海南地產(chǎn)海景別墅營銷方案

1、金灘 國際旅游島 度假園投資意向與分析市場分析A 京島發(fā)展趨勢1、 國際旅游島AAAA進入基礎性的發(fā)展階段，特別是基礎設施改造力度加大，各種配套日趨完善。2、 京族文化和海洋文化的緊密結(jié)合。3、 國家AAAA級景區(qū)，養(yǎng)生長壽之鄉(xiāng)、熱帶海島度假勝地等。4、 環(huán)島路、自由貿(mào)易區(qū)、娛樂區(qū)和免稅品試點等等有利趨勢。B旅游資源優(yōu)勢1、 稀有熱帶風情資源，適宜氣候、大海、熱帶雨林每年為金灘帶來約100萬游客，且這個數(shù)字在持續(xù)增長，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟效益。2、 隨著無國界旅游度假島的提出和建設，游客客源結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，高端游客和海外游客日趨增多。3、 進入金灘開發(fā)的開發(fā)商增多，且開發(fā)配套日趨完善，為本地地產(chǎn)樹立

2、高品質(zhì)的形象。C 金灘 海岸優(yōu)勢1、 金灘作為近東盟各國最近的海灘，是廣西的政治、經(jīng)濟、文化窗口，在國際旅游島戰(zhàn)略規(guī)劃的催生下，其地位及重要性更加凸顯。13.9公里海岸將建設成為集行政服務、外貿(mào)經(jīng)濟、文化會展、旅游度假、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、理想居住等多功能元素為一體的未來現(xiàn)代化海灘新核心區(qū)。2、 金灘海岸介紹：擁有占地面積3000畝的大型高爾夫球場，廣西最漂亮的原生態(tài)海景，13.9公里純天然優(yōu)美海岸線3、 金灘海岸區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢：高鐵站及碼頭和未來的跨海大橋都規(guī)劃其中，是連接外界的門戶，金灘海岸兼有黃金旅游帶、休閑旅游度假中心、海上休閑運動中心、時尚娛樂中心、國際自由貿(mào)易中心的“一帶四中心

3、”功能定位，其已經(jīng)具備一流的生態(tài)景觀，迫切需要一流的建筑景觀和一流的功能設施來進行配套。D 金灘海岸房地產(chǎn)格局1、 金灘海岸剛剛開啟開發(fā)建設的序幕，其土地資源儲備十分豐富，擁有“天、海、湖、園、岸、林”的天賦優(yōu)越熱帶自然生態(tài)環(huán)境，是目前海邊生態(tài)旅游資源保存最完好的區(qū)域之一，眾多高品質(zhì)項目訂位于此，該板塊未來高品質(zhì)生活的競爭將異常激烈，但同時也帶來更完善的配套和高端人氣。2、 金灘海岸2010年下半年掀起開發(fā)投資熱潮，旅游地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)頗具人望，但遠未發(fā)展成熟，且開發(fā)模式和推廣銷售模式雷同，因此挑戰(zhàn)與機遇并存。產(chǎn)品分析產(chǎn)品優(yōu)勢：1、 項目優(yōu)勢：地處將建設成一流國際海岸，擁有珍惜海景的中國金灘。2、

4、 項目結(jié)構(gòu)：以原始股份合作模式，獨創(chuàng)超低價“百萬元海景別墅”神化，與動則幾千萬上億的海邊別墅相比，有明顯的投資優(yōu)勢和巨大的價值體現(xiàn)。3、 產(chǎn)品優(yōu)勢：天生的別墅土壤，具有無可復制的稀缺環(huán)境氣候等,另外產(chǎn)品帶精裝修，對于外地及工作應酬繁忙客戶有極大吸引力。4、 一線海景，強烈滿足渴望“面朝大海，春暖花開”的客戶，吸引力足夠強。產(chǎn)品機會：1. 意向客戶增多：隨著國際旅游島的建設，越來越多人傾向于海邊置業(yè)投資。2. 海景別墅因其稀有，更成為一種品質(zhì)與身份的象征，特別是綠色生態(tài)環(huán)境對那些渴望返璞歸真的“精神領袖”和富貴的“成功人士”有極大吸引。客戶群分析1、 客戶特征：除此次營銷針對的大型投資機構(gòu)、大客

