老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告[1]

1、XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目法人：XX市XX區(qū)XXXX老年公寓法人代表： 54 / 59文檔可自由編輯打印目 錄第一章 總論1第一節(jié) 項(xiàng)目背景1第二節(jié) 項(xiàng)目概況3第二章 市場(chǎng)分析5第一節(jié) 老年公寓發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)5第二節(jié) 全國(guó)老年公寓現(xiàn)狀5第三節(jié) 全國(guó)老年公寓發(fā)展的預(yù)測(cè)6第四節(jié) XX區(qū)老年公寓建設(shè)市場(chǎng)分析8第三章 建設(shè)條件評(píng)價(jià)12第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)條件評(píng)價(jià)12第二節(jié) 場(chǎng)址建設(shè)條件評(píng)價(jià)13第四章 建設(shè)方案15第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)規(guī)模15第二節(jié) XX區(qū)老年公寓的建設(shè)模式16第三節(jié) 建筑設(shè)備方案17第四節(jié) 護(hù)理方案18第五

2、章 環(huán)境保護(hù)及安全21第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)21第二節(jié) 安全23第六章 組織管理及實(shí)施進(jìn)度25第一節(jié) 組織管理25第二節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置26第三節(jié) 實(shí)施進(jìn)度27第七章 投資估算及資金籌措29第一節(jié) 估算依據(jù)29第二節(jié) 工程費(fèi)用29第三節(jié) 流動(dòng)資金估算36第四節(jié) 總投資36第五節(jié) 資金籌措36第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)38第一節(jié) 運(yùn)行費(fèi)用38第二節(jié) 年運(yùn)行收入41第三節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)41第四節(jié) 不確定性分析43第九章 結(jié)論及建議45第一節(jié) 結(jié) 論45第二節(jié) 建 議45附 圖XX市XX區(qū)老年公寓平面布置圖附 表附表一：XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)投資估算表附表二：XX市XX區(qū)老年公寓投資計(jì)劃與資金籌措表附表三：XX市XX區(qū)

3、老年公寓建設(shè)項(xiàng)目總成本計(jì)算表附表四：XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表附表五：XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（自有資金）附表六：XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目敏感性分析匯總表第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱(chēng)：XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設(shè)項(xiàng)目二、承辦單位概況： 1、承辦主管部門(mén)：XX市XX區(qū)民政局2、承辦人簡(jiǎn)況：法人代表。XXXX：女、現(xiàn)年50歲，原XX鍋爐廠(chǎng)工會(huì)主席。本人是一位有責(zé)任心、工作積極的退休企業(yè)管理干部，對(duì)老年公寓工作的重要性有深刻的認(rèn)識(shí)，并且具有一定籌集老年人公寓資金的能力，本人主動(dòng)向政府提出申請(qǐng)開(kāi)辦老年人公寓。合資人。XXXX：男，為XX建筑公司項(xiàng)目經(jīng)理。本

4、人長(zhǎng)期以來(lái)進(jìn)行建筑工程，在建筑界具有較高的威望及經(jīng)濟(jì)實(shí)力。曾以?xún)?yōu)良工程完成了XX市民政僑務(wù)局綜合樓、XX市農(nóng)業(yè)銀行營(yíng)業(yè)部職工宿舍、XX地區(qū)公安局警官培訓(xùn)中心綜合樓等十余項(xiàng)工程。目前還進(jìn)行著XX師專(zhuān)、保八中等處工程的施工。自己籌資400多萬(wàn)元建了二星級(jí)XX酒店，由自家經(jīng)營(yíng)，在XX賓館行業(yè)中具有較好的聲譽(yù)。本人愿意積極入股參于建設(shè)老年公寓。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法。 中辦發(fā)200316號(hào)關(guān)于積極推進(jìn)企業(yè)退休人員社會(huì)化管理服務(wù)工作的意見(jiàn)的通知。 中共中央、國(guó)務(wù)院中發(fā)20008號(hào)加強(qiáng)老齡工作的決定。 XX市XX區(qū)各屆人大及政協(xié)代表大會(huì)關(guān)于加強(qiáng)XX區(qū)老年工作的提案。 X

5、X市XX區(qū)區(qū)委及政府關(guān)于加強(qiáng)XX區(qū)老年公寓建設(shè)的指示。 XX市XX區(qū)發(fā)展和改革局社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前期工作計(jì)劃表對(duì)XX區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行前期工作的要求。四、項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 中共中央、國(guó)務(wù)院加強(qiáng)老齡工作的決定指出：“老齡問(wèn)題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的一個(gè)重大社會(huì)問(wèn)題。全黨全社會(huì)必須從改革、發(fā)展穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作?！盭X市XX區(qū)截至2003年底城區(qū)內(nèi)老年人就達(dá)10128人，占城區(qū)人口的10.8%,人口結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年化。同時(shí)城市獨(dú)生子女政策已執(zhí)行十多年，獨(dú)生子女夫婦要贍養(yǎng)四位老人的社會(huì)問(wèn)題已逐漸突現(xiàn)。另一方面子女在工作上則面對(duì)

6、日以急劇的競(jìng)爭(zhēng)，在家照顧老人更是給他們帶來(lái)更大的壓力，社會(huì)養(yǎng)老的問(wèn)題已逐漸成為本區(qū)老年人關(guān)心及面臨的問(wèn)題。在XX區(qū)人大及政協(xié)大會(huì)上，關(guān)于要求建設(shè)老年公寓的提案逐漸增多，區(qū)委及區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)也多次指示開(kāi)展前期工作籌建XX區(qū)老年公寓。XX區(qū)民政局于2005年年初委托XX市工程咨詢(xún)中心完成XX區(qū)老年公寓建設(shè)的研究工作。社會(huì)上多次有投資者向政府表示愿意參于老年公寓的建設(shè)，經(jīng)過(guò)區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)真審核后，決定讓原XX鍋爐廠(chǎng)工會(huì)主席胡潤(rùn)華等同志開(kāi)展老年公寓前期工作后列項(xiàng)建設(shè)。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、擬建地點(diǎn)：XX市XX區(qū)城區(qū)北五環(huán)路中段北側(cè)二、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)1、建設(shè)規(guī)模：占地20畝。能長(zhǎng)年入住158位老年人，可平均日接

7、待60位老年人休閑娛樂(lè)的老年公寓。 2、建設(shè)目標(biāo)：為適應(yīng)XX市隆陽(yáng)城區(qū)人口老齡化，確保本區(qū)社會(huì)和諧、進(jìn)步，依靠國(guó)家、社會(huì)力量建設(shè)一所符合本區(qū)老年人需求的老年公寓，向本區(qū)老年人提供環(huán)境優(yōu)美“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”的場(chǎng)所。三、主要建設(shè)條件 區(qū)委、區(qū)政府對(duì)XX區(qū)老年公寓的建設(shè)十分重視，已將老年公寓的建設(shè)納入實(shí)施計(jì)劃，同時(shí)老年公寓的建設(shè)得到上級(jí)有關(guān)部門(mén)政策的支持。本區(qū)經(jīng)過(guò)多年的試辦，已積累了建設(shè)適合XX老年人特點(diǎn)的老年公寓的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。社會(huì)上有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力而又熱心老年人事業(yè)的企業(yè)家愿意參于投資建設(shè)。因此XX市XX區(qū)老年人公寓建設(shè)的條件已成熟。四、項(xiàng)目投入總資金及效益情況項(xiàng)目建設(shè)需投入總資金102

