花卉山莊開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、XXXX花卉山莊開發(fā)建設(shè)可行性分析報(bào)告第一章 項(xiàng)目介紹第二章 項(xiàng)目背景 第三章 核心優(yōu)勢第四章 功能定位與項(xiàng)目構(gòu)成 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 第六章 環(huán)境影響與保護(hù)措施 第七章 市場分析 第八章 投資財(cái)務(wù)分析 第九章 社會效益 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對策第一章 項(xiàng)目介紹 一、項(xiàng)目建設(shè)意義 隨著社會的發(fā)展，人們不斷提高生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個(gè)社會的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費(fèi)意識漸成潮流，高品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂項(xiàng)目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵。 但由于種種原因，國內(nèi)園林及旅游產(chǎn)業(yè)普遍存在技術(shù)含量不高

2、、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量低下、發(fā)展后勁不足的缺陷。其中技術(shù)、資金和市場三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項(xiàng)朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何將現(xiàn)代高新技術(shù)、高品位的文化定位、先進(jìn)的經(jīng)營管理手段和優(yōu)質(zhì)資本導(dǎo)入其中并有效整合利用就成了現(xiàn)階段業(yè)界亟待解決的問題。 XX市岳塘區(qū)清水村處于長、株、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具有先天優(yōu)勢，而市場需求的拉動效應(yīng)強(qiáng)勁，加之低成本優(yōu)勢和政策傾斜的助力，對于綠化園林以及生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有利。建設(shè)集人環(huán)科技和休閑娛樂于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。而本項(xiàng)目的成功啟動，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費(fèi)的需求，又能在很大程度上帶

3、動相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī)劃的建設(shè)，促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和文化的交流，對于長株潭三市融城具有重大意義和深遠(yuǎn)影響。二、項(xiàng)目名稱和定位 項(xiàng)目名稱：XXXX花卉山莊 項(xiàng)目定位：綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。 在此，我們將人環(huán)科技定義為：有助于人與自然環(huán)境之間保持和諧關(guān)系并得以良性協(xié)調(diào)發(fā)展的技術(shù)手段，其中關(guān)鍵技術(shù)包括現(xiàn)代園林綠化科技、生態(tài)和環(huán)保技術(shù)等，并且包括了極為深刻的文化底蘊(yùn)。三、項(xiàng)目選址和建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目的擇建地址為XX市XX區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，環(huán)繞XX水庫占地0.33平方公里（約合500畝）范圍內(nèi)。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為丘陵地貌，植被豐盛，

4、降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長沙株潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，緊鄰XX市區(qū)環(huán)線，距107國道2.9公里，京珠高速2.3公里，往來山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。 本項(xiàng)目建設(shè)用地為43600平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為74800平方米，各類綠化園林景觀面積為227200平方米，投資總額為18047萬元人民幣。四、項(xiàng)目公司簡介 XX花卉山莊項(xiàng)目籌建單位為XX市XX花卉山莊有限公司。公司經(jīng)營范圍為各項(xiàng)高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進(jìn)。公司本部現(xiàn)有職工40人，其中大專以上文化10人，

5、中高級技術(shù)職稱以上的5人，其余員工均具有中專、中技以上學(xué)歷。同時(shí)還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問團(tuán)隊(duì)，他們在植物分類、生物技術(shù)、古樹名木栽培和養(yǎng)護(hù)、園林生態(tài)建設(shè)、化學(xué)、工程材料、美學(xué)和結(jié)構(gòu)力學(xué)等學(xué)科領(lǐng)域具有深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。此外，為了完善公司的經(jīng)營管理，確保公司快速、有序地發(fā)展，公司還聘請了國內(nèi)知名的管理咨詢專家作為外腦，專業(yè)領(lǐng)域涵蓋了人力資源、財(cái)務(wù)和資本運(yùn)作、市場管理和企業(yè)文化建設(shè)等各個(gè)方面。 XXXX花卉山莊有限公司已與XXX投資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省XX花卉山莊有限公司。合資公司注冊資本1400萬美元，其中XXXX花卉山莊有限公司以土

6、地、房產(chǎn)、種植、專利技術(shù)及部分資金出資，折算人民幣7414萬元，占643%比例，菲律賓XX投資發(fā)展有限公司出資500萬美元，占35.7%比例。菲律賓XX投資發(fā)展有限公司（MULTI-LINK INVEST DEVELOPMENT CO.,LTD）是一家致力于不動產(chǎn)、高新技術(shù)制造及物流等領(lǐng)域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺及中國內(nèi)地已成功運(yùn)作了一大批投資項(xiàng)目。公司實(shí)力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，業(yè)績優(yōu)良、信譽(yù)卓著，并與國際多家企業(yè)組建了戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟。第二章 項(xiàng)目背景 一、政治與政策環(huán)境分析 長期以來，中國國內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系不斷健全與完善，在公有制的實(shí)

7、現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟(jì)等方面取得了重大突破。黨的十六大為國家和社會發(fā)展指明發(fā)展方向，"三農(nóng)"問題得到前所未有的重視。投資建設(shè)多功能科技生態(tài)休閑山莊，正是切實(shí)貫徹國家"三農(nóng)"政策，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)和解決部分農(nóng)民就業(yè)和增收的具體表現(xiàn)。 中國加入WTO，政策進(jìn)一步開放和完善，在挑戰(zhàn)的同時(shí)也伴隨著機(jī)遇，省市政府不約而同地作出了做大做強(qiáng)湖南旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)的決定。本項(xiàng)目的建設(shè)既有利于提高XX在湖南旅游產(chǎn)業(yè)中的地位，增加旅游湘軍的實(shí)力和影響，也必將為優(yōu)化省市城建規(guī)劃、促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出積極的貢獻(xiàn)。 目前，本項(xiàng)目的建設(shè)得到省、市、區(qū)各級政府的全力支持，

