20130101貴繩地產(chǎn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)理念及要點(diǎn)說(shuō)明

1、貴繩地產(chǎn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)理念及要點(diǎn)說(shuō)明遵義市貴繩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2013年01月01日第一、 項(xiàng)目概況及周邊條件一、 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于遵義市中心區(qū)南部，北與老城片區(qū)隔山相望，東與萬(wàn)里路片區(qū)比鄰，南面、西面與海爾大道、桃溪寺片區(qū)近鄰，空間距離僅2Km，區(qū)位優(yōu)越。項(xiàng)目區(qū)位圖：二、 用地范圍(看紅線圖)三、 建筑規(guī)模本項(xiàng)目占地面積1158畝，容積率3.5，建筑面積260萬(wàn)M2左右。四、 地塊條件1、 地塊周邊條件：1.1東至：聯(lián)通遵義南部大動(dòng)脈海爾大道，規(guī)劃為區(qū)域內(nèi)主干道；道路以東為遵義電廠用地，目前未開(kāi)始建設(shè)。1.2南至：規(guī)劃為區(qū)域內(nèi)主干道，聯(lián)通南部新城片區(qū)并至遵義縣（未來(lái)的遵義市南白

2、區(qū)）；至洛江江岸。1.3西至：規(guī)劃為區(qū)域內(nèi)主干道。1.4北至：規(guī)劃為區(qū)域內(nèi)主干道；以北為紅花崗公園。南側(cè)東側(cè)北側(cè)西側(cè)2、 地塊內(nèi)部條件：地塊高程在810-900米之間，絕大部分用地在840-845米之間，地塊西北面高程較大，達(dá)到900米高，中部（工業(yè)廠房用地）較為平坦，相對(duì)高程在10米以內(nèi)，整個(gè)地塊的高程向南部以及西北部逐漸升高。西北部主要為廠區(qū)的職工居住用地及少量的村民住宅用地。3、 道路交通地塊內(nèi)的交通凌亂缺統(tǒng)一規(guī)劃，與外界的交通存在瓶頸。地塊內(nèi)、地塊與外界的通達(dá)性都較差。3.1為地塊內(nèi)部的現(xiàn)主干道，通往萬(wàn)里路、海爾大道。3.2為地塊內(nèi)部的現(xiàn)次干道，通往海爾大道。3.3為地塊內(nèi)部的現(xiàn)次干道

3、，通往桃溪寺片區(qū)。2314、 周邊區(qū)域環(huán)境及設(shè)施項(xiàng)目地塊本身為貴繩集團(tuán)的生產(chǎn)廠房和生活配套區(qū)域，人口比較集中。本項(xiàng)目位于遵義南部新城與老城之間的結(jié)合部，與遵義南部新城僅僅一江（洛江）之隔。東向?yàn)樽窳x電廠廠區(qū)；西向與老城僅一山之隔；南向是遵義南部新城；北向是繁華的遵義老城商業(yè)地帶，緊挨萬(wàn)里路中天萬(wàn)里湘江星力商業(yè)和老城丁字口商圈商業(yè)（重慶百貨、國(guó)貿(mào)百貨），三星及經(jīng)濟(jì)型酒店較多。星力百貨第二、 設(shè)計(jì)理念一、 遵義名片、黔北明珠、貴州精神文化高地黔北首席城市綜合體l 商業(yè)中心：遵義頂級(jí)商業(yè)中心（新商圈）l 文化創(chuàng)意區(qū)：遵義主題文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)l 濱江商業(yè)休閑帶：遵義濱江外灘休閑商業(yè)街區(qū)l 遵義地標(biāo)：標(biāo)

4、志性建筑群l 南城與老城連接核心樞紐：遵義南城核心交通樞紐和要道l 形象關(guān)鍵詞：外灘、人文、頂級(jí)、地標(biāo)、潮流、格調(diào)、品味、樞紐黔北新名片、遵義副中心l 黔北新名片：將洛江河畔打造為與會(huì)址齊肩的休閑旅游目的地，以此為基點(diǎn)，集成旅游中轉(zhuǎn)功能，打造遵義城市客廳及旅游集散中心。l 遵義副中心：保留地塊歷史文化及天然資源精髓，承接區(qū)域城市功能，打造集商務(wù)、休閑、居住三位一體，超越廣珠商圈的主城副中心。觀光在會(huì)址、休閑在外灘l 極具特色的城市客廳，比肩遵義會(huì)址，l 是未來(lái)遵義觀光游客的必到之地。二、 項(xiàng)目形象定位文化搭臺(tái)，引擎撬動(dòng)，城市運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)板塊價(jià)值引爆！l 延續(xù)鋼繩廠歷史，打造企業(yè)文化展示窗口。 l

