我國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究_江生忠_百度文庫

1、現(xiàn)代管理科學(xué)2014年第10期名家觀察一、引言養(yǎng)老地產(chǎn)是由地產(chǎn)開發(fā)商或其他商業(yè)投資機構(gòu)建設(shè)推出的針對老年人養(yǎng)老居住的房地產(chǎn)產(chǎn)品,也是以完善的基礎(chǔ)生活及護理等設(shè)施為老年人提供符合生理及心理特點的綜合性養(yǎng)老服務(wù)體系。這一服務(wù)體系以住宅房屋為核心,以專業(yè)化運營管理團隊為支撐,負(fù)載有居住養(yǎng)老、生活看護、醫(yī)療護理、餐飲娛樂、文體休閑等多種職能,并且形式多樣,有專業(yè)化老年公寓、老年社區(qū)、普通社區(qū)中的養(yǎng)老機構(gòu)、多社區(qū)共建的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼,但各投資機構(gòu)都還沒有一個完整清晰的商業(yè)模式,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展形式單一,各企業(yè)都對準(zhǔn)高端養(yǎng)老社區(qū),入住條件一般居民難以達(dá)到,限制了市場開拓;融資方

2、式單一,房地產(chǎn)公司、壽險公司、醫(yī)療護理機構(gòu)協(xié)作融合性低,以房養(yǎng)老等金融工具未能施行;運營階段盈利能力低,難于控制成本與風(fēng)險,投資成本回收期長。從開發(fā)形式、融資方式及營運模式三個方面形式一套清晰的商業(yè)模式值得深入研究,這一商業(yè)模式在開發(fā)、融資、營運、市場定位等環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)是多元的、多層次的,既有適用于資金實力雄厚大型企業(yè)的,也有適用于中小企業(yè)的。二、綜述境外的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式主要有美國模式、日本模式及香港模式。美國養(yǎng)老地產(chǎn)體系運作順暢,由投資商、建筑商、運營商形成了完整的融資、建設(shè)、運營的市場化體系。日本養(yǎng)老地產(chǎn)有政企合作和企業(yè)獨立開發(fā)兩類模式,“介護保險制度”的實行推進(jìn)了養(yǎng)老市場的放大與成熟,運營

3、由介護服務(wù)商提供,融資支持來自于政策補助和銀行長期低息貸款,開發(fā)模式主要是隔代混居社區(qū)。香港地產(chǎn)的開發(fā)模式以獲得土地資源為前提,以巨額開發(fā)資金為保證(通過預(yù)售或銀行融資,由地產(chǎn)企業(yè)獨立完成設(shè)計、規(guī)劃、銷售、運營或出租物業(yè)等一系列流程而獲得回報。我國的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式并未真正形成。王忠(2011認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式包括土地獲取方式、房屋銷售模式、營銷模式、服務(wù)模式及區(qū)域選擇等。李靜(2006認(rèn)為我國地產(chǎn)開發(fā)模式接近于香港的全能式,但向美國式發(fā)展是必然選擇。徐文杰(2011以壽險公司為投資主體分析,養(yǎng)老地產(chǎn)的主要盈利點在于土地及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)增值、物業(yè)租金、配套服務(wù)、管理收入。鄭志華(2012認(rèn)

4、為結(jié)合養(yǎng)老保險和長期護理保險為老人融資是適當(dāng)?shù)倪\營模式。我國養(yǎng)老地產(chǎn)目前存在的問題,徐瑜陽(2011、張冬冬(2012認(rèn)為是開發(fā)定位不清、政府支持不足、如何開發(fā)、如何運營、如何盈利問題。潘素俠(2013、張雷(2013認(rèn)為保險公司與房地產(chǎn)商的優(yōu)勢結(jié)合是未來的開發(fā)方向。三、養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究1.開發(fā)模式。開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更為復(fù)雜,對建筑設(shè)計、物業(yè)運營要求高,要找到適合自身市場定位、可利用資源、資金水平、風(fēng)險控制水平的開發(fā)類型,同時這一開發(fā)類型又要適合目前國情,適應(yīng)老年消費者的傳統(tǒng)觀念與思維。目前不論是房地產(chǎn)商還是壽險公司,目前都只開發(fā)了綜合高端老年社區(qū),但養(yǎng)老地產(chǎn)至少有15種開發(fā)模式,如

5、表1示。企業(yè)選擇綜合養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式,一方面是這一模式在國外比較成熟,投資運營方面容易借鑒;另一方面潛在客戶群經(jīng)濟收入水平高,能夠較短時間內(nèi)收回成本。但中小公司需要避開過高的資金要求,避免過長的收益回籠期,要以更加靈活的方式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。2.投資模式。投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié),決定需要資金量多少、投資回報期長短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身資金量水平、資金運用風(fēng)險及資產(chǎn)與負(fù)債間的匹配選擇最為適宜的投資模式,也可以選擇復(fù)合式投資模式,分散風(fēng)險。(1全資自籌模式。全資自籌模式主要指一些資金實力雄厚的大型公司通過自身現(xiàn)有資

