我國(guó)土地用益物權(quán)體系的立法構(gòu)造

1、    我國(guó)土地用益物權(quán)體系的立法構(gòu)造發(fā)布日期：2004-08-02    文章來(lái)源： 互聯(lián)網(wǎng) 摘要：我國(guó)現(xiàn)行的土地用益物權(quán)體系是一種二元結(jié)構(gòu)，土地用益物權(quán)被分為國(guó)有土地用益物權(quán)與集體土地用益物權(quán)。這種二元結(jié)構(gòu)具有很大的弊端，應(yīng)當(dāng)以私法語(yǔ)境中的土地所有權(quán)概念取代土地所有制概念作為土地用益物權(quán)體系的邏輯支點(diǎn)，將現(xiàn)行的土地用益物權(quán)整合為建筑用地使用權(quán)與農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)，同時(shí)增設(shè)派生性土地用益物權(quán)（土地租用權(quán)）與輔助性土地用益物權(quán)（地役權(quán)）。關(guān)鍵詞：用益物權(quán)；土地用益物權(quán)；所有權(quán)；所有制；民法典一、我國(guó)土地用益物權(quán)體系立法構(gòu)造的基本

2、思路我國(guó)現(xiàn)行的土地用益物權(quán)體系呈現(xiàn)為二元結(jié)構(gòu)-由國(guó)有土地用益物權(quán)與集體土地用益物權(quán)這兩種異質(zhì)的權(quán)利構(gòu)成。前者包括城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)與國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)，后者包括鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。集體土地用益物權(quán)在權(quán)利主體、客體、設(shè)立方式等方面與國(guó)有土地用益物權(quán)存在很大差異。對(duì)于集體土地用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)，現(xiàn)行的法律法規(guī)設(shè)置了很多限制，這些限制性規(guī)定使得集體土地用益物權(quán)基本上只能與國(guó)有土地用益物權(quán)分別在農(nóng)村與城鎮(zhèn)這兩個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)。土地用益物權(quán)體系的二元結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷。國(guó)家在權(quán)利的設(shè)立與流轉(zhuǎn)方面強(qiáng)加給集體土地用益物權(quán)的各種束縛導(dǎo)致集體土地資源難以實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，從而

3、長(zhǎng)期處于低效利用狀態(tài)之中，廣大農(nóng)民的利益也由此遭受重大損失。對(duì)土地用益物權(quán)體系進(jìn)行變革與完善是推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展以及構(gòu)建完備的私法體系的客觀需要。我國(guó)土地用益物權(quán)體系二元結(jié)構(gòu)的癥結(jié)在于其邏輯支點(diǎn)。土地用益物權(quán)屬于定限物權(quán)，本應(yīng)以土地所有權(quán)為其邏輯支點(diǎn)-所有權(quán)具有彈力性，土地所有權(quán)人可以基于自由意志將其所有權(quán)的部分權(quán)能暫時(shí)分離出來(lái)為他人設(shè)立一項(xiàng)用益物權(quán)。二十世紀(jì)五六十年代發(fā)生于中國(guó)的民法知識(shí)型斷裂導(dǎo)致這種私法語(yǔ)境中的所有權(quán)概念退出中國(guó)的法律生活，取而代之的是來(lái)源于政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與社會(huì)理論中的所有制概念，伴隨所有權(quán)概念隱退的是主體獨(dú)立、地位平等、意思自治等私法價(jià)值理念。所有制概念支配土地法域的

4、結(jié)果是導(dǎo)致土地用益物權(quán)體系的土崩瓦解。二十年后，在改革開(kāi)放的實(shí)踐中，土地用益物權(quán)重返中國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活。然而，所有制概念的陰影依然籠罩著土地法域。我國(guó)的土地用益物權(quán)體系至今依然以所有制概念為邏輯支點(diǎn)，集體土地用益物權(quán)尤其如此。我國(guó)的集體土地所有制在本質(zhì)上是國(guó)家控制下的集體土地所有制，1（P5）以這種欠缺自主性的土地所有制為邏輯支點(diǎn)的集體土地用益物權(quán)必然是殘缺的產(chǎn)權(quán)。國(guó)家強(qiáng)加給它的各種政策負(fù)擔(dān)使其成為與國(guó)有土地用益物權(quán)異質(zhì)的土地權(quán)利，從而形成了土地用益物權(quán)體系的二元結(jié)構(gòu)。既然土地用益物權(quán)體系二元結(jié)構(gòu)的癥結(jié)在于其邏輯支點(diǎn)，那么要想消解該二元結(jié)構(gòu)就必須重新設(shè)定土地用益物權(quán)體系的邏輯支點(diǎn)。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以

5、私法語(yǔ)境中的土地所有權(quán)概念作為我國(guó)土地用益物權(quán)體系新的邏輯支點(diǎn)。所有制是一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，在專(zhuān)業(yè)性與獨(dú)立性都比較強(qiáng)的民法領(lǐng)域不宜使用這個(gè)概念。將集體土地所有權(quán)視為私法語(yǔ)境中的所有權(quán)，意味著它具備自主性、獨(dú)立性與完整性，意味著集體土地所有權(quán)人可以依據(jù)意思自治原則自主的在土地上設(shè)立各種用益物權(quán)，國(guó)家再也不能以“上級(jí)所有人（幕后所有人）”的身份對(duì)集體土地用益物權(quán)的設(shè)立進(jìn)行干預(yù)?，F(xiàn)行法律法規(guī)關(guān)于集體土地用益物權(quán)設(shè)立與流轉(zhuǎn)的種種限制，都應(yīng)當(dāng)被取消。擺脫這些束縛的集體土地用益物權(quán)與國(guó)有土地用益物權(quán)將由異質(zhì)走向同質(zhì)。當(dāng)然，所有制概念在我國(guó)土地法律領(lǐng)域的支配地位已經(jīng)延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)，所有權(quán)概念要想完全取代其

