某項目開發(fā)方向建議方案

1、花邊嶺項目開發(fā)方向建議大中華實業(yè)（惠州）市場部思維導(dǎo)圖市場掃描市場特征總結(jié)項目分析項目價值挖掘綜合研判定位初步探討定位建議項目定位建議市場掃描達利大廈隆生廣場風(fēng)尚國際世貿(mào)廣場國商大廈華陽大廈大隆大廈雙子星國際盛豐商務(wù)信合大廈峰璟國際凱賓斯基港惠新天地2期水印尚堤城市天地凱賓斯基瑞嘉大廈財富電子大廈公寓型產(chǎn)品寫字樓產(chǎn)品寫字樓租售情況區(qū)域代表物業(yè)均價物業(yè)檔次租金空置率惠城商業(yè)中心區(qū)華陽大廈6000元/平米中3018%隆生商業(yè)廣場 不售只租高4060%世貿(mào)中心6500元/平米高4050%風(fēng)尚國際未辦證低2525%江北雙子星國際商務(wù)大廈6500元/平米高4020%大隆交銀大廈5800元/平米高4038

2、%德賽大廈5800元/平米中20%峰璟國際7800元/平米高盛豐商務(wù)大廈5800元/平米中3040%信合大廈5700元/平米中70凱賓斯基預(yù)計超過8000元/平米高結(jié)論：目前寫字樓物業(yè)售價集中在5800-8000區(qū)間內(nèi)，租金在30-40元/平米，且空置率較高。整體市場供過于求，表現(xiàn)疲軟。寫字樓特征總結(jié)l 惠州寫字樓市場集中分布在惠城商業(yè)中心區(qū)和江北片區(qū)，而江北片區(qū)依托其政治金融中心的規(guī)劃，行政辦公氛圍大大優(yōu)于以商業(yè)為核心的惠城片區(qū)，無論從寫字樓的檔次、售價、租金、空置率等各項指標(biāo)均引領(lǐng)惠州市場；l惠州寫字樓售價集中在5800-8000元/平米區(qū)間，租金在30-40元/平米范圍內(nèi)，但是從目前空置

3、率來看，寫字樓市場處于供過于求狀況；l江北片區(qū)的凱賓斯基及峰璟國際分別是5A甲級及甲級寫字樓，在標(biāo)桿區(qū)域中樹立了惠州市寫字樓市場的標(biāo)桿產(chǎn)品，同時其價格8000元/平米也意味著惠州市寫字樓的價格上限；l5A寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。其中對硬件的要求包括，空調(diào)自控系統(tǒng)、供排水自控系統(tǒng)、變配電監(jiān)視系統(tǒng)、電梯監(jiān)視系統(tǒng) 、閉路監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)、設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動報警及自動滅火和消防聯(lián)動控制、廣播音響系統(tǒng)等等，而本項目要滿足以上條件，存在一定難度。寫字

4、樓市場于本項目的意義肉搏戰(zhàn)？基于以上對惠州寫字樓市場的分析，市場部認(rèn)為，肉搏戰(zhàn)沒有必要，原因如下：n從區(qū)位上看，江北片區(qū)擁有行政金融中心的先天規(guī)劃優(yōu)勢，而項目所在的商業(yè)中心地帶辦公環(huán)境不佳。此情況可類比于深圳的地王商圈與福田中心區(qū)，地王大廈可謂深圳形象寫字樓，但長年來，其轉(zhuǎn)手價格、租金水平卻略弱于福田中心區(qū)寫字樓，這就是區(qū)位因素；n從現(xiàn)有項目售價來看，凱賓斯基及峰璟國際的售價8000元/平米已是價格上限，若本項目不計成本的打造成高端，通過一定營銷手段使得售價與其持平，但此均價與公司目標(biāo)仍然有一定差距，而倚靠市場自然增長的期望不可控因素過大；n故，市場部建議，項目應(yīng)該拋棄固有思維，改變寫字樓定位

5、方向，另辟蹊徑。思考：項目是否應(yīng)該定位成高端寫字樓，與江北現(xiàn)有5A甲級寫字樓展開肉搏戰(zhàn)？市場特點寫字樓市場供大于求高端寫字樓集中在江北片區(qū)目前寫字樓的價格上限8000元/平米與公司預(yù)期有較大距離項目屬性項目所處商業(yè)核心區(qū)，而非金融行政中心項目現(xiàn)有規(guī)劃不足以支撐高端寫字樓市場，改造成本巨大綜合研判項目不適宜開發(fā)為寫字樓。思維導(dǎo)圖市場掃描市場特征總結(jié)項目分析項目價值挖掘綜合研判定位初步探討定位建議項目定位建議項目基本情況項目宗地編號項目宗地編號09-04-034宗地用途宗地用途商業(yè)金融業(yè)用地土地面積土地面積5304平方米總建筑面積總建筑面積72600平方米建筑基底面積建筑基底面積2969平方米建筑

