深圳某地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、深圳2001-05地塊立項(xiàng)可行性研究報(bào)告1 項(xiàng)目總論31.1 項(xiàng)目背景31.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)31.1.2 開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介31.1.3 承擔(dān)可行性研究公司31.1.4 研究工作依據(jù)31.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容41.1.6 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)41.2 可行性研究結(jié)果51.2.1 市場(chǎng)預(yù)測(cè)51.2.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度51.2.3 投資估算和資金籌措51.2.4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論72 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究92.1 市場(chǎng)宏觀背景92.1.1 全國(guó)投資環(huán)境92.1.2 深圳市投資宏觀背景112.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)142.1.4 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒142.2 區(qū)域市場(chǎng)分析152.2.1 區(qū)域市場(chǎng)界定

2、152.2.2 供給分析152.2.3 需求分析162.2.4 競(jìng)爭(zhēng)分析172.2.5 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論173 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)183.1 地塊解析183.1.1 項(xiàng)目地理位置183.1.2 地形、地勢(shì)183.1.3 規(guī)劃限制條件183.2 項(xiàng)目SWO份析193.3 項(xiàng)目評(píng)價(jià)194 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估204.1 項(xiàng)目定位204.2 方案建議215 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排225.1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明225.2 施工橫道圖226 投資估算與資金籌措236.1 項(xiàng)目總投資估算236.2 資金籌措256.3 投資使用計(jì)劃257 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定267.1 物業(yè)銷(xiāo)售收入估算267.2 資金來(lái)源與運(yùn)用

3、分析267.3 銷(xiāo)售利潤(rùn)278 財(cái)務(wù)與敏感性分析288.1 項(xiàng)目盈利能力分析288.2 項(xiàng)目不確定性分析288.3 社會(huì)效益和影響分析299 可行性研究結(jié)論與建議319.1 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見(jiàn)319.2 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議329.2.1 項(xiàng)目的主要問(wèn)題329.2.2 建議329.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議3210附表33A.項(xiàng)目總論項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)暫定為“”。開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介承擔(dān)可行性研究公司研究工作依據(jù)（ 1） 關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知（深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)2003590號(hào)）（ 2） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建設(shè)部：建標(biāo)2000205號(hào)）（

4、3） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資1993530號(hào)）（ 4） 關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司：咨經(jīng)199811號(hào)）（ 5） 深圳建設(shè)工程價(jià)格信息（2003）（6）企業(yè)提供的相關(guān)資料項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容根據(jù)委托方提供的深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證、方案設(shè)計(jì)等相關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表1:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)整個(gè)項(xiàng)目地塊編號(hào)2001補(bǔ)-05總用地回積（m2）4,4811.4建設(shè)用地卸積（m）4,4811.4道路用地面積（m2）0容積率2.22覆蠱率30%計(jì)谷積率間積（m）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200商業(yè)（m2）4,000可出售住

5、宅（m2）92,200可出售商業(yè)（m）4,000建設(shè)配套幼兒園3000m2,居委會(huì)100m,水電房和管理房300m總建筑回積（m）99,600項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)1、項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)，并已補(bǔ)交地價(jià)款。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性手續(xù)表2:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性手續(xù)開(kāi)發(fā)條件取得文件證號(hào)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)3、結(jié)論項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓合同書(shū)已簽訂，開(kāi)發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理可行性研究結(jié)果市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃于2004年下半年動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2006年三季度竣工，具開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年2個(gè)月。投資估算和資金籌措1、投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為43,255.71萬(wàn)

6、元（含地價(jià)），詳見(jiàn)下表：表3:項(xiàng)目總投資估算表廳F項(xiàng)目名稱(chēng)總額力兀單價(jià)（元/平方米）占總投資比例1土地成本16,318.921,638.4537.7%2前期工程費(fèi)747.0075.001.7%3建安工程21,125.162,121.0048.8%4管理費(fèi)763.8276.691.8%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)763.8276.691.8%6其他費(fèi)用527.8853.001.2%7財(cái)務(wù)費(fèi)用615.0061.751.4%8銷(xiāo)售費(fèi)用1,896.11190.374.4%9公用設(shè)施專(zhuān)用基金498.0050.001.2%10合計(jì)43,255.714,342.94100.0%項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資和銷(xiāo)售