5、戶、開發(fā)商、機構(gòu)投資者、大炒家，客戶主要為二次及以上置業(yè)，有較好的收入和較高的社會地位，年齡在35-65歲左右，社會的中堅力量，注重生活方式和生活品質(zhì)，主要用于旅游、休閑、娛樂、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老和投資。2、 客戶分布，考慮別墅客戶外源化，島外客戶占90%左右，核心客戶主要集中在北京、上海、廣州、杭州等大城市，還有東北很多因為宜人氣候原因選擇購買。廣西本土客戶及高品質(zhì)生活追隨者。3、 客戶需求：客戶渴望享受高品質(zhì)的生活，追求休閑、健康的度假或養(yǎng)老方式，看重優(yōu)越和稀有的自然資源，優(yōu)越的建筑品質(zhì)，完善的配套及高品質(zhì)的物業(yè)管理，便捷暢達的交通，高素質(zhì)的居住氛圍和合理的可接受的價位。而此次針對的大型投資

6、機構(gòu)、大客戶、開發(fā)商、機構(gòu)投資者、大炒家，可能更關注開發(fā)商品牌，后期物業(yè)管理，相關產(chǎn)品品質(zhì)。綜上所述，因稀有自然資源，宜人氣候，及國際旅游島帶來的國際化視野的財智，會吸引越來越多高層次人士過來金灘投資和置業(yè)，對項目有相當?shù)臋C會。但在金灘海岸區(qū)域樓盤中，自然環(huán)境不具有唯一性，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，同時本項目占地較小，產(chǎn)品種類及配套無法突出優(yōu)勢，也很少有樓盤能滿足客戶的精神層面需求，建議挖掘品牌及服務附加價值，主打文化牌，譬如目前京族文化復興，可依據(jù)京族文化的精神為依據(jù)，倡導“民族風、東盟情”，體現(xiàn)“海天共融、天人合一”的境界，給精神以重生，占據(jù)精神的至高及休閑度假的極致。開發(fā)意向項目模式（股份合作）考

7、慮中央對金灘發(fā)展規(guī)劃方向是到2025年基本建設完成，時間跨度還有10多年之久。作為本地發(fā)展的投資項目，建議以合作開發(fā)為主。投資開發(fā)商與土地擁有者共同出資投資建設，按各自資源和出資優(yōu)勢核算成本，明確各自股份比例，針對項目成立獨立的項目公司進行管理和核算。投資預算：以250畝集體土地為資源，計劃40%作為配套設施建設，60%作為主要群體使用，可建設300-350套300-800平方米的別墅群，總投資額在￥3億元人民幣左右。開盤儀式（儀式與風情聯(lián)動，活動與銷售配合）成功的銷售離不開成功的開盤儀式，開盤選擇“紅五月”，五一黃金周起動，達到人氣最大化，開盤當天舉辦相應活動，譬如民風民俗展，海灘風情演唱會

8、，海洋文化展，海邊美食大饕餮，模特選美大賽，現(xiàn)場抽獎等等節(jié)目，吸引人氣，擴大關注，增加當日訪客量。對儲客有效成交帶來促進作用。銷售政策（以融資代銷售，以租賃換回報）因為別墅客戶購買者大都是居于金字塔的最高層，限購限貸政策對他們影響不大，特別是大型投資機構(gòu)、大客戶、開發(fā)商、機構(gòu)投資者、大炒家，他們更關注物業(yè)本身的品質(zhì)和投資潛力，這個要做好相應的推廣和宣傳。現(xiàn)場規(guī)劃和形象整理、政府配套和當?shù)嘏浜?、接待會所設置和人員配備等要符合銷售人群的整體定位。另外要做好相應的促銷，如銷售的策略，開盤前誠意認購優(yōu)惠的措施，團購相關優(yōu)惠，全額付款的相應優(yōu)惠措施，另外全額付款可以適當分期付款，緩解客戶的資金壓力。投資

