以物權(quán)法論車庫(kù)的歸屬問題

1、以物權(quán)法論小區(qū)車位的歸屬問題摘 要如今，人們的生活水平不斷提高，越來越多的人擁有了自己的私家車，因此對(duì)于怎樣找到自己的停車位成了大家十分關(guān)心的問題。隨著物權(quán)法的頒布和實(shí)施，車庫(kù)的歸屬成了當(dāng)下的熱點(diǎn)話題。而車庫(kù)的歸屬作為建筑物區(qū)分所有中的一項(xiàng)具體制度，它關(guān)系到居民的合法權(quán)益保護(hù)和小區(qū)的和諧、穩(wěn)定。本文共分四部分。第一部分對(duì)車位的內(nèi)涵做了簡(jiǎn)要的概述，并闡明了界定停車位歸屬的必要性和重要性。第二部分對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有各種對(duì)于車位歸屬的相關(guān)理論進(jìn)行了分析，包括業(yè)主所有說，開發(fā)商所有說，國(guó)家所有說等，并進(jìn)一步研究和探討了物權(quán)法中關(guān)于界定車位歸屬的問題。指出物權(quán)法采納的約定歸屬說雖然仍存在著缺陷，但相比較而言，在

2、現(xiàn)有的各種解決方案之中，更為合理。業(yè)主所有說是發(fā)展趨勢(shì)，但還是要具體情況具體分析。第三部分主要介紹了發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)關(guān)于小區(qū)停車位歸屬的相關(guān)立法學(xué)說，尤以美國(guó)為例，并提出了其對(duì)完善我國(guó)車位歸屬制度的借鑒意義。第四部分針對(duì)目前物權(quán)法中關(guān)于界定車位歸屬的一些缺陷，對(duì)完善我國(guó)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬制度提出了自己的建議。關(guān)鍵詞物權(quán)法停車位產(chǎn)權(quán)歸屬 The Research on The Real Right Law of The Parking Space Ownership AbstractToday, with the increase of living standard, more and more p

3、eople have their own private transport, therefore, it has become a concerned issue that how to find a parking space. With the issuing and enacting of the Real Right Law, the parking space ownership has become a hot topic currently, which is related to the legal right protection of inhabitants and th

4、e harmony and the stability of the neighborhood. This paper consists of four sections.This paper consists of four parts.The first section is the brief introduction of the definition of parking space, and clarifies the necessity and importance of the parking space ownership.The second section not onl

5、y analyses many extant domestic related theories of the parking space ownership, including proprietor ownership hypothesis, developer ownership hypothesis, country ownership hypothesis, but also researches and probes the definition in the Real Right Law. It points out that despite the defects, the R

6、eal Right Law is relatively more reasonable than other extant solutions. But while Proprietary Theory is the main trend, different kinds of cases have different analysis.The third section mainly introduces related legislation theories of the parking space ownership in developed countries and areas,

7、especially in the United States, and states the positive meaning it has to improve our parking space ownership system.The fourth section is focusing on some defects of the parking space ownership system, and giving proposals to improve our parking space ownership system.Key words：The Real Right Law

8、Parking Spaces Ownership 目 錄導(dǎo)言 1（一）選題背景和意義 1（二）現(xiàn)有文獻(xiàn)綜述 1（三）研究方法描述 21資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 22規(guī)范闡釋的方法 33比較研究的方法 3一、概述 4（一）車位的定義 4（二）界定車位歸屬的原因 41小區(qū)車位的重要性 42車位歸屬法律問題研究的必要性 5二、界定車位歸屬的相關(guān)理論 5（一）關(guān)于車位歸屬的相關(guān)爭(zhēng)議 51 國(guó)家所有說 52開發(fā)商所有說 63業(yè)主所有說 7（二）物權(quán)法界定的車位歸屬問題 71有約定照約定 72沒有約定或約定不明則歸業(yè)主共有 8（三）綜合評(píng)述：具體情況具體分析 8三、發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)對(duì)于車位歸屬界定的相關(guān)立法學(xué)說 9（一

9、）我國(guó)臺(tái)灣 10（二）美國(guó) 10（三）法國(guó) 11四、對(duì)于完善我國(guó)車位歸屬制度的建議 12（一）建立以物權(quán)為核心的房地產(chǎn)法律框架，進(jìn)一步完善物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則 12（二）區(qū)分所有的建筑物的建設(shè)，必須保證設(shè)置足夠區(qū)分所有權(quán)人使用的小區(qū)車位 12（三）具體情況具體分析 131公共停車位和私人停車位 132建筑物的附屬 13結(jié)語(yǔ) 14參考文獻(xiàn) 15謝辭 1920以物權(quán)法論小區(qū)車位的歸屬問題導(dǎo)言（一）選題背景和意義近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，擁有私家汽車的人越來越多。由于土地資源的有限性，停車費(fèi)用日益上漲，使得人們對(duì)停車問題尤為關(guān)注。對(duì)于出行時(shí)將車停放在公共停車場(chǎng)并交納一定的費(fèi)用，人們并無多大爭(zhēng)議