7、回款。項(xiàng)目總投資約43,255.71萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷(xiāo)售收入，其中自有資金16,318.92萬(wàn)元，銀行借款8,000.00萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入18,936.79萬(wàn)元。廳P項(xiàng)目名稱(chēng)總額（萬(wàn)元）比例1自有資金16,318.9237.73%2銀行融資8,000.0018.49%3銷(xiāo)售收入18,936.7943.78%4總投資43,255.71100.00%表4:項(xiàng)目資金來(lái)源表注：自有資金為項(xiàng)目土地成本（按深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論1、 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。2

8、、 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、銀行貸款和銷(xiāo)售回款。3、 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)4、 經(jīng)測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益良好經(jīng)測(cè)算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示:表5:項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)廳F項(xiàng)目指標(biāo)1占地面積（m2）44,811.402總建筑面積（m2）99,600.003項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）43,255.714項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（力兀）54,174.505利潤(rùn)總額（力兀）8,155.896稅后利潤(rùn)（力兀）6,932.517成本利潤(rùn)率（稅前）17.72%8成本凈利潤(rùn)（稅后）15.06%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV方兀3,221.5410財(cái)務(wù)

9、內(nèi)部收益率（FIRR）16.54%11動(dòng)態(tài)投資回收期（年）2.9612貸款償還期（年）2.0注：上表指標(biāo)按住宅銷(xiāo)售率為95%和商業(yè)銷(xiāo)售率為100%勺情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。B.項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究市場(chǎng)宏觀背景全國(guó)投資環(huán)境1 、2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好2003年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值116694億元，比上年增長(zhǎng)9.1%,人均GDP±至090美元,首次突破1000美元大關(guān)。是1997年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值41045億元，同比增長(zhǎng)17%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資55118億元，增長(zhǎng)26.7%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額

10、45842億元，增長(zhǎng)9.1%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)1.2%。中國(guó)加入WTO后，開(kāi)始融入全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮，經(jīng)貿(mào)合作將進(jìn)一步擴(kuò)展。2003年1-12月全國(guó)進(jìn)出口總值為8512.1億美元，同比增長(zhǎng)37.1%，其中：出口4383.7億美元，同比增長(zhǎng)34.6%；進(jìn)口4128.4億美元，同比增長(zhǎng)39.9%。隨著中國(guó)融入世界經(jīng)濟(jì)大潮，中國(guó)將面臨更加激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。權(quán)威資料顯示，從2001年開(kāi)始居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)已顯示升級(jí)勢(shì)頭，新一輪以住宅、汽車(chē)、通訊等為代表的消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升溫，拉動(dòng)了我國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和投資的不斷發(fā)展。2003年上半年我國(guó)商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)四成以上，轎車(chē)銷(xiāo)售增長(zhǎng)七成以上。我國(guó)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)正朝著發(fā)展型、

11、享受型升級(jí)，汽車(chē)、電腦、高檔電器將加速進(jìn)入家庭，人們對(duì)于住房條件改善的需求也將不斷增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入重化工業(yè)階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，正迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展起點(diǎn)。2003年重工業(yè)增長(zhǎng)明顯快于輕工業(yè)。2 、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭2003年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技

12、廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落有國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線(xiàn)聯(lián)合推出的中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告指出，2004年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤(pán)整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源

13、的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。2004年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的重要策略。中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2003121號(hào)），其要點(diǎn)如下：1、 、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；2、 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放；3、 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；4、 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需要；5、 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房6、 貸款管理；7、 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；8、 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委