8、XX市政府已批準(zhǔn)我公司立項(xiàng)計(jì)劃。二、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境分析 中國國民經(jīng)濟(jì)已連續(xù)26年保持持續(xù)快速、穩(wěn)定健康發(fā)展，廣大人民群眾生活水平日益提高，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的資料表明，我國城鄉(xiāng)居民年均可支配收入以及在第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目上的消費(fèi)水平增幅長期保持兩位數(shù)的速率，人民迫切要求進(jìn)一步提高生活質(zhì)量，對于文化、娛樂、旅游等休閑項(xiàng)目的需求穩(wěn)步上升。 經(jīng)濟(jì)的升溫，不但催生了"生態(tài)"的觀念，也強(qiáng)化了"環(huán)保"和"綠色"意識。僅以旅游為例，專家預(yù)測，未來的20年間，國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)步入黃金期。湖南省預(yù)計(jì)文化產(chǎn)業(yè)10年內(nèi)的產(chǎn)值將增長6倍，超過600億，2003年到主席故鄉(xiāng)韶山

9、的旅游人數(shù)達(dá)到了137萬人。即使是在非典肆虐的2003年1-8月間，湖南省國內(nèi)旅游收入還是上升了26. 06%，而國家林業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，去年以花卉業(yè)、林業(yè)加工、園林綠化為主題的旅游業(yè)的產(chǎn)值增幅分別達(dá)到30.87%、59.56%和390.10%。（援引國家林業(yè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)）僅在今年"五一"黃金周期間，XX市就接待游客34.34萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入7965.51萬元，同比增長城2.3%，不僅家庭出游總量增加，而且過夜游客增幅達(dá)27.26%，近城周邊休閑游也成為市場新寵。但是另一個(gè)情況卻是：雖然接待人次在全省排名第二，但旅游總收入排名第五，這就要求旅游接待企業(yè)在提高產(chǎn)品服務(wù)附加值

10、和引導(dǎo)客人的消費(fèi)方面大做文章。在本項(xiàng)目中，該公司以現(xiàn)代高科技手段，引種了國內(nèi)外數(shù)百種名貴花木及果樹，同時(shí)將公司的生物培植技術(shù)專利"復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物"項(xiàng)目和"自控式地下垃圾箱"等國際先進(jìn)技術(shù)引入山莊建設(shè)，填補(bǔ)了我省乃至全國技術(shù)空白，極具顯性的社會意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值，市場前景喜人。而環(huán)保產(chǎn)業(yè)和園林產(chǎn)業(yè)，不論在國際國內(nèi)，都被譽(yù)為當(dāng)前的朝陽產(chǎn)業(yè)，正由于其社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙優(yōu)，國家一直在加大對環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)的扶持和投入。結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，各地都掀起了建設(shè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)和園林綠化基地的熱潮。XX和株洲均為工業(yè)制造業(yè)集約地區(qū)，環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，極具產(chǎn)業(yè)發(fā)展

11、空間，即便是省會長沙、湖南全省乃至中南地區(qū)，生態(tài)概念亦是令人矚目的焦點(diǎn)。在這樣的背景下啟動XXXX花卉山莊項(xiàng)目，其綜合效益的預(yù)期是不言而喻的。第三章 核心優(yōu)勢 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營法則中的"木桶效應(yīng)"原理，即經(jīng)營要素有效整合的結(jié)果決定了經(jīng)營績效和企業(yè)的成敗，其中所有的資源要素都不應(yīng)存在明顯的缺陷，否則任意方面的短板都將會在整體經(jīng)營過程中埋下隱患。XX花卉山莊即憑借其獨(dú)特的技術(shù)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢在市場競爭中拔得頭籌，取得了制勝先機(jī)。一、技術(shù)優(yōu)勢 XX花卉山莊的經(jīng)營首先倚重的就是技術(shù)優(yōu)勢，這包括國內(nèi)最先進(jìn)的園林技術(shù)和生態(tài)環(huán)保技術(shù)。如國內(nèi)首創(chuàng)并已申報(bào)專利的"復(fù)合型生態(tài)活體

12、景觀植物"科研項(xiàng)目，以多學(xué)科最新成果相結(jié)合的植物馴化工程技術(shù)為基礎(chǔ)，對于2-5年生名貴樁景植物活體材料進(jìn)行復(fù)合造型，并最終形成研發(fā)-生產(chǎn)-銷售-維護(hù)一條龍的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場前景廣闊，利潤空間巨大；又如利用組織培養(yǎng)法大批量馴化熱帶蘭、蝴蝶蘭為代表的珍、奇、特花卉果木等；利用引進(jìn)的國際先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)優(yōu)化人居環(huán)境，真正達(dá)到純生態(tài)健康休閑的至臻境界。二、區(qū)位優(yōu)勢 如區(qū)位圖1-1（見附件）所示，XX花卉山莊所處的岳塘區(qū)正處在長株潭三市結(jié)合部，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的核心區(qū)域，素有金三角之稱，區(qū)位優(yōu)勢明顯。京廣、湘黔鐵路貫穿其中，107、320國道和京珠、上瑞高速在此交匯，即將動工的XX市環(huán)線從山莊大

