資產(chǎn)評估簡答題

1、資產(chǎn)評估簡答題簡答題目錄1.1 資產(chǎn)評估的現(xiàn)實(shí)性特點(diǎn)表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面 ?1.2 簡述資產(chǎn)評估的特點(diǎn)。1.3 簡述資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別。 1.4 簡述資產(chǎn)的含義。 1.5 簡述資產(chǎn)的 分類。1.6 簡述資產(chǎn)評估的特定目的。 1.7 簡述資產(chǎn)評估價(jià)值類型的作用。 1.8 如何 理解市場價(jià)值 ?1.9 簡述確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時(shí)必須考慮的條件。1.10 簡述資產(chǎn)評估的工作原則。 1.11 簡述資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。1.12 簡述資產(chǎn)評估程序包括的主要環(huán)節(jié)。 1.13 簡述資產(chǎn)評估程序的重要性。1.14 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員在明確了基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，確定是否承接該項(xiàng)目時(shí)應(yīng) 分析的因素有哪些 ?1.15

2、簡述資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書包括的基本內(nèi)容。1.16 簡述編制資產(chǎn)評估工作計(jì)劃時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素。1.17 簡述履行資產(chǎn)評估程序的基本要求。2.1 市場法適用的前提條件是什么 ?2.4 復(fù)原重置成本和更新重置成本二者的關(guān)系是怎樣的2.5 運(yùn)用市場法時(shí)，參照物差異調(diào)整因素包括哪些內(nèi)容 ?2.6 簡述市場法評估的程序及優(yōu)缺點(diǎn)。 2.7 簡述運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其 優(yōu)缺點(diǎn)。2.8.簡述運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)。2.9.市場法與成本法的區(qū)別表現(xiàn)在哪些方面 ？2.10 .資產(chǎn)評估方法的選擇應(yīng)考慮哪些因素 ？ 3.1 .簡述機(jī)器設(shè)備的三種貶值3.2 .簡述進(jìn)口機(jī)器設(shè)備 FOB介和CIF價(jià)的區(qū)別。

3、3.3.簡述運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備的基本步驟。3.4.簡述運(yùn)用市場法評估機(jī)器時(shí)需要考慮的比較因素。3.5 .運(yùn)用成本法時(shí)，如何估算機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值3.6.如何理解和估算機(jī)器設(shè)備的功能型貶值 ？3.7.如何計(jì)算機(jī)器設(shè)備的加權(quán)投資年限及其成新率？3.8.估算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值主要有哪些方法？3.9 .簡述機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)。 4.1 .簡述房地產(chǎn)的特征4.4 簡述基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)之間的關(guān)系4.5 土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)是什么 ?4.6 簡述建筑物評估時(shí)需考慮的因素。 4.7 簡述建筑物評估的原則。4.8 簡述市場法評估建筑物應(yīng)具備的條件。 5.1 影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的因素

4、是 什么? 5.2 簡述無形資產(chǎn)評估的程序。 5.3 簡述邊際分析法的步驟。5.4 預(yù)計(jì)和確定無形資產(chǎn)有效期限的方法有哪些 ?5.5 簡述專利權(quán)評估程序。5.6 評估人員對專利權(quán)相關(guān)資料的分析包括哪些方面 ?5.7 專有技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在哪些方面 ?5.8 商標(biāo)的作用有哪些 ?5.9 簡述計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值評估的特殊性。 5.10 簡述商譽(yù)和商標(biāo)的區(qū)別。 6.1 簡 述流動資產(chǎn)的特點(diǎn)。6.2 簡述流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)。 6.3 簡述流動資產(chǎn)評估的程序。6.4 采用市場法對產(chǎn)成品進(jìn)行評估時(shí)，在選擇市場價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮哪些因素 ?6.5 為確定可能發(fā)生的壞賬損失，對應(yīng)收賬款如何分類 ?序。 7.1

5、簡述長期投資的分類。7.2 簡述長期投資評估的特點(diǎn)7.3 簡述長期投資評估的程序。7.4 債券評估的折現(xiàn)率由哪兩部分內(nèi)容構(gòu)成 ?7.5 紅利增長模型的假設(shè)前提是什么 ? 7.6 簡述什么是上市股票及上市股票的評 估方法。7.7 采用市場法評估債券和股票時(shí)應(yīng)注意什么 ?8.1 簡述市場價(jià)值的定義要點(diǎn)和假設(shè)前提。 8.2 簡述企業(yè)作為整體資產(chǎn)評估與單 項(xiàng)資產(chǎn)評估匯總確定企業(yè)評估價(jià)值的區(qū)別。 8.3 簡述企業(yè)作為整體資產(chǎn)評估與單 項(xiàng)資產(chǎn)評估匯總確定企業(yè)評估價(jià)值的聯(lián)系。 8.4 在界定企業(yè)價(jià)值評估具體范圍時(shí)應(yīng)注意 哪些問題 ?8.5 簡述企業(yè)價(jià)值評估的程序。8.6 企業(yè)價(jià)值評估應(yīng)考慮的因素有哪些 ?

6、8.7 凈收益和現(xiàn)金流量之間有什么差異8.8 凈收益和現(xiàn)金流量之間有什么聯(lián)系 ? 8.9 企業(yè)收益預(yù)測必須注意哪些因素8.10 簡述折現(xiàn)率和資本化率確定的原則。 8.11 簡述市盈率乘數(shù)法的基本思路。9.1 簡述資產(chǎn)評估報(bào)告的類型。 9.2 簡述資產(chǎn)評估報(bào)告的作用。9.3 簡述資產(chǎn)評估報(bào)告規(guī)范的回顧與分析。 9.4 過去資產(chǎn)評估報(bào)告的規(guī)范工作主 要存在哪些問題 ?9.7 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核資產(chǎn)評估報(bào)告的具體要求有哪些9.8 簡述項(xiàng)目復(fù)核人審核評估報(bào)告的具體要求。9.9 簡述評估機(jī)構(gòu)法定代表人審核評估報(bào)告的主要要求。9.10 簡述委托方對資產(chǎn)評估報(bào)告的運(yùn)用。 9.11 簡述資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)評

