以物權(quán)法論車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題

1、以物權(quán)法論小區(qū)車(chē)位的歸屬問(wèn)題摘 要如今，人們的生活水平不斷提高，越來(lái)越多的人擁有了自己的私家車(chē)，因此對(duì)于怎樣找到自己的停車(chē)位成了大家十分關(guān)心的問(wèn)題。隨著物權(quán)法的頒布和實(shí)施，車(chē)庫(kù)的歸屬成了當(dāng)下的熱點(diǎn)話題。而車(chē)庫(kù)的歸屬作為建筑物區(qū)分所有中的一項(xiàng)具體制度，它關(guān)系到居民的合法權(quán)益保護(hù)和小區(qū)的和諧、穩(wěn)定。本文共分四部分。第一部分對(duì)車(chē)位的內(nèi)涵做了簡(jiǎn)要的概述，并闡明了界定停車(chē)位歸屬的必要性和重要性。第二部分對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有各種對(duì)于車(chē)位歸屬的相關(guān)理論進(jìn)行了分析，包括業(yè)主所有說(shuō)，開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)，國(guó)家所有說(shuō)等，并進(jìn)一步研究和探討了物權(quán)法中關(guān)于界定車(chē)位歸屬的問(wèn)題。指出物權(quán)法采納的約定歸屬說(shuō)雖然仍存在著缺陷，但相比較而言，在

2、現(xiàn)有的各種解決方案之中，更為合理。業(yè)主所有說(shuō)是發(fā)展趨勢(shì)，但還是要具體情況具體分析。第三部分主要介紹了發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)關(guān)于小區(qū)停車(chē)位歸屬的相關(guān)立法學(xué)說(shuō)，尤以美國(guó)為例，并提出了其對(duì)完善我國(guó)車(chē)位歸屬制度的借鑒意義。第四部分針對(duì)目前物權(quán)法中關(guān)于界定車(chē)位歸屬的一些缺陷，對(duì)完善我國(guó)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬制度提出了自己的建議。關(guān)鍵詞物權(quán)法停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬 The Research on The Real Right Law of The Parking Space Ownership AbstractToday, with the increase of living standard, more and more p

3、eople have their own private transport, therefore, it has become a concerned issue that how to find a parking space. With the issuing and enacting of the Real Right Law, the parking space ownership has become a hot topic currently, which is related to the legal right protection of inhabitants and th

4、e harmony and the stability of the neighborhood. This paper consists of four sections.This paper consists of four parts.The first section is the brief introduction of the definition of parking space, and clarifies the necessity and importance of the parking space ownership.The second section not onl

5、y analyses many extant domestic related theories of the parking space ownership, including proprietor ownership hypothesis, developer ownership hypothesis, country ownership hypothesis, but also researches and probes the definition in the Real Right Law. It points out that despite the defects, the R

6、eal Right Law is relatively more reasonable than other extant solutions. But while Proprietary Theory is the main trend, different kinds of cases have different analysis.The third section mainly introduces related legislation theories of the parking space ownership in developed countries and areas,

7、especially in the United States, and states the positive meaning it has to improve our parking space ownership system.The fourth section is focusing on some defects of the parking space ownership system, and giving proposals to improve our parking space ownership system.Key words：The Real Right Law

8、Parking Spaces Ownership 目 錄導(dǎo)言 1（一）選題背景和意義 1（二）現(xiàn)有文獻(xiàn)綜述 1（三）研究方法描述 21資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 22規(guī)范闡釋的方法 33比較研究的方法 3一、概述 4（一）車(chē)位的定義 4（二）界定車(chē)位歸屬的原因 41小區(qū)車(chē)位的重要性 42車(chē)位歸屬法律問(wèn)題研究的必要性 5二、界定車(chē)位歸屬的相關(guān)理論 5（一）關(guān)于車(chē)位歸屬的相關(guān)爭(zhēng)議 51 國(guó)家所有說(shuō) 52開(kāi)發(fā)商所有說(shuō) 63業(yè)主所有說(shuō) 7（二）物權(quán)法界定的車(chē)位歸屬問(wèn)題 71有約定照約定 72沒(méi)有約定或約定不明則歸業(yè)主共有 8（三）綜合評(píng)述：具體情況具體分析 8三、發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)對(duì)于車(chē)位歸屬界定的相關(guān)立法學(xué)說(shuō) 9（一

9、）我國(guó)臺(tái)灣 10（二）美國(guó) 10（三）法國(guó) 11四、對(duì)于完善我國(guó)車(chē)位歸屬制度的建議 12（一）建立以物權(quán)為核心的房地產(chǎn)法律框架，進(jìn)一步完善物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則 12（二）區(qū)分所有的建筑物的建設(shè)，必須保證設(shè)置足夠區(qū)分所有權(quán)人使用的小區(qū)車(chē)位 12（三）具體情況具體分析 131公共停車(chē)位和私人停車(chē)位 132建筑物的附屬 13結(jié)語(yǔ) 14參考文獻(xiàn) 15謝辭 1920以物權(quán)法論小區(qū)車(chē)位的歸屬問(wèn)題導(dǎo)言（一）選題背景和意義近年來(lái)，隨著人們生活水平的不斷提高，擁有私家汽車(chē)的人越來(lái)越多。由于土地資源的有限性，停車(chē)費(fèi)用日益上漲，使得人們對(duì)停車(chē)問(wèn)題尤為關(guān)注。對(duì)于出行時(shí)將車(chē)停放在公共停車(chē)場(chǎng)并交納一定的費(fèi)用，人們并無(wú)多大爭(zhēng)議

10、，但對(duì)于自家住宅小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)（停車(chē)場(chǎng)）的分配、使用、費(fèi)用分擔(dān)等問(wèn)題甚為關(guān)心。為此所發(fā)生的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛不斷。這些矛盾和糾紛，歸根到底就是住宅小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬不明。換言之，矛盾的焦點(diǎn)就在于車(chē)位的所有權(quán)到底是誰(shuí)的？只有解決了這一車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題，上述矛盾和糾紛才能從根本上得以有效解決。隨著物權(quán)法的實(shí)施，類(lèi)似于開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司隨意出租車(chē)位、刊登廣告盈利等狀況開(kāi)始好轉(zhuǎn)。物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！钡恍┤藢?duì)這樣一個(gè)“有約定照約定”的規(guī)定仍存有疑問(wèn)，因此有必要對(duì)物權(quán)法中車(chē)位的歸屬