8、9.7 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資1014.7 萬(wàn)元，流動(dòng)資金15萬(wàn)元。建設(shè)投資中工程費(fèi)用為746.8萬(wàn)元,是該項(xiàng)目建設(shè)投資的73.60%。土地費(fèi)用160萬(wàn)元，占建設(shè)投資的15.77%。其它費(fèi)用67.2萬(wàn)元,占建設(shè)投資的6.62%。預(yù)備費(fèi)用40.7萬(wàn)元, 占建設(shè)投資的4.01%。在總投資1029.7萬(wàn)元中,業(yè)主籌329.7萬(wàn)元,業(yè)主自有資金比例占32%。申請(qǐng)國(guó)家各級(jí)政府補(bǔ)助600萬(wàn)元，社會(huì)捐贈(zèng)籌措100萬(wàn)元。自有資金投入年收益29.22萬(wàn)元。說(shuō)明項(xiàng)目可正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并且保證自有資金的投入可逐年回收。自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率5.2%,大于確定的基準(zhǔn)自有資金收益率4%,說(shuō)明項(xiàng)目自有資金投入收益比銀行存款利息好。

9、當(dāng)折現(xiàn)率為4%時(shí),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=31.43萬(wàn)元,說(shuō)明項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)行期18年內(nèi)獲得4%基準(zhǔn)收益外,尚可獲得31.43萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)收益，說(shuō)明自有資金投入可得到回收。項(xiàng)目自有資金靜態(tài)投資回收期為13.6年,雖然時(shí)間較長(zhǎng)但投入公益事業(yè)可對(duì)社會(huì)做出貢獻(xiàn)。第二章 市場(chǎng)分析第一節(jié) 老年公寓發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ) 根據(jù)國(guó)際慣例，世界上將60歲以上人口占總?cè)丝诒壤笥?0%，或65歲以上人口比例超過(guò)總?cè)丝?%的國(guó)家稱(chēng)為老年型國(guó)家。我國(guó)在1999年就成為老年型國(guó)家，2000年60歲以上老年人口就達(dá)到了1.3億,是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。我國(guó)人均預(yù)期壽命越來(lái)越長(zhǎng)，并且我國(guó)已執(zhí)行城市獨(dú)生子女政策十多年，各城

10、市中一對(duì)夫婦要贍養(yǎng)四位老人的社會(huì)問(wèn)題逐漸增多。另一方面子女工作則面對(duì)日以急劇的競(jìng)爭(zhēng)，將父母留在身邊照顧的能力已力不從心，社會(huì)養(yǎng)老的問(wèn)題已逐漸得到重視。據(jù)預(yù)測(cè)，到21世紀(jì)中葉，我國(guó)60歲以上的老人將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%，即每四個(gè)人中就有一位老年人，而65歲以上老人數(shù)將從0.94億增加到3.34億。隨著社會(huì)的發(fā)展，城市養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的完善是城市基礎(chǔ)設(shè)施改善的重要內(nèi)容之一，也是我國(guó)建設(shè)和諧社會(huì)的需要。第二節(jié) 全國(guó)老年公寓現(xiàn)狀老年公寓是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專(zhuān)供老年人生活的住宅，它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受各方面社會(huì)化服務(wù)。老年公寓在歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家建設(shè)較多，在我國(guó)隨著經(jīng)濟(jì)的

11、迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求不斷增長(zhǎng)，老年公寓已是一個(gè)城市的重要基礎(chǔ)設(shè)施。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早，1990年開(kāi)辦的浦東老年公寓，是全國(guó)首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬(wàn)多張，相當(dāng)老年人口的1%。北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓，它建于北京北部的小湯山，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好，占地面積42萬(wàn)平方米，總建筑面積18萬(wàn)平方米，可以容納近萬(wàn)老人入住。天津夕陽(yáng)紅國(guó)際老年公寓總建設(shè)面積13萬(wàn)平方米。昆明建設(shè)有黃土坡紅十字協(xié)會(huì)老年公寓、白魚(yú)口老年公寓、長(zhǎng)青老年公寓，并且入住率高。全國(guó)各大中小城市均發(fā)展有不同所有制及不同檔

12、次的老年公寓，而地區(qū)級(jí)以下小城市的老年公寓多是規(guī)模小、環(huán)境差、設(shè)施不齊全的私立老年公寓。第三節(jié) 全國(guó)老年公寓發(fā)展的預(yù)測(cè) 一、“養(yǎng)兒防老”的觀(guān)念正在發(fā)生變化。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，中間一代承受的工作及贍養(yǎng)壓力較大，家庭矛盾隨之增加。同時(shí)，隨著老年人消費(fèi)觀(guān)念的變化，需要提高生活質(zhì)量。據(jù)我國(guó)中部某城市的系統(tǒng)調(diào)查：老人有47%的人希望與子女共同生活，有53%的人希望與子女分開(kāi)居住；現(xiàn)在與子女同住的老人中，有35.2%的人想改變現(xiàn)狀分開(kāi)居住;現(xiàn)已與子女分開(kāi)居住的老人中,有84.6%仍愿與子女分開(kāi)居住,僅有15.4%的則希望與子女同住?？梢?jiàn)，中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀(guān)念正

13、在發(fā)生變化，這種變化在東部及中部發(fā)達(dá)地區(qū)尤其明顯，在西部欠發(fā)達(dá)區(qū)也已逐步顯露。這種變化以文化程度較高、收入中等以上、身體健康、生活自理者的老人居多。因此隨著觀(guān)念的變化，老年公寓的需求逐步增加。 二、社會(huì)上“空巢家庭”逐漸增多。由于子女在外工作，老年人又留戀家鄉(xiāng)等原因，家中只有一對(duì)老年夫婦或只有一位老年人占的比重在逐漸增加。目前北京市60歲以上180多萬(wàn)的老齡人口中“空巢家庭已近30%。隨著“空巢家庭”的增多，對(duì)老年公寓的需求在逐步增加。三、現(xiàn)在中年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇發(fā)生變化。據(jù)我國(guó)中部地區(qū)某城市的調(diào)查：現(xiàn)在的中年人（4050歲）有57.2%的人不希望與子女住在一起。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由

14、于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施的改善，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式，所以老年公寓的社會(huì)需求逐漸增長(zhǎng)。 根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展水平，老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的老年人占老年人總數(shù)的比例有所不同。在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)住老年人的比例占5%左右；在我國(guó)東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市比例預(yù)測(cè)在1%3%，在西部地區(qū)大中城市進(jìn)住老年人的比例預(yù)測(cè)在1%；而西部地級(jí)市以下小城市老年人進(jìn)住比例則在0.5%以下。第四節(jié) XX區(qū)老年公寓建設(shè)市場(chǎng)分析 一、XX市XX區(qū)老年人養(yǎng)老機(jī)構(gòu)情況：隨著XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及老年型社會(huì)的來(lái)臨。在XX市XX區(qū)已先后由投資者創(chuàng)辦了小規(guī)模的老年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，經(jīng)過(guò)調(diào)查情況如下。1、XX市老年康復(fù)中心：于2001年

