商業(yè)項目的定位于業(yè)態(tài)組合的建議

1、商業(yè)工程的定位于業(yè)態(tài)組合的建議商業(yè)工程的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃隨著中國城市化進程的高速推進 , 城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產業(yè) ,起到了明 顯的拉動和促進城市現(xiàn)代化經濟開展的重要作用 . 具體表現(xiàn)在商品交換過程中所 涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流的運動能夠到達暢通、高效的目 的。因此，像商品交易模式的革新商業(yè)業(yè)態(tài)革命，便成了一個城市或一個區(qū) 域商業(yè)現(xiàn)代化的標志。目前我國正在爆發(fā)一場業(yè)態(tài)革命， 出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、 傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉型和主導業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。一個商業(yè)工程要在經營上取得成功 , 無疑需要涉及到諸多方面的工 作, 就這一話題探討一下商業(yè)工程的定位及業(yè)態(tài)的組

2、合規(guī)劃。 一、工程市場定位 規(guī)劃 準確的商業(yè)環(huán)境調研和科學分析、掌握影響購物中心開展的靜 態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提現(xiàn)代商業(yè)地產開發(fā)實際說明，購物中心的市場定位從某種意義上講 將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是 準確定位的要件， 這樣才能準確把握市場脈搏， 確定不同類別的經營模式， 防止 同質性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領市場。一整體商業(yè)定位細分、確定目標客戶群、把握主體效勞對象1、定位內容：明確主體效勞對象，確定目標客戶群。2、定位原那么：以目標消費者的真實、持久需求定位參考年齡段、 性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數(shù)據(jù)。3、

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不 同消費群的構成：A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層 收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求求綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化裝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者構造 收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意 人。B中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的 中高層消費人群；主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求綜合型、一站式消費場所； 業(yè)種需求百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化裝品、珠寶

4、首飾； 功能要求購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等； 消費者構造收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。C輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和 外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求綜合型、一站式消費場所； 業(yè)種需求百貨、服裝、化裝品、珠寶首飾、特色土特產； 功能要求購物、娛樂、休閑、美食、觀光等； 消費者構造消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。二商業(yè)中心功能、規(guī)模定位1、定位內容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經營規(guī)模 商場的根本功能無疑是提供商品的零售效勞， 但隨著人們消費水平的提高，單純的購物效勞已難以滿足顧客的需要， 利用雙休日和節(jié)假日進展

5、休閑、 娛 樂型購物消費已成為一種趨勢， 因此， 不少商場在主營零售業(yè)的根底上， 往往有 必要引入餐飲、娛樂及其他效勞行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。2、定位原那么：以打造城市商業(yè)名片、引領商業(yè)主流為目標一般來講， 商場的規(guī)模越大， 它所能覆蓋的商圈范圍就越大， 但商場單 店的規(guī)模越大， 而受到一些因素的制約也越大， 顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī) 模的制約。一般情況下， 顧客在商場購物的時間不會超過 3 小時， 超過這個時間 就容易處于疲勞狀態(tài)。 如果在建筑風格、 規(guī)模和環(huán)境氣氛都很有特色的話， 也可 以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài) shopping mall 來開發(fā)， 考慮引入購物以外的其他商業(yè) 用途，如

6、餐飲、娛樂、休閑等效勞型消費場所?？梢院芎玫亟Y合雕塑景觀步行道 融為一體共同營造城市景觀文化的亮點。3、定位過程：結合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場的功能和規(guī)模。根據(jù)“購物中心定位二八黃金定律求證分析 , 購物中心商圈輻射人口 數(shù)與購物中心零售效勞面積的比為 4：1。三商業(yè)中心的經營檔次與形象定位商場的形象定位， 實際上是商場經營企業(yè)的形象定位， 因此，它隨著商 場的經營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。 如何來確定商業(yè)中心的經營檔次和綜合形 象，打造商業(yè)中心高檔品牌和現(xiàn)代商業(yè)商圈 , 形成明顯的差異化定位經營為目標。 通過對商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化內涵， 建

7、立超前的品牌形象 引領購物 時尚、反映地域特色、精選效勞對象、創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、綜合形象鮮明且易推廣傳建立獨特而鮮明的商業(yè)組團形象不僅是竟爭市場的制勝關健， 而且是快 速提升企業(yè)知名度和美譽度的重要手段， 之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設計和推出專 業(yè)化商業(yè)組團形象是完全必要的選擇，也是成就賣場無形的品牌資產根本。 二、 工程整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 一業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景： 所謂的業(yè)態(tài)革命，是針對于傳統(tǒng) 零售商業(yè)的單一化功能很難適應社會開展和消費需求的變革。 其理論思想是： 不 斷滿足社會開展進步給人們帶來的物質生活和精神生活的需要， 人的日常生活主 要分布于三個生活空間，即第一空間居住空間，第二空間工作空間，第 三空間

