普通一房二賣合同債權(quán)人 無效請(qǐng)求權(quán)與撤銷權(quán)的選擇18

1、普通一房二賣合同債權(quán)人無效請(qǐng)求權(quán)與撤銷權(quán)的選擇葉旭弘浙江清溪律師事務(wù)所 【內(nèi)容提要】普通一房二賣是指賣方以同一房屋為標(biāo)的，在與一方當(dāng)事人簽訂買賣合同但尚未辦理過戶登記時(shí)，又與第三方簽訂買賣合同，從而導(dǎo)致先買方與后買方均希望獲得同一房屋的利益沖突。房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值重大，與公民的關(guān)系甚巨，在發(fā)生一房二賣的情況下極易發(fā)生糾紛。正確處理這類糾紛直接關(guān)系到出賣人與買受人的利益。我國(guó)合同法第五十二條第二項(xiàng)規(guī)定了惡意串通合同無效請(qǐng)求權(quán)，第74條規(guī)定了債權(quán)人的撤銷權(quán)，在司法實(shí)踐中，由于無效合同與債權(quán)人行使撤銷權(quán)都可能發(fā)生合同效力被消滅的結(jié)果。因此，在審判實(shí)踐中，適用這兩類制度解決普通一房二賣合同糾紛時(shí)

2、，往往產(chǎn)生一些疑難問題：如一房二賣合同既符合合同無效的規(guī)定，又有可撤銷的事由，那么當(dāng)事人是否可以行使選擇權(quán)；合同被撤銷或無效后法律后果是不同的，那么在判決結(jié)果中應(yīng)如何體現(xiàn)二者的區(qū)別等。但我國(guó)合同法對(duì)該問題并沒有明確規(guī)定，相關(guān)的司法判例也不多見；而法學(xué)理論界對(duì)此問題也鮮有論者，因此，從理論上對(duì)普通一房二賣合同債權(quán)人基于惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)與基于債的保全撤銷權(quán)的選擇問題進(jìn)行探討，就具有相當(dāng)重要的實(shí)踐價(jià)值和理論價(jià)值。本文試圖就普通一房二賣合同債權(quán)人基于惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)與基于債的保全撤銷權(quán)的選擇問題談?wù)劰P者的淺見?！娟P(guān)鍵詞】一房二賣、惡意串通、無效請(qǐng)求權(quán)、 撤銷權(quán)一、問題的提出普通一房二賣合同債權(quán)人基

3、于惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)與基于債的保全撤銷權(quán)的選擇這一論題的提出，緣于筆者去年參與了一起因一房二賣引起的出賣人涉嫌詐騙先買受人的房款構(gòu)成合同詐騙罪的辯護(hù),以及今年又參與了先買受人提起的請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣人與后買受人簽訂的房屋買賣合同無效，要求出賣人繼續(xù)履行與其訂立的買賣合同，限期辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，并要求兩被告承擔(dān)賠償責(zé)任合同糾紛案件的代理這二個(gè)案例引發(fā)的思考。案例：出賣人陳某將未取得產(chǎn)權(quán)證的拆遷房安置房屋以32萬元價(jià)款出賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,約定張某支付給陳某房款30萬元后由陳某將該房屋鑰匙交給張某,余款2萬元在陳某取得該房產(chǎn)權(quán)證和土地所有證后辦理過戶登記手續(xù)時(shí)支付。在陳某取得該房產(chǎn)

4、權(quán)證和土地所有證前張某將該房屋轉(zhuǎn)讓給程某,由陳某與程某簽訂房屋買賣合同,約定的條款相同,只是程某另行支付給張某該房屋升值部分款項(xiàng)15萬元。陳某在取得該房產(chǎn)權(quán)證和土地所有證后又將該房屋以34萬元價(jià)款出賣給李某并辦理了房屋過戶登記手續(xù)。程某得知后以出賣人陳某涉嫌合同詐騙罪向公安機(jī)關(guān)報(bào)案,經(jīng)公安立案?jìng)刹?、檢察院審查起訴和法院審理認(rèn)定陳某的行為構(gòu)成合同詐騙罪，陳某被判處有期徒刑十二年。程某在陳某被判刑后向法院起訴,將陳某與李某列為共同被告,以兩被告惡意串通簽訂房屋買賣合同搶先登記行為損害了其利益為由請(qǐng)求法院確認(rèn)該合同無效,要求陳某繼續(xù)履行與其簽訂的房屋買賣合同,限期辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，并要求兩被告承

