重慶區(qū)域建安成本調(diào)研報(bào)告

1、重慶區(qū)域建安成本管理研究報(bào)告根據(jù)定期收集重慶區(qū)域地產(chǎn)的建安成本方面的相關(guān)資料進(jìn)行了與我司的一 些相關(guān)資料進(jìn)行對(duì)比分析， 并對(duì)我司重慶區(qū)域的成本進(jìn)行仔細(xì)研究， 現(xiàn)就主要的 從以下幾點(diǎn)進(jìn)行表述：一、從工程的發(fā)包模式看， 現(xiàn)在與我司品牌相近的企業(yè)大部分工程都是采用 不完全工程量清單（如龍湖、萬(wàn)科、奧園、中海等） ，只有少數(shù)企業(yè)現(xiàn)在還在執(zhí) 行定額模式， 據(jù)我了解到的只有隆鑫、 融匯半島等還有一些小企業(yè)是執(zhí)行定額模 式。就兩種模式的本質(zhì)上從影響工程造價(jià)的差異性不是很大的， 但是若用不完全 清單計(jì)價(jià)的模式在對(duì)于我們公司的管理模式來(lái)說(shuō)是非常有必要的， 對(duì)公司的成本 和公司的招標(biāo)的順利進(jìn)行起著非常關(guān)鍵的作用。

2、 定額模式只是我們所有的人對(duì)條 件掌握得比較熟悉，長(zhǎng)期以來(lái)用起比較容易處理， 但定額引起爭(zhēng)議的問(wèn)題比較多， 結(jié)算辦理的時(shí)間較長(zhǎng)； 特別是針對(duì)示范區(qū)所有投標(biāo)單位以定額模式承建的條件要 求都比較高， 造成對(duì)單位確定的時(shí)間把控難度大； 措施費(fèi)這塊也完全達(dá)不到市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)的目的， 造成部分工程使用定額的造價(jià)比使用不完全清單的造價(jià)高； 在目前 公司的管理模式以定額模式是存在很大的弊病的， 主要從以下內(nèi)容分析采用兩種 不同方式的優(yōu)劣勢(shì)：首先：不管是我司的開盤區(qū)或示范區(qū)以及搶工區(qū)在沒(méi)有足夠時(shí)間做總價(jià)包干 的工程，只要項(xiàng)目的定位已確定， 并且公司已向全面復(fù)制化項(xiàng)目的方向發(fā)展， 那 么就可以根據(jù)已定位的項(xiàng)目， 公

3、司在復(fù)制前項(xiàng)目的構(gòu)造做法和配置標(biāo)準(zhǔn)， 以及類 似工程的預(yù)（結(jié)）算工程量編制工程量清單，在招標(biāo)時(shí)發(fā)出暫定工程量清單，最 終按合同約定的計(jì)算原則按實(shí)結(jié)算工程量， 由投標(biāo)單位自主進(jìn)行報(bào)各編制項(xiàng)目的 綜合單價(jià)， 除階段性材料按招標(biāo)文件約定調(diào)整外， 不論任何原因均不調(diào)整綜合單 價(jià)；按這種方式執(zhí)行， 投標(biāo)單位就根據(jù)市場(chǎng)情況自主報(bào)出合理的價(jià)格 （特別是措 施費(fèi)得到有效的競(jìng)爭(zhēng)） ，這樣節(jié)約了公司委托編制標(biāo)底的費(fèi)用，并且也規(guī)避了時(shí) 間短包干價(jià)計(jì)算不準(zhǔn)確造成的風(fēng)險(xiǎn)， 投標(biāo)單位也節(jié)約了算量的費(fèi)用， 提高了投標(biāo) 單位對(duì)工程投標(biāo)的積極性， 從而提高了確定單位的速度， 也規(guī)避了在結(jié)算時(shí)對(duì)價(jià) 格的爭(zhēng)議；而所有地產(chǎn)公司可以根