15、12月XX市紅十字醫(yī)院（XX市精神病醫(yī)院）開(kāi)辦了XX市老年康復(fù)中心。醫(yī)院利用本院西南角單身宿舍改建，占地約3畝，綠化面積約450平方米，床位30個(gè)，配備有老年人健身器材及按摩器材，醫(yī)護(hù)人員及護(hù)理人員7人。對(duì)老年人的服務(wù)以護(hù)理為主，在沒(méi)得到老年人及家屬的同意下，一般不對(duì)重病進(jìn)行治療，僅對(duì)身體進(jìn)行常規(guī)檢查及一般病的簡(jiǎn)單治療?；痉?wù)屬老年公寓范疇。在運(yùn)行的一年半時(shí)間內(nèi)最多時(shí)老年人11人（約一個(gè)月的時(shí)間），最少僅兩人。于2003年6月因虧損而停辦。經(jīng)過(guò)調(diào)查，老年康復(fù)中心以醫(yī)務(wù)人員為主服務(wù)于老人，工作人員服務(wù)檔次及水平到位。承辦失敗的原因分析：取費(fèi)平均在800元/月（不含醫(yī)藥費(fèi)）以上，超出了XX市XX

16、區(qū)現(xiàn)有老年人的經(jīng)濟(jì)承受能力。本康復(fù)中心處于精神病醫(yī)院內(nèi)，部分老年人認(rèn)為進(jìn)入康復(fù)中心可能會(huì)被誤認(rèn)為有精神病。老年人房間屬單身宿舍改建，沒(méi)有衛(wèi)生間，房間較陰暗、采陽(yáng)及透風(fēng)差?？祻?fù)中心運(yùn)行機(jī)制不活成本高?？祻?fù)中心屬?lài)?guó)有事業(yè)單位，運(yùn)行成本高，工作人員除一人為臨時(shí)護(hù)理人員外其它為醫(yī)務(wù)工作人員，月工資在1400元以上。 因上述原因，到康復(fù)中心觀(guān)看的老年人多，但決心住下的少。 2、XX區(qū)XX鎮(zhèn)XX療養(yǎng)院：本療養(yǎng)院創(chuàng)辦于2000年3月，至今仍在運(yùn)行中。屬個(gè)體私營(yíng)，占地約3畝，設(shè)有約20多個(gè)床位，原有綠地約300平方米（后部分改建為食品加工曬場(chǎng)），進(jìn)住老人最多為6人（全部為XX城區(qū)老年人），最少為1人。半自立老

17、人收費(fèi)600元，全護(hù)理老人收費(fèi)在900元以上。經(jīng)過(guò)調(diào)查：老年人房間內(nèi)設(shè)有衛(wèi)生間，但設(shè)備簡(jiǎn)單，老年人伙食調(diào)配的較好，還定時(shí)給老年人洗澡。興辦的不很景氣，原因分析如下。離城區(qū)較遠(yuǎn)：離城區(qū)約10公里，家屬看望十分不方便。環(huán)境不十分理想：環(huán)境一般，難以讓老年人感到舒服。居住設(shè)施較差：床、衛(wèi)生間等均屬較低檔次。服務(wù)護(hù)理?yè)醮蔚停鹤o(hù)理人員沒(méi)培訓(xùn)過(guò)，老年人對(duì)護(hù)理的滿(mǎn)意度較低。因XX沒(méi)有更好的收費(fèi)合理的老年公寓，必須送老人到老年公寓的家屬（不送沒(méi)有別的辦法），只好較遠(yuǎn)的將老人送于此處。能自力的老年人就難以接受此處的環(huán)境。3、其它老年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)：此外XXXX區(qū)在上巷街、象山路、東門(mén)等地由個(gè)體辦過(guò)托老院、養(yǎng)老院等，但

18、均屬不規(guī)范、純營(yíng)利性、低檔次的老年公寓，基本無(wú)老年人進(jìn)住，已全部停辦。 二、XX區(qū)老年公寓市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 1、入住老年公寓人數(shù)預(yù)測(cè)XX市XX區(qū)屬地級(jí)市所在地。XX市在經(jīng)濟(jì)上處于云南省16個(gè)地州第九位，因此屬云南省經(jīng)濟(jì)中偏下的地州，老年人進(jìn)住老年公寓的數(shù)量與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)。在西部地級(jí)市以下的小城市入住比例在0.5%以下,而XX市XX區(qū)老年人入住率只能預(yù)測(cè)在0.2%左右。按XX市城區(qū)老人數(shù)10128人，則入住人數(shù)預(yù)測(cè)在200人左右。 2、入住老年公寓老人類(lèi)型預(yù)測(cè)進(jìn)入老年公寓的老人需靠自己或家屬支付消費(fèi)費(fèi)用，對(duì)失去支付能力的“五保戶(hù)”老人需國(guó)家代支付費(fèi)用后才可能進(jìn)入。根據(jù)XX社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析及XX試

19、辦經(jīng)驗(yàn)分析：在XX近期以家庭收入處于中上水平而子女工作繁忙的老年人、子女在外地工作難以照料的老年人，退休費(fèi)在1000元左右的退休公務(wù)員及效益較好單位的退休人員。退休費(fèi)在500元以上的健康老人也可進(jìn)住基本自理區(qū)。在近期以半自理及喪失自力能力的老人為主。若本公寓具有良好的居住環(huán)境，則全自理的老年人會(huì)大量進(jìn)入。第三章 建設(shè)條件評(píng)價(jià)第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)條件評(píng)價(jià)一、XX市XX區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年型。 XX市XX區(qū)2003年底，60歲以上的老年人已達(dá)到93968人，占全區(qū)總?cè)丝?4.58萬(wàn)人的11.11%，并且按0.5%的速度遞增,預(yù)計(jì)到2010年XX區(qū)60歲以上的老年人將達(dá)到9萬(wàn)7千多人。在城區(qū)內(nèi)2

20、003年底，60歲以上的老年人10128人，占城區(qū)人口的10.8%,說(shuō)明我區(qū)人口結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年化。XX區(qū)老年公寓建設(shè)的社會(huì)基礎(chǔ)條件已具備。 二、XX市XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件已基本具備。XX市屬地級(jí)市，近年來(lái)在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面已有較大改觀(guān)。私有經(jīng)濟(jì)在教育、醫(yī)療、旅游等社會(huì)事業(yè)方面投資運(yùn)作，并且取得較好的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。目前私有經(jīng)濟(jì)看重了老年公寓開(kāi)發(fā)的前景，愿意在政府扶持下投資建設(shè)。另一方面群眾生活水平有了明顯的改善，雖然城市居民經(jīng)濟(jì)收入與發(fā)達(dá)的大中城市相比還相當(dāng)差，但已有相當(dāng)數(shù)量的家庭老人已有經(jīng)濟(jì)能力支付收費(fèi)不是很高的老年公寓的收費(fèi)。說(shuō)明XX城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已基本具備對(duì)老年公寓的消費(fèi)要求

21、。三、XX市XX區(qū)政府高度重視老年公寓建設(shè)。從中國(guó)國(guó)情分析，領(lǐng)導(dǎo)重視是事業(yè)成功的重要基礎(chǔ)條件。XX區(qū)老年公寓得到區(qū)委及區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的重視，多次指示加快XX區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目的前期工作，并且在前期費(fèi)上給予支持，表態(tài)在開(kāi)發(fā)政策上給予優(yōu)惠。第二節(jié) 場(chǎng)址建設(shè)條件評(píng)價(jià)按XX市XX區(qū)城市規(guī)劃布局，老年公寓場(chǎng)址選擇在XX區(qū)城區(qū)北五環(huán)路中段北側(cè)。交通：北五環(huán)路從預(yù)選場(chǎng)址旁經(jīng)過(guò)，北五環(huán)路是XX市區(qū)道路開(kāi)發(fā)規(guī)格最好的一條城市干道，有五個(gè)綠化帶、八車(chē)道（6個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)道及2個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)道）、2個(gè)人行車(chē)道。交通通過(guò)能力較大，不僅環(huán)境優(yōu)而且交通也十分便利。 環(huán)境：預(yù)選場(chǎng)址周?chē)鸀樾姓_(kāi)發(fā)區(qū)、文體開(kāi)發(fā)區(qū)及居民住宅區(qū)，場(chǎng)址四周無(wú)工業(yè)

