房地產開發(fā)商實行資質等級管理

1、房地產開發(fā)商實行資質等級管理建設部日前頒布的房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定明確， 我國房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質等級并實行分級 審批。規(guī)定明確：各資質等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內從 事房地產開發(fā)經營業(yè)務，不得越級承擔業(yè)務。一級資質的房地產 開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，二級資質及二級 資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的 開發(fā)建設項目。（摘自2000年4月18日經濟日報，作者：謝然浩）評定合格的一級房地產開發(fā)企業(yè)名單東方網8月21日消息：根據房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定（建設部令第77號），建設部住宅與房地產業(yè)司組織了一級房地產開發(fā)企業(yè)資質的評審工作。

2、為保證評審質量，增加工作的透明度，根據部領導批示，現將經專家委員會評審通過的一級房地產開發(fā)企業(yè)的名單在“中國住宅與房地產信息網（http ：/wwwrealestate gov cn ）”上進行公示，以廣泛接受社會監(jiān)督。如對所公示的一級房地產開發(fā)企業(yè)有不同意見需要反映的，請于2002年9月前（以郵戳為準）以書面形式將反映的情況寄（送）到建設部住宅與房地產業(yè)司。單位反映情況要加蓋公章，個人反映情況要簽署真實姓名，并需留下真實的聯系電話、地址、郵編，特此公示。來信請寄：建設部住宅與房地產業(yè)司住宅建設與房地產開發(fā)處 地址：北京市三里河路9號 郵編：100835 建設部住宅與房地產業(yè)司2002年上半年

3、度評定合格的一級房地產開發(fā)企業(yè)名單：北京城建興華地產有限公司、北京城市開發(fā)股份有限公司、浙江省耀江房地產開發(fā)有限公司、天津萬隆集團有限公司、天津市津東房地產開發(fā)有限公司、天津市泰鴻置業(yè)有限責任公司、中國武夷實業(yè)股份有限公司、福建三木集團股份有限公司、江西江鈴房地產股份有限公司、安徽古井房地產集團有限責任公司、湖南武陵城（集團）房地產開發(fā)有限公司、河南通無置業(yè)股份有限公司、黑龍江省義耕房地產開發(fā)集團股份有限公司、河北亞太房地產開發(fā)股份有限公司。 建住房開函2002079號各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳、開發(fā)辦）、上海市房屋土地資源管理局：為了配合整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作，決定對部分一級房地

4、產開發(fā)企業(yè)進行資質年檢。年檢由各省、自治區(qū)、直轄市房地產主管部門初審，按照年檢要求，提出初審意見，于2003年2月28日前將初審意見及相關材料報建設部住宅與房地產業(yè)司。其他一級房地產開發(fā)企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市房地產主管部門代為年檢。附件:1.參加資質一級房地產開發(fā)企業(yè)年檢名單附件:2.資質一級房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢需提供的材料住宅與房地產業(yè)司 二OO 二年十一月二十日 央行房地產金融分析小組撰寫的2004年中國房地產金融報告(以下簡稱報告 指出，很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。這個

5、建議一提出，就如在房地產市場投下一枚重磅炸彈，立即引起房地產開發(fā)商們的集體性恐慌。同時，建設部對此立即做出反應，召集了若干房地產開發(fā)商“論證”一番，并由建設部新聞發(fā)言人于8月24日宣布：近期不會取消商品房預售制度，理由為：“從十多年的實踐看，這一制度與我國國情是適應的，目前還不能取消?！比∠课蓊A售，一石擊起千層浪央行研究報告中一個小小的建議，為什么會引起房地產市場如此緊張與嘩然？為什么會讓房地產開發(fā)商處于一片恐懼之中？更有人說這個建議無疑會給房地產市場帶來一場滅頂之災。事實上真的有這樣嚴重嗎？如果真是這樣，不僅表明房地產市場確實存在很大問題，更可以看出央行的報告點到房地產市場的死穴，房地產業(yè)