5、擔(dān)賠償責(zé)任。兩被告分別委托了律師代理應(yīng)訴并進(jìn)行答辯,本案在開庭前不知何故原告突然撤訴。雖然本案沒有開庭進(jìn)行審理,但所涉及的普通一房二賣合同債權(quán)人基于惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)與債的保全撤銷權(quán)的選擇適用問題值得探討。由于先買受人不享有房屋物權(quán)，不能行使房屋物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，而只是享有合同債權(quán)，因此只能采取對(duì)合同債權(quán)的保護(hù)方法來保障自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。而在后買受人基于買賣合同并辦理了過戶登記手續(xù)對(duì)該房屋合法所有的情況下，先買受人必須要在法律上主張?jiān)摵贤瑹o效或者行使撤銷權(quán),使后買受人的所有權(quán)失去法律依據(jù),從而可以請(qǐng)求后買受人返還房屋。筆者認(rèn)為，債權(quán)人基于對(duì)出賣人享有的債權(quán)而請(qǐng)求后買受人返還房屋,只能采取法律規(guī)定的保

6、護(hù)方法，這種方法主要有兩種：第一、先買受人可以基于出賣人與后買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)構(gòu)成惡意串通損害先買受人的利益的行為，請(qǐng)求法院確認(rèn)該行為無效。第二、先買受人可以基于債的保全的方法，請(qǐng)求法院撤銷出賣人與后買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為。我國(guó)合同法第五十二條第二項(xiàng)規(guī)定“惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益”的民事行為為無效。合同法第七十四條規(guī)定“債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為”。這說明合同法明確確立了我國(guó)債權(quán)人基于惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)與基于債的保全撤銷權(quán)制度。由于債權(quán)人基于惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)與基于合同保全撤銷權(quán)制度在某種

7、程度上也發(fā)生重合，因此就發(fā)生了當(dāng)事人如何選擇適用問題。如有學(xué)者認(rèn)為一些第三人以惡意串通為由主張合同無效的情形，也可能同時(shí)符合債權(quán)人行使撤銷權(quán)的構(gòu)成要件。因?yàn)槌蜂N權(quán)行使的一個(gè)要件是，債務(wù)人與惡意第三人通過合同所進(jìn)行的財(cái)產(chǎn)處分行為已經(jīng)或者將要損害債權(quán)人的合法有效的債權(quán)，使其債權(quán)有不能實(shí)現(xiàn)的危害。而這一行為也可以做另一種理解，即債務(wù)人與惡意第三人通過合同惡意串通，損害了合同之外的第三人即債權(quán)人的利益。因此，債權(quán)人可以依自己的自由意志決定選擇適用債權(quán)人撤銷權(quán)制度還是無效請(qǐng)求權(quán)制度來保護(hù)自己的合法利益。這種觀點(diǎn)有其一定道理，當(dāng)事人可以依自己的自由意志選擇適用債權(quán)人撤銷權(quán)制度還是無效請(qǐng)求權(quán)制度，為其保護(hù)自

8、己合法權(quán)益提供了方便。筆者認(rèn)為，雖然法律上不允許對(duì)無效行為的撤銷，但是在事實(shí)上并不排除當(dāng)事人以何種訴由向法院起訴的選擇。當(dāng)事人對(duì)兩者的選擇實(shí)際上只是一個(gè)舉證問題，只有在了解上述兩項(xiàng)制度的法理基礎(chǔ)上對(duì)其各自的適用作正確的理解并分清兩項(xiàng)制度之間的界限之后，才能解決普通一房二賣合同債權(quán)人基于惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)與基于債的保全撤銷權(quán)的選擇適用問題。二、惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)的解釋適用（一）合同關(guān)系以外的第三人無效請(qǐng)求權(quán)無效合同，是指已經(jīng)成立，因欠缺法定有效要件，在法律上確定當(dāng)然自始不發(fā)生法律效力的合同。無效合同與合同無效并非同一含義。無效合同是合同的種類之一，而合同無效則為合同的法律效果。無效合同是合同無效

