審核條件案例分析條例

1、1、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴(yán)重不合理 開(kāi)發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款(如果面積漲水、繳納公共維修基金(房屋總額的2%和契稅(房屋總額的1.5%、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗(yàn)收房屋，如果房屋有問(wèn)題交物業(yè)慢慢維修。 在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)無(wú)條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。 無(wú)論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提。 在交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，由此導(dǎo)致

2、業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、收房不應(yīng)以繳納各項(xiàng)不應(yīng)繳納的費(fèi)用為前提 收房以繳納各項(xiàng)不應(yīng)繳納的費(fèi)用(公共維修基金和契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用為前提，開(kāi)發(fā)商單方為業(yè)主收房設(shè)置了義務(wù)。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。因此，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)在入住時(shí)向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等超出法律規(guī)定之外的費(fèi)用，否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納，開(kāi)發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。 其他問(wèn)題有：面積誤差問(wèn)題；裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開(kāi)

3、發(fā)商承諾的；小區(qū)公共配套和共用設(shè)施不健全。 3、購(gòu)房簽約時(shí)細(xì)化條款 在此，律師提醒購(gòu)房人，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，項(xiàng)目延期交房極為普遍，因此簽訂購(gòu)房合同時(shí)，關(guān)于此方面的條款如入住時(shí)間、違約處罰等務(wù)求詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，買的沒(méi)有賣的精，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。購(gòu)房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問(wèn)題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。(如規(guī)定：合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。 4、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件 律師

4、應(yīng)該告訴記者，在正常交房過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件： 第一是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注：（必須）已經(jīng)取得建筑工程竣工備案表，這是國(guó)家強(qiáng)制要求的。 第二是我 們常說(shuō)的"兩書(shū)"-"質(zhì)量保證書(shū)"和"使用說(shuō)明書(shū)"，這是建設(shè)部商品房銷售管理辦法中要求的，現(xiàn)在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)提供。 第三是開(kāi)發(fā)商已取得國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，看是否與購(gòu)房合同中約定的有出入，以便盡早使問(wèn)題獲得解決。 違約侵犯 對(duì)違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的不同的選擇，會(huì)產(chǎn)生不同的法律后果，直接影響當(dāng)事人的利益。違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的主要區(qū)別是：1歸責(zé)原則的區(qū)別。前者主要采用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則

5、；后者一般適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，特殊的適用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。2責(zé)任構(gòu)成不同。前者是只要違約雖無(wú)損害也要承擔(dān)責(zé)任；后者是無(wú)損害事實(shí)便無(wú)責(zé)任。3責(zé)任范圍不同。前者的賠償責(zé)任主要是財(cái)產(chǎn)損失；而后者還包括人身傷害和精神賠償?shù)龋?第三人的責(zé)任不同。前者如因第三人致合同不能履行，債務(wù)人應(yīng)首先對(duì)債權(quán)人負(fù)責(zé)，然后再向第三人追償；后者行為人僅對(duì)自己的過(guò)錯(cuò)負(fù)責(zé)。5訴訟管轄不同，前者由被告住所地、合同履行地法院管轄，或依協(xié)議選擇前 述兩地及合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地法院管轄；而后者則由侵權(quán)行為地、被告住所地法院管轄。 可以定論為： 原由，行為主要侵犯了他人的專有權(quán)利，在某些場(chǎng)合下則可能表現(xiàn)為對(duì)行政法規(guī)范的侵犯和

6、違反。犯罪行為基本表現(xiàn)形式上，只能是作為，即行為人采取了積極的動(dòng)作而違反刑法的規(guī)定。侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)罪只能由作為構(gòu)成，不作為不可能構(gòu)成侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)罪。 最后，侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)罪不屬于行為犯，而是結(jié)果犯。其行為的社會(huì)危害性是從其危害結(jié)果和犯罪情節(jié)中表現(xiàn)出來(lái)。所以行為必須是違法所得數(shù)額較大、巨大或者有其他嚴(yán)重、特別嚴(yán)重情節(jié)。侵權(quán)行為未造成違法所得數(shù)額較大或者情節(jié)嚴(yán)重，就不構(gòu)成犯罪。如“個(gè)人侵犯著作權(quán)犯罪違法所得2萬(wàn)元以上的屬于違法所得數(shù)額較大， 違法所得10萬(wàn)元以上的屬于違法所得數(shù)額巨大”。 違約金條例： 違約金條款針對(duì)當(dāng)事人不按期履約而訂立。如賣方未按期交貨或買方未按期派船、開(kāi)證。主要內(nèi)容是規(guī)定罰金或違

