物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力

1、閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力在日益開放和更加激烈的市場競爭中，有的物業(yè)管理企業(yè)如曇花一現(xiàn)，悄然逝去；有的卻硬如磐石，堅不可摧。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因固然很多，具體表現(xiàn)為：1 行業(yè)平均利潤率明顯下降，企業(yè)生存狀況不容樂觀。由于物價指數(shù)上漲，勞動力成本提高以及服務價格缺乏彈性等因素，加之物權法實施后，原來依靠小區(qū)共有部位開展多種經營所得彌補管理費不足的收入明顯減少，使得近年來行業(yè)平均利潤率出現(xiàn)下降趨勢。行業(yè)面臨較大的生存壓力。2 業(yè)主維權缺乏對法規(guī)的正確把握，矛盾糾紛呈現(xiàn)復雜多樣化趨勢。物權法剛出臺不久，廣州就出現(xiàn)業(yè)主手捧物權法向政府請愿，要求開發(fā)商返還車庫

2、車位的事件；物權法生效后，全國多個城市出現(xiàn)了業(yè)主就地面停車位歸屬和停車收費向物業(yè)服務企業(yè)主張權利的訴訟；此外，物業(yè)管理區(qū)域內的糾紛涉及主體和事由也呈現(xiàn)多樣化的趨勢。自 09 年初，北京出現(xiàn)首例業(yè)主狀告業(yè)主委員會，要求撤銷業(yè)委會決議的案件。小區(qū)內兩派業(yè)主就選聘企業(yè)出現(xiàn)激烈對抗，部分業(yè)主發(fā)起炒掉業(yè)委會等事件也在一些城市時有發(fā)生。3 管理物業(yè)保障體制的缺失，使市場化物業(yè)管理背負沉重包袱。近段時間，部分城市接連出現(xiàn)一些物業(yè)服務企業(yè)退出在管項目，經媒體報道后，在社會上引起較大反響，各方對此褒貶不一。分析退出原因，我們不難看到企業(yè)退出的大都是低收入群體集居的已售公房、 老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)。由于已售公

3、房小區(qū)當初確定的收費標準過低，拆遷戶小區(qū)普遍存在業(yè)主繳費意識差、服務費收繳率低等問題，致使收不抵支一直困擾物業(yè)企業(yè)，近兩年隨著人工和材料成本大幅度增加，而管理費標準卻未能同步增長，一些企業(yè)難以為繼，選擇退出以減少虧損，實學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根屬無奈之舉。 但由于目前我國對低收入群體集居的住宅小區(qū)管理物業(yè)的保障體系和稅收政策缺失，企業(yè)的退出導致小區(qū)出現(xiàn)管理“真空”，影響一方平安和社會和諧，受到多方指責；有的地方政府部門下令企業(yè)不得退出，又沒有相應的政策跟進，無疑給以市場化運作為基點的

4、物業(yè)管理行業(yè)帶來很大壓力。4 專業(yè)人員短缺日益嚴重，操作人員流失問題凸顯。在物業(yè)管理資格認定工作中，也暴露出行業(yè)人才短缺嚴重、從業(yè)人員素質亟待提高的突出問題，加快經理人隊伍建設的任務迫在眉睫。物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)條件和環(huán)境尚未成熟，物業(yè)管理行業(yè)人才戰(zhàn)略的全面推進仍需假以時日。不僅如此，近年來，由于物業(yè)管理規(guī)模迅速擴大，加上行業(yè)從業(yè)人員的工資待遇低、工作強度高、工作壓力大，致使專業(yè)人員供求關系嚴重失衡，許多從業(yè)人員選擇了離開，轉行到其他條件相對好的行業(yè)，這種狀況先是從高層管理人員開始，逐漸蔓延到基層從事操作的員工，維修人員、秩序維護員和保潔綠化人員的短缺和高流動性問題已經凸顯。加上農業(yè)稅全面取消后，農

5、民工數(shù)量開始減少，一些城市出現(xiàn)愈演愈烈的用工荒，這些都嚴重困擾著物業(yè)服務企業(yè)。但最關鍵的還是歸結為企業(yè)有無核心競爭力。 企業(yè)核心競爭力的內涵：所謂核心競爭力是指蘊涵于企業(yè)內質中的，支撐企業(yè)過去、現(xiàn)在和未來競爭優(yōu)勢的， 并是企業(yè)長時間內在競爭環(huán)境中能取得主動的核心能力。 1990 年, 著名的管理學家普拉哈拉德和哈默等二人所著的企業(yè)核心競爭力一書中首先提出了企業(yè)的核心競爭力的概念。對于核心競爭力的概念眾說紛紜。 那么什么是核心競爭力呢？核心競爭力是指某一組織內部一系列互補的技能和知識的結合， 它具有使一項或多項業(yè)務達到競爭領域水平、具有明顯優(yōu)勢的能力。簡單的說 , 就是企業(yè)在經營過程中形成的不易