7、估報(bào)告書的運(yùn)用。10.1 簡述資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的框架體系。 10.2 簡述制定資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的必要性。10.3 簡述資產(chǎn)評估業(yè)的管理模式。10.4 資產(chǎn)評估管理必須明確的基本問題有哪些 ?10.5 簡述我國資產(chǎn)評估業(yè)管理的發(fā)展歷史沿革。10.6 簡述實(shí)行資產(chǎn)評估專營化對我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的積極影響的表現(xiàn)。簡答題答案1.1 資產(chǎn)評估的現(xiàn)實(shí)性特點(diǎn)表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面?答：資產(chǎn)評估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： (1) 資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實(shí)存在為資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)和報(bào)告的依據(jù)，沒有與過 去業(yè)務(wù)及其記錄進(jìn)行銜接、均衡、達(dá)成一致等約束，'只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況， 而不需要說明為什么形成這個(gè)狀況， 以及如何由

8、過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。 (2) 以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來。 (3) 現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。 形式上存在而實(shí)際上已消失 者，形式上不存在而事實(shí)上存在者，都要以實(shí)際上的客觀存在為依據(jù)來校正。按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。(2) 市場性。 資產(chǎn)評估是來源于市場、服務(wù)于市場的活動。 (3) 預(yù)測性。資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時(shí)空的 潛能說明現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)實(shí)的評估價(jià)值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的 資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評估價(jià)值是不存在的。 (4) 公正性。公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng) 事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng) 事人的任何一方的需

9、要。 (5) 咨詢性。 咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的 專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職 業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)1.3 簡述資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別。答：資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價(jià)具有明顯的區(qū)別， 表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (1) 發(fā)生的前提條件不同。 會計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷史 成本原則，同時(shí)是以企業(yè)會計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評估則是 用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計(jì)主體變動或者作為會計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以 持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無法反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)的估價(jià)行為。 (2) 目的不同。 會 計(jì)學(xué)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)的目的是為

10、投資者、債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計(jì)信息，資 產(chǎn)評估價(jià)值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價(jià)值尺度。 (3) 執(zhí)行操作者不同。 資 產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本企業(yè)的財(cái)會人員來完成的，資產(chǎn)評估則是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資 產(chǎn)評估資格的社會中介機(jī)構(gòu)完成的。1.4 簡述資產(chǎn)的含義。答：對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個(gè)方面理 解：(1) 資產(chǎn)是一種權(quán)利。 資產(chǎn)是一種權(quán)利， 同樣的資產(chǎn)載體， 其權(quán)利是不同的。 (2) 資產(chǎn)是一種獲利能力。資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的，不是評估人利，必須有其擁有和支配的主體，權(quán)屬問題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容。1.5 簡述資產(chǎn)的分類。答： (1) 按資產(chǎn)存在形態(tài)分類。按

11、資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為 有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。 (2) 按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類。利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。 (3) 按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類。 按資產(chǎn)能否獨(dú) 立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的 資產(chǎn)， 不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)。 (4) 按資產(chǎn)的流 動性分類。按資產(chǎn)的流動性可以分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。資產(chǎn)的流動性決定其變 現(xiàn)性，流動性越活，變現(xiàn)性就活，償債能力就活。1.6 簡述資產(chǎn)評估的特定目的。答：我國資產(chǎn)評估實(shí)踐表明，資產(chǎn)評估的特定目的 主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；

12、企業(yè)清算；抵押擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組等等。 1.7 簡述資產(chǎn)評估價(jià)值類型的 作用。答： (1) 價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價(jià)值的重要因素。資產(chǎn)評估價(jià)值是某 項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下的價(jià)值表現(xiàn)，其價(jià)值含義不同，結(jié)果也不一樣。 (2) 價(jià)值類型制 約資產(chǎn)評估方法的選擇。價(jià)值類型實(shí)際上是評估價(jià)值的一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)，為了獲得某 種標(biāo)準(zhǔn)的評估價(jià)值，需要通過評估方法獲得。 (3) 明確評估價(jià)值類型，可以更清楚地 表達(dá)評估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評估結(jié)果。 1.8 如何理解市場價(jià)值 ?答： 對于市場價(jià)值的理解，應(yīng)著重從以下三個(gè)方面把握： (1) 公開和公平的市場條件。即 所指市場價(jià)值是在公開和公平的市場條件下

13、形成的，市場條件不局限于某事件發(fā)生 或某人發(fā)生，同時(shí)，當(dāng)事人是在信息充分掌握的基礎(chǔ)上做出的。 (2) 當(dāng)事人是理性的。 當(dāng)事人充分掌握信息，不受任何壓力，理性條件下做出的選擇。 (3) 市場價(jià)值是價(jià)值 用的資產(chǎn)時(shí)，必須充分考慮以下條件： (1) 資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有 者經(jīng)營上期望的收益： (2) 資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命： (3) 資產(chǎn)所有權(quán)明確，并 保持完好； (4) 資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用； (5) 充分地考慮了資產(chǎn)的 使用功能。1.10 簡述資產(chǎn)評估的工作原則。答： (1) 獨(dú)立性原則。獨(dú)立性原則要求在資產(chǎn)評估 過程擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響， 評估工作

14、應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場。 (2) 客觀性原則。客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)為依據(jù)。 (3) 科學(xué)性原則?？?學(xué)性 原則是 指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型和方法，制 定科學(xué)的評估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。 (4) 專業(yè)性原則。專業(yè)性原則要 求資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。1.11 簡述資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。答： (1) 貢獻(xiàn)原則。貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn) 的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者 根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對整體價(jià)值下降的影響程度來衡量確定。(2) 替代原則。 替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效

