新建6000平方大型綜合超市項目投資商業(yè)計劃書

1、新建 6000 平方大型綜合超市項目投資商業(yè)計劃書第一章 總 論一、項目概況（一）項目名稱：好又多超市（二）項目建設(shè)單位：封開縣信匯投資有限公司（三）項目建設(shè)地點：封開縣江口鎮(zhèn)大塘一路 128 號（四）項目法人：何桂華（五）項目負責人：關(guān)勤興（六）建設(shè)規(guī)模及建設(shè)期限：本項目由甲方籌措經(jīng)營資金，乙方出資裝修經(jīng)營場地合作經(jīng)營超市、百貨業(yè)。首層部份鋪位租賃經(jīng)營高檔商品。1建設(shè)規(guī)模：將建兩層合共 6000 平方大型綜合超市2建設(shè)期：（七）投資總額及資金來源投資總額為人民幣伍仟萬元正。自有資金和融資二、建設(shè)單位概況封開縣信匯投資有限責任公司于 2013年 6月注冊成立， 注冊資金 500 萬元，公司設(shè)立

2、了投資部、市場發(fā)展部、工程 部、行政人事部、財務(wù)部、督查部、采購部等管理部門，并 建立了適合企業(yè)發(fā)展的各項規(guī)章制度。公司經(jīng)營范圍：自有資金對農(nóng)貿(mào)市場、物業(yè)管理項目進 行投資，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、銷售；建筑材料。展望未來， 公司前景遼闊， 我們將為打造一個和諧社會、 一流品牌房地產(chǎn)開發(fā)公司形象而努力奮斗！核心理念：和諧企業(yè)創(chuàng)建和諧社會！企業(yè)精神：團結(jié)、務(wù)實、拼搏、高效、創(chuàng)新！ 經(jīng)營理念：服務(wù)城市，建設(shè)家園，誠信經(jīng)營，攜手共贏！三、綜合評價本項目的建設(shè)符合封開縣城市城市建設(shè)發(fā)展方向，對于 推動封開縣城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，具有重要的促進作用。隨 著政府粵桂合作的進一步實施，特別是城鎮(zhèn)一體化戰(zhàn)略的推 進，使

3、封開城區(qū)發(fā)展成為一個充滿生機和活力的發(fā)展熱點地 區(qū)，人民生活水平普遍提高，消費需求不斷增強，建設(shè)一座 現(xiàn)代化大型購物中心已是勢在必行。目前，建設(shè)步伐加快，建設(shè)一座大型購物中心可以有力 的推動封開城區(qū)城市建設(shè)，此外還將改善封開縣城市商業(yè)基 礎(chǔ)設(shè)施布局分散、經(jīng)營混亂、經(jīng)營專業(yè)化程度低等現(xiàn)狀。本 項目的實施將使封開城區(qū)得居民得到專業(yè)化、人性化、品質(zhì) 優(yōu)良的服務(wù)。本項目建設(shè)實施方案實用性和操作性較強，技術(shù)先進可 靠，組織管理措施得當，示范帶動作用大，服務(wù)范圍廣闊， 市場前景看好，具有較強的盈利能力和抗風險能力，可以實 現(xiàn)良好的生態(tài)、社會、經(jīng)濟效益說明該項目是可行的。四、項目編制原則本項目以市場為導(dǎo)向，

4、以本地優(yōu)勢為依托，以開發(fā)引導(dǎo) 為手段，以科技進步為先導(dǎo)，以增加經(jīng)濟總量為目標，推進 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快封開城區(qū)的建設(shè)速度。本項目按照“規(guī)劃高標準、產(chǎn)品高質(zhì)量、高附加值、因 地制宜”的原則進行建設(shè)，充分利用資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、 交通優(yōu)勢、 開發(fā)優(yōu)勢、 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、 政策優(yōu)勢， 實現(xiàn)經(jīng)濟效益、 社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。本項目要以市場機制運行作為資源配置的手段，以高速 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化市場體系為目標，科學(xué)預(yù)測未來經(jīng)濟發(fā)展走 向，設(shè)計原則采用近遠期結(jié)合，著眼于今后發(fā)展使本項目既 有一定的彈性，又具有較強的可操作性和可達性，體現(xiàn)長期 性和超前性的特點。好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)和管理，要堅持以經(jīng)濟建設(shè)

5、為中心，要把好又多購物中心的經(jīng)濟發(fā)展作為封開城區(qū)經(jīng)濟 發(fā)展的新的增長點。堅持內(nèi)引外聯(lián)、采用從“筑巢引鳳”到 “引鳳筑巢”等方式招商引資，擴大集聚規(guī)模。把好又多購物中心建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能 齊全、環(huán)境優(yōu)美、對封開城區(qū)乃至封開縣城市總體經(jīng)濟有帶 動和輻射作用的現(xiàn)代化購物中心。好又多購物中心建設(shè)方案要適合當?shù)刈匀粭l件和社會 經(jīng)濟條件，合理使用資金，提高投資效益。建筑設(shè)計上盡量 選用新技術(shù)、新工藝、新材料，既要經(jīng)濟適用，又要與現(xiàn)有 城市風格和諧統(tǒng)一，達到使用價值和觀賞價值的有機結(jié)合， 為城市建設(shè)增加新的景觀。第二章 項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景封開縣城市地處封開舊城中心區(qū)，封開縣城