11、問(wèn)題作研究，并提出自己的看法。這里需要事先說(shuō)明的是，首先，本文所指的停車(chē)位，是指建造于土地用途為居民住宅用地之土地上的車(chē)位，而不涉及商業(yè)用地、綜合用地及其他用途之土地上所建的車(chē)位；其次，本文所指停車(chē)位，包括住宅小區(qū)基地范圍內(nèi)不與房屋相聯(lián)的露天停車(chē)區(qū)域，以及以房屋的一層部分或地下層部分為停車(chē)之用的停車(chē)區(qū)域。（二）現(xiàn)有文獻(xiàn)綜述筆者查閱上海圖書(shū)館部分相關(guān)書(shū)籍以及期刊網(wǎng)等國(guó)內(nèi)網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)有小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬問(wèn)題的文章比較多，但觀點(diǎn)不統(tǒng)一，并且各有優(yōu)缺利弊。物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者

12、其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！边@就意味著，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司不能將車(chē)位收費(fèi)所得據(jù)為己有；如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。一些學(xué)者認(rèn)為，隨著住房制度改革和高層建筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來(lái)越多，車(chē)庫(kù)、車(chē)位歸誰(shuí)所有的問(wèn)題逐漸成為老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，車(chē)庫(kù)、車(chē)位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專(zhuān)有和專(zhuān)用的；而且在買(mǎi)房過(guò)程中，通常都是和開(kāi)發(fā)商約定，這些約定可能是出售、出租或者附贈(zèng)。在現(xiàn)實(shí)生活中有的開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒(méi)有車(chē)位、車(chē)庫(kù)或者車(chē)位、車(chē)庫(kù)嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車(chē)位，因此，物權(quán)法中“建

13、筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”這樣的規(guī)定是準(zhǔn)確而富有針對(duì)性的。另一些學(xué)者認(rèn)為物權(quán)法中對(duì)車(chē)庫(kù)權(quán)利歸屬制度的安排存在缺陷。有的學(xué)者認(rèn)為小區(qū)車(chē)位是用開(kāi)發(fā)商的地上空間利用權(quán)劃定的，當(dāng)然屬于開(kāi)發(fā)商；有的學(xué)者認(rèn)為中國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)相關(guān)立法學(xué)說(shuō)，認(rèn)為小區(qū)停車(chē)位應(yīng)歸業(yè)主共同所有；也有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將地下停車(chē)位定為公共設(shè)施，以備防空等緊急事務(wù)。隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，都市人口的不斷增多，私人汽車(chē)的迅猛增加。怎樣找到一個(gè)可供停車(chē)的位置就成了人們十分關(guān)心的問(wèn)題，特別是在自己居住的小區(qū)內(nèi)，這一問(wèn)題變的更為迫切，而小區(qū)車(chē)位的歸屬問(wèn)題也就成了當(dāng)下熱門(mén)的話題，是一個(gè)非常重要的、受到廣泛爭(zhēng)議的問(wèn)題。但

14、目前學(xué)界對(duì)這一問(wèn)題的研究還缺乏系統(tǒng)性，各地方立法者對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也不一致，產(chǎn)生了同一問(wèn)題地方規(guī)定卻完全不同的情況。雖然物權(quán)法第七十四條中規(guī)定“車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，但作為約定雙方之一的業(yè)主大多處于弱勢(shì)地位，并且約定說(shuō)在法律上已將車(chē)庫(kù)的物權(quán)武斷地規(guī)定給開(kāi)發(fā)商，因此導(dǎo)致仍然有眾多學(xué)者認(rèn)為對(duì)于車(chē)庫(kù)權(quán)利歸屬制度的安排存有缺陷。（三）研究方法描述1資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)筆者查閱相關(guān)社會(huì)新聞報(bào)道，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及車(chē)庫(kù)的案例進(jìn)行表格分析內(nèi)容包括：（1） 歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地征用情況（2） 產(chǎn)生的相關(guān)法律糾紛數(shù)量（3） 解決情況結(jié)果（4） 補(bǔ)償情況2規(guī)范闡釋的方法法律是一門(mén)實(shí)用性的學(xué)科

15、，法律的研究最終都要回來(lái)現(xiàn)行的法律上來(lái)，探討現(xiàn)行法合不合理，是否有不足和不明晰之處，在哪些方面需要改進(jìn)或做出解釋。本文在研究物權(quán)法關(guān)于我國(guó)的車(chē)庫(kù)歸屬問(wèn)題的過(guò)程中，對(duì)現(xiàn)行法進(jìn)行了相應(yīng)的解釋和闡述。3比較研究的方法本文對(duì)美國(guó)、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)制度進(jìn)行了比較研究。在比較研究過(guò)程中，筆者避免孤立考察某項(xiàng)制度或規(guī)則，而是同時(shí)關(guān)注相關(guān)的配套規(guī)則和制度背景，以便更準(zhǔn)確和深入地理解其意義和功能，同時(shí)尤以美國(guó)為例，提出了其對(duì)完善我國(guó)車(chē)位歸屬制度的借鑒意義。一、概述（一）車(chē)位的定義在我國(guó)，停車(chē)位主要表現(xiàn)為三種形式：首先是小區(qū)的公共停車(chē)位，一般指的是小區(qū)的地上停車(chē)位。對(duì)于這種停車(chē)位多看成是區(qū)分所

16、有人共有，有些小區(qū)對(duì)這種停車(chē)位是敞開(kāi)供應(yīng)，隨便使用；有些小區(qū)區(qū)分所有人則要交納一定的物業(yè)費(fèi)用，外來(lái)人員需要交納一定的停車(chē)費(fèi)。其次是小區(qū)的私人停車(chē)位，一般指小區(qū)的地下停車(chē)位。小區(qū)的區(qū)分所有人在實(shí)際使用中多需要首先向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的使用權(quán)，然后再歸該業(yè)主專(zhuān)有。最后一種就是停車(chē)位附隨于區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分甚至是所有權(quán)所涵蓋的部分，典型的就是專(zhuān)門(mén)的小區(qū)車(chē)庫(kù)。這種車(chē)庫(kù)停車(chē)位需要進(jìn)行物權(quán)登記，發(fā)所有權(quán)憑證。在本文中，筆者所指的停車(chē)位，是指建造于土地用途為居民住宅用地之土地上的車(chē)位，而不涉及商業(yè)用地、綜合用地及其他用途之土地上所建的車(chē)位；其次，本文所指停車(chē)位，包括住宅小區(qū)基地范圍內(nèi)不與房屋相聯(lián)的露天停