14、托貸款業(yè)務(wù)的管理。；9、 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)200318號(hào)），積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。1、 、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義；2、 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）；3、 改革住房制度，健全市場(chǎng)體系（搞活住房二級(jí)市場(chǎng)、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)）；4、 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）；5、 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；6、 加強(qiáng)市場(chǎng)

15、監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿(mǎn)活力的外向型海濱城市，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、體制優(yōu)勢(shì)以及智力優(yōu)勢(shì)使深圳在短短20多年的時(shí)間，迅速發(fā)展成為中國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)的奇跡；同時(shí)深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵1號(hào)線(xiàn)、大學(xué)城、“9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項(xiàng)目均在快速建設(shè)中，預(yù)計(jì)2004年中心區(qū)六大工程及地鐵1號(hào)線(xiàn)將陸續(xù)投入使用，2005年全面啟動(dòng)建設(shè)深港西部跨海通道，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實(shí)力更強(qiáng)，吸引力更大。政策目標(biāo)：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設(shè)國(guó)際性城市、現(xiàn)代化中心城市的目

16、標(biāo)定位，努力把深圳建設(shè)成為高科技城市、現(xiàn)代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭(zhēng)取在2010年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。正式簽署出臺(tái)的深圳市近期建設(shè)規(guī)劃(2003-2005)指出，到2005年，深圳市年度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)3000億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDPt匕重大于50%總?cè)丝?00萬(wàn)610萬(wàn)，2010年和2020年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在750萬(wàn)人和900萬(wàn)人以?xún)?nèi)。城市建設(shè)用地規(guī)?？刂茷?70平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；港口吞吐量1.2億噸；城市污水處理率60%。規(guī)劃確定了以下五大目標(biāo)：1、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點(diǎn)加強(qiáng)跨

17、境大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn)“珠三角”城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作。進(jìn)一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。2、可持續(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。建立六類(lèi)生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)筑全市基本生態(tài)體系。3、 城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個(gè)“中心”、八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。4、 支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展：有計(jì)劃、有重點(diǎn)地建設(shè)“92”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)工業(yè)的集群化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。完善六大物流園區(qū)

18、基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)推進(jìn)前海區(qū)域性物流中心的建設(shè)。建設(shè)市中心區(qū)金融商貿(mào)區(qū)，加強(qiáng)區(qū)(組團(tuán))級(jí)商貿(mào)中心的建設(shè)，推動(dòng)?xùn)|部旅游資源的保護(hù)性開(kāi)發(fā)。5、交通運(yùn)輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務(wù)體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過(guò)境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設(shè)；加強(qiáng)主干道和微循環(huán)道路的建設(shè)，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)推動(dòng)城際鐵路及站場(chǎng)的建設(shè)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo):表6:深圳市主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)項(xiàng)目旨標(biāo)1979年1999年2001年2002年2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1.961,436.031,908.152,239.412,860.51工業(yè)總產(chǎn)值（億元）0.712,163

19、.393,204.473,571.265,073.77地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政（億元）0.17183.79265.65304.34進(jìn)出口總額（億美元）0.17504.28686.11872.311,173.99出口總額（億美元）0.09282.08374.8465.57629.62社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）1.13467.45609.26689.59801.77全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）0.59569.59673.37747.15946.49實(shí)際利用外資（億美元）0.1527.5436.0349.0250.42金融機(jī)構(gòu)存款（億元）1.012,558.994,092.574,952.73人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（

20、元）60635,89642,32346,030職工年均貨幣工資（元）76920,71425,94128,087年末常住人口（萬(wàn)人）31.41405.13468.76504.25年末戶(hù)籍人口（萬(wàn)人）31.26383.4422.4422.4交通地理:深圳是連接中國(guó)和世界大市場(chǎng)的主要門(mén)戶(hù)，也是中國(guó)內(nèi)地特別是華南地區(qū)人流、物流和經(jīng)貿(mào)往來(lái)的主要通道。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達(dá)，京廣、京九鐵路大動(dòng)脈在深圳交匯?，F(xiàn)有8個(gè)港口、12個(gè)貨運(yùn)碼頭。深圳是目前中國(guó)內(nèi)陸唯一擁有海陸空口岸的城市。區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)1 、地理位置竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深