6、真的把國內銀行業(yè)捆綁住了。房地產開發(fā)商個個對央行報告咬牙切齒，紛紛指責該建議的不是，甚至于一些所謂的房地產大佬出來代央行發(fā)言，安慰同行說央行的報告只是建議而不是政策，房屋預售制度是世界盛行的制度，中國不可以取消這種制度；甚至于一些地方政府職能部門的官員越俎代庖，說他們的地方不取消房屋預售政策。三環(huán)六層電梯板樓其實，央行研究報告關于房屋預售制度取消確實是一項建議而不是政策，因此，無論是房地產開發(fā)商還是相應政府職能部門根本不需要這樣緊張，不需要這樣興師動眾，更不需要匆匆忙忙出來表態(tài)。不就是一項建議嗎？建議是什么？建議是報告者有這樣一個想法，把這個想法告訴社會，告訴相關的人，看看這些人是如何反映的。

7、既然是一個想法，大家還可以一起來討論，一起來商量，看看這個建議合不合適。如果合適在什么時候可以采用；如果不合適，又有什么好的方式來改善。另外，對于房地產預售制度取不取消并不重要，重要的是看看這種房屋預售制度是不是房地產市場許多問題的根源，它引起了房地產市場的哪些問題。如果回答是肯定的，那么我們就得看房地產預售制度給我們的市場帶來哪些風險？這些風險目前又是誰在承擔，這樣承擔公平不公平。如果不公平，政府應該采取樣的方式來調整與改進。房屋預售與房地產市場風險探究我們知道，房屋預售制度本來是國內房產市場發(fā)展初期的產物。1994年出臺的城市房地產管理法對房屋預售制度有相關功能有所規(guī)定。房屋預售作為給予成

8、長中的房地產開發(fā)商的一項扶持政策，在國內房地產市場發(fā)展初期原本旨在降低房地產行業(yè)的進入門檻，鼓勵更多企業(yè)進入房地產，以便保證中國的住房制度改革得以成功。但從實踐經驗來說，盡管房屋預售制度曾推動中國房地產市場的繁榮，同時，也為房地產開發(fā)商利用制度缺陷掠奪社會財富、民眾財富制造可乘之機。如通過炒樓花制造出樓市供應的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；通過房屋面積縮水、建筑設計變更、環(huán)境描述浮夸等種種行為侵犯購房者的權益；更有甚者把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后攜款潛逃。正如央行房地產金融報告所指出的那樣，目前房地產市場許多風險和交易問題都是房屋預售制度所引起的。房

9、地產開發(fā)商為什么會對央行的建議反應如此激烈？最大的問題就是這種制度成了房地產開發(fā)商“空手套白狼”式獲取暴利的主要途徑。銀行和承建商給房地產開發(fā)商墊付了大部分成本，房屋建筑剛一開始，開發(fā)商就可以通過房屋預售貸款讓自己資金回籠。這種方式不僅讓房地產開發(fā)商投入成本十分低、投資資金少，而且也可以讓房地產開發(fā)商將開發(fā)風險完全轉移給消費者和銀行。因此，房屋預售制度對消費者與銀行來說是一種風險甚高的制度。而且這種制度也讓房地產開發(fā)商的融資完全依賴到國內銀行身上，必然會增加國內銀行的風險。而銀行的風險是什么？就是銀行的不良資產，它最后一定會歸結到整個社會風險上，最后會歸結到整個社會民眾都要來承擔的風險上。從已

10、有的研究表明，國內房地產商的資金來源，絕大部分的資金包括房地產開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款在內的銀行信貸資金都來源于銀行。如2004年房地產企業(yè)自籌資金中僅有16%左右是房地產企業(yè)的自有資金，而80%以上資金來源于國內銀行貸款。從資產負債率來看，1997年以來房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率一直高達75%，北京房地產開發(fā)商的平均資產負債率甚至高達80%以上，遠高于國內其他行業(yè)的企業(yè)60%的資產負債率；就房地產開發(fā)企業(yè)的貸款和自籌資金與當年完成的房地產開發(fā)投資額之比在2003年達到了90%以上。這些數據都說明國內房地產的開發(fā)基本上依靠銀行信貸來完成的。同時，統計局數據顯示，上海2004年全年房地產開發(fā)投