13、門經(jīng)過，距黃花國際機(jī)場、大托機(jī)場僅需30分鐘，湘江三面環(huán)繞，交通極為便利。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長株潭三市休閑游的后花園。三、產(chǎn)業(yè)集聚的優(yōu)勢 本項(xiàng)目將生態(tài)主題、環(huán)保概念和現(xiàn)代高新技術(shù)元素完美地糅合成自身的獨(dú)特賣點(diǎn)，注入XX山莊，使之具有寬泛的業(yè)務(wù)涵蓋和豐厚的文化內(nèi)涵，產(chǎn)生優(yōu)勢疊加甚至達(dá)到乘數(shù)效應(yīng)和良性嬗變。這比之單一主題的園區(qū)或基地，無疑更能獲取市場的認(rèn)可和青睞，當(dāng)然也為自身構(gòu)建了一道較高的進(jìn)入門檻，為本項(xiàng)目的永續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展提供了有力保障，同時(shí)也極大地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和城市化建設(shè)。第四章 功能定位與項(xiàng)目構(gòu)成 功能定位 XXXX山莊定位在綜合運(yùn)用現(xiàn)代人文科技，打造高品位

14、、純生態(tài)的休閑山莊，構(gòu)建擁有原創(chuàng)自主知識產(chǎn)權(quán)的園林、環(huán)保技術(shù)研發(fā)平臺和展示中心。 并按照城市整體規(guī)劃，配套適當(dāng)?shù)纳罹幼∨c公共服務(wù)設(shè)施， 優(yōu)化當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，帶動周邊農(nóng)民致富，促進(jìn)長株潭金三角核心區(qū)的高速健康發(fā)展。本項(xiàng)目包含的深層內(nèi)核定位于純生態(tài)的概念，依靠科技和文化手段，大力發(fā)展和開拓環(huán)?？萍佳邪l(fā)展示中心、園林科技研發(fā)展示中心、休閑娛樂中心和名優(yōu)花卉的培養(yǎng)展示中心等四大主要功能。 經(jīng)項(xiàng)目組研究，建議XX山莊在功能定位與支柱產(chǎn)業(yè)鏈組合上擬 在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，包括了經(jīng)過優(yōu)選過濾的科技、人才、資本和文化四大要素，并通過優(yōu)勢的管理加以整合、提煉和升華，形成企業(yè)經(jīng)營中的集約優(yōu)勢和篤實(shí)基礎(chǔ)；鍛造出XX花卉山莊

15、的生態(tài)品牌。 在產(chǎn)業(yè)鏈組合方面，包括環(huán)保與園林科技產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈兩大支柱。進(jìn)入山莊進(jìn)行休閑娛樂的消費(fèi)者在此可以觀摩到先進(jìn)的環(huán)保、園林技術(shù)的研發(fā)流程和產(chǎn)品展示，而科研人員、工程人員、技術(shù)交流和業(yè)務(wù)洽商的來賓也能在山莊的生態(tài)休閑娛樂中心享受到擁抱自然的樂趣。而這種對接還并非簡單的矢量交流，而是在良性互動中得以優(yōu)合和嬗變。先進(jìn)的環(huán)保和園林科技研發(fā)成果進(jìn)一步推動了生態(tài)休閑娛樂項(xiàng)目的品質(zhì)提升，同時(shí)人們在休閑娛樂方面的更新更高的需求又將進(jìn)一步促進(jìn)環(huán)保和園林技術(shù)研究的發(fā)展，正是這種互相促進(jìn)作用使XX山莊在經(jīng)營過程中先天具有了極佳的擴(kuò)張性和成長性。 另外從功能的結(jié)構(gòu)上分析：首先，山莊的高品位來源于

16、人環(huán)科技的技術(shù)含量和山莊本身自然生態(tài)所體現(xiàn)出的“天人合一”的價(jià)值形態(tài)；而“全生態(tài)”的主題體現(xiàn)在山莊建設(shè)、格局、經(jīng)營項(xiàng)目和休閑娛樂空間中充溢著的“純環(huán)?！?、“真綠色”并通過人環(huán)科技的導(dǎo)入具體強(qiáng)化和引導(dǎo)了消費(fèi)者的生態(tài)概念。在這里，生態(tài)概念順理成章地成為了人環(huán)科技發(fā)展的終極目標(biāo)，人環(huán)科技的不斷發(fā)展則為全社會生態(tài)意識的進(jìn)一步升華提供了第一源動力。 而在與外部市場環(huán)境的關(guān)系方面，由于經(jīng)營管理的完善和山莊品牌的提升而形成的市場吸引力，催生出一個(gè)技術(shù)流、資金流、物流和產(chǎn)品流以及服務(wù)流的加速輸入和提升輸出的過程，這個(gè)過程中所產(chǎn)生的助動力對XX山莊的跨越式發(fā)展起到了極其重要的促進(jìn)作用。 二、項(xiàng)目構(gòu)成 人環(huán)科技產(chǎn)