10、，但對(duì)于自家住宅小區(qū)內(nèi)車庫(kù)（停車場(chǎng)）的分配、使用、費(fèi)用分擔(dān)等問題甚為關(guān)心。為此所發(fā)生的業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛不斷。這些矛盾和糾紛，歸根到底就是住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬不明。換言之，矛盾的焦點(diǎn)就在于車位的所有權(quán)到底是誰(shuí)的？只有解決了這一車位權(quán)屬問題，上述矛盾和糾紛才能從根本上得以有效解決。隨著物權(quán)法的實(shí)施，類似于開發(fā)商或物業(yè)公司隨意出租車位、刊登廣告盈利等狀況開始好轉(zhuǎn)。物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！钡恍┤藢?duì)這樣一個(gè)“有約定照約定”的規(guī)定仍存有疑問，因此有必要對(duì)物權(quán)法中車位的歸屬

11、問題作研究，并提出自己的看法。這里需要事先說明的是，首先，本文所指的停車位，是指建造于土地用途為居民住宅用地之土地上的車位，而不涉及商業(yè)用地、綜合用地及其他用途之土地上所建的車位；其次，本文所指停車位，包括住宅小區(qū)基地范圍內(nèi)不與房屋相聯(lián)的露天停車區(qū)域，以及以房屋的一層部分或地下層部分為停車之用的停車區(qū)域。（二）現(xiàn)有文獻(xiàn)綜述筆者查閱上海圖書館部分相關(guān)書籍以及期刊網(wǎng)等國(guó)內(nèi)網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)有小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬問題的文章比較多，但觀點(diǎn)不統(tǒng)一，并且各有優(yōu)缺利弊。物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者

12、其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！边@就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有；如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。一些學(xué)者認(rèn)為，隨著住房制度改革和高層建筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來越多，車庫(kù)、車位歸誰(shuí)所有的問題逐漸成為老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，車庫(kù)、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、出租或者附贈(zèng)。在現(xiàn)實(shí)生活中有的開發(fā)商將車位、車庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫(kù)或者車位、車庫(kù)嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車位，因此，物權(quán)法中“建

13、筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！边@樣的規(guī)定是準(zhǔn)確而富有針對(duì)性的。另一些學(xué)者認(rèn)為物權(quán)法中對(duì)車庫(kù)權(quán)利歸屬制度的安排存在缺陷。有的學(xué)者認(rèn)為小區(qū)車位是用開發(fā)商的地上空間利用權(quán)劃定的，當(dāng)然屬于開發(fā)商；有的學(xué)者認(rèn)為中國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)相關(guān)立法學(xué)說，認(rèn)為小區(qū)停車位應(yīng)歸業(yè)主共同所有；也有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將地下停車位定為公共設(shè)施，以備防空等緊急事務(wù)。隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，都市人口的不斷增多，私人汽車的迅猛增加。怎樣找到一個(gè)可供停車的位置就成了人們十分關(guān)心的問題，特別是在自己居住的小區(qū)內(nèi)，這一問題變的更為迫切，而小區(qū)車位的歸屬問題也就成了當(dāng)下熱門的話題，是一個(gè)非常重要的、受到廣泛爭(zhēng)議的問題。但

14、目前學(xué)界對(duì)這一問題的研究還缺乏系統(tǒng)性，各地方立法者對(duì)這一問題的認(rèn)識(shí)也不一致，產(chǎn)生了同一問題地方規(guī)定卻完全不同的情況。雖然物權(quán)法第七十四條中規(guī)定“車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，但作為約定雙方之一的業(yè)主大多處于弱勢(shì)地位，并且約定說在法律上已將車庫(kù)的物權(quán)武斷地規(guī)定給開發(fā)商，因此導(dǎo)致仍然有眾多學(xué)者認(rèn)為對(duì)于車庫(kù)權(quán)利歸屬制度的安排存有缺陷。（三）研究方法描述1資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)筆者查閱相關(guān)社會(huì)新聞報(bào)道，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)涉及車庫(kù)的案例進(jìn)行表格分析內(nèi)容包括：（1） 歷年房地產(chǎn)開發(fā)土地征用情況（2） 產(chǎn)生的相關(guān)法律糾紛數(shù)量（3） 解決情況結(jié)果（4） 補(bǔ)償情況2規(guī)范闡釋的方法法律是一門實(shí)用性的學(xué)科

15、，法律的研究最終都要回來現(xiàn)行的法律上來，探討現(xiàn)行法合不合理，是否有不足和不明晰之處，在哪些方面需要改進(jìn)或做出解釋。本文在研究物權(quán)法關(guān)于我國(guó)的車庫(kù)歸屬問題的過程中，對(duì)現(xiàn)行法進(jìn)行了相應(yīng)的解釋和闡述。3比較研究的方法本文對(duì)美國(guó)、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)制度進(jìn)行了比較研究。在比較研究過程中，筆者避免孤立考察某項(xiàng)制度或規(guī)則，而是同時(shí)關(guān)注相關(guān)的配套規(guī)則和制度背景，以便更準(zhǔn)確和深入地理解其意義和功能，同時(shí)尤以美國(guó)為例，提出了其對(duì)完善我國(guó)車位歸屬制度的借鑒意義。一、概述（一）車位的定義在我國(guó)，停車位主要表現(xiàn)為三種形式：首先是小區(qū)的公共停車位，一般指的是小區(qū)的地上停車位。對(duì)于這種停車位多看成是區(qū)分所

