御景苑小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)書

1、御景苑小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)書連云港萬山物業(yè)管理有限公司二OO八年五月十九日我們的服務(wù)理念居民滿意我們滿意!投標(biāo)書目錄一、公司簡介二、投標(biāo)書三、授權(quán)委托書四、人員配備、培訓(xùn)管理五、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)六、內(nèi)部管理七、物資裝備八、各項(xiàng)規(guī)章制度九、物業(yè)管理經(jīng)營成本的測算十、附件1 、公司營業(yè)執(zhí)照2 、公司資質(zhì)證書3 、項(xiàng)目責(zé)任人資格證書一、企業(yè)簡介第一節(jié)、企業(yè)基本情況連云港萬山物業(yè)管理有限公司成立于2002年，系有限責(zé)任公司，注冊資本50萬元，主要經(jīng)營：物業(yè)管理等，線有各類中、高級工程技術(shù)管理人員20人，連云港華陽物業(yè)管理公司自成立以來，始終把“業(yè)主至上、服務(wù)第一”作為公司經(jīng)營信念，堅(jiān)持發(fā)揚(yáng)“重合同守信譽(yù)，保優(yōu)

2、質(zhì)、創(chuàng)品牌”的企業(yè)精神，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和社會效益并舉的企業(yè)方針，堅(jiān)持把做優(yōu)，做新、做強(qiáng)作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略來考慮。公司嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)行業(yè)規(guī)定，遵紀(jì)守法，把企業(yè)信譽(yù)視為企業(yè)的生命，公司成立以來的投訴綠為零。通過公司全體員工不懈努力，公司的誠信度、美譽(yù)度受到社會的廣泛贊譽(yù)。連云港萬山物業(yè)管理公司所取得的成就和榮譽(yù)，已經(jīng)成為過去，我們決心戒驕戒躁，勇于開拓，奮力拼搏，積極為社會提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，把企業(yè)做優(yōu)，回報社會，回報港城人民。公司通過數(shù)年的努力和品牌的精心打造，在連云港市物業(yè)管理行業(yè)界已享有了一定的聲譽(yù)。公司在物業(yè)管理探索與實(shí)踐過程中注重經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和理論的提升，為推動連云港市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)步作由

3、了積極的貢獻(xiàn)。一、企業(yè)管理模式連云港萬山物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理工作，經(jīng)驗(yàn)豐富具備三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的公司。公司建立現(xiàn)代企業(yè)制度，以市場運(yùn)作為核心，以物業(yè)管理法規(guī)為準(zhǔn)繩，采用專業(yè)化、一體化、科學(xué)化、職業(yè)化的管理運(yùn)作模式，對所托管的物業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理。公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，決策層將“企業(yè)對業(yè)主負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)”作為職業(yè)準(zhǔn)則，尋求“社會效益、企業(yè)效益”雙贏的執(zhí)業(yè)業(yè)績。二零零八年五月十九日二、投標(biāo)書連云港御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：1 .在考察了物業(yè)現(xiàn)場和研究了上述項(xiàng)目的投標(biāo)人須知、合同條款、技術(shù)規(guī)格、圖紙等后，我方愿以人民幣肆拾貳萬零玖佰陸拾元整(大寫)(RMB42096

4、0元)的總價或上述招標(biāo)文件確定（算術(shù)上的核實(shí)與改正后）的另一金額，按招標(biāo)文件的要求，承擔(dān)上述項(xiàng)目的全部物業(yè)管理工作。2 .如果貴方接受我方投標(biāo)，我方保證在接到項(xiàng)目命令后15天介入，并在招標(biāo)文件規(guī)定的期限內(nèi)完成合同規(guī)定的全部工作。3 .我方同意在從規(guī)定的遞交標(biāo)書截止之日起45天內(nèi)遵守本投標(biāo)。在該期限滿期之前，本投標(biāo)對我方始終有約束力，并可隨時被接受。4 .在正式合同協(xié)議制定和簽署之前，本投標(biāo)書連同貴方的中標(biāo)通知書成為約束貴、我雙方的合同。5 .我方理解，貴方不一定接受最低報價的投標(biāo)或其他任何你們可能收到的投標(biāo)。投標(biāo)人（蓋法人章）：法定代表人（蓋章或簽字）：委托代理人（蓋章或簽字）：三、授權(quán)委托書