17、業(yè)鏈中包括山水景觀設(shè)計(jì)制作中心、園藝研究中心和環(huán)保技術(shù)研發(fā)與展示中心等；生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈中包括了賓館與各種風(fēng)格別墅、康體休閑中心露天觀光休閑咖啡吧、垂釣中心、自然景觀游泳池、藝術(shù)插花沙龍和茶道會所等。其余為公共配套服務(wù)設(shè)施。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 一、項(xiàng)目選址 XX花卉山莊選址XX市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，東臨京珠高速公路，西臨107國道，北靠上瑞高速和320國道，南邊就是規(guī)劃中的"XX第一路"（環(huán)線）。距離XX市中心10公里左右，離長沙市30公里，處于"長株潭"中心地帶，交通非常便利。 XX市已經(jīng)決定重點(diǎn)開發(fā)山莊所處區(qū)域，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)沒有任何的工礦企業(yè)，并

18、有一個(gè)"向紅"水庫，具有良好的生態(tài)自然環(huán)境。二、擬征/租用土地現(xiàn)狀 1、地形地貌 項(xiàng)目用地形狀為不規(guī)則拳形狀，南北相距約400米；東西相距約800米。 山莊規(guī)劃確定以清水村（向紅水庫）約0.33平方公里（約計(jì)500畝）的區(qū)域，該區(qū)域全部為山地、水庫，沒有農(nóng)田，非常適合于綜合開發(fā)。 2、基礎(chǔ)設(shè)施 山莊用水采用自供水的方式，從水庫和井內(nèi)取水；山莊周邊已有電力和通信設(shè)施，可以隨時(shí)接入，只需在山莊內(nèi)建設(shè)一個(gè)變電站。三、項(xiàng)目實(shí)施方案 1、項(xiàng)目建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)擬用土地500畝，總投資18047萬元。 2、項(xiàng)目規(guī)劃方案 該項(xiàng)目根據(jù)市場的需求，由XX市XX花卉山莊有限公司組織實(shí)施，建設(shè)集

19、園林科技研發(fā)、環(huán)?？萍佳邪l(fā)、奇木異花展示、休閑娛樂于一體的生態(tài)山莊。方案內(nèi)容主要包括： （1）園林科技研發(fā)，包括山水景觀研發(fā)中心、園藝研究中心。 （2）環(huán)?？萍佳邪l(fā)，包括"自控式地下垃圾箱"和地下廁所項(xiàng)目。 （3）奇木異花展示，包括"百種植物生態(tài)園"、"奇木園"和"異花園"。 （4）生態(tài)休閑，包括娛樂中心、露天觀光休閑咖啡廳、水上彩色音樂噴泉、垂釣中心、自然景觀游泳池、賓館、別墅、養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場。 （5）建設(shè)相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統(tǒng)等公用工程，建設(shè)綜合服務(wù)樓和員工宿舍、食堂等員工生

20、活設(shè)施。 3、建設(shè)規(guī)劃 （1）建設(shè)規(guī)劃原則 A.可持續(xù)發(fā)展的原則，保持并重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，充分尊重山體、水面與自然植被，重視資源及能源的再利用； B.分步建設(shè)與整體規(guī)劃相結(jié)合的原則，結(jié)合目前現(xiàn)有的資源綜合能力，實(shí)現(xiàn)分步建設(shè)。 （2）用地規(guī)劃（見表5-1） 序號 類別 項(xiàng) 目 用地() 1人環(huán)科技研發(fā)中心 山水景觀研發(fā)中心 園藝研發(fā)中心 環(huán)保科技研發(fā)中心 1200 1200 1200 2人環(huán)科技研發(fā)中心 “百種植物生態(tài)園” “奇木園” “異花園 80000 66667 66667 3生態(tài)休閑中心 自然景觀游泳池 別墅 賓館 養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場 350 4500 1000 3004

21、配套設(shè)施 水井15個(gè) 水塔3個(gè) 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） 停車場 3個(gè) 配電站 公共綠化 綜合服務(wù)樓 員工宿舍、食堂 水井15個(gè) 水塔3個(gè) 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） 停車場 3個(gè) 配電站 公共綠化 綜合服務(wù)樓 員工宿舍、食堂 16000 2000 350 14500 300 1000 表5-1項(xiàng)目用地規(guī)劃四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 XX花卉山莊項(xiàng)目在各級政府的大力支持下，通過股東單位和花卉山莊有限公司全體員工努力，力爭高質(zhì)量、快速度地建設(shè)好山莊。項(xiàng)目建設(shè)周期為兩年，分為四個(gè)階段推進(jìn)。 第一階段：2004年元月-2004年7月，完成立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建、征地及土地開發(fā)等 第二階段：

22、2004年3月-2004年7月，完成山莊的設(shè)計(jì)并開始園林工程和配套基礎(chǔ)工程。 第三階段：2004年6月-2005年10月，完成賓館、A級別墅、B級別墅和C級別墅和垂釣中心等工程，爭取在5月1日前，上述項(xiàng)目對外營業(yè)。 第四階段：2005年5月-2006年元月全面完成D級別墅，山水景觀研發(fā)中心、園藝科技研發(fā)中心和環(huán)保科技開發(fā)中心等山莊開發(fā)建設(shè)工作，2006年元月1日前山莊全面投入運(yùn)營使用。第六章 環(huán)境影響與保護(hù)措施 一、環(huán)境影響評價(jià) 山莊建成投產(chǎn)后，本身就是純生態(tài)的山莊，對于環(huán)境主要是生活污水的排放和生活垃圾，不會形成其他顯性的污染。二、環(huán)境保護(hù)措施 1、自有環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)的使用 對于生活垃圾的處