17、車(chē)區(qū)域，以及以房屋的一層部分或地下層部分為停車(chē)之用的停車(chē)區(qū)域。（二）界定車(chē)位歸屬的原因1小區(qū)車(chē)位的重要性近年來(lái)我國(guó)私家車(chē)發(fā)展很快，小區(qū)停車(chē)位卻增長(zhǎng)緩慢。“據(jù)資料，1988年全國(guó)私人汽車(chē)擁有量為1512萬(wàn)輛，1995年增至6000萬(wàn)輛汽車(chē)，2000年我國(guó)大城市轎車(chē)擁有量為15輛/千人，2005年為25輛/千人，有工業(yè)專(zhuān)家估計(jì)，20002005年每年轎車(chē)銷(xiāo)售量為51100萬(wàn)輛，2005年全國(guó)小轎車(chē)擁有量平均為50輛/千人?！?劉佩衡：大城市急待開(kāi)發(fā)的交通設(shè)施問(wèn)題，建筑技術(shù)開(kāi)發(fā)，1997年第8期，第43-44頁(yè)?！案鶕?jù)杭州道路交通管理規(guī)劃分析預(yù)測(cè)，2002年杭州城區(qū)社會(huì)總需求車(chē)位56559個(gè)，到20

18、10年，需要85896個(gè)，而杭州市每年只新增8000個(gè)左右的車(chē)位?！?李慶鋼：車(chē)子會(huì)有的，車(chē)位呢關(guān)于城市停車(chē)位的思考，車(chē)市前言，2002年第3期，第18-22頁(yè)?？梢哉f(shuō)小區(qū)車(chē)位不足問(wèn)題已經(jīng)成為制約我國(guó)汽車(chē)工業(yè)發(fā)展的瓶勁，成為居民生活水平提高、小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)的主要障礙之一。不斷增長(zhǎng)的私車(chē)與有限的小區(qū)車(chē)位的矛盾，使得小區(qū)車(chē)位的地位越來(lái)越重要。小區(qū)車(chē)位與居住環(huán)境、生活條件越來(lái)越密切，成為現(xiàn)代城市人們生活質(zhì)量提高不可或缺的重要部分。2車(chē)位歸屬法律問(wèn)題研究的必要性逐漸銳化的私車(chē)與小區(qū)車(chē)位的矛盾帶來(lái)的是開(kāi)發(fā)商、物業(yè)以及業(yè)主之間的三方面糾紛，同時(shí)給社會(huì)產(chǎn)生了新的不穩(wěn)定因素，而矛盾的焦點(diǎn)便集中于停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)問(wèn)

19、題。實(shí)踐中引發(fā)爭(zhēng)議的關(guān)鍵在于小區(qū)車(chē)位究竟是建筑物區(qū)分所有權(quán)中專(zhuān)有所有權(quán)的客體（專(zhuān)有部分），還是共用部分持分權(quán)的客體（共用部分）？如果是屬專(zhuān)有部分，則開(kāi)發(fā)商可將車(chē)庫(kù)單獨(dú)出售，同時(shí)也應(yīng)該為單獨(dú)之不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記；如果為共用部分，則開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將車(chē)庫(kù)單獨(dú)出售，車(chē)庫(kù)應(yīng)是住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，無(wú)須單獨(dú)登記以公示。面對(duì)這些由小區(qū)車(chē)位的歸屬與管理、處分引發(fā)的諸多糾紛，在說(shuō)明小區(qū)車(chē)位的地位越來(lái)越重要的同時(shí)，也說(shuō)明了有關(guān)小區(qū)車(chē)位的法律問(wèn)題仍然缺乏有效的法律規(guī)制，故而有必要對(duì)小區(qū)車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題進(jìn)行研究。二、界定車(chē)位歸屬的相關(guān)理論（一）關(guān)于車(chē)位歸屬的相關(guān)爭(zhēng)議在物權(quán)立法過(guò)程中，有關(guān)小區(qū)車(chē)位的歸屬，有著較大的爭(zhēng)論

20、。主要有以下幾種觀點(diǎn)：1國(guó)家所有說(shuō)此種觀點(diǎn)所針對(duì)的是地下層部分為停車(chē)之用的停車(chē)區(qū)域，即地下車(chē)庫(kù)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)屬于地下人防工程，根據(jù)人民防空法的有關(guān)規(guī)定的精神，地下車(chē)庫(kù)可以推定為國(guó)家所有。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空辦公室1998年頒布的關(guān)于加強(qiáng)居住小區(qū)內(nèi)人防工程使用管理的補(bǔ)充通知第2條指出：“人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)防資產(chǎn)的組成部分，未開(kāi)發(fā)使用的不交納物業(yè)管理費(fèi)。開(kāi)發(fā)使用的人防工程,由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)。使用人須承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)，并在人防工程使用協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中注明?！惫P者認(rèn)為，地下車(chē)庫(kù)不能簡(jiǎn)單地等同于地下人防工事，并且據(jù)此就認(rèn)為車(chē)庫(kù)歸國(guó)家所有。所謂人防工程，全

21、稱為人民防空工程，根據(jù)人民防空法第18條的規(guī)定，人民防空工程是指為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。地下車(chē)庫(kù)和人防工事的內(nèi)涵不同，“即使是很多地下人防工事用于地下車(chē)庫(kù)，但是不能完全等同為地下車(chē)庫(kù)，否則將來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的地下車(chē)庫(kù)都等同于人防工事，其結(jié)果將會(huì)導(dǎo)致地下車(chē)庫(kù)都由人防辦來(lái)管理維護(hù)，這顯然不合理，也不可行。” 王利明：論物權(quán)法中車(chē)庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題（上），南京普法網(wǎng)，參見(jiàn) 2008年3月20日訪問(wèn)。2開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)該觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟氖菄?guó)有土地使用權(quán)，分?jǐn)偯娣e限于地表的道路、綠地（不包括其他地表），