6、覆蓋率建筑覆蓋率52.4%建筑層數(shù)建筑層數(shù)地下2層，地面31層休閑廣場休閑廣場20000平米地下車位地下車位200個室外車位室外車位100個樓層樓層功能功能地下室地下室單層4200平方米，2層合計8400平方米商業(yè)部分商業(yè)部分單層3763平方米，14層合計15052平方米寫字樓部分寫字樓部分單層2025平方米，514層合計20257平方米轉(zhuǎn)換層轉(zhuǎn)換層15層1978平方米公寓部分公寓部分1625單層1954平方米，共10層合計19540平方米；26、27 單層1926平方米，2層合計3852平方米其他其他28、29層為多功能會議廳設(shè)計1926平方米；3031層為機房和天面水池1940平方米電梯電

7、梯8部（進口三菱）扶梯扶梯8部（進口三菱）消防、動力消防、動力照明、給水照明、給水主干完成局部到位暖通、弱電暖通、弱電沒有安裝項目情況小結(jié)u項目地處商業(yè)中心地帶，昭示性強，影響力大，是惠州地表性建筑；u來自行政金融中心的江北區(qū)的競爭壓力巨大，對項目的開發(fā)方向存在一定的影響；u項目設(shè)計陳舊，大堂、內(nèi)部、外立面都涉及到翻新，電梯的速度及容量均顯得過于低端，硬件設(shè)施存在一定的滯后性；u項目規(guī)劃存在局限，如：大堂入口的人流組織如何能各行其是，互不干擾；如車位不足，需要通過擴大地下停車庫等手段增加停車位；u項目爛尾長達十?dāng)?shù)年之久，市場上形成的空置負(fù)面影響較重；結(jié)論：項目所處片區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心地帶，辦公

8、氛圍相對較弱，另外，項目硬件設(shè)施陳舊，改造難度巨大，且成本不可估量，所以項目不適宜延續(xù)前期開發(fā)方向定位為寫字樓。SWOT分析優(yōu)勢：l地處商業(yè)核心,地段優(yōu)越l不可復(fù)制的花邊嶺廣場l極具昭示性，萬眾矚目劣勢：n片區(qū)規(guī)劃相對凌亂n片區(qū)寫字樓市場不景氣n項目規(guī)劃設(shè)計陳舊n長期空置的負(fù)面影響機會：u擁有大量的潛在需求u價格洼地的市場溢價威脅：p來自江北的競爭p世貿(mào)低價的影響思維導(dǎo)圖市場掃描市場特征總結(jié)項目分析項目價值挖掘綜合研判定位初步探討定位建議項目定位建議商業(yè)+居住性住宅商業(yè)+純商務(wù)公寓商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓商業(yè)+產(chǎn)權(quán)式酒店+商務(wù)公寓可能的發(fā)展方向戶型改造難度較大，在市場

9、缺乏競爭力。項目價值未被深度挖掘，利潤得不到體現(xiàn)?；谇懊鎸懽謽鞘袌龅姆治?，寫字樓定位不可行。市場供應(yīng)量有限，且價值有所體現(xiàn)，可行。易做成高端，樹立形象，酒店業(yè)在市場生存空間也較大，可行。思維導(dǎo)圖市場掃描市場特征總結(jié)項目分析項目價值挖掘綜合研判定位初步探討定位建議項目定位建議開發(fā)方向一保持現(xiàn)狀下的定位建議基于以上分析，市場部建議：定位=商業(yè)+公寓的模式 公寓1、商務(wù)2、酒店式 3、產(chǎn)權(quán)酒店 定位一：商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓定位二：商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店 商業(yè)+商務(wù)公寓酒店式公寓 PK 商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店商業(yè)+商務(wù)公寓酒店式公寓 （1-4層商業(yè)，5-6層自用，7-14層商務(wù)公寓，

10、16-27層酒店式公寓）優(yōu)勢：n定位中高端，裝修投入較少；n市場需求可觀，客戶群體廣泛；n時間成本低，便于快速回籠資金；n短、平、快，易于操作；劣勢：產(chǎn)品單一化；商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店 （14層商業(yè)，56層自用，7-14層商務(wù)公寓，16-27層產(chǎn)權(quán)式酒店）優(yōu)勢： 定位純高端，引進五星級酒店、奢侈型消費品，如西武，形象好，后期營銷手法較多，易于在惠州樹立標(biāo)桿形象；劣勢：n時間成本高，酒店、商業(yè)洽談、運營均需要時間；n裝修等改造成本高，前期對資金要求高； 酒店運營的風(fēng)險定位一：經(jīng)濟核算投入序 號分部工程（或費用）名稱調(diào)整系數(shù)重置單價（元/m2）1建筑工程費即：購建款除以總建筑面積22042勘察