23、理，山莊擬建設(shè)3個(gè)高技術(shù)含量的"自控式地下垃圾箱"，集中進(jìn)行高科技處理。 對于生活污水，山莊擬建設(shè)3個(gè)地下廁所，污水污物通過山莊內(nèi)自建的地下管網(wǎng)集中處理后排入市政管網(wǎng)。 2、積極進(jìn)行動物衛(wèi)生防疫 山莊建設(shè)養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場、養(yǎng)狗場，運(yùn)用先進(jìn)的飼養(yǎng)方法,對所飼養(yǎng)的牲畜進(jìn)行疫病防治，杜絕任何動物傳染疾病,為山莊提供純生態(tài)不含任何激素的肉類食品。 3、有效保護(hù)"向紅"水庫水質(zhì)和水量 通過先進(jìn)環(huán)保科技的運(yùn)用，對生活垃圾、各種污水進(jìn)行處理，并加強(qiáng)內(nèi)部管理和顧客引導(dǎo)，防止對水庫水質(zhì)的破壞。加強(qiáng)節(jié)約用水，充分利用豐富的地下水資源，確保"向紅"水庫的蓄水

24、量，不破壞其灌溉功能。 4、導(dǎo)入ISO14001環(huán)境管理體系 山莊擬進(jìn)行ISO14001國際環(huán)境管理體系認(rèn)證，以建立一個(gè)經(jīng)濟(jì)效益好、資源利用率高、環(huán)境質(zhì)量好、優(yōu)美潔凈的純生態(tài)園區(qū)，結(jié)合本地環(huán)境保護(hù)工作實(shí)際，實(shí)現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)與社會的可持續(xù)發(fā)展。 第七章 市場分析 一、需求分析 山莊的定位在于"綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技，打造高品位的純生態(tài)休閑山莊"，并由此而衍生山莊的兩大支柱產(chǎn)業(yè)：人環(huán)科技開發(fā)和生態(tài)娛樂休閑。因此，本山莊的建設(shè)和發(fā)展源自于現(xiàn)代居民和組織的對生活質(zhì)量的追求，在回歸自然中享受現(xiàn)代文明，實(shí)現(xiàn)城市生活的自然化、鄉(xiāng)村生活的現(xiàn)代化，兩者融為一體。具體表現(xiàn)為四個(gè)方面： （一）園林科

25、技的需求分析 1、宏觀層面： 從前面的環(huán)境分析可以得知，當(dāng)前中國的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進(jìn)而帶動了園林科技的發(fā)展，也同時(shí)給園林科技的發(fā)展帶來了新的要求。中國2002年的花卉產(chǎn)值達(dá)到2206534萬元，比2001年增長36.87%，這說明了園林花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迅速；另外，據(jù)有關(guān)專家的估計(jì)，現(xiàn)在世界上的植物不下千萬，而真正適合于園林綠化的品種極少，不過上百種，科技的需求由此可見。 2、微觀層面： 環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志，更是城市形象、品位的重要體現(xiàn)。大型和超大型古樹名木植物景觀則是城市公園綠地、文化廣場綠化、美化的精品，市場需求量很大。長沙市"創(chuàng)建國家園林城市總體規(guī)劃

26、"，提出在兩年內(nèi)新建100座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。我省的地級市如株洲、XX、岳陽、衡陽、郴州等中型城市，都把綠化、美化作為城市建設(shè)的重點(diǎn)工程，全省用于綠化工程的投資達(dá)十億元。國內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進(jìn)城市美化、綠化的工程。南京市2002年就移栽4萬多棵大樹入城。上海市從1998年9月開始實(shí)施了"大樹引入城市，改善生態(tài)環(huán)境"計(jì)劃，計(jì)劃用三年時(shí)間，從滬郊、外地引種100萬棵各類喬木，其中大樹6萬棵。 然而，自然界的原生大樹愈來愈少，供需矛盾日趨緊張。并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低（不到30%）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古

27、樹遭致滅頂之災(zāi)。我國各級政府已明令禁止移植銷售野生古樹、大樹。但是城市綠化、美化對大樹、古樹的需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強(qiáng)勁，城市對山水、植物景觀，特別是對大樹、古樹旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)之間的矛盾更加突出。技術(shù)的需求非?，F(xiàn)實(shí)。 （二）環(huán)?？萍嫉男枨蠓治?1、宏觀層面：國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給環(huán)境的保護(hù)提出了更高的要求。國家環(huán)境保護(hù)總局提出的國家環(huán)境保護(hù)"十五"規(guī)劃中，明確提出了一些新的環(huán)境保護(hù)思路和措施，提倡加大對環(huán)境保護(hù)新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備的研制。 根據(jù)具體情況來看，2002年，全國環(huán)境污染治理投資為1363.

