巴塞爾資本協(xié)議中英文完整版12附錄4

1、附錄4 監(jiān)管當(dāng)局對(duì)專業(yè)貸款設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)表1 監(jiān)管當(dāng)局對(duì)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)暴露的評(píng)級(jí)表優(yōu)良中差財(cái)務(wù)實(shí)力市場(chǎng)狀況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很少或者在地域、成本或技術(shù)方面有明顯和持續(xù)的優(yōu)勢(shì)。需求旺盛且不斷增長(zhǎng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很少或者在地域、成本或技術(shù)方面好于平均水平但不一定持續(xù)。需求旺盛且穩(wěn)定。項(xiàng)目在地域、成本或技術(shù)方面沒有優(yōu)勢(shì)。需求尚可且穩(wěn)定。項(xiàng)目在地域、成本或技術(shù)方面低于平均水平。需求不旺且不斷下降。146財(cái)務(wù)比率（例如：償債保障比率（DSCR），貸款期保障比率（PLCR），項(xiàng)目期保障比率（PLCR）和債務(wù)/資本比率）涉及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)比率很健康，經(jīng)濟(jì)前景非?？春?。涉及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)比率介于健康和一般之間，經(jīng)濟(jì)前景看好。涉及項(xiàng)

2、目風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)比率符合標(biāo)準(zhǔn)。涉及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)比率冒險(xiǎn)性過(guò)大，壓力分析當(dāng)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面臨持續(xù)、嚴(yán)重的問(wèn)題時(shí)，項(xiàng)目仍能償還債務(wù)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面臨一般問(wèn)題時(shí)，項(xiàng)目能償還債務(wù)。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生嚴(yán)重問(wèn)題時(shí)，項(xiàng)目才可能違約。項(xiàng)目易受經(jīng)濟(jì)周期中常見的負(fù)面影響，可能在正常的低谷期違約。如果情況不好轉(zhuǎn)，項(xiàng)目可能違約。財(cái)務(wù)配置貸款持續(xù)期與項(xiàng)目持續(xù)期的對(duì)比項(xiàng)目的有效使用壽命大大超過(guò)貸款期限項(xiàng)目的有效使用壽命超過(guò)貸款期限項(xiàng)目的有效使用壽命超過(guò)貸款期限項(xiàng)目的有效使用壽命可能低于貸款期限貸款分期償還計(jì)劃債務(wù)本息定期等額償還債務(wù)本息定期等額償還債務(wù)本息定期等額償還，但有少部分到期一次性償還到期一次性償還（Bullet repa

3、yment），或債務(wù)本息定期等額償還，但有很大部分到期一次性償還政治、法律環(huán)境政治風(fēng)險(xiǎn)，即涉及項(xiàng)目類型和風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)很低，可供使用的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能優(yōu)異風(fēng)險(xiǎn)低，可供使用的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能良好風(fēng)險(xiǎn)不高，風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能一般風(fēng)險(xiǎn)很高，缺乏風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具或其功能較差147不可抗力風(fēng)險(xiǎn)（戰(zhàn)爭(zhēng)、內(nèi)亂等）風(fēng)險(xiǎn)低風(fēng)險(xiǎn)適中一般防護(hù)風(fēng)險(xiǎn)高，未完全實(shí)施緩釋政府的支持和項(xiàng)目在長(zhǎng)期對(duì)國(guó)家的重要程度項(xiàng)目對(duì)（主要是出口導(dǎo)向型的）國(guó)家具有重大戰(zhàn)略性意義，政府強(qiáng)有力的支持項(xiàng)目對(duì)國(guó)家重要，政府支持程度較高項(xiàng)目不具有戰(zhàn)略意義，但毫無(wú)疑問(wèn)對(duì)政府有利，政府可能未明確表示支持項(xiàng)目對(duì)國(guó)家不重要。政府不支持或支持較弱法律和監(jiān)管