6、市通過實施 “農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化”帶動戰(zhàn)略，全縣經(jīng)濟始 終保持強勁的發(fā)展勢頭。隨著封開縣城市國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提 高，城市建設(shè)步伐不斷加快。封開縣城市按照營造和諧封開 縣城的要求，實施封開新城市發(fā)展戰(zhàn)略，封開城區(qū)建設(shè)步伐 加快。二、項目建設(shè)必要性封開縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有 兩 廣門戶 之稱，是通往 珠三角洲及大西南的 咽喉之地 。全 縣總面積極因素 2723 平方公里，轄 16個鎮(zhèn)，總?cè)丝?46 萬 人。封開縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi)國道 321 線一級水泥路、 省首 S266 線二級水泥路和縣道西線水泥 路工程，水陸交通便利。縣內(nèi)有直接出口

7、貨物的岸碼頭。全 縣通信已實現(xiàn)電話傳輸數(shù)字化，程控電話裝機達4 萬多門，開通移動電話 2 萬多門。近年來，封開縣充分利用優(yōu)越的地理位置及豐富的資 源，大辦工業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展 三高 農(nóng)業(yè)，不斷完善吸引客 商的投資優(yōu)惠政策，社會穩(wěn)定，經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，投資環(huán)境得 到極大改善。在封開中心城區(qū)、新區(qū)商業(yè)住宅和商業(yè)建筑等新建項目 星羅棋布，使封開縣城市城市建設(shè)規(guī)模迅速擴大，在封開中 心城區(qū)建設(shè)一座大型現(xiàn)代化購物中心勢在必行。1好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是進一步推動對外開放， 全面提升城市形象、加快城市化進程的需要。近年來封開縣城市的經(jīng)濟、城市規(guī)模發(fā)展速度加快，商 業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)有了明顯進步，但與周邊同類城市相比相

8、對滯 后。從完善城市基礎(chǔ)設(shè)施方面看，建設(shè)一個位于封開城區(qū)大型購物中心是完全必要的。好又多購物中心的建成標志著封開城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施將跨上一個新臺階，有助于樹立封開 城區(qū)良好的風貌與形象。2好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、提高人民生活質(zhì)量的需要。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展， 城市人口的增加， 封開縣城市目前的商業(yè)、休閑場所從數(shù)量、規(guī)模、檔次上來 看已不能滿足需要。好又多購物中心建成，將會極大地改善 該區(qū)域的環(huán)境條件，給群眾創(chuàng)造一個購物、娛樂、休閑的好 去處。3好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是優(yōu)化土地資源配置、帶動項目周圍沿線開發(fā)的需要。好又多購物中心的實施，將有 力于城市環(huán)境的改善，必定會帶動周圍地

9、價的升值，從而帶 動房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點。第三章 市場供求分析及預(yù)測一、市場發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析（一）商業(yè)布局現(xiàn)狀分析 目前封開縣城的商業(yè)網(wǎng)點布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀 況，全市 80%以上的道路兩旁都有與住宅混建或?qū)ｉT建設(shè)的 簡易商業(yè)店鋪，但也形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)，主要是 封州廣場和小型購物商業(yè)區(qū)以及封開縣城購物中心?，F(xiàn)有的各個小超市和商業(yè)、商家分布分散，一些市場規(guī)模較小，不能形成有效的商業(yè)積聚。（二）項目綜合優(yōu)勢分析1. 項目開發(fā)外部優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢從區(qū)域位置看，封開中心城區(qū)是連接大塘和西堤的地區(qū) 性政治、文化、交通、商貿(mào)、物資、流通中心樞紐。隨著城 市建設(shè)步伐加快，

10、城市人口增長加快，封開舊城區(qū)將成為封 開縣城市規(guī)模最大、城市人口最多、商務(wù)活動最旺的城區(qū)之本土資源優(yōu)勢封開縣自然資源豐富。全縣林業(yè)用地面積極因素 20.5 萬公頃，年產(chǎn)松脂 2 萬多噸，為全國縣級之冠， 2001年被國 家林業(yè)局命名為 中國松脂之鄉(xiāng) ；全縣可開發(fā)水力資源 16 萬千瓦，目前已實現(xiàn)水電裝機容量體裁衣 2.05 萬千瓦，年 發(fā)電量近 5 億千瓦時，是全國第一批直 100 個實現(xiàn)農(nóng)村電氣 化縣之一；縣內(nèi)礦產(chǎn)資源有黃金、水晶、錫、銅、鎢、錳、 鐵、花崗巖、大理石、石灰石、礦泉水等其中花崗巖蘊藏量 30 億立方米，大理石碑 15 億立方米，石灰石家莊市 300 億 立方米。工業(yè)產(chǎn)品主要松