11、資13158億元，比上年增長28.1%；商品房銷售額10376億元，增長30%。2004年，上海全市中金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，同比多204億元，占全部貸款新增額的76%，其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48%。房地產開發(fā)商的資金占銀行貸款的比重如此之高，借助的工具就是房屋預售制度。有人說房地產金融風險與房屋預售制度關系不大，其理由是上面所指的房屋預售制度的風險即使在現房銷售中也會伴隨發(fā)生。這種觀點混淆了一個最基本的經濟常識，即如果要現房銷售，那么房地產開發(fā)商必須具備一定的經濟實力、或企業(yè)持有一定量的資

12、金才得以經營，否則就只好退出該市場。也就是說，現房交易房地產企業(yè)一開始就得承擔房地產開發(fā)的風險。但在房屋預售制度下，如果沒有一套好的法律制度、信用體系及房地產市場監(jiān)管制度，那么房地產開發(fā)商就可能借助這種制度，把它經營過程中的所有風險轉移到他人身上。據我了解，不少房地產開發(fā)商之所以能夠“空手套白狼”，就在于他們看上一個房地產項目后，就先通過種種方式募集到資金，甚至于有時借高利貸也在所不惜，把開工所需要的證件辦妥以便項目開工。只要項目一開工，房地產開發(fā)商就開始辦房屋預售證，該證一辦成房屋就準備銷售。房屋一銷售，銀行的錢流入開發(fā)商的手中，開發(fā)商就會先把已經借的錢還清，其后賣出的房子都是凈利潤了，就開

13、始逐漸地提高房價慢慢賣。很簡單，在這種房屋預售制度下，房地產開發(fā)不僅資金使用的成本十分低，而且是使用銀行的資金，不要成本、不要承擔風險，持房待售，房地產開發(fā)商一定會讓房價持續(xù)上升。這就是購房民眾看到的所謂期房價格低的幻覺。實際上，如果是現房交易，房地產開發(fā)商一則要承擔資金成本，二則要承擔房子賣不出來的風險。在這種情況下，房價多半會越賣越低，特別在市場競爭激烈的情況下更是如此。 還有，我們知道，企業(yè)創(chuàng)辦注冊時，為什么會強調企業(yè)自有資金多少比重的重要性，就在于企業(yè)的自有資金是企業(yè)得以正常運作的前提，是企業(yè)承擔風險的極限。一家企業(yè)必須有足夠的沒有還本付息壓力的貨幣資本，購買人力資源及其他生產要素才能

14、夠把貨幣資本轉化為物質資本、人力資本，實現正常運作。特別是像房地產這種資金密集型產業(yè)，不僅項目大而且資金要求多，如果一家房地產企業(yè)沒有大量的充足資本，是沒有辦法參與競爭和維持生存的。這就是銀監(jiān)會明確規(guī)定房地產企業(yè)要到銀行貸款、自有資金必須達到35%比重要求的關鍵所在。但是房屋預售制度卻改變了這種經濟生活中最基本的規(guī)則，讓一些自有資金不足或沒有自有資金的企業(yè)進入房地產市場。當一家自有資金不足的企業(yè)能夠借助房屋預售制度進入房地產市場時，不僅會追求高利潤的項目給整個產業(yè)帶來高風險，也會千方百計地把這種高風險轉移到他人身上。從這個意義上，房屋預售制度基本上是消費者利益隨時可能受到傷害、房地產開發(fā)商獲得

15、暴利，而銀行與消費者來承擔風險的不平等游戲規(guī)則。在這意義上來說，央行建議取消國內房屋預售制度也是理所當然了。房屋預售引發(fā)房地產商價格合謀有人認為，民眾之所以接受房屋預售制度，就在于這種制度能夠增加住房供給，能夠讓消費者購買到更便宜的房子，因此，民眾愿意承擔期房預售的風險。但現實情況并不是這樣。因為，在目前中國的情況下，房地產市場是一個非競爭的壟斷性市場，特別是土地的獲得更是決定這個市場的非競爭性。因為，能進入這個市場獲得土地的，要么是與政府利益相關的企業(yè)，要么是具有特殊關系背景的人。而這些人或企業(yè)一旦獲得土地，就成了房地產市場的主宰，土地的行政性壟斷由此轉化為市場性壟斷。在這種情況下，再考慮到

