律所房屋租賃合同備忘錄(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 君合律師事務(wù)所備忘錄/MEMO 收件人：成都市龍門山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室張佳 主任發(fā)件人：君合律師（成都）事務(wù)所王 律師/曲 律師關(guān) 于：辦公房租賃合同時(shí) 間：2014年3月9日 敬啟者：作為貴公司的法律顧問，根據(jù)貴我雙方法律顧問合同的約定，現(xiàn)就貴司與四川信通會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司簽訂房屋租賃合同的相關(guān)事宜提供如下法律意見，供貴公司參考：一、出具合同審查意見書的主要法律依據(jù)1、中華人民共和國民法通則（下稱民法通則）2、中華人民共和國合同法（下稱合同法）二、合同審查的目的和方向 合同審查的目的：審查該房屋租賃合同是否協(xié)商清楚以避免日后產(chǎn)生糾紛；審查該合同

2、是否存在法律漏洞，以幫助當(dāng)事人將法律風(fēng)險(xiǎn)降到最低。合同審查方向：合同當(dāng)事人主體資格是否有效等三、合同審查遵循的基本原則（一）合法性原則（二）真實(shí)性原則（三）完備性原則（四）規(guī)范性原則（五）公平原則四、合同的基本情況 （一）合同性質(zhì)：房屋租賃合同 （二）合同當(dāng)事人出租人（甲方）：四川信通會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司承租方（乙方）: 成都市龍門山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)審查出租方是否依法成立，查看其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢。審查出租人是否享有出租房屋的實(shí)體權(quán)利，出租人未標(biāo)明自己是房屋所有權(quán)人還是委托或代理出租人，或房屋共有人等情況。（三）房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是

3、否一致這點(diǎn)主要是看房屋的，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。 （四）審查房屋的坐落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況1、必須寫明租賃房屋實(shí)際所處的確切位置2、租賃面積的計(jì)算方法(使用面積還是建筑面積)3、房屋結(jié)構(gòu) 上述1-3的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。 （五）審查租賃期限 租賃期限是否合法 （六）審查租金、租賃金和有關(guān)費(fèi)用及支付方式、期限1、租金是否包含水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、等費(fèi)用;2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;3、支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;4、支付期限有月付

4、、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體 日期或最后日期。 （七）關(guān)于其他條款的審查 1、修繕條款：審查修繕責(zé)任是否明確 2、轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件 3、條款：審查是否投保或、保險(xiǎn)費(fèi)用負(fù)擔(dān) 4、合同的變更與解除：審查是否對(duì)己方當(dāng)事人較為有利 5、條款：審查是否顯失公平，對(duì)已方會(huì)不會(huì)有較大的不利影響 6、免責(zé)條款：審查免責(zé)的范圍 7、爭(zhēng)議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反 、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會(huì)的名稱是否準(zhǔn)確無誤 8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務(wù)及備案費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。 （八）審查是否已將當(dāng)事人雙方約定的特殊要求

5、內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項(xiàng)。5、 合同存在的主要問題 （一）形式方面 1、該租賃合同無合同編號(hào)；2、該合同未附有營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明等相關(guān)證書；3、合同條文格式不清，如合同第二條為租賃期限卻包含有解除條款。 （二）實(shí)質(zhì)方面 1、合同顯失公平，乙方責(zé)任過重，如該合同第4條； 2、合同附解除條件中只約定甲方解除條件，而未約定乙方解除條件；合同法第234條規(guī)定“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同”； 3、該租賃合同未約定違約責(zé)任； 4、未制定合同生效條款； 5、未約定租金的支付方式； 6、合同中第4條第5款為

6、無效條款； 7、條款內(nèi)容不清：第4條第7款； 8、 第4條第6款與出租面積相矛盾； 9、 免責(zé)條款中甲方責(zé)任過輕； 10、未明確租賃房屋在合同期間內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更、抵押或被司法機(jī)關(guān)依法拍 賣等情況的處理； 11、合同中未寫明現(xiàn)有的房屋裝修狀況； 12、未寫明房屋交付時(shí)附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況； 13、合同未明確租賃期滿時(shí)如何處理新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，若合同 提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理；6、 合同的審查修改意見 鑒于上述情況，貴司在協(xié)商合同簽訂及合同履行過程中應(yīng)注意： 1、對(duì)于出租方提交的各項(xiàng)證件復(fù)印件，要與原件核對(duì)其真實(shí)性，并需要相對(duì)方在復(fù)印件上簽章。2、合同租賃標(biāo)的房屋應(yīng)具有合法性。在交付

7、使用前租賃房屋應(yīng)取得消防驗(yàn)收合格，同時(shí)應(yīng)確保出租人享有完全的房地產(chǎn)權(quán)證書。3、建議在合同中加入違約責(zé)任條款； 4、添加租賃合同在合同租賃期間內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更、抵押或被司法機(jī)關(guān)依法拍賣等情況的處理。 5、合同中應(yīng)明確現(xiàn)有的狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時(shí)應(yīng)盡量明確房屋交還時(shí)對(duì)裝修狀況的要求。 6、應(yīng)將房屋交付時(shí)附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況以制作附件的形成加以明確，應(yīng)對(duì)附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)等，具體要求作出明確規(guī)定。 7、合同未明確租賃期滿時(shí)如何處理新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，若合同提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理。 7、合同中應(yīng)該約定支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;8、合同應(yīng)明確約

8、定支付期限為月付、季付或年付；9、對(duì)于合同中第4條第5款應(yīng)予刪除。 根據(jù)中華人民共和國合同法第12條“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定”，同時(shí)合同法第52、53、54、55條規(guī)定了合同無效、可變更、可撤銷的情況。貴司簽訂的房屋租賃合同具體內(nèi)容應(yīng)由雙方協(xié)商確定，是雙方真實(shí)意思的表示，并不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人的合法權(quán)益。同時(shí)房屋租賃合同簽訂后應(yīng)向相應(yīng)的行政主管部門進(jìn)行備案。房屋租賃合同在上述前提下，依法可以簽訂。七、聲明與保留合同審查意見書根據(jù)成都市龍門山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提供的合同從專業(yè)角度發(fā)表我們的看法和意見，在不能排除送審合同局限性的情況下，我們的判斷和意見也可能存在相應(yīng)的局限性。因此，