房地產經紀人勝任力模型初探

1、房地產經紀人勝任力模型初探         11-07-05 09:12:00     作者：劉宇    編輯：studa090420摘要：研究嘗試通過對房地產經紀人的調查、取樣及分析，確定影響房地產經紀人勝任力水平的因素，構建優(yōu)秀房地產經紀人的勝任力模型。研究結果表明，房地產經紀人勝任力可歸為6個因子：問題解決能力、溝通能力、成就欲、人際能力、知識技能及洞察力。 關鍵詞：房地產經紀人；勝任力；勝任力模型 1  問題

2、提出 早在1970年，人們就開始著手研究勝任力的問題，總體上經歷了概念提出、概念拓展及實證研究三個階段。隨著勝任力理論研究的不斷深入，勝任力模型大量應用到實際當中，其研究對象、范圍、適用群體也在逐步擴大。如今，勝任力理論、模型的應用已經不僅僅局限于外國企業(yè)，國內企業(yè)也在大量應用勝任力模型來幫助企業(yè)找到最適合企業(yè)的人才，不僅應用于民企，也應用于國企、事業(yè)單位，甚至非盈利性組織也多有涉及。相對而言，國內對勝任力的研究比國外遲一些，我們在勝任力概念及模型構建等理論上的研究可以借鑒或參照外國的相關書籍或文獻，在已有的研究基礎上進行更深層次的探討，但針對我國各行業(yè)、領域、具體職位的崗位勝任力研究亟待深入

3、，需要結合國情、行情、企業(yè)真實、具體的現狀進行研究，并且還有待于進一步應用到具體的實踐中去。 同時，從宏觀的角度分析，住房是城鎮(zhèn)居民安居樂業(yè)，社會和諧發(fā)展的根本。只有結合國情處理好住房交易問題，才能讓人們有家可歸，有所可居，才能使社會生活更加融洽，實現國泰民安，進而實現社會主義和諧社會的偉大構想。在現實生活中，各種買房需求充斥著房地產市場：改善性需求、投資性需求、也有剛性需求如結婚用房，需求方如果僅依靠自己的能力，往往由于信息不暢、專業(yè)性不強等諸多原因導致沒有閑暇時間，無法滿足購房的愿望，買賣房屋的交易不能順利完成，造成供需雙方浪費了大量時間、精力，資源得不到優(yōu)化配置。 房地產經紀人這一角色正

4、是適應市場需求的產物，是調節(jié)供需矛盾、為滿足居民對房屋這一特殊商品的交易需求的產物。房地產經紀人在國家法律法規(guī)及政策的引導下，緩解或解決了居民買賣房屋的矛盾，使房屋這一資源在買賣與租賃中實現了優(yōu)化配置。同時，在這一領域專業(yè)化分工的出現，降低了買賣雙方的交易成本，為雙方節(jié)省了大量的時間、精力、金錢。而第三方的介入與擔保行為，對交易安全也起到了保障作用。房地產中介行業(yè)的良性發(fā)展，意味著更多的資源能夠得到更多的機會重新匹配，達到資源優(yōu)化配置的目的，在買賣雙方能夠承受的范圍之內，達成交易，實現了雙方利益最大化。 所以，結合我國國情研究房地產經紀人的勝任力模型，從中提煉出作為優(yōu)秀房地產經紀人的必備能力，

5、對房地產行業(yè)、從事房地產中介的企業(yè)的下一步優(yōu)化發(fā)展必然有一定的指導意義。  2  房地產經紀人的界定及其特殊性 房地產經紀是指在房地產市場中專門提供房地產信息、技術和政策法規(guī)咨詢服務，從事房地產策劃、評估和代理業(yè)務，為房地產交易雙方牽線搭橋，促成交易，并協(xié)助辦理有關手續(xù)，從而收取傭金的自然人和法人1。他們的工作具備一個特殊點，這個特殊點在行業(yè)中被稱為“一手托兩家”。也就是說，房地產經紀人不同于一般的銷售人員隸屬于某一特定公司，以銷售該公司特有的產品并與其他公司競爭的人員。由于信息的相對公開，往往多家公司都掌握同一信息，這就導致了作為一名房地產經紀人，不僅在與其他公

