系統(tǒng)性的綜合整治——淺談某老舊小區(qū)綜合改造設(shè)計(jì)

1、.系統(tǒng)性的綜合整治淺談某老舊小區(qū)綜合改造設(shè)計(jì)顧鋒上海市房屋建筑設(shè)計(jì)院有限公司200062摘要： 隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快， 在各個(gè)城市中于上個(gè)世紀(jì)六、 七十年代甚至更早的在五十年代之前建設(shè)的房屋， 由于受到當(dāng)時(shí)、 當(dāng)?shù)靥囟ǖ慕ㄖ夹g(shù)、 經(jīng)濟(jì)條件及使用特點(diǎn)等的制約，原有老舊小區(qū)各種配套設(shè)施的老舊與短缺在如今日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件及逐漸增長(zhǎng)的使用需求的矛盾日益激烈。 2016 年 2 月 6 日中共中央國(guó)務(wù)院印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見中明確指出： “有序?qū)嵤┏鞘行扪a(bǔ)和有機(jī)更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂、歷史文化遺產(chǎn)損毀等問(wèn)題，促進(jìn)建筑物、街道立面、天際線、色彩和環(huán)境更

2、加協(xié)調(diào)、優(yōu)美。 ”本文以某老舊小區(qū)的系統(tǒng)性的綜合整治設(shè)計(jì)的兩個(gè)方面：建筑單體、室外環(huán)境及配套設(shè)施為例來(lái)進(jìn)行分析，希望對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員有借鑒意義。關(guān)鍵詞： 老舊小區(qū)；綜合整治；環(huán)境提升1、 建筑單體改造1.1、建筑單體現(xiàn)狀踏勘及問(wèn)題匯總本小區(qū)建成于上世紀(jì)八十年代， 共有 32 幢多層住宅， 小區(qū)內(nèi)原住戶為 1356 戶，建筑面積約為 91000 平方米，本小區(qū)在 0810 年先后做過(guò)屋面“平改坡” 、 “二次供水”及廚房廢水管外移、 “光明工程”等單項(xiàng)改造工程。經(jīng)設(shè)計(jì)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘后歸納該小區(qū)建筑單體的問(wèn)題主要集中在以下幾個(gè)方面（同時(shí)該小區(qū)所存在的問(wèn)題亦是該類小區(qū)的普遍問(wèn)題）：（ 1）、屋面原

3、有“平改坡”工程中屋面瓦經(jīng)過(guò)多年使用，有不同程度的脆化、開裂及翹曲等損壞情況； 瓦屋面下部毛板有破損， 局部瓦損壞漏水處的毛板由于受雨水侵蝕，損壞尤為嚴(yán)重；原有鋼結(jié)構(gòu)屋架銹蝕，局部少數(shù)鋼構(gòu)架銹蝕嚴(yán)重；屋面防水層老化，經(jīng)走訪頂層住戶及借閱物業(yè)維修資料， 發(fā)現(xiàn)多數(shù)屋頂均存在滲漏現(xiàn)象； 少數(shù)頂層住戶私自在坡屋面內(nèi)堆放雜物，增加火災(zāi)安全隱患。（ 2）、外墻面及底層天井外墻面原為涂料飾面，經(jīng)過(guò)多年使用后部分墻面涂料發(fā)生開裂、空鼓現(xiàn)象， 顏色普遍被風(fēng)雨侵蝕后已變得陳舊； 局部外墻有滲水現(xiàn)象； 原建筑外窗為鋼窗框，普通單層玻璃外窗， 窗框均已遭銹蝕， 五金件缺失及局部玻璃破損； 原屋頂雨水管及空調(diào)滴水管均有

4、不同程度的老化， 局部空調(diào)支架銹蝕； 建筑南側(cè)陽(yáng)臺(tái)處均有居民自己安裝的外挑鋼制晾衣桿，有極大安全隱患。（ 3）、底層單元入口整體形象較差，單元入戶門局部銹蝕，門禁系統(tǒng)不完善；底層出入口處臺(tái)階及坡道面層脫落，部分無(wú)障礙坡道欄桿損壞；樓棟標(biāo)識(shí)遺失或損壞；樓層標(biāo)識(shí)缺失；樓道內(nèi)粉刷層破損， 起殼；樓道內(nèi)樓梯欄桿及扶手油漆脫落； 管線布置雜亂；個(gè)別樓道公燈缺失；局部樓層居民雜物堆積。1.2、建筑單體改造與立面提升（ 1）、對(duì)原有屋面進(jìn)行“坡改坡”工程，拆除現(xiàn)有屋面瓦及毛板，替換原有銹蝕的鋼構(gòu)架后重新油漆， 新做屋面防水層， 重新鋪設(shè)瀝青玻纖瓦。 坡屋面鋼構(gòu)架與原有屋面避雷系統(tǒng)相連接。對(duì)原有坡屋面下的防水