21、南路以北、僑香路以南這個(gè)區(qū)域。2 、總體規(guī)劃中的竹子林及預(yù)測(cè)根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃(1996-2010)(送審稿)和深圳市福田分區(qū)規(guī)劃(1998-2010)(送審稿)，其對(duì)本片區(qū)的功能定位是：以組團(tuán)綠化隔離帶為主，同時(shí)合理安排教育、居住及相應(yīng)配套設(shè)施的綜合區(qū)。該片區(qū)主要是市二建、等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設(shè)施較全但檔次不夠，片區(qū)規(guī)劃使居住氛圍、配套等有一定提高。宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒1、 、中國(guó)人民銀行新近出臺(tái)的121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金動(dòng)作上的壓力；2、 國(guó)務(wù)院發(fā)表關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，通知明

22、確指出全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大利好；3、 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈；4、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對(duì)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定壓力。區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個(gè)區(qū)域。供給分析據(jù)調(diào)查，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表如下表表7:周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宗地包置開(kāi)發(fā)規(guī)模均價(jià)（元/m2）風(fēng)臨左岸農(nóng)林路占地面積：15000.6m2m2建筑面積：254

23、000.93m2容積率：3綠化率：49%住宅樓樓高：18層/24層總戶(hù)數(shù)：424戶(hù)6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000mm2建筑面積：525002m容積率：3.5綠化率：60%住宅樓樓高：17-19層總套數(shù)：200多套8000俊安苑農(nóng)軒路占地面積：14500m2建筑面積：3490022mm容積率：2.4綠化率：35%7800蓮花西占地面積：20882mm2建筑面積：翠?；放c農(nóng)90000m7500園二期園路交匯處容積率：4.31住宅樓樓高：3132層綠化率：50%總套數(shù)：568套竹子林片區(qū)早年開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目較少，主要是市二建、公司自身的住宅項(xiàng)目，竹子林靠近香蜜湖的邊緣

24、地帶由于有香蜜湖這個(gè)絕無(wú)僅有的市內(nèi)天然資源，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)非?；鸨?，如深圳的頂級(jí)樓盤(pán)東海花園、亞洲唯一的“金塊獎(jiǎng)”得主香榭里花園、翠?；▓@、俊安苑等，這些樓盤(pán)構(gòu)成了一道豪宅風(fēng)景線(xiàn)，極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)的樓市發(fā)展，帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)甚至整個(gè)深圳市樓市的發(fā)展。竹子林片區(qū)的樓盤(pán)主要有采曦庭、鑫竹苑等低價(jià)位樓盤(pán)滿(mǎn)足片區(qū)的需求。隨著世貿(mào)中心的落成，成為片區(qū)的標(biāo)志性物業(yè)，以及喜年中心、中國(guó)有色大廈的即將落成、泰然金谷的醞釀開(kāi)發(fā)，新的世貿(mào)商圈正在逐漸形成，這將為片區(qū)帶來(lái)巨大的商機(jī)，也必將極大的帶動(dòng)片區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。未來(lái)幾年內(nèi)，片區(qū)的房地產(chǎn)將有一定的上漲空間。需求分析區(qū)域市場(chǎng)需求分析據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研部在竹子