11、香及其系列產(chǎn)品、中纖板、水泥、 牛皮紙、礦泉水、木雕刻工藝家具等。商業(yè)現(xiàn)狀凸現(xiàn)的優(yōu)勢 封開縣城市城現(xiàn)有商業(yè)布局顯示的是市場分散，商業(yè)旺 地呈點狀， 主要因為舊城的商業(yè)設(shè)施太陳舊， 沒有得到改造， 繁華地段的商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)差，沒有形成良好的購物中心格 局。缺乏高檔、集中成片的商業(yè)區(qū)，而封開城區(qū)缺乏商業(yè)設(shè) 施，缺少核心購物中心和商業(yè)競爭力，正是這種充滿缺陷的 現(xiàn)狀為本項目建設(shè)城市購物中心提供了必要條件。（三）項目開發(fā)自身優(yōu)勢規(guī)劃優(yōu)勢按封開縣城現(xiàn)行城市規(guī)劃，本項目目前是封開城區(qū)唯一 的大型購物中心，具有獨立市場的優(yōu)勢。項目總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了超前、便捷、方便、安全以及 完美的舒適性，各組團功能盡可能利用

12、地塊的位置、布局以 及其它特征表達各自優(yōu)勢，動靜、疏密分布合理，人文氣息 隨處可尋，更體現(xiàn)了建設(shè)品位的優(yōu)勢。規(guī)模優(yōu)勢本項目的開發(fā)為封開縣城區(qū)提供了高尚的商業(yè)、休閑場 所，以花園式商業(yè)廣場構(gòu)成大型購物中心的現(xiàn)代都市樣本。 而這種大型的建筑，一流的規(guī)劃、高雅時尚的設(shè)計將使本項 目成為封開縣城市封開城區(qū)未來的城市座標，成為封開城區(qū) 居民休閑、購物、文化活動中心。設(shè)計優(yōu)勢購物中心的設(shè)計具有明顯的商業(yè)氣勢，商業(yè)主體貫通流 暢，增設(shè)二層循環(huán)通道及多個平臺，輔以景觀綠化，休閑設(shè) 施，充分滿足購物、商業(yè)流通的動靜分布，同時還具有很強 的景觀休閑效果。購物中心低密度、大而全的公用空間和主體綠化構(gòu)成了 好又多購物

13、中心的多重景觀效果，完全具備了花園購物、休 閑購物、旅游購物的特征。公用配套優(yōu)勢 中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、郵局、車站、銀行分布在項目周圍， 購物中心與住宅區(qū)既緊密相連，又相對獨立。項目內(nèi)公共廁所，垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計齊全，為公共環(huán)境衛(wèi) 生具備物質(zhì)條件。項目內(nèi)還規(guī)劃物業(yè)管理辦公、文化娛樂活 動室，為創(chuàng)建現(xiàn)代城市購物中心提供必備條件。物管優(yōu)勢 項目將聘請國內(nèi)知名物業(yè)機構(gòu)擔任項目物業(yè)顧問，在封 開縣城率先引進高尚、安全、周到、舒適的服務(wù)型管理，并 承諾不以贏利為目的，建立與城市發(fā)展的管理需求相適應(yīng)的 物管樣板。二、市場需求分析隨著封開縣城城區(qū)的建設(shè)速度加快， 以及封開中心城區(qū)、 新區(qū)的建設(shè)速度加快，封開縣城市的

14、轄區(qū)人口數(shù)量迅速增 加，客觀上要求封開城區(qū)內(nèi)有一個購物中心來引領(lǐng)封開城區(qū) 商業(yè)的發(fā)展，同時滿足人民的日常生活需求，提高人們的生 活質(zhì)量。好又多購物中心建設(shè)項目正是迎合這一需求趨勢而 建設(shè)，項目以創(chuàng)新的“都市 MALL為核心經(jīng)營模式，以大型 超市、精品百貨、寫字樓為經(jīng)營主題，符合封開縣城市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展方向第四章 項目建設(shè)地點及建設(shè)條件一、建設(shè)地點封開縣城市封開城區(qū)西堤路 15 號二、建設(shè)條件（一）自然條件1地形地貌封開縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有 兩廣 門戶 之稱，是通往 珠三角洲及大西南的 咽喉之地 。全縣 總面積極因素 2723 平方公里，轄 16 個鎮(zhèn)，總?cè)丝?46 萬人。2氣候