5、本授權(quán)委托書聲明：邵明銀系連云港萬山物業(yè)管理有限公司法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托譚新玲為我的代理人，以我的名義參加項(xiàng)目前期物業(yè)管理招標(biāo)活動，授權(quán)委托人所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均予以承認(rèn)。代理權(quán)限的有效期為本委托書簽字之日起至招標(biāo)工作結(jié)束止。代理人無轉(zhuǎn)委權(quán)，特此委托。代理人：譚新玲性別:女年齡：49單位：（蓋章）物業(yè)管理公司部門:管理處職務(wù):經(jīng)理投標(biāo)人：（蓋法人章）法定代表人：日期：2008年5月19日四、人員配備、培訓(xùn)和管理、組織架構(gòu)、人員配備管理處主任1人環(huán)境服務(wù)部會 計(jì)1人行政財(cái)務(wù)部工程部安保部保潔口六人綠化貝1人本項(xiàng)目的技術(shù)裝備表序號裝備名稱單位數(shù)量備注1電腦（含打印機(jī)）套

6、12對講機(jī)套33辦公桌椅套84文件柜套45沙發(fā)套16保險柜只17飲水機(jī)只38管道疏通機(jī)套19男草機(jī)套110電焊機(jī)套111值班崗早個112五金工具套113強(qiáng)光電筒只214巡邏燈只215干粉滅火器只416普通滅火器只50五、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、值守有完善的值班制度和交接班制度；工作記錄2、服務(wù)時限急修服務(wù)15分種到位，8小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須作出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間拖延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）3、油漆粉飾木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾，5年

7、油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾，鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉，上述部件應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。4、給水設(shè)施飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴(yán)密的管理措施；水質(zhì)每3個月化驗(yàn)1次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素，保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補(bǔ)。每月檢查保養(yǎng)2次水箱

8、入孔、進(jìn)水管、溢水管、泄水管、水位計(jì)、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染。保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)一次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每年更新各種標(biāo)志一次；每日填寫水泵運(yùn)行記錄，建

9、檔備查；每年對共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，中修更新改造后的電梯應(yīng)有質(zhì)量驗(yàn)收證明；更改部分須有變更設(shè)計(jì)的證明文件；小區(qū)如有共用空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)承擔(dān)系統(tǒng)及配套設(shè)施的操作，應(yīng)保持設(shè)備完好。5、排水設(shè)施化糞池每年清理2次，每季巡查1次。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬，污物，清理后及時清潔現(xiàn)場;樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每3年全面更換1次；每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙，紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；達(dá)到目視基本干凈無污漬，無雜草，排誰通暢，無積水，臭味。每2個月對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗

10、干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護(hù)欄。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無黏附物，井底無積淀物，水面無漂浮物，水流通暢，井蓋上無污漬，污物。6、供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運(yùn)行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1

11、次測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。7、弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修

12、及時；對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報表。8、共用樓道保潔、共用衛(wèi)生間保潔每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，每日清潔一次樓梯扶手；每周擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施；每季度樓梯間墻面除塵1次；每季度擦1次樓梯道共用門窗玻璃；無垃圾、雜物、無明顯污跡，無亂堆亂放，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，目視基本干凈；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻玻璃無積灰。每日早

13、、中、晚對共用衛(wèi)生間清潔3次，保潔時懸掛醒目標(biāo)志；（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大小便器；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內(nèi)放置香球等）;每日早上用玻璃清潔工具清潔共用衛(wèi)生間的玻璃鏡；每周1次用毛巾擦燈具；每月2次對共用衛(wèi)生間進(jìn)行消殺，發(fā)現(xiàn)墻壁有字及時清潔。室內(nèi)無異味、臭味，地面無煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。9、停車場、共用車庫或車棚維護(hù)、保潔每日清掃1次車庫的紙屑和垃圾；每日用拖把拖1次場地；每日將墻面及箱柜上的灰塵撣掉，用濕布擦拭1次用濕布擦拭干凈；及時清除地下室進(jìn)