16、房地產產品空間的不動性、高度異質性、極低的相互替代性等特點，進入房地產市場而又存在相互競爭關系的企業(yè)數目就不會太多。在處于同一地段開發(fā)類似產品的企業(yè)數目很少的情況下，企業(yè)之間就會明顯感受到競爭對手的行為對本企業(yè)經營業(yè)績的影響。在需求一定的前提下，假如房地產開發(fā)公司之間競爭激烈，房價必然會下降。房價下跌會壓縮開發(fā)商的利潤空間，這樣的競爭是開發(fā)商不愿看到的，因此開發(fā)商之間存在價格合謀動機(最近房地產新政后，房地產開發(fā)商經常在一起開會商量就是這種價格合謀 。在需求旺盛的條件下(包括投機需求在內 ，開發(fā)商之間更加缺乏價格競爭的外部壓力。而更嚴重的是，在或真或假的行情看漲的大背景下(開發(fā)商時常制造漲價升

17、值的假象，如最近北京的房價，其實往往是有價無市 ，消費者反而會對降價出售的房子的質量產生懷疑，從而陷入買漲不買跌、“價格越低房子越賣不出去”的惡性循環(huán)。對于資本密集性的房地產開發(fā)商來說，保持房價剛性、降低巨額沉淀成本的風險、獲得超額利潤等因素，成為開發(fā)商價格合謀的動力。如國內開發(fā)商的默契合謀就采取了價格領袖制的形式。即由首先進入市場的開發(fā)商制定價格，后來者跟隨這一價格。如果有人破了規(guī)矩，敢于降價競銷，則必群起而攻之。這種價格合謀的行為不僅加劇了國內住宅市場的壟斷、增加開發(fā)商的超額壟斷利潤、降低企業(yè)的效率水平、妨礙優(yōu)勝劣汰機制發(fā)揮作用，并將降低消費者的福利水平，而且也成為房價持高不下的重要原因。

18、正如上面所指出的，房屋預售制度為這種價格合謀創(chuàng)造了先天條件。即房地產開發(fā)商如果不是用無成本的房屋預售貸款作支撐，而是用自己的資金或借貸他處的資金，不僅會增加他們合謀的成本(因為借貸是要成本的，房子銷售延后一天就得支付一天的利息 ，而且也可能讓房地產開發(fā)商面臨資金流斷裂的風險。在這種情況下必然會導致房地產開發(fā)商拋售樓房，從而房價快速下降?？梢哉f，這幾年來房地產市場價格居高不下，房屋預售制度是最為重要的原因。而房價推高，房地產泡沫吹大，房地產市場風險也就越來越高了。所以說，那種說房地產金融與房屋預售制度關系不大是根本不成立的臆想。從以上的分析可以看到，對國內房屋預售制度來說，是否取消并不是最重要的

19、事情，重要的是這種制度本身存在巨大的風險。如果取消這種制度，那么這些風險可以規(guī)避，這就是央行建議的理由。如果不取消，一定要推行房屋預售制度，那么這種制度的巨大風險就得建立一種風險分擔機制來保證。面對這巨大的風險，既不能全由購房消費者來承擔，也不能全由銀行來承擔(其實銀行承擔最后也得由全體民眾來承擔 ，而是由整個當事人大家一起來承擔。但就目前的情況來看，國內房屋預售制度沒有這種風險分擔機制。因為1994年提出的住房預售管理法是計劃經濟下的產物，那時國內的房地產市場剛剛開始，住房制度貨幣化的改革還沒有實行，因此，不管這種住房預售制度是否取消，但有一點應該十分明確，就是該規(guī)則是當時的經濟條件和經濟環(huán)

20、境的產物，現實的經濟發(fā)展狀況和經濟發(fā)展水平已經突飛猛進了，也就是說，即使住房預售制度不取消，也得對該法進行修改與完善。就目前的情況而言，不是取消不取消住房預售制度的問題，而是要檢討這種制度有哪些問題，導致了房地產市場哪些風險，而這些風險又是誰在承擔。如果不把這些事情、這種狀況研究清楚，而是一味地來推行這種制度，那么就可能讓這個市場中一些人的利益受到掠奪與侵害，而另一些人則容易獲得暴利。對消費者來說，在房地產市場他們天然處于弱勢，面對期房的風險政府就有責任及義務幫助他們規(guī)避風險、減少房地產開發(fā)商違約之損失。比如一是房地產市場嚴格的市場準入制度，只有達到資質的企業(yè)才能進入這個市場。而且進入這個市場