6、司的房地產經紀人競爭，甚至也在與自己公司內部的同事競爭，不僅在競爭買房客戶，也在競爭賣房業(yè)主即房屋這一特定商品的擁有者。 土地資源的稀缺性，導致房產資源的稀缺，各種需求不斷膨脹，供需矛盾逐漸突出。由于房產產品具有排他性和唯一性，即任何一座房產由于地理位置、樓層、布局以及價格等等具有唯一性；在合法的范疇內，沒有任何兩家客戶可以同時買到或租到同一處房產，具有排他性。同時，房地產經紀人交易的目的只在提供服務、搜集信息進行匹配，最終促成雙方交易。他們起到了溝通橋梁的作用，直接實現了房產買賣或租賃雙方的利益，間接實現了房地產公司、經紀人的利益。這些都造就了房地產經紀人工作方式的獨特性。 3 &

7、#160;房地產經紀人勝任力調查問卷 3.1 房地產經紀人勝任力調查問卷的設計 本調查問卷的主要目的在于搜集勝任力數據進行分析、構建勝任力素質模型，所以將此前總結整理出的34個勝任力特征詞條分別用一句話來描述，形成了房地產經紀人勝任力模型調查問卷的主要部分。 本調查問卷分為兩大部分，第一部分為背景信息，主要包括：性別、年齡、學歷、婚姻狀況、在本行業(yè)的工作年限、在本單位的工作年限及職級。第二部分為勝任素質問題，由43個勝任力特征詞條所形成的描述性語句組成。 3.2 房地產經紀人勝任力調查問卷的發(fā)放與回收 本次調查問卷的調查對象為某房地產公司的北京地區(qū)的房地產經紀人，職級從見習

8、經紀人至主任，采取隨機抽取的形式進行調查。 本次調查問卷共發(fā)放了258份，收回212份，回收率為82.17%。此次調查問卷是否有效的判別標準為：如果一份問卷有某題沒有作答，或者所有題目的做答均為同一個答案的，則此份調查問卷為無效。根據以上的標準，在收回的調查問卷中，無效問卷為56份，有效問卷為156。調查問卷回收的有效率為73.58%。 3.3 數據的錄入 舍去56份無效問卷，將剩余的156份有效問卷逐條錄入EXCEL表格房地產經紀人勝任力模型調查問卷數據中，并最終導入SPSS文件房地產經紀人勝任力模型調查問卷數據分析。 3.4 信度分析 在數據真實、準確、完整錄入的基礎上

9、，本研究使用SPSS軟件“scale”中的Reliability Analysis命令來進行Cronbachs Alpha信度分析，分析顯示Cronbachs Alpha系數為.936（.8），說明通過房地產經紀人勝任力模型調查問卷整理所得的問卷達到了可接受的水平，即該測量達到了足夠的信度。 4  房地產經紀人勝任力模型構建流程概述 房地產經紀人勝任力模型的構建將大體分為兩個部分：房地產經紀人勝任力數據t檢驗分析及房地產經紀人勝任力數據因子分析。前者目的在于，在所有的勝任素質詞條中，排除對勝任力無顯著影響的勝任素質詞條，精簡勝任素質詞條，使整體

10、研究更加科學、合理。后者目的在于，把精簡后的勝任素質詞條根據因子進行分類，形成房地產經紀人勝任力維度，從而構建房地產經紀人勝任力模型。 4.1  定義總體標識的標識變量 根據之前的優(yōu)秀績效組與普通績效組的分類標準，定義一個標識變量為績效，如為優(yōu)秀績效組則標識“1”，如為普通績效組則標識為“2”，以區(qū)分樣本組別。 4.2  房地產經紀人勝任力模型的統(tǒng)計軟件分析 4.2.1 房地產經紀人勝任力數據t檢驗分析 本研究采用t檢驗分析中的兩獨立樣本t檢驗分析，以確定34個勝任素質詞條是否對優(yōu)秀績效組樣本及普通績效組樣本有顯著影響。 經過兩獨立樣本t檢驗分析，共有5個檢驗變量不能顯著區(qū)別兩獨立樣本的檢驗變量，分別為責任感、適應能力、靈活性、沖突管理、主動性、余下29個變量。如表1所示，能夠顯著區(qū)別兩獨立樣本的變量為