15、能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。 (3) 預(yù)期原則。預(yù) 期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格 決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。 1.12 簡述資產(chǎn)評估程序包括的主要 環(huán)節(jié)。答：按照廣義的資產(chǎn)評估程序分析，資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)： (1) 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)： (2) 簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書； (3) 編制資產(chǎn)評估計(jì)劃； (4) 資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查； (5) 收集資產(chǎn)評估資料； (6) 評定估算； (7) 編制和提交資 產(chǎn)評估報(bào)告書； (8) 資產(chǎn)評估工作檔案歸檔(1) 資產(chǎn)評1.13 簡述資產(chǎn)評估程序的重要性。答：資產(chǎn)評估程序的重

16、要性表現(xiàn)在： 估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的 重要保證。 (2) 資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價(jià)自查評估服務(wù)的重要依據(jù)。 (3) 恰當(dāng) 執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理 抗辯的重要手段之一。1.14 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員在明確了基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，確定是否承接該項(xiàng)目時(shí)應(yīng) 分析的因素有哪些 ?答：資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上， 應(yīng)當(dāng)分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估項(xiàng)目： (1) 評估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。評估機(jī)構(gòu)和人 員應(yīng)當(dāng)根據(jù)初步掌握的有關(guān)評估業(yè)務(wù)的基本情況，具體分析資產(chǎn)評估項(xiàng)目的執(zhí)業(yè)風(fēng) 險(xiǎn)，以判斷該項(xiàng)目

17、的風(fēng)險(xiǎn)是否超出合理的范圍。 (2) 專業(yè)勝任能力。評估機(jī)構(gòu)和人員 應(yīng)當(dāng)根據(jù)所了解的評估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)情況和復(fù)雜性，分析本機(jī)構(gòu)和評估人員是否具有 與該項(xiàng)目相適應(yīng)的專業(yè)勝任能力及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。 (3) 獨(dú)立性分析。 評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng) 根據(jù)職業(yè)道德要求和國家相關(guān)法規(guī)的規(guī) 定，結(jié)合評估 業(yè)務(wù)的具體情況分析資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員的獨(dú)立性，確認(rèn)與委托人或相關(guān)當(dāng)事方是 否存在現(xiàn)實(shí)或潛在利害關(guān)系。1.15 簡述資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書包括的基本內(nèi)容。答： (1) 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托方名 稱； (2) 資產(chǎn)評估目的； (3) 資產(chǎn)評估對象； (4) 資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日； (5) 出具資產(chǎn)評估 報(bào)告的時(shí)間要求； (6) 資產(chǎn)評估報(bào)告

18、使用范圍； (7) 資產(chǎn)評估收費(fèi)； (8) 雙方的權(quán)利、 義務(wù)及違約責(zé)任； (9) 簽約時(shí)間； (10) 雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)。1.16 簡述編制資產(chǎn)評估工作計(jì)劃時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素。答：編制資產(chǎn)評估工作計(jì) 劃應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮以下因素： (1) 資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況； (2) 資產(chǎn)評估業(yè) 務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度； (3) 評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)、發(fā)展趨 勢； (4) 資產(chǎn)評估項(xiàng)目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況； (5) 相關(guān)資料收 集狀況； (6) 委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)評估的經(jīng)歷、 誠信狀況及提供資料的 可靠性、完整性和相關(guān)性； (7) 資產(chǎn)評估

19、人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)、助理人 員配備情況。1.17 簡述履行資產(chǎn)評估程序的基本要求。答：資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員在履行資產(chǎn)評 估程序時(shí)， 應(yīng)遵循以下基本要求： (1) 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行 業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。 (2) 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn) 評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適 當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序， 不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。 (3) 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立 相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評估程序。(4) 如果由于資產(chǎn)評估項(xiàng)目的特殊性， 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資

20、產(chǎn)評估 程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)。 (5) 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實(shí)施情 況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報(bào)告中予以披露。2.1 市場法適用的前提條件是什么 ?答：(1) 需要有一個(gè)充分發(fā)育、 活躍的資產(chǎn)市場。 (2) 參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、 技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。 2.2 成 本 法 適 用 的 前 提 條 件 是 什 么 ? 答 ： (1) 應(yīng) 當(dāng) 具 備 可 利 用 的 歷 史 資 料 。 成本法的應(yīng)用 是建立在歷史資料基礎(chǔ)之上的， 許多信息資料、 指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。 同時(shí)， 是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無

21、效耗費(fèi)，采用成本法評估資產(chǎn)， 首先的問題是這些耗費(fèi)是必需的，而且這些耗費(fèi)應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。2.3 收益法適用的前提條件是什么 ?答：(1) 被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來 期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)； (2) 資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。2.4 復(fù)原重置成本和更新重置成本二者的關(guān)系是怎樣的?答：選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本；在無更 新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本， 但由此導(dǎo)致的功能性損耗也大。之所以要選擇更新重置成本，一方面隨著科學(xué)技術(shù) 的進(jìn)步、勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新

22、設(shè)計(jì)的采用被社會普遍接受；另一方面， 新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面，都會優(yōu)于舊的 資產(chǎn)。更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，它們的不同之處 在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異，而對于設(shè)計(jì)、耗費(fèi)、格式幾十年一貫的 某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。應(yīng)當(dāng)注意的是，無論是更新 重置成本還是復(fù)原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。 2.5 運(yùn)用市場法時(shí)，參照物 差異調(diào)整因素包括哪些內(nèi)容 ?答：參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：(1) 時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評 估資產(chǎn)價(jià)格的差異。不同的時(shí)間條件下

23、，資產(chǎn)價(jià)格不同，應(yīng)注意時(shí)間因素導(dǎo)致的價(jià) 格變化。 (2) 地域因素。 地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價(jià)格的影響差 異。地域因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。 (3) 功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體 功能過?；虿蛔銓r(jià)格的影響。2.6 .簡述市場法評估的程序及優(yōu)缺點(diǎn)。答：(1)運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序：明尋找參照物。分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。評估人員對收集 到的資料，應(yīng)認(rèn)真分析驗(yàn)證其真實(shí)可信程度，分析其 交易條件和背 景，選擇三個(gè)或三個(gè)以上的可比參照物。把被評估資產(chǎn)與參照物比較。分析調(diào) 整差異，得出結(jié)論。一般來說，市場愈活躍，市場法運(yùn)用的空間越大，評估結(jié)論愈 準(zhǔn)確。 (