28、4億元，比上年增長23.2%。其中城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資785.3億元，比上年增加了31.8%；工業(yè)污染源污染治理投資188.4億元，比上年增加了8.0%，其中用于廢水治理投資71.5億元、廢氣治理投資69.8億元、固體廢物治理投資16.1億元、其它治理投資31.0億元；新建項(xiàng)目 "三同時(shí)"環(huán)保投資389.7億元，比上年增加15.8%。全國環(huán)境污染治理投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的1.33%。環(huán)境污染治理投資中，城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資占57.60%，增長比例較大。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。 2、微觀層面： 2004年全省環(huán)境保護(hù)工作會議指出，目前我省一是污染負(fù)荷重

29、，污染物排放總量仍處于較高水平，生活型污染又呈加劇趨勢。每年僅排入"四水"的工業(yè)廢水在11億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水大約有9億噸?？偭靠刂?項(xiàng)指標(biāo)中COD的排放量不減反增。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒有根本好轉(zhuǎn)。湖南省環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已突破100億元，省政府又制定了環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)并出臺具體措施，大力加強(qiáng)環(huán)保工程建設(shè)和環(huán)境保護(hù)科研開發(fā)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)。目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn)垃圾量非常大，在我國城市一般來說，平均每戶3-4口人，日排放垃圾均10公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對環(huán)境污染和居民的危害；很多地

30、方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費(fèi)錢而且塑料袋會造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調(diào)。 因此，環(huán)保技術(shù)和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。 （三）旅游休閑需求分析 1、宏觀層面： 根據(jù)專家預(yù)測，未來近20年，中國的旅游進(jìn)入旺盛期。國家"2020年發(fā)展規(guī)劃"也提出建設(shè)"世界第一旅游大國"的目標(biāo)。中國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國居民享受休閑、領(lǐng)悟文化和進(jìn)行旅游認(rèn)知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國居民來華觀光。200

31、2年中國旅游業(yè)的產(chǎn)值達(dá)到832071萬元，同比增長390.10%！根據(jù)湖南旅游主管部門的統(tǒng)計(jì)，在去年極其惡劣的情況之下，2003年1-8月湖南的旅游總收入達(dá)到154.46億元，同比增長了11.94%。生態(tài)旅游成為新的時(shí)尚，發(fā)展形勢喜人。 2、微觀層面： 今年"五一"期間，XX市共接待游客34.34萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入7965.51萬元，與歷年同期相比分別增長5.4%和52.3%。其中顯著的特點(diǎn)是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為"新寵"。從XX市主要的幾家賓館的情況來看，平時(shí)的開房率在96.8%以上，節(jié)假日更是爆滿。并且在XX，休閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化

32、。此外，隨著"長株潭"一體化的加強(qiáng)，旅游勢必會形成一定的互補(bǔ)的"鏈"式結(jié)構(gòu)，來XX休閑娛樂和旅游的本地居民會大大增加。更為主要的，目前在XX（包括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和現(xiàn)有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。 綜合上述，無論是中國大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質(zhì)的層面，提升和發(fā)展的空間更大。 二、競爭者分析 目前在XX本地以及周邊的長沙和株洲，主要的休閑項(xiàng)目定位在于一般的娛樂、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光，只有極個(gè)別滲入了科技展示和研發(fā)。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢。 具體

33、來講如下表7-1列示：序號典型競爭者 位置定位主要特色"XX"特點(diǎn)1XX山莊XX河?xùn)|酒店"洋樹"珍品a.園林、環(huán)?？萍嫉难芯亢屯茝V；b.科技產(chǎn)品的市場銷售；c.人環(huán)科技和生態(tài)休閑的結(jié)合與互動；d.通過科技和休閑充分闡釋"生態(tài)"的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質(zhì)：物質(zhì)和文化的同步享受；e.更佳的區(qū)位優(yōu)勢。2XX園XX西郊科技示范和旅游休閑a.農(nóng)業(yè)科技交流和培訓(xùn)b.觀賞魚類3XX湖XXXX交界 公園a.動物、跑馬b.野戰(zhàn)俱樂部c.奇瓜果園三、市場分析的結(jié)論 1、旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。 2、當(dāng)前

34、旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消費(fèi)文化或者趨勢。近年來，人們的生態(tài)旅游消費(fèi)需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增10-15%，全球生態(tài)旅游產(chǎn)值高達(dá)3000億美元。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質(zhì)文化生活水平提高，旅游需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，同時(shí)面對現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來的種種不良影響，人們充分認(rèn)識到了環(huán)境保護(hù)的重要性。這一方面說明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進(jìn)精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會和體驗(yàn)中國傳統(tǒng)文化的精髓："天人合一"的美好境界。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展的需求在本質(zhì)上是一種文化的需求，而與此相對應(yīng)的生態(tài)休閑將會獲得極大的發(fā)展

35、，市場潛力和空間巨大。 3、"XX花卉山莊"通過科學(xué)的定位，具有鮮明個(gè)性特征的功能設(shè)計(jì)，很好地適應(yīng)了顧客的需求。"生態(tài)旅游"和"生態(tài)休閑"來源于人們對于"回歸自然"的向往，他們既需要現(xiàn)實(shí)的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來的手段。"XX花卉山莊"的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。 4、技術(shù)領(lǐng)先滿足并進(jìn)一步擴(kuò)大需求。 山莊的實(shí)用新型技術(shù)"復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物"開發(fā)成果將會有

36、效滿足當(dāng)前城鎮(zhèn)綠化對于大樹和古樹的需求、"自控式地下垃圾箱"技術(shù)則必定會給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開創(chuàng)新的天地、"熱帶蘭組織培養(yǎng)法"和"綠景天天臺植草"等項(xiàng)目也將會給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對于極具觀賞價(jià)值花卉的開發(fā)，做出積極的貢獻(xiàn)。這些項(xiàng)目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 5、市場營銷一般思路： 顧客定位： A.城鄉(xiāng)居民中的中、高收入家庭和個(gè)人； B.有休閑和娛樂需求的團(tuán)體客戶； C.園林、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開發(fā)企業(yè)。 市場賣點(diǎn)：人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。第八章 投資財(cái)務(wù)分析 一、投資估算