4、環(huán)境的穩(wěn)定性（法律變革的風(fēng)險(xiǎn)）長(zhǎng)期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán)境中期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán)境能比較確定地預(yù)測(cè)監(jiān)管環(huán)境的變化項(xiàng)目可能受當(dāng)前和未來(lái)的監(jiān)管問(wèn)題影響在有關(guān)本地成分要求的法律豁免方面獲得所有必要支持和批準(zhǔn)的程度高較高一般低有關(guān)合同和抵押品的強(qiáng)制執(zhí)行力合同和抵押品能強(qiáng)制執(zhí)行合同和抵押品能強(qiáng)制執(zhí)行即使存在若干非要害問(wèn)題，合同和抵押品仍能強(qiáng)制執(zhí)行合同和抵押品強(qiáng)制執(zhí)行方面存在要害問(wèn)題尚未解決， 交易特征設(shè)計(jì)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)和設(shè)計(jì)完全可靠技術(shù)和設(shè)計(jì)完全可靠技術(shù)和設(shè)計(jì)可靠用強(qiáng)大的一攬子完工方案可緩解萌芽階段的問(wèn)題技術(shù)和設(shè)計(jì)不可靠/存在技術(shù)問(wèn)題和/或設(shè)計(jì)復(fù)雜建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)148審批和選址已獲全部批件一些事項(xiàng)尚待批準(zhǔn)但獲批可能性

5、很大一些事項(xiàng)尚待批準(zhǔn)但審批程序明確，審批只是例行公事尚未獲得關(guān)鍵批件，審批并非例行公事，可能還要滿足其他一些重要條件建設(shè)合同類型價(jià)格和日期都固定的總承包工程、采購(gòu)及建設(shè)合同（EPC）價(jià)格和日期都固定的總承包工程、采購(gòu)及建設(shè)合同價(jià)格和日期都固定的總承包建設(shè)合同，有一家或一家以上的承包商缺乏價(jià)格固定的總承包合同或合同不完整和/或存在與各承包商多方聯(lián)絡(luò)的問(wèn)題項(xiàng)目完成擔(dān)保約定的損害賠償金充足且由金融實(shí)物資產(chǎn)支持以及/或財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚的項(xiàng)目發(fā)起人提供項(xiàng)目完成擔(dān)保約定的損害賠償金較多且由金融實(shí)物資產(chǎn)支持以及/或財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的項(xiàng)目發(fā)起人提供項(xiàng)目完成擔(dān)保約定的損害賠償金適當(dāng)且由金融實(shí)物資產(chǎn)支持以及/或財(cái)務(wù)實(shí)力較

6、強(qiáng)的項(xiàng)目發(fā)起人提供項(xiàng)目完成擔(dān)保約定的損害賠償金不足或缺乏金融實(shí)物資產(chǎn)的支持或項(xiàng)目完成擔(dān)保較弱承包商承建類似項(xiàng)目的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)力強(qiáng)較強(qiáng)中弱 操作風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)運(yùn)與維修保養(yǎng)（O & M）的范圍和性質(zhì)完備的長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)和維修保養(yǎng)合同，最好附帶履約激勵(lì)條款和/或營(yíng)運(yùn)和維修保養(yǎng)儲(chǔ)備金賬戶長(zhǎng)期的營(yíng)運(yùn)和維修保養(yǎng)合同，和/或營(yíng)運(yùn)和維修保養(yǎng)儲(chǔ)備金賬戶不完備的營(yíng)運(yùn)和維修保養(yǎng)合同或附帶營(yíng)運(yùn)和維修保養(yǎng)儲(chǔ)備金賬戶缺乏營(yíng)運(yùn)和維修保養(yǎng)合同：緩釋操作無(wú)法抵御高營(yíng)業(yè)成本的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)商的專業(yè)能力，業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)力很強(qiáng)，或者項(xiàng)目發(fā)起人承諾提供技術(shù)支持較強(qiáng)中不強(qiáng)/弱，或者當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)商受當(dāng)局控制149承購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)（Off-take risk）178

7、(a)存在照付不議（take-or-pay）合同或固定價(jià)格承購(gòu)（fixed-price off-take）合同的情況下承購(gòu)方信譽(yù)卓著；合同終止條款完備；項(xiàng)目合同期限略微長(zhǎng)于債務(wù)期限承購(gòu)方信譽(yù)良好；合同終止條款完備；項(xiàng)目合同期限長(zhǎng)于債務(wù)期限承購(gòu)方信譽(yù)一般；合同對(duì)終止條款做一般規(guī)定；項(xiàng)目合同期限一般等于債務(wù)期限承購(gòu)方信譽(yù)較差；合同終止條款規(guī)定不全；項(xiàng)目合同期限不長(zhǎng)于債務(wù)期限(b)不存在照付不議合同或固定價(jià)格承購(gòu)合同的情況下項(xiàng)目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主要服務(wù)或商品在世界范圍銷售順暢；即使市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率低于過(guò)去，產(chǎn)品也能按預(yù)定價(jià)格出售項(xiàng)目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主要服務(wù)或商品在地區(qū)市場(chǎng)銷售順暢，即使市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率低于過(guò)