4、據(jù)公司的發(fā)包條件編制各清單項(xiàng)目的綜合單價(jià) 的限額，在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)影響工程造價(jià)較大的項(xiàng)目與標(biāo)底限額價(jià)進(jìn)行比較， 最終確定 最合理的價(jià)格為中標(biāo)單位；況且也對(duì)項(xiàng)目的投資成本也有一個(gè)充分的了解。其次：針對(duì)圖紙完全出來(lái)的且滿足制度規(guī)定招標(biāo)時(shí)間的， 可以根據(jù)圖紙計(jì)算 工程量，并根據(jù)公司構(gòu)造做法的配置標(biāo)準(zhǔn)編制完整工程量清單提供給所有投標(biāo)單 位（此量為參考工程量，要求投標(biāo)單位對(duì)工程量進(jìn)行復(fù)核，若工程量有偏差，由 投標(biāo)單位綜合考慮后計(jì)入綜合單價(jià)中，對(duì)工程量不允許更改） ，由投標(biāo)單位自主 報(bào)工程總價(jià)和綜合單價(jià)， 措施費(fèi)由投標(biāo)單位進(jìn)行充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 這樣規(guī)避了我 們以前用定額模式投標(biāo)單位說(shuō)我們的建筑面積包干費(fèi)用的項(xiàng)目

5、較多， 發(fā)包條件低 等原因不參與我司的投標(biāo)問(wèn)題， 達(dá)到更有效的控制成本； 還規(guī)避原來(lái)定額模式的 量不準(zhǔn)確造成階段性材料的調(diào)差不好約定， 對(duì)工程變更和階段性材料的也得到更 有效的控制； 且以這種方式也縮短結(jié)算時(shí)間和結(jié)算過(guò)程中爭(zhēng)議； 當(dāng)然針對(duì)這種情 況用定額模式總價(jià)包干也可行， 只是結(jié)算辦理速度慢和爭(zhēng)議問(wèn)題較多以及對(duì)階段 性材料的調(diào)差時(shí)量的約定不好把控；目前根據(jù)公司一貫強(qiáng)調(diào)總價(jià)包干率要達(dá)到 90%，對(duì)于有的工程根本達(dá)不到編 制準(zhǔn)確包干價(jià)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的， 領(lǐng)導(dǎo)們還是強(qiáng)制要求做總價(jià)包干， 實(shí)際這樣對(duì)公司 的成本沒(méi)有達(dá)到很好的控制的， 作為公司的管理體制， 所有工程的圖紙出得比較 沖忙，圖紙問(wèn)題較多， 在

6、很短的時(shí)間內(nèi)要計(jì)算完發(fā)包的工程， 完全的把圖紙照?qǐng)D 算完就很不錯(cuò)， 對(duì)圖紙上的問(wèn)題就沒(méi)有仔細(xì)研究， 所有投標(biāo)單位或事務(wù)所按照自 己想法去計(jì)算， 甚至有的投標(biāo)單位看到時(shí)間這么短， 需要找很多人進(jìn)行計(jì)算覺(jué)得 成本很不劃算， 就找一個(gè)人計(jì)算一棟樓， 然后按此以單方進(jìn)行估算包干總價(jià)， 最 后開標(biāo)時(shí)只要有在有效標(biāo)范圍， 就感覺(jué)非常欣慰， 但一查報(bào)價(jià)問(wèn)題很多， 這個(gè)時(shí) 候就對(duì)包干價(jià)的準(zhǔn)確性就無(wú)法評(píng)定了； 針對(duì)這種情況若采用清單模式， 只要報(bào)單 價(jià)固定了，把工程量的計(jì)算原則約定了，就不會(huì)象上面那樣擔(dān)心包干價(jià)準(zhǔn)確性， 對(duì)公司各方面的成本也得到有效的控制；當(dāng)然使用不完全清單模式主要看自己企業(yè)的管理實(shí)力， 若有自

7、身編制的企業(yè) 定額和相對(duì)技術(shù)成熟的管理人員 （即對(duì)公司的發(fā)包條件調(diào)研準(zhǔn)確、 工程技術(shù)人員 和造價(jià)人員達(dá)到獨(dú)立編制企業(yè)定額的技術(shù)水平， 特別是工程技術(shù)人員對(duì)工程項(xiàng)目 的特征描述和施工工藝描述是達(dá)到完整和準(zhǔn)確） ，從重慶金科地產(chǎn)現(xiàn)目前的情況， 有標(biāo)準(zhǔn)的構(gòu)造做法， 發(fā)包條件掌握得比較成熟， 執(zhí)行不完全清單計(jì)價(jià)模式應(yīng)該是可行的；二、從工程材料的供應(yīng)方式看：我了解一些大公司，為了控制成本，很多公 司對(duì)工程使用的幾大主材（鋼材、商品砼、水泥）基本均為甲供，重慶公司基本 上均為核價(jià)，現(xiàn)以十年城高層的一個(gè)單位工程（ C3 號(hào)樓）進(jìn)行比較：以四月份 進(jìn)行比較：了解到隆鑫的鋼材甲供均價(jià) 4863.59元/噸、砼

