資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)題及答案

1、資產(chǎn)評估基本原理1被評估機(jī)組為5年前購置，賬面價(jià)值20萬元人民幣，評估時該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點(diǎn)，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評估機(jī)組尚可使用8年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營成本為1萬元。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件（1）估測該機(jī)組的現(xiàn)時全新價(jià)格；（2）估算該機(jī)組的成新率；（3）估算該機(jī)組的評估值。解：（1）被評估機(jī)組的現(xiàn)時全新價(jià)格最有可能為24萬元：30×80%=24（萬元）（2）該機(jī)組的成新率=8÷(5+8) ×100%=61.54%

2、（3）該機(jī)組的評估值=24×61.54%=14.77（萬元）2 某臺機(jī)床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設(shè)備采購價(jià)5萬元，運(yùn)輸費(fèi)0.1萬元，安裝費(fèi)0.3萬元，調(diào)試費(fèi)0.1萬元，已服役2年。經(jīng)市場調(diào)查得知，該機(jī)床在市場上仍很流行，且價(jià)格上升了20%；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40%，調(diào)試費(fèi)用上漲了15%。試評估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。解：現(xiàn)時采購價(jià)=5×（1+20%）=6（萬元）現(xiàn)時運(yùn)輸費(fèi)=0.1×（1+1）=0.2（萬元）安裝、調(diào)試費(fèi)=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（萬元）被

3、評估機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)=6+0.2+0.535=6.735（萬元）3 現(xiàn)有一臺與評估資產(chǎn)X設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備Y，使用Y設(shè)備比X設(shè)備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等約60萬元。X設(shè)備的尚可使用年限為6年，假定年折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的所得稅稅率為40%，求X設(shè)備的超額運(yùn)營成本。解：年凈超額運(yùn)營成本為=60×（1-40%）=36（萬元）X設(shè)備的超額運(yùn)營成本=36×1-（1+10%）-5/10%=136.47（萬元） 4 某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50

4、萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計(jì)算該企業(yè)的評估值是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：（55/10%）/（1+10%）5=341.51（萬元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為：181.47+341.51=522.98（萬元）該企業(yè)的評估值為：522.98×（1-40%）=313.79（萬元） 5有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對比資料如下表所示：宗地成交價(jià)交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時

5、間地價(jià)值數(shù)A 2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時的地價(jià)增加5%。要求：（1）計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)（2）計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。（3）計(jì)算參照物修正后的地價(jià)解：（1）A宗地容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為105，甲宗地的容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為110（2）交易情況修正系數(shù)為或者0.99交易時間修正系數(shù)為或者1.06區(qū)域因素修正系數(shù)為或者1.

6、02個別因素修正系數(shù)為或者1容積率修正系數(shù)為或者0.95（3）參照物修正后地價(jià)=（萬元）機(jī)器設(shè)備評估1 機(jī)器設(shè)備1臺，3年前購置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬元，其中買價(jià)為8萬元，運(yùn)輸費(fèi)為0.4萬元，安裝費(fèi)用（包括材料）為1萬元，調(diào)試費(fèi)用為0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為9.5萬元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比3年前上漲了40、30、20。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)） 解：重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（萬元）22015年1月評估設(shè)備一臺，該設(shè)備于20

7、11年12月購建，賬面原值為20萬元，2013年進(jìn)行一次技術(shù)改造，改造費(fèi)用（包括增加設(shè)備）為2萬元。若定基物價(jià)指數(shù)2011年1.05，2013年為1.20，2015年為1.32，求該設(shè)備的重置成本。解：重置成本=20×+2×=27.34（萬元）3 評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場上現(xiàn)有的類似生產(chǎn)線成本為24萬元，年產(chǎn)量為12萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)為0.8，求該資產(chǎn)的重置全價(jià)。解：重置全價(jià)=24×（8/12）0.8=17.35（萬元）4 被評估機(jī)組購建于1999年3月，主要由主機(jī)、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬元人民幣，其中主機(jī)占

8、70，輔助裝置占20，工藝管道占10。至評估基準(zhǔn)日，機(jī)組主機(jī)價(jià)格下降2，輔助裝置價(jià)格上升1，工藝管道價(jià)格上升了5。求該機(jī)組評估基準(zhǔn)日的重置成本。 解：重置成本=60×70%×（1-2%）+60×20%×(1+1%)+60×10%×(1+5%)=59.58(萬元)5 某評估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計(jì)分析法對某企業(yè)的100臺某類設(shè)備進(jìn)行評估，其賬面原值共計(jì)1000萬元，評估人員經(jīng)抽樣選擇了10臺具有的代表性的設(shè)備進(jìn)行評估，其賬面原值共計(jì)150萬元，經(jīng)估算其重置成本之各為180萬元，則該企業(yè)被評估設(shè)備的重置成本是多少？解：重置成本=1000&#