15、封開縣屬亞熱帶地緣季風氣候，北回歸線人境內(nèi)穿過， 土地肥沃，雨量充沛，物產(chǎn)豐富，封開縣是全國農(nóng)業(yè)綜合項目開發(fā)示范縣，全 國已基本形成黃煙、麻竹、杏花雞、蓮都羊、賀江水產(chǎn)、名 優(yōu)水果、速生豐產(chǎn)林等 三高 農(nóng)業(yè)基地。3交通 封開縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi)國道 321 線一級水泥路、省首 S266 線二級水泥路和縣道西 線水泥路工程，水陸交通便利?？h內(nèi)有直接出口貨物的岸碼 頭。第五章 項目生產(chǎn)規(guī)模及建設(shè)方案一、項目建設(shè)規(guī)模和期限（一）項目建設(shè)規(guī)模封開縣城市封開城區(qū)西堤路 15 號，項目建成后將輻射整個 封開縣城市。好又多購物中心以“美化城市、提高城市服務(wù) 功能”為目標，為輻射區(qū)內(nèi)的消費

16、者提供商務(wù)辦公、購物、 餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)。本項目將成為集品牌展示和銷售 為一體，市場、超市、專賣店等多種業(yè)態(tài)互動共生的大型城 市購物中心。（二）建設(shè)期限本項目建設(shè)期限為 1 年。完成可行性研究報告的編制、申請 立項、項目審批及安裝工程。（三）項目建設(shè)進度計劃按照國家基本建設(shè)程序，該項目按以下幾個階段進行實施：項目準備階段：項目建議書、可行性研究、批準立項、資金項目實施階段：勘察、設(shè)計、工程招投標、設(shè)備采購、道路 施工；項目完成階段：試運營、竣工驗收。（四）項目管理 為保證工程質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)投資，縮短建設(shè)周期，盡快發(fā)揮 投資效益，根據(jù)國家有關(guān)部門政策，本項目實行項目法人責 任制、 項目資本

17、金制、 工程招投標制、 工程質(zhì)量監(jiān)督管理制、 項目環(huán)境監(jiān)督管理制、項目籌資渠道多元化等制度的建設(shè)和 建設(shè)項目的前期工作。成立項目管理小組，負責好又多購物 中心內(nèi)一切建設(shè)、運營和管理事務(wù)。內(nèi)部實行嚴格的管理和 明確的分工，其主要職責為：行政管理部門負責日常行政工 作及項目執(zhí)行單位的接待與聯(lián)絡(luò)工作，組織項目的招投標工 作；計劃財務(wù)部門主要負責項目的財務(wù)計劃和實施計劃安 排，與項目執(zhí)行單位辦理合同協(xié)議等手續(xù)，以及資金的使用 安排和收支手續(xù)；施工管理部門主要負責項目土建與安裝施 工的協(xié)調(diào)與指揮，施工進度與計劃安排，施工質(zhì)量與施工安 全的監(jiān)督檢查以及工程驗收工作；設(shè)備材料管理部門主要負 責項目材料的訂購

18、、采購、保管及調(diào)撥等項工作；技術(shù)管理 部主要負責項目的技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理工作，主持設(shè) 計圖紙的審核、處理有關(guān)技術(shù)問題及組織職工的專業(yè)技術(shù)培 訓(xùn)、技術(shù)考核等工作。二、項目建設(shè)標準本項目將引用先進設(shè)計理念，以高品位、時尚化、五星級環(huán) 境及先進的管理模式，為封開縣城市的消費者提供全方位的 服務(wù)。項目建成后將針對不同消費者的需求，為廣大消費者 提供高、中、低檔服務(wù)。（一）購物中心環(huán)境 1好又多購物中心位于封開縣城市封開中心城區(qū)，交通便 利，易達性好。2好又多購物中心按綠化主管部門規(guī)定要求進行綠化，地 面平整、硬化，沒有裸露地面。3設(shè)有專用機動車停車場，停車場面積滿足購物中心經(jīng)營 需要。4購物中心

19、清潔衛(wèi)生，未有影響環(huán)境衛(wèi)生的污染源。 5好又多購物中心的主體建筑為正式建筑，嚴格按照商店 建筑設(shè)計規(guī)范的要求設(shè)計建設(shè)。6購物中心建筑物內(nèi)設(shè)有良好的采光、照明設(shè)施，空間寬 敞、明亮、整潔，地面全部按照要求堅固、平整、清潔、防 滑。7建筑物設(shè)有通道，通道最小凈寬度嚴格按照規(guī)定設(shè)計。 通道不得堆放任何物品，保證通行順暢和疏散迅速。8按照要求設(shè)有防汛排水、通風、防塵等設(shè)施。9按照城市公共廁所衛(wèi)生標準的要求。購物中心設(shè)有衛(wèi)生 間，衛(wèi)生間清潔、無異味。衛(wèi)生間的數(shù)量、面積、條件與購 物中心面積、條件相匹配。10建筑物根據(jù)實際情況設(shè)有人行自動扶梯、 垂直升降電梯、 貨用電梯。11配備專人打掃衛(wèi)生， 保持地面清