25、林、車(chē)公廟一帶的定點(diǎn)定量問(wèn)卷調(diào)查顯示，80%勺人打算購(gòu)置新房，而購(gòu)房的人大多為自住，計(jì)劃最近購(gòu)房的人占47%一年后購(gòu)房的人占17%市場(chǎng)的潛在需求比較旺盛。在位置選擇上，福田區(qū)是首選，中意小高層的人最多。在戶(hù)型選擇上，選擇兩房、三房的最多，其次為一房、四房。購(gòu)房者家庭年收入一般在12萬(wàn)元以上，以?xún)扇耸澜纭⑷谥业谋壤^大，最希望的生活配套設(shè)施依次為：超市、學(xué)校、醫(yī)院。片區(qū)的主流置業(yè)群體為都市年輕白領(lǐng)，本地二次置業(yè)換房者、私企小老板，追求舒適便捷，注重教育、配套、關(guān)注環(huán)境、品質(zhì)與生活配套，對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力、物業(yè)管理有相當(dāng)要求。年齡介于2838歲之間，付款方式以按揭為主，月供多選擇在1500元-250

26、0元之間。這部分置業(yè)者對(duì)樓盤(pán)因素的關(guān)注度從高到低依次為：位置、價(jià)格、環(huán)境、戶(hù)型、配套、交通、質(zhì)量、發(fā)展商信譽(yù)、物業(yè)管理、智能化。位置依然是影響購(gòu)房的主要因素，尤其是首次置業(yè)的年輕業(yè)主，暫未購(gòu)置私家車(chē)，對(duì)位置與相應(yīng)的交通狀況要求較高。同時(shí)也有相當(dāng)一部分置業(yè)者對(duì)小區(qū)周邊的環(huán)境及小區(qū)的環(huán)境非常重視，甚至將其排在首位。置業(yè)者對(duì)于戶(hù)型結(jié)構(gòu)、廳室布局的設(shè)計(jì)非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設(shè)計(jì)。置業(yè)者最擔(dān)心的問(wèn)題是：樓盤(pán)爛尾、面積縮水、房產(chǎn)證以及工程質(zhì)量問(wèn)題。競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來(lái)源開(kāi)發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論通過(guò)上

27、述2003年的總體情況以及各物業(yè)的調(diào)查情況，可得出以下結(jié)論及市場(chǎng)預(yù)測(cè)：1、 2003年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)進(jìn)入緩沖期，20002002年上半年是高速增長(zhǎng)期，2002年下半年已略顯疲態(tài)。盡管房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡；2、如果2004年撤二線(xiàn)關(guān)口成為事實(shí)，關(guān)外房地產(chǎn)將會(huì)得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關(guān)和寶安關(guān)，這將對(duì)關(guān)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。但由于交通問(wèn)題短時(shí)間內(nèi)還無(wú)法解決，關(guān)外的整體環(huán)境及配套與關(guān)內(nèi)比還有不小差距，因此沖擊尚需一段時(shí)間；3、主體依然是新移民，未來(lái)幾年內(nèi)，深圳的購(gòu)房主體依然是首次置業(yè)的新移民，而非二、三次主力置業(yè)群；4、中小戶(hù)型依

28、然是主流，深圳是個(gè)很純粹的移民城市，所以對(duì)于移民而言，面積60-100m2之間的中小戶(hù)型依然是“大眾情人”。5、城市中心、重心將全面西移，以中心區(qū)為首的，包括香蜜湖、車(chē)公廟、竹子林、華僑城、前海、后海等各小片區(qū)將成為未來(lái)幾年深圳房地產(chǎn)發(fā)展的主力市場(chǎng)。6、竹子林片區(qū)毗鄰香蜜湖、華僑城，南有強(qiáng)大的正蓬勃發(fā)展的世貿(mào)商圈的支持，位置承東啟西，交通便利并擁有一定的景觀資源，東海花園、香謝里花園等豪宅開(kāi)發(fā)極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)的配套成熟，為新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)奠定了較好的基礎(chǔ)。與香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)相比，竹子林片區(qū)的自身形象還較差，配套設(shè)施、生活氛圍及環(huán)境都較差，本片區(qū)更適合開(kāi)發(fā)面向中青年白領(lǐng)精英一