37、 按照我國現(xiàn)行資金管理體制和項(xiàng)目的概、預(yù)算編制方法，項(xiàng)目建設(shè)總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動資金投資兩大部分組成。 經(jīng)估算，該項(xiàng)目總投資18047萬元。其中固定資產(chǎn)投資總額16113萬元，鋪底流動資金1934萬元。1、固定資產(chǎn)投資總額估算 （1）固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成 固定資產(chǎn)投資總額指項(xiàng)目建成后，轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)價(jià)值的全過程中所需支出的全部費(fèi)用，包括工程費(fèi)用和建設(shè)期利息。其中，工程費(fèi)用指直接形成固定資產(chǎn)的工程項(xiàng)目費(fèi)用；建設(shè)期利息指項(xiàng)目建設(shè)期間固定資產(chǎn)投資總額借款的應(yīng)計(jì)利息。 （2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項(xiàng)目建議書根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)，參照我國投資建設(shè)項(xiàng)目評價(jià)方法和參數(shù)的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按不同項(xiàng)目

38、分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表81。表8-固定資產(chǎn)投資總額估算序號投資項(xiàng)目規(guī)格參數(shù)單位造價(jià)造價(jià)（萬元）1土地使用權(quán) 租賃 250畝 0.004萬元/畝.年 30年計(jì)30 征用 250畝15萬元/畝 3750 2土地開發(fā)250畝1萬元/畝 2503道路設(shè)施18000平方米0.05萬元/平方米9004山莊垃圾污水處理系統(tǒng)   5005供水、供電、通訊等輔助設(shè)施   9806門樓、綜合服務(wù)樓等 350平方米0.2萬元/平方米707職工宿舍、食堂等 1000平方米0.2萬元/平方米2408山水景觀研發(fā)中心 1200平方米0.2萬元/平方米240

39、9園藝研發(fā)中心 1200平方米0.2萬元/平方米24010環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 1200平方米0.2萬元/平方米24011百種植物生態(tài)園 120畝 1.5萬元/畝 18012奇木園 100畝5萬元/畝50013異花園 100畝4萬元/畝40014賓館 4000M 2 0.45萬元/M 2 1800 15A級別墅1×450M 2 0.5萬元/M 2 22516B級別墅3×450M 20.4萬元/M 2 54017C級別墅12×300M 2 0.37萬元/M 2 133218D級別墅15×300M 2 0.35萬元/M 2 157519露天觀光休閑咖啡吧 300

40、M 2 0.32萬元/M 2 10520水上彩色音樂噴泉   18021垂釣中心   25022自然景觀游泳池 350M 2 0.22萬元/畝7723養(yǎng)殖場 300M 2 0.7萬元/M 2 210 工程費(fèi)用 項(xiàng)目工程費(fèi)用主要包括土地開發(fā)、道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、供水、供電、通訊、綜合服務(wù)樓、員工宿舍等輔助設(shè)施，研發(fā)中心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂設(shè)施，見表 8-2。 表8-2工程費(fèi)用估算 序號 投資項(xiàng)目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施

41、980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級別墅 225 15 B級別墅 540 16 C級別墅 1332 17 D級別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計(jì)工程 24 合計(jì) 11234 由上述估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)工程投資共計(jì)11234萬

42、元。 其他費(fèi)用 a.無形資產(chǎn)：本建設(shè)項(xiàng)目無形資產(chǎn)主要指土地費(fèi)用，包括租地費(fèi)、征地費(fèi)和上繳規(guī)費(fèi)。經(jīng)估算，租地250畝，費(fèi)用均價(jià)0.004萬元/畝年，租賃期為30年；征用土地250畝，費(fèi)用均價(jià)為15萬元/畝。本項(xiàng)投資額共計(jì)3780萬元。 b.遞延資產(chǎn)： 遞延資產(chǎn)主要是指項(xiàng)目前期費(fèi)用，包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用及開辦費(fèi)用、項(xiàng)目用地現(xiàn)有建筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。 可行性研究費(fèi)用 10萬元，開辦費(fèi)用等約為50萬元，由于山莊用地范圍內(nèi)沒有拆遷項(xiàng)目故該項(xiàng)費(fèi)用為零。本項(xiàng)投資額共計(jì)60萬元，按5年攤銷完畢。 預(yù)備費(fèi)用 a.基本預(yù)備費(fèi)： 參照行業(yè)預(yù)備費(fèi)用提取比例，按工程費(fèi)用、其他費(fèi)用合計(jì)的2.5%3估算，本項(xiàng)目建議提取2

43、.75%。項(xiàng)目工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用和其他費(fèi)用共計(jì)15074萬元，由此估算的基本預(yù)備費(fèi)約為415萬元。 b.漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)經(jīng)營期提取工程費(fèi)用和其他費(fèi)用合計(jì)的1.5%2估算，本項(xiàng)目建議提取1.75%計(jì)提，項(xiàng)目工程費(fèi)用和其他費(fèi)用共計(jì)15074萬元，該項(xiàng)投資為264萬元。預(yù)備費(fèi)用投資共計(jì)679萬元。 固定資產(chǎn)投資工程費(fèi)用其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用 112343840679 15753萬元 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目全部投資資金來源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。建設(shè)期需貸款3000萬元。本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，年利率按現(xiàn)行銀行貸款利率6計(jì)算，建設(shè)期利息共計(jì)360萬元。 固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資建設(shè)期利