9、的原因之一，除無效合同之外，可撤銷合同經(jīng)撤銷之后，效力未定合同未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，以及債權(quán)人行使撤銷權(quán)等都可發(fā)生合同無效的法律后果。我國(guó)合同法第五十二條雖然以合同無效進(jìn)行表述，但其實(shí)際上是關(guān)于無效合同的規(guī)定。審判實(shí)踐中，合同當(dāng)事人主動(dòng)要求確認(rèn)合同無效或經(jīng)法院審理依職權(quán)主動(dòng)確認(rèn)合同無效的案件較為常見，但是由合同關(guān)系以外的其他人以起訴的方式要求確認(rèn)他人之間訂立的合同為無效的較為少見。某一合同是否無效，合同當(dāng)事人未提起訴訟，合同當(dāng)事人以外的第三人向法院起訴，要求確認(rèn)合同無效。對(duì)該訴請(qǐng)，法院應(yīng)如何處理？理論界和實(shí)務(wù)界存在爭(zhēng)議。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為任何人發(fā)現(xiàn)合同包含有無效因素均可向法院起訴或向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁，只有

10、這樣，才能真正貫徹對(duì)無效合同實(shí)行國(guó)家干預(yù)原則。也有學(xué)者認(rèn)為，在一般情況下，無論合同是絕對(duì)無效、當(dāng)然無效，任何人都可主張無效，法院也可以依職權(quán)審查，主動(dòng)宣告無效。但某些特殊合同盡管具有違法性，只涉及特定第三人的利益，如果將這種合同都認(rèn)為絕對(duì)的、當(dāng)然的無效，即允許任何人主張合同無效未必妥當(dāng)。筆者認(rèn)為，只有與無效合同有利害關(guān)系的第三人才能以起訴的方式請(qǐng)求確認(rèn)合同無效。沒有直接利害關(guān)系，不能提起訴訟確認(rèn)合同無效。（二）債權(quán)人基于惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)我國(guó)合同法第五十二條第二項(xiàng)規(guī)定“惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益”的民事行為為無效。作為債權(quán)人的先買受人可以主張無效請(qǐng)求權(quán)，但其權(quán)利的產(chǎn)生是有嚴(yán)格的前提的

11、。第一，侵害債權(quán)的侵害行為須以合法債權(quán)的存在為前提；第二,必須是出賣方已履行了后合同從而導(dǎo)致在先買受人無法取得房屋；第三,出賣方與后買受人惡意串通，損害了在先買受人的利益。因此,先買受人可以基于出賣人與后買受人簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)構(gòu)成惡意串通損害先買受人的利益的行為,請(qǐng)求法院確認(rèn)該行為無效。司法實(shí)踐中，對(duì)于存在一房二賣的情況下如何認(rèn)定后合同的出買人與后買受人惡意串通，損害在先買受人利益，對(duì)此有兩種不同的觀點(diǎn)：第一種認(rèn)為，如果后買受人在購(gòu)買特定標(biāo)的物時(shí)具有惡意，尤其是存在著教唆出賣人違約，或與出賣人合謀，造成在先買受合同不能履行，則后買受人的行為損害了在先買受人的利益，而認(rèn)定無效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)

12、為，如果后買受人故意采用違背善良風(fēng)俗的方法購(gòu)買房屋，目的在于加害前買受人時(shí)，才能認(rèn)定其行為無效。筆者認(rèn)為第二種觀點(diǎn)更為合理。首先，第一種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)后買受人必須具有故意或惡意時(shí)才能構(gòu)成損害第三人利益，這無疑是正確的，但僅有這一點(diǎn)是不夠的。因?yàn)槊髦性谙荣I賣合同存在或在先買受人對(duì)該房屋享有債權(quán)而仍然購(gòu)買，乃是非善意的，然而據(jù)此便確定后買受人構(gòu)成損害在先買受人利益，未免過于寬泛。因?yàn)楹筚I受人明知出賣人已與在先買受人就該房屋簽訂合同，仍與出賣人簽訂合同的，揣其目的，可能有二，一是只為取得標(biāo)的物；二是主要為了損害在先買受人的利益。如果后買受人明知先買受人享有債權(quán)仍向出賣人購(gòu)買，這完全符合自由競(jìng)爭(zhēng)和交易自由

13、的原則，不能因此而認(rèn)定其有惡意。但是如果后買受人購(gòu)買已經(jīng)出售給他人的房屋，目的在于使他人因不能得到該房屋而受到損害，則后買受人已濫用了其享有的交易自由，從而構(gòu)成了損害第三人利益的真正惡意。其次，按第一種觀點(diǎn)，只要后買受人采取的方式不正當(dāng)，如教唆、與出賣人同謀等可構(gòu)成損害第三人利益。筆者認(rèn)為，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，即使后買受人以出高價(jià)、利誘、給中間人傭金等方式而購(gòu)買房屋，其行為并不違反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法的規(guī)定，不能認(rèn)定其行為具有不法性，并據(jù)此認(rèn)定其損害第三人利益。因此，在一房二賣的情況下，只有后買受人以故意致先買受人損害為目的，采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法而致先買受人利益受到損害的，才構(gòu)成侵害先買受人利

