《北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準》

1、北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準的通知北京市房地產(chǎn)管理局通知十八個區(qū)縣房地局、各房屋經(jīng)營管理公司、各自管房單位:現(xiàn)將北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準 印發(fā)給你們,請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中的問題請及時報 告北京市房地產(chǎn)管理局房屋修繕管理處。特此通知第一章 總 則第一條 為統(tǒng)一房屋及其構(gòu)、部件的應(yīng)修范圍和修繕標準,保持和提高房屋的完好程度和使 用功能,根據(jù)建設(shè)部房屋修繕范圍和標準 ,結(jié)合本市房屋狀況,特制定北京市城鎮(zhèn)房 屋修繕范圍和標準 (以下簡稱 “ 標準 ” 。第二條 本標準適用于本市城鎮(zhèn)一般民用房屋的修繕。房屋的所有人、產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營管理單 位和自管房單位均應(yīng)執(zhí)行本標準。第三條 市

2、、區(qū)(縣房地產(chǎn)管理局是本市城鎮(zhèn)房屋修繕的管理機關(guān),負責(zé)對本標準的實施 進行監(jiān)督管理。第四條 房屋的所有人或產(chǎn)權(quán)人、使用人、經(jīng)營管理單位及供電、供水、供暖等專業(yè)管理單 位之間對房屋修繕責(zé)任的劃分,按北京市城鎮(zhèn)房屋修繕管理規(guī)定執(zhí)行。第五條 城鎮(zhèn)房屋修繕應(yīng)符合本市 “ 城市總體規(guī)劃 ” 的要求,遵循經(jīng)濟合理,安全實用,維護 房屋不受損壞和為用戶服務(wù)的原則。第六條 由于本市房屋的建筑等級、新舊程度、使用要求均有較大差別,執(zhí)行本標準時,對 近十年新建的或有特殊使用要求的房屋修繕, 可適當提高修繕標準; 對已劃定危舊房改造范 圍內(nèi)的房屋修繕,可適當降低修繕標準,但必須保障房屋安全和基本使用功能。第七條 文

3、物建筑或有保留價值的房屋修繕標準,按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二章 修繕工程分類第八條 按照房屋完損狀況,修繕工程量大小,房屋修繕工程可分為翻修、大修、中修、小 修和綜合維修五類。翻修工程:需全部拆除另行設(shè)計重新建造或僅保留原房的一小部分而進行較大改造的工程。 大修工程:需牽動或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備,但不需全部拆除的工程。中修工程:需牽動或拆換少量主體構(gòu)件,但保持原房的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程。小修工程:及時修復(fù)房屋在使用過程中其構(gòu)、 部件小的損壞, 以保持房屋原有完損等級的日 常養(yǎng)護工程。綜合維修工程:平房以院落為單位,樓房以幢為單位,對其大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的 工程。第三章 房屋修繕范圍第九條 翻修

4、工程適用范圍:1.主體結(jié)構(gòu)全部或大部嚴重損壞,喪失承載能力,有倒塌危險的房屋;2.破損嚴重,局部修繕不能保障安全使用的房屋;3.簡易房屋并已損壞,無修繕價值的房屋;4.處于易滑坡地區(qū)或地勢低洼區(qū)內(nèi)積水無法排出的房屋。第十條 大修工程適用范圍:1.主體結(jié)構(gòu)損壞嚴重,有局部危險的房屋;2.屋面嚴重漏雨需鏟除重做的房屋;3.需挑頂修繕的房屋;4.整棟房屋需要進行設(shè)備(包括上水、下水、通風(fēng)、采暖等及管線拆換、改裝的房屋;5.需抗震加固的房屋。第十一條 中修工程適用范圍:1.需少量更換或局部加固、補強主體構(gòu)件或拆砌部分墻體的房屋;2.需局部更換瓦屋面,修補平屋頂面層或外墻板縫局部漏雨的房屋;3.需整棟房