7、約金的數(shù)額以補(bǔ)償對(duì)方的損失。罰金的支付并不解除違約方繼續(xù)履行的義務(wù)，因此，違約方支付罰金外，仍應(yīng)履行合同義務(wù)，如因故不能履約，則另一方在收受罰金之外，注：（仍有權(quán)索賠）。 沒(méi)有后果的法律非法律，沒(méi)有違約責(zé)任的合同非合同，沒(méi)有震懾性的違約條款非違約責(zé)任條款。約定的違約金可以比實(shí)際損失高，具有懲罰性的性質(zhì)，所以正確運(yùn)用違約金條款對(duì)震懾違約 行為有很好的效果。 特別強(qiáng)調(diào)的當(dāng)事人 合同法第一百一十四條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金

8、過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！睆脑摋l第一款規(guī)定看，違約金屬于合同當(dāng)事人約定的條款，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治原則，當(dāng)事人的約定應(yīng)當(dāng)具有法律效力；但從第二條看，違約金條款可以調(diào)整，體現(xiàn)了司法干預(yù)原則；但是對(duì)于違約金過(guò)高應(yīng)該調(diào)整到什么程度才為允當(dāng)，該條只是規(guī)定適當(dāng)調(diào)整，究竟什么程度屬于“適當(dāng)”，筆者理解一是授權(quán)法官根據(jù)案件的具體情況自由裁量，以期望更好地實(shí)現(xiàn)合同正義；二是違約金的調(diào)整以尊重當(dāng)事人的意思自治為前提，只有在違約金明顯妨害合同正義時(shí)才予以調(diào)整。正是因?yàn)閷?duì)違約金調(diào)整特別是對(duì)違約金過(guò)高

9、時(shí)的調(diào)整沒(méi)有一個(gè)相對(duì)明確的尺度，因此在司法實(shí)踐中對(duì)違約金過(guò)高的調(diào)整存在多種標(biāo)準(zhǔn)，有調(diào)整到實(shí)際損失的，有調(diào)整到守約方實(shí)際損失的130%的，有調(diào)整到實(shí)際損失的兩倍的，有調(diào)整到未履行合同標(biāo)的以下的等等，因此筆者認(rèn)為有必要對(duì)違約金調(diào)整的參照標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整幅度大小的參照因素、調(diào)整的限度、違約金與損害賠償法律適用等進(jìn)行探討，以期對(duì)違約金的法律適用有所裨益。 業(yè)主行使權(quán)利應(yīng)先依據(jù)合同約定，合同沒(méi)有約定的，可依據(jù)法律規(guī)定，但不可過(guò)分行使權(quán)利。現(xiàn)實(shí)生活中，個(gè)別業(yè)主，因?qū)Ψ闪私廨^少，過(guò)分行使了權(quán)利，結(jié)果造成不但權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)，還會(huì)造成相應(yīng)損失。 違約金在性質(zhì)上可分為賠償性違約金和懲罰性違約金賠償性違約金是指當(dāng)事人針對(duì)

10、某種違約事實(shí)，預(yù)先估計(jì)的損害賠償總額，又稱為損害賠償額的預(yù)定、此種違約金在功能土主要是為了彌補(bǔ)一方違約后另一方所遭受的損失，在設(shè)定此類違約金時(shí)，當(dāng)事人雙方應(yīng)預(yù)先估計(jì)到違約可能發(fā)生的損失數(shù)額，并且在一方違約以后，另一方可直接獲得預(yù)先約定的違約金數(shù)額，以彌補(bǔ)其遭受的損害。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“懲罰性”是基于違約金的數(shù)額與違約造成損失的數(shù)額相比較而言，在違約造成的損失數(shù)額高于違約金的數(shù)額時(shí)，違約金屬于賠償性的；在違約未造成損失或造成的損失低于違約金的數(shù)額時(shí)，違約金屬于懲罰性的。“在沒(méi)有造成損害的時(shí)候，就是懲罰性違約金， 造成損害，就是賠償性違約金。”第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，以違約金是否排斥強(qiáng)制實(shí)際履行或損害賠償