29、族的首次置業(yè)樓盤(pán)。C. 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)地塊解析項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于福田區(qū)農(nóng)林路西。地塊編號(hào)2001補(bǔ)05。東向?yàn)楣咀杂兴奚針羌白≌飨驗(yàn)榻I(yè)集團(tuán)宿舍樓及住宅，南臨建三路、建業(yè)集團(tuán)辦公樓，北向?yàn)椤帮L(fēng)臨左岸”。地形、地勢(shì)地塊形狀呈四邊形（梯形），場(chǎng)地內(nèi)已平整，地勢(shì)平坦。規(guī)劃限制條件宗地內(nèi)包含幼兒園獨(dú)立用地3199平方米，集中綠地2586平方米，社會(huì)停車(chē)場(chǎng)1281平方米。建筑退紅線(xiàn)要求：AB12米（含小區(qū)路），BC10.5米（含小區(qū)路一半路幅路6.5米），CD鄧，DE6米，EF36米（含紅荔西路一半路幅30米），F(xiàn)A14米（含小區(qū)路一半路幅6.5米）。建筑高度或?qū)訑?shù)065米。項(xiàng)目SWOTb析表8

30、:項(xiàng)目SWO分析S(STRENGTH勢(shì))W(WEAKNESS勢(shì))1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項(xiàng)目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當(dāng)?shù)厝说木幼∏榻Y(jié)；6）具備一定景觀資源；7）客戶(hù)資源較多8）容積率適中。1）片區(qū)內(nèi)人流密度大，人員較雜；2）靠近農(nóng)林路，有噪音污染；3）西向被民房及工業(yè)宿舍包圍4）北面安托山景被風(fēng)臨左岸遮擋，空間不開(kāi)揚(yáng)，采光、通風(fēng)受影響；5）樓盤(pán)周?chē)鷽](méi)有商圈，無(wú)商業(yè)氛圍；6）配套相對(duì)較弱7）居家氛圍尚未完全形成。O(OPPORTUNITY會(huì))T(THREAT®)1）房改政策影響深遠(yuǎn)；2）價(jià)格定位走中檔策略，能吸引更廣層間的客戶(hù)群；3）準(zhǔn)確的定位、肩效的營(yíng)銷(xiāo)策略

31、可降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。1）南山、福田在售競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)較多，分流后效客戶(hù)；2）房地產(chǎn)總體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬于竹子林片區(qū)，片區(qū)的環(huán)境及形象較差，人文環(huán)境及自然環(huán)境均較差，但同時(shí)，本片區(qū)介于香蜜湖片區(qū)和華僑城片區(qū)之間，片區(qū)北面為安托山及占地15萬(wàn)平米的郊野公園，在一定程度上擁有香蜜湖美景及蔥郁的安托山山景，主要是項(xiàng)目東側(cè)、北側(cè)高層單位將會(huì)有較好景觀，南側(cè)高層可遠(yuǎn)眺深圳灣，低層都將受到已建項(xiàng)目的遮擋。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國(guó)際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，環(huán)境將會(huì)逐漸得到改善。項(xiàng)目成功的營(yíng)銷(xiāo)策劃操作，可使項(xiàng)目具有良好的前景。D. 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目定位針對(duì)本項(xiàng)目我

32、們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的對(duì)比分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。同時(shí)根據(jù)開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)制訂并實(shí)施相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，從而影響公眾及客戶(hù)的認(rèn)知和態(tài)度，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目的銷(xiāo)售市場(chǎng)并提高銷(xiāo)量。市場(chǎng)定位就是要選準(zhǔn)買(mǎi)家。并對(duì)這些將買(mǎi)房的顧客進(jìn)行全面化研究和分析，在銷(xiāo)售推廣時(shí)才容易把握市場(chǎng)。建議本項(xiàng)目定位為：深圳重返自然生活樓盤(pán)，純正健康，富含生活氣息而又有格調(diào)品位，樹(shù)立竹子林片區(qū)風(fēng)尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個(gè)深圳白領(lǐng)人士所追求的生活典范。1 、產(chǎn)品定位商業(yè)定位：街鋪+專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（整體包裝推廣）；住宅定位：中檔純住宅，主力戶(hù)型宜以3房2廳2衛(wèi)1工（115120m2）、3房2廳1衛(wèi)（