22、而小區(qū)車(chē)位是用開(kāi)發(fā)商的地上空間利用權(quán)劃定的，當(dāng)然屬于開(kāi)發(fā)商。在現(xiàn)實(shí)中小區(qū)車(chē)位的權(quán)屬形式，主要有以下幾種：（1）小區(qū)車(chē)位為小區(qū)的公共停車(chē)位，區(qū)分所有權(quán)人使用停車(chē)位，須要向物業(yè)管理單位交納管理費(fèi)，其他人交納停車(chē)費(fèi)；（2）小區(qū)車(chē)位為小區(qū)的私人停車(chē)位，區(qū)分所有權(quán)人使用時(shí)，首先要向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的使用權(quán)，例如購(gòu)買(mǎi)70年或者50年的使用權(quán)，該停車(chē)位為專(zhuān)有使用，其所有權(quán)或者歸屬于開(kāi)發(fā)商，或者歸屬于全體業(yè)主；（3）小區(qū)車(chē)位附隨于區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分，建立車(chē)位的專(zhuān)有權(quán)，為建筑物區(qū)分所有權(quán)中專(zhuān)有權(quán)的標(biāo)的，停車(chē)位進(jìn)行物權(quán)登記，發(fā)所有權(quán)的權(quán)屬證書(shū)。筆者對(duì)于此種觀點(diǎn)表示不贊同。在開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)中，因?yàn)椴煌能?chē)位其建

23、筑質(zhì)量不等，面積大小有差異，資金投入有別，事實(shí)上，對(duì)于實(shí)踐中引發(fā)的很多糾紛，業(yè)主無(wú)法證明開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)將其納入到商品房成本中。僅僅憑開(kāi)發(fā)商的一面之詞，也無(wú)法斷定它沒(méi)有被計(jì)入商品房的建設(shè)成本。有的開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)車(chē)位的劃定沒(méi)有任何投資，只不過(guò)是用小區(qū)內(nèi)的土地空間劃定的，甚至有的開(kāi)發(fā)商會(huì)減少綠地或小區(qū)道路的面積而去劃定小區(qū)車(chē)位，決不會(huì)有開(kāi)發(fā)商會(huì)減少樓房的建筑面積，而增加車(chē)位的地表面積，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)樓房的利潤(rùn)會(huì)比開(kāi)發(fā)車(chē)位高過(guò)幾十倍；另外我國(guó)法律并沒(méi)有承認(rèn)獨(dú)立的空間利用權(quán)，獨(dú)立的空間利用權(quán)是依附于所屬的地上建筑物的所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商不能以他享有獨(dú)立的地上空間利用權(quán)來(lái)主張他對(duì)小區(qū)車(chē)位的所有權(quán)。3業(yè)主所有說(shuō)該觀點(diǎn)認(rèn)為

24、，小區(qū)車(chē)位應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會(huì)行使管理權(quán)。具體而言, 全體業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì), 由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理小區(qū)車(chē)位, 向車(chē)主收取停車(chē)費(fèi), 然后用該筆費(fèi)用支付綠地維護(hù)、樓頂空間維修、小區(qū)道路維護(hù)和物業(yè)管理費(fèi)用等。中國(guó)人民大學(xué)楊立新教授認(rèn)為：“從原則上說(shuō)，停車(chē)位是區(qū)分所有權(quán)人全體共有的，因?yàn)樵趨^(qū)分所有建筑物中，除了專(zhuān)有部分建立所有權(quán)之外，其他部分都應(yīng)當(dāng)是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。停車(chē)位并不是依附于建筑物的專(zhuān)有部分，而是獨(dú)立于建筑物專(zhuān)有部分之外，因此應(yīng)當(dāng)是共用部分，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的標(biāo)的物。如果這個(gè)基本規(guī)則確立，那么，停車(chē)位的所有權(quán)為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于自己所有的

25、停車(chē)位的使用，就是如何進(jìn)行分配的問(wèn)題?！?楊立新：窗前綠地、樓頂空間、停車(chē)位論物權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)必須解決的三個(gè)問(wèn)題，楊立新民商法評(píng)論，參見(jiàn) 2008年3月22日訪問(wèn)。（二）物權(quán)法界定的車(chē)位歸屬問(wèn)題該觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)車(chē)位的歸屬應(yīng)當(dāng)通過(guò)約定來(lái)確定其歸屬。物權(quán)法采納了此種觀點(diǎn)，第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！?有約定照約定約定歸屬實(shí)際上就是給予開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主一種保留權(quán)利歸屬的機(jī)會(huì)。這就是說(shuō)，法律

26、上給予了開(kāi)發(fā)商或業(yè)主通過(guò)約定保留車(chē)庫(kù)所有權(quán)的可能性，如果開(kāi)發(fā)商在合同中做出了保留車(chē)庫(kù)所有權(quán)的約定，那么，他就獲得了車(chē)庫(kù)所有權(quán)；如果他不愿意做出約定或者沒(méi)有約定，那就意味著他放棄了車(chē)庫(kù)所有權(quán)，從而車(chē)庫(kù)的所有權(quán)就推定為全體業(yè)主所有。2沒(méi)有約定或約定不明則歸業(yè)主共有沒(méi)有約定不僅包括沒(méi)有任何約定，也包括了約定但卻沒(méi)有履行形式方面的要求，又或者約定無(wú)效。所謂的沒(méi)有約定是指業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間根本沒(méi)有就車(chē)庫(kù)的歸屬進(jìn)行協(xié)商，也并沒(méi)有達(dá)成任何協(xié)議。假如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明確表明保留車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，但事后與業(yè)主達(dá)成車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)讓合同，這也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商實(shí)際上享有車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，可以認(rèn)為明確做出了約定。所謂約定不明是指雖然有約定，但基于各