14、出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時擦洗干凈；每周打開地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板徹底疏通沖刷1次；每周擦洗1次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；每月進(jìn)行1次地下室管線；每月進(jìn)行2次地下室消殺工作。地面無明顯垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯灰塵、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標(biāo)識清楚、油漆鮮亮，無脫落、無銹跡；標(biāo)志、指示牌等公共設(shè)施無明顯灰塵；墻面管線無污跡、無灰塵。加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)計(jì)劃，按合同約定實(shí)施；建立報修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，及時修補(bǔ)。停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計(jì)劃。停車場、棚、房內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通，配備

15、必要的消防設(shè)施，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。10、道路保潔每日對道路、兩側(cè)人行道清掃3遍，白天專人不間斷的循環(huán)保潔，保潔人員往返一周時間不超過40分鐘；旱季每周沖洗一次路面，雨季每月沖洗一次，夏季每日灑水1次，目視道路、人行道干凈無浮塵、無雜物、無油污、無積水、積雪，污漬、泥沙；每200m2痰跡控制在1個以內(nèi)；每100m2內(nèi)煙頭、紙屑平均不超過兩個，無直徑1厘米以上的石子；地面垃圾滯留時間不能超過40分鐘；雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪；每月清潔2次，目視燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。11、標(biāo)識、宣傳牌、信報箱保潔標(biāo)識、宣傳牌每日擦拭1次，雕塑每周

16、擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每天擦拭1次業(yè)主（使用人）信報箱，干凈無灰塵、無污跡。12 、綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上的垃圾，揀干凈草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，花壇表面潔凈無污漬，外觀整潔，綠化帶每100m2煙頭不超過3個，座椅無積灰，地面垃圾滯留地面不超過40分鐘。13 、門衛(wèi)、崗?fù)け嵄O(jiān)控探頭保潔門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺及其他臺面；室內(nèi)外墻面每月清潔2次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊有序；監(jiān)控探頭每周擦拭1次，鏡頭用專用紙，探頭外表用

17、微濕的毛巾；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。14 、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱每日清運(yùn)2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜間集中在指定場地進(jìn)行；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污；經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。15 、垃圾收集與處理每日上門收集生活垃圾2次，垃圾日產(chǎn)日清；垃圾運(yùn)送人員巡回收取垃圾桶內(nèi)垃圾，保證垃圾桶內(nèi)呈半空狀態(tài)，方便業(yè)主（使用人）使用、回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋，鋪垃圾袋時將垃圾袋口完全張開，袋口反卷5cm拆貼在垃圾箱外沿，再蓋好垃圾桶蓋；垃圾分類收集，對于可回收物資應(yīng)當(dāng)回收利用；

18、對有毒物質(zhì)分離特殊處理；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面；垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染；運(yùn)送垃圾避開人流高峰，不可使用客用電梯運(yùn)送垃圾；垃圾收集車表面潔凈、外觀光亮，無突出噪音，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾撒落。16 、衛(wèi)生消殺夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次，其他根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠：每季進(jìn)行1次；確保操作人員和業(yè)主（使用人）安全，有切實(shí)可行措施，干擾業(yè)主（使用人）正常生活，檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠

19、跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%。17 、草坪草坪斑禿不明顯，成活率在95%以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無大面積病蟲害，并能及時防治；綠期250日以上，草坪平整或坡度平緩，留茬高度控制在60mm以下；綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；無較嚴(yán)重人為破壞，無綠化生產(chǎn)垃圾，對人為損壞和違法行為能及時處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。18 、園林樹木生長長勢強(qiáng)，生長與該樹種、該樹木的平均生長量；樹木樹冠基本完整，有，一定綠化效果，沒有死樹和明顯枯枝死杈。樹干無明顯的機(jī)械損傷，葉色基本正常，嚴(yán)重黃葉、

20、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的蛀樹在5%以下；喬木根部無10cm高以上蔭栗枝，無過長雜草、雜物。無明顯缺株；管理期間樹木基本未出現(xiàn)釘栓、捆綁現(xiàn)象。綠籬生長造型基本正常，整形修整表面和棱角基本劃齊，葉色基本正常，無明顯的死株，有蟲株率在2%以下。被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在5%以下，無蛀蟲害蟲的活卵、活蟲；介殼蟲危害不明顯。19 、花壇花卉長勢良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美；在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5-7次，保持清晰的圖案和適宜的高度；宿根花卉管理及時，花期長，花色正，缺株率在8%以下；有輕微病蟲害及人為損害，處理后對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小正常，