22、加工企業(yè)，沒(méi)有嚴(yán)重的粉塵、有害氣體及其它擴(kuò)散性污染源。符合老年公寓不遠(yuǎn)離家庭和親友、空氣新鮮、交通方便、環(huán)境優(yōu)美的條件。城市基礎(chǔ)設(shè)施條件：場(chǎng)址屬XX城區(qū)自來(lái)水網(wǎng)及城市供電網(wǎng)的覆蓋區(qū)內(nèi)，供水供電條件統(tǒng)一由城市規(guī)劃解決。場(chǎng)址排水可歸入XX市區(qū)排水管網(wǎng)系統(tǒng)。公寓離XX市第一人民醫(yī)院距離約4公里，離最近的醫(yī)院僅1.5公里,方便老年人急病后的送治及搶救。工程地質(zhì)：場(chǎng)址所在地地勢(shì)平坦開(kāi)闊干燥，坡度小于1%，地基土層為湖積、沖積洪積層，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。氣候：場(chǎng)址處年平均氣溫: 15.6，年均降雨量為974.2mm，平均相對(duì)濕度:75%，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑，四季如春，是老年人居住的最佳適宜氣候區(qū)。通信及生

23、活：程控電話(huà)和移動(dòng)電話(huà)、寬帶信息網(wǎng)已覆蓋，通信條件優(yōu)越。場(chǎng)址處于XX市區(qū)，公寓職工居住可不由老年公寓解決，同時(shí)有利于職工個(gè)人照料家庭。 綜上所述，預(yù)選場(chǎng)址位置合適、交通方便、建設(shè)基礎(chǔ)條件好、無(wú)環(huán)境污染，是理想的老年公寓建設(shè)場(chǎng)址。第四章 建設(shè)方案第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)地點(diǎn)：依照老年人的特點(diǎn)和需求，XX區(qū)老年公寓須不遠(yuǎn)離城區(qū)，有利于家庭及親友探望，因此XX區(qū)老年公寓建設(shè)地點(diǎn)選擇在XX城北五環(huán)路中段北側(cè)。此處空氣新鮮、交通方便、五環(huán)路綠化帶設(shè)置較好。二、建設(shè)規(guī)模：能長(zhǎng)年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休閑娛樂(lè)。房屋建設(shè)5691平方米。其中老年住宅用房3528平方米，占62%；

24、附屬用房262平方米，占5%；老年活動(dòng)休閑娛樂(lè)用房1901平方米，占33%。場(chǎng)院及道路4900平方米。門(mén)球、羽毛球場(chǎng)1000平方米。綠化4428平方米（綠化率33.2%）。老年公寓基本生活及娛樂(lè)器材設(shè)備購(gòu)置及安裝。占地20畝，用地規(guī)劃如下。第二節(jié) XX區(qū)老年公寓的建設(shè)模式XX市XX區(qū)老年公寓是專(zhuān)供XX區(qū)老年人集中居住，符合老年人體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，不僅具備居住，而且具備餐飲、文化娛樂(lè)、生活護(hù)理服務(wù)體系，是綜合管理的老年服務(wù)性機(jī)構(gòu)。一、按服務(wù)對(duì)象劃分根據(jù)國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑標(biāo)準(zhǔn)分為7類(lèi)，XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)的模式對(duì)應(yīng)于16類(lèi)，其中13類(lèi)歸屬基本自理住宅區(qū)；45類(lèi)歸

25、屬半自理區(qū)；6類(lèi)歸屬全護(hù)理區(qū)。而7類(lèi)需具有注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)院才能完成，因此暫不考慮。二、按住宅形式劃分：按住宅形式一般劃分為：獨(dú)立式老年住宅、集合式老年住宅、護(hù)理型老年住宅。XX市XX區(qū)老年公寓按護(hù)理型集合式老年公寓建設(shè)。 三、服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式劃分：按服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式劃分為三類(lèi)：純社會(huì)福利養(yǎng)老院、經(jīng)營(yíng)營(yíng)利性老年公寓、社會(huì)服務(wù)性老年公寓。XX市XX區(qū)老年公寓屬?lài)?guó)家、社會(huì)資助下個(gè)人投資建設(shè)的社會(huì)服務(wù)性公寓。其不同于社會(huì)福利院，也不是營(yíng)利性公寓，屬保本經(jīng)營(yíng)、業(yè)主投入可以回收的服務(wù)性公寓。第三節(jié) 建筑設(shè)備方案 按中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)JGJ12299老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行居住及公用建筑的設(shè)計(jì)建設(shè)。一、總圖規(guī)劃

26、布局見(jiàn)XX市XX區(qū)老年公寓平面布置圖。場(chǎng)址占地20畝，南北長(zhǎng)140.35米,東西寬95米。北部為公寓居住區(qū)占地75.35米×95米=7158.25平方米,約占總用地的54%。由北向南布置公寓一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。南部為衛(wèi)生室、綜合樓（含餐飲大廳、小賣(mài)部、健身室、文化娛樂(lè)室、康體按摩室、辦公室等）、共用衛(wèi)生室、洗衣室、活動(dòng)亭等。占地65×95米=6175平方米，約占總用地的46%。建筑系數(shù)66.8%,綠化率33.2%,建筑容積率42.7%。二、房屋建筑方案 老年居住房屋設(shè)計(jì)兩層（按規(guī)范需三層及三層以下），坐北向南，每一幢樓房與前面的房屋需留有18米的間隔，以保證有充足的采光、自然

27、通風(fēng)和綠化面積，房屋內(nèi)外要無(wú)障礙設(shè)計(jì)，在一區(qū)（全護(hù)理）一層至二層需設(shè)坡道保證輪椅上下。80%的居室為單人間，20%的居室為雙人間。單人間每間不小于14平方米，雙人間每間不小于20平方米。居室內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間及封閉陽(yáng)臺(tái)（不設(shè)伙房）。衛(wèi)生間不小于5平方米，陽(yáng)臺(tái)凈深不小于1.5米。開(kāi)啟窗口設(shè)防蚊蠅紗窗。墻面為中級(jí)粉刷，臥室地面設(shè)實(shí)木地板條，衛(wèi)生間設(shè)防滑地磚。三、設(shè)施配置方案 老人的床鋪需精心設(shè)置，在二區(qū)及三區(qū)設(shè)木板床、攀枝花厚床墊；在一區(qū)設(shè)置特殊的床，需易換洗及注意老人臥床休息的舒適性。 在居室內(nèi)需設(shè)內(nèi)部電話(huà)，在居室及衛(wèi)生間廁位旁應(yīng)設(shè)緊急呼叫按鈕。居室中設(shè)貯藏柜、寫(xiě)字桌椅、茶幾、軟椅、礦泉熱水器、電控床頭

