商鋪售后返租稅收問題的探討

1、https:/商鋪售后返租稅收問題的探討商鋪售后返租稅收問題的探討隨著房地產(chǎn)市場疲軟，原本搶手的商鋪已處于滯銷狀態(tài)，為了扭轉(zhuǎn)這種局面房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛推出了商鋪售后返租業(yè)務(wù)。按照房地產(chǎn)開發(fā)商是否簽約支付租金，又可分為商鋪售后返租有償業(yè)務(wù)與商鋪售后返租無償業(yè)務(wù)。商鋪售后返租有償業(yè)務(wù)，是指開發(fā)商與購房者簽訂商鋪銷售合同時，同時與購房者簽訂一份財產(chǎn)租賃合同，約定在一定時期內(nèi)（通常為 3 年或 5 年），將商鋪交由開發(fā)商統(tǒng)一招租，開發(fā)商則依據(jù)商鋪購價，支付逐年遞增比率的租金給購房者。商鋪售后返租無償業(yè)務(wù)，是指開發(fā)商與購房者簽訂商鋪銷售合同時，約定以折扣優(yōu)惠價成交（折扣率通常不低于 15%），同時與購房者

2、簽訂財產(chǎn)租賃合同，要求購房者在一定時期內(nèi)（通常為 3 年），將商鋪無償交給開發(fā)商使用，由開發(fā)商統(tǒng)一招租培育市場。商鋪售后返租業(yè)務(wù)給買賣雙方帶來了好處：一是消除了商鋪購買者的投資顧慮，商鋪購買后就能租出去；二是降低了商鋪購買者的支付門檻，原本 100萬元的商鋪，享受優(yōu)惠折扣后，通常只需 85 萬元就能拿到產(chǎn)權(quán)；三是商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一招租有利于市場的形成；四是提高了資金雄厚企業(yè)的市場競爭能力。同時也給稅收工作帶來了一些問題，比如，在商鋪售后返租無償業(yè)務(wù)中，開發(fā)商的銷售收入和購房者的租金收入在折扣優(yōu)惠的掩蓋下具有一定隱蔽性，如何確定開發(fā)商的計稅收入？如何確定購房者的租金收入？征納雙方存在分歧。為了解決

3、商鋪售后返租無償業(yè)務(wù)帶來的稅收問題，現(xiàn)依據(jù)有關(guān)稅收法律、法規(guī)，對其涉及的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅的繳納進行探討，其它稅種本文不做探討?，F(xiàn)舉例如下予以說明：（一）本例中甲公司營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅計稅依據(jù)的確認及稅款的計算。1.甲公司銷售商鋪活動取得的售房收入，在繳納營業(yè)稅時應(yīng)按折扣后的金額加上折扣優(yōu)惠額作為計稅依據(jù)。理由如下：其一，本例中的折扣優(yōu)惠額不屬于營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額同在一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額”中規(guī)定的折扣額。條文中的折扣額根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及細則釋義，指的是商業(yè)折扣，商業(yè)折扣是企業(yè)為促進商品

4、銷售而在商品標價上給予的價格扣除。比如房地產(chǎn)開發(fā)商對購買一套房子給予 98 折，對購買 2 套房子給予 95 折。本例的優(yōu)惠折扣實際上是購房者讓渡商鋪使用權(quán)期間應(yīng)得的租金，甲公司本應(yīng)作為租金支付，但甲公司為了達到減少營業(yè)稅計稅基數(shù)的目的，卻以優(yōu)惠折扣的方式支付，用購房者的租金沖抵了房款。因此在確定銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅計稅收入時，應(yīng)按優(yōu)惠價加上折扣額計算。https:/其二，甲公司在售后返租業(yè)務(wù)中，除了收到貨款外，還取得了 3 年無償使用商鋪的其他經(jīng)濟利益。營業(yè)稅暫行條例實施細則第三條規(guī)定：提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

5、所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物、或者其他經(jīng)濟利益。甲公司的商鋪收入包括了兩個部分，一是貨幣即折扣后的價款 82 萬元；二是其他經(jīng)濟利益即 3 年的商鋪使用權(quán)。按照市場經(jīng)濟等價交換的原則，商鋪的 3年使用價值等同于商鋪房價的折扣額。因此，甲公司繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅時，應(yīng)按下列公式計算：（82+18）5%=5（萬元）。2.甲公司銷售商鋪活動取得的售房收入，在計算企業(yè)所得稅時，則應(yīng)按折扣后的金額計入收入總額，因為所得稅收入的確認與營業(yè)稅收入的確認依據(jù)不同。國稅函2008875 號第一條第一款規(guī)定：企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認收入的實現(xiàn)。（1）商品銷售合同已簽訂，企業(yè)已將商品

6、所有權(quán)相關(guān)的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售成本能夠可靠地計量。甲公司銷售商鋪時所獲得的其他經(jīng)濟利益，即未來的轉(zhuǎn)租收入具有不確定性，在計算企業(yè)所得稅時，只能按折扣后的收入計算。對其他經(jīng)濟利益即未來的商鋪轉(zhuǎn)租收入，只有當轉(zhuǎn)租收入實現(xiàn)了時才能并入收入總額征所得稅。甲公司當年取得租金 6 萬元應(yīng)并入收入總額征企業(yè)所得稅。3.甲公司取得轉(zhuǎn)租收入時的稅務(wù)處理。甲公司應(yīng)按照取得的全部租金收入，按 5%的稅率繳納“服務(wù)業(yè) 財產(chǎn)租賃”營業(yè)稅，不得從中扣除支付給購買者的租金。因為營業(yè)稅暫行條例第五條列舉的按余額征稅的項目未包括財產(chǎn)租賃項目。4.甲公司應(yīng)繳納印花稅：財產(chǎn)轉(zhuǎn)移收據(jù) 820.05%=0.041（萬元）（二）王某在商鋪售后返租無償業(yè)務(wù)中租金收入的確認及稅收處理。4.王某應(yīng)繳納印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移收據(jù)：820.05%=0.041（萬元），財產(chǎn)租賃合同：180.1%=0.018（萬元）。根據(jù)稅收征管法和個人所得稅法的相