24、2) 市場法的優(yōu)缺點(diǎn)：市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映 資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場 現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有 公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng) 用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限 制的一些資產(chǎn)的評估。2.7簡述運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)。答： (1) 運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的 程序：確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；確定被評估資產(chǎn)的使用年限；估 算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值

25、。(2)成本法的優(yōu)缺點(diǎn)：采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于 公平合理；有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益 或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用；有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。采用成本法 的缺點(diǎn)是工作量較大。而且，它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析 這種假設(shè)的可行性。另外，經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化 趨勢；預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；將預(yù)期收益折現(xiàn)或資 本化處理，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。(2)收益法的優(yōu)缺點(diǎn)：(1)收益法的優(yōu)點(diǎn)是：A.能 真實(shí)和較準(zhǔn)確

26、地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；B.與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。收益法的缺點(diǎn)是：A.預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；B.在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。2.9 .市場法與成本法的區(qū)別表現(xiàn)在哪些方面?答：資產(chǎn)評估過程中，市場法和成本法往往容易混淆。區(qū)別市場法和成本法具有重要的理論和實(shí)踐意義。兩種方法的區(qū) 別表現(xiàn)為： (1) 成本法是按現(xiàn)行市場價(jià)格確定重新購買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值， 而市場法則 是按市場上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。前者主要從買者角度，即以購建某項(xiàng)資產(chǎn) 的耗費(fèi)來確定；后者則是從賣者角度，即市

27、場上銷售價(jià)格來確定。 (2) 市場法中的現(xiàn) 行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項(xiàng) 資產(chǎn)的自身價(jià)格 ( 購建價(jià)格 ) ，還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。 (3) 市場法 的運(yùn)用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要用被評估資產(chǎn)的原 始成本和原始資料。 (4) 成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗 ( 或貶值 ) 后確定評估價(jià)值；市場法則是按參照物價(jià)格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照 物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料 的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。2.10 .資產(chǎn)評估方法的選擇應(yīng)考慮哪些因素

28、?答： (1) 資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資 產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評估價(jià)值類型決定了應(yīng)該評估的價(jià)格類型，資產(chǎn)評估方法作為獲得特定價(jià)值尺度的技術(shù)規(guī)程， 必須與評估價(jià)值類型相適應(yīng)。 (2) 資產(chǎn)評估 方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是 無形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評估方法與之相適應(yīng)。同時(shí)，資產(chǎn)評估對象的理化 狀態(tài)不同， 所要求的評估方法也往往不同。 (3) 評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和 信息資料的制約。有時(shí)，一項(xiàng)資產(chǎn)同時(shí)采用兩種或兩種以上的方法評估，會得出兩 種或兩種以上不同的結(jié)論。這種情況是很常見的。這時(shí)，我們一般不能用各種方法 得出的評估結(jié)果進(jìn)行簡

29、單平均或加權(quán)平均得出評估結(jié)論，應(yīng)該根據(jù)評估價(jià)值類型以 及不同評估結(jié)果對市場的適用性，判斷選擇一種評估結(jié)果作為評估結(jié)論。3.1 簡述機(jī)器設(shè)備的三種貶值。答： (1) 機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值是由于使用和自然 力的作用造成的機(jī)器設(shè)備的貶值。 (2) 機(jī)器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展， 導(dǎo)致被評估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相比功能相對落后而引起的貶值；或者是新技術(shù)、 新材料、新工藝的運(yùn)用導(dǎo)致被評估機(jī)器設(shè)備的貶值。 (3) 機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由 于外部因素引起的貶值。3.2 簡 述 進(jìn) 口 機(jī) 器 設(shè) 備 FOB 價(jià) 和 CI 價(jià)的區(qū)別。 答：FOB介格為離岸價(jià)，指裝運(yùn)港船上交貨價(jià)格。CIF為到岸價(jià)，

30、指離岸價(jià)加途中保險(xiǎn)費(fèi)和國外運(yùn)雜費(fèi)。3.3 簡述運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備的基本步驟。答：運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備的基本步驟是： (1) 對評估對象進(jìn)行鑒定，獲取評估對象的基本資料。 (2) 進(jìn)行市場調(diào)查， 選取市場參照物。 (3) 因素比較。 (4) 計(jì)算評估值。3.4 簡述運(yùn)用市場法評估機(jī)器時(shí)需要考慮的比較因素。答：運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)對被評估機(jī)器設(shè)備與參照物進(jìn)行比較。這些比較因素包括：個(gè)別因素、交 易因素、時(shí)間因素、地域因素等四個(gè)方面。 3.5 運(yùn)用成本法時(shí)，如何估算機(jī)器設(shè) 備的經(jīng)濟(jì)性貶值 ?答：機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值可以通過以下方式估算：(1) 因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算。 可

31、以用下式表示： 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1-( 實(shí)際使用生 產(chǎn)能力一額定生產(chǎn)能力)x X 100%(2)因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算。其計(jì)算 公式為：經(jīng)濟(jì)性貶值 二設(shè)備年收益損失額X( 1-所得稅稅率)X( P/A,r,n )其中， (P/A , r, n)為年金現(xiàn)值系數(shù)。(3)因受環(huán)境保護(hù)限制而造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算。 隨著環(huán)境保護(hù)法規(guī)越來越嚴(yán)格， 有些機(jī)器設(shè)備在運(yùn)行中會產(chǎn)生污染環(huán)境的有害氣體、 液體、固體等，于是會受到環(huán)境保護(hù)法的約束和管制，使機(jī)器設(shè)備的使用價(jià)值受到 了影響。因此在被評估設(shè)備產(chǎn)生環(huán)境保護(hù)法管制的污染時(shí)，必須考慮法規(guī)對被評估 設(shè)備價(jià)值的影響，否則評估結(jié)果不能全面反映被評資產(chǎn)的價(jià)值