6、位置成為土地用益物權(quán)體系的邏輯支點(diǎn)從而解構(gòu)其二元結(jié)構(gòu)并非短時(shí)間內(nèi)能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。這意味著，我國(guó)現(xiàn)行土地用益物權(quán)體系二元結(jié)構(gòu)的解體是一場(chǎng)長(zhǎng)期變革，我們應(yīng)當(dāng)采取漸進(jìn)式變革模式。筆者認(rèn)為，我國(guó)土地用益物權(quán)體系的變革目標(biāo)應(yīng)當(dāng)分為遠(yuǎn)景目標(biāo)與近期目標(biāo)。其中遠(yuǎn)景目標(biāo)即理想型的土地用益物權(quán)體系（說(shuō)它是理想型的并不意味著它是永恒的），而近期目標(biāo)則是指有可能在數(shù)年之內(nèi)制定的民法典中的土地用益物權(quán)體系。本文將在第二部分與第三部分探討理想型土地用益物權(quán)體系，然后在第四部分探討民法典中的土地用益物權(quán)體系。二、我國(guó)現(xiàn)行土地用益物權(quán)體系的整合消解土地用益物權(quán)體系二元結(jié)構(gòu)的同時(shí)，需要對(duì)其進(jìn)行重新整合。我國(guó)現(xiàn)行土地用益物權(quán)體系是

7、以土地所有制性質(zhì)與土地的用途為雙重標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分權(quán)利類(lèi)型的。一旦所有權(quán)概念取代所有制概念作為土地用益物權(quán)體系的邏輯支點(diǎn)，土地所有制性質(zhì)這個(gè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)將不復(fù)存在。由于所有權(quán)是抽象的、平等的，所以土地所有權(quán)不能成為新的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地的用途則仍然可以作為土地用益物權(quán)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。從土地用途的角度看，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)以及農(nóng)村宅基地使用權(quán)之標(biāo)的物都是用于建造房屋和其他地上工作物的土地，因此，將來(lái)我們可以將其統(tǒng)稱(chēng)為“建筑用地使用權(quán)”。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)之標(biāo)的物都是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)（廣義的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，包括耕作、造林、養(yǎng)殖、栽種果樹(shù)等）的土地，我們可以將其統(tǒng)稱(chēng)為農(nóng)業(yè)用地

8、使用權(quán)，或者干脆簡(jiǎn)稱(chēng)為農(nóng)地使用權(quán)。將現(xiàn)行的各種土地用益物權(quán)整合為建筑用地使用權(quán)與農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)的主要途徑是取消現(xiàn)行集體土地用益物權(quán)的種種不合理限制，打破城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場(chǎng)的壁壘，使其成為真正意義上的用益物權(quán)，除此以外，國(guó)有土地用益物權(quán)在某些方面也需要加以完善。（一）建筑用地使用權(quán)的立法構(gòu)造按照現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地不能直接出讓給城鎮(zhèn)的單位或個(gè)人用于非農(nóng)建設(shè)，只能提供給鄉(xiāng)村企事業(yè)單位與農(nóng)村居民使用、或者先征為國(guó)有土地再由政府出讓給城鎮(zhèn)的單位或個(gè)人使用。鄉(xiāng)村企業(yè)與農(nóng)村居民取得集體土地使用權(quán)后也不能直接將其轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)單位或個(gè)人。這些限制性規(guī)定體現(xiàn)了公權(quán)力對(duì)集體土地所有權(quán)與用益物權(quán)的干涉。將來(lái)這些違背

9、市場(chǎng)準(zhǔn)則的限制性規(guī)定都應(yīng)當(dāng)被取消。集體土地的所有權(quán)與用益物權(quán)作為產(chǎn)權(quán)的完整性應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬?，這是促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置、維護(hù)廣大農(nóng)民切身利益所必需的。至于現(xiàn)行集體土地物權(quán)所背負(fù)的增加國(guó)家財(cái)政收入，保護(hù)耕地等政策目標(biāo)可以通過(guò)其他途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)。對(duì)于耕地保護(hù)，實(shí)際上我國(guó)目前已經(jīng)有相應(yīng)的法律措施?，F(xiàn)行土地管理法中有關(guān)土地規(guī)劃、基本農(nóng)田保護(hù)、土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”審批事項(xiàng)的規(guī)定絕大部分都可以保留。這些規(guī)定足以達(dá)到保護(hù)耕地的目的，我們沒(méi)必要對(duì)城鄉(xiāng)之間土地物權(quán)的流轉(zhuǎn)施加額外的限制。取消此類(lèi)限制意味著國(guó)家喪失城鄉(xiāng)地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的壟斷地位，從而失去一個(gè)重要的財(cái)政來(lái)源，這筆損失在一定程度上可以通過(guò)稅收得到彌補(bǔ)：農(nóng)村集體土地用益物權(quán)出

10、讓和轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)單位或個(gè)人，一般都有較大的增值，應(yīng)當(dāng)由出讓人或轉(zhuǎn)讓人向國(guó)家繳納一定的稅款。國(guó)家可以將所征收的土地增值稅款用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，此外還可以借助稅收手段調(diào)節(jié)土地的利用。需要特別說(shuō)明的是農(nóng)村宅基地使用權(quán)。目前，農(nóng)村宅基地是由集體按照一定標(biāo)準(zhǔn)無(wú)償分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)限期使用的，這種使用帶有濃厚的福利色彩。既如此，那么農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否像其他建筑用地使用權(quán)一樣自由地流轉(zhuǎn)？筆者認(rèn)為，任何一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，無(wú)論來(lái)源如何，只要它在法律上確定地歸屬于某個(gè)人，這個(gè)人就可以自由地處分它，除非該處分行為有害于社會(huì)公共利益，或者設(shè)定這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)時(shí)當(dāng)事人對(duì)其處分作了限制性約定。農(nóng)村宅基地使用權(quán)在設(shè)立方面固然有