33、或2衛(wèi)）（90105m2）為主，以2房2廳1衛(wèi)（6575m2）為輔。2 、客戶(hù)定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個(gè)體經(jīng)商戶(hù)、福田區(qū)白領(lǐng)；住宅定位：（1）白領(lǐng)精英、高級(jí)經(jīng)理人。主要在車(chē)公廟片區(qū)工作，其次為中心區(qū)，包括上海賓館、地王大廈、國(guó)貿(mào)大廈等區(qū)域；（2）在本區(qū)域已經(jīng)首次置業(yè)、熟悉本區(qū)域，意欲在本片區(qū)二次置業(yè)者；（3）竹子林、車(chē)工廟，包括上沙、下沙一帶的原住民。3 、價(jià)格定位考慮項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，商業(yè)價(jià)值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測(cè)價(jià)格如下（其商業(yè)價(jià)格為較理想樂(lè)觀的價(jià)格）：住宅均價(jià)：5,500元/m2；商業(yè)均價(jià)：1,5000元/m2；方案建議1、方案整體設(shè)計(jì)總體

34、布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺(tái)花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。2、商業(yè)設(shè)計(jì)在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或者其他類(lèi)型商業(yè)形態(tài)。3、住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)住宅戶(hù)型有2房、3房為主，面積在6575m2、90115m2之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)30%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)70%左右。E.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、竹子林房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開(kāi)工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：計(jì)劃于2004年6月動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2006年7月竣工，其開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年2個(gè)月（

35、從2004年第2季度至2006年第3季度）。施工橫道圖詳見(jiàn)附表10.1項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖。F.投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為43,255.71萬(wàn)元（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見(jiàn)下表:表9:項(xiàng)目總投資估算表廳F項(xiàng)目名稱(chēng)總額力兀單價(jià)（元/平方米）占總投資比例1土地成本16,318.921,638.4537.7%2前期工程費(fèi)747.0075.001.7%3建安工程21,125.162,121.0048.8%4管理費(fèi)763.8276.691.8%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)763.8276.691.8%6其他費(fèi)用527.8853.001.2%7財(cái)務(wù)費(fèi)用615.0061.751.4%8銷(xiāo)售費(fèi)用1,89

36、6.11190.374.4%9公用設(shè)施專(zhuān)用基金498.0050.001.2%10合計(jì)43,255.714,342.94100.0%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)，包括地下室面積。總投資估算說(shuō)明1、土地成本土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目土地成本為16,318.92萬(wàn)元。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期深圳市建筑工程價(jià)格信息及同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目的實(shí)際情況。項(xiàng)目前期費(fèi)用為747.00萬(wàn)元。3、建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、安裝工程費(fèi)（電梯費(fèi)用按每棟3部電梯，每部電梯45萬(wàn)計(jì)算）、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合

37、工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。項(xiàng)目建安工程費(fèi)為21,125.16萬(wàn)元。4、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的2%記取。項(xiàng)目管理費(fèi)為763.82萬(wàn)元。5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的2%記取較為合理。項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為763.82萬(wàn)元。6、其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢(xún)費(fèi)、與報(bào)建費(fèi)等的費(fèi)用。項(xiàng)目的其他費(fèi)用為527

38、.88萬(wàn)元。7、財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資資金需要，結(jié)合自有資金情況，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目需貸款額為8,000萬(wàn)元，貸款期限為2年，年利率按6%測(cè)算，總貸款利息為615萬(wàn)元。8、銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水平及項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的3.5%。項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用為1,896.11萬(wàn)元。9、公共設(shè)施專(zhuān)用基金根據(jù)深圳市住宅公共設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定中規(guī)定：“公用設(shè)施專(zhuān)用基金由建設(shè)單位在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的2%勺比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。經(jīng)估算為498萬(wàn)元資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金，銀行融資及