32、。3.6 如何理解和估算機(jī)器設(shè)備的功能型貶值?答：機(jī)器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相比功能相對落后而引起的貶值； 或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用導(dǎo)致被評估機(jī)器設(shè)備的貶值。機(jī)器設(shè)備的功 能性貶值可以通過超額投資成本和超額運(yùn)營成本估算。超額投資成本主要是由于新 技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。 它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本，超額投資成本造成的功能性貶值即 為復(fù)原重置成本與更新重置成本之差。超額運(yùn)營成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新 設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用上低于老設(shè)備。超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超 額運(yùn)

33、營成 本的折現(xiàn)值。3.7 如何計(jì)算機(jī)器設(shè)備的加權(quán)投資年限及其成新率?答：有的機(jī)器設(shè)備在使用過程中經(jīng)過了大修理或更新改造， 由此延長了其使用壽命， 或減少了其實(shí)際已使用年限， 這時(shí)，可以通過估算加權(quán)投資年限替代為實(shí)際已使用年限。計(jì)算公式為：成新率 = 設(shè)備尚可使用年限+(加權(quán)投資年限+設(shè)備尚可使用年限)x100%其中：加權(quán)投資年限二刀(加權(quán)更新成本)寧刀(更新成本)加權(quán)更新成本二已使用年限x更新成本3.8 估算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值主要有哪些方法?答：設(shè)備的實(shí)體性貶值率或成新率的估測可以分別采用使用年限法、觀測分析法和修復(fù)費(fèi)用法進(jìn)行，也可以同時(shí)采 用上述方法中的幾種方法，相互配合使用，綜合分析獲得

34、較為科學(xué)的結(jié)論。3.9簡述機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)。答： (1) 機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)的一 個(gè)組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如房屋建筑物、土地、流動資產(chǎn)、無形資 產(chǎn)等，共同完成某項(xiàng)特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨(dú)立的獲利能力。所以在進(jìn)行機(jī) 器設(shè)備評估時(shí)，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法。 (2) 對于整 體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體。評估 人員在進(jìn)行價(jià)值分析時(shí)應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機(jī)聯(lián)系對價(jià)值的影響，整體的價(jià)值不僅 僅是單臺設(shè)備價(jià)值的簡單相加。 (3) 影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損、失 效規(guī)律不易確定，個(gè)體差異較大。確定貶值往往

35、需要逐臺地對設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行 調(diào)查、鑒定。 (4) 設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶 值和經(jīng)濟(jì)性貶值?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展，國家有關(guān)的能源政策、環(huán)保政策等，都可能對 設(shè)備的評估價(jià)值產(chǎn)生影響。4.1 簡述房地產(chǎn)的特征。答： (1) 位置固定性。 (2) 耐用性。 (3) 影響因素多樣性。(4) 投資大量性。 (5) 保值增值趨勢。4.2 簡述房地產(chǎn)的評估程序。答： (1) 明確評估基本事項(xiàng)。 (2) 擬定評估工作方案。(3) 實(shí)地勘查搜集資料。 (4) 選用評估方法評定估算。 (5) 確定評估結(jié)果，撰寫評估說 明和報(bào)告。(1) 土地面積的有限性(2) 土 地 空 間位置4.

36、3 簡述土地資產(chǎn)的特性。答：土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：的固定性。(3)土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。 (4) 土地的不可替代性。 土地的經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn) 在以下幾方面： (1) 用途多樣性。 (2) 經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。 (3) 可壟斷性。4.4 簡述基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)之間的關(guān)系。答：基準(zhǔn)地價(jià)、 標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們都不是地產(chǎn)交易市 場 的成交地價(jià)，但都起著調(diào)控市場交易地價(jià)的作用。同時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土 地使用權(quán)出讓底價(jià)之間存在著相互承接的關(guān)系，基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評估的基礎(chǔ)， 標(biāo)定地價(jià)又是土地使用權(quán)出讓底價(jià)評估的參考和依據(jù)?；?/p>

37、準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)、土地 使用權(quán)出讓底價(jià)的主要區(qū)別是，前者是大面積評估的區(qū)域平均地價(jià)，后兩者則是具 體到宗地或地塊的地價(jià)，亦稱宗地地價(jià)；基準(zhǔn)地價(jià)以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標(biāo)定 地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)則還考慮地價(jià)的微觀區(qū)位因素，其地價(jià)更為接近市場交 易地價(jià)。土地使用權(quán)出讓底價(jià)和標(biāo)定地價(jià)也是有區(qū)別的，土地使用權(quán)出讓底價(jià)主要 是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機(jī)因素等確定的 待出讓宗地 ( 合成片出讓土地 ) 的地價(jià)，即指土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標(biāo)價(jià)； 標(biāo)定地價(jià)則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別 或地段的基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行修正，或用其他方法評估

38、的一定時(shí)期內(nèi)的宗地的評估地 價(jià)。標(biāo)定地價(jià)是政府認(rèn)定并公開的地價(jià)，而出讓底價(jià)則是不公開的地價(jià)。4.5 土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)是什么 ?答： (1) 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià) 格不由生產(chǎn)成本決定。 (2) 土地價(jià)格主要由土地的需求決定。 (3) 土地價(jià)格具有明顯 的區(qū)域性。 (4) 土地價(jià)格的上漲性。4.6 簡述建筑物評估時(shí)需考慮的因素。答：從評估的角度看，應(yīng)重點(diǎn)考慮以下諸方 面因素。 (1) 物理因素。這是建筑物價(jià)格的決定因素。 建筑物的造型風(fēng)格、 結(jié)構(gòu)類型、 功能效用、設(shè)施完備情況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積及工藝標(biāo)準(zhǔn)等決定造價(jià)。這是建筑 物評估應(yīng)考慮的基本因素。 (2) 環(huán)境優(yōu)劣的影響。 外