5、 深挖板塊自然、歷史、文化資源，化腐朽為神奇！ l 城市運(yùn)營(yíng)、承接區(qū)域價(jià)值，打造核心引擎！ 第三、 設(shè)計(jì)要點(diǎn)及思路一、 項(xiàng)目核心點(diǎn)、線、面、立體的規(guī)劃思路及布局1、 點(diǎn)的規(guī)劃1.1 五個(gè)入口（項(xiàng)目地塊入戶大門）1.1.1 一號(hào)入口，規(guī)劃中入口，北接遵義老城中心，未來(lái)將會(huì)吸引更多老城人流量進(jìn)入項(xiàng)目，這是地塊交通的未來(lái)主要入口。因本入口規(guī)劃為穿山隧道，因此，隧道接入項(xiàng)目部分需要充分考慮合理布局。該入口在項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)。1.1.2 二號(hào)入口，南接遵義南部新城，未來(lái)將直接吸引南部新城及項(xiàng)目南邊毗鄰項(xiàng)目的居住人口進(jìn)入項(xiàng)目，這是地塊交通的主要入口。因本入口已建成橋連接洛江兩岸，從大橋進(jìn)入項(xiàng)目后的連接點(diǎn)需要

6、考慮項(xiàng)目的標(biāo)志性形象或建筑、往主干道兩端分流車流和人流進(jìn)入洛江商業(yè)休閑帶的兩個(gè)功能性問(wèn)題。該入口在項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)。1.1.3 三號(hào)入口，現(xiàn)成道路，西接桃溪寺片區(qū)，未來(lái)將直接吸引遵義老城、桃溪寺片區(qū)居住人口進(jìn)入項(xiàng)目，這是地塊交通的次要入口。該入口在項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)。1.1.4 四號(hào)入口，現(xiàn)成道路，東接海爾大道片區(qū)，直接吸引東邊毗鄰項(xiàng)目居住人口進(jìn)入項(xiàng)目，因?yàn)樵撊肟诓辉陧?xiàng)目紅線范圍內(nèi)，所以只能借助這個(gè)入口規(guī)劃好紅線邊界的交通動(dòng)線。1.1.5 五號(hào)入口，現(xiàn)成道路，東北向，連接萬(wàn)里路片區(qū)、外環(huán)路片區(qū)、電廠地塊，也將是項(xiàng)目的主要入口，需要重點(diǎn)借助該入口。該入口不在項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)，所以只能借助這個(gè)入口規(guī)劃好紅

7、線邊界的交通動(dòng)線。如下圖示：423151.2 一個(gè)核心商圈（商業(yè)中心）1.2.1 商圈定于此點(diǎn)，考慮如下：一居于項(xiàng)目地塊比較中心的位置，以此為核心商圈，容易將商業(yè)價(jià)值、功能輻射項(xiàng)目地塊東西南北四向；二離可以舊翻新修建成文化創(chuàng)意街區(qū)的老廠房很近，容易借助這兩個(gè)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行資源互補(bǔ)，合理利用和發(fā)揮最大的商業(yè)人流量和商業(yè)價(jià)值；三可以將此規(guī)劃為十字交通要道及黃金地段。1.2.2 將此處設(shè)計(jì)成遵義的地標(biāo)性建筑或群，包括寫字樓、商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店、公寓。建議：一合理利用十字路的地下空間，設(shè)計(jì)成地下商業(yè)、交通樞紐、停車場(chǎng)；二寫字樓坐落在主干道東邊，緊靠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，利用寫字樓的上班一族人流

8、量，帶動(dòng)創(chuàng)意額街區(qū)的餐飲、休閑商業(yè)；三商業(yè)中心內(nèi)部要有中庭。提醒：商圈主干道東向緊挨電廠地塊紅線，本項(xiàng)目紅線內(nèi)扣除退讓距離后，要評(píng)估是否足夠建設(shè)和布置建筑物。如下圖示：商圈1.3 一個(gè)核心文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)（文化中心）1.3.1 在二分廠的廠址上進(jìn)行選擇、翻新、改造，北靠貨運(yùn)鐵路和八七廠中學(xué)。注意屋頂?shù)母脑旌陀欣臻g利用。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)以雕塑文化為主題，增加雕塑小品。1.3.2 鐵路軌道保留部分，其中一段建設(shè)成可運(yùn)營(yíng)的有軌電車（作為文化創(chuàng)意區(qū)的亮點(diǎn)），保留鐵路元素，同時(shí)對(duì)現(xiàn)存蒸汽機(jī)車進(jìn)行翻新，作為項(xiàng)目的旅游亮點(diǎn)。1.3.3 緊靠八七廠中學(xué)的現(xiàn)有馬路改造成臨街商業(yè)（合理利用八七中學(xué)的學(xué)生、教師資源）