11、、設(shè)計、監(jiān)理等專業(yè)費603管理費（12）3%3%684利息（13）3.74%3.74%875不可預(yù)見費（12）3%3.00%686銷售費用?。轰N售收入的3.00%1887銷售稅費取：銷售收入的5.00%3138內(nèi)外裝修車庫廣場748合計房屋重置成本合計（18）3735總投入重置單價建筑面積 37357260027117萬元定位一產(chǎn)出預(yù)估序號項目名稱取費標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)出金額（萬）1商鋪產(chǎn)出以均價12000元/平米，銷售率70核算126002商務(wù)公寓產(chǎn)出以均價8000元/平米（扣除自用）；146003酒店式公寓產(chǎn)出以均價9000元/平米211004 合 計48300定位一：經(jīng)濟核算產(chǎn)出利潤產(chǎn)出投入 483

12、002711721183（萬元） 考慮到28F層高6米，建議將28F分割成兩層，增加酒店式公寓的銷售面積，則：可增銷售面積：192623852平米可增銷售收入：385290003467萬元需投入成本：38521200460萬元因加層所帶來的成本是非常有限的，在此按1200元/平米進行估算；可增加實際收入：34674603007萬元即，定位一的總利潤為21183300724190萬元定位一時間價值評估正零負(fù)07.3收購07.1007.12內(nèi)外裝修方案確定08.108.2裝修方案報建；市場預(yù)熱08.3公寓發(fā)售08.9安裝智能化08.9商鋪發(fā)售商業(yè)+商務(wù)公寓酒店式公寓 按照商業(yè)商務(wù)公寓+酒店式公寓的

13、定位開發(fā)模式，工程前期投入3000萬，另外，開發(fā)周期短，大致在一年上下。定位二：經(jīng)濟核算投入序 號分部工程（或費用）名稱調(diào)整系數(shù)重置單價（元/m2）1建筑工程費即：購建款除以總建筑面積22042勘察、設(shè)計、監(jiān)理等專業(yè)費603管理費（BK）3%3%684利息（AL）1.98%7.47%1745不可預(yù)見費3.00%686銷售費用取：銷售收入的3.00%2457銷售稅費?。轰N售收入的5.00%4098內(nèi)外裝修車庫廣場4109酒店裝修1611合計房屋重置成本合計（BN）5249總投入重置單價建筑面積 52497260038108萬元定位二產(chǎn)出預(yù)估序號項目名稱取費標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)出金額（萬）1商鋪產(chǎn)出以均價150

14、00元/平米，銷售率70核算158002商務(wù)公寓產(chǎn)出以均價8000元/平米（扣除自用）；145863產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)出以均價12000元/平米327494 合 計63139定位二：經(jīng)濟核算產(chǎn)出利潤產(chǎn)出投入 631393810825031（萬元）定位二時間價值評估07.3收購08.108.10內(nèi)外裝修、酒店裝修08.1酒店開始招商08.9商鋪發(fā)售正零負(fù)商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店08.5產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)售08.7商務(wù)公寓發(fā)售 按照商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店的定位開發(fā)模式，項目前期開發(fā)費用為3.2億左右，刨除收購款，前期改造費用約為1.6億。另外，開發(fā)周期也較長，保守估計需要一年半到兩年時間。07.1108

15、.1確定裝修方案報批、報建08.3申報預(yù)售市場預(yù)熱定位建議 縱觀兩種可行定位方向，都具有可操作性，但是在產(chǎn)出基本平衡的前提下，綜合考慮其資金壓力、時間成本等，認(rèn)為短、平、快是項目最佳的選擇，故市場部經(jīng)過再三權(quán)衡，建議項目定位為：商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓定位一：商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓利潤：24190萬元定位二：商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店 利潤：25031萬元關(guān)于加層對開發(fā)周期的影響完成過戶07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8報批、報建確定新的規(guī)劃要點完成方案招標(biāo)完成施工圖設(shè)計完成施工報建申報預(yù)售許可證進入銷售期 根據(jù)目前進展的情況，由于加層涉及到復(fù)雜繁瑣的勘測、設(shè)計、報建等手續(xù)，樂觀估計，在08