5、屋進行門窗整修,地面維修,粉刷、油漆,設(shè)備管線維修和更換配件的房屋;4.因陰暗潮濕、嚴重掉土、使用不便需改善條件的房屋。第十二條 小修工程適用范圍:1.修補屋面、地面、頂棚,室內(nèi)外抹灰;2.修理門窗、換紗、換玻璃;3.水、暖、衛(wèi)、電設(shè)備的日常養(yǎng)護;4.疏通下水、煙囪、垃圾道,清掃屋面、雨水口。第十三條 綜合維修工程適用范圍:1.一個院落(樓房為幢需要計劃維修、輪修的房屋;2.需改變院落(棟房屋面貌進行有計劃改造維修的房屋。第十四條 翻修和大修后的房屋必須符合完好房屋標準并盡可能滿足合理的使用要求;中修 和綜合維修后的房屋必須符合基本完好的要求。第四章 房屋修繕標準第十五條 主體工程1.主體工程

6、主要指對基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋面板、屋架、中式木構(gòu)架等承重結(jié)構(gòu) 構(gòu)件進行修繕的工程。2.基礎(chǔ)不均勻沉降已影響上部結(jié)構(gòu),使墻體傾斜、開裂、變形的,應(yīng)查清原因有針對性的 予以加固、補強或拆砌。3.柱、梁、板、屋架、中式木構(gòu)架在修繕時應(yīng)消除隱患,損壞變形嚴重的,應(yīng)加固補強或 更換;結(jié)構(gòu)、節(jié)點不合理的,應(yīng)改做;鋼筋混凝土構(gòu)件輕微剝落、破壞的應(yīng)及時修補;混凝 土碳化、 裂縫、 鋼筋銹蝕嚴重的應(yīng)采取加固或替代措施; 木構(gòu)件在修繕時應(yīng)盡可能用磚石砌 體和鋼筋混凝土構(gòu)件替代。4.主體工程修繕后應(yīng)結(jié)構(gòu)合理,構(gòu)件應(yīng)滿足強度、剛度和穩(wěn)定性的要求。第十六條 木門窗、鋼門窗及木裝修工程1.木門窗開關(guān)不靈活、松動、

7、脫榫、糟朽,鋼門窗開關(guān)不靈、開焊、嚴重銹蝕的應(yīng)修理更 換。2.修繕后的鋼、木門窗應(yīng)開關(guān)靈活,接縫嚴實,不松動,框與墻體結(jié)合牢固,樓房單元門、 樓梯間通道部位的門窗應(yīng)齊全完整,每年秋季應(yīng)對門窗檢修一次。3.紗門窗、百葉門窗、掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、木踢腳板、壁櫥吊柜一般損壞 的應(yīng)修復(fù),嚴重損壞的可更換,原沒有的不新裝。4.木樓梯、外走廊的柱根、柁、頭、接榫部位糟朽的應(yīng)予以加固;樓梯基礎(chǔ)、扶手、平臺 欄桿應(yīng)保證牢固安全;木樓梯損壞嚴重的,可改做鋼筋混凝土或鐵制樓梯。 木陽臺、木曬臺 損壞嚴重的可拆除。5.頂棚吊掛過稀、釘子過小、釘合處劈裂、有明顯下垂的應(yīng)予以加固。6.板條墻、葦箔墻及其它輕

8、質(zhì)隔墻一般損壞的應(yīng)修復(fù),嚴重損壞的,可改砌磚墻。第十七條 樓、地面工程1.木樓板損壞、松動、殘缺的應(yīng)修復(fù),木樓楞糟朽、變形嚴重的應(yīng)加固或抽換。2. 普通木地板的損壞面積占自然間地面面積 25%以下時可修復(fù), 超過 25%或缺乏木材時可 改做水泥地面或塊料地面。特殊用房的木樓板、木地板應(yīng)修復(fù)。3.普通水泥樓、地面起砂、空鼓、開裂嚴重的應(yīng)修補或重做;水磨石或塊料樓、地面損壞 時,應(yīng)修復(fù),無法修復(fù)的可改做相應(yīng)標準的樓、地面。4.層間廚房、衛(wèi)生間地面漏水的應(yīng)修繕或重做防水層。5.磚地面損壞、破碎的應(yīng)改做水泥地面。6.木質(zhì)樓地面維修后應(yīng)牢固、平整,拼縫嚴密;水泥樓地面應(yīng)平整、不起砂、不開裂。 第十八條