14、益而應(yīng)該認(rèn)定為無效。在先買受人主張后合同無效的情況下，如果有證據(jù)證明出賣人與后買受人有惡意串通行為而被法院確認(rèn)該行為無效，則只能在出賣人與后買受人之間相互產(chǎn)生返還房屋的義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)由后買受人向出賣人返還房屋，而不能由后買受人直接向先買受人返還房屋。（三）舉證責(zé)任問題根據(jù)民事訴訟法及最高人民法院關(guān)于民事舉證責(zé)任的若干問題的規(guī)定，先買受人要舉證證明出賣人與后買受人有惡意串通行為。在實(shí)踐中先買受人承擔(dān)這樣的舉證責(zé)任存在一定的困難，因?yàn)橄荣I受人不僅必須證明出賣人與后買受人之間主觀上都有具有加害先買受人的故意,而且要證明雙方客觀上必須有相互勾結(jié)和串通的行為,也就是說，先買受人不僅要證明雙方主觀上都具有加

15、害先買受人的意圖，而且要證明雙方客觀上必須做出了相互勾結(jié)和串通的行為。由于出賣人與后買受人的惡意串通行為往往是隱蔽的，對(duì)于后買受人是否為惡意，這種舉證當(dāng)然對(duì)處于合同關(guān)系外部的先買受人來說是十分困難的。因此，在司法實(shí)踐中以惡意串通而被宣告無效的案件很少。但法官在審理中可采用證據(jù)規(guī)則中的推定責(zé)任，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)和常理常情，來合理分配或轉(zhuǎn)移舉證責(zé)任，從而準(zhǔn)確認(rèn)定是否構(gòu)成惡意串通。四 、債的保全撤銷權(quán)的解釋適用（一）債權(quán)人的撤銷權(quán)債權(quán)人的撤銷權(quán)，是指?jìng)鶛?quán)人所享有的對(duì)債務(wù)人所為有害及債權(quán)的行為，可以請(qǐng)求法院予以撤銷的權(quán)利。債權(quán)人的撤銷權(quán)，是以訴的方式向法院提起，所以又稱為撤銷訴權(quán)或廢罷訴權(quán)，但其性質(zhì)并

16、非程序法上的權(quán)利，而是實(shí)體法上的權(quán)利。合同法第七十四條規(guī)定“債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為”。可見，合同法規(guī)定的債權(quán)人的撤銷權(quán)必須具備一定條件：（1）必須存在債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為；（2）這種轉(zhuǎn)讓行為造成債權(quán)人損害；（3）以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的，受讓人必須知道轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)會(huì)損害債權(quán)人的利益。作為房屋買賣合同標(biāo)的物的房屋，在性質(zhì)上屬于特定物。在給付特定物的債權(quán)中，如果債務(wù)人將該特定物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，債權(quán)人是否可以以此種轉(zhuǎn)移將導(dǎo)致其債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)為由而請(qǐng)求法院撤銷債務(wù)人的行為？也就是說，如果

17、房屋買賣合同簽訂之后，出賣人又將房屋以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓于后買受人且該買受人明知存在先買賣合同，導(dǎo)致出賣人不能將房屋轉(zhuǎn)移于先買受人的，作為債權(quán)人的先買受人能否以房屋給付債權(quán)受侵害為由，行使撤銷權(quán)以保全自己的合同債權(quán)？從合同法第七十四條規(guī)定來看，在特定物給付債權(quán)受害的，債權(quán)人能否行使撤銷權(quán)，并沒有規(guī)定。筆者認(rèn)為，在這種情況下，債權(quán)人不得行使撤銷權(quán)。這是因?yàn)椋谝?，撤銷權(quán)的行使目的在于恢復(fù)債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，保全全體債權(quán)人的利益，而不在于保障債務(wù)人能夠向特定物債權(quán)人給付特定物。而且撤銷權(quán)行使的效力是直接變更債務(wù)人與第三人的意思表示的效果，對(duì)第三人利益影響甚大。第二，債權(quán)人撤銷權(quán)屬于對(duì)一般債權(quán)的擔(dān)保