27、種原因沒(méi)有就歸屬達(dá)成明確的合意，可以通過(guò)解釋的方法確定最終的歸屬。假如雙方?jīng)]有就車(chē)庫(kù)達(dá)成約定，但業(yè)主通過(guò)在購(gòu)房合同中單方面放棄了對(duì)車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，這實(shí)際上可以解釋為開(kāi)發(fā)商保留了車(chē)庫(kù)的所有權(quán)。（三）綜合評(píng)述：具體情況具體分析筆者在上文中已對(duì)國(guó)家所有說(shuō)和開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)這兩種觀點(diǎn)表示不贊同，但對(duì)于業(yè)主所有說(shuō)以及約定歸屬說(shuō)這兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為其各有優(yōu)缺利弊?，F(xiàn)物權(quán)法所采納的約定歸屬說(shuō)，在目前法律沒(méi)有明確規(guī)定車(chē)庫(kù)歸屬的情況下, 要求當(dāng)事人在合同中做出約定是有一定道理的。不僅充分體現(xiàn)了私法自治原則，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，還有利于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商修建停車(chē)位，并對(duì)其進(jìn)行有效的利用和管理。這種做法既能協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商的利益，

28、也在一定程度上維護(hù)了業(yè)主的利益。但是，這里問(wèn)題也很明顯。比如提出“有約定按約定”，既然是約定，那必須有約定的雙方，可是，誰(shuí)能成為約定的雙方？如果是一個(gè)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商，那不是實(shí)際上就承認(rèn)了開(kāi)發(fā)商擁有所有權(quán)？即使不深究這點(diǎn)，一個(gè)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商達(dá)成了協(xié)議，那么他們的約定能否約束到其他的業(yè)主？一個(gè)車(chē)庫(kù)就如此復(fù)雜， 那地上地下還有的兩種停車(chē)位呢？況且購(gòu)房者的弱勢(shì)地位，往往在“約定”中處于下風(fēng)，給開(kāi)發(fā)商留有后門(mén)，從目前多數(shù)地方商品房銷(xiāo)售的實(shí)際做法看，對(duì)車(chē)位的歸屬使用，有的是業(yè)主購(gòu)買(mǎi)，有的是開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)，有的是業(yè)主承租，一般都有約定。開(kāi)發(fā)商仍然可以在合同中注明“車(chē)位、車(chē)庫(kù)”歸自己所有，然后通過(guò)租售或附贈(zèng)形式轉(zhuǎn)移給

29、少數(shù)業(yè)主。一切都不會(huì)有太大改變。筆者比較偏向業(yè)主所有說(shuō)，這一觀點(diǎn)著眼于業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)，有利于平衡市場(chǎng)主體利益，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，同時(shí)對(duì)定紛止?fàn)?，保障小區(qū)的和諧穩(wěn)定也有很大的幫助。不過(guò)筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，如何看待小區(qū)停車(chē)位所產(chǎn)生的原因是關(guān)鍵。一個(gè)小區(qū)的第一個(gè)業(yè)主在入住該小區(qū)的時(shí)候，停車(chē)位已經(jīng)存在，這些停車(chē)位是由開(kāi)發(fā)商從所批的土地上開(kāi)發(fā)出來(lái)的，如果按照誰(shuí)投資誰(shuí)收益的原則，這些停車(chē)位應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有，業(yè)主只能從開(kāi)發(fā)商處租賃或者購(gòu)買(mǎi)所有權(quán)。按照物權(quán)法規(guī)定的約定歸屬說(shuō)，在實(shí)際上承認(rèn)了開(kāi)發(fā)商擁有所有權(quán)的同時(shí)，業(yè)主往往也處于弱勢(shì)。其實(shí)停車(chē)位的所有權(quán)歸屬不應(yīng)當(dāng)僅僅只是局限在物權(quán)領(lǐng)域，實(shí)際上

30、在中國(guó)各地對(duì)小區(qū)的規(guī)定中有些規(guī)定了小區(qū)必須建有一定的停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商不能獨(dú)立開(kāi)發(fā)停車(chē)位歸自己所有。因此我們可以推定小區(qū)的停車(chē)位應(yīng)當(dāng)是歸于小區(qū)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有的，否則，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有盡到他的義務(wù)，這種小區(qū)是違法的。當(dāng)然，業(yè)主所有說(shuō)也有其無(wú)法避免的缺點(diǎn)。如果小區(qū)停車(chē)位歸業(yè)主共同管理，怎么協(xié)調(diào)將是一個(gè)大問(wèn)題。在業(yè)主人數(shù)眾多的情況下，即使通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)分配，在使用管理方面的效率也會(huì)大大降低，這勢(shì)必也會(huì)引發(fā)諸多糾紛。與此同時(shí)，小區(qū)停車(chē)位如被規(guī)定為業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，那么，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有足夠的動(dòng)力來(lái)解決車(chē)位的建筑和有效管理。最后，因?yàn)檐?chē)庫(kù)非常緊張，停車(chē)越來(lái)越難，受損害最大的還是業(yè)主自己。三、發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)

31、對(duì)于車(chē)位歸屬界定的相關(guān)立法學(xué)說(shuō)由于小區(qū)的特殊性，即使就世界范圍而言，對(duì)于小區(qū)的停車(chē)位，各國(guó)的規(guī)定也不統(tǒng)一。有的直接規(guī)定歸區(qū)分所有權(quán)人共有，且被作為公共設(shè)施，不得登記為私人所有，也不能分割零售；有的將停車(chē)位作為建筑物的共有部分維持權(quán)屬，按照建筑單元予以分配，比如加拿大多倫多市；有的將停車(chē)位分為不同的情況，分別考慮不同的處理措施。（一）我國(guó)臺(tái)灣：在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，按是否依法強(qiáng)制規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，將區(qū)分建筑物附屬的停車(chē)場(chǎng)劃分為“法定停車(chē)場(chǎng)”、“自行增設(shè)停車(chē)場(chǎng)”和“獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車(chē)場(chǎng)”三種，法定停車(chē)場(chǎng)是一種屬法律強(qiáng)制必須設(shè)置的停車(chē)場(chǎng)，自行增設(shè)停車(chē)場(chǎng)非為法定必設(shè)，增設(shè)面積不參加土地面積的分?jǐn)?。?jiǎng)勵(lì)停車(chē)場(chǎng)是指主管機(jī)關(guān)