9、屋面工程1.屋面一般漏雨應(yīng)及時修復(fù);嚴重漏雨采取修補辦法不能解決的可挑修屋面。2.屋頂上的壓頂、出線、屋脊、天溝、檐溝、斜溝、雨水斗、落水管等一般損壞的應(yīng)修復(fù), 嚴重損壞的應(yīng)翻修或更換。3.樓房原有的雨水斗、落水管缺損的應(yīng)修補齊全。4.局部變形的加氣混凝土板屋面,漏雨嚴重的應(yīng)先加固,再做屋面防水層;大部分加氣板 嚴重變形且漏雨嚴重的可換鋼筋混凝土板。5.屋面隔熱保溫層性能不好引起墻體溫度裂縫的,在屋面大修時一并解決。6.屋面工程修繕后要求平整、排水坡度滿足要求,排水通暢不存水、不漏雨。7.各種屋面、天溝每年應(yīng)檢查一次,清除落葉雜物,疏通雨水口、落水管等。第十九條 抹灰工程1.外墻抹灰空鼓、剝落

10、的應(yīng)及時修復(fù);損壞面積過半可鏟除重抹,重抹時可提高標準;沿 主要街道、 廣場的房屋外抹灰損壞的應(yīng)原樣修復(fù), 復(fù)原有困難的, 可用其他材料代替但不得 降低用料標準和影響色澤協(xié)調(diào)。外墻面應(yīng)每十年清洗一次,以保持市容觀瞻。2.清水墻損壞的,應(yīng)修補嵌縫;墻面風(fēng)化嚴重的可以抹灰;外墻勒腳、散水損壞的應(yīng)修復(fù); 原無勒腳抹灰和散水的可新做。3.內(nèi)墻抹灰開裂空鼓、剝落的應(yīng)修復(fù),損壞面積超過該墻面面積 50%的可以鏟除重抹;原 無踢腳線的結(jié)合重抹可以加做水泥踢腳線; 墻裙損壞應(yīng)修復(fù), 墻面長期潮濕影響使用的可做 防潮層。4.灰頂棚裂縫應(yīng)修補;空鼓且有下墜危險的必須鏟除重抹;紙頂棚損壞的,應(yīng)修補。5.抹灰工程修繕

11、后抹面應(yīng)平整,不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊,面層與基層結(jié)合牢固。 第二十條 板縫滲水、漏水應(yīng)及時治理。第二十一條 油漆粉飾工程:1.木門窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、裙板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件 應(yīng)油飾;木樓、地板油漆脫落的應(yīng)重做。上述部件應(yīng) 5-10年油飾一次。2.鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類鐵構(gòu)件 (鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾;鑄 鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉;上述部件應(yīng) 3-5年油飾一次。 3.油漆粉飾工程修繕后要求油飾層與基層結(jié)合牢固,不脫皮不流墜、不起泡、無皺紋、不 漏刷及返銹透底。4.樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻面每 5-10年應(yīng)粉刷一次。第二十二條 水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程1.房屋各項設(shè)備應(yīng)保持完好,保證運行安全和正常使用,電氣線路、電梯安全保險裝置及 鍋爐等應(yīng)定期檢查,嚴格按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng)。2.電氣線路的修理,應(yīng)遵循供電部門的 “ 低壓電氣裝置規(guī)程 ” 。房間的電氣設(shè)施以原設(shè)計為 準,一般不予改裝;電線老化破損、嚴重裸露,應(yīng)及時修復(fù)或更新;電表容量不足 0. 3A /戶的平房院落或樓房應(yīng)逐步增容。3.上、下水及衛(wèi)生設(shè)備損壞的應(yīng)修理;堵塞或零件殘損,應(yīng)疏通或補齊。4.樓內(nèi)壓力水箱供水管道及泵房、水塔、 水箱等損壞應(yīng)及時修復(fù), 水箱應(yīng)