8、去，產(chǎn)品也能按預(yù)定價(jià)格出售商品銷售范圍有限且只能按比預(yù)定價(jià)格低的價(jià)格出售項(xiàng)目產(chǎn)品只有一兩個(gè)買家或者在有組織市場(chǎng)一般無(wú)法售出供貨商風(fēng)險(xiǎn)原材料（feed-stocks）價(jià)格、數(shù)量和運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)；供貨商的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)力與財(cái)務(wù)實(shí)力很強(qiáng)的供貨商簽訂長(zhǎng)期供貨合同與財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的供貨商簽訂長(zhǎng)期供貨合同與財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的供貨商簽訂長(zhǎng)期供貨合同，但仍可能存在一定程度的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)實(shí)力弱的供貨商簽訂短期或長(zhǎng)期供貨合同，肯定存在一定程度的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)（如自然資源開發(fā)）儲(chǔ)備探明且已開發(fā)，并經(jīng)獨(dú)立方審計(jì)，在項(xiàng)目使用壽命期內(nèi)超額滿足需要儲(chǔ)備探明且已開發(fā)，并經(jīng)獨(dú)立方審計(jì)，在項(xiàng)目使用壽命期內(nèi)超額滿足需要探明儲(chǔ)備可在債務(wù)存續(xù)期

9、滿足項(xiàng)目需要項(xiàng)目在某種程度上依賴潛藏或尚未開發(fā)的儲(chǔ)備項(xiàng)目發(fā)起人的實(shí)力發(fā)起人的業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)實(shí)力和國(guó)別/行業(yè)經(jīng)歷發(fā)起人業(yè)績(jī)優(yōu)秀，財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚發(fā)起人業(yè)績(jī)良好，財(cái)務(wù)實(shí)力良好發(fā)起人業(yè)績(jī)一般，財(cái)務(wù)實(shí)力良好發(fā)起人缺乏業(yè)績(jī)或業(yè)績(jī)值得懷疑以及/或財(cái)務(wù)實(shí)力微弱150發(fā)起人對(duì)項(xiàng)目的支持力度，例如有股權(quán)、所有權(quán)條款保障，以及有激勵(lì)在必要時(shí)向項(xiàng)目補(bǔ)充注資支持力度大。項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人具有高度戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務(wù)長(zhǎng)期戰(zhàn)略）支持力度較大。項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人具有戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務(wù)長(zhǎng)期戰(zhàn)略）支持力度一般。項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人重要（核心業(yè)務(wù)）支持有限。項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人的長(zhǎng)期戰(zhàn)略或核心業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)緊要擔(dān)保安排合同和賬戶權(quán)利分配非常全面全面一般差抵押資產(chǎn)的質(zhì)量、價(jià)

10、值和流動(dòng)性對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有手續(xù)完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益（First perfected security）對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有手續(xù)完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有一般性的擔(dān)保權(quán)益對(duì)貸款人幾乎未提供擔(dān)保；抵押條款對(duì)銀行不利貸款人對(duì)現(xiàn)金流的控制（例如現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬(cash sweep) 和獨(dú)立第三方賬戶托管）好較好一般差151合同條款的約束力（關(guān)于強(qiáng)制提前付款、遞延付款、分期付款和紅利限制等方面的強(qiáng)制規(guī)定）(mandatory prepayments, payment deferrals, payment cascade, divi