8、C30 的為 275 元/立方 米，水泥325的290元/噸；我司核價(jià)鋼材為 4900元/噸、砼C30的為280285 元/立方米， 水泥為 320元/噸，通過(guò)測(cè)算， 若為甲供每平方米節(jié)約造價(jià)約 25元左 右，針對(duì)此工程影響造價(jià)約 2 個(gè)百分點(diǎn)左右； 對(duì)于是否對(duì)該部分材料是否采用甲 供，當(dāng)然采用甲供對(duì)公司的成本肯定是節(jié)約的、 但對(duì)采用此方式， 存在以下幾個(gè) 問(wèn)題：對(duì)公司的資金的壓力比較大、設(shè)立甲供材的庫(kù)房、一個(gè)庫(kù)管人員、增加現(xiàn) 場(chǎng)工程管理人員的工作量及加大公司自身質(zhì)量控制的工作量， 如果公司資金比較 雄厚，現(xiàn)場(chǎng)管理人員編制合理， 應(yīng)該還是可行的； 但就公司現(xiàn)人員的編制確實(shí)比 較飽和，是否可行還

9、應(yīng)認(rèn)真探索； 本著對(duì)公司體制的熟悉了解， 甲供材料公司一 直管理不是太好并且沒(méi)有專門的庫(kù)房、 人員編制太少， 建議不采用甲供， 但應(yīng)對(duì) 影響工程造價(jià)比較大的幾大主材和用量比較大、 造價(jià)較高的材料設(shè)備建議按集團(tuán) 型材或電梯做戰(zhàn)略招標(biāo)的形式對(duì)相關(guān)的大廠家簽訂框架戰(zhàn)略協(xié)議， 也能達(dá)到節(jié)約 成本的目的；工程材料是工程的重要組成部分，但是為了更好有效的控制成本， 對(duì)我們使用較多且影響造價(jià)較大的材料盡量采用戰(zhàn)略招標(biāo)的形式確定價(jià)格； 一年 施工面積幾十萬(wàn)平方米， 所用的材料基本上全部都是核價(jià)， 造成我們的材料價(jià)格 比較偏高， 導(dǎo)致成本有較大的提高。 建議針對(duì)我們用得比較多的材料 （不管是甲 供還是核價(jià)）且影

10、響造價(jià)比較大的，盡量多做材料的戰(zhàn)略招標(biāo)（比如：保溫、外 墻漆、屋面瓦、外墻面磚或文化石、防水、配電箱、鋼材、商品砼、電線、電纜、 管材、防火防盜門、門窗的玻璃、五金件以及裝飾工程部分的廚衛(wèi)潔具、園林工 程的苗木儲(chǔ)備或主要的苗木作戰(zhàn)略招標(biāo)等） ，也能達(dá)到有效的控制成本；三、從工程的建造標(biāo)準(zhǔn)看：我司的建造標(biāo)準(zhǔn)還比較規(guī)范， 但從重慶公司的各 個(gè)項(xiàng)目的構(gòu)造做法進(jìn)行對(duì)比分析， 發(fā)現(xiàn)存在較大的差異性， 在做法上標(biāo)準(zhǔn)很多不 統(tǒng)一，就以廚房和衛(wèi)生間的做法為例： 防水所用的規(guī)格型號(hào)就不一致， 太陽(yáng)海岸 的地面防水是1.2厚“ JS-I型，陽(yáng)光小鎮(zhèn)1.2mm厚JS II型，觀瀾項(xiàng)目JSII型防 水層還沒(méi)有明確厚度