11、其特殊之處，但它一經(jīng)設(shè)立，就成為農(nóng)村居民的私權(quán)，可以被自由處分，因?yàn)槠涮幏謱?duì)社會(huì)公共利益并無(wú)損害。世界上不存在“福利分配的東西不得自由處分”這條定律。當(dāng)然，要想讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)具備充分的處分權(quán)能，必須在立法上做一個(gè)技術(shù)處理：將農(nóng)村宅基地使用權(quán)由無(wú)期限改為有期限，同時(shí)規(guī)定，期限屆滿時(shí)，如果宅基地使用權(quán)人依然是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期。這樣可以防止“外人”永久性地占有、使用集體土地-從某種意義上看，這片土地是集體成員共同的祖?zhèn)髫?cái)產(chǎn)。此外，農(nóng)村居民一旦將其宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，那么在該使用權(quán)存續(xù)期間內(nèi)，他就不能再無(wú)償獲得另一塊宅基地。這方面規(guī)定可以納入獨(dú)立的農(nóng)村集體自治法或村社自治法

12、中。（二）農(nóng)地使用權(quán)的立法構(gòu)造農(nóng)地使用權(quán)由現(xiàn)行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)改造、整合而成?，F(xiàn)行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)因受到法律與政策的重重束縛而成為殘缺的產(chǎn)權(quán)。變革的路向是取消這些不必要的束縛。首先應(yīng)當(dāng)取消的是關(guān)于工商企業(yè)與城鎮(zhèn)居民租賃或轉(zhuǎn)包農(nóng)戶承包地以及集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)地實(shí)行“反租倒包”的限制。這些限制來(lái)源于中共中央2002年發(fā)布的關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知。允許城鎮(zhèn)工商企業(yè)與居民到農(nóng)村轉(zhuǎn)包或租賃農(nóng)戶承包地，有利于促使城鎮(zhèn)雄厚的資金、發(fā)達(dá)的技術(shù)以及先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念與農(nóng)村土地資源相結(jié)合，從而加快我國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐?！胺醋獾拱币矡o(wú)不妥之處。盡管現(xiàn)行法律允許農(nóng)戶將其承包地轉(zhuǎn)包

13、，但農(nóng)戶在市場(chǎng)信息、交往范圍以及談判能力等方面都有所欠缺，因此，他們短時(shí)間內(nèi)不容易找到經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、能支付較高轉(zhuǎn)包費(fèi)的轉(zhuǎn)承包人。而“反租倒包”則可以借助集體經(jīng)濟(jì)組織信息靈通、交往范圍廣、談判能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)條件，促使分散經(jīng)營(yíng)的農(nóng)地順利地集中到某些農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能手的手中，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效應(yīng)?，F(xiàn)行農(nóng)村土地承包法要求以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方必須是農(nóng)戶，而且轉(zhuǎn)讓方必須具有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或有穩(wěn)定的收入來(lái)源。這些限制也是不適當(dāng)?shù)?。“受讓方必須是農(nóng)戶”意味著農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓給企業(yè)與城鎮(zhèn)居民，其弊端與現(xiàn)行政策對(duì)城鎮(zhèn)工商企業(yè)或個(gè)人租賃、轉(zhuǎn)包農(nóng)戶承包地進(jìn)行限制的弊端相類(lèi)似。既然受讓

14、人愿意受讓農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，說(shuō)明其打算在這塊農(nóng)地上經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)，立法者又何必在乎其先前的身份是否農(nóng)民呢？至于轉(zhuǎn)讓人是否具有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或有穩(wěn)定的收入來(lái)源，一方面屬于其私人事務(wù)，國(guó)家不宜干預(yù)；另一方面也難以客觀地判斷，給集體經(jīng)濟(jì)組織太大的權(quán)力發(fā)揮空間，容易滋生尋租活動(dòng)-集體經(jīng)濟(jì)組織可能會(huì)以轉(zhuǎn)讓人不具備上述條件為借口，不同意農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩仁巩?dāng)事人向其提供“好處”。在經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展程度較低而且欠缺完備的政治-法律機(jī)制的鄉(xiāng)土社會(huì)，這種可能性是相當(dāng)大的。在取消農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的限制之同時(shí)，應(yīng)當(dāng)逐步構(gòu)建完備的農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制，以取代農(nóng)地這種傳統(tǒng)的農(nóng)村生活保障手段。這是世界各國(guó)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城

15、市化與現(xiàn)代化的普遍經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)當(dāng)然也不能例外。近年來(lái)，有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的研究成果頗為豐富。相形之下，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)立法問(wèn)題卻幾乎無(wú)人問(wèn)津。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地屬于國(guó)家所有，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)本身作為獨(dú)立于國(guó)家的企業(yè)法人（農(nóng)業(yè)企業(yè)）并非以所有權(quán)人的身份而是以他物權(quán)人的身份使用農(nóng)場(chǎng)土地，據(jù)此可以斷定國(guó)有農(nóng)場(chǎng)對(duì)其占用范圍內(nèi)的農(nóng)地享有使用權(quán)。這種土地使用權(quán)在過(guò)去一直受到忽視，直到2001年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于依法保護(hù)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地合法權(quán)益意見(jiàn)的通知才明確提及它。將來(lái)應(yīng)當(dāng)把國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)納入統(tǒng)一的農(nóng)地使用權(quán)范疇之中，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，必須對(duì)其適當(dāng)加以改造。改造應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面著手：其一，將國(guó)有農(nóng)