28、柜等家具，并且要求家具圓棱、圓角、尺度適宜、便于扶靠和使用。配一定數(shù)量的輪椅，衛(wèi)生室需配置基本醫(yī)療器具、洗衣房需配置洗滌消毒設(shè)備、伙房需配置餐具冷藏設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備等。娛樂(lè)健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足療器、乒乓桌、羽毛球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)等。第四節(jié) 護(hù)理方案 按服務(wù)對(duì)象老人的情況，XX市XX區(qū)老年公寓的護(hù)理方案確定為三個(gè)級(jí)別，基本健康老人的基本自理級(jí)、半自理級(jí)、全護(hù)理級(jí)。一、基本自理級(jí)：能全自理、基本自理的健康老人的服務(wù)，內(nèi)容如下。老人自己進(jìn)餐廳用餐、在護(hù)理人員關(guān)護(hù)下自己洗澡。值班室24小時(shí)有人，可隨時(shí)呼叫。每天負(fù)責(zé)打掃老人房間衛(wèi)生，每星期清洗一次老人衣物及被套、床單、枕巾。每天為老

29、人做基本身體的檢查（血壓、體溫等），協(xié)助老人對(duì)小病、小痛的治療（費(fèi)用老年人自負(fù)）。協(xié)助老年人完成老年人自己難完成的雜事。組織老年人文體活動(dòng)，還可組織全健康的老人到區(qū)內(nèi)外旅游（費(fèi)用自負(fù)）。二、半自理級(jí)：屬體力虛弱而智力健全或體力尚健全而智力衰退的老年人的服務(wù)，除自理級(jí)的服務(wù)內(nèi)容外增加內(nèi)容如下。值班室24小時(shí)有人外每隔1小時(shí)就有護(hù)理員視查老人住房。在護(hù)理人員關(guān)護(hù)下，自己起床穿衣。護(hù)理人員送餐進(jìn)宿舍，為老年人提供冷熱水到身邊。定期理發(fā)幫助洗頭、修剪指甲，半月或一月為老人洗一次澡，每天護(hù)助老人洗腳。攙扶或關(guān)護(hù)老人上廁所。攙扶或養(yǎng)護(hù)老人到室外散步。每天記錄老年人身體狀況數(shù)據(jù)，每天均需記錄老年人血壓、及大

30、小便情況，從醫(yī)療及飲食上調(diào)理老人的進(jìn)食及大小便。隨時(shí)主動(dòng)向老人詢(xún)問(wèn)及提供幫助。 三、全護(hù)理級(jí)：休力和智力均衰退，基本臥床護(hù)理的人員。除半自理級(jí)的服務(wù)內(nèi)容外增加內(nèi)容如下。 喂水、喂飯、喂藥。隨時(shí)更換尿墊及倒大便、清洗，定期為老人翻身。冬、春、秋季每周換洗兩次內(nèi)衣，夏季隨時(shí)換洗。隔天為老人擦浴一次。 幫助老人洗臉、漱口、洗腳、穿衣、脫衣。隨時(shí)觀(guān)察老人健康，必要時(shí)實(shí)施搶救。天氣暖和的情況下，在輪椅的幫助下每天到室外散步一次。除上述的基本護(hù)理外，尤其對(duì)老人的進(jìn)食及大小便要因人而易做精細(xì)的調(diào)整。第五章 環(huán)境保護(hù)及安全第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目建設(shè)屬污染較小的投資項(xiàng)目，主要污染物為生活廢水和生活垃圾，環(huán)保主要

31、采取以下措施。一、項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀場(chǎng)址處于城區(qū)北片新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在場(chǎng)址南為北五環(huán)路，道路綠化較好，本片為行政開(kāi)發(fā)區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)區(qū)，沒(méi)有產(chǎn)生污染的工業(yè)企業(yè)，符合老年公寓需安靜而又沒(méi)遠(yuǎn)離城市、交通方便的環(huán)境條件。場(chǎng)址處于城區(qū)污水管網(wǎng)覆蓋區(qū)，污水排放后可納入城市污水處理系統(tǒng)，污水排放較方便。二、建設(shè)期環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目在施工中會(huì)產(chǎn)生噪聲及粉塵污染。施工單位應(yīng)作好施工方案設(shè)計(jì)，做到文明施工、科學(xué)組織施工，將噪聲、粉塵控制在最小程度，力爭(zhēng)做到不破壞城市環(huán)境。三、運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)公寓的三廢主要有生活廢水、生活垃圾，糞便，而廢氣僅只有食堂伙房排出。不會(huì)產(chǎn)生較大噪聲。公寓本身即需要環(huán)境優(yōu)美，因此保護(hù)環(huán)境尤其重要。1、廢

32、水:公寓的排水系統(tǒng)采用雨、污分流制，正常的生活廢水按用水量的95%排放，則年廢水排放量1.11萬(wàn)立方米,可經(jīng)過(guò)公寓內(nèi)污水管網(wǎng)收集后匯入城市污水管。公寓糞便需經(jīng)過(guò)化糞池后再排入城市污水管。2、廢碴:公寓達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)模后長(zhǎng)住老人158人,工作人員95人,每天進(jìn)入活動(dòng)人員60人,總?cè)藬?shù)在313人,每人每天產(chǎn)生生活垃圾0.5公斤計(jì),則每天產(chǎn)生垃圾量156.5公斤,年則產(chǎn)生57.12噸。生活鍋爐年耗煤152噸，按30%的產(chǎn)煤灰量計(jì)，則年產(chǎn)生45.5噸廢碴。合計(jì)公寓年產(chǎn)生廢碴約103噸。生活垃圾應(yīng)當(dāng)天運(yùn)至城市垃圾收集點(diǎn)，不在公寓過(guò)夜。3、廢氣：公寓廚房需配置抽油煙機(jī)，0.2噸的生活鍋爐應(yīng)選用含硫小的燃煤,將廢

33、氣排放的影響降到最低。4、噪聲:公寓活動(dòng)中心因娛樂(lè)會(huì)產(chǎn)生一定的噪聲,而在住宅區(qū)內(nèi)則需要環(huán)境幽靜,噪聲級(jí)不應(yīng)大于45dB。因此部分娛樂(lè)室應(yīng)采取隔聲設(shè)計(jì)，在中午及夜晚9點(diǎn)以后不再開(kāi)放聲響娛樂(lè)室。同時(shí)住宅區(qū)和產(chǎn)生噪聲的活動(dòng)室應(yīng)盡可能的保持距離在50米以上。 5、綠化:綠化是公寓建設(shè)的重要項(xiàng)目，本項(xiàng)目規(guī)劃綠化面積在33.2%,在設(shè)計(jì)中應(yīng)進(jìn)一步做好環(huán)境設(shè)計(jì),確保公寓建成一所生態(tài)環(huán)境幽靜的花園式公寓。項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度，在設(shè)計(jì)、施工中認(rèn)真落實(shí)批準(zhǔn)的環(huán)境影響登記表的要求及各項(xiàng)環(huán)保措施。加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生管理。公寓制定完整的制度，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，值班人員監(jiān)督檢查環(huán)境衛(wèi)生。每星期公布，月末，年終作為工作人員、管

34、理人員考核，獎(jiǎng)懲的重要依據(jù)。四、環(huán)保投資項(xiàng)目環(huán)保投資53.12萬(wàn)元,占工程費(fèi)用746.81的7.1%。第二節(jié) 安全一、安全老年人抗御各類(lèi)事故能力低，因此安全問(wèn)題十分重要。首先從安全防范設(shè)施上加強(qiáng)，并且制定各類(lèi)安全防范的規(guī)章制度，以減低安全風(fēng)險(xiǎn)。在老人住房的衛(wèi)生間、浴室、走廊、進(jìn)出門(mén)道均有扶手及無(wú)障礙設(shè)施，家具設(shè)計(jì)需圓棱、圓角、尺度適宜、便于扶靠和使用。院內(nèi)的道路和活動(dòng)場(chǎng)地需平整、防滑安全。為防止老人摔倒、墜床，使用床欄或約束設(shè)施。二、消防老年公寓一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)對(duì)能力十分低。公寓需嚴(yán)格按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GBJ16-87)，建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ140-90)等消防技術(shù)規(guī)范要求配置消