18、，因?yàn)閭鶛?quán)人如果撤銷債務(wù)人的明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓的行為的，就撤銷后所得財(cái)產(chǎn)，撤銷權(quán)人不能優(yōu)先于其他債權(quán)人受償，而應(yīng)和其他債權(quán)人平等受償。第三，在一房二賣的情況下，后買受人支付了合理對(duì)價(jià)，以完全有效的買賣合同取得房屋的所有權(quán)，如果先買受人以出賣人給付該房屋的債權(quán)受到侵害為由可以撤銷后合同要求后買受人返還財(cái)產(chǎn)，并要求出賣人將房屋轉(zhuǎn)移登記于己。那么，根據(jù)債權(quán)平等原則，如果先買受人通過登記取得房屋所有權(quán)，后買受人也可以撤銷前合同，如此反復(fù)撤銷，對(duì)交易實(shí)為不利。因此，筆者認(rèn)為在房屋一房二賣情況下，只有在債務(wù)人轉(zhuǎn)移特定物所有權(quán)將導(dǎo)致其責(zé)任財(cái)產(chǎn)減少，其資產(chǎn)不足于清償債權(quán)人的債務(wù)時(shí)，債權(quán)人才可以行使撤銷權(quán)。也

19、就是說，在房屋一房二賣情況下，只有出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的行為已經(jīng)或者將要極大地減少出賣人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，以致于先買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)難以完全實(shí)現(xiàn)或者根本不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，先買受人有權(quán)撤銷出賣人與后買受人之間的房屋買賣合同。如果房屋出賣人尚有能力承擔(dān)不履行的責(zé)任，先買受人就不能行使撤銷權(quán)。在行使撤銷權(quán)的情況下，一旦出賣人與后買受人的行為被撤銷以后，不僅對(duì)先買受人和出賣人發(fā)生效力，而且也對(duì)后買受人產(chǎn)生效力。先買受人也可以請(qǐng)求后買受人返還已經(jīng)取得的房屋。因此，在出賣人與后買受人之間的房屋轉(zhuǎn)讓行為被撤銷以后，法院可以判令后買受人將該房屋交付給先買受人。在出賣人與后買受人的行為被撤銷以后，撤銷權(quán)人

20、不能優(yōu)先于其他債權(quán)人受償，而應(yīng)和其他債權(quán)人平等受償。但由于先買受人既無義務(wù)也無法知道其他債權(quán)人存在及債權(quán)數(shù)額，而法院也沒有必要公告其他債權(quán)人申報(bào)債權(quán)。因此，在司法實(shí)踐中很難以操作。筆者認(rèn)為，在先買受人行使撤銷權(quán)時(shí)，如果沒有其他債權(quán)人對(duì)出賣人提起訴訟或者沒有其他債權(quán)人行使撤銷權(quán)，則后買受人沒有必要通知出賣人的其他債權(quán)人，可以通過行使撤銷權(quán)取得房屋所有權(quán)。如果有其他債權(quán)人提起訴訟，則可以在執(zhí)行時(shí)應(yīng)當(dāng)按債權(quán)的比例分配。（二）受讓人明知的范圍及惡意的內(nèi)容受讓人的惡意，是指受讓人于受讓時(shí)知道債務(wù)人所做的行為有害于債權(quán)。關(guān)于受讓人明知的范圍及惡意的內(nèi)容，學(xué)術(shù)界有兩種不同的觀點(diǎn)：一種認(rèn)為受讓人只需要知道債務(wù)

21、人是以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓就構(gòu)成惡意；另一觀點(diǎn)認(rèn)為受讓人不僅要知道債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓，而且要知道此種行為對(duì)債權(quán)人造成損害才能構(gòu)成惡意。筆者認(rèn)為，要求債權(quán)人舉證證明受讓人在取得房屋財(cái)產(chǎn)時(shí)，已經(jīng)知道債務(wù)人所實(shí)施的處分房屋財(cái)產(chǎn)的行為有害于債權(quán)人的債權(quán)，這對(duì)債權(quán)人來說是十分困難的。因?yàn)閭鶛?quán)本身具有非公開性，債權(quán)不可能公示出來，讓他人知道。對(duì)先買受人人來說，一般是不可能知道出賣人與后買受人之間的債權(quán)關(guān)系及債權(quán)的內(nèi)容的。但這并不意味著債權(quán)人就不可能舉證證明后買受人具有惡意。關(guān)鍵的問題是如何確定后買受人惡意的內(nèi)容。從合同法第七十四條的規(guī)定來看，后買受人的惡意不應(yīng)當(dāng)包括已經(jīng)明知債務(wù)人以明顯不合理的低