32、為供公眾停車(chē)之用，鼓勵(lì)在建筑物建筑時(shí)，依法按鼓勵(lì)系數(shù)或一定的公式計(jì)算，另行增設(shè)停車(chē)位，具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性，它主要做公用停車(chē)場(chǎng)，向社會(huì)開(kāi)放。 柴景山：區(qū)分所有建筑附屬停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題研究，武漢科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2005年6月第7卷第2期，第72-74頁(yè)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的規(guī)定對(duì)內(nèi)陸地區(qū)影響很大，深圳仿照其做法，目前己形成了深幼市區(qū)分所有建筑物停車(chē)位出讓轉(zhuǎn)讓辦法，將停車(chē)位分為配建停車(chē)位及增設(shè)停車(chē)位，并規(guī)定配建停車(chē)位應(yīng)設(shè)置時(shí)鐘停車(chē)位，以供臨時(shí)停車(chē)之用。就其勝質(zhì)而言，除時(shí)鐘停車(chē)位以外，配建停車(chē)位和增設(shè)停車(chē)位均可以成為專(zhuān)有部分，從而可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃等交易。（二）美國(guó)：美國(guó)作為發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)

33、家，其區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法律制度已經(jīng)十分成熟，美國(guó)法對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)位歸屬的制度安排可以給我們很多有益的啟示。美國(guó)法律對(duì)開(kāi)發(fā)商必須于何時(shí)、以何種方式向小區(qū)全體業(yè)主移交小區(qū)的控制權(quán)，作出了強(qiáng)制性規(guī)定，小區(qū)控制權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主。美國(guó)法律一般將住宅小區(qū)劃分為專(zhuān)有部分和共有部分，業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分擁有獨(dú)立的所有權(quán)，與其他業(yè)主一起對(duì)共有部分擁有共同所有權(quán)。也就是說(shuō)，在美國(guó)的住宅小區(qū)里，房屋單元為業(yè)主專(zhuān)有財(cái)產(chǎn)，除房屋單元以外的小區(qū)的全部是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)?！耙烂绹?guó)現(xiàn)制，大多數(shù)在郊外的建筑，若六層以下，停車(chē)場(chǎng)大都建于基地內(nèi)，該停車(chē)場(chǎng)為共用部分?！?陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社199

34、5年版，第78頁(yè)。小區(qū)里的所有建筑與設(shè)施分為專(zhuān)有和共有兩類(lèi)，小區(qū)內(nèi)的任何建筑與設(shè)施不是專(zhuān)有部分，就是共有部分，反之亦如此。美國(guó)是用法律強(qiáng)制的手段來(lái)解決小區(qū)車(chē)位歸屬，美國(guó)法律對(duì)開(kāi)發(fā)商必須于何時(shí)、以何種方式向小區(qū)全體業(yè)主移交小區(qū)的控制權(quán)，做出了強(qiáng)制性規(guī)定，小區(qū)控制權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主。這種辦法也是很值得我們學(xué)習(xí)的，即從源頭上解決小區(qū)車(chē)位的歸屬問(wèn)題。“但由于小區(qū)車(chē)位既占有一定的土地，又需要一定的建設(shè)費(fèi)用，強(qiáng)制將車(chē)位歸屬小區(qū)業(yè)主共有的做法，必然要求所有的業(yè)主為小區(qū)車(chē)位買(mǎi)單，增加了購(gòu)房費(fèi)用同時(shí)，這一規(guī)定也限制了業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)?！?戴忠喜：美國(guó)法中住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)及停車(chē)位、會(huì)所、綠地的歸屬，中國(guó)房地產(chǎn)，2

35、005年第11期，第12-14頁(yè)。在美國(guó)由于基本人人有車(chē)，人人需要車(chē)位，這種規(guī)定或許還能為業(yè)主接受，但在我國(guó)這種做法目前來(lái)說(shuō)顯然還是行不通的。（三）法國(guó)：法國(guó)自上世紀(jì)五十年代以后，根據(jù)法國(guó)都市計(jì)劃法，在新建建筑物時(shí)，建筑者負(fù)有在建筑物基地內(nèi)，以每一住戶設(shè)計(jì)一停車(chē)空間為義務(wù)。于屋外設(shè)置必要停車(chē)場(chǎng)空間而無(wú)基地時(shí)，建筑者須往地下挖掘三層、四層乃至五層樓那樣的深度設(shè)置停車(chē)場(chǎng)。同時(shí)，區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與基地內(nèi)的停車(chē)區(qū)域系分別的不動(dòng)產(chǎn)。因而，非該區(qū)分所有建筑物之居住者亦可購(gòu)買(mǎi)基地內(nèi)之停車(chē)場(chǎng)。但實(shí)際上，由于出售停車(chē)場(chǎng)對(duì)出售公司極為有利，所以由于沒(méi)有車(chē)或付不起停車(chē)場(chǎng)購(gòu)置費(fèi)，區(qū)分所有者未購(gòu)買(mǎi)的停車(chē)場(chǎng)，一般

36、都由開(kāi)發(fā)公司出售公司轉(zhuǎn)買(mǎi)給非建筑物區(qū)分所有人。 陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社1995年版，第104頁(yè)。在法國(guó)幾乎所有的停車(chē)場(chǎng)空間均由單個(gè)的區(qū)分所有人享有所有權(quán)。比較上述幾個(gè)國(guó)家或地區(qū)有關(guān)小區(qū)車(chē)位歸屬的規(guī)定，存在著很大的差別，美國(guó)不論何種類(lèi)型小區(qū)車(chē)位都強(qiáng)制歸屬業(yè)主共有。而法國(guó)卻不論何種類(lèi)型小區(qū)車(chē)位一般屬于專(zhuān)有權(quán)之客體，可為某特定主體單獨(dú)所有。而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將區(qū)分建筑物附屬的停車(chē)場(chǎng)劃分為“法定停車(chē)場(chǎng)”、“自行增設(shè)停車(chē)場(chǎng)”和“獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車(chē)場(chǎng)”三種，不同的停車(chē)位類(lèi)型其法律性質(zhì)、歸屬不同。就我國(guó)來(lái)說(shuō)，由于我國(guó)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位類(lèi)型較多，既涉及到土地使用權(quán)問(wèn)題，又涉及到建筑容積率問(wèn)題。因此