21、無非常落葉、黃葉；株型豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美。20 、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每月清潔1次，細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1冊，主要檢查山石之間是否牢固；每日巡視1次，需要刷白或刷油漆的部位每1年粉刷1次，大理石雕塑每月擦洗1次，保持清潔衛(wèi)生。六、內(nèi)部管理人員配備1、要求具備良好的政治思想素質(zhì)，講求社會公德和職業(yè)道德；熱愛物業(yè)管理工作，追求卓越，勇于創(chuàng)新，勤奮敬業(yè)，具有奉獻(xiàn)精神：有一定的社會經(jīng)驗(yàn)和工作能力：管理處主任、主任助理大學(xué)本科畢業(yè)，持物業(yè)管理資格上崗證；管理人員中專學(xué)歷以上；工程技術(shù)人員持勞動部門統(tǒng)一頒發(fā)的資格上崗證：護(hù)衛(wèi)人員以退伍軍人為骨干。身體條件達(dá)標(biāo)。2、崗位設(shè)置（1） 決策層：1

22、人管理處主任（2） 管理層：3人安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)長（1人），工程設(shè)備主管（1人）、行政財(cái)務(wù)（1人）（3） 操作層：9人安全護(hù)衛(wèi)員（5人）、設(shè)備管修人員（1人）、保潔員（2人）、綠化工（1人）3、招聘主要骨干由萬山物業(yè)管理有限公司派出，其他員工公開招聘（須辦理嚴(yán)格的入職擔(dān)保手續(xù)），試用期為3個月，試用期滿，視工作能力、工作表現(xiàn)確定是否轉(zhuǎn)正。二、管理機(jī)制（一）管理原則近幾年來，萬山物業(yè)之所以取得了超規(guī)模發(fā)展的驕人業(yè)績，管理創(chuàng)新是其中的原動力之一，而人事管理則是其核心部分。公司在員工錄用考核、晉升淘汰等方面已建立了一整套高效運(yùn)作的體系。競爭上崗機(jī)制建立“崗位能上能下、人員能進(jìn)能出、工資能高能低”的競爭上崗

23、機(jī)制。管理人員實(shí)行競爭上崗、優(yōu)勝劣汰，能者上、平者讓、庸者下，創(chuàng)造平等競爭的良性環(huán)境，促進(jìn)人才的脫穎而出。激勵機(jī)制在御景苑小區(qū)的人事管理中，我們將一如既往地以員工的需要、行為、動機(jī)、目的作為確定激勵機(jī)制的根本，充分發(fā)揮人的積極性、創(chuàng)造性、能動性。根據(jù)員工的服務(wù)態(tài)度、質(zhì)量意識、工作技能、工作績效確定物質(zhì)獎勵和精神獎勵的標(biāo)準(zhǔn)。以物質(zhì)獎勵調(diào)動員工的積極性，降低勞動成本，改善服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平：以精神獎勵使員工樹立正確的人生觀、價值觀，通過精神獎勵對員工的行為方式和價值觀念給予充分的肯定、認(rèn)可和贊賞，以此激發(fā)員的精神動力。實(shí)施全員量化考核制對每位員工的工作進(jìn)行量化考核記分，考核人每月對員工的上月工

24、作實(shí)績，按量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核。考核實(shí)行百分制按實(shí)際分?jǐn)?shù)比例與工資掛鉤。各類考核要求有檢查、有記錄、有結(jié)果、有存檔。實(shí)行首數(shù)晉升和尾數(shù)淘汰制年終，公司將根據(jù)員工全年工作實(shí)績考核分?jǐn)?shù)，實(shí)行首數(shù)5%加薪或工資晉級，尾數(shù)5降職或淘汰，以增加員工職業(yè)危機(jī)感，強(qiáng)化員工競爭意識。(二)錄用與考核1 、錄用要求根據(jù)御景苑小區(qū)的運(yùn)作特點(diǎn)，我們將確定御景苑小區(qū)人員錄用的四個硬性指標(biāo)：(1) 知識層次：為符御景苑小區(qū)高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層及技術(shù)人員必須100大專以上文化程度，持證上崗，一專多能，一崗多隊(duì)；操作人員100高中以上文化程度；安全護(hù)衛(wèi)員以退伍軍人為主，確保隊(duì)伍素質(zhì)。(2) 職業(yè)技能：所有管理層人員除通