5、層進(jìn)行翻修，屋面水箱及女兒墻1.8 米范圍內(nèi)新做防水層，清除原有坡屋面內(nèi)雜物。 對(duì)局部陽(yáng)臺(tái)處等外露平屋面， 鏟除其飾面層至基層后， 新做防水層及上部飾面層。通過(guò)對(duì)屋面的修繕，改善屋頂滲漏情況及消除原有火災(zāi)安全隱患。（ 2）、對(duì)原有外墻的疏松飾面層鏟除，清除表面浮灰，對(duì)原有空鼓墻面需鏟除至基層，水泥砂漿找平（僅空鼓墻面） ，滿墻膩?zhàn)优?，外涂外墻防輻射隔熱涂料，一底兩度。結(jié)合建筑立面細(xì)化設(shè)計(jì)， 合理利用立面顏色、 材質(zhì)的對(duì)比， 局部增設(shè) EPS裝飾線條及窗套等建筑;.構(gòu)配件， 增強(qiáng)建筑細(xì)部美感，提升建筑物的立面風(fēng)格。公共部位的外窗更換為塑鋼中空玻璃窗，增強(qiáng)節(jié)能與保溫性能；更換原有屋面雨水管及空調(diào)

6、滴水管為防紫外線的U-PVC管；對(duì)原有空調(diào)支架仔細(xì)排查，針對(duì)存在松動(dòng)、 搖晃等安全隱患的支架應(yīng)予以更換，其余銹蝕的支架均應(yīng)采用相同顏色的油漆一底兩度；針對(duì)南側(cè)陽(yáng)臺(tái)處外挑鋼制晾衣桿建議拆除，改善建筑立面形象，同時(shí)，在小區(qū)底層適宜位置增設(shè)室外公共晾曬點(diǎn)及不銹鋼晾衣桿，解決晾曬問(wèn)題。（ 3）、對(duì)原底層單元入戶臺(tái)階及坡道整修，原有損壞的無(wú)障礙坡道欄桿更換，單元入戶門除銹之后重新油漆，一底兩度。 單元入戶門處增設(shè)感應(yīng)、節(jié)能型 LED公燈，增設(shè)樓棟標(biāo)識(shí)。原公共樓道內(nèi)墻面、頂面采用涂料粉刷，一底兩度；樓梯扶手、欄桿重新油漆，一底兩度。原有墻面雜亂管線，采用PVC線槽整理；在每個(gè)樓層部分增設(shè)夜間發(fā)光的樓層標(biāo)識(shí)

7、；清除原有公共樓道內(nèi)垃圾，消除火災(zāi)疏散安全隱患，改善公共樓道內(nèi)環(huán)境。2、 室外環(huán)境及配套設(shè)施改造2.1、室外環(huán)境及配套設(shè)施現(xiàn)狀踏勘及問(wèn)題匯總（ 1）、小區(qū)出入口處大門有不同程度的銹蝕，小區(qū)入口處雖已做道閘，但設(shè)施已老舊，入口處未設(shè)人車分流設(shè)施及減速設(shè)施； 小區(qū)圍墻樣式老舊， 部分實(shí)體部位涂料飾面已有開裂、空鼓及粉刷脫落現(xiàn)象， 欄桿部位多處銹蝕； 原有入口處門衛(wèi)房樣式老舊， 外墻涂料飾面開裂、空鼓及粉刷脫落； 小區(qū)原有名稱標(biāo)識(shí)損毀， 入口花壇由于疏于養(yǎng)護(hù)使得草坪缺失， 花卉缺少修剪。（ 2）、小區(qū)道路早在 08 年左右雖已進(jìn)行過(guò)拓寬，但仍較為狹窄，經(jīng)實(shí)際測(cè)量后發(fā)現(xiàn)主干道僅為 4.8 米，次干道僅

8、為 3.5 米左右，對(duì)于車行極為不便，也不利于消防車的通行。小區(qū)道路為水泥路面， 局部道路路面損壞； 原有嵌草磚停車位的劃線磨損，嵌草磚損毀； 道路立緣石損壞，個(gè)別道路窨井蓋損壞； 道路指向標(biāo)識(shí)缺失。 隨著人民生活水平日益提升， 小區(qū)居民對(duì)于停車位的需求大大增加，在設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)就有居民反映小區(qū)內(nèi)車位短缺，造成矛盾日益激化，因此需對(duì)現(xiàn)有停車位進(jìn)行梳理，盡量多增加停車位數(shù)量，滿足居民使用要求。小區(qū)內(nèi)原有非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、水泵房及配電房等配套設(shè)施外立面粉刷脫落，垃圾房外地面較臟，缺少?zèng)_洗及排水設(shè)施，由此滋生的蚊蠅較多，建筑垃圾隨意堆放。（ 3）、小區(qū)內(nèi)原有休閑廣場(chǎng)的硬質(zhì)鋪裝局部有損毀，廣場(chǎng)排水組織不暢，