37、，不宜籠統(tǒng)規(guī)定其歸屬，應(yīng)作區(qū)別對(duì)待，同時(shí)由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，雖然越來(lái)越多的人擁有了自己的私人汽車(chē)，但是在我國(guó)有私車(chē)畢竟還只是部分人，并沒(méi)有像美國(guó)那樣很普及，因此不可能實(shí)行美國(guó)的做法。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將區(qū)分建筑物附屬的停車(chē)場(chǎng)劃分為“法定停車(chē)場(chǎng)”、“自行增設(shè)停車(chē)場(chǎng)”和“獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車(chē)場(chǎng)”三種的做法，比較符合我國(guó)目前的實(shí)際，筆者認(rèn)為其可以較好的解決目前我國(guó)有關(guān)小區(qū)車(chē)位歸屬的沖突與矛盾。四、對(duì)于完善我國(guó)車(chē)位歸屬制度的建議我國(guó)一直以來(lái)對(duì)停車(chē)位都沒(méi)有專(zhuān)門(mén)而明確的國(guó)家立法，而各地地方政府又下發(fā)了非常多的政府規(guī)章和規(guī)定，這導(dǎo)致了各地法律不統(tǒng)一，進(jìn)一步加劇了權(quán)屬問(wèn)題的混亂。同時(shí)各種理論又相當(dāng)?shù)亩?，?zhēng)論很大，但是

38、卻又各有缺點(diǎn)，使得即使物權(quán)法已采用了約定歸屬說(shuō)，但是車(chē)位歸屬問(wèn)題仍是眾人關(guān)注的話題。對(duì)此筆者對(duì)于完善我國(guó)車(chē)位歸屬制度提出自己的幾點(diǎn)建議。（一）建立以物權(quán)為核心的房地產(chǎn)法律框架，進(jìn)一步完善物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則。物權(quán)是權(quán)利人直接支配物并排他性地享有其利益的權(quán)利，它是特定社會(huì)人與人之間對(duì)物的占有關(guān)系在法律上的表現(xiàn)。堅(jiān)持公平、秩序、自由、正義的原則，利于多建車(chē)位、降低房?jī)r(jià)、保護(hù)權(quán)益、保障交易、增進(jìn)效益的價(jià)值取向，確立建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)法律制度，完善目前房地產(chǎn)法律制度的缺陷。我國(guó)房地產(chǎn)法律制度應(yīng)當(dāng)做出全面清晰的規(guī)定，防止人們對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的來(lái)源、確權(quán)、保護(hù)等產(chǎn)生不同的理解或?qū)嵺`，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)矛盾。目前，

39、雖然物權(quán)法以“約定”為解決車(chē)位歸屬的關(guān)鍵，但是在筆者看來(lái)，將車(chē)位產(chǎn)權(quán)交由全體業(yè)主共有卻是大勢(shì)所趨。由于物權(quán)法的法階太高，不能也不適宜對(duì)各種不同情形的停車(chē)位歸屬做太過(guò)詳細(xì)的規(guī)定，所以應(yīng)該進(jìn)一步完善物業(yè)管理?xiàng)l例，在物業(yè)管理?xiàng)l例中，將“約定”細(xì)化。（二）區(qū)分所有的建筑物的建設(shè)，必須保證設(shè)置足夠區(qū)分所有權(quán)人使用的小區(qū)車(chē)位?，F(xiàn)代社會(huì)生活步伐加快，私家車(chē)日益成為人們的代步工具。伴隨著人們生活水平和城市化水平的提高，私家車(chē)數(shù)量攀升。因此，區(qū)分所有建筑物的小區(qū)車(chē)位是必須建設(shè)并且必須具有足夠數(shù)量的。在立法中，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)分所有建筑物時(shí)，必須建立足夠的小區(qū)車(chē)位。根據(jù)當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，

40、一戶應(yīng)當(dāng)設(shè)有一個(gè)或兩個(gè)小區(qū)車(chē)位，具體是一個(gè)還是兩個(gè)，根據(jù)所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定地方法規(guī)或行政法規(guī)具體規(guī)定。禁止開(kāi)發(fā)商將區(qū)分所有建筑物的小區(qū)車(chē)位建設(shè)納入自己的所有權(quán)范圍單獨(dú)開(kāi)發(fā)。（三）具體情況具體分析由于停車(chē)位包括不同的種類(lèi)，而且性質(zhì)各不相同，所以實(shí)踐中很難用統(tǒng)一的方法解決。因此，筆者認(rèn)為小區(qū)應(yīng)當(dāng)對(duì)各種不同種類(lèi)的停車(chē)位進(jìn)行分別規(guī)定，按具體情況具體分析，分開(kāi)解決。1公共停車(chē)位和私人停車(chē)位由于在小區(qū)中，停車(chē)位畢竟有限，同時(shí)對(duì)于不同的車(chē)輛應(yīng)當(dāng)采取不同的保護(hù)措施，所以應(yīng)當(dāng)對(duì)三種不同的停車(chē)位進(jìn)行不同的分配。讓開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)“拍賣(mài)人”，所有的地上停車(chē)位應(yīng)當(dāng)歸所有建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有，基于物業(yè)的服務(wù)交納少

41、量的費(fèi)用。但是對(duì)于地下停車(chē)位和車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)采取集中競(jìng)價(jià)的方式，因?yàn)樗鼈兊臄?shù)量有限，而且這些地方必然需要更好的服務(wù)，需要交納更多的費(fèi)用"根據(jù)帕累托定律，必須保證物的最大利用律，對(duì)這兩種停車(chē)位不能進(jìn)行敞開(kāi)供應(yīng)。其實(shí)這也就相當(dāng)于現(xiàn)在所說(shuō)的公共停車(chē)位和私人停車(chē)位的處理方法。而所交納的競(jìng)價(jià)費(fèi)也應(yīng)該最終用于小區(qū)的全部居民而不能收歸開(kāi)發(fā)商所有。2建筑物的附屬：車(chē)庫(kù)在中國(guó)小區(qū)的建設(shè)中，車(chē)庫(kù)的形式主要有以下兩種：別墅的配套車(chē)庫(kù)和專(zhuān)門(mén)修建的車(chē)庫(kù)。對(duì)于第一種的配套車(chē)庫(kù)，雖然它也是停車(chē)位，但是它的出現(xiàn)實(shí)際上是附屬于別墅本身的，即其應(yīng)當(dāng)是建筑物的附屬部分，是所有權(quán)的擴(kuò)展部分。對(duì)于這種車(chē)庫(kù)，不應(yīng)當(dāng)將其獨(dú)立于別墅本身