11、，地面的保護(hù)層做法也不統(tǒng)一：太陽(yáng)海岸 10厚1：2.5水泥 砂漿保護(hù)層（僅作地面“ JS-1型防水涂料”施工部分）、陽(yáng)光小鎮(zhèn)項(xiàng)目10mm厚 1 ：2.5 水泥砂漿保護(hù)層 （地面防水涂膜范圍部分作保護(hù)層， 墻體上翻防水涂膜范 圍部分不作保護(hù)層） ，觀瀾項(xiàng)目寫得很不清楚： 20mm 厚 1：2.5水泥砂漿找平層， 這對(duì)工程的造價(jià)影響是比較大；就此部分造價(jià)差異按建筑面積 1 個(gè)平方米約 1 元左右 。還有本項(xiàng)目構(gòu)造做法經(jīng)常與本工程實(shí)際圖紙存在不一致的，對(duì)構(gòu)造做 法描述模糊或找不到對(duì)應(yīng)部位， 相關(guān)部門人員和領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此構(gòu)造做法， 造成包干價(jià) 計(jì)算的準(zhǔn)確性很難把控； 總之從目前工程招投標(biāo)的情況看， 因?yàn)闃?gòu)造

12、做法表述不 清或模糊造成招標(biāo)失敗的工程比較多的。 因此建議集團(tuán)相關(guān)對(duì)口部門和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 高度重視公司的各個(gè)區(qū)域所報(bào)的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法并認(rèn)真結(jié)合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 對(duì)構(gòu)造做法的梳理和討論并進(jìn)行嚴(yán)格審核， 形成一個(gè)完全準(zhǔn)確且適合公司要求的 做法標(biāo)準(zhǔn)；從建筑的其他品牌檔次配置上與公司品牌相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)基本上相近；四、從工程的前期產(chǎn)品定位和方案設(shè)計(jì)控制方面： 我司的前期產(chǎn)品定位和方 案的確定時(shí)間較短， 資料準(zhǔn)備很不充分， 甚至有的工程地勘都沒(méi)有做， 都在做方 案設(shè)計(jì)，后來(lái)因地勘資料與施工圖設(shè)計(jì)的要求不符， 而對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的不斷調(diào)整， 造成工程成本增加和工期的延長(zhǎng)；沒(méi)有一個(gè)完整的且標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)流程， 很多只是形式上

13、的， 浪費(fèi)時(shí)間較多且達(dá) 不到理想的效果； 每個(gè)階段在上會(huì)時(shí)沒(méi)有一個(gè)完整的思路， 經(jīng)常有時(shí)在方案評(píng)審 階段還在討論產(chǎn)品定位方面的調(diào)整，工作效率比較低；因此針對(duì)此類工作在前期還是應(yīng)按工程開發(fā)正常進(jìn)程進(jìn)行辦理， 每一個(gè)階段 應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)研究分析充分論證后方可進(jìn)行， 各個(gè)方案的討論都要保證效果好， 成 本低為原則進(jìn)行， 不能違背工程正常開發(fā)的規(guī)律， 否則是達(dá)到真正的控制成本的 目的，反而還浪費(fèi)更多的成本；設(shè)計(jì)限額的控制目前沒(méi)有相關(guān)部門對(duì)其進(jìn)行完全核實(shí)， 只是對(duì)招標(biāo)工程部分 的指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比， 因此為了真正達(dá)到成本控制和對(duì)后期設(shè)計(jì)具有指導(dǎo)意義， 請(qǐng)?jiān)?工程結(jié)算完畢后由地產(chǎn)成本部對(duì)此部分指標(biāo)進(jìn)行核實(shí)；五、工程

14、施工完畢后的點(diǎn)評(píng)方面：針對(duì)目前部分工程施工完畢的點(diǎn)評(píng)工作， 若確實(shí)因施工單位原因造成部分工程質(zhì)量做得不好， 未按施工圖要求施工的進(jìn)行 點(diǎn)評(píng)需要整改外， 不要因?yàn)椴糠诸I(lǐng)導(dǎo)的喜好而進(jìn)行整改， 近年因?yàn)檫@方面的原因 造成成本增加的不少。 因此建議針對(duì)園林示范區(qū)、 樣板房、 銷售大廳等需樣板點(diǎn) 評(píng)的工程， 請(qǐng)?jiān)谑┕で皩?duì)方案的不斷討論和仔細(xì)讀圖、 完全了解設(shè)計(jì)意圖后并對(duì) 施工單位進(jìn)行徹底技術(shù)和管理交底后方可進(jìn)行施工，而不是施工后整改。六、從公司現(xiàn)目前目標(biāo)成本管理體系不很健全，沒(méi)有一個(gè)固定的業(yè)務(wù)流程， 均以聯(lián)系函在執(zhí)行審簽， 本來(lái)聯(lián)系函上審文件根本是不能保留痕跡的， 具體是誰(shuí) 修改的無(wú)法體現(xiàn)。 到目前為止