22、價(jià)轉(zhuǎn)讓而對(duì)債權(quán)人造成損害。只要債權(quán)人能夠舉證證明后買受人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓，便可以認(rèn)為后買受人與出賣人實(shí)施轉(zhuǎn)讓房屋行為時(shí)具有惡意。因?yàn)檫@種明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓的行為，本身是一種非正常的交易，后買受人作為合理的經(jīng)濟(jì)人，在此情況下應(yīng)當(dāng)知道這種非正常的交易中必然會(huì)減少債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。而后買受人在此情況下仍然與債務(wù)人發(fā)生交易，則表明其主觀上具有惡意。至于后買受人是否具有故意損害債權(quán)人的意圖，或者是否曾與出賣人惡意串通，在確定后買受人的惡意時(shí)不必考慮。因此，受讓人的惡意采取觀念主義，即不以受讓人具有詐害債權(quán)的意思為條件。至于受讓人是否知道債務(wù)人的惡意在所不問。（三）舉證責(zé)任從合同法第七十四條規(guī)定內(nèi)

23、容來看，實(shí)際上只是要求債權(quán)人應(yīng)當(dāng)證明債務(wù)人在從事低價(jià)轉(zhuǎn)讓行為時(shí)，明知轉(zhuǎn)讓的價(jià)格屬于明顯不合理的低價(jià)，且客觀上有害債權(quán)，至于債務(wù)人主觀上是否具有有害債權(quán)的惡意，則不必舉證，即推定了出賣人以明顯低價(jià)出賣的行為具有惡意，實(shí)行舉證倒置，出賣人必須證明低價(jià)出賣行為系出于重大誤解、顯失公平等其他原因，反證自己主觀上沒有惡意，從而極大地減輕了債權(quán)人對(duì)債務(wù)人受讓人知道該情形惡意的舉證。至于后買受人的惡意，合同法規(guī)定：“受讓人知道該情形”，此處惡意系指觀念主義的惡意，與惡意串通的意思主義的惡意不同，指明知某種情形的存在，側(cè)重于行為人對(duì)事實(shí)的認(rèn)識(shí)。舉證時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是后買受人的惡意首先包括后買受人知道轉(zhuǎn)讓

24、的房屋財(cái)產(chǎn)是低價(jià)轉(zhuǎn)讓的。對(duì)“明顯不合理的低價(jià)”的判斷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的價(jià)格來判斷，明顯不合理意思意味著轉(zhuǎn)讓的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相比較差距較大，任何一個(gè)合理的經(jīng)濟(jì)人在此情況下都會(huì)認(rèn)為該價(jià)格過低，據(jù)此將有合理的理由認(rèn)為這種交易不是一種正當(dāng)?shù)慕灰?。二是后買受人應(yīng)當(dāng)知道基于出賣人的交易行為將會(huì)減少出賣人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，損害債務(wù)人的債權(quán)人的利益，但債權(quán)人沒有必要舉證證明后買受人知道出賣人負(fù)有何種債務(wù)以及對(duì)誰負(fù)有債務(wù)。綜上所述，在普通一房二賣情況下，先買受人為保護(hù)自己合法利益只能采取法律規(guī)定的保護(hù)方法，在基于惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)與債的保全撤銷權(quán)之間作出選擇。當(dāng)事人對(duì)兩項(xiàng)的選擇主要取決于訴訟中舉證責(zé)任。如果先買

25、受人有足夠證據(jù)證明出賣人與后買受人惡意串通損害了先買受人的利益，則可依據(jù)合同法五十二條第二項(xiàng)的規(guī)定訴請(qǐng)?jiān)撔袨闊o效。反之，則先買受人依據(jù)合同法第七十四條提起撤銷之訴。如果先買受人有足夠證據(jù)證明出賣人與后買受人惡意串通損害了先買受人的利益而選擇了基于惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)，一旦法院宣告該行為無效以后，由于沒有必要撤銷該行為，先買受人再不能夠根據(jù)合同保全制度行使撤銷權(quán)。如果因?yàn)樽C據(jù)不足而不能被判定無效，則先買受人還可以再行使撤銷權(quán)，以使自己的債權(quán)得到更充分的保護(hù)。筆者認(rèn)為，由于行使合同保全撤銷權(quán)在舉證和返還房屋上比宣告合同無效對(duì)先買受人更為有利。 五、本案先買受人應(yīng)如何選擇就本案來說，雖然后買賣合同中關(guān)