16、有人共有，有些小區(qū)對(duì)這種停車位是敞開供應(yīng)，隨便使用；有些小區(qū)區(qū)分所有人則要交納一定的物業(yè)費(fèi)用，外來人員需要交納一定的停車費(fèi)。其次是小區(qū)的私人停車位，一般指小區(qū)的地下停車位。小區(qū)的區(qū)分所有人在實(shí)際使用中多需要首先向開發(fā)商購(gòu)買停車位的使用權(quán)，然后再歸該業(yè)主專有。最后一種就是停車位附隨于區(qū)分所有建筑物的專有部分甚至是所有權(quán)所涵蓋的部分，典型的就是專門的小區(qū)車庫(kù)。這種車庫(kù)停車位需要進(jìn)行物權(quán)登記，發(fā)所有權(quán)憑證。在本文中，筆者所指的停車位，是指建造于土地用途為居民住宅用地之土地上的車位，而不涉及商業(yè)用地、綜合用地及其他用途之土地上所建的車位；其次，本文所指停車位，包括住宅小區(qū)基地范圍內(nèi)不與房屋相聯(lián)的露天停

17、車區(qū)域，以及以房屋的一層部分或地下層部分為停車之用的停車區(qū)域。（二）界定車位歸屬的原因1小區(qū)車位的重要性近年來我國(guó)私家車發(fā)展很快，小區(qū)停車位卻增長(zhǎng)緩慢?！皳?jù)資料，1988年全國(guó)私人汽車擁有量為1512萬輛，1995年增至6000萬輛汽車，2000年我國(guó)大城市轎車擁有量為15輛/千人，2005年為25輛/千人，有工業(yè)專家估計(jì)，20002005年每年轎車銷售量為51100萬輛，2005年全國(guó)小轎車擁有量平均為50輛/千人?！?劉佩衡：大城市急待開發(fā)的交通設(shè)施問題，建筑技術(shù)開發(fā)，1997年第8期，第43-44頁(yè)?！案鶕?jù)杭州道路交通管理規(guī)劃分析預(yù)測(cè)，2002年杭州城區(qū)社會(huì)總需求車位56559個(gè)，到20

18、10年，需要85896個(gè)，而杭州市每年只新增8000個(gè)左右的車位。” 李慶鋼：車子會(huì)有的，車位呢關(guān)于城市停車位的思考，車市前言，2002年第3期，第18-22頁(yè)?？梢哉f小區(qū)車位不足問題已經(jīng)成為制約我國(guó)汽車工業(yè)發(fā)展的瓶勁，成為居民生活水平提高、小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)的主要障礙之一。不斷增長(zhǎng)的私車與有限的小區(qū)車位的矛盾，使得小區(qū)車位的地位越來越重要。小區(qū)車位與居住環(huán)境、生活條件越來越密切，成為現(xiàn)代城市人們生活質(zhì)量提高不可或缺的重要部分。2車位歸屬法律問題研究的必要性逐漸銳化的私車與小區(qū)車位的矛盾帶來的是開發(fā)商、物業(yè)以及業(yè)主之間的三方面糾紛，同時(shí)給社會(huì)產(chǎn)生了新的不穩(wěn)定因素，而矛盾的焦點(diǎn)便集中于停車位的產(chǎn)權(quán)問

19、題。實(shí)踐中引發(fā)爭(zhēng)議的關(guān)鍵在于小區(qū)車位究竟是建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有所有權(quán)的客體（專有部分），還是共用部分持分權(quán)的客體（共用部分）？如果是屬專有部分，則開發(fā)商可將車庫(kù)單獨(dú)出售，同時(shí)也應(yīng)該為單獨(dú)之不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記；如果為共用部分，則開發(fā)商無權(quán)將車庫(kù)單獨(dú)出售，車庫(kù)應(yīng)是住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，無須單獨(dú)登記以公示。面對(duì)這些由小區(qū)車位的歸屬與管理、處分引發(fā)的諸多糾紛，在說明小區(qū)車位的地位越來越重要的同時(shí)，也說明了有關(guān)小區(qū)車位的法律問題仍然缺乏有效的法律規(guī)制，故而有必要對(duì)小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題進(jìn)行研究。二、界定車位歸屬的相關(guān)理論（一）關(guān)于車位歸屬的相關(guān)爭(zhēng)議在物權(quán)立法過程中，有關(guān)小區(qū)車位的歸屬，有著較大的爭(zhēng)論

20、。主要有以下幾種觀點(diǎn)：1國(guó)家所有說此種觀點(diǎn)所針對(duì)的是地下層部分為停車之用的停車區(qū)域，即地下車庫(kù)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車庫(kù)應(yīng)當(dāng)屬于地下人防工程，根據(jù)人民防空法的有關(guān)規(guī)定的精神，地下車庫(kù)可以推定為國(guó)家所有。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空辦公室1998年頒布的關(guān)于加強(qiáng)居住小區(qū)內(nèi)人防工程使用管理的補(bǔ)充通知第2條指出：“人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)防資產(chǎn)的組成部分，未開發(fā)使用的不交納物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)使用的人防工程,由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)。使用人須承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)，并在人防工程使用協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中注明?！惫P者認(rèn)為，地下車庫(kù)不能簡(jiǎn)單地等同于地下人防工事，并且據(jù)此就認(rèn)為車庫(kù)歸國(guó)家所有。所謂人防工程，全