8、購物休閑場所 。要提高人的生活質量必須從三個生活空間同時去考慮。 而生活質量的提高又往往表現(xiàn)為第一、 第二生活空間的逗留時間減少， 第三生活 空間的活動時間增加。 因此，必須把提高第三生活空間的質量作為人們生活質量 的關鍵點?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空 間。傳統(tǒng)商業(yè)的賣場功能大多是以購物為主， 這種單一化的功能定位已經越 來越不適應社會開展的需要。從人的需求開展方向來看，有形商品的充分滿足， 會使需求向無形商品轉移， 即所謂的“離物傾向。 也就是說， 在人們的消費生 活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會大大增加。 二業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī) 劃：主力業(yè)態(tài)定位、科學業(yè)

9、態(tài)配合、 合理租戶組合的目的是制造購物中心內 張弛相間的興奮點，實現(xiàn)顧客盡可能多的消費訴求。主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規(guī)劃前期工 作的核心內容， 是為購物中心開發(fā)、 招商和經營創(chuàng)造條件， 保障持續(xù)經營成功的 關鍵。核心主力店和主力店是擁有國內外知名品牌、 商譽和口啤的連鎖或單店的 目的性商店，具有極強的消費號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產生 巨大的廣告效應和經營收益，使購物中心更具活力。三業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位 :1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合量販超市、大型百貨店為核 心主力店。在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中， 量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè) 態(tài)。量販超市是零

10、售業(yè)開展的方向之一， 其銷售的是群眾化生活必需品， 面向最 廣泛的消費群體， 對區(qū)域分布的限制少， 與工程開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中 心易于結合，帶旺地段人流和商圈升值。2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂 店為主力店主力店應是業(yè)界知名業(yè)種代表， 主力店的規(guī)劃布局一要避開與核心主力 店經營同類商品的樓層或商品檔次， 二要有利于豐富購物中心內業(yè)態(tài)和業(yè)種。 一 般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等業(yè)種都應分別引入主力店，分布在購物中心 的不同區(qū)位或樓層， 并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪， 形成一個局部購物中心的消 費主題。品牌服飾應布局在精華區(qū)人流動線入口， 品牌快餐店那么宜布

11、局于購物 中心各區(qū)結合部。規(guī)劃時應對各業(yè)種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，防止招商布局 規(guī)劃時資源缺乏而出現(xiàn)“饑不擇食的盲目性。 在多業(yè)態(tài)組合的購物中心內的主 力店，所規(guī)劃區(qū)域可多項選擇幾家使用意向差異大的業(yè)主，利用整體利益引導、 自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務必實現(xiàn)整體規(guī)劃。3、選擇商圈內有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合效勞 功能店銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴、家政等作為專門店及普 通店。專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場調查確認的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計和消費者需求分析為根底。 業(yè)種配比和租戶組合 指經營商品品種的數(shù) 量、重疊率、檔次組合除配合核心主力店

12、和主力店的布局外， 應預留調整空間。 在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應檔次 的餐館店。 針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、 小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購 物業(yè)種轉換接合處。 同時在規(guī)劃中要預測商鋪分級、 入伙的租金底線， 并設想怎 樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點等招商合作手段。4、大型和特殊的娛樂業(yè)種應該放在購物中心頂部高層或縱深區(qū)域，以 活潑購物中心立體縱深區(qū)域， 且易于錯時營業(yè)和區(qū)隔管理。 免費的公共娛樂設施 可穿插分布。商業(yè)工程的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃 隨著中國城市化進程的高速推進 , 城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產業(yè) ,起到了明顯的拉動和促進 城市現(xiàn)代化經濟開展的重要作用

13、 . 具體表現(xiàn)在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金 流、物流等 “四流的運動能夠到達暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新商 業(yè)業(yè)態(tài)革命，便成了一個城市或一個區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標志。目前我國正在爆發(fā)一場業(yè)態(tài)革命， 出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、 傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零 售業(yè)態(tài)轉型和主導業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。一個商業(yè)工程要在經營上取得成功 ,無疑需要涉及到諸多方面的工作 ,就這一話題探討一下 商業(yè)工程的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。一、工程市場定位規(guī)劃準確的商業(yè)環(huán)境調研和科學分析、 掌握影響購物中心開展的靜態(tài)和動態(tài)變量， 是做好成功商 業(yè)規(guī)劃的前提現(xiàn)代商業(yè)地產開發(fā)實際說明， 購物中心的市場定位從某