26、于房?jī)r(jià)定得偏低和出賣人與后買受人之間通過訂立低價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋的行為，最終使先買受人對(duì)出賣人的債權(quán)很難得到完全實(shí)現(xiàn)，但僅憑這兩個(gè)事實(shí)是不能認(rèn)定出賣人與后買受人之間具有惡意串通損害先買受人利益的行為的。其原因在于：第一， 惡意串通首先要求當(dāng)事人都具有惡意，這種惡意就是指當(dāng)事人明知或應(yīng)當(dāng)知道其訂立的合同或?qū)嵤┑钠渌袨閷?gòu)成對(duì)他人的損害而故意為之。從本案來看，盡管出賣人從事該種行為時(shí)具有逃避債務(wù)，從而最終損害先買受人利益的意圖，但對(duì)于后買受人來說，很難認(rèn)定其具有損害先買受人利益的惡意。后買受人與先買受人之間從未往來，甚至可能根本不知道先買受人的存在，因此不可能直接損害先買受人的利益。后買受人從

27、事這種行為完全是為了取得房屋，而不在于直接加損害于先買受人。所以，對(duì)于后買受人損害先買受人利益的惡意是很難認(rèn)定的。 第二，惡意串通行為在結(jié)果上直接導(dǎo)致了對(duì)他人的損害，在惡意串通與他人的損害之間具有直接的因果關(guān)系。從本案來看，先買受人雖然最終遭受了損害，但是要認(rèn)定先買受人的損害是因?yàn)槌鲑u人與后買受人訂立買賣合同的結(jié)果，則是困難的。因?yàn)槌鲑u人與后買受人之間的低價(jià)買賣的行為雖然影響了先買受人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但并沒有直接導(dǎo)致對(duì)先買受人債權(quán)的侵害，尤其是后買受人并沒有實(shí)施直接侵害先買受人債權(quán)，導(dǎo)致先買受人債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的行為。總之，筆者認(rèn)為，先買受人提出出賣人與后買受人之間有惡意串通損害其利益的行為

28、，并據(jù)此請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效的主張是不能成立的。然而，應(yīng)當(dāng)看到，在本案中出賣人故意低價(jià)轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)，從而使其不能有足夠的資產(chǎn)清償對(duì)先買受人的債務(wù)，導(dǎo)致先買受人的債權(quán)不能完全實(shí)現(xiàn)。在此情況下，法律應(yīng)當(dāng)為債權(quán)人設(shè)立一定的保障措施，否則債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)惡意的債務(wù)人也不能實(shí)施制裁，社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序也難以得到保障。 在本案中，先買受人可以獲得的保護(hù)其債權(quán)的措施在于通過行使債的保全的撤銷權(quán)，而維護(hù)其債權(quán)。撤銷權(quán)行使的目的在于防止因債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)的不當(dāng)減少而給債權(quán)人帶來損害，從而使債權(quán)得到充分實(shí)現(xiàn)。為什么說本案中先買受人可以行使撤銷權(quán)呢？因?yàn)槌鲑u人與后買受人實(shí)施的行為已經(jīng)在客觀上符合了撤銷權(quán)的行使要件

29、。第一，從客觀要件上說，撤銷權(quán)的行使首先要求債務(wù)人實(shí)施一定的處分財(cái)產(chǎn)的行為，這種處分行為已發(fā)生法律效力，而且已經(jīng)或?qū)⒁獓?yán)重?fù)p害債權(quán)人的債權(quán)。只有在債務(wù)人實(shí)施法律上的處分行為時(shí)，才可能與第三人發(fā)生關(guān)系，才能提出撤銷債務(wù)人與第三人實(shí)施的行為問題。所謂債務(wù)人實(shí)施處分行為已經(jīng)生效且有損于債權(quán)人的債權(quán)，應(yīng)以債務(wù)人的處分財(cái)產(chǎn)的行為已經(jīng)或?qū)⒁獓?yán)重導(dǎo)致債權(quán)人不能實(shí)現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)。如果債務(wù)人在實(shí)施處分財(cái)產(chǎn)的行為以后，已完全不具有足夠資產(chǎn)清償債權(quán)人的債權(quán)，則認(rèn)為該行為嚴(yán)重有損于債權(quán)。如果在實(shí)施該行為以后，債務(wù)人仍有足夠的資產(chǎn)清償債務(wù)，不能認(rèn)為債務(wù)人的行為嚴(yán)重有害于債權(quán)，在此情況下，債權(quán)人也無權(quán)干涉?zhèn)鶆?wù)人的處分行為。&#