21、稱為人民防空工程，根據(jù)人民防空法第18條的規(guī)定，人民防空工程是指為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。地下車庫(kù)和人防工事的內(nèi)涵不同，“即使是很多地下人防工事用于地下車庫(kù)，但是不能完全等同為地下車庫(kù)，否則將來開發(fā)商開發(fā)的地下車庫(kù)都等同于人防工事，其結(jié)果將會(huì)導(dǎo)致地下車庫(kù)都由人防辦來管理維護(hù)，這顯然不合理，也不可行。” 王利明：論物權(quán)法中車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問題（上），南京普法網(wǎng)，參見 2008年3月20日訪問。2開發(fā)商所有說該觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟氖菄?guó)有土地使用權(quán)，分?jǐn)偯娣e限于地表的道路、綠地（不包括其他地表），

22、而小區(qū)車位是用開發(fā)商的地上空間利用權(quán)劃定的，當(dāng)然屬于開發(fā)商。在現(xiàn)實(shí)中小區(qū)車位的權(quán)屬形式，主要有以下幾種：（1）小區(qū)車位為小區(qū)的公共停車位，區(qū)分所有權(quán)人使用停車位，須要向物業(yè)管理單位交納管理費(fèi)，其他人交納停車費(fèi)；（2）小區(qū)車位為小區(qū)的私人停車位，區(qū)分所有權(quán)人使用時(shí)，首先要向開發(fā)商購(gòu)買停車位的使用權(quán)，例如購(gòu)買70年或者50年的使用權(quán)，該停車位為專有使用，其所有權(quán)或者歸屬于開發(fā)商，或者歸屬于全體業(yè)主；（3）小區(qū)車位附隨于區(qū)分所有建筑物的專有部分，建立車位的專有權(quán)，為建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的標(biāo)的，停車位進(jìn)行物權(quán)登記，發(fā)所有權(quán)的權(quán)屬證書。筆者對(duì)于此種觀點(diǎn)表示不贊同。在開發(fā)商所有說中，因?yàn)椴煌能囄黄浣?/p>

23、筑質(zhì)量不等，面積大小有差異，資金投入有別，事實(shí)上，對(duì)于實(shí)踐中引發(fā)的很多糾紛，業(yè)主無法證明開發(fā)商是否已經(jīng)將其納入到商品房成本中。僅僅憑開發(fā)商的一面之詞，也無法斷定它沒有被計(jì)入商品房的建設(shè)成本。有的開發(fā)商對(duì)小區(qū)車位的劃定沒有任何投資，只不過是用小區(qū)內(nèi)的土地空間劃定的，甚至有的開發(fā)商會(huì)減少綠地或小區(qū)道路的面積而去劃定小區(qū)車位，決不會(huì)有開發(fā)商會(huì)減少樓房的建筑面積，而增加車位的地表面積，因?yàn)殚_發(fā)樓房的利潤(rùn)會(huì)比開發(fā)車位高過幾十倍；另外我國(guó)法律并沒有承認(rèn)獨(dú)立的空間利用權(quán)，獨(dú)立的空間利用權(quán)是依附于所屬的地上建筑物的所有權(quán)，開發(fā)商不能以他享有獨(dú)立的地上空間利用權(quán)來主張他對(duì)小區(qū)車位的所有權(quán)。3業(yè)主所有說該觀點(diǎn)認(rèn)為

24、，小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會(huì)行使管理權(quán)。具體而言, 全體業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì), 由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理小區(qū)車位, 向車主收取停車費(fèi), 然后用該筆費(fèi)用支付綠地維護(hù)、樓頂空間維修、小區(qū)道路維護(hù)和物業(yè)管理費(fèi)用等。中國(guó)人民大學(xué)楊立新教授認(rèn)為：“從原則上說，停車位是區(qū)分所有權(quán)人全體共有的，因?yàn)樵趨^(qū)分所有建筑物中，除了專有部分建立所有權(quán)之外，其他部分都應(yīng)當(dāng)是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。停車位并不是依附于建筑物的專有部分，而是獨(dú)立于建筑物專有部分之外，因此應(yīng)當(dāng)是共用部分，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的標(biāo)的物。如果這個(gè)基本規(guī)則確立，那么，停車位的所有權(quán)為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于自己所有的

25、停車位的使用，就是如何進(jìn)行分配的問題?！?楊立新：窗前綠地、樓頂空間、停車位論物權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)必須解決的三個(gè)問題，楊立新民商法評(píng)論，參見 2008年3月22日訪問。（二）物權(quán)法界定的車位歸屬問題該觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)車位的歸屬應(yīng)當(dāng)通過約定來確定其歸屬。物權(quán)法采納了此種觀點(diǎn)，第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?有約定照約定約定歸屬實(shí)際上就是給予開發(fā)商或者業(yè)主一種保留權(quán)利歸屬的機(jī)會(huì)。這就是說，法律

26、上給予了開發(fā)商或業(yè)主通過約定保留車庫(kù)所有權(quán)的可能性，如果開發(fā)商在合同中做出了保留車庫(kù)所有權(quán)的約定，那么，他就獲得了車庫(kù)所有權(quán)；如果他不愿意做出約定或者沒有約定，那就意味著他放棄了車庫(kù)所有權(quán)，從而車庫(kù)的所有權(quán)就推定為全體業(yè)主所有。2沒有約定或約定不明則歸業(yè)主共有沒有約定不僅包括沒有任何約定，也包括了約定但卻沒有履行形式方面的要求，又或者約定無效。所謂的沒有約定是指業(yè)主與開發(fā)商之間根本沒有就車庫(kù)的歸屬進(jìn)行協(xié)商，也并沒有達(dá)成任何協(xié)議。假如開發(fā)商沒有明確表明保留車庫(kù)的所有權(quán)，但事后與業(yè)主達(dá)成車庫(kù)轉(zhuǎn)讓合同，這也說明開發(fā)商實(shí)際上享有車庫(kù)的所有權(quán)，可以認(rèn)為明確做出了約定。所謂約定不明是指雖然有約定，但基于各