35、防設(shè)備。護(hù)理人員需強(qiáng)化消防意識(shí)，建立消防安全制度。在半自理護(hù)理區(qū)及全護(hù)理區(qū)嚴(yán)格控制“火源”，老人用火需有護(hù)理人員在場(chǎng)監(jiān)視。制定本公寓的消防預(yù)警方案，一旦發(fā)生火災(zāi)，要能及時(shí)疏散老人至安全的地方。 三、避雷按照建筑防雷規(guī)范(GB50075-94)要求，建筑物設(shè)避雷網(wǎng)、防雷接地、保護(hù)接地等。綜合樓還配相應(yīng)設(shè)備，防感應(yīng)雷。四、抗震房屋按8度進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。平時(shí)就做好地震知識(shí)宣傳，當(dāng)遇到地震情況時(shí)，教育老人不要忙亂而錯(cuò)誤應(yīng)對(duì)，應(yīng)按情況在護(hù)理人員安排下應(yīng)對(duì)。 積極與消防、防震、防雷、公安部門(mén)聯(lián)系，得到有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)及支持公寓的安全工作，將意外事故的發(fā)生降到零。 第六章 組織管理及實(shí)施進(jìn)度第一節(jié) 組織管理老年

36、公寓的管理是項(xiàng)目實(shí)施成功的重要保障。國(guó)家至今還沒(méi)出臺(tái)關(guān)于老年公寓的管理規(guī)程。據(jù)區(qū)內(nèi)外老年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，XX市XX區(qū)老年公寓在管理上需做到如下幾方面。 一、老人入住前需老人本人或老人家屬與公寓業(yè)主簽訂合同，明確雙方的責(zé)任及注意事項(xiàng)。 二、明確制定崗位職責(zé)。對(duì)主要崗位明確職則，制定具體操作流程及監(jiān)督檢查機(jī)制。嚴(yán)格按規(guī)程有序的運(yùn)行。 三、加強(qiáng)檔案工作。對(duì)每位老人的健康及護(hù)理需建立檔案管理，天天有記錄、事事有交待、有監(jiān)督。四、突出和諧及人性化管理。管理層領(lǐng)導(dǎo)愛(ài)護(hù)職工，職工具有為福利事業(yè)做貢獻(xiàn)的思想，老人在公寓內(nèi)受到充分的關(guān)愛(ài)，家屬積極支持配合，建立和諧的人性化管理的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓老人在方便、愉快

37、、健康地文明環(huán)境中生活。五、做好職工隊(duì)伍的建設(shè)。執(zhí)行培訓(xùn)上崗的制度，所招收的員工需對(duì)養(yǎng)老事業(yè)有愛(ài)心的人，上崗前需對(duì)公寓規(guī)章制度、崗位職則、工作流程進(jìn)行培訓(xùn)，獲得合格證后方能上崗實(shí)習(xí)一至三個(gè)月，才能分配至正式崗位上。對(duì)具有醫(yī)務(wù)知識(shí)的衛(wèi)校畢業(yè)生可優(yōu)先錄用。培養(yǎng)出一只“具有養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)心、態(tài)度和藹、服務(wù)技能精的職工隊(duì)伍?！?第二節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 本老年公寓員工95人，其中護(hù)理人員70人，服務(wù)人員18人、管理及醫(yī)生7人。機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)見(jiàn)上圖。人員編制管理醫(yī)務(wù)人員7人：公寓經(jīng)理1人，經(jīng)理辦公室4（含會(huì)計(jì)）人，醫(yī)生2人。服務(wù)人員18人：餐飲部12人，洗衣部2人，娛樂(lè)部3人，保衛(wèi)1人。護(hù)理人員70人：一區(qū)46人,

38、老人人數(shù)與護(hù)理人員比例1 ：1;二區(qū)16人，老人人數(shù)與護(hù)理人員比例3.5:1;三區(qū)8人,老人與護(hù)理人員比例7:1。工作人員按8小時(shí)工作,服務(wù)人員及護(hù)理人員每月工資500元,管理人員及醫(yī)務(wù)人員工資每月600元。管理人員工資偏低，應(yīng)以社會(huì)福利貢獻(xiàn)及聘請(qǐng)義務(wù)人員來(lái)彌補(bǔ)。第三節(jié) 實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目需建設(shè)老年住宅六幢及配套的活動(dòng)中心。項(xiàng)目采取一次規(guī)劃，分三步實(shí)施，第一期完成兩幢，第二期完成兩幢，第三期完成兩幢。第一期完成總固定資產(chǎn)投資的45%，第二期完成總固定資產(chǎn)投資的34%，第三期完成總固定資產(chǎn)投資的21%。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。工程實(shí)施進(jìn)度

39、見(jiàn)下頁(yè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫線(xiàn)圖。第七章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 估算依據(jù)本項(xiàng)目土建工程量根據(jù)老年公寓建設(shè)技術(shù)方案需要的工程量計(jì)算,單位價(jià)值據(jù)XX建筑工程目前同類(lèi)建筑的造價(jià)綜合平衡后確定。設(shè)備購(gòu)置據(jù)老年公寓建設(shè)技術(shù)方案確定的項(xiàng)目及XX消費(fèi)市場(chǎng)的價(jià)格確定，需安裝的主體設(shè)備的安裝費(fèi)用按設(shè)備費(fèi)用的20%確定。第二節(jié) 工程費(fèi)用 工程費(fèi)用為746.81萬(wàn)元,是該項(xiàng)目建設(shè)投資的73.60%。其中土建工程費(fèi)用550.51萬(wàn)元,設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用191.36萬(wàn)元，安裝費(fèi)用4.94萬(wàn)元。見(jiàn)附一：XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)投資估算表。一、土建工程費(fèi)用 土建工程費(fèi)用550.51萬(wàn)元,占建設(shè)投資的54.25%。由如下16項(xiàng)組成。1

40、、場(chǎng)地平整費(fèi)： 20畝場(chǎng)地,平均需回填土方1.2米,全場(chǎng)址需回填土方16000立方米,每立方米單價(jià)為15元,需場(chǎng)地平整費(fèi)用24萬(wàn)元。2、老年公寓住宅：二層磚混結(jié)構(gòu)住宅6幢，每幢588平方米，共計(jì)3528平方米，每平方米造價(jià)800元，需投資282.24萬(wàn)元。3、綜合樓：框架結(jié)構(gòu)四層，建筑面積為1760平方米，每平方米造價(jià)平均為850元，則需投資149.60萬(wàn)元。4、廚房：一層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積60平方米，每平方米造價(jià)750元，需投資4.5萬(wàn)元。5、洗衣房：為一層輕型鋼屋架結(jié)構(gòu)，每平方米造價(jià)350元，需投資1.75萬(wàn)元。6、公用衛(wèi)生間：磚混結(jié)構(gòu)。建筑面積40平方米,單位造價(jià)1000元,需投資4萬(wàn)元