15、每個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本具體執(zhí)行的哪一個(gè)版本， 有的 地產(chǎn)公司自己都不明確，更不用說(shuō)進(jìn)行怎么控制；因此要做到有效的控制成本， 讓控制和編制目標(biāo)成本做到有序的開展， 必須要求業(yè)務(wù)部門以最短的時(shí)間梳理目 標(biāo)成本編制及審核的業(yè)務(wù)審批流程； 且目標(biāo)成本的模板組成不規(guī)范， 比較粗， 很 多費(fèi)用未在明細(xì)中列出（特別是甲供材料費(fèi)和檢測(cè)費(fèi)等） ，很多工程在招標(biāo)時(shí)根 本無(wú)法分出來(lái)， 感覺(jué)每次招標(biāo)未超目標(biāo)成本， 但在工程項(xiàng)目結(jié)算的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)超 目標(biāo)成本的較多， 因此建議梳理一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的模板， 達(dá)到具有操作性和可控性， 盡 量將目標(biāo)成本中建安部分的明細(xì)盡量列全， 不要未列全就以一個(gè)估算金額進(jìn)行填 寫。七、從工程的現(xiàn)場(chǎng)管理方

16、面，其實(shí)我司的管理制度是比較健全的， 但地產(chǎn)公 司的相關(guān)人員在執(zhí)行的過(guò)程中存在比較大的問(wèn)題， 比如針對(duì)所有的工程變更實(shí)施 前要會(huì)簽且開會(huì)議進(jìn)行評(píng)估， 其實(shí)那會(huì)議完全是走形式， 根本沒(méi)有達(dá)到效果， 建 議對(duì)金額大的變更 （具體應(yīng)以地產(chǎn)公司的權(quán)責(zé)進(jìn)行調(diào)整） 方可開會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行評(píng) 估，不要一天只做一些形式化的東西， 既浪費(fèi)時(shí)間又達(dá)不到效果； 對(duì)于變更實(shí)施 完畢后對(duì)變更單的核查， 如果按我司規(guī)定的制度嚴(yán)格執(zhí)行的話， 確實(shí)對(duì)成本管理 控制很好的， 但我們地產(chǎn)公司經(jīng)常很多都是核查滯后， 很多工程竣工了都還沒(méi)有 進(jìn)行核查， 然后就直接進(jìn)行補(bǔ)簽字； 收方簽證名義上要求三人參加， 實(shí)際上有些 收方單并沒(méi)有按這要

17、求執(zhí)行， 部分收方資料都經(jīng)不起推敲。 工程的進(jìn)度款審核很 多都沒(méi)有嚴(yán)格按合同約定的付款辦法執(zhí)行， 制度寫得很清楚如何認(rèn)真審， 但實(shí)際 上全部就是為了完成任務(wù)， 有的工程款還出現(xiàn)超付現(xiàn)象， 甚至有的出現(xiàn)重復(fù)支付 的情況，總之我們公司的成本管理制度確實(shí)寫得比較好， 主要是執(zhí)行力確實(shí)有待 提高，希望相關(guān)職能部們加大檢查和監(jiān)督力度；八、針對(duì)公司基礎(chǔ)工作的內(nèi)部管理方面：制度編制比較全面， 但執(zhí)行力也同 樣比較低。 比如我們的招標(biāo)文件及合同資料的審核， 地產(chǎn)公司部分領(lǐng)導(dǎo)從來(lái)都不 認(rèn)真審核， 到了集團(tuán)都發(fā)現(xiàn)一大堆問(wèn)題， 這樣既耽誤了工程進(jìn)度時(shí)間且效率也比 較低下，經(jīng)常還簽一些補(bǔ)充協(xié)議， 這給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)浪費(fèi)時(shí)間成本， 建議對(duì)審核過(guò)程 中發(fā)現(xiàn)的重大條款出現(xiàn)錯(cuò)誤 （具體以網(wǎng)上批示內(nèi)容為準(zhǔn)） 直接對(duì)審核相關(guān)人員進(jìn) 行通報(bào)批