9、215;=1200(萬元)6 現(xiàn)有一臺與評估資產(chǎn)A設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備B，采用B比A每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等40萬元。A設(shè)備尚可使用5年，假定年折現(xiàn)率為8，該企業(yè)的所得稅稅率為33，求A設(shè)備的超額運(yùn)營成本。解：年凈超額運(yùn)營成本=40×(1-33%)=26.8(萬元)A設(shè)備的超額運(yùn)營成本=26.8×(P/A，8%，5)=107（萬元）7被評估設(shè)備為1989年從德國引進(jìn)的設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是20萬馬克。1994年評估時德國生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為35萬馬克，而國內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬馬克。按照通

10、常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的70%90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FOB價(jià)格的5%，保險(xiǎn)費(fèi)約占FOB價(jià)格的0.5%，被評估設(shè)備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進(jìn)口關(guān)稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格中不再另行計(jì)算，被評估設(shè)備尚可使用5年，評估時馬克與美元的匯率為1.51，人民幣與美元的匯率為81。根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測該進(jìn)口設(shè)備的續(xù)用價(jià)值。 8被評估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10000噸，評估時，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，如不降價(jià)銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)7000噸，或每噸降價(jià)1

11、00元保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)X為0.6，試根據(jù)所給的條件估算經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額。 9被評估機(jī)組為3年前購置，帳面價(jià)值為20萬元人民幣，評估時該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點(diǎn)，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評估機(jī)組因功能落后其貶值額約占新型機(jī)組取得價(jià)格的20%，被評估機(jī)組尚可使用7年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營成本為1萬元，假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)，試根據(jù)所給條件估測該生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值。 10被評估設(shè)備購建于1985年，帳面價(jià)值3

12、0000元，1990年和1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，1995年該設(shè)備進(jìn)行評估，假設(shè)從1985年至1995年每年價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為8年，試根據(jù)所給條件估測被評估設(shè)備的成新率。7解：根據(jù)題意有：（1）被評估設(shè)備的CIF價(jià)格取其他企業(yè)從德國進(jìn)口更新?lián)Q代型設(shè)備的CIF價(jià)格最為合理，即被評估設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬馬克，或20萬美元。（2）被評估設(shè)備的重置成本為：（設(shè)備的CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi)）×（1+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率）銀行手續(xù)費(fèi)=20×8×0.8%=1.28（萬元人民幣）國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=（

13、160+1.28）×3%=4.84（萬元人民幣）進(jìn)口設(shè)備重置成本=160+1.28+4.84=166（萬元人民幣）（3）設(shè)備的成新率=5÷（5+5）×100%=50%（4）進(jìn)口設(shè)備的評估值為：166×50%=83（萬元人民幣） 8解：根據(jù)題意計(jì)算如下：（1）經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（7000/10000）0.6 ×100%=19%（2）經(jīng)濟(jì)性貶值額=100×10000×（1-33%） ×（P/A，10%，3）=670000×2.4869=1666223（元） 9解：根據(jù)題意計(jì)算如下：（1）被

14、評估機(jī)組的現(xiàn)時全新價(jià)格最有可能為：30×（120%）=24（萬元）（2）設(shè)備的成新率為：7÷（3+7） ×100%=70%（3）設(shè)備的評估值為：24×70%=16.8（萬元） 10解：據(jù)題意計(jì)算如下：（1）評估時設(shè)備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：（帳面原值×價(jià)格變動率）所以，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）（2）評估時設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本×已使用年限所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+

15、2000×1.21×2=808990（元）（3）設(shè)備的加權(quán)投資年限=（加權(quán)更新成本）÷（更新成本）=808990÷85250=9.5（年）（4） 設(shè)備的成新率=8÷（9.5+8） ×100%=45.7%房地產(chǎn)評估1待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進(jìn)行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3萬元/畝，開發(fā)費(fèi)用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，

16、試估算該地產(chǎn)的市場價(jià)值。 2某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎(chǔ)，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：（1）按分段法計(jì)算并寫出公式，其中后5年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計(jì)算；（2）寫出計(jì)算過程；（3）寫出正確結(jié)論。1解：（1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000÷66775元平方米其他費(fèi)用：3

17、0000÷66745元平方米土地開發(fā)費(fèi)用：150，000，000÷1，000，000150元平方米每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：75+45+150270元平方米（2）計(jì)算利息：第一期利息：270×34×10×2×0.520.25（元）第二期利息：270×14×9×1×0.53.0375（元）每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為23.29元。（注:由于第一年投入總投資的34，開發(fā)期為2年，利率10，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）計(jì)算利潤：270×1027（元）（4）計(jì)算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米）（5）計(jì)算待估土地公平市場價(jià)值：320.29×（1+10）3