20、潔， 并在場區(qū)設(shè)垃圾桶。12按經(jīng)營分類設(shè)置經(jīng)營區(qū)域，配置適宜的基礎(chǔ)設(shè)施。13. 購物中心內(nèi)設(shè)公用電話、電子提款機等公用設(shè)施為消費 者提供方便、快捷服務(wù)。（二）消防安全管理1建筑嚴格按照建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求，報送公安消防 機構(gòu)審核和驗收。2嚴格按照消防安全標志設(shè)置要求。配備消防安全通道， 配備各種明顯規(guī)范的消防標志。3根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定要求，配備消防設(shè)施，包括消防栓、 滅火器，報消防主管部門檢驗。4對購物中心經(jīng)營人員、管理人員、工作人員（包括營業(yè) 員）定期進行消防知識和技能培訓(xùn)，并掌握滅火器材使用方 法，做好培訓(xùn)記錄。5對消防設(shè)施進行定期檢查記錄。6在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下，消防滅火器

21、材 周圍不堆放物品，不影響消防設(shè)施和器材的使用。 7按照消防法規(guī)要求設(shè)立消防組織，責任落實到人頭。 8設(shè)立火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，并定期演練，保持隨時啟動和安全 有效運轉(zhuǎn)。9施工使用明火履行相關(guān)手續(xù)和采取相應(yīng)安全措施。 10易燃性、易爆性商品用空容器展示。11電梯等大型電器設(shè)備申請檢驗，并取得驗收合格證書。 12定期檢查并維護電路、用電設(shè)施，做好檢查記錄。 13建立健全保安防范組織、制度。14設(shè)立治安和消防值班室。15設(shè)立對購物中心的電子監(jiān)控設(shè)施。16配備專職保安人員。17對保安人員進行專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。 18配備標志明顯的緊急疏散通道、安全出口。 19配備應(yīng)急照明設(shè)施。20配備應(yīng)急突發(fā)事件預(yù)案，保證

22、可以迅速啟動。21嚴格按照多層建筑承重及堆放高度要求，對物品進行堆 放。22配備煙感報警、自動噴淋滅火裝置，并保證處于良好狀 態(tài)。23配備專職消防隊，并配備消防車等。（三）服務(wù)管理1服務(wù)性收費符合國家價格管理的有關(guān)規(guī)定。2購物中心工作人員佩帶胸卡，統(tǒng)一著裝。3設(shè)立服務(wù)臺，為顧客提供咨詢和導(dǎo)購服務(wù)。4配備賣場區(qū)域分布導(dǎo)圖。5各功能區(qū)標識清晰醒目，使用漢字要用簡體字，設(shè)計制 作規(guī)范。6設(shè)立信息臺、信息展示板或廣播，公示市場交易信息、 商品信息、價格信息和市場各項承諾及服務(wù)措施。7建立顧客投訴制度，并設(shè)立專門的投訴接待處理部門， 處理消費者訴意見和交易糾紛，并記錄備案。8公示投訴處理結(jié)果。9配備電子

23、顯示屏幕，隨時發(fā)布有關(guān)信息。10建立本購物中心網(wǎng)站，利用網(wǎng)頁提供供求信息、價格信 息服務(wù)。第六章 消防、安全與節(jié)能影響評價一、消防一）編制依據(jù) 1. 建筑設(shè)計防火規(guī)范 。2. 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 。3其它有關(guān)的規(guī)范的標準。（二）消防措施 消防工作應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。1加強消防水源建設(shè)，好又多購物中心內(nèi)建設(shè)消防水 源系統(tǒng)，必要時應(yīng)建設(shè)一座消防專用蓄水池和建筑物內(nèi)外消 防水系統(tǒng)。2所有建筑物均按建筑設(shè)計防火規(guī)范確定建筑物 耐火等級和安全通道，并合理的選擇防雷電設(shè)施。3按規(guī)范要求建筑物的建筑群設(shè)置合理的消防通道， 并按環(huán)形布置，且最少有兩處與外界道路相連接，并確保通 道和道路的暢

24、通。4主次干道按 120 米間距設(shè)置消防栓，高層建筑附近 要增設(shè) 13 個消防栓。5各建筑物均應(yīng)根據(jù)其自身特點，選擇和配備一定數(shù) 量的滅火器，并定期檢查確保使用的可靠性。6按規(guī)范要求搞好設(shè)施的設(shè)計與安裝，防止產(chǎn)生火源。7建設(shè)消防自動報警系統(tǒng)，并建立健全消防的有關(guān)規(guī) 章制度。8其它未盡事宜，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、安全（一）編制依據(jù) 1建設(shè)項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定 。 2工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標準 。 3建筑抗震設(shè)計規(guī)范 。4其它有關(guān)的規(guī)范和標準。 （二）安全措施1地區(qū)建筑物設(shè)計和建設(shè)按地震烈度8 度設(shè)防，好又多購物中心按 7 度設(shè)防。2地震時公園、綠地、綜合廣場等為群眾主要疏散和 避難場地，