25、過正常的筆試、面試、心理測評，成績合格者予以錄用，作業(yè)人員全部通過技能考核。(3) 年齡結(jié)構(gòu)：管理決策層人員30-45歲；管理層人員25-40歲：保安員20-28歲：其他操作人員2040歲；(4) 工作經(jīng)驗(yàn)：所有人員必須具有與其崗位相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)。三、安全管理1 、人員組織專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；接受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識與技能崗位培訓(xùn)，能勝任小區(qū)安全護(hù)衛(wèi)工作，對小區(qū)日常規(guī)護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)作出正確反應(yīng)，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護(hù)衛(wèi)工作，無犯罪記錄；當(dāng)班時應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，制服干凈、整齊，配備對講裝置和其他配備的安全護(hù)

26、衛(wèi)工具；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。2、門衛(wèi)主出入口24小時有人值班看守，次出入口每日6:00-24:00有1人值守；按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理體制；訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記、實(shí)施交通指揮與疏導(dǎo)等工作。3、巡邏白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助，回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。4、交通、車輛管理有較為完善的車輛管理制

27、度；小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志；維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時制止；設(shè)置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會批準(zhǔn)并經(jīng)過公安交管部門審批，符合規(guī)劃要求。5、消防管理有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制。消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)。定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。四、裝飾裝修管理服務(wù)有健全的裝修管理服務(wù)制度。查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)。裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛

28、。業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報行政管理部門處理；及時清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時間不得超過2天。七、物資裝備計(jì)劃及開辦費(fèi)、辦公文體用具類序號名稱序號名稱序號名稱1辦公桌椅5數(shù)碼照相機(jī)9文件柜2電腦6電話10標(biāo)識一批3打印機(jī)7復(fù)印機(jī)4傳真機(jī)8員工服裝、維修機(jī)具用具類序號名稱序號名稱序號名稱1鋁合金人字梯4水工工具7應(yīng)急燈2沖擊鉆5管道疏通工具3電工工具6木工工具三、清潔綠化類序號名稱序號名稱序號名稱1吸塵器4高壓噴霧機(jī)7手推垃圾車2清潔工具5手動噴霧器3綠化工具6大垃圾桶四、安全、交通、消防類序號名稱序號名稱序號名稱1對講機(jī)4鋼盔7消防斧、消防桶2橡皮警棍5消

29、防靴8消防用具箱3電警棍6強(qiáng)光電筒9消防服八、各項(xiàng)規(guī)章制度住宅裝修管理公約為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益，并對裝修施工隊(duì)伍有序管理，特制定本規(guī)定。一、任何施工隊(duì)進(jìn)人本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供：1 連云港市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；2 連云港市建設(shè)局發(fā)執(zhí)業(yè)許可證；3 連云港市裝修企業(yè)資質(zhì)等級證書；4 法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。同時，要接受管理處對其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項(xiàng)和違規(guī)處罰等方面的培訓(xùn)和管理。二、本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑裝修施工許可證進(jìn)場和施工人員憑出人證進(jìn)出制度。各施工隊(duì)還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。三、裝修施工時間：每

30、天施工時間為8:0012:00，14:0018:00。超時施工，管理處有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向管理處申報。四、施工隊(duì)在取得進(jìn)人本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：1 交納施工押金，按施工人數(shù)乘以1000元計(jì)收；2 交納施工管理費(fèi)，按施工人員每人每天5元計(jì)收；3 辦理裝修施工許可證，每人交納工本費(fèi)20元；4 辦理施工人員出人證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個交納工本費(fèi)10元。五、施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場地，違者每人每次扣違約金100元；更不得私下再接工程而不辦手續(xù)，違者除補(bǔ)交有關(guān)費(fèi)用外，每隊(duì)每次扣違約金1000元