39、部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價(jià)值的 一個(gè)重要因素。 交通通訊狀況， 環(huán)境優(yōu)美程度， 基礎(chǔ)設(shè)施如水、 電、氣等完善程度， 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 分 布 等 都 對 建 筑 物 價(jià) 格 產(chǎn) 生 重 要 影 響 。 (3) 經(jīng) 濟(jì) 地 理因素。在我 國，政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展極不平衡。一般說來，相同建筑質(zhì)量、相同功能和用途 的建筑物價(jià)格， 大城市高于小城市， 沿海開放城市高于內(nèi)地城市。 即使在同一城市， 由于地段不同，房價(jià)差別也很大。 (4) 新舊程度。土地不存在實(shí)體陳舊貶值問題，而 建筑物會隨著建筑年代久遠(yuǎn)而陳舊。 因此，建筑物的新舊程度影響其價(jià)值。 (5) 用途。 某一具體建筑物的用途可能是單一的，也可能是多

40、種用途綜合性的。在評估綜合性 建筑物時(shí)，要注意建筑物用途的面積分配和樓層分配及建筑朝向。 (6) 產(chǎn)權(quán)。建筑物 的產(chǎn)權(quán)形式可分為所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及是否受到限制，如是否做 抵押、擔(dān)保、出租等，都直接影響建筑物的價(jià)值。 (7) 政策因素。國家經(jīng)濟(jì)政策每個(gè) 時(shí)期都有一定的重點(diǎn)和方向。房地產(chǎn)價(jià)格受政府法令和政策的影響主要表現(xiàn)在：政府基于公共利益可限制某些房地產(chǎn)的使用，包括規(guī)定土地使用用途、建筑物容積 率、覆蓋率等。政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征 用或收買。 (8) 供需狀況。地產(chǎn)價(jià)值高低受市場供求關(guān)系的影響很大，供過于求時(shí)， 價(jià)值會降低；供不應(yīng)求時(shí)價(jià)值會提高。

41、 (9) 其他。如住房制度改革、長期投資貸款利 率變化等都直接影響建筑物價(jià)格。4.7 簡述建筑物評估的原則。答： (1) 替代原則。有兩個(gè)以上互有替代性的商品或 服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是通過相互影響和比較之后決定的。建筑物價(jià) 格也同樣遵循替代規(guī)律。根據(jù)建筑物評估的替代原則，在對商品化建筑物進(jìn)行評估 時(shí)就可通過對同功能和類型的建筑物市場價(jià)格比較進(jìn)行，即采用市場法進(jìn)行評估。 應(yīng)當(dāng)注意的是，由于建筑物具有不可位移性、功能變異性等特點(diǎn)，因此要對區(qū)域和 時(shí)間及交易條件進(jìn)行修正才能根據(jù)替代原則進(jìn)行評估。 (2) 最有效使用原則。 按照這 一原則，在對建筑物進(jìn)行評估時(shí)，就要相應(yīng)考慮建筑物是否具有功

42、能變異性且是否 能夠?qū)崿F(xiàn)功能轉(zhuǎn)化。如果具備這樣的條件，就可以按潛在的可能的最有效利用途徑 來評估。但應(yīng)當(dāng)注意，應(yīng)用這一原則時(shí)必須要符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。(3) 供需原則。建筑物在實(shí)現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要受價(jià)值規(guī)律的制約， 其價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡，占'。由于建筑物具有不可位移性的特點(diǎn)， 在 特 定 區(qū) 域 內(nèi) 供 給 量 有 限 ， 競 爭 主 要 是 在 需 求 方 面 進(jìn) 行 ，因此，具有 一定的價(jià)格獨(dú)占性。(4)房地合一原則。具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：建筑物和土地 相結(jié)合使房地產(chǎn)最終成為商品。建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很 大程度上影響建筑物

43、的價(jià)格。4.8 簡述市場法評估建筑物應(yīng)具備的條件。答：市場法評估應(yīng)具備的條件主要有：(1) 要有一定數(shù)量的正常交易實(shí)例，通常交易實(shí)例不少于 3 個(gè)。 (2) 選擇的交易實(shí)例 與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性， 如用途、結(jié)構(gòu)類型、 裝修標(biāo)準(zhǔn)、 建材質(zhì)地、 所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似(4) 交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。(3) 交易時(shí)間與評估基準(zhǔn)日盡可能接近。(5) 交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致5.1 影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的因素是什么 ?答：一般地，影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的 因素主要有以下幾個(gè)： (1) 無形資產(chǎn)的成本。 (2) 機(jī)會成本。 (3)

44、效益因素。 (4) 使用 期限。 (5) 技術(shù)成熟程度。 (6) 轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素。 (7) 國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、 更新?lián)Q代情況和速度。 (8) 市場供需狀況。 (9) 同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平。5.2 簡述無形資產(chǎn)評估的程序。答：無形資產(chǎn)評估一般按下列程序進(jìn)行。 (1) 明確 評估目的。無形資產(chǎn)評估的具體目的有：市場上無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓；無形資產(chǎn)投 資；股份制改造、清算資產(chǎn)；法律訴訟中作為訴訟標(biāo)的：納稅需要：保險(xiǎn) 的需要及其他目的。 (2) 鑒定無形資產(chǎn)。通過無形資產(chǎn)的鑒定，可以解決以下問題： 一是證明無形資產(chǎn)的存在；二是確定無形資產(chǎn)種類；三是確定其有效期限。(3) 確定評估方法，搜集

45、相關(guān)資料。應(yīng)根據(jù)所評估無形資產(chǎn)的具體類型、特點(diǎn)、評估目的及 外部市場環(huán)境等具體情況，選用市場法或收益法、成本法等評估方法。 (4) 整理和報(bào) 告，做出評估結(jié)論。報(bào)告書中應(yīng)說明擁有被評估無形資產(chǎn)的公司或權(quán)利人名稱；說 明評估目的和基準(zhǔn)日；說明提供價(jià)值的含義及適用條件；列出評估方法及其重要參 數(shù)確定過程，等等。另外，評估報(bào)告書要簡潔、明確，避免誤導(dǎo)。5.3 簡述邊際分析法的步驟。答：邊際分析法的步驟是：(1) 對無形資產(chǎn)邊際貢獻(xiàn)因素進(jìn)行分析：幵辟新市場，壟斷加價(jià)的因素；消耗量的降低， 低廉材料的取代，成本費(fèi)用降低；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，質(zhì)量改進(jìn)，功能費(fèi)用降低，成本銷售收入率提高。 (2) 測算無形資產(chǎn)壽命