25、城市主次干道要滿足疏散救援，要求道路兩側(cè)建 筑物高度，以房屋倒塌后，道路中間所留二車道（ 6 米）為 標準。3制定本公司操作規(guī)程和安全技術(shù)規(guī)程，定期進行培 訓(xùn)和考核，依法搞好安全工作。4電氣設(shè)計和建設(shè)均應(yīng)按規(guī)程搞好防雷接地，意外情 況自動斷電等多項保護措施。5根據(jù)企業(yè)衛(wèi)生標準，對有毒有害物濃度進行定期檢 測和超標報警系統(tǒng)，并按規(guī)定配備必需的勞動保護用品。6其它未盡事宜按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七章 組織管理與運行一、組織機構(gòu)本項目由封開縣信匯投資有限責任公司組織實施。項目 啟動后，按照項目建設(shè)的宗旨和目標來逐步實施。為了達到 預(yù)期目標，建議按照實際工作需要設(shè)置管理機構(gòu)。好又多購物中心建設(shè)項目設(shè)立董

26、事會、監(jiān)事會和總經(jīng) 理，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制。董事會是項目建設(shè) 的最高決策機構(gòu)，對項目建設(shè)實行全面領(lǐng)導(dǎo)?？偨?jīng)理負責好 又多購物中心具體的施工建設(shè)及日常管理工作。二、經(jīng)營管理模式此外，好又多購物中心采取部分出售和出租的模式進行運作 和經(jīng)營，封開縣城市信匯房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司對購物中 心的綜合服務(wù)進行管理；公司堅持“立足市場、探求市場、 挖掘市場、適應(yīng)市場”的市場先行的經(jīng)營廣立理念，不斷深 入了解、挖掘消費者的需求，不斷適應(yīng)、滿足市場、滿足消 費者的要求。秉著“誠信、創(chuàng)新、發(fā)展”的經(jīng)營理念，無論 對商戶、無論對消費者，公司都充分站在對方的角度去考慮 問題， 確保商戶、 消費者的利益能夠

27、得到充分的維護； 公司不斷吸取先進的經(jīng)營理念、管理模式，借鑒、總結(jié)成功 管理經(jīng)驗，在已有基礎(chǔ)上開拓、創(chuàng)新更適合自己的途徑和方 式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬 件設(shè)施，在市場、在消費者心目中樹立一個“誠信、健康和不斷發(fā)展向上”的品牌形象“創(chuàng)意、科技、人文、品牌、誠信、共贏”作為封開縣 城市信匯房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的企業(yè)文化核心，充分體 現(xiàn)了公司的人文關(guān)懷精神和對品牌營銷的重視。伴隨著時代 的前進和市場競爭的激烈化，利潤的競爭已經(jīng)轉(zhuǎn)為品牌的競 爭，一個有著高美譽度的品牌不僅僅代表著數(shù)千萬、數(shù)億元 的隱性價值，更是對一個公司、對一個經(jīng)營團隊的肯定。一支高素質(zhì)的管理團隊是公司持

28、續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵因 素，公司從一開始就打造一支封開縣城精英管理團隊，每年 都會招納一定數(shù)量的應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生，補充公司的后備力 量；為了能促進員工的成長，公司內(nèi)部已形成了一個良好的 人才選拔機制，并提供不同程度和不同階段的培訓(xùn)機會，用 以激勵員工不斷進行自我提升，滿足當前競爭和市場的需 要。三、勞動定員和人員管理 按照組織管理機構(gòu)的設(shè)置，分別測算出工作量，按照經(jīng)營各 個環(huán)節(jié)的職位測算定員，本項目勞動定員為 60 人，其中， 管理人員 10 人、行政管理人員 15 人、專業(yè)技術(shù)人員 15 人、 保安人員 10人、清潔工人 10 人。管理人員為公司經(jīng)理 2人、 會計 4 人、出納 2 人、保管 2

29、人。對于項目內(nèi)的所有職工要 嚴格實行同內(nèi)容的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗工作，確保 人員的素質(zhì)，建設(shè)一支高效、精干的專業(yè)隊伍。19第八章投資估算與資金籌措一、固定資產(chǎn)投資估算本項目位封開城區(qū)繁華地段，具有優(yōu)越的市場位置，地產(chǎn)升值潛力巨大，建成后成為封開最大的購物中心。根據(jù)項目的設(shè)計要求，估算新增總投資 5000萬元，其中新增固定 資產(chǎn)投資4810萬元，鋪底流動資金 190萬元。新增固定資 產(chǎn)投資構(gòu)成詳見表8-1 o表8-1新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表序號項目名稱估算投資（萬元）所占比例（）1設(shè)備購置費2建筑費3安裝工程費4運雜費5勘察設(shè)計費6建設(shè)單位管理費7辦公家具購置費8人員培訓(xùn)費9驗收鑒定費11基