11、為區(qū)分懲罰性違約金與賠償性違約金的標(biāo)準(zhǔn)，持此觀點(diǎn)的代表人物有梁慧星、崔建遠(yuǎn)。依梁慧星先生的見(jiàn)解，懲罰性違約金指合同約定或法律規(guī)定由違約人支付一筆金錢，以作為對(duì)違約行為的懲戒。如果是懲罰性違約金，債權(quán)人除清求違約金外，還可以請(qǐng)求強(qiáng)制履行主債務(wù)或在債務(wù)不能履行場(chǎng)合請(qǐng)求損害賠償；反之，若屬于賠償性違約金，則不得在請(qǐng)求違約金之外再請(qǐng)求強(qiáng)制履行或額外請(qǐng)求損害賠償。崔建遠(yuǎn)先生將懲罰性違約金解讀為只有在違約金純?yōu)檫t延履行約定時(shí)才一承認(rèn)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，懲罰性違約金是當(dāng)事人對(duì)于違約所約定的一種私的制裁，故又稱為違約罰。債務(wù)人除須支付違約金外，其他因債之關(guān)系所應(yīng)負(fù)的一切責(zé)任，均不因之而受影響，此觀點(diǎn)的代表人物為

12、韓世遠(yuǎn)先生。第二種觀點(diǎn)及第三種觀點(diǎn)雖然都認(rèn)為懲罰性違約金是對(duì)違約行為的懲罰，兩者的區(qū)別在于第二種觀點(diǎn)認(rèn)為懲罰性違約金雖能與強(qiáng)制實(shí)際履行并用，但在實(shí)際履行之外還有損失的，不能再請(qǐng)求損害賠償；第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，懲罰性違約金不影響因不履行合同義務(wù)所產(chǎn)生的一切違約責(zé)任的承擔(dān)。 對(duì)于違約金的性質(zhì)，筆者認(rèn)為，賠償性違約金雖然是對(duì)損失賠償額的預(yù)定，側(cè)重于對(duì)違約造成的損失的補(bǔ)償，但違約金的賠償性并不要求違約金的數(shù)額與違約造成的損失數(shù)額相等或完全一致，既然是預(yù)定，就應(yīng)允許違約金數(shù)額可以與損失數(shù)額有所差異，否則，將導(dǎo)致賠償性違約金這種責(zé)任形式與損害賠償責(zé)任形式相混淆，從而使賠償性違約金失去獨(dú)立存在的價(jià)值。因此，賠

13、償性違約金并不完全排斥與懲罰性，在違約金的數(shù)額高于損失的情況下，賠償性違約金也能體現(xiàn)出懲罰性，有學(xué)者將其稱為數(shù)額型懲罰性違約金。這種數(shù)額型懲罰性違約金是在包含了損害賠償之外的一個(gè)超出的數(shù)額，這個(gè)超出額是和損害賠償額結(jié)合在一起構(gòu)成一個(gè)違約金約定的，它總與損害賠償相聯(lián)系，并不具有絕對(duì)的懲罰性。對(duì)懲罰性違約金的含義作何種理解，筆者傾向于第三種觀點(diǎn)區(qū)分違約金系賠償性或懲罰性，應(yīng)以違約金能否與其他債務(wù)不履行責(zé)任并存及違約金是否具有損失填補(bǔ)功能為標(biāo)準(zhǔn)。在當(dāng)事人約定因履行不能而進(jìn)行違約金制裁時(shí)，懲罰性違約金可與損害賠償并用；在當(dāng)事人約定因拒絕履行、遲延履行或不完全履行而進(jìn)行違約金制裁時(shí)，懲罰性違約金可與實(shí)際

14、履行及損害賠償并用。懲罰性違約金實(shí)際上是其他債務(wù)不履行責(zé)任之外的一種純粹的制裁手段，在任何違約形態(tài)下都不具有填 補(bǔ)功能，具有“徹頭徹尾”的懲罰性對(duì)這種純粹意義上的違約金，被稱為并存型懲罰性違約金，相對(duì)于數(shù)額型懲罰性違約金來(lái)說(shuō)，這種違約金本身不包含任何賠償?shù)囊蛩亍?在認(rèn)同觀點(diǎn)的同時(shí)，筆者認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面進(jìn)一步澄清對(duì)賠償性違約金與懲罰性違約金的認(rèn)識(shí)：第一，懲一罰性違約金和賠償性違約金與違約形態(tài)并沒(méi)有必然的對(duì)應(yīng)關(guān)系，懲罰性違約金并不僅限于履行遲延場(chǎng)合，對(duì)于不履行、不適當(dāng)履行及其他不完全履行行為均可適用，即懲罰性違約金可以適用于所有的違約類型。也就是說(shuō)，筆者不同意崔建遠(yuǎn)先生關(guān)于“懲罰性違約金僅