11、dend restrictions)合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約束力強(qiáng)。項(xiàng)目不再舉借其他債務(wù)合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約束力較強(qiáng)。項(xiàng)目舉借的其他債務(wù)非常有限合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約束力一般。項(xiàng)目舉借的其他債務(wù)有限合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約束力弱。項(xiàng)目可能無(wú)限舉借其他債務(wù)儲(chǔ)備基金（償債、營(yíng)運(yùn)與維修保養(yǎng)、更新和重置、不可預(yù)見事件）儲(chǔ)備基金覆蓋期超過(guò)平均項(xiàng)目期，儲(chǔ)備基金來(lái)源落實(shí)，全部都由現(xiàn)金或高評(píng)級(jí)銀行出具的信用證組成儲(chǔ)備基金覆蓋期等于平均項(xiàng)目期，所有儲(chǔ)備基金來(lái)源都落實(shí)儲(chǔ)備基金覆蓋期等于平均項(xiàng)目期，所有儲(chǔ)備基金來(lái)源都落實(shí)儲(chǔ)備基金覆蓋期低于平均項(xiàng)目期，儲(chǔ)備基金來(lái)源于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流表2 監(jiān)管當(dāng)局對(duì)產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露和高波動(dòng)性商

12、業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露的評(píng)級(jí)優(yōu)良中差財(cái)務(wù)實(shí)力市場(chǎng)狀況目前項(xiàng)目類型和場(chǎng)所供需均衡。即將面市的競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目少于或等于需求預(yù)測(cè)目前項(xiàng)目類型和場(chǎng)所供需均衡。即將面市的競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目大體等于需求預(yù)測(cè)市場(chǎng)供需基本均衡。競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目即將面市，其他房地產(chǎn)處于計(jì)劃中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)和生產(chǎn)能力沒有新項(xiàng)目先進(jìn) 市場(chǎng)需求弱，何時(shí)改善達(dá)到均衡并不確定。項(xiàng)目租期屆滿后不易找不到承租人。新的租賃條件不如現(xiàn)在的優(yōu)越152財(cái)務(wù)比率和墊款比例償債保障比率（DSCR）很高（DSCR與建設(shè)階段無(wú)關(guān)），相對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目類型，貸款/價(jià)值比率（LTV）低。如果存在二級(jí)市場(chǎng)，按市場(chǎng)價(jià)認(rèn)購(gòu)。（與不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)無(wú)關(guān)的）DSCR和LTV良好。如果存在二級(jí)

13、市場(chǎng)，按市場(chǎng)價(jià)認(rèn)購(gòu)。房地產(chǎn)的DSCR惡化，價(jià)值下跌，導(dǎo)致LTV上升。房地產(chǎn)的DSCR惡化嚴(yán)重，其LTV大大高于新貸款的認(rèn)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。壓力分析房地產(chǎn)的資金來(lái)源、或有事項(xiàng)和負(fù)債配置可使其在面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)壓力（如利率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）情況下履行償債義務(wù)房地產(chǎn)在面臨持續(xù)的財(cái)務(wù)壓力（如利率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）情況下能履行償債義務(wù)。該房地產(chǎn)僅在面臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問(wèn)題時(shí)才可能違約在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，房地產(chǎn)收入將減少，降低其資本開支能力并增加了違約風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況趨緊，除非近期改善否則可能違約現(xiàn)金流預(yù)測(cè)(a)已完工、穩(wěn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)租與信譽(yù)好的客戶，合同租期長(zhǎng)且到期日分散。房地產(chǎn)承租記錄顯示客戶均到期續(xù)租?？罩寐实汀ＹM(fèi)用（維修、

14、保險(xiǎn)、保安和財(cái)產(chǎn)稅）可預(yù)測(cè)房地產(chǎn)大部分合同租期長(zhǎng)，承租戶信譽(yù)各異。合同到期續(xù)租情況正常?？罩寐实?。費(fèi)用可預(yù)測(cè)房地產(chǎn)大部分出租合同為中期而非長(zhǎng)期，承租戶信譽(yù)各異。合同到期續(xù)租情況一般?？罩寐室话?。費(fèi)用相對(duì)可預(yù)測(cè)但隨收入變動(dòng)房地產(chǎn)出租合同期限不一，承租戶信譽(yù)各異。合同到期原承租戶很少續(xù)租?？罩寐矢?。吸引新租戶的場(chǎng)地費(fèi)用開支很高(b)已完工但不穩(wěn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目賃活動(dòng)按計(jì)劃開展或超出計(jì)劃。項(xiàng)目近期將穩(wěn)定租賃活動(dòng)按計(jì)劃開展或超出計(jì)劃。項(xiàng)目近期將穩(wěn)定多數(shù)租賃活動(dòng)按計(jì)劃開展，但是一段時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目不穩(wěn)定出租情況不如預(yù)期。盡管達(dá)到目標(biāo)入住率，但收入不理想，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張(c)在建項(xiàng)目房地產(chǎn)在貸款存續(xù)期間已全部預(yù)租