39、銷(xiāo)售回款。項(xiàng)目總投資為43,255.71萬(wàn)元，項(xiàng)目所需投入的自有資金、銀行借款、銷(xiāo)售回款詳見(jiàn)下表：表10:項(xiàng)目資金來(lái)源表廳F項(xiàng)目名稱(chēng)總額（萬(wàn)元）比例1自有資金16,318.9237.73%2銀行融資8,000.0018.49%3銷(xiāo)售回款18,936.7943.78%4總投資43,255.71100.00%注：自有資金為項(xiàng)目土地成本。投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表10.4項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2004年上半年開(kāi)始項(xiàng)目資金正式開(kāi)始投入，2006年下半年竣工驗(yàn)收。2005年下半年進(jìn)入銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售

40、期至2007上半年止,對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算從2004年6月至2007年6月，共計(jì)三年，建設(shè)周期2年零2個(gè)月cG.銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定物業(yè)銷(xiāo)售收入估算1、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算銷(xiāo)售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案及市場(chǎng)分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項(xiàng)目可售的建筑面積為96200m，其中住宅92200m，銷(xiāo)售均價(jià)5,500元/m2,銷(xiāo)售率按95%+;商業(yè)4,000m2,均價(jià)15,000元/m2,銷(xiāo)售率按100%+,其余部分用于自營(yíng)或出租，暫不考慮其收入。表11:項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算表項(xiàng)目可售回枳（m）銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅92,2005,50095%48,174.50商業(yè)4,00015,000100%6,0

41、00合計(jì)96,20054,174.502、銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算銷(xiāo)售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售額的5.0%）,城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%,印花稅（銷(xiāo)售額的0.05%），項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加合計(jì)為2,762.9萬(wàn)元。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各期的銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金測(cè)算見(jiàn)附表10.3項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。預(yù)計(jì)2005年下半年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售期至2007年上半年。資金來(lái)源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表10.5資金來(lái)源與運(yùn)用表。銷(xiāo)

42、售利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表:表12:項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）(1)銷(xiāo)售收入54,174.50開(kāi)發(fā)成本40,744.60(3)銷(xiāo)售費(fèi)用1,896.11銷(xiāo)售稅金及附加2,762.90財(cái)務(wù)費(fèi)用615.00(6)利潤(rùn)總額-8,155.89所得稅X15%1,223.38凈利潤(rùn)-6,932.51稅前成本利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資17.72%稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資15.06%注：上表為住宅銷(xiāo)售率為95%商業(yè)銷(xiāo)售率為100%勺情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見(jiàn)附表10.6項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表H.財(cái)務(wù)與敏感性分析項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測(cè)

43、算，總投資為43,255.71萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為2年2個(gè)月，投資回收期為2.96年，利潤(rùn)總額為8,155.89萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為6,932.51萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率為15.06%，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常水平。項(xiàng)目不確定性分析1 、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷(xiāo)售率達(dá)79%時(shí)項(xiàng)目可保本。根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售率容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。2 、項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷(xiāo)

44、售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表10.9敏感性分析表以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果:表13:項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）建筑投資總成本（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（力兀）成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（力兀）內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)回收期基本方案54,174.5040,744.606,932.5117.01%3,221.5416.54%2.96銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入下降5%51,465.7840,744.604,828.1011.85%1,479.5112.05%3.22銷(xiāo)售收入上升5%56,883.2340,744.609,036.9222.18%4,963.5720.95%2.84工程成本工程成本增加5%54,174.5042,781.835,200.8612.16%1,636.9412.25%3.20工程成本減少5%54,174.5038,707.378,664.1522.38%4,806.1421.19%2.83經(jīng)測(cè)算可知：（1）本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響，