東南大學(xué)EMBA項目管理房地產(chǎn)項目管理與控制考試卷含答案

1、課程名稱項目管理（房地產(chǎn)項目管理與控制）考試學(xué)期得分適用專業(yè)EMBA考試形式開卷考試時間長度120分鐘(開卷，可攜帶課堂講義等資料)線題目一二三四總分得分批閱人自覺遵守考場1、人們認(rèn)為投資房地產(chǎn)能夠抵御通貨膨脹的不利影響，為什么？ 在市場經(jīng)濟條件下，在眾多的投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)投資吸引著越來越多的投資者。由于房地產(chǎn)投資的物質(zhì)對象是房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)具有供求決定性、位置固定性、形體龐大性、類型多樣性、功能基礎(chǔ)性、投資大量性、保值增值性、相關(guān)影響性、感應(yīng)靈敏性等諸多特點，因此決定了房地產(chǎn)投資擁有相應(yīng)的優(yōu)點及缺點。 保護投資者免遭通貨膨脹損害的投資可稱為一種保值手段。投資者投資時，必須考慮通貨膨脹因素的

2、影響。在一定程度上，房地產(chǎn)能較好規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險:一是從長期看，地價具有增值的趨勢;二是房產(chǎn)作為實業(yè)具有相當(dāng)?shù)目雇ㄘ浥蛎浌δ埽丛牧系葍r格上升了，其價格可以隨之上升;三是房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，一且租戶或公司破產(chǎn)，通常首先賠償所租借的不動產(chǎn)投資者的損失，投資者可以及 時收回房屋重新出租獲取租金，避免像股票投資者那樣的毀滅性損失;四是房地產(chǎn)多用途性，可以尋找新興的景氣的行業(yè)與公司租用這些物業(yè)，取代不景氣的交不起租金的行業(yè)和企業(yè)。姓名紀(jì)律封如考試作弊學(xué)號密此答卷無效2、房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地使用權(quán)的途徑主要有出讓和轉(zhuǎn)讓。但是通常我們少有看到的實例。為什么？n 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的

3、土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。n 通常人們把由土地使用權(quán)出讓而形成的土地市場稱為一級市場，由國家壟斷經(jīng)營；把允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而形成的土地市場成為二級市場。要建立完善的土地市場體系，就需要一級市場和二級市場的融合，只有這樣才能使土地使用權(quán)真正作為商品進行流通，只有這樣才能推動整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。n 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件n （1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件n 我國以立法的形式對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做了規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法第36條規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：n 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利的內(nèi)

4、容；n 按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；n 按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)用地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。n 我國法律允許房地產(chǎn)開發(fā)土地依法轉(zhuǎn)讓，也豐富了開發(fā)土地合理流轉(zhuǎn)的途徑。但在現(xiàn)實市場運作中，很少看到開發(fā)公司通過土地轉(zhuǎn)讓的方式獲取土地，因為由土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定可以看出，土地轉(zhuǎn)讓對受讓方來說有諸多不利。主要表現(xiàn)在：n （1）轉(zhuǎn)讓手續(xù)復(fù)雜n （2）轉(zhuǎn)讓成本過高n （3）轉(zhuǎn)讓過程耗時長3、為什么說房地產(chǎn)市場的市場化程度永遠不會太高？你是如何理解的？4、開發(fā)商投資房地產(chǎn)的目的主要是獲取投資效益。試問