27、種原因沒有就歸屬達(dá)成明確的合意，可以通過解釋的方法確定最終的歸屬。假如雙方?jīng)]有就車庫(kù)達(dá)成約定，但業(yè)主通過在購(gòu)房合同中單方面放棄了對(duì)車庫(kù)的所有權(quán)，這實(shí)際上可以解釋為開發(fā)商保留了車庫(kù)的所有權(quán)。（三）綜合評(píng)述：具體情況具體分析筆者在上文中已對(duì)國(guó)家所有說和開發(fā)商所有說這兩種觀點(diǎn)表示不贊同，但對(duì)于業(yè)主所有說以及約定歸屬說這兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為其各有優(yōu)缺利弊。現(xiàn)物權(quán)法所采納的約定歸屬說，在目前法律沒有明確規(guī)定車庫(kù)歸屬的情況下, 要求當(dāng)事人在合同中做出約定是有一定道理的。不僅充分體現(xiàn)了私法自治原則，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，還有利于鼓勵(lì)開發(fā)商修建停車位，并對(duì)其進(jìn)行有效的利用和管理。這種做法既能協(xié)調(diào)開發(fā)商的利益，

28、也在一定程度上維護(hù)了業(yè)主的利益。但是，這里問題也很明顯。比如提出“有約定按約定”，既然是約定，那必須有約定的雙方，可是，誰(shuí)能成為約定的雙方？如果是一個(gè)業(yè)主和開發(fā)商，那不是實(shí)際上就承認(rèn)了開發(fā)商擁有所有權(quán)？即使不深究這點(diǎn)，一個(gè)業(yè)主和開發(fā)商達(dá)成了協(xié)議，那么他們的約定能否約束到其他的業(yè)主？一個(gè)車庫(kù)就如此復(fù)雜， 那地上地下還有的兩種停車位呢？況且購(gòu)房者的弱勢(shì)地位，往往在“約定”中處于下風(fēng)，給開發(fā)商留有后門，從目前多數(shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看，對(duì)車位的歸屬使用，有的是業(yè)主購(gòu)買，有的是開發(fā)商附贈(zèng)，有的是業(yè)主承租，一般都有約定。開發(fā)商仍然可以在合同中注明“車位、車庫(kù)”歸自己所有，然后通過租售或附贈(zèng)形式轉(zhuǎn)移給

29、少數(shù)業(yè)主。一切都不會(huì)有太大改變。筆者比較偏向業(yè)主所有說，這一觀點(diǎn)著眼于業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)，有利于平衡市場(chǎng)主體利益，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，同時(shí)對(duì)定紛止?fàn)?，保障小區(qū)的和諧穩(wěn)定也有很大的幫助。不過筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，如何看待小區(qū)停車位所產(chǎn)生的原因是關(guān)鍵。一個(gè)小區(qū)的第一個(gè)業(yè)主在入住該小區(qū)的時(shí)候，停車位已經(jīng)存在，這些停車位是由開發(fā)商從所批的土地上開發(fā)出來的，如果按照誰(shuí)投資誰(shuí)收益的原則，這些停車位應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有，業(yè)主只能從開發(fā)商處租賃或者購(gòu)買所有權(quán)。按照物權(quán)法規(guī)定的約定歸屬說，在實(shí)際上承認(rèn)了開發(fā)商擁有所有權(quán)的同時(shí)，業(yè)主往往也處于弱勢(shì)。其實(shí)停車位的所有權(quán)歸屬不應(yīng)當(dāng)僅僅只是局限在物權(quán)領(lǐng)域，實(shí)際上

30、在中國(guó)各地對(duì)小區(qū)的規(guī)定中有些規(guī)定了小區(qū)必須建有一定的停車位，開發(fā)商不能獨(dú)立開發(fā)停車位歸自己所有。因此我們可以推定小區(qū)的停車位應(yīng)當(dāng)是歸于小區(qū)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有的，否則，開發(fā)商就沒有盡到他的義務(wù)，這種小區(qū)是違法的。當(dāng)然，業(yè)主所有說也有其無法避免的缺點(diǎn)。如果小區(qū)停車位歸業(yè)主共同管理，怎么協(xié)調(diào)將是一個(gè)大問題。在業(yè)主人數(shù)眾多的情況下，即使通過業(yè)主委員會(huì)來分配，在使用管理方面的效率也會(huì)大大降低，這勢(shì)必也會(huì)引發(fā)諸多糾紛。與此同時(shí)，小區(qū)停車位如被規(guī)定為業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，那么，開發(fā)商就沒有足夠的動(dòng)力來解決車位的建筑和有效管理。最后，因?yàn)檐噹?kù)非常緊張，停車越來越難，受損害最大的還是業(yè)主自己。三、發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)