15、或預(yù)售給投資級(jí)房客或買家，或者銀行獲得了投資級(jí)銀行向其提供的有約束力替代融資（take-out financing）承諾房地產(chǎn)已全部預(yù)租或預(yù)售給信譽(yù)好的房客或買家，或者銀行獲得了信譽(yù)好的銀行向其提供的永久融資（permanent financing）承諾租賃活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行，但房地產(chǎn)可能沒有預(yù)租，且并不存在替代融資安排。銀行可能是永久貸款人房地產(chǎn)因成本過(guò)高、市價(jià)下跌、承租人撤租或其他原因而惡化。與永久融資提供方之間可能存在爭(zhēng)端資產(chǎn)特征153場(chǎng)所房地產(chǎn)位于非常優(yōu)越的地段，方便租戶房地產(chǎn)位于優(yōu)越的地段，方便租戶房地產(chǎn)位置缺乏比較優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)位置、配置、設(shè)計(jì)和維修存在問(wèn)題設(shè)計(jì)和條件房地產(chǎn)因設(shè)計(jì)、配置和維

16、修較好而受歡迎，遠(yuǎn)比新項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、配置和維修得當(dāng)，設(shè)計(jì)和性能比新項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)的配置、設(shè)計(jì)和維修尚可房地產(chǎn)的配置、設(shè)計(jì)或維修薄弱在建房地產(chǎn)建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較低，承包商水平很高建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較低，承包商水平很高建設(shè)預(yù)算夠用，承包商水平一般建設(shè)開支超出預(yù)算或項(xiàng)目技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高而不切實(shí)際。承包商可能不合格發(fā)起人/開發(fā)商實(shí)力開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)力和意愿發(fā)起人/開發(fā)商提供大量現(xiàn)金用于建設(shè)或收購(gòu)房地產(chǎn)。發(fā)起人/開發(fā)商資金充裕，直接及或有負(fù)債低。發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位置分散，種類多樣發(fā)起人/開發(fā)商提供較多現(xiàn)金用于建設(shè)或收購(gòu)房地產(chǎn)。發(fā)起人/開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況良好，能在出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺

17、的情況下支持房地產(chǎn)建設(shè)。發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位置分散發(fā)起人/開發(fā)商提供資金不多或非現(xiàn)金。發(fā)起人/開發(fā)商財(cái)務(wù)實(shí)力中等或偏下發(fā)起人/開發(fā)商支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力不足，意愿不強(qiáng)類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的聲譽(yù)和業(yè)績(jī)管理層富有經(jīng)驗(yàn)，發(fā)起人資質(zhì)出色。在類似項(xiàng)目上聲譽(yù)佳、長(zhǎng)期業(yè)績(jī)好管理層經(jīng)驗(yàn)和發(fā)起人資質(zhì)良好。發(fā)起人或管理層在類似項(xiàng)目上業(yè)績(jī)好管理層經(jīng)驗(yàn)和發(fā)起人資質(zhì)一般。管理層或發(fā)起人在類似項(xiàng)目上未發(fā)生過(guò)嚴(yán)重問(wèn)題管理層經(jīng)驗(yàn)不足，發(fā)起人資質(zhì)不合規(guī)格。管理層和發(fā)起人的問(wèn)題曾導(dǎo)致房地產(chǎn)管理困難與房地產(chǎn)業(yè)參與方的關(guān)系與一流房地產(chǎn)租賃代理商等保持密切關(guān)系與一流房地產(chǎn)租賃代理商等關(guān)系可靠與租賃代理商和其他提供重要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間保

18、持適當(dāng)關(guān)系與租賃代理商和其他提供重要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間關(guān)系不好擔(dān)保安排留置權(quán)性質(zhì)手續(xù)完備的優(yōu)先留置權(quán)153.市場(chǎng)上有些銀行的貸款配置中只有次級(jí)留置權(quán)。如果包括所有總的優(yōu)先級(jí)頭寸的貸款/價(jià)值比率（LTV）不超過(guò)一般的第一順序貸款LTV，次級(jí)留置權(quán)則表明風(fēng)險(xiǎn)程度。 手續(xù)完備的優(yōu)先留置權(quán)153 手續(xù)完備的優(yōu)先留置權(quán)153 貸款人的抵押品贖回取消權(quán)受到限制154租金分配（長(zhǎng)期出租 的房地產(chǎn)項(xiàng)目）貸款行收到部分租金，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項(xiàng)目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金貸款行收到部分租金，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項(xiàng)目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金貸款行收到部分