41、。7、衛(wèi)生室: 磚混結(jié)構(gòu)一層,建筑面積100平方米,單位造價(jià)650元,需投資6.5萬(wàn)元。8、活動(dòng)亭：木結(jié)構(gòu)。建筑面積141平方米,單位造價(jià)300元,需投資4.23萬(wàn)元。9、門(mén)衛(wèi)房：磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積12平方米，單位造價(jià)600元,需投資0.72萬(wàn)元。10、場(chǎng)院及道路：砼場(chǎng)院及道路面積4900平方米，為C20砼面層及彈石墊層，每平方米造價(jià)為60元，則需投資29.4萬(wàn)元。11、門(mén)球場(chǎng)及羽毛球場(chǎng)：門(mén)球場(chǎng)為細(xì)砂面層，羽毛球場(chǎng)為C20砼面層，建設(shè)1000平方米，每平方米造價(jià)為60元，需投資6萬(wàn)元。12、外圍墻：?jiǎn)蚊娣鬯⒋u墻：毛石基礎(chǔ)，埋深1米，36墻，高2.3米，每米造價(jià)220元，圍墻總長(zhǎng)465米，需投資

42、10.23萬(wàn)元。13、內(nèi)外區(qū)隔離墻：下部24磚墻,上部鐵件,并且用藤本植物攀避的半開(kāi)放式圍墻，隔墻長(zhǎng)95米，每米造價(jià)300元，需投資2.85萬(wàn)元。14、大門(mén)及門(mén)墩：造價(jià)3萬(wàn)元。15、排水溝：為毛石排水溝，在入口需設(shè)“隔攔柵”，隔擋排水雜物，排水溝總長(zhǎng)755米，每米造價(jià)50元，需投資3.78萬(wàn)元。16、綠化：綠化面積4428平方米，每平方米40元，需投資17.71萬(wàn)元。二、設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用本項(xiàng)目設(shè)備購(gòu)置費(fèi)191.36萬(wàn)元,安裝費(fèi)用4.94萬(wàn)元，合計(jì)196.3萬(wàn)元。組成如下1、供排水及消防、防雷：投資14.36萬(wàn)元。供水主管150米，支管475米，材料購(gòu)置及安裝費(fèi)用3.36萬(wàn)元；消防消火栓4套投

43、資0.86萬(wàn)元；污水管535米，投資5.14萬(wàn)元；滅火器材4萬(wàn)元，防雷設(shè)施1萬(wàn)元。2、供電及電訊：投資7.30萬(wàn)元。包括開(kāi)關(guān)柜2臺(tái)、電纜380米，路燈25盞，閉路電視電話(huà)的接入。3、公寓設(shè)施：投資127.50萬(wàn)元。組成如下。公寓單人間內(nèi)設(shè)施：118間投資98.29萬(wàn)元，組成見(jiàn)下表。公寓雙人間內(nèi)設(shè)施: 20間雙人間投資23.02萬(wàn)元,見(jiàn)雙人間設(shè)備設(shè)置投資明細(xì)表。公寓值班室內(nèi)設(shè)施：6間值班室及進(jìn)入一區(qū)全護(hù)理老人房間內(nèi)的設(shè)施投資6.19萬(wàn)元,見(jiàn)值班室及一級(jí)護(hù)理設(shè)備設(shè)施投資明細(xì)表。4、公寓及活動(dòng)中心附屬設(shè)施。投資47.14萬(wàn)元。土地費(fèi)用及其它費(fèi)用一、土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地按XX區(qū)公益性用地成本地價(jià)計(jì)，用地

44、20畝，每畝地價(jià)8萬(wàn)元。需土地費(fèi)用160萬(wàn)元。占建設(shè)投資的15.77%。二、其它費(fèi)用1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：包括工程項(xiàng)目前期費(fèi)用（可行性研究、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等）、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及和施工圖概、預(yù)算編制費(fèi)用、施工圖審查費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、按工程費(fèi)用的6%計(jì)取，為44.81萬(wàn)元；2、建設(shè)單位管理費(fèi)用：包括建設(shè)期建設(shè)單位參于建設(shè)管理人員工資福利費(fèi)、合同公正契約公證費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。按工程費(fèi)用的1%計(jì)，需7.47萬(wàn)元。3、質(zhì)量監(jiān)測(cè)、監(jiān)理費(fèi)：建設(shè)單位委托工程質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理的費(fèi)用。按工程費(fèi)用的2%計(jì)，需14.94萬(wàn)元。上述3項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)67.21萬(wàn)元,占建設(shè)投資的6.62%。三、預(yù)備費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)用提取工程費(fèi)用

45、、其它費(fèi)用之和的5%，為40.7萬(wàn)元,用于目前計(jì)劃外需建設(shè)工程的費(fèi)用。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定暫不提取。預(yù)備費(fèi)用占建設(shè)投資的4.01%。四、建設(shè)期利息該項(xiàng)目不向商業(yè)銀行貸款,不發(fā)生貸款利息。上述工程費(fèi)用、土地費(fèi)用、其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用四項(xiàng)之和為建設(shè)投資1014.73萬(wàn)元。第三節(jié) 流動(dòng)資金估算老年公寓在運(yùn)行中流動(dòng)資金需要的較少。約按年經(jīng)營(yíng)收入的10%估算為15萬(wàn)元，在投入試運(yùn)行的第一年5萬(wàn)元，第二年再增加5萬(wàn)元，正常運(yùn)行現(xiàn)增加5萬(wàn)元。第四節(jié) 總投資固定資產(chǎn)投資=工程費(fèi)用+土地費(fèi)用+其它費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)用 =746.811 + 160.00 + 67.213 + 40.701 =1014.73 (萬(wàn)元)建

46、設(shè)投資=固定資產(chǎn)投資+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅+建設(shè)期利息 = 878.37+ 0 + 0 = 1014.73 (萬(wàn)元)總投資=建設(shè)投資+流動(dòng)資金 =1014.73 + 15 =1029.73 (萬(wàn)元)第五節(jié) 資金籌措老年公寓為社會(huì)公益性質(zhì)項(xiàng)目，不以營(yíng)利為目的，因此不可能向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，年需總投資需業(yè)主投資外，更多的需由各級(jí)政府及社會(huì)的無(wú)償投資。計(jì)劃總投資1029.73萬(wàn)元中,業(yè)主籌329.73萬(wàn)元,自有資金比例在32%。申請(qǐng)國(guó)家各級(jí)政府補(bǔ)助600萬(wàn)元，社會(huì)捐贈(zèng)籌措100萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)第一年需投資460萬(wàn)元，其中業(yè)主投140萬(wàn)元，國(guó)家補(bǔ)助300萬(wàn)元，社會(huì)捐贈(zèng)20萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)第有求于年需投資

47、345萬(wàn)元，其中業(yè)主投115萬(wàn)元，國(guó)家補(bǔ)助200萬(wàn)元，社會(huì)捐贈(zèng)30萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)第三年需投資219.73萬(wàn)元，其中業(yè)主投69.73萬(wàn)元，國(guó)家補(bǔ)助100萬(wàn)元，社會(huì)捐贈(zèng)50萬(wàn)元。第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié) 運(yùn)行費(fèi)用一、年總成本費(fèi)用 年總成本費(fèi)用計(jì)算是依據(jù)XX當(dāng)前物價(jià)水平及企業(yè)人員工資水平的基礎(chǔ)上調(diào)整后確定。1、老年人伙食費(fèi)用公寓內(nèi)老年人伙食費(fèi)用：公寓滿(mǎn)員有老人158人，每人每天伙食費(fèi)用按6元計(jì)，則年需34.60萬(wàn)元。老年中心伙食費(fèi)用：按每天平均60人到中心娛樂(lè)活動(dòng)，每人每天伙食費(fèi)用8元計(jì)，則年需17.52萬(wàn)元。上述兩項(xiàng)年需伙食物資采購(gòu)費(fèi)用52.12萬(wàn)元。2、水電燃料費(fèi)用水費(fèi)：公寓日耗水約32.2噸，每