16、場(chǎng)土地使用權(quán)由無(wú)期限改為有期限，其最長(zhǎng)期限應(yīng)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一致。其二，將國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)由無(wú)償變?yōu)橛袃?。目前?guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)大都是依據(jù)當(dāng)初主管部門(mén)關(guān)于組建國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的批文而確定的，并且都是無(wú)償使用，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代做法的延續(xù)。當(dāng)前，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)普遍陷入困境，有些甚至瀕臨倒閉，迫切需要改革。筆者認(rèn)為，改革的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是由土地管理部門(mén)代表國(guó)家與國(guó)有農(nóng)場(chǎng)簽訂農(nóng)地使用權(quán)出讓合同，并由國(guó)有農(nóng)場(chǎng)向國(guó)家繳納土地使用費(fèi)，就象國(guó)有企業(yè)使用城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地那樣。這樣一則可以確保國(guó)家獲得其作為土地所有權(quán)人應(yīng)得的土地收益，二則可以借此給國(guó)有農(nóng)場(chǎng)施加一定的壓力，激勵(lì)它們?cè)霎a(chǎn)增收。當(dāng)然，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)要想徹底擺脫困

17、境，還需要對(duì)其實(shí)行股份制改造。一旦將國(guó)有農(nóng)場(chǎng)改造為股份制農(nóng)業(yè)企業(yè)，讓其繳納農(nóng)地使用費(fèi)就更加順理成章了。三、我國(guó)土地用益物權(quán)體系的拓展對(duì)我國(guó)現(xiàn)行土地用益物權(quán)體系進(jìn)行改造、整合的結(jié)果是形成建筑用地使用權(quán)與農(nóng)地使用權(quán)這兩種基本的土地用益物權(quán)。筆者認(rèn)為，除此以外，我國(guó)未來(lái)理想型的土地用益物權(quán)體系還應(yīng)當(dāng)包括地役權(quán)與土地租用權(quán)。建筑用地使用權(quán)與農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)在學(xué)理上可稱(chēng)為基礎(chǔ)性土地用益物權(quán)。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中這兩種權(quán)利占土地用益物權(quán)的絕大多數(shù)，而且其他土地用益物權(quán)要么是由它們派生出來(lái)的，要么是為它們服務(wù)的。土地租用權(quán)是由建筑用地使用權(quán)與農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)派生出來(lái)的，在這兩種權(quán)利存續(xù)期間，權(quán)利人將其權(quán)利出租給他人

18、從而產(chǎn)生土地租用權(quán)，據(jù)此可將土地租用權(quán)稱(chēng)為派生性土地用益物權(quán)。地役權(quán)是指為一塊土地之便利而使用另一塊土地的權(quán)利，該權(quán)利從屬于需役地所有權(quán)人或用益物權(quán)人，對(duì)需役地所有權(quán)或用益物權(quán)的有效行使起輔助作用，所以在學(xué)理上可稱(chēng)之為輔助性土地用益物權(quán)。（一）派生性土地用益物權(quán)派生性土地用益物權(quán)即土地租用權(quán)，嚴(yán)格地說(shuō)，應(yīng)該稱(chēng)之為土地使用權(quán)的租用權(quán)，因?yàn)樽赓U的標(biāo)的物并非土地本身，而是已經(jīng)設(shè)立的建筑用地使用權(quán)或農(nóng)地使用權(quán)，鑒于“土地使用權(quán)的租用權(quán)”這一稱(chēng)法過(guò)于拗口，況且在租賃關(guān)系成立后，承租人確實(shí)是在使用土地而非土地使用權(quán)，所以干脆將其簡(jiǎn)稱(chēng)為土地租用權(quán)。這種簡(jiǎn)稱(chēng)也更容易為普通民眾所接受。我國(guó)的土地租用權(quán)最早見(jiàn)于1

19、990年的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。該條例的第四章對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出租作了專(zhuān)門(mén)規(guī)定。此后的農(nóng)村土地承包法也規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以出租、轉(zhuǎn)包，其中的轉(zhuǎn)包實(shí)際上與出租并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，因此也可以將其理解為出租。上述兩個(gè)法律文件都沒(méi)有對(duì)土地租用權(quán)的性質(zhì)予以界定。在羅馬法中，租賃權(quán)被定性為一種債權(quán)。承租人僅享有對(duì)人訴權(quán)，不享有對(duì)物訴權(quán)。2（P465）在租賃關(guān)系存續(xù)期間，如果出租人將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，依據(jù)“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”、“買(mǎi)賣(mài)破壞租賃”原則，第三人可以行使物權(quán)的追及權(quán)，驅(qū)逐承租人從而奪回標(biāo)的物。承租人只能向出租人請(qǐng)求損害賠償。到古羅馬后期，戴克里先皇帝頒布一道敕令，規(guī)定凡租