19、租金，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項(xiàng)目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金貸款行尚未收到租金，或未掌握用于向租戶發(fā)通知的必要信息保險(xiǎn)覆蓋面情況適當(dāng)適當(dāng)適當(dāng)不合格187表3-監(jiān)管當(dāng)局對(duì)物品融資暴露的評(píng)級(jí)優(yōu)良中差財(cái)務(wù)實(shí)力市場(chǎng)狀況需求旺盛且處升勢(shì)，進(jìn)入障礙大，對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化不敏感需求旺盛且穩(wěn)定，存在進(jìn)入障礙，對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化有些敏感需求一般且穩(wěn)定，進(jìn)入障礙有限，對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化非常敏感需求疲弱且不斷下降，易受技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化的負(fù)面影響，環(huán)境高度不確定155財(cái)務(wù)比率（償債保障比率和貸款/價(jià)值比率）相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比率健康。經(jīng)濟(jì)情況預(yù)測(cè)非常好相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比率健康

20、/尚可。經(jīng)濟(jì)情況預(yù)測(cè)好相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比率一般相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比率過(guò)于冒險(xiǎn)壓力測(cè)試長(zhǎng)期收入穩(wěn)定，能夠抵御經(jīng)濟(jì)周期中出現(xiàn)的嚴(yán)重壓力情形。短期收入較好，貸款能夠抵御一些負(fù)面的金融問(wèn)題。只有出現(xiàn)嚴(yán)重壓力情形才可能違約。短期收入不確定?，F(xiàn)金流易受經(jīng)濟(jì)周期中常見的壓力情形的不利影響。貸款可能在正常的經(jīng)濟(jì)低迷期違約收入非常不確定；即使在經(jīng)濟(jì)正常的情況下，資產(chǎn)也可能違約，除非情況發(fā)生好轉(zhuǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性市場(chǎng)遍布世界，資產(chǎn)流動(dòng)性高世界或地區(qū)市場(chǎng)；資產(chǎn)流動(dòng)性比較高地區(qū)市場(chǎng)短期前景不利，意味流動(dòng)性低本地市場(chǎng)和/或前景不佳，特別是特定市場(chǎng)政治和法律環(huán)境政治風(fēng)險(xiǎn)包括轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)非常低，采用的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能強(qiáng)大低，

21、采用的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能較強(qiáng)中等，風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能一般高，缺乏風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具或功能差法律和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)司法環(huán)境有利于物品的重新占有（repossession）和合同的強(qiáng)制執(zhí)行司法環(huán)境有利于物品的重新占有和合同的強(qiáng)制執(zhí)行司法環(huán)境總體來(lái)說(shuō)有利于物品的重新占有和合同的強(qiáng)制執(zhí)行，即使恢復(fù)過(guò)程可能較長(zhǎng)和/或較難法律和監(jiān)管環(huán)境差或不穩(wěn)定。司法制度使物品重新占有或合同的執(zhí)行過(guò)程過(guò)長(zhǎng)或不可能交易特征與資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)的融資條款完整的支付方案/最后一筆分期付款金額很小。無(wú)寬限期最后一筆分期付款比較重要，但仍保持在適度的水平最后一筆分期付款重要，有潛在的寬限期償還不利被罰款或最后一筆分期付款非常高操作風(fēng)險(xiǎn)156批文/許可

22、已獲得全部批文，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定全部批文已獲得或正待批復(fù)，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定大多數(shù)批文已獲得或正待批復(fù)，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定在獲得所有必要審批事項(xiàng)上存在問(wèn)題。部分配置計(jì)劃和/或營(yíng)運(yùn)計(jì)劃可能需要修改營(yíng)運(yùn)與維修合同的范圍和性質(zhì)完備的長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)與維修合同，最好配合合同履約激勵(lì)措施和/或營(yíng)運(yùn)與維修儲(chǔ)備金賬戶（如有需要）長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)與維修合同和/或營(yíng)運(yùn)與維修儲(chǔ)備金賬戶（如有需要）不完備的營(yíng)運(yùn)與維修合同或營(yíng)運(yùn)與維修儲(chǔ)備金賬戶（如有需要）缺乏營(yíng)運(yùn)與維修合同：營(yíng)運(yùn)成本風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用有限營(yíng)運(yùn)商的財(cái)務(wù)實(shí)力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績(jī)和對(duì)租賃期滿資產(chǎn)的再次