48、噸水費(fèi)為1.5元,則年需水費(fèi)1.76萬(wàn)元。電費(fèi) 公寓日耗電236度，每度電費(fèi)0.3元,則年電費(fèi)2.58萬(wàn)元。天然氣費(fèi)及燃煤費(fèi)日耗天然氣10立方米，年耗天然氣3650立方米，每方天然氣1.2元,年需天然氣費(fèi)用0.44萬(wàn)元;鍋爐日耗煤416公斤,年耗煤152噸,每噸煤價(jià)為120元,則年燃煤費(fèi)用為1.82萬(wàn)元。合計(jì)年水電煤料費(fèi)用為6.6萬(wàn)元。3、工資福利護(hù)理人員工資福利費(fèi)：70名護(hù)理人員，每人每月工資按500元計(jì)，年需費(fèi)用42萬(wàn)元。服務(wù)人員工資福利費(fèi)：餐飲部、洗衣部、醫(yī)務(wù)室、娛樂(lè)部服務(wù)人員18人，每人每月工資按500元計(jì)，年需10.8萬(wàn)元。管理技術(shù)人員工資福利費(fèi)：餐飲部主廚、醫(yī)務(wù)室醫(yī)生、會(huì)計(jì)出納、公

49、寓主任7人，每人每月平均600元，年需5.04萬(wàn)元。上述三項(xiàng)需工資福利費(fèi)用57.84萬(wàn)元。4、其它材料費(fèi)用：洗滌等衛(wèi)生材料費(fèi)用年4.38萬(wàn)元。4、管理費(fèi)用：按管理人員工資福利費(fèi)用的50%計(jì)，年需2.52萬(wàn)元。5、折舊攤銷(xiāo)及修理費(fèi)用：本項(xiàng)目屬公益性項(xiàng)目，建設(shè)需靠國(guó)家及社會(huì)捐助資金無(wú)償投入，因此在總成本中不提折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)，僅提修理費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)。年約提固定資產(chǎn)投資中工程費(fèi)用的10%，年提8萬(wàn)元。上述各項(xiàng)合計(jì)組成總成本費(fèi)用，試運(yùn)行第一年總成本費(fèi)用為38.15萬(wàn)元,第二年總成本費(fèi)用為81.11萬(wàn)元。達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)模后總成本費(fèi)用為131.46萬(wàn)元。其中固定成本15.56萬(wàn)元,可變成本115.90萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)成本即

50、等于總成本為131.46萬(wàn)元。二、總成本構(gòu)成分析 老年公寓達(dá)預(yù)期運(yùn)行能力后，年總成本需131.46萬(wàn)元。在總成本費(fèi)用中：老年人伙食年開(kāi)支52.12萬(wàn)元,比例最高達(dá)39.65%;老年人護(hù)理費(fèi)用(護(hù)理人員工資)42萬(wàn)元,占31.95%;服務(wù)費(fèi)用(服務(wù)人員工資及其它材料費(fèi))15.18萬(wàn)元,占11.55%;管理費(fèi)用(管理人員工資及管理費(fèi))7.56萬(wàn)元,占5.75%;動(dòng)力燃料年消耗6.6萬(wàn)元,占5.02%;房屋修理費(fèi)用8萬(wàn)元,占6.09%。第二節(jié) 年運(yùn)行收入 全護(hù)理的老人收費(fèi)900元/月，半護(hù)理的老人收費(fèi)600元/月，老人能全自立的收費(fèi)400元/月。達(dá)預(yù)計(jì)規(guī)模后全護(hù)理老人46人，年收費(fèi)49.68萬(wàn)元;半

51、護(hù)理老人56人,年收費(fèi)40.32萬(wàn)元;自立老人56人,年收費(fèi)26.88萬(wàn)元。另外老年活動(dòng)中心，每天平均接待60人，每人每天娛樂(lè)活動(dòng)及伙食收費(fèi)20元，年收費(fèi)43.80萬(wàn)元。四項(xiàng)合計(jì)收費(fèi)160.68萬(wàn)元。第三節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)1、基準(zhǔn)收益率指標(biāo)值：項(xiàng)目屬公益性項(xiàng)目，投入資金有國(guó)家社會(huì)的無(wú)償資金及業(yè)主投入的自有資金，國(guó)家及社會(huì)投入部分只需獲得社會(huì)效益不需得到回報(bào)。而業(yè)主投入部分則應(yīng)獲得必要的收益，因此本項(xiàng)目?jī)H評(píng)價(jià)自有資金內(nèi)部收益率。目前銀行存款最高利息（5年定期存款）為年息3.7%,自有資金基準(zhǔn)收益率卻定為4%,略高于銀行存款利息,保證業(yè)主投入資金獲得高于銀行存款的收益。 2、稅收指標(biāo)：老

52、年公寓屬社會(huì)公益性項(xiàng)目，應(yīng)免除營(yíng)業(yè)稅、附加費(fèi)、所得稅等各種稅費(fèi)，以保證老年公寓能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3、計(jì)算期項(xiàng)目建設(shè)期1年,建設(shè)試運(yùn)行期2年,運(yùn)行期15年,共計(jì)項(xiàng)目期18年。二、自有資金投入的回收 1、自有資金投入年收益：在附表四：XX市老年公寓建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表計(jì)算中，其一總成本不含折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)，其二不繳各種稅及費(fèi)，在上述兩條件的支持下老年公寓年盈余有29.22萬(wàn)元。說(shuō)明項(xiàng)目可正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并且保證自有資金的投入可逐年回收。2、自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)附表五: XX市XX區(qū)老年公寓現(xiàn)金流量表(自有資金)計(jì)算。所得自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率5.2%,大于確定的基準(zhǔn)自有資金收益率4%,說(shuō)明項(xiàng)目自有資金投入收益

53、比銀行存款利息好。3、自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值當(dāng)折現(xiàn)率為4%時(shí),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=31.43萬(wàn)元,說(shuō)明項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)行期18年內(nèi)獲得4%基準(zhǔn)收益外,尚可獲得31.43萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)收益，說(shuō)明自有資金投入可得到回收。4、靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目自有資金靜態(tài)投資回收期為13.6年,雖然時(shí)間較長(zhǎng)但投入公益事業(yè)可對(duì)社會(huì)做出貢獻(xiàn)。第四節(jié) 不確定性分析一、盈虧平衡分析以達(dá)預(yù)定規(guī)模年計(jì)算達(dá)生產(chǎn)能力盈虧平衡點(diǎn)。BEP=年固定成本/年銷(xiāo)售收入-年可變成本 =15.56/160.68-115.90 =35% 由圖及計(jì)算可知項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定運(yùn)行能力的35%時(shí)項(xiàng)目不虧不盈。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)低，說(shuō)明項(xiàng)目在運(yùn)行能力方面抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高。三、敏感性分析從附表六：XX市老年公寓建設(shè)項(xiàng)目敏感性分析數(shù)據(jù)匯總表及敏感性分析圖可知：收入及經(jīng)營(yíng)成本兩因素單項(xiàng)變化時(shí)對(duì)內(nèi)部收