15、于遲延履行而約定時(shí)才予承認(rèn)”這一觀點(diǎn)。第二，不能僅以違約金是否排斥強(qiáng)制履行作為區(qū)分違約金究竟系賠償性亦或懲罰性之標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以違約金是否排斥其他一切債務(wù)不履行責(zé)任及違約金是否具有填補(bǔ)損失功能作為區(qū)分依據(jù)。如果違約金能夠與強(qiáng)制履行并用，但在強(qiáng)制履行之外還有損失，但債權(quán)人不能夠另外要求賠償?shù)模@種違約金仍為賠償性違約金。也就是說(shuō)，按第二種觀點(diǎn)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，能與強(qiáng)制履行并用的違約金仍然有可能是賠償性違約金。第三，在對(duì)賠償性違約金及懲罰性違約金的含義進(jìn)行理解時(shí)，要注意與可替代原債務(wù)履行的違約金及不能替代原債務(wù)履行的違約金相區(qū)分?？商娲瓊鶆?wù)履行的違約金，是指當(dāng)事人選擇支付違約金就不能選擇強(qiáng)制履行合同，反之

16、亦然；不能替代原債務(wù)履行的違約金，是指合同債權(quán)人可同時(shí)要求債務(wù)人支付違約金并繼續(xù)履行原債務(wù)。根據(jù)上述對(duì)違約金能否與強(qiáng)制履行并用的分析，可以看出，懲罰性違約金同時(shí)又是不能替代原債務(wù)履行的違約金，但賠償性違約金不一定是可替代原債務(wù)履行的違約金，賠償性違約金與可替代原債務(wù)履行的違約金并不具有一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。 二、我國(guó)立法關(guān)于違約金的規(guī)定 合同法第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。” “約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)子以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者

17、仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。” “當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。” 根據(jù)合同法第114條第！、2款的規(guī)定，很顯然，法律要求當(dāng)事人在確定違約金條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)估計(jì)到一方違約可能給另一方所造成的損失，違約金數(shù)額不應(yīng)與將來(lái)違約所造成的損失不相稱如果違約金數(shù)額過(guò)分高于 造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求適當(dāng)減少，而違約金數(shù)額低于違約造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求增加。據(jù)此，違約金具有明顯的填補(bǔ)損失功能，這里所規(guī)定的是賠償性違約金、但對(duì)于合同法第114條第3款所規(guī)定的遲延履行違約金，其性質(zhì)為賠償性亦或是懲罰性，學(xué)者持兩種截然不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于支付違約金還應(yīng)履行債務(wù)，表明違約

18、金專為對(duì)遲延履行行為予以懲罰而設(shè)定的，這就有懲罰作用，合同法第114條第3款規(guī)定的是懲罰性違約金。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同法第114條第3款僅規(guī)定遲延履行時(shí)違約金可與實(shí)際履行并用，并沒(méi)有規(guī)定可與遲延履行造成的損害賠償并用，其只不過(guò)是對(duì)于遲延賠償額的預(yù)定，仍屬于賠償性違約金?；谇笆鰧?duì)賠償性違約金與懲罰性違約金含義的理解，筆者同意合同法第114條第3款規(guī)定的仍然是賠償性違約金的觀點(diǎn)。筆者贊同此種觀點(diǎn)另外一個(gè)理由是：從立法安排本身來(lái)看，合同法將這三款一并規(guī)定在同一條之中，該條第l款明確了違約金是對(duì)損害賠償額的預(yù)定；第2款規(guī)定違約金應(yīng)以損失為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整；第3款規(guī)定的違約金，在法律對(duì)其未作出特殊規(guī)定的情況下，應(yīng)解釋為該款所規(guī)定的違約金同樣應(yīng)適用前二款的規(guī)定，或者說(shuō)，在同一部法律當(dāng)中，如果法律未作特別規(guī)定，整部法律中所規(guī)定的同一個(gè)概念的含義應(yīng)當(dāng)是相同的。對(duì)于違約