6、被競爭對手效仿的能帶來超額利潤的獨特的能力。 核心競學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根爭力是企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢的來源和基礎， 物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自己的運行與環(huán)境特點， 采取各種形式如加強標準化工作力度培育自身的核心竟爭力。如果把物業(yè)管理企業(yè)比作一棵樹的話，樹根就是企業(yè)的核心能力。樹干就是企業(yè)的核心產品，也就是服務，樹葉、花、果等就是企業(yè)的最終產品，即服務質量。花、果有沒有人來摘，招攬顧客固然重要，但關鍵還是看花香不香，果子有沒有甜味、營養(yǎng)，因為他們歸根結底是從樹根吸取營養(yǎng)。那么企業(yè)的產品好賣

7、不好賣，關鍵也是看企業(yè)有無核心競爭力。如何提高核心競爭力，加強自身管理能力，建立面向市場和服務客戶的現(xiàn)代企業(yè)管理機制作一些有益的探討。一、制定發(fā)展戰(zhàn)略清晰而切實可行的戰(zhàn)略規(guī)劃，是建立在對宏觀環(huán)境、行業(yè)特征、競爭對手和自身實力的充分理解基礎上的。通過明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，可以使物業(yè)管理公司確定發(fā)展目標，充分挖掘自身潛力，刻意提升企業(yè)核心競爭能力，制定相應的差異化戰(zhàn)略和多種經營策略，提升服務質量和品牌策劃戰(zhàn)略，拓展上下游縱向整合戰(zhàn)略，并通過有效的戰(zhàn)略實施手段，進行戰(zhàn)略目標分解，為公司的內部管理變革制定行動綱領和理論基礎，在此基礎上再細化制定戰(zhàn)略實施措施， 以具體工作開展來保證戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。二、完善組

8、織結構物業(yè)管理公司兼顧物業(yè)經營和物業(yè)管理服務兩大業(yè)務內容，因此，健全的組織機構和崗位管理體系是必不可少的。 在滿足企業(yè)資質的前提下，對于管理片區(qū)，要根據(jù)片區(qū)的實際情況配備充足的小區(qū)管理人員和專業(yè)技術人員，提升物業(yè)服務等級和質量；對于管理總部，也要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要配備足夠的職能管理人員和經營人員，這是因為，沒有足學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根夠的管理人員幫助企業(yè)領導承擔起日常事務的管理工作， 沒有足夠的參謀人員能夠幫助企業(yè)領導進行經營策劃， 必將導致企業(yè)領導整天忙于應付各種瑣碎事件，陷入日

9、常管理的泥潭，難以集中精力站在高端思考公司未來的發(fā)展方向和發(fā)展策略，常此以往，公司必然始終在出現(xiàn)問題解決問題再出現(xiàn)再解決的低層次狀態(tài)下循環(huán)， 不可能實現(xiàn)企業(yè)高效快速的發(fā)展，這在國內的很多物業(yè)管理公司非常普遍。因此，作為物業(yè)管理公司，必須強化總部，加強集中管理能力，統(tǒng)一經營策劃、財務管理、人力資源管理和品牌宣傳等核心職能，將公司的管理提升到一個新的高度。三、拓展業(yè)務領域物業(yè)管理公司在提供房屋、設備的維修、維護和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的基本服務以外，還可進行一些增值服務或綜合服務，以整合和充分利用社會資源和社會服務供應來提高公司的盈利能力和品牌效益，常見的一般包括：生活起居：在衣食方

10、面提供便民服務（拓展到敬老服務）。教育娛樂：開辦各種學校和文化娛樂活動。購物方面：如裝修裝飾材料、五金水暖以及日用百貨銷售。信息方面：業(yè)主與社會服務供應商的信息集合和平臺搭建。經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介；廣告業(yè)務方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌、小區(qū)廣播和和小區(qū)的閉路電視等形式進行廣告宣傳。四、建立品牌效應物業(yè)管理的實質就是提供高效便捷的服務， 品牌和口碑是物業(yè)公司的最核心能力，因此，物業(yè)管理公司應該根據(jù)社會資源、片區(qū)特點、外部經營和內部提升的不同需要，提供針對性的應對措施，致力于提升品學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日

11、·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根牌的社會美譽度和客戶認知度，具體方式可考慮以下幾項：政府和公共部門方面：建立與政府機關的良好關系，大力發(fā)展學校，公共服務部門，政府機關外包的后勤業(yè)務。舊小區(qū)方面：變壞事為好事，對現(xiàn)有的維持小區(qū)，從政治角度等等考量都不能進行放棄。我公司以此為契機，大力宣傳公司作為誠信企業(yè)，企業(yè)經營的重點不是以賺錢為目的地，而是以社會和客戶為中心，樹立物業(yè)公司負責任的外部形象（張公橋小區(qū)）。新小區(qū)方面：通過規(guī)范管理大力提高服務質量，健全便民服務措施，建立良好社區(qū)文化，提升建宇物業(yè)公司的品牌知名度。外部項目方面：外部市場項目以單業(yè)主類型物業(yè)項目為主。