20、賃物買(mǎi)賣(mài)契約中附有維持租賃契約效力條款的，買(mǎi)受人即有遵守租約的義務(wù)?！百I(mǎi)賣(mài)破壞租賃”的原則由此受到限制。3（P723）然而，承租人得以向買(mǎi)受人主張租賃權(quán)，并非因?yàn)樽赓U權(quán)本身具備了對(duì)世性，而是因?yàn)槌鲎馊藢⑵淞x務(wù)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人承擔(dān)-租賃物買(mǎi)賣(mài)契約中包含了一項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)合意，租賃權(quán)本身依然是一項(xiàng)債權(quán)。近代大陸法系各國(guó)大都承襲羅馬法觀念，將租賃權(quán)界定為債權(quán)，由債法予以規(guī)范。但另一方面，承租人的權(quán)益開(kāi)始得到立法者的更多關(guān)注，租賃權(quán)的效力一直呈強(qiáng)化的趨勢(shì)。頒布于1804年的拿破侖民法典第1743條規(guī)定：“出租人如出賣(mài)租賃物，買(mǎi)受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的土地承租人、佃農(nóng)或房屋的承租人?！辟I(mǎi)賣(mài)

21、不破租賃的原則自此得以確立，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)具備了對(duì)第三人的對(duì)抗力。該條規(guī)定在歐陸民法學(xué)界引發(fā)了一場(chǎng)關(guān)于租賃權(quán)性質(zhì)的爭(zhēng)議，某些學(xué)者認(rèn)為租賃權(quán)是一種物權(quán)，至少是具備一定物權(quán)性因素的權(quán)利。4（P45）到十九世紀(jì)晚期，在大陸法系各國(guó)民法學(xué)界，租賃權(quán)具備物權(quán)性因素這一觀點(diǎn)已經(jīng)得到廣泛接受。耶林、基爾克以及后來(lái)的雷赫寧等人極力主張租賃權(quán)的物權(quán)化。受租賃權(quán)物權(quán)化理論的影響，十九世紀(jì)晚期以來(lái)大陸法系各國(guó)制定的民法典以及民事特別法普遍賦予租賃權(quán)一定的物權(quán)效力。依德國(guó)民法典第571條、577條及580條的規(guī)定，出租人的土地或房屋在交付于承租人后，由出租人讓與第三人或?yàn)榈谌嗽O(shè)定其他權(quán)利的，受讓人代替出租人取得在其所

22、有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。瑞士債務(wù)法第259條第2項(xiàng)、第260條以及第281條也賦予不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)對(duì)抗租賃物受讓人的效力。值得注意的是日本。日本民法典第605條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行登記后，對(duì)以后就該不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者，亦發(fā)生效力?！睘榱诉M(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的效力，日本于1909年制定建物保護(hù)法，并于1921年分別制定了借地法與借家法。按照建物保護(hù)法的有關(guān)規(guī)定，在他人土地上所有建筑物者，不管其與地主設(shè)立了地上權(quán)還是承租權(quán)，也不管這種權(quán)利是否經(jīng)過(guò)登記，均可對(duì)抗第三人。借地法則將以所有建筑物為目的的土地租賃權(quán)與地上權(quán)合稱(chēng)為借地權(quán)，賦予二者同等的效力。借家法則賦予未登記的建筑物租賃權(quán)以對(duì)抗受

23、讓人的效力，前提是建筑物尚未交付給受讓人。顯然，在現(xiàn)代大陸法系民法中，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)普遍出現(xiàn)物權(quán)化的趨勢(shì)。盡管如此，將不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)定性為債權(quán)依然是當(dāng)代大陸法系民法學(xué)界的主流觀點(diǎn)。與此不同，在英美法系，不動(dòng)產(chǎn)租賃一直都被視為財(cái)產(chǎn)法（大致相當(dāng)于大陸法系的物權(quán)法）中的問(wèn)題。5（P174）“在羅馬法中，租用無(wú)非就是合同。然而，在英國(guó)法中，租用的含義就比合同廣泛得多?！薄白赓U創(chuàng)立了一種定期租賃權(quán)，即所謂的租賃保有地產(chǎn)權(quán)?！?（P148）租賃保有地產(chǎn)權(quán)是一種具有對(duì)世效力的財(cái)產(chǎn)權(quán)或者說(shuō)對(duì)物權(quán)（rightinrem），它可以對(duì)抗從出租人那里獲得地產(chǎn)的人。7（P21）英美法系源于古日耳曼法。日耳曼法通常依據(jù)事務(wù)的

24、外觀決定權(quán)利的性格，在外觀上對(duì)于物進(jìn)行占有支配的權(quán)利被認(rèn)定為物權(quán)，租賃權(quán)就是如此。8（P60）由此可見(jiàn)，在英美法系，租賃權(quán)被納入財(cái)產(chǎn)法是有其歷史依據(jù)的。實(shí)際上，在羅馬法中，地上權(quán)、永佃權(quán)等用益物權(quán)與土地租賃也有很深的淵源。永佃權(quán)起源于古羅馬中期的賦稅田出租制度。羅馬的擴(kuò)張使得大片土地被劃入羅馬版圖。其中一部分土地被分配給羅馬市民或者被出賣(mài)，未被分配、出賣(mài)的土地則被長(zhǎng)期出租給個(gè)人，承租人每年向國(guó)家納稅以維持土地租用關(guān)系。到古羅馬后期，賦稅田出租制度被永佃權(quán)（iusemphyteuticum，周木丹譯為“永租權(quán)”）和永久權(quán)（iusperpetuum周 木丹譯為“永佃權(quán)”）所取代，稅金也變