44、息16113萬元 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，編制的固定資產(chǎn)投資估算見表8-3。表83 固定資產(chǎn)投資總額估算表 序號 投資項(xiàng)目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級別墅 225 15 B級別墅 540 16 C級別墅 1332 17 D級別

45、墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計(jì)工程 24 合計(jì) 11234 2、流動資金投資估算 為了使項(xiàng)目順利建成，投入營運(yùn)，并增強(qiáng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和處理意外損失的能力，除了必需的固定資產(chǎn)投資外，還需具備一定數(shù)量的可以自由支配的周轉(zhuǎn)資金。流動資金屬于鋪底性質(zhì)的流動資產(chǎn)，它將被長期占用，只在項(xiàng)目終結(jié)年一次性收回，一般采用短期借款和資本金的方式解決。 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告按照行業(yè)流動資金占用比例估算項(xiàng)目建設(shè)流動資金投資估算，一般情況下，園林行業(yè)流動資金占固定資產(chǎn)投資

46、總額的比例為10至15，取12%來估算鋪底流動資金額，本項(xiàng)投資額約為1934萬元。 綜合以上估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)投資總額估算價(jià)值為18047萬元。二、投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目投資共計(jì)18047萬元，其中自籌資金10047萬元，銀行貸款3000萬元，外商投資5000萬元。根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃及總投資額的估算結(jié)果，編制投資計(jì)劃與資金籌措估算，見表84。 表84 投資計(jì)劃與資金籌措估算 號 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 營運(yùn)期 合計(jì) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 總投資 8399 7714 483.5 483.5 483.5 483.5 18047 1.1 固定資產(chǎn) 8219 7

47、534 0 0 0 0 15753 1.2 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 1.3 流動資金 0 0 483.5 483.5 483.5 483.5 1934 1.4 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 8399 7714 483.5 483.5 483.5 483.5 18047 2.1 財(cái)政撥款 0 0 0 0 0 0 0 2.2 自有資金 4399 3714 483.5 483.5 483.5 483.5 10047 用于流動資金 0 0 483.5 483.5 483.5 483.5 1934 2.3 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000

48、2.3.1 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 2.3.2 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 2.4 其他 0 0 0 0 0 0 0 編制說明：1、為簡化計(jì)算，估算年限只取6年，其中2004、2005年為建設(shè)期。2、項(xiàng)目在2006年建成投入運(yùn)營后，由于有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，無須增加新的固定資產(chǎn)投資，但仍然需要流動資金投資，流動資金分4年平均投入。在運(yùn)營期其他投資由自有資金解決。3、報(bào)表中所有數(shù)據(jù)均指新增部分，而不是累計(jì)數(shù)據(jù)。三、還本付息計(jì)劃 本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告僅計(jì)算長期借款的

49、還本付息，用以考察該建設(shè)項(xiàng)目的償債能力，確定各年度財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于分析項(xiàng)目的盈利能力。 1、利息計(jì)算 在估算長期借款利息時(shí)，假定每年的長期借款均發(fā)生在當(dāng)年年中，還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成"年初累計(jì)借款額"，并按全年計(jì)息；銀行貸款建設(shè)期第一年發(fā)生；銀行長期貸款年利率按6%估算。外商投資中長期借款第三年起計(jì)提紅利，紅利率按5計(jì)算；長期借款與外商投資利息合并計(jì)算。 2、本金的歸還 為簡化計(jì)算，假定本金是在年末歸還，分4年等額歸還本金（自2006年末至2009年末）。 3、長期借款還本付息計(jì)算表 借款還本付息計(jì)算還款計(jì)劃見表85，外商投資還本支付紅利見表8-

50、6。表85 借款還本付息計(jì)算表號 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 營運(yùn)期 合計(jì) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 總投資 8399 7714 483.5 483.5 483.5 483.5 18047 1.1 固定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 1.2 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 1.3 流動資金 0 0 483.5 483.5 483.5 483.5 1934 1.4 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 8399 7714 483.5 483.5 483.5 483.5 18047 2.1 財(cái)政撥款 0 0 0 0

51、0 0 0 2.2 自有資金 4399 3714 483.5 483.5 483.5 483.5 10047 用于流動資金 0 0 483.5 483.5 483.5 483.5 1934 2.3 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 2.3.1 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 2.3.2 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 2.4 其他 0 0 0 0 0 0 0 表 8-6 外商投資還款計(jì)劃安排表 年 份 2004 2005 2006 2007 2008

52、2009 借款本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 應(yīng)付紅利 0 0 250 187.5 125 62.5 應(yīng)還本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 本金余額 1000 5000 3750 2500 1250 0 歸還本利 0 0 1500 1437.5 1375 1312.5 四、投資總成本費(fèi)用及經(jīng)營成本估算 1、固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷估算 項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成了項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流出，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告把固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷單獨(dú)列出進(jìn)行估算。 （1）固定資產(chǎn)折舊估算 按我國現(xiàn)行會計(jì)制度規(guī)定，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)主要由工程費(fèi)用轉(zhuǎn)換成的固定資產(chǎn)，共計(jì)11234萬元。由于投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中的成本費(fèi)用估算帶有預(yù)測性質(zhì)，為便于分析計(jì)算，我們采用平均年限法計(jì)算固定資產(chǎn)的年折舊額，并假定殘值率為0