31、。六、施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺丸道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。七、施工隊(duì)?wèi)?yīng)絕對按連云港市住宅裝修管理規(guī)定、新港國際風(fēng)和日麗裝修管理規(guī)定執(zhí)行。八、施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理處申請驗(yàn)收時交回進(jìn)場“裝修施工許可證”和“出人證”，如丟失“裝修施工許可證”扣違約金500元，丟失“出人證”者每證扣違約金100元。九、每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng)1個月再復(fù)驗(yàn)，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時，可退回施工押金。物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定一、目的。本規(guī)定旨在加強(qiáng)、規(guī)范物品搬進(jìn)（出）管理。有效

32、控制偷盜等治安案件。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。二、申報制。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向管理處管理中心申報，管理中心應(yīng)及時通知公共事務(wù)助理，并向其它部門傳達(dá)，并保證在搬進(jìn)（由）物品時提供方便。三、盤查制。管理處治安隊(duì)人員均有責(zé)任對所有物品搬進(jìn)（由）進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理，并在有需要時聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)由人口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)由車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時進(jìn)行檢查、處理。四、應(yīng)急處理。區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可疑情況并且當(dāng)事人逃脫時，應(yīng)立即以對講機(jī)、電話等迅速與由人口崗?fù)ぜ皥?zhí)勤治安隊(duì)員聯(lián)系，報告有關(guān)特征并請示截停，有關(guān)人員接到截停請示時須及時反應(yīng)并予截停、盤查。五、

33、案件處理。經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時，須及時移交派由所處理。六、登記。發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時向治安大隊(duì)長匯報，治安大隊(duì)長應(yīng)準(zhǔn)確及時記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時間、地點(diǎn)、人、事等要素齊全。管理處交通、車輛管理員崗位職責(zé)為了維護(hù)本區(qū)交通秩序，發(fā)揮交通管理員的積極作用,使車輛管理規(guī)范化，特制訂交通管理員職責(zé):、住宅區(qū)交通、車輛管理員在保安部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)交通安全、停車場行使管理權(quán)。二、上班時間必須著裝整潔，佩帶標(biāo)志，上崗姿態(tài)端正。對待車主、住戶熱情有禮，保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊唤z不茍的工作作風(fēng)。認(rèn)真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會客、做私活。三、在多層停車場的值班保安員，要認(rèn)真做好交接班時車輛查對記錄，

34、不定時輪流巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即與治安辦值班人員聯(lián)系并一起調(diào)查處理。四、凡入小區(qū)的機(jī)動車輛，一律發(fā)給司機(jī)“進(jìn)生卡”并登記，由小區(qū)時即收“進(jìn)生卡”，核對無誤后放行。當(dāng)住戶搬家或搬貴重、大件物品離開小區(qū)時，沒有管理處簽發(fā)的放行條，不予放行。五、負(fù)責(zé)摩托車和自行車的值班保安員，凡進(jìn)入保管庫的摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車卡，車主取車時保管員即收“停車卡”。六、當(dāng)班巡邏時要注意巡查車輛停放情況，檢查車輛裝備配件及車廂內(nèi)存放物資，發(fā)現(xiàn)可疑或有安全漏洞及時采取有效措施立即通知車主，同時報告治安辦進(jìn)行處理。七、嚴(yán)格照章辦事，若發(fā)現(xiàn)車主未鎖車門時，要及時通知車主，不得隨便翻動車內(nèi)一切物品，違者除處以罰款外立即辭退。八、負(fù)責(zé)摩托車、自行車的保安若發(fā)現(xiàn)車牌號與停車位號碼不相符者，要認(rèn)真核實(shí)無誤后方可放行，否則保管員有權(quán)扣留該車或送派出所處理。九、24小時輪換值班，分固定崗和流動崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴(yán)守工作崗位，不得隨意換崗。對崗位上玩忽職守，造成500元以上經(jīng)濟(jì)損失的，由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償，超過500元以上，根據(jù)責(zé)任輕重給予適當(dāng)?shù)奶幚?。十、熟記車輛車主、車牌號碼和車輛固定車位，熟悉小區(qū)道路和停車場環(huán)境，每日在交接班要嚴(yán)格查對車輛，并作好詳細(xì)的記錄備查。十