30、160;在本案中，出賣人所實(shí)施的低價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋的行為屬于法律上的處分行為且已經(jīng)發(fā)生法律效力，所得房屋款項(xiàng)用于歸還其他債務(wù)，直接導(dǎo)致先買受人的債權(quán)難以得到實(shí)現(xiàn)，因此可以認(rèn)為，此種低價(jià)轉(zhuǎn)讓行為減少了出賣人的責(zé)任資產(chǎn)，從而有損于先買受人的債權(quán)。 第二，從主觀要件上來說，債務(wù)人實(shí)施處分行為時(shí)或債務(wù)人與第三人實(shí)施民事行為時(shí)具有惡意。對(duì)于雖然是有償?shù)牡黠@低于市價(jià)出售財(cái)產(chǎn)的處分行為的撤銷，則必須以債務(wù)人及其第三人在實(shí)施交易行為時(shí)都具有加損害于債權(quán)人的惡意為要件，僅僅只是一方有惡意是不夠的。如果債務(wù)人為惡意，而第三人為善意，則允許債權(quán)人撤銷債務(wù)人與第三人的行為，將會(huì)直接損害善意第三人的利益，也將會(huì)影

31、響到社會(huì)正常秩序。如果債務(wù)人是善意，而第三人為惡意，更不能發(fā)生撤銷的后果。 學(xué)理上所謂債務(wù)人的惡意，是指?jìng)鶆?wù)人明知其處分財(cái)產(chǎn)的行為將導(dǎo)致其無足夠的資產(chǎn)清償債務(wù)，從而有害于債權(quán)人的債權(quán)，而仍然實(shí)施該行為。我國(guó)合同法對(duì)債務(wù)人惡意未作明確規(guī)定，是為了方便撤銷權(quán)的行使，有利于保護(hù)債權(quán)人利益。即便是按學(xué)理通說，從本案來看，出賣人具有惡意也是不難認(rèn)定的。關(guān)鍵在于如何認(rèn)定第三人具有惡意，所謂第三人的惡意，是指第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道其與債務(wù)人實(shí)施的低價(jià)買賣行為有損于債務(wù)人的債權(quán)人的權(quán)利。從本案來看，要認(rèn)定后買受人具有直接損害先買受人利益的意圖是十分困難的，因?yàn)楹筚I受人與先買受人并沒有發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的往來關(guān)

32、系，則后買受人不可能也無必要直接針對(duì)先買受人而實(shí)施某種加害行為，據(jù)此認(rèn)定后買受人具有加損害于先買受人的惡意是困難的。但在本案中，要認(rèn)定后買受人具有撤銷權(quán)的行使所要求的惡意，則并不困難。先買受人主張后買受人具有此種惡意，只需證明后買受人應(yīng)當(dāng)知道其與出賣人共同實(shí)施的低價(jià)買賣房屋的行為，將有可能導(dǎo)致出賣人用于清償債務(wù)的資產(chǎn)減少，從而有損于出賣人的債權(quán)人的利益，就可認(rèn)定后買受人具有惡意，即使后買受人并不知道出賣人的債權(quán)人是誰，也不影響其惡意的成立。從本案來看，在出賣人低價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，后買受人為一個(gè)合理的商人，應(yīng)當(dāng)知道出賣人實(shí)施的低價(jià)轉(zhuǎn)讓的行為是為了逃避債務(wù)。在此情況下，后買受人仍與出賣人共同實(shí)施低價(jià)買

33、賣房屋的行為，據(jù)此可以認(rèn)定后買受人具有惡意。因此，本案先買受人在對(duì)基于惡意串通無效請(qǐng)求權(quán)與合同保全撤銷權(quán)之間作出選擇，則從舉證責(zé)任和返還房屋的角度考慮顯然應(yīng)該選擇合同的撤銷權(quán)。但遺憾的是本案先買受人如果選擇行使撤銷權(quán)已經(jīng)超過了一年除斥期。 lTiQfNbK8G5D2A-x*u$qZnVkShPdMaJ7F4C1z)w&s!pYmUjRgOcL9H6E3B+y(v%r#oWlTiQeNbK8G5D1A-x*t$qZnVkSgPdMaI7F4C0z)v&s!pXmUjRfOcK9H6E2B+y(u%rZoWlThQeNbJ8G5D1A-w*t$qYnVkSgPdLaI7F3C0z)

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