31、對(duì)于車位歸屬界定的相關(guān)立法學(xué)說由于小區(qū)的特殊性，即使就世界范圍而言，對(duì)于小區(qū)的停車位，各國(guó)的規(guī)定也不統(tǒng)一。有的直接規(guī)定歸區(qū)分所有權(quán)人共有，且被作為公共設(shè)施，不得登記為私人所有，也不能分割零售；有的將停車位作為建筑物的共有部分維持權(quán)屬，按照建筑單元予以分配，比如加拿大多倫多市；有的將停車位分為不同的情況，分別考慮不同的處理措施。（一）我國(guó)臺(tái)灣：在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，按是否依法強(qiáng)制規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，將區(qū)分建筑物附屬的停車場(chǎng)劃分為“法定停車場(chǎng)”、“自行增設(shè)停車場(chǎng)”和“獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車場(chǎng)”三種，法定停車場(chǎng)是一種屬法律強(qiáng)制必須設(shè)置的停車場(chǎng)，自行增設(shè)停車場(chǎng)非為法定必設(shè)，增設(shè)面積不參加土地面積的分?jǐn)?。?jiǎng)勵(lì)停車場(chǎng)是指主管機(jī)關(guān)

32、為供公眾停車之用，鼓勵(lì)在建筑物建筑時(shí)，依法按鼓勵(lì)系數(shù)或一定的公式計(jì)算，另行增設(shè)停車位，具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性，它主要做公用停車場(chǎng)，向社會(huì)開放。 柴景山：區(qū)分所有建筑附屬停車位權(quán)屬問題研究，武漢科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2005年6月第7卷第2期，第72-74頁(yè)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的規(guī)定對(duì)內(nèi)陸地區(qū)影響很大，深圳仿照其做法，目前己形成了深幼市區(qū)分所有建筑物停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法，將停車位分為配建停車位及增設(shè)停車位，并規(guī)定配建停車位應(yīng)設(shè)置時(shí)鐘停車位，以供臨時(shí)停車之用。就其勝質(zhì)而言，除時(shí)鐘停車位以外，配建停車位和增設(shè)停車位均可以成為專有部分，從而可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃等交易。（二）美國(guó)：美國(guó)作為發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)

33、家，其區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法律制度已經(jīng)十分成熟，美國(guó)法對(duì)住宅小區(qū)停車位歸屬的制度安排可以給我們很多有益的啟示。美國(guó)法律對(duì)開發(fā)商必須于何時(shí)、以何種方式向小區(qū)全體業(yè)主移交小區(qū)的控制權(quán)，作出了強(qiáng)制性規(guī)定，小區(qū)控制權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主。美國(guó)法律一般將住宅小區(qū)劃分為專有部分和共有部分，業(yè)主對(duì)專有部分擁有獨(dú)立的所有權(quán)，與其他業(yè)主一起對(duì)共有部分擁有共同所有權(quán)。也就是說，在美國(guó)的住宅小區(qū)里，房屋單元為業(yè)主專有財(cái)產(chǎn)，除房屋單元以外的小區(qū)的全部是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)?！耙烂绹?guó)現(xiàn)制，大多數(shù)在郊外的建筑，若六層以下，停車場(chǎng)大都建于基地內(nèi)，該停車場(chǎng)為共用部分?！?陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社199

34、5年版，第78頁(yè)。小區(qū)里的所有建筑與設(shè)施分為專有和共有兩類，小區(qū)內(nèi)的任何建筑與設(shè)施不是專有部分，就是共有部分，反之亦如此。美國(guó)是用法律強(qiáng)制的手段來解決小區(qū)車位歸屬，美國(guó)法律對(duì)開發(fā)商必須于何時(shí)、以何種方式向小區(qū)全體業(yè)主移交小區(qū)的控制權(quán)，做出了強(qiáng)制性規(guī)定，小區(qū)控制權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主。這種辦法也是很值得我們學(xué)習(xí)的，即從源頭上解決小區(qū)車位的歸屬問題。“但由于小區(qū)車位既占有一定的土地，又需要一定的建設(shè)費(fèi)用，強(qiáng)制將車位歸屬小區(qū)業(yè)主共有的做法，必然要求所有的業(yè)主為小區(qū)車位買單，增加了購(gòu)房費(fèi)用同時(shí)，這一規(guī)定也限制了業(yè)主的購(gòu)買選擇權(quán)?！?戴忠喜：美國(guó)法中住宅小區(qū)車庫(kù)及停車位、會(huì)所、綠地的歸屬，中國(guó)房地產(chǎn)，2

35、005年第11期，第12-14頁(yè)。在美國(guó)由于基本人人有車，人人需要車位，這種規(guī)定或許還能為業(yè)主接受，但在我國(guó)這種做法目前來說顯然還是行不通的。（三）法國(guó)：法國(guó)自上世紀(jì)五十年代以后，根據(jù)法國(guó)都市計(jì)劃法，在新建建筑物時(shí)，建筑者負(fù)有在建筑物基地內(nèi)，以每一住戶設(shè)計(jì)一停車空間為義務(wù)。于屋外設(shè)置必要停車場(chǎng)空間而無基地時(shí)，建筑者須往地下挖掘三層、四層乃至五層樓那樣的深度設(shè)置停車場(chǎng)。同時(shí)，區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與基地內(nèi)的停車區(qū)域系分別的不動(dòng)產(chǎn)。因而，非該區(qū)分所有建筑物之居住者亦可購(gòu)買基地內(nèi)之停車場(chǎng)。但實(shí)際上，由于出售停車場(chǎng)對(duì)出售公司極為有利，所以由于沒有車或付不起停車場(chǎng)購(gòu)置費(fèi)，區(qū)分所有者未購(gòu)買的停車場(chǎng)，一般