9、造成廣場(chǎng)地面積水嚴(yán)重， 休閑廣場(chǎng)使用率較低；原有小區(qū)內(nèi)景觀花架、休閑座椅以及健身設(shè)施等均有不同程度的損壞和油漆脫落；由于物業(yè)管理人員疏于管理， 使得原小區(qū)內(nèi)綠化主要存在以下問(wèn)題：、喬木品種較為單一。原小區(qū)內(nèi)以香樟為主、輔以銀杏及廣玉蘭等喬木，長(zhǎng)勢(shì)較好但缺少修剪，尤其在底層靠近建筑外墻處， 影響低層住戶的采光及通風(fēng)等。喬木的常綠落葉比較小，冬季缺少綠色植物景觀；、開花灌木較少。原小區(qū)內(nèi)灌木以大葉黃楊為主，局部有山茶、紅花檵木及南天竹等。大葉黃楊綠籬有大面積缺失，花灌木較少，花期較短， 同時(shí)常綠灌木較少， 不能做到四季有景可觀； 、地被植物大面積缺失。原小區(qū)內(nèi)地被植物以闊葉麥冬為主，局部有黑麥草作

10、為草坪，但是由于疏于管理，以致于草坪缺失，黃土朝天，既不美觀也不利于小區(qū)環(huán)境的提升。2.2、室外環(huán)境綜合改造（ 1）、對(duì)原有門衛(wèi)房、 圍墻實(shí)體部分及門柱等部分外飾面鏟除至基層，依據(jù)小區(qū)建筑單體顏色新做涂料外飾面，門柱部分可選貼文化石材外飾面，新做小區(qū)名稱LOGO標(biāo)識(shí)，提升小區(qū)品質(zhì)； 大門及圍墻欄桿重新油漆、修繕原有道閘，增設(shè)地面減速帶及指示標(biāo)識(shí)，修繕原有小區(qū)入口處的花壇，補(bǔ)種開花植物山茶、杜鵑及紫薇等。（ 2）、梳理原有小區(qū)路網(wǎng)， 在有條件處適當(dāng)拓寬道路寬度， 改造主要依據(jù)主干道滿足消防車及救護(hù)車通行， 次干道滿足救護(hù)車通行， 三級(jí)道路主要為普通小轎車可達(dá)的原則。 道路路面改為瀝青混凝土路面，

11、 修復(fù)原有破損的植草磚停車位， 原道路立緣石更換， 增加平緣石，補(bǔ)齊道路遺失的窨井蓋， 路面重新劃線， 梳理機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量， 單元入口處新增非機(jī)動(dòng)車;.臨時(shí)停車位，方便居民臨時(shí)停放使用。原有非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、水泵房、 配電房及垃圾房外墻飾面鏟除， 新做涂料外飾面，非機(jī)動(dòng)車庫(kù)入口處設(shè)置門禁系統(tǒng)，內(nèi)增投幣式充電設(shè)施，同時(shí)設(shè)置簡(jiǎn)易噴淋設(shè)施， 保證消防安全， 垃圾房門更換為腳踏開啟自閉式不銹鋼門，垃圾房外四周設(shè)置沖洗龍頭及軟管，地面增設(shè)排水溝，在小區(qū)適當(dāng)位置增設(shè)建筑垃圾收集點(diǎn)，保證小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。（ 3）、對(duì)小區(qū)內(nèi)原有休閑廣場(chǎng)地面鋪裝進(jìn)行修繕，組織廣場(chǎng)排水坡度，檢修原有小區(qū)內(nèi)景觀花架、休閑座椅及健身設(shè)施，重新油漆，一底兩度。對(duì)原有小區(qū)內(nèi)綠化進(jìn)行梳理，對(duì)影響底層住戶的喬木進(jìn)行修剪，在空曠草地處新增常綠喬木如雪松、大葉女貞及黑松等。新增桂花、櫻花、臘梅等開花植物，原高大喬木下部新增喜陰植物如八角金盤、灑金桃葉珊瑚、闊葉十大功勞等植物。針對(duì)大面積缺失的地被植物采用矮生百慕大與野生黑麥草混播，局部補(bǔ)種紅花酢醬草及蔥蘭等地被開花植物，豐富植物景觀層次，為居民提供一個(gè)景觀化的居住環(huán)境。3、結(jié)語(yǔ)老舊小區(qū)的綜合改造離不開居委會(huì)、業(yè)委會(huì)及街道等的大力支持，同時(shí)也更需要居民的積極配合方能實(shí)施，只有通過(guò)系統(tǒng)性的綜合整治才