14、種意義上講將比選擇地段更重要。 詳 細的調研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握 市場脈搏，確定不同類別的經營模式，防止同質性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領市場。一整體商業(yè)定位細分、確定目標客戶群、把握主體效勞對象1、定位內容：明確主體效勞對象，確定目標客戶群。2、定位原那么：以目標消費者的真實、持久需求定位參考年齡段、性別比、收入層次、 文化層次、消費層次、消費傾向等調研數(shù)據(jù)。3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：A、核心消費群：商圈半徑 2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費 群；主要需求的消費特征：

15、業(yè)態(tài)需求 求綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求 百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化裝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、 茶坊、美容等；功能要求 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者構造 收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。B、 中心消費群：商圈半徑 5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群； 主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求 綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求 百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化裝品、珠寶首飾；功能要求 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者構造 收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。C、輻射消費群：商圈半徑 5-10公里范圍以內的中高層居民人群

16、消費和外來的旅游客源消 費；主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求 綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求 百貨、服裝、化裝品、珠寶首飾、特色土特產；功能要求 購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；消費者構造 消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。二商業(yè)中心功能、規(guī)模定位1 、 定位內容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經營規(guī)模商場的根本功能無疑是提供商品的零售效勞， 但隨著人們消費水平的提高， 單純的購物效勞 已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進展休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢， 因此， 不少商場在主營零售業(yè)的根底上， 往往有必要引入餐飲、 娛樂及其他效勞行業(yè)以方便 顧客，帶旺商場。2、定位原那么：以打

17、造城市商業(yè)名片、引領商業(yè)主流為目標一般來講， 商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大， 但商場單店的規(guī)模越大， 而受 到一些因素的制約也越大， 顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī)模的制約。 一般情況下， 顧客在 商場購物的時間不會超過 3 小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風格、 規(guī)模和環(huán)境氣氛都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shopping mall 來開發(fā)，考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等效勞型消費場所?？梢院芎玫亟Y合 雕塑景觀步行道融為一體共同營造城市景觀文化的亮點。3、定位過程：結合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定

18、本商場的功能和規(guī)模。根據(jù) “購物中心定位二八黃金定律求證分析,購物中心商圈輻射人口數(shù)與購物中心零售效勞面積的比為 4 ： 1 。三商業(yè)中心的經營檔次與形象定位 商場的形象定位， 實際上是商場經營企業(yè)的形象定位， 因此， 它隨著商場的經營運作而持續(xù) 存在并發(fā)揮作用。 如何來確定商業(yè)中心的經營檔次和綜合形象， 打造商業(yè)中心高檔品牌和現(xiàn) 代商業(yè)商圈 ,形成明顯的差異化定位經營為目標。通過對商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化 內涵， 建立超前的品牌形象 引領購物時尚、 反映地域特色、 精選效勞對象、 創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、 綜合形象鮮明且易推廣傳播等。建立獨特而鮮明的商業(yè)組團形象不僅是竟爭市場的制勝關健， 而且是

19、快速提升企業(yè)知名度和 美譽度的重要手段， 之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設計和推出專業(yè)化商業(yè)組團形象是完全必要的 選擇，也是成就賣場無形的品牌資產根本。二、工程整體業(yè)態(tài)規(guī)劃一業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：所謂的業(yè)態(tài)革命， 是針對于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應社會開展和消費需求的 變革。 其理論思想是： 不斷滿足社會開展進步給人們帶來的物質生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個生活空間，即第一空間居住空間，第二空間工作空間， 第三空間購物休閑場所。要提高人的生活質量必須從三個生活空間同時去考慮。而生活 質量的提高又往往表現(xiàn)為第一、 第二生活空間的逗留時間減少， 第三生活空間的活動時間增 加。因此， 必須

20、把提高第三生活空間的質量作為人們生活質量的關鍵點。現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。傳統(tǒng)商業(yè)的賣場功能大多是以購物為主， 這種單一化的功能定位已經越來越不適應社會開展 的需要。從人的需求開展方向來看， 有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉移， 即所 謂的 “離物傾向。也就是說，在人們的消費生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出 比重會大大增加。二業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：主力業(yè)態(tài)定位、科學業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購物中心內張弛相間的興奮點， 實現(xiàn)顧客盡可能多的消費訴求。主力業(yè)態(tài)定位， 即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規(guī)劃前期工作的核心內容， 是為 購物中

21、心開發(fā)、招商和經營創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經營成功的關鍵。核心主力店和主力店是擁有國內外知名品牌、 商譽和口啤的連鎖或單店的目的性商店， 具有 極強的消費號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產生巨大的廣告效應和經營收益， 使購物中心更具活力。三業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位 1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合量販超市、大型百貨店為核心主力店。 在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中， 量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。 量販超市是零售 業(yè)開展的方向之一， 其銷售的是群眾化生活必需品， 面向最廣泛的消費群體， 對區(qū)域分布的 限制少，與工程開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結合，帶旺地段人流和商圈升值。2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店