30、本預(yù)備費12建設(shè)期利息合計、新增固定資產(chǎn)投資估算說明基本預(yù)備費按建筑費、設(shè)備費、其它工程費之和的5%計算。新增固定資產(chǎn)投資估算詳見附表1。三、新增固定資產(chǎn)資金來源與籌措本項目新增固定資產(chǎn)投資 5000萬元，資金來源為企業(yè)自 壽。新增固定資產(chǎn)投資使用計劃與資金籌措詳見附表2。四、流動資金估算及資金來源本項目新增流動資金總額為 320萬元，其中鋪底流動資 金30%為96萬元，由企業(yè)自籌資金解決。第九章 財務(wù)評價一、項目運營計劃本項目計算期 12 年， 建設(shè)期為 1 年，經(jīng)營期為 7 年。第 2 年開始正式運營，第 4 年達到滿負荷運行年，滿負荷經(jīng)營 年預(yù)計實現(xiàn)收入總額為 2360 萬元。其中，出租

31、購物中心， 預(yù)計實現(xiàn)收入 1780 萬元；出租商鋪，預(yù)計實現(xiàn)收入 580 萬 元；二、總成本測算滿負荷經(jīng)營年項目總成本費用為 萬元，經(jīng)營成本為 萬元。（一）原材料價格的確定（不含稅） 是以現(xiàn)行價格為基礎(chǔ)進行計算。（二）水電費 以現(xiàn)行價格為基礎(chǔ)計算。（三）工資及福利費本項目技術(shù)人員和管理人員共計 60 人，人均工資按 1.2 萬元/ 年計算。（四）基本折舊和攤銷費固定資產(chǎn)中房屋折舊年限按 20 年計算，機器設(shè)備折舊年 限按 10 年計算，殘值率為 5，遞延資產(chǎn)按照 5年攤銷。（五）修理費用按折舊的 30%計算（六）銷售費用按銷售收入的 3%計算總成本費用估算詳見附表 4。三、銷售收入、銷售稅金及

32、附加、利潤及其分配本項目擬通過出租購物中心、商鋪等， 第三年 （滿負荷 經(jīng)營年）預(yù)計收入為 萬元。產(chǎn)品營業(yè)稅按 5%計算，城市建設(shè)維護稅、教育費附加分 別為 7%、3%，預(yù)計滿負荷經(jīng)營年銷售稅金及附加為元。銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見附表5。滿負荷經(jīng)營年利潤總額為 萬元，所得稅率為 33%， 所得稅額為 萬元。在可分配利潤中，盈余公積金提取 比例為 10%，公益金提取比例為 5%。滿負荷經(jīng)營年稅后利潤為萬元。損益和利潤分配詳見附表6。四、項目盈利能力（一）財務(wù)內(nèi)部收益率Y、F 、z *稅前33.45%稅后23.81%（二）財務(wù)凈現(xiàn)值（lc =10%)Y、F 、z *稅前萬元稅后萬元

33、（三）投資回收期（含建設(shè)期）稅前3.10年稅后4.35年（四）投資利潤率 43.93%財務(wù)現(xiàn)金流量詳見附表 7 1、附表 72。五、經(jīng)濟效益與社會效益分析（一）經(jīng)濟效益分析從以上財務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，其內(nèi)部收益率超過社會基 準折現(xiàn)率，說明項目的經(jīng)濟效益較好，盈利能力較強。并能 夠滿足銀行要求在規(guī)定的時間內(nèi)還清貸款。項目建成后，經(jīng)濟效益明顯，該項目是可行的。（二）社會效益分析由于本項目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點內(nèi)容，公益性 很強，因而有較好的社會經(jīng)濟效益，概括起來主要有：1好又多購物中心的建設(shè)會促進市區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展依托好又多購物中心良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫 了原有城區(qū)對城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束

34、縛。封開縣城市長 期以來受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發(fā)展受到一 定的制約，已不可能在原地進行大規(guī)模的城市建設(shè)。因此， 好又多購物中心的建設(shè)將會促進城市的發(fā)展，推動封開城區(qū) 的建設(shè)步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支撐。2好又多購物中心的建設(shè)將會促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好又多購物中心的建設(shè)，必然帶來技術(shù)、人才、信息、 資金等的集聚效應(yīng)，為經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。好又多購物中心建設(shè)開發(fā)，可以較好地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展。好又多購物中心的發(fā)展對當?shù)氐慕ú墓I(yè)、 食品工業(yè)、 運輸業(yè)等有較大的前瞻影響，房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、社會服 務(wù)業(yè)等有較大的后續(xù)影響。可見好又多購物中心的建設(shè)對國 民經(jīng)濟的其它產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了

35、較好的帶動作用，延長了產(chǎn)業(yè)鏈 條，具有良好的國民經(jīng)濟效益。3好又多購物中心的建設(shè)將會促進封開縣城市經(jīng)濟的增長好又多購物中心的建設(shè)可以促進封開縣城市經(jīng)濟的增 長，有利于經(jīng)濟總量的擴大，提高財政收入水平和人均收入 水平。此外，好又多購物中心的建設(shè)還有利于提高城市化水 平，提高對外開放水平，有利于發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu) 勢，促進產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。4好又多購物中心的建設(shè)將會促進城市功能的改善 好又多購物中心建設(shè)的合理布局，可使區(qū)內(nèi)交通秩序井 然，有效的預(yù)防和減少交通事故，使區(qū)內(nèi)居民及其他人民群 眾的人身安全和財產(chǎn)得到較好的保障。道路功能的改善與提 高，還能有效地緩減市區(qū)交通擁