36、都由開發(fā)公司出售公司轉(zhuǎn)買給非建筑物區(qū)分所有人。 陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社1995年版，第104頁(yè)。在法國(guó)幾乎所有的停車場(chǎng)空間均由單個(gè)的區(qū)分所有人享有所有權(quán)。比較上述幾個(gè)國(guó)家或地區(qū)有關(guān)小區(qū)車位歸屬的規(guī)定，存在著很大的差別，美國(guó)不論何種類型小區(qū)車位都強(qiáng)制歸屬業(yè)主共有。而法國(guó)卻不論何種類型小區(qū)車位一般屬于專有權(quán)之客體，可為某特定主體單獨(dú)所有。而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將區(qū)分建筑物附屬的停車場(chǎng)劃分為“法定停車場(chǎng)”、“自行增設(shè)停車場(chǎng)”和“獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車場(chǎng)”三種，不同的停車位類型其法律性質(zhì)、歸屬不同。就我國(guó)來說，由于我國(guó)小區(qū)內(nèi)的停車位類型較多，既涉及到土地使用權(quán)問題，又涉及到建筑容積率問題。因此

37、，不宜籠統(tǒng)規(guī)定其歸屬，應(yīng)作區(qū)別對(duì)待，同時(shí)由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，雖然越來越多的人擁有了自己的私人汽車，但是在我國(guó)有私車畢竟還只是部分人，并沒有像美國(guó)那樣很普及，因此不可能實(shí)行美國(guó)的做法。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將區(qū)分建筑物附屬的停車場(chǎng)劃分為“法定停車場(chǎng)”、“自行增設(shè)停車場(chǎng)”和“獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車場(chǎng)”三種的做法，比較符合我國(guó)目前的實(shí)際，筆者認(rèn)為其可以較好的解決目前我國(guó)有關(guān)小區(qū)車位歸屬的沖突與矛盾。四、對(duì)于完善我國(guó)車位歸屬制度的建議我國(guó)一直以來對(duì)停車位都沒有專門而明確的國(guó)家立法，而各地地方政府又下發(fā)了非常多的政府規(guī)章和規(guī)定，這導(dǎo)致了各地法律不統(tǒng)一，進(jìn)一步加劇了權(quán)屬問題的混亂。同時(shí)各種理論又相當(dāng)?shù)亩?，?zhēng)論很大，但是

38、卻又各有缺點(diǎn)，使得即使物權(quán)法已采用了約定歸屬說，但是車位歸屬問題仍是眾人關(guān)注的話題。對(duì)此筆者對(duì)于完善我國(guó)車位歸屬制度提出自己的幾點(diǎn)建議。（一）建立以物權(quán)為核心的房地產(chǎn)法律框架，進(jìn)一步完善物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則。物權(quán)是權(quán)利人直接支配物并排他性地享有其利益的權(quán)利，它是特定社會(huì)人與人之間對(duì)物的占有關(guān)系在法律上的表現(xiàn)。堅(jiān)持公平、秩序、自由、正義的原則，利于多建車位、降低房?jī)r(jià)、保護(hù)權(quán)益、保障交易、增進(jìn)效益的價(jià)值取向，確立建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)法律制度，完善目前房地產(chǎn)法律制度的缺陷。我國(guó)房地產(chǎn)法律制度應(yīng)當(dāng)做出全面清晰的規(guī)定，防止人們對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的來源、確權(quán)、保護(hù)等產(chǎn)生不同的理解或?qū)嵺`，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來矛盾。目前，

39、雖然物權(quán)法以“約定”為解決車位歸屬的關(guān)鍵，但是在筆者看來，將車位產(chǎn)權(quán)交由全體業(yè)主共有卻是大勢(shì)所趨。由于物權(quán)法的法階太高，不能也不適宜對(duì)各種不同情形的停車位歸屬做太過詳細(xì)的規(guī)定，所以應(yīng)該進(jìn)一步完善物業(yè)管理?xiàng)l例，在物業(yè)管理?xiàng)l例中，將“約定”細(xì)化。（二）區(qū)分所有的建筑物的建設(shè)，必須保證設(shè)置足夠區(qū)分所有權(quán)人使用的小區(qū)車位?，F(xiàn)代社會(huì)生活步伐加快，私家車日益成為人們的代步工具。伴隨著人們生活水平和城市化水平的提高，私家車數(shù)量攀升。因此，區(qū)分所有建筑物的小區(qū)車位是必須建設(shè)并且必須具有足夠數(shù)量的。在立法中，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)區(qū)分所有建筑物時(shí)，必須建立足夠的小區(qū)車位。根據(jù)當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，

40、一戶應(yīng)當(dāng)設(shè)有一個(gè)或兩個(gè)小區(qū)車位，具體是一個(gè)還是兩個(gè)，根據(jù)所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定地方法規(guī)或行政法規(guī)具體規(guī)定。禁止開發(fā)商將區(qū)分所有建筑物的小區(qū)車位建設(shè)納入自己的所有權(quán)范圍單獨(dú)開發(fā)。（三）具體情況具體分析由于停車位包括不同的種類，而且性質(zhì)各不相同，所以實(shí)踐中很難用統(tǒng)一的方法解決。因此，筆者認(rèn)為小區(qū)應(yīng)當(dāng)對(duì)各種不同種類的停車位進(jìn)行分別規(guī)定，按具體情況具體分析，分開解決。1公共停車位和私人停車位由于在小區(qū)中，停車位畢竟有限，同時(shí)對(duì)于不同的車輛應(yīng)當(dāng)采取不同的保護(hù)措施，所以應(yīng)當(dāng)對(duì)三種不同的停車位進(jìn)行不同的分配。讓開發(fā)商作為一個(gè)“拍賣人”，所有的地上停車位應(yīng)當(dāng)歸所有建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有，基于物業(yè)的服務(wù)交納少