21、的企業(yè)并不是每一家都能夠采用住房預售制度的，政府法律對此有嚴格的限制；二是對房地產開發(fā)企業(yè)進行嚴格的信用審查，就是審查企業(yè)的財務狀況、信用狀況，看看它們以往采用住房預售制度有沒有違法違規(guī)，有沒有不講信用的地方，有沒有利用住房預售制度來欺騙消費者的情況，如果有，這樣的企業(yè)是不可能進入住房預售制度市場的；三是政府部門對房地產市場進行嚴格的監(jiān)管。從事前、事中、事后都有嚴格監(jiān)管。只有這樣才能保證住房預售制度很好地履行，才能夠真正地保護房地產市場最為弱勢的購房消費者的利益。但就目前所發(fā)生的一系列住房購買者的利益受到侵犯的事件來看，國內這方面的制度安排缺乏而且相當不完善。房屋預售制度不是國際慣例看看香港等

22、地，房屋預售制度所以能夠順利發(fā)展，最為重要的是香港有十分完善的法律體系、十分健全的信用市場以及監(jiān)管十分嚴密的房地產市場監(jiān)管體系。比如說房屋預售款不能夠放在房地產開發(fā)商獨立的賬號上，而是銀行共管的賬號。然后什么時候用錢必須經過兩道嚴格的監(jiān)管，一是工料測量師行，看整個工程的進度，需要花多少錢，他出具意見；二是再讓律師出具意見。這樣預售款才能夠交給房地產開發(fā)商用在房子建筑上。只有這樣才能夠保證項目工程的完成及購房者的利益。對此目前國內哪一方面都十分缺乏。在中國現行的條件下，房屋預售制度在香港能夠有效運作，但是內地則不然，問題就在這里。還有，住房預售制度并不是什么國際慣例，也不是全世界十分普遍的現象。

23、在美國，基本上沒有住房預售制度，購房者購買的大多是現房；在歐洲即使有些國家有住房預售制度，但也必須有一套對房地產開發(fā)商嚴格監(jiān)管及準入的制度。如比利時，房地產開發(fā)商準入十分嚴格，沒有良好的資質是無法進入房地產市場的。而進入房地產市場的開發(fā)商并不是每一家公司都能夠從銀行獲得貸款。只有那些有實力及資質好的公司才能夠獲得銀行貸款并進行房屋預售。即使是這樣，這些房地產公司房屋預售也不是像我國一預售就把整個房地產開發(fā)的風險轉移到購房者及銀行，而是購房者在與房地產公司簽訂購房合約后，根據房屋建造進展程度預付不同額度款項。至于需要支付幾次，基本上視開發(fā)商的經濟實力來定。當住房要交付到業(yè)主手上時，一定要經過房產

24、公證公司檢驗與驗收，以此來保障消費者的基本權力，并對開發(fā)商的資質狀況進行有力監(jiān)督。但是，這些東西在中國尚屬空白。建立風險共擔機制面對著巨大風險的房屋預售制度，房地產開發(fā)商不是極力反對取消嗎？其實，房屋預售制度不取消也沒有關系，但不要把整個制度的風險只讓消費者和銀行承擔，要讓房地產開發(fā)商也一起承擔。比如，房地產開發(fā)商不是說這種制度沒有風險嗎？那好，政府可以建立一種房屋預售制度的風險擔?；?，就如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產開發(fā)商都得參加這個基金，即按營業(yè)額繳付，一旦出現風險，就得由這個風險基金來承擔責任。這樣，不僅可以把整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行及房地產開發(fā)商，而且也能夠約束房地產開發(fā)商減少違約。同時，還要建立相關處罰開發(fā)商的制度，要有明確的處罰標準和處罰措施，對不守信用、屢次違規(guī)的房地產開發(fā)商進行處理，甚至要限制這些違約的企業(yè)再次進入這個行業(yè)；要制定相關的、清晰的、可操作的合同標準，保護購房者的利益；當購房者利益受到侵害時，有可參照的標準，建立相應的投訴、仲裁、補償的機制，降低和減少消費者的損失。如果出現問題，為了降低消費者的風險，預售資金不是現在這樣一次性預付，而是