25、成了租金。公元四世紀(jì)未，這兩種權(quán)利被合并為永佃權(quán)。9（P265）地上權(quán)也是由土地租賃演化而來(lái)的。在古羅馬前期，房屋被視為土地的從物，按照添附原則，租用他人土地建造房屋的，房屋所有權(quán)被土地所有權(quán)吸收，歸屬于出租人。至羅馬共和國(guó)末期，裁判官法強(qiáng)化了土地承租人的權(quán)利，規(guī)定長(zhǎng)期租用他人土地建造房屋的不適用添附原則，地上權(quán)由此產(chǎn)生。毋庸置疑，羅馬法中的永佃權(quán)與地上權(quán)這兩種用益物權(quán)均脫胎于土地租用權(quán)，甚至可以說(shuō)，它們?cè)谀撤N程度上就是土地租用權(quán)-效力被強(qiáng)化了的土地租用權(quán)。在土地租用權(quán)尚不具備對(duì)抗第三人的效力時(shí)，羅馬法律家將其定性為一種債權(quán)，而在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致某些類(lèi)型的土地租用權(quán)具備對(duì)抗第三人的效力之后，羅

26、馬法律家則將這些特殊的土地租用權(quán)視為對(duì)物權(quán)，并冠之以新的名稱(chēng)-地上權(quán)與永佃權(quán)。羅馬法的經(jīng)驗(yàn)表明，土地租用權(quán)與土地用益物權(quán)這兩類(lèi)權(quán)利并非各自封閉、完全隔絕的，它們之間存在一條通道。借助這條通道，某些土地租用權(quán)在具備一定條件后可以加入土地用益物權(quán)的行列。筆者認(rèn)為，現(xiàn)代民法中的土地租用權(quán)已經(jīng)具備了用益物權(quán)的基本屬性，在邏輯上應(yīng)當(dāng)被納入用益物權(quán)體系。物權(quán)具有直接支配性、對(duì)世性、追及性等特性。10（P2527）土地租用權(quán)同樣也具有這些屬性：土地交付給承租人后，承租人可以對(duì)土地直接進(jìn)行占有、使用、收益、基本上不需要借助于出租人的行為；在租賃期間，承租人有權(quán)排除任何人對(duì)其土地利用的妨害、干涉，在法國(guó)與日本，

27、承租人對(duì)加害人享有直接的訴權(quán)；出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人或?yàn)榈谌嗽O(shè)定其他權(quán)利，承租人可以向第三人主張租用權(quán)。盡管由于在當(dāng)代民法理論中，債權(quán)的不可侵性已獲得普遍承認(rèn)，11（P115）所以土地租用權(quán)具備不可侵性尚不足以使其成為物權(quán)，直接支配性似乎也不是物權(quán)的專(zhuān)利（借用人也可以直接支配標(biāo)的物，但借用權(quán)卻是債權(quán)），然而，追及性卻是物權(quán)專(zhuān)有的。土地租用權(quán)具備追及力這一事實(shí)讓我們有充分的理由將其納入用益物權(quán)范疇。本文所研究的我國(guó)土地租用權(quán)與其他國(guó)家的土地租用權(quán)有所區(qū)別，它是以建筑用地使用權(quán)或農(nóng)地使用權(quán)而非土地本身為標(biāo)的的，但這點(diǎn)區(qū)別并非實(shí)質(zhì)性的。在土地公有這一特殊背景下，我國(guó)的建筑用地使用權(quán)與農(nóng)地使用權(quán)

28、在某種程度上發(fā)揮著土地所有權(quán)的作用。國(guó)外民法中的土地處分在我國(guó)往往只能以處分土地用益物權(quán)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)-土地用益物權(quán)取代土地成為處分的對(duì)象，土地租用就是如此。因此，我國(guó)的土地使用權(quán)租賃實(shí)際上相當(dāng)于國(guó)外的土地租賃，此種租賃所產(chǎn)生的土地租用權(quán)自然也可以定性為一種物權(quán)-派生性土地用益物權(quán)。將土地租用權(quán)納入我國(guó)未來(lái)土地用益物權(quán)體系涉及兩個(gè)基本問(wèn)題：土地租用權(quán)如何公示？土地租用權(quán)可否處分？對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題，筆者認(rèn)為，土地租用權(quán)應(yīng)當(dāng)實(shí)行登記對(duì)抗要件主義，亦即，土地用益物權(quán)租賃合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理土地租用權(quán)登記，未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗第三人，但第三人知道存在租賃關(guān)系的除外。之所以實(shí)行登記對(duì)抗要件主義，是因?yàn)?/p>

29、土地租用權(quán)既可能是長(zhǎng)期的，也可能是短期的。對(duì)于長(zhǎng)期租賃，當(dāng)事人往往能比較自覺(jué)地辦理登記手續(xù)。對(duì)于短期租賃，當(dāng)事人可能不愿意辦理登記手續(xù)，如果因其未登記就徑直認(rèn)定土地租用權(quán)不生效力，顯然違背私法自治原則；而如果一律認(rèn)定其有效，則有可能使從出租人那里受讓土地用益物權(quán)的善意第三人遭受不測(cè)之損害。為兼顧私法自治與交易安全，采折衷主義做法-登記對(duì)抗要件主義-實(shí)為上策。對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題，筆者認(rèn)為土地租用權(quán)可以處分。與其他租賃不同，土地使用權(quán)租賃的標(biāo)的物在用途、使用方式等方面已經(jīng)被類(lèi)型化、模式化，使用者的個(gè)人情況對(duì)于土地的使用一般不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，土地由誰(shuí)使用對(duì)于出租人而言并不重要。真正重要的是出租人能順利