42、而單獨(dú)考慮。在頒發(fā)證件的時(shí)候也只要頒發(fā)別墅的所有權(quán)證而排除單獨(dú)頒發(fā)車(chē)庫(kù)所有權(quán)證。同時(shí)鑒于所擁有的所有權(quán)的整體性，當(dāng)該業(yè)主轉(zhuǎn)移了別墅的所有權(quán)的時(shí)候，他不能再繼續(xù)保留車(chē)庫(kù)的所有權(quán)而要一并轉(zhuǎn)移。而對(duì)于第二種就正好適合上文所提的停車(chē)位的概念，業(yè)主通過(guò)競(jìng)價(jià)的方式獲得一定時(shí)期的使用權(quán)，然后獲得專(zhuān)有權(quán)，在使用年限到的時(shí)候再進(jìn)行競(jìng)標(biāo)。在使用年限內(nèi)，即使該業(yè)主不再是小區(qū)的居民，也應(yīng)該保留其停車(chē)位的專(zhuān)有權(quán)，而為了緩解小區(qū)停車(chē)問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)或者物也應(yīng)當(dāng)積極聯(lián)系該業(yè)主，爭(zhēng)取盡快回贖該停車(chē)位以利于再次分配。結(jié) 語(yǔ)物權(quán)法的重要性和其對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的深刻影響無(wú)需贅言。法乃善良公正之術(shù)，立法更需要立法者的善良公正理念，沒(méi)有

43、先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念肯定設(shè)計(jì)不出好的物權(quán)法制度。小區(qū)車(chē)位歸屬問(wèn)題是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)本文的分析，筆者認(rèn)為約定歸屬說(shuō)和業(yè)主所有說(shuō)都有其各自的優(yōu)缺利弊。隨著高層建筑、汽車(chē)的增多，小區(qū)車(chē)位的需求在進(jìn)一步擴(kuò)大，小區(qū)車(chē)位作為一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)受到越來(lái)越多人的關(guān)注。雖然業(yè)主所有說(shuō)在目前的中國(guó)難以實(shí)行，但是小區(qū)車(chē)位歸由業(yè)主共同所有將是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。筆者在本文中強(qiáng)調(diào)的另一點(diǎn)是“具體情況具體分析”。物權(quán)法的制定是我國(guó)立法史上非常重大的歷史性事件，它不僅要對(duì)我國(guó)的物權(quán)基本制度進(jìn)行規(guī)定，還要解決現(xiàn)實(shí)生活中眾多的復(fù)雜問(wèn)題，或者是給出解決的途徑。因此，立法中必須結(jié)合中國(guó)的國(guó)情, 既要遵循法律基本原則，制定科學(xué)合理的物

44、權(quán)基本制度，同時(shí)又要結(jié)合實(shí)際，提出針對(duì)現(xiàn)實(shí)中問(wèn)題的解決途徑。這就要求我們的立法者在立法過(guò)程中既要有堅(jiān)決維護(hù)物權(quán)基本原則的原則性，又要有適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的靈活性。參考文獻(xiàn)（一）著作及譯著類(lèi)1王利明：民法總則研究，北京中國(guó)人民大學(xué)出版社2003年版。2梁慧星：中國(guó)物權(quán)法研究，法律出版社1998年6月出版。3. 尹田著：法國(guó)物權(quán)法，法律出版社1998年。4王書(shū)江譯：日本民法典，中國(guó)人民公安大學(xué)出版社1999年版。5王利明：民法疑難案例研究，中國(guó)法制出版社，2002年8月版。6梁慧星、陳華彬：物權(quán)法，法律出版社2003年1月第2版。7 中華人民共和國(guó)物權(quán)法（2007年3月16日十屆人大五次會(huì)議通過(guò)）8趙紅

45、梅：房地產(chǎn)法論，中國(guó)政法大學(xué)出版社1995年版。9王利明：民商法研究第4輯，法律出版社2001年第2版。10崔建遠(yuǎn)：中國(guó)房地產(chǎn)法研究，中國(guó)法制出版社1995年版。11陳華彬：物權(quán)法原理，國(guó)家行政學(xué)院出版社1998年版。12孫憲忠：論物權(quán)法，北京法律出版社2001年版。13中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司：中國(guó)物業(yè)管理指南，中國(guó)城市出版社1995年8月。14陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社1995年版。（二）期刊報(bào)紙類(lèi)1丁斌：住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬研究，城市開(kāi)發(fā)，2004年第7期。2王利民：我國(guó)公有權(quán)制度的物權(quán)法構(gòu)建，當(dāng)代法學(xué)2006年第2期。3石磊：關(guān)于商品房銷(xiāo)售中停車(chē)位和會(huì)所權(quán)利歸屬的思

46、考，陜西省行政學(xué)院、陜西省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2006年第1期。4戴忠喜：美國(guó)法中住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)及停車(chē)位、會(huì)所、綠地的歸屬，中國(guó)房地產(chǎn)，2005年第11期。5王家福：對(duì)民法草案的幾點(diǎn)意見(jiàn)，法律服務(wù)時(shí)報(bào)，2003年1月17日。6孫憲忠：物權(quán)行為理論探源及其意義，法學(xué)研究，1996年第3期。7李芳：物權(quán)法的憲政價(jià)值，理論前沿，2006年第16期。8毛瑋：論物權(quán)行為的實(shí)踐性，學(xué)術(shù)研究，2006年第12期。9于偉：建筑物區(qū)分所有權(quán)的初探，政法論壇，1997年第4期。10王鈺林、袁利平：對(duì)城市住宅區(qū)地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)法律淺析，長(zhǎng)江建設(shè)，2004年第5期。11胡志剛：公共配套設(shè)施的權(quán)屬界定應(yīng)明確四種關(guān)系，房地產(chǎn)行政管理，2005年第2期。12毛肖帥：何時(shí)才能給地下車(chē)位辦證，房地產(chǎn)行政管理，2004年第12期。13代兵、谷曉坤：居住小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)究竟該歸誰(shuí)，房地產(chǎn)行政管理，2004年第12期。14玉琦：深圳市準(zhǔn)予銷(xiāo)售地下車(chē)庫(kù)的思考，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)道，2004年第12期。15沈勇明：試論人防工程所有權(quán)歸屬的立法完善，蘭州學(xué)刊，2004年第3期。16周林彬：所有權(quán)概念新探，貴州大學(xué)學(xué)報(bào)（社科版），2000年第5期。17麻昌華、黎棟：所有權(quán)