41、量的費(fèi)用。但是對(duì)于地下停車位和車庫(kù)應(yīng)當(dāng)采取集中競(jìng)價(jià)的方式，因?yàn)樗鼈兊臄?shù)量有限，而且這些地方必然需要更好的服務(wù)，需要交納更多的費(fèi)用"根據(jù)帕累托定律，必須保證物的最大利用律，對(duì)這兩種停車位不能進(jìn)行敞開供應(yīng)。其實(shí)這也就相當(dāng)于現(xiàn)在所說的公共停車位和私人停車位的處理方法。而所交納的競(jìng)價(jià)費(fèi)也應(yīng)該最終用于小區(qū)的全部居民而不能收歸開發(fā)商所有。2建筑物的附屬：車庫(kù)在中國(guó)小區(qū)的建設(shè)中，車庫(kù)的形式主要有以下兩種：別墅的配套車庫(kù)和專門修建的車庫(kù)。對(duì)于第一種的配套車庫(kù)，雖然它也是停車位，但是它的出現(xiàn)實(shí)際上是附屬于別墅本身的，即其應(yīng)當(dāng)是建筑物的附屬部分，是所有權(quán)的擴(kuò)展部分。對(duì)于這種車庫(kù)，不應(yīng)當(dāng)將其獨(dú)立于別墅本身

42、而單獨(dú)考慮。在頒發(fā)證件的時(shí)候也只要頒發(fā)別墅的所有權(quán)證而排除單獨(dú)頒發(fā)車庫(kù)所有權(quán)證。同時(shí)鑒于所擁有的所有權(quán)的整體性，當(dāng)該業(yè)主轉(zhuǎn)移了別墅的所有權(quán)的時(shí)候，他不能再繼續(xù)保留車庫(kù)的所有權(quán)而要一并轉(zhuǎn)移。而對(duì)于第二種就正好適合上文所提的停車位的概念，業(yè)主通過競(jìng)價(jià)的方式獲得一定時(shí)期的使用權(quán)，然后獲得專有權(quán)，在使用年限到的時(shí)候再進(jìn)行競(jìng)標(biāo)。在使用年限內(nèi)，即使該業(yè)主不再是小區(qū)的居民，也應(yīng)該保留其停車位的專有權(quán)，而為了緩解小區(qū)停車問題，業(yè)主委員會(huì)或者物也應(yīng)當(dāng)積極聯(lián)系該業(yè)主，爭(zhēng)取盡快回贖該停車位以利于再次分配。結(jié) 語(yǔ)物權(quán)法的重要性和其對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的深刻影響無需贅言。法乃善良公正之術(shù)，立法更需要立法者的善良公正理念，沒有

43、先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念肯定設(shè)計(jì)不出好的物權(quán)法制度。小區(qū)車位歸屬問題是一個(gè)非常重要的問題。經(jīng)過本文的分析，筆者認(rèn)為約定歸屬說和業(yè)主所有說都有其各自的優(yōu)缺利弊。隨著高層建筑、汽車的增多，小區(qū)車位的需求在進(jìn)一步擴(kuò)大，小區(qū)車位作為一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)受到越來越多人的關(guān)注。雖然業(yè)主所有說在目前的中國(guó)難以實(shí)行，但是小區(qū)車位歸由業(yè)主共同所有將是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。筆者在本文中強(qiáng)調(diào)的另一點(diǎn)是“具體情況具體分析”。物權(quán)法的制定是我國(guó)立法史上非常重大的歷史性事件，它不僅要對(duì)我國(guó)的物權(quán)基本制度進(jìn)行規(guī)定，還要解決現(xiàn)實(shí)生活中眾多的復(fù)雜問題，或者是給出解決的途徑。因此，立法中必須結(jié)合中國(guó)的國(guó)情, 既要遵循法律基本原則，制定科學(xué)合理的物

44、權(quán)基本制度，同時(shí)又要結(jié)合實(shí)際，提出針對(duì)現(xiàn)實(shí)中問題的解決途徑。這就要求我們的立法者在立法過程中既要有堅(jiān)決維護(hù)物權(quán)基本原則的原則性，又要有適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的靈活性。參考文獻(xiàn)（一）著作及譯著類1王利明：民法總則研究，北京中國(guó)人民大學(xué)出版社2003年版。2梁慧星：中國(guó)物權(quán)法研究，法律出版社1998年6月出版。3. 尹田著：法國(guó)物權(quán)法，法律出版社1998年。4王書江譯：日本民法典，中國(guó)人民公安大學(xué)出版社1999年版。5王利明：民法疑難案例研究，中國(guó)法制出版社，2002年8月版。6梁慧星、陳華彬：物權(quán)法，法律出版社2003年1月第2版。7 中華人民共和國(guó)物權(quán)法（2007年3月16日十屆人大五次會(huì)議通過）8趙紅

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