30、地收取租金。既然如此，在立法上沒(méi)有理由不允許承租人處分其土地租用權(quán)，包括轉(zhuǎn)讓、抵押、轉(zhuǎn)租等。當(dāng)然，如果當(dāng)事人事先達(dá)成不得處分土地租用權(quán)之特約，且該特約經(jīng)過(guò)登記，那么，土地租用權(quán)就不能處分。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，土地租用權(quán)的處分屬于物權(quán)變動(dòng)，作為土地租用權(quán)產(chǎn)生原因的租賃合同不受其影響，土地租用權(quán)被處分后，原承租人（處分人）仍然應(yīng)當(dāng)履行租賃合同債務(wù)，主要是支付租金義務(wù)。為了確保出租人的利益不因土地租用權(quán)的處分而受到影響，應(yīng)當(dāng)規(guī)定，承租人不支付租金達(dá)到一定金額的，出租人有權(quán)撤銷(xiāo)土地租用權(quán)，不論該租用權(quán)流轉(zhuǎn)到何人手中。這樣，土地租用權(quán)實(shí)際上對(duì)租金債權(quán)起到一定的擔(dān)保作用。（二）輔助性土地用益物權(quán)輔助性土地用益物

31、權(quán)即地役權(quán)。地役權(quán)的基本功能在于調(diào)節(jié)相鄰不動(dòng)產(chǎn)的利用，以便更好地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的效用，在這一點(diǎn)上，它與相鄰關(guān)系相同。12（P221）我國(guó)民法通則第83條已經(jīng)對(duì)相鄰關(guān)系作了簡(jiǎn)要規(guī)定。那么，我國(guó)將來(lái)是否應(yīng)當(dāng)在相鄰關(guān)系制度之外，構(gòu)建獨(dú)立的地役權(quán)制度？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，近年來(lái)我國(guó)民法學(xué)界爭(zhēng)論頗多。部分學(xué)者認(rèn)為我國(guó)沒(méi)有必要構(gòu)建獨(dú)立的地役權(quán)制度，只要對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的相鄰關(guān)系制度進(jìn)行完善，強(qiáng)化相鄰權(quán)的效力，擴(kuò)張其適用范圍就可以解決相鄰不動(dòng)產(chǎn)利用的調(diào)節(jié)問(wèn)題，亦即我國(guó)應(yīng)當(dāng)采取以相鄰關(guān)系吸收地役權(quán)的立法模式。13（P147）而多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)當(dāng)在相鄰關(guān)系制度之外構(gòu)建獨(dú)立的地役權(quán)制度。筆者贊同這種觀點(diǎn)。盡管地役權(quán)與相鄰關(guān)系

32、都以調(diào)節(jié)相鄰不動(dòng)產(chǎn)的利用為目的，地役權(quán)仍然有其存在價(jià)值。相鄰關(guān)系是法定的。相鄰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在行使的過(guò)程中，往往彼此會(huì)發(fā)生沖突，一項(xiàng)物權(quán)的行使可能會(huì)妨害另一項(xiàng)物權(quán)的行使，或者一項(xiàng)物權(quán)的行使需要另一項(xiàng)物權(quán)的權(quán)利人提供便利，為了確保相鄰不動(dòng)產(chǎn)都能正常發(fā)揮其效用，民法就規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人應(yīng)當(dāng)相互克制或者相互提供便利，其物權(quán)在行使過(guò)程中時(shí)而擴(kuò)張，時(shí)而限縮，互為通融，相得益彰。然而，法律對(duì)于相鄰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所為的限制或擴(kuò)張必然有一定的限度，超過(guò)這個(gè)限度將會(huì)導(dǎo)致某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)遭受實(shí)質(zhì)性損害，喪失完整性與自主性，從而違背公平正義法理。因此，相鄰關(guān)系對(duì)于相鄰不動(dòng)產(chǎn)的利用只能進(jìn)行最低限度的調(diào)節(jié)。如果相鄰權(quán)不能滿足當(dāng)事人

33、行使其物權(quán)的需要，當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)與相鄰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人協(xié)商，支付一定的對(duì)價(jià)，在相鄰不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立一項(xiàng)地役權(quán)，該權(quán)利對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)施加更大的限制。顯然，地役權(quán)與相鄰權(quán)對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)利用的調(diào)節(jié)程度是不同的，這一點(diǎn)決定了它們是不能互相替代的。四、我國(guó)民法典中土地用益物權(quán)體系的立法構(gòu)造理想型的土地用益物權(quán)體系是我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)變革的遠(yuǎn)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)也許需要二十年、三十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。然而，構(gòu)建一個(gè)現(xiàn)代化的法律體系從而推進(jìn)中國(guó)法治事業(yè)發(fā)展的宏大志向正在激發(fā)立法部門(mén)有關(guān)人士與法學(xué)界的精英制定一部民法典的熱情。從目前的形勢(shì)看，民法典在數(shù)年之后問(wèn)世似乎已成定局。這樣，土地產(chǎn)權(quán)變革的長(zhǎng)期性與國(guó)人對(duì)一部民法典的渴求就

34、發(fā)生了沖突。協(xié)調(diào)此種沖突要求我們?yōu)槊穹ǖ涮峁┮粋€(gè)關(guān)于土地用益物權(quán)體系的權(quán)宜方案。如前所述，我國(guó)未來(lái)理想型的土地用益物權(quán)體系是由建筑用地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)、土地租用權(quán)以及地役權(quán)組成的。其中地役權(quán)與土地租用權(quán)同經(jīng)濟(jì)體制及法觀念的轉(zhuǎn)型基本上沒(méi)有什么聯(lián)系，所以針對(duì)這兩種權(quán)利的立法行動(dòng)不會(huì)遇到太大的社會(huì)阻力，在制定民法典時(shí)就可以圍繞這兩種權(quán)利設(shè)置完備的規(guī)則體系，建筑用地使用權(quán)與農(nóng)地使用權(quán)則是由現(xiàn)行的各種集體土地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)改造、整合而成的。這個(gè)過(guò)程是長(zhǎng)期的、漸進(jìn)的，在制定民法典時(shí)，改造與整合只能產(chǎn)生“階段性成果”，無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)前文所提出的立法構(gòu)想。有鑒于此，筆者在此著重對(duì)我國(guó)未來(lái)民法典中建筑用