23、營(yíng)銷能力業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力出眾業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力良好業(yè)績(jī)短、差，再營(yíng)銷能力不確定業(yè)績(jī)無(wú)或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營(yíng)銷能力資產(chǎn)特征與同一市場(chǎng)資產(chǎn)相比，配置、型號(hào)、設(shè)計(jì)和維修（如飛機(jī)的使用年限和型號(hào)）方面的情況在設(shè)計(jì)和維修上擁有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，配置標(biāo)準(zhǔn)，物品符合上市流通要求設(shè)計(jì)和維修中等偏上，配置標(biāo)準(zhǔn)，但可能存在非常有限的一些例外情況，物品符合上市流通需要設(shè)計(jì)和維修一般，配置有些特殊，可能使物品在市場(chǎng)上流通受限設(shè)計(jì)和維修差，資產(chǎn)接近經(jīng)濟(jì)使用壽命。配置非常特殊，物品的市場(chǎng)流動(dòng)性差轉(zhuǎn)售價(jià)值當(dāng)前的轉(zhuǎn)售價(jià)值大大高于債務(wù)價(jià)值轉(zhuǎn)售價(jià)值適度高于債務(wù)價(jià)值轉(zhuǎn)售價(jià)值略高于債務(wù)價(jià)值轉(zhuǎn)售價(jià)值低于債務(wù)價(jià)值資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期

24、的敏感程度資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)周期較不敏感資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)周期敏感資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)周期相當(dāng)敏感資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的敏感度非常高發(fā)起人實(shí)力營(yíng)運(yùn)商的財(cái)務(wù)實(shí)力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績(jī)和對(duì)租賃期滿資產(chǎn)的再次營(yíng)銷能力業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力出眾業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力良好業(yè)績(jī)短、差，再營(yíng)銷能力不確定業(yè)績(jī)無(wú)或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營(yíng)銷能力發(fā)起人的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)力發(fā)起人業(yè)績(jī)出眾，財(cái)力強(qiáng)盛發(fā)起人業(yè)績(jī)和財(cái)力優(yōu)良發(fā)起人業(yè)績(jī)一般，財(cái)力優(yōu)良發(fā)起人業(yè)績(jī)無(wú)或值得懷疑及/或財(cái)力微弱157擔(dān)保安排資產(chǎn)控制法律文件保障貸款人對(duì)資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實(shí)施有效控制（例如擁有材料完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品）法

25、律文件保障貸款人對(duì)資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實(shí)施有效控制（例如擁有材料完備的擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品）法律文件保障貸款人對(duì)資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實(shí)施有效控制（例如擁有材料完備的擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品）合同幾乎未規(guī)定向貸款人提供擔(dān)保，造成對(duì)資產(chǎn)喪失控制的風(fēng)險(xiǎn)貸款人擁有的監(jiān)控資產(chǎn)場(chǎng)所和狀況的權(quán)利和手段貸款人能夠在任何時(shí)間任何地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)所和狀況（定期報(bào)告、檢查的可能性）貸款人幾乎能夠在任何時(shí)間任何地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)所和狀況貸款人能夠在任何時(shí)間任何地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)所和狀況貸款人能夠有限監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)所和狀況損害保險(xiǎn)向頂級(jí)保險(xiǎn)公司投保，保險(xiǎn)額高，包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn)向優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司投保，保險(xiǎn)額較高（不包括擔(dān)保損害）向一般保險(xiǎn)公司投保，保險(xiǎn)額一般（不包括擔(dān)保損害）向差的保險(xiǎn)公司投?；虮ｋU(xiǎn)額低（不包括擔(dān)保損害）表4 -監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商品融資暴露的評(píng)級(jí)優(yōu)良中差財(cái)務(wù)實(shí)力交易的超額擔(dān)保程度優(yōu)良 中