36、擠，減少貨運和客運延時損 失，增加可觀的經(jīng)濟效益。5好又多購物中心整體上實行市場化運作，必然要建 立統(tǒng)一、開放、競爭有序的市場環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟發(fā)展 的市場化水平，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展和逐步完善。好又多購物中心的建設(shè)有利于提高對外開放水平。好又 多購物中心的建設(shè)將借鑒國內(nèi)外先進地區(qū)的成功經(jīng)驗，整體 上實行市場化運作，從根本上改變傳統(tǒng)的招商模式，實現(xiàn)對 外開放的全面創(chuàng)新。第十章風險分析、盈虧平衡分析滿負荷經(jīng)營年本項目的盈虧平衡點（生產(chǎn)能力利用率）為14.69%，即銷售收入達到萬元時，處于盈虧平衡狀態(tài)，說明企業(yè)的成本較低，盈利情況良好。二、敏感性分析本報告分別對固定資產(chǎn)投資、銷售收入、經(jīng)營成本的變

37、 化進行敏感性分析。表12-1敏感性分析表序號項目變動幅度全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期-%萬元年-基本方案-33.453.101固定資產(chǎn)投資10%30.473.40-10%36.962.812銷售收入10%37.082.82-10%29.673.473經(jīng)營成本10%32.803.14-10%34.103.07從上表中可以看出，當這幾種因素變化10%時，項目的稅前內(nèi)部收益率仍在 25%以上，說明項目具有很強的抗風險 能力。三、其他可預(yù)見風險分析（一）開發(fā)規(guī)模過量所謂“過量”是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超 過了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地 產(chǎn)的開發(fā)量超過

38、該地塊或商圈的合理需求量。前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購物中 心項目處于銷售或出租不暢， 價格走低的狀態(tài)。后一種過量， 使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目同樣面臨租售困難，并進而形 成市場冷清的困難。這兩種因素是互相影響的，特別是總量 過剩的不良影響更大。（二）建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營需要不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對一般性經(jīng)營的要求，如經(jīng)營 場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求， 如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨 店和專賣店在經(jīng)營設(shè)施和場地面積上的需求也是極不相同 的。由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計單位很少具備這方面的 專業(yè)經(jīng)驗，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者

39、的要求不 吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。（三）投資或經(jīng)營者的市場風險在增強第一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無到有，由少至多的一系列過 程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場，投資者或經(jīng)營者可從容選擇， 使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開始停滯，因而變數(shù)正在增多， 風險也在加大。第二，投資者或經(jīng)營者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營上落敗的 事件不斷增多，這也促使他們提高了風險意識，謹慎決策漸 成風尚。第三，投資者或經(jīng)營者的實踐能力增強，表現(xiàn)為對商業(yè) 地產(chǎn)項目識別能力的不斷提升。上述三種原因說明，商業(yè)地產(chǎn)需求方已過盲目投資的階 段，進入到投資的成熟和穩(wěn)健期。（四）營銷計劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套由于開發(fā)商缺乏對商業(yè)經(jīng)營的深刻了解，即使所提

40、供的 商業(yè)地產(chǎn)項目切合實際，也難以認識和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊 價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創(chuàng)意， 從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購買欲望。這種延滯直 接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)安排。28新增固定資產(chǎn)投資估算表附表1單位：萬元序號工程或費用名稱建安工程設(shè)備購置安裝工程其它費用合計占固定資產(chǎn)投資比例（%新增固定資產(chǎn)投資100.001工程費用90.561.1建筑工程費90.561.2設(shè)備購置費1.2.1設(shè)備貨價1.2.2運雜費1.2.3關(guān)稅、增值稅1.3安裝費2其它費用0.0532.1勘察設(shè)計費0.112.2建設(shè)單位管理費0.112.3辦公家具購置費0.222.4人員培訓(xùn)費0

41、.222.5鑒定驗收費0.113基本預(yù)備費4.57新增投資計劃與資金籌措附表2單位：萬元序號項目合計123456789101總資金1.1固定資產(chǎn)投資1.1.1新增固定資產(chǎn)投資1.1.2利用原有固定資產(chǎn)投資1.2建設(shè)期利息1.3流動資金其中鋪底流動資金2資金籌措2.1資本金2.1.1申請國家投資2.1.2地方配套2.1.3企業(yè)自籌2.1.4利用原有固定資產(chǎn)2.2借款2.2.1長期借款2.2.2流動資金借款總成本費用估算表附表4單位：萬元序號項目合計345678910生產(chǎn)負荷80.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.001外購原材料0.000.000.000.000.000.000.000.002外購燃料動力費2720.00320.00400.00400.00400.0