46、期間的利潤總額及追加利潤總額，并折現(xiàn)。 (3) 按利潤總額現(xiàn)值和追加利潤總額現(xiàn)值計(jì)算利潤分成率。利潤分成率二刀追加利潤現(xiàn)值+刀利潤總額現(xiàn)值5.4 預(yù)計(jì)和確定無形資產(chǎn)有效期限的方法有哪些?答：資產(chǎn)評估實(shí)踐中，預(yù)計(jì)和確定無形資產(chǎn)的有效期限，可依照下列方法確定：第一，法律或合同、企業(yè)申請書分 別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則 確定。第二，法律無規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請書中規(guī)定有受益年限，可按 照受益年限確定。 第三，法律和企業(yè)合同或申請書均未規(guī)定有效期限和受益年限的， 按預(yù)計(jì)受益期限確定。預(yù)計(jì)受益期限可以采用統(tǒng)計(jì)分析或與同類資產(chǎn)比較得出。5.5 簡述專利

47、權(quán)評估程序。答：資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受委托者委托以后，一般按下列程 序進(jìn)行評估。 (1) 證明和鑒定專利權(quán)的存在。作為被評估的專利權(quán)，應(yīng)具有明確的、 核心的、區(qū)別于其他已有技術(shù)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。 (2) 確定評估方法，搜集相關(guān)資料。專 利權(quán)評估最常用的方法是收益法，有時(shí)也會用到成本法。 (3) 完成評估報(bào)告，并加以 詳盡說明。 評估報(bào)告是專利權(quán)評估結(jié)果的最終反映， 但這種結(jié)果是建立在各種分析、 假設(shè)基礎(chǔ)之上的。為了說明評估結(jié)果的有效性和實(shí)用性，評估報(bào)告中應(yīng)詳盡說明評 估中的各有關(guān)內(nèi)容，這些內(nèi)容包括：專利技術(shù)成熟度。接受方可受度的分析。技術(shù)先進(jìn)性確認(rèn)、技術(shù)成熟程度和壽命周期分析等。 (2) 收益能力分析。

48、收益能力高 低是評估專利權(quán)價(jià)值高低的重要標(biāo)準(zhǔn)。收益能力的分析，應(yīng)結(jié)合未來預(yù)測期內(nèi)的投 資量、生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)量、價(jià)格、銷售額、成本、利潤的預(yù)測進(jìn)行。 (3) 市場分析，包 括應(yīng)用該項(xiàng)專利技術(shù)的產(chǎn)品市場需求總量分析、市場占有率分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等。 (4) 投資可行性分析。通過分析確定各有關(guān)技術(shù)參數(shù)、指標(biāo)，最后進(jìn)行評定估算，確定 評估值。5.7 專有技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在哪些方面?答：專有技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (1) 專有技術(shù)具有保密性，而專利技術(shù)則是在專利法規(guī)定 范 圍內(nèi)公開 的。一項(xiàng)技術(shù)一經(jīng)公開，獲取它所耗費(fèi)的時(shí)間與投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于研制它所耗費(fèi)的時(shí)間 和投資，必須要有法律手段保護(hù)

49、發(fā)明者的所有權(quán)。而沒有專利又不公開的技術(shù)，所 有者只有通過保密手段進(jìn)行自我保護(hù)。 (2) 專有技術(shù)的內(nèi)容范圍很廣， 包括設(shè)計(jì)資料、 技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方、經(jīng)營訣竅和圖紙等，專利技術(shù)通常包括三種，即 發(fā)明、外觀設(shè)計(jì)和實(shí)用新型。 (3) 專利技術(shù)有明確的法律保護(hù)期限，專有技術(shù)沒有法 律保護(hù)期限。 (4) 對專利技術(shù)的保護(hù)通常按專利法條文進(jìn)行，對專有 技術(shù)保護(hù)的法律主要有中華人民共和國合同法 、中華人民共和國反不正當(dāng)競爭 法等。5.8 商標(biāo)的作用有哪些 ?答：商標(biāo)的作用表現(xiàn)在：商標(biāo)表明商品的來源，說明該商 品或勞務(wù)來自何企業(yè)；商標(biāo)能把一個(gè)企業(yè)提供的商品或勞務(wù)與其他企業(yè)的同一類商 品或勞務(wù)相區(qū)

50、別；商標(biāo)標(biāo)志著一定的商品質(zhì)量；商標(biāo)反映向市場提供某種商品的特自己的商品，提高企業(yè)自身的知名度。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，商標(biāo)的這些作用最終能為企 業(yè)帶來客觀的超額收益。從法律角度來說，保護(hù)商標(biāo)也就是保護(hù)企業(yè)擁有商標(biāo)獲取 超額收益的權(quán)利。 5.9 簡述計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值評估的特殊性。答：在計(jì)算機(jī)軟件的 價(jià)值評估中，我們不僅注意到了計(jì)算機(jī)軟件的價(jià)值影響和制約因素，而且總結(jié)出計(jì) 算機(jī)軟件價(jià)值評估的個(gè)性或特殊性。 這主要反映在如下幾個(gè)方面： (1) 可行性研究報(bào) 告和軟件技術(shù)鑒定書是其價(jià)值評估的重要依據(jù)。 (2) 權(quán)屬關(guān)系必須要清晰。 (3) 計(jì)算 機(jī)軟件的新穎性、 創(chuàng)造性和實(shí)用性是評估中應(yīng)予關(guān)注的核心內(nèi)容。 (4)