9、，臨街商業(yè)南邊則是沿鐵路軌道的商業(yè)步行街，聯(lián)通商圈中心和文化創(chuàng)意園區(qū)，同時(shí)又合理利用鐵路軌道資源。1.3.4 文化創(chuàng)意園區(qū)主要規(guī)劃為創(chuàng)意/現(xiàn)代辦公、新概念/主題餐飲、咖啡館、酒吧聚集區(qū)（升級(jí)遵義現(xiàn)有酒吧文化）、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、文化產(chǎn)業(yè)等。1.3.5 可以在此規(guī)劃一個(gè)文化中心廣場(chǎng)，作為本項(xiàng)目的中心廣場(chǎng)，成為市民中心。文化中心廣場(chǎng)可考慮設(shè)置成地下停車場(chǎng)?？梢钥紤]將八七廠的煙囪移植到此，并改造成溫度計(jì)。1.3.6 現(xiàn)有車隊(duì)所處地塊的山頂舊風(fēng)格建筑如果需要保留，建議等比例移植到該區(qū)內(nèi)。如下圖示：創(chuàng)意區(qū)該區(qū)所處實(shí)際屬性圖：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)車隊(duì)所處地塊的舊建筑風(fēng)格：1.4 一個(gè)核心濱江商業(yè)休閑區(qū)（休閑地帶）1.4

10、.1 承載功能：一以美麗洛江為主題，構(gòu)建沿河休閑商業(yè)長(zhǎng)廊地帶；二沿河步行路（黔北情侶路，休閑功能），合理改造和利用現(xiàn)有河岸護(hù)堤，移植精美樹(shù)種（如櫻花）；三吸引本地潮流/商務(wù)人士、南部新城居民聚集于此。1.4.2 沿河全為景觀步行路，不通車，因此，考慮將車行動(dòng)線從東欣橋進(jìn)入本項(xiàng)目后，分流進(jìn)入以橋?yàn)闁|、西兩向的地下單行道（合理利用地上建筑的地下停車場(chǎng)劃出車行道），人流量通過(guò)電梯直達(dá)地上。1.4.3 洛江下游水面，考慮利用成水上樂(lè)園，作為水上娛樂(lè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（后期）。如下圖示：往西濱江帶1.5 一個(gè)核心公共中心-文化廣場(chǎng)（在文化創(chuàng)意區(qū)中已經(jīng)有了說(shuō)明，不再重復(fù)）創(chuàng)意區(qū)1.6 多個(gè)核心住宅區(qū)（中高端住宅）1

11、.6.1 在上述幾個(gè)核心點(diǎn)之外的地塊，完整、合理的將剩余地塊規(guī)劃成住宅用地，可以提高土地的利用率和規(guī)劃率，便于形成商業(yè)與住宅緊密交錯(cuò)但是又相對(duì)獨(dú)立的空間。1.6.2 合理利用北端住宅區(qū)的山脈景觀資源。1.6.3 住宅區(qū)內(nèi)的道路需要統(tǒng)一、合理規(guī)劃。住宅區(qū)住宅區(qū)1.7 高端別墅區(qū)1.7.1 車隊(duì)所處地塊上規(guī)劃為高端別墅。以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅為主。別墅區(qū)2、 線的規(guī)劃2.1 兩條主干道及臨街商業(yè)線一號(hào)主干道目前為半成形道路，待隧道建成則成為完整道路。以該主干道形成臨街商業(yè)街。2.2.2 二號(hào)主干道可以調(diào)整規(guī)劃，并形成臨街商業(yè)街。212.2 次干道及臨街商業(yè)線需要合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)。212.3 一條商業(yè)步行街