9、分析及盈利運營報告A 整買自用（30年） 享有30年使用產(chǎn)權(quán)和租賃產(chǎn)權(quán)全球主流投資工具集中在股票、基金、期貨、保險和房地產(chǎn)上，受經(jīng)濟影響，股票、基金、期貨等的波動較大，特別是在全球通貨膨脹的大潮下，作為頂級豪宅的別墅成為抗危機能力最高的投資工具。雖然目前中國房地產(chǎn)市場限購限貸等政策，目前中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需要房地產(chǎn)，國家經(jīng)濟面臨的國內(nèi)國際問題非常復雜，轉(zhuǎn)型是一個長期過程；轉(zhuǎn)型期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位難以動搖；城市化發(fā)展需要房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、現(xiàn)代交通運輸業(yè)以及戶籍政策放寬推動城市化快速發(fā)展，且房地產(chǎn)市場總體呈供不應求狀。而隨著海邊國際旅游島的建設，像金灘海岸的海景資源越來越珍稀，會持

10、續(xù)帶來越來越大的旅游經(jīng)濟效益，整買此海景別墅，后期可以開發(fā)更多休閑度假項目，方便管理，整買后統(tǒng)一管理，統(tǒng)一包裝和宣傳，用來散賣、出租或開發(fā)做海景別墅酒店，不但省去前期開發(fā)的一些繁瑣及成本，而且現(xiàn)在選擇，開發(fā)和運營成本都比較低，盈利回報卻是相當可觀的。B 承包租賃經(jīng)營 （分5、10、15、20、30年） 方略與伙伴定位 大型投資機構(gòu)、開發(fā)商、機構(gòu)投資者資金優(yōu)勢明顯，有一定的組織經(jīng)營能力，其更適合做一些持續(xù)性開發(fā)，做擴展性經(jīng)營項目，如：1、 可以開發(fā)休閑房產(chǎn)，建成為集“休閑、度假、人居、文化”為一體的旅游景點。高爾夫球場，星級酒店及高檔別墅群，集聚了很多高消費人士，但是相對越來越多的高消費人士，如

11、能持續(xù)開發(fā)高端休閑場所，后期收益可觀。2、 開發(fā)做海景別墅酒店，類似三亞亞龍灣海景度假別墅酒店，加上與高爾夫球場互倚，其特色優(yōu)勢，讓很多人期待。 大客戶及大炒家大部分都是團購或集團客戶，資金實力相對較小，組織經(jīng)營能力不強，適合項目：1、 散售，像美國、澳大利亞、東南亞等地區(qū)，別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍，海邊別墅是其他別墅的10倍，所以投資海岸海景別墅，升值潛力無限，后期散售收益明顯。2、 目前比較流行的出租給旅游公司做度假客房，或一些大型企業(yè)做辦公場所，或開發(fā)做一些小型高端會議商業(yè)會所等。C 投資盈利運營報告如流行的出租給旅游公司、一些大型企業(yè)做辦公場所的海邊別墅，目前金灘海岸周邊

12、280平左右房型，短期按月出租的價位定在500018000元/月（根據(jù)面積和相關配套設施不同）?；蜷_發(fā)做海景別墅酒店，像三亞亞龍灣度假別墅酒店，其入住參考價格為：別墅客房門市價￥1580 房型說明：所在樓層:1;房型面積:37四居別墅門市價￥6080 房型說明：所在樓層:別墅;房型面積:323行政別墅門市價￥12880 房型面積:653國王別墅門市價￥25800 房型面積:735拿323平的四局別墅來計，一年平均50%的訂房率，80%的優(yōu)惠，6080*365*50%*80%=887680元（約88萬元） 考慮金灘與三亞的落差，結(jié)合當?shù)氐淖罱陙斫?jīng)營數(shù)據(jù)分析，以不足三分之一的價格，每棟別墅以1880元/天整體運營計算，30年的總收益如下： 1880*365*50%*80