51、 計(jì)算機(jī)軟件價(jià) 值評估有別于商譽(yù)與商標(biāo)等無形資產(chǎn)的價(jià)值評估，通常是在有一定的經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生 時(shí)，如有交易 (或使用 )對象、有一定的生產(chǎn)規(guī)模和明確的用途，才進(jìn)行價(jià)值評估。(5) 計(jì)算機(jī)軟件評估一般是針對具體的軟件應(yīng)用者、 軟件的使用范圍、 使用規(guī)模以及 用途等加以評定估算。而且，是自行研制開發(fā)還是引進(jìn)的，是多次轉(zhuǎn)讓還是一次性 轉(zhuǎn)讓，其價(jià)值都可能不同。此外，計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)的實(shí)施效果，往往還取決于接受 方的環(huán)境，伴有一定的風(fēng)險(xiǎn)。5.10 簡述商譽(yù)和商標(biāo)的區(qū)別。答：商譽(yù)與商標(biāo)是有區(qū)別的，二者反映兩個(gè)不同的 價(jià)值內(nèi)涵。企 業(yè)中擁有某項(xiàng)評估值很高的知名商標(biāo)，并不意味著該企業(yè)一定就有商譽(yù)。為了科學(xué) 地確定商

52、譽(yù)的評估值，注意商譽(yù)與商標(biāo)的區(qū)別是必要的。 (1) 商標(biāo)是產(chǎn)品的標(biāo)志，而 商譽(yù)則是企業(yè)整體聲譽(yù)的體現(xiàn)。商標(biāo)與其產(chǎn)品相結(jié)合，它所代表的產(chǎn)品質(zhì)量越好， 市場需求越大，商標(biāo)的信譽(yù)越高，由此帶來的超額收益越大，其評估值也就越大。 而商譽(yù)則是與企業(yè)密切相關(guān)的，企業(yè)經(jīng)營機(jī)制完善并且運(yùn)轉(zhuǎn)效率高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效 益就高，信譽(yù)就好，其商譽(yù)評估值也就越大?？梢?，商標(biāo)價(jià)值來自于產(chǎn)品所具有的 指的無形資產(chǎn)，是與企業(yè)及其超額獲利能力結(jié)合在一起的，不能脫離企業(yè)而單獨(dú)存 在。商標(biāo)則是可確指的無形資產(chǎn)， 可以單獨(dú)存在， 并可以在原組織繼續(xù)存在的同時(shí)， 轉(zhuǎn)讓給另一個(gè)組織。 (3) 商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。而商譽(yù)

53、只有 隨企業(yè)行為的發(fā)生實(shí)現(xiàn)其轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓，沒有所有權(quán)與使用權(quán)之分。6.1 簡述流動資產(chǎn)的特點(diǎn)。答：流動資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：第一，周 轉(zhuǎn)速度快。流動資產(chǎn)在使用中經(jīng)過一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營周期，就改變其實(shí)物形態(tài)，并將其 全部價(jià)值轉(zhuǎn)移到所形成商品中去，構(gòu)成成本費(fèi)用的組成部分，然后從營業(yè)收入中得 到補(bǔ)償。第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。各種形態(tài)的流動資產(chǎn)都可以在較短的時(shí)間內(nèi)出售和變 賣，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對外支付和償還債務(wù)的重要保證。第三，形態(tài)多 樣化。流動資產(chǎn)在周轉(zhuǎn)過程中不斷改變其形態(tài)，依次由貨幣形態(tài)開始，經(jīng)過供應(yīng)、 生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)，從一種形態(tài)轉(zhuǎn)化為另一種形態(tài)，最后又變?yōu)樨泿判螒B(tài)。6.2 簡述流動資產(chǎn)評

54、估的特點(diǎn)。答： (1) 流動資產(chǎn)評估是單項(xiàng)評估。 (2) 必須選準(zhǔn)流 動資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時(shí)間。 (3) 既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查， 同時(shí)又要分清主次， 掌握重點(diǎn)。 (4) 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。 6.3 簡述流動資產(chǎn)評估的程序。答： (1) 確定評估對象和評估范圍。 (2) 對有實(shí)物形態(tài)的流動資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量檢測和技術(shù)鑒定。(3) 對企業(yè)的債權(quán)、票據(jù)、分期收款發(fā)出商品等基本情況進(jìn)行分析。 (4) 合理選擇評 估方法。 (5) 評定估算流動資產(chǎn)，產(chǎn)生評估結(jié)論。 6.4 采用市場法對產(chǎn)成品進(jìn)行評 估時(shí)，在選擇市場價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮哪些因素?答：應(yīng)用市場法評估產(chǎn)成品，在選擇 市場價(jià)格時(shí)應(yīng) 注意考慮下面幾項(xiàng)

55、因素：第一，產(chǎn)品及庫存商品的使用價(jià)值。第二，分析市場供求 關(guān)系和被評估產(chǎn)成品的前景。第三，所選擇的價(jià)格應(yīng)是在公開市場上所形成的近期交易價(jià)格。非正常交易價(jià)格不能作為評估依據(jù)。第四，對于產(chǎn)品技術(shù)水平先進(jìn)、但 外表存有不同程度的殘缺的產(chǎn)成品，可根據(jù)其損壞程度，通過調(diào)整系數(shù)予以調(diào)整。6.5 為確定可能發(fā)生的壞賬損失，對應(yīng)收賬款如何分類?答：應(yīng)對應(yīng)收賬款回收的可能性進(jìn)行判斷，一般可以根據(jù)企業(yè)與債務(wù)人的業(yè)務(wù)往來和債務(wù)人的信用情況將應(yīng) 收賬款分為幾類，并按分類情況估計(jì)應(yīng)收賬款回收的可能性。詳細(xì)分類情況如下：(1)業(yè)務(wù)往來較多，對方結(jié)算信用好。這類應(yīng)收賬款一般能夠如期全部收回。 (2) 業(yè)務(wù)往 來少，結(jié)算信用一般。這類應(yīng)收賬款收回的可能性很大，但回收時(shí)間不確定。(3)一次性業(yè)務(wù)往來，信用情況不太清楚。這類應(yīng)收賬款可能只可收回一部分。 (4) 長期 拖欠或?qū)Ψ絾挝灰殉蜂N。這類應(yīng)收賬款可能無法收回。6.6 如何判斷預(yù)付費(fèi)用是否是評估對象 ?-答：預(yù)