12、線緊靠八七廠中學(xué)的現(xiàn)有馬路改造成臨街商業(yè)（合理利用八七中學(xué)的學(xué)生、教師資源），臨街商業(yè)南邊則是沿鐵路軌道的商業(yè)步行街，聯(lián)通商圈中心和文化創(chuàng)意園區(qū)，同時(shí)又合理利用鐵路軌道資源。創(chuàng)意區(qū)2.4 一條濱江商業(yè)休閑線前面已闡述。濱江帶2.5 一條步行路至濱江前面已闡述。濱3、 面的規(guī)劃3.1 處理好住宅居住區(qū)的規(guī)劃面，提高和合理利用住宅地塊的利用率。3.2 配套設(shè)施的人群覆蓋面。3.3 商業(yè)中心的覆蓋面是全市消費(fèi)人群。4、 立體規(guī)劃4.1天際線。圍繞核心區(qū)域，處理好天際線。5、 景觀規(guī)劃（需要注重以下幾個(gè)片區(qū)的景觀規(guī)劃和設(shè)計(jì)）5.1洛江濱江景觀5.2文化創(chuàng)意區(qū)、中心廣場(chǎng)5.3項(xiàng)目主、次入口5.4車隊(duì)地塊

13、5.5沿山休閑景觀5.6主、次干道，及住宅區(qū)景觀6、 配套功能考慮6.1 停車位規(guī)劃。要考慮足夠的車位，并且滿足商業(yè)中心、文化創(chuàng)意區(qū)、濱江商業(yè)休閑帶的停車規(guī)劃。6.2 社區(qū)公共中心、菜市場(chǎng)。6.3 原有醫(yī)院、學(xué)校不整體拆遷，僅部分涉及拆除。6.4 未來(lái)商業(yè)中心可能成為南部和老城的交通樞紐，超前規(guī)劃功能。二、 分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏及布局1、 一期（30萬(wàn)M2）開(kāi)發(fā)地塊及范圍1.1 圍繞主干道兩側(cè)的地塊開(kāi)發(fā)住宅。修建樣板房實(shí)景展示。1.2 在東欣橋一側(cè)修建售樓處及沿江部分休閑商業(yè)景觀帶。其中售樓處可以設(shè)計(jì)成永久性的商業(yè)物業(yè)。一期2、 二期開(kāi)發(fā)地塊及范圍2.1 文化創(chuàng)意區(qū)。通過(guò)文化創(chuàng)意區(qū)的建成帶動(dòng)地塊的知名

14、度和眼球經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)造地塊的更大價(jià)值和高端屬性。2.2 二期住宅在選點(diǎn)方面需要參考貴繩集團(tuán)廠房搬遷計(jì)劃而確定。3、 三期以后開(kāi)發(fā)地塊及范圍待定。第四、 其它注意事項(xiàng)1、 深入考慮地塊上附著物的拆遷與保留。2、 考慮是否可以利用洛江上游水資源，通過(guò)高差引入社區(qū)成為流動(dòng)水景。3、 主干道公交站布點(diǎn)及風(fēng)格設(shè)計(jì)。4、 地塊高差很大，注意高差的處理及利用。5、 整個(gè)社區(qū)的住宅未必規(guī)劃成統(tǒng)一的建筑和外立面風(fēng)格。第五、 項(xiàng)目用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.1 土地面積：1158畝約771,228平米1.2 土地用途：商業(yè)、住宅類用地1.3 建筑容積率：3.51.4 建筑密度：30%1.5 小區(qū)綠地率：30%2

15、、 設(shè)計(jì)成果要求分類圖紙名稱備注總圖1. 彩色規(guī)劃總平面圖示意性表達(dá)建筑排布及路網(wǎng)2. 功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布圖不同住宅產(chǎn)品、公建等功能分布3. 公共服務(wù)設(shè)施布置分析圖公建、配套位置關(guān)系及規(guī)模4. 豎向設(shè)計(jì)平面和泡面分析圖針對(duì)復(fù)雜地形可選用縱向、橫向、斜向多處5. 區(qū)市內(nèi)政布置示意圖需標(biāo)注用地方為內(nèi)需建設(shè)的主要水、電、氣6. 交通分析圖（包括停車方式示意）強(qiáng)調(diào)小區(qū)與外部交通間的銜接7. 外部空間及景觀分析圖8. 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)示意圖應(yīng)劃分不同分期開(kāi)發(fā)得分地塊的邊界9. 組團(tuán)基本單元分析圖組團(tuán)、鄰里單元示意單體10. 主力戶型選型對(duì)主力戶型需提供帶家具布置的放大平面11. 各類型住宅單體的典型平、立、剖面圖其他12. 工作模型13. 景觀效果14. 效果圖或模型照片3、 方案數(shù)量3.1為表達(dá)設(shè)計(jì)意圖，設(shè)計(jì)單位可根據(jù)實(shí)際情