35、地使用權(quán)與農(nóng)地使用權(quán)的構(gòu)造進(jìn)行探討。在理想型土地用益物權(quán)體系中，集體土地上的用益物權(quán)在設(shè)立與流轉(zhuǎn)方面的限制基本上都被取消，然而，在我國(guó)未來(lái)民法典中，這些限制性規(guī)定有一部分仍然需要保留。筆者認(rèn)為，需要保留的主要是關(guān)于集體土地用益物權(quán)設(shè)立方面的限制性規(guī)定。按照我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地不能直接出讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人用于非農(nóng)建設(shè)，但集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)作為出資與其他單位、個(gè)人共同創(chuàng)辦企業(yè)的除外。這種限制性規(guī)定在近期不宜取消，理由是：集體土地直接出讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人要求農(nóng)民集體以民事主體的身份行使土地所有權(quán)，作出意思表示。農(nóng)民集體作為一個(gè)團(tuán)體，其意思來(lái)源于其

36、成員-集體經(jīng)濟(jì)組織成員按照一定的程序?qū)⑵鋫€(gè)人意思匯總、轉(zhuǎn)化為集體的意思并由特定的代表機(jī)構(gòu)對(duì)外作出意思表示。這一過(guò)程在本質(zhì)上屬于村社自治（村民自治）。目前我國(guó)農(nóng)民的文化素質(zhì)普遍比較低，欠缺足夠的主體意識(shí)、自治能力與參政能力，因此，真正意義上的村社自治一時(shí)難以實(shí)現(xiàn)。如果在近期內(nèi)就允許將集體土地直接出讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人，很容易導(dǎo)致農(nóng)民集體的代表機(jī)構(gòu)（村委會(huì)或其他機(jī)構(gòu)）在欠缺有效監(jiān)督機(jī)制的情況下濫用權(quán)力，甚至與“外人”串通，作出違背社員意思的土地處分行為，損害社員的根本利益。基于同樣的理由，在近期也不宜允許將“四荒”土地以外的其他農(nóng)地使用權(quán)直接設(shè)定給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人。盡管

37、在集體土地（“四荒”土地除外）上只能直接為隸屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織的個(gè)人或單位設(shè)立用益物權(quán)，該土地用益物權(quán)一旦設(shè)立后，其權(quán)利人就有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處分。處分的方式包括轉(zhuǎn)讓、抵押、互換、入股、出租等，至于相對(duì)人是否本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人，在所不問(wèn)。也就是說(shuō)，在未來(lái)民法典中，集體土地上所設(shè)立的用益物權(quán)在流轉(zhuǎn)方面不應(yīng)當(dāng)再受到限制，此種土地用益物權(quán)與國(guó)有土地上設(shè)立的用益物權(quán)之差別主要在于權(quán)利的設(shè)立方面。這種差別是設(shè)計(jì)民法典中的土地用益物權(quán)體系時(shí)應(yīng)當(dāng)加以考慮的。筆者認(rèn)為，在我國(guó)未來(lái)民法典中，土地用益物權(quán)體系應(yīng)當(dāng)作如下安排：第X章  建筑用地使用權(quán)第一節(jié)  一般規(guī)定第

38、二節(jié)  集體所有建筑用地使用權(quán)的特殊規(guī)定第X+1章  農(nóng)地使用權(quán)第一節(jié)  一般規(guī)定第二節(jié)  集體所有農(nóng)地使用權(quán)的特殊規(guī)定第X+2章土地租用權(quán)第X+3章地役權(quán)第X章第一節(jié)“一般規(guī)定”，對(duì)于國(guó)有土地與集體土地上的建筑用地使用權(quán)都可適用。第X章第二節(jié)是關(guān)于鄉(xiāng)村企事業(yè)建筑用地使用權(quán)與農(nóng)村宅基地使用權(quán)設(shè)立方面的特殊規(guī)定，其中農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特殊規(guī)則可能較多。第X+1章第一節(jié)是關(guān)于集體農(nóng)地使用權(quán)與國(guó)有農(nóng)地使用權(quán)的共同規(guī)定。國(guó)有農(nóng)地即目前國(guó)有農(nóng)場(chǎng)所占用的土地，這些農(nóng)地將來(lái)應(yīng)當(dāng)是有償使用，而且其使用權(quán)人也不應(yīng)限于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)，股份制

39、農(nóng)業(yè)公司、合伙企業(yè)甚至個(gè)人都可以通過(guò)訂立合同有償獲得使用權(quán)。第X+1章第二節(jié)是關(guān)于集體土地設(shè)立農(nóng)地使用權(quán)的特殊規(guī)定。第X+2章應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)行法律法規(guī)中有關(guān)土地使用權(quán)出租（包括轉(zhuǎn)包）的條款匯總起來(lái)，同時(shí)增加一些關(guān)于土地租用權(quán)公示、效力、流轉(zhuǎn)、消滅等問(wèn)題的規(guī)定。本文所設(shè)計(jì)的體系與全國(guó)人大常委會(huì)法工委2002年公布的中華人民共和國(guó)民法草案中的土地用益物權(quán)體系有所不同。民法草案規(guī)定了四種土地用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)與鄰地利用權(quán)。其中建設(shè)用地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)相當(dāng)于本文所稱(chēng)的建筑用地使用權(quán)，由于民法草案中宅基地使用權(quán)受到很多限制，顯得極為特殊，所以起草者將其單列出來(lái)，獨(dú)立成章。如果將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)