12、以個別重點項目為突破口，以點帶面，樹立品牌，帶動該類型物業(yè)市場的全面發(fā)展。如淮安的地方稅務局接管，通過不懈努力，公司在淮安蓬勃發(fā)展。資質注冊與質量體系認證方面：通過注冊高級別資質和進行ISO9000質量體系認證，增強公司的宣傳力量，提高客戶的信任度，提升品牌認知度。五、建立嚴格的成本控制體系加強成本控制，節(jié)省費用支出，建立目標成本體系，使得企業(yè)在不影響所提供的服務質量的前提下，達到成本的持續(xù)降低，是規(guī)范公司內部管理，降低消耗，增收節(jié)流的重要工作內容；因此，物業(yè)管理公司必須建立嚴格的成本控制和預算管理體系， 通過對工作流程的精細梳理和權責體系的明確界定，對公司的采購成本、營銷成本、人力成本、管理

13、成本以及財務成本等進行嚴格的規(guī)劃、評審和優(yōu)化工作，在事先、事中和事后進行全方位的成本管理，最終達到持續(xù)降低成本的目的。六、規(guī)范業(yè)務流程流程是公司創(chuàng)造價值的機制，對企業(yè)的業(yè)務流程進行根本性再思考學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根和徹底性再設計，理順公司內外關系和工作銜接，從而獲得在成本、質量、服務和速度等方面業(yè)績的巨大改善，使得企業(yè)能最大限度地適應以顧客、競爭和變化 為特征的現(xiàn)代企業(yè)經營環(huán)境，對于物業(yè)管理公司這類服務型企業(yè)至關重要。通常意義上，物業(yè)管理的全流程如下：對于每一項工作流程，都應該明確

14、其工作目標、適用范圍、相關術語與定義、涉及的部門與崗位以及其負有的權責、工作程序、關鍵控制點和核心重要輸入輸出，并配以相應的操作性表單，保證工作內容無縫銜接、工作人員克盡職守，最終實現(xiàn)工作任務的圓滿完成和企業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)。七、健全人力資源管理體系面對物業(yè)管理企業(yè)的人才困境和人才危機， 許多物業(yè)管理企業(yè)也開始熟悉到這個問題，但相對于其他行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)對于人才的重視仍顯不足，對人力資源的治理明顯缺乏有效的手段和應對措施。制度創(chuàng)新是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的生命力之所在。面對激烈的市場競爭，物業(yè)管理企業(yè)只有選擇制度創(chuàng)新， 才能真正按照市場經濟的規(guī)則來運作人力資源這一非凡“資本”，使人力資源的配置達到最優(yōu)。

15、人力資源規(guī)劃按現(xiàn)代企業(yè)管理原則編制企業(yè)的人力資源規(guī)劃，包括企業(yè)的人員編制計劃、人才的職業(yè)生涯規(guī)劃、人才更換和人才儲備計劃以及員工的培訓與教育制度與計劃等?？冃Э己私⒒诎踩笜?、 環(huán)境指標、綠化指標、設備指標、房管指標、客服指標、培訓指標、內審指標、滿意工程指標等九大模塊的指標，設計考核制度和管理辦法，設計考核應用表單，指導考核工作開展。薪酬體系規(guī)劃公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)劃公司工資及福利方案，使其具有競爭力、公平性，并解決員學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根工的后

16、顧之憂，針對公司發(fā)展需要和不同層次的人員設計利益激勵機制。大量事實證實，早期市場競爭的焦點在價格，而現(xiàn)代市場的競爭則是管理的競爭、服務的競爭、人才的競爭、實力的競爭、意識的競爭。隨著人們生活水平的不斷提高， 物業(yè)管理將在人們的生活中扮演越來越重要的角色。人才是行業(yè)發(fā)展的要害因素，不但要有杰出的領導人才，更要有復合型的能干的人力，物業(yè)管理企業(yè)假如要迅速發(fā)展壯大，在人才競爭方面，就必須樹立起自己獨特的人才觀，使人才既進得來也留得住，還要不斷有進步。應堅持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構筑企業(yè)的人才高地。同時建立有效的激勵機制，始終把員工培訓放在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來對待。這種激勵機制應包括 5

17、種：榮譽激勵、物質激勵、參與企業(yè)民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學習深造機會的激勵。員工培訓方面重點抓好物業(yè)管理法規(guī)知識、 崗位技能、消防知識、服務意識、禮儀禮節(jié)、職業(yè)道德、電腦操作以及文化科技知識等方面的培訓。通過運用各種手段，造就一支年輕化、知識化、專業(yè)化，政治過硬、思想活躍，具有豐富實踐經驗和開拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理隊伍。八、建立服務質量管理體系物業(yè)管理公司作為服務型企業(yè)， 服務質量的保持和提升當仁不讓的處于最核心的管理地位。因此，必須實施全面質量管理，綜合運用現(xiàn)代管理手段和方法，通過實施質量管理的培訓與理念灌輸，提高全體員工的質量意識，規(guī)范員工的服務行為，完善質量責任制度，為業(yè)主提供充滿人性的個性服務，全面滿足物業(yè)管理的工作需要。在企業(yè)的實際運作中，可以通過六西格瑪質量管理規(guī)范、 ISO9000質量管理體系以及國家和地方制定的各項物業(yè)管理標準作為具體的行為準則來指導和規(guī)范