6、金或通過其他途徑融資擴大自有資金后進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)。采用全資模式最大的優(yōu)點在于最具可控性,可以完全按照預(yù)先規(guī)劃的目標(biāo)制定投資計劃并實施,完全將預(yù)期想法付諸實踐,不必我國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究江生忠楊匯潮袁卓群摘要:國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼,但各投資機構(gòu)并沒能形成一個清晰的、多元化的商業(yè)模式,開發(fā)形式單一,高端養(yǎng)老社區(qū)重復(fù)建設(shè);融資方式單一,地產(chǎn)或保險企業(yè)全能運作;運營模式單一,投資收益回收期長。利用合作模式、BOT 模式、REITs投資、信托方式等投資方式,建設(shè)多社區(qū)共享養(yǎng)老設(shè)施、全齡社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu),配合以房養(yǎng)老入住模式,建設(shè)與物業(yè)分離的運營模式以形成新的、符合國情的、可供各種投資機構(gòu)組合

7、選擇的商業(yè)模式,有助于以養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)M足老齡化帶來的養(yǎng)老需求,帶動整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的提升。關(guān)鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn);商業(yè)模式;REITS6-現(xiàn)代管理科學(xué)2014年第10期 運營模式優(yōu)點劣勢只建設(shè)不運營將養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)成商品即可,產(chǎn)業(yè)鏈短,銷售完成即收回大部分成本,避免了物業(yè)運營風(fēng)險,總體投資成本較小對養(yǎng)老地產(chǎn)利潤鏈滲透不足,無法從物業(yè)管理運作中獲得增值及溢價收入不建設(shè)只運營只負(fù)責(zé)銷售后的運營管理,對資金量要求少于建設(shè)投入,降低了進(jìn)入門檻投資回報期拉長,養(yǎng)老地產(chǎn)前期開發(fā)設(shè)計及質(zhì)量難以控制建設(shè)與運營相結(jié)合將利潤鏈最大限度地拉長,獲得了社區(qū)開發(fā)、醫(yī)療護理及物業(yè)運營等各環(huán)節(jié)收益及資產(chǎn)增值,控制力強,預(yù)期目標(biāo)實

8、現(xiàn)度高投資回報期最長,資金要求高,在經(jīng)營管理、資源整合、部門協(xié)調(diào)、利潤分配方面存在挑戰(zhàn)表2不同運營模式的優(yōu)劣比較序號類型一:與社區(qū)共同建設(shè)類型二:與相關(guān)機構(gòu)并建類型三:與旅游或商業(yè)地產(chǎn)合作類型四:與國際品牌接軌類型五1綜合型養(yǎng)老社區(qū)就近醫(yī)療機構(gòu)建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施與風(fēng)景區(qū)內(nèi)療養(yǎng)機構(gòu)合作全球連鎖品牌養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)壽險公司利用保險產(chǎn)品對接養(yǎng)老社區(qū)2大型社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老單元養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并建利用中心商業(yè)城區(qū)的便利條件國際知名養(yǎng)老品牌的本土化建設(shè)結(jié)合經(jīng)驗豐富的護理機構(gòu)開發(fā)養(yǎng)老機構(gòu)3普通社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施就近高等教育機構(gòu)建立利用自身資源,如酒店轉(zhuǎn)型養(yǎng)老機構(gòu)4多社區(qū)共享的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)優(yōu)越區(qū)位的空閑廠房或?qū)W校改建養(yǎng)老機構(gòu)

9、表1養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的15種類型擔(dān)心與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛盾;二則是可以獲得全部投資收益。全資模式也有缺點,最大問題在于投資量過大,風(fēng)險難于控制。(2合作投資模式。合作模式指投資商與其他機構(gòu)合作共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目,如壽險公司、房地產(chǎn)公司、醫(yī)療護理機構(gòu)等。合作方式可以是業(yè)務(wù)上的合作,如中國人壽與中冶置業(yè)的合作協(xié)議;也可以是股權(quán)方面的合作,如保險公司與地產(chǎn)開發(fā)商成立新的養(yǎng)老置業(yè)股份公司,或者保險公司入股房地產(chǎn)公司。保險公司比房地產(chǎn)商更具有融資運作能力,可以提供長期資金支持和風(fēng)險管控、咨詢,房地產(chǎn)開發(fā)商則可以提供開發(fā)經(jīng)驗、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃與技術(shù)管理甚至土地,投資收益由雙方按照投資比例分配。醫(yī)療護理機

10、構(gòu)也是優(yōu)質(zhì)合作對象。醫(yī)療護理機構(gòu)通過多年經(jīng)營與發(fā)展,對老年客戶接觸深入,了解其市場期望與需求,市場口碑良好,積累了大量忠誠客戶,這些資源形成了有效市場定位,更重要的醫(yī)療護理條件是養(yǎng)老核心競爭力之一。合作模式也有缺陷,合作雙方存在利益博弈,在合作過程中雙方可能為追逐私利而做出有損對方利益實的行為,在決策與管理上也難免溝通不暢。(3REITs模式。REITs(Real Estate Investment Tru-sts也稱房地產(chǎn)投資信托基金,投資者將資金匯集到房地產(chǎn)投資信托基金公司處并得到其發(fā)行的收益憑證作為證明,房地產(chǎn)投資信托基金公司利用專業(yè)投資技能進(jìn)行經(jīng)營,投資方向集中于帶來穩(wěn)定租金收入的房地

11、產(chǎn)項目、房地產(chǎn)貸款、購買抵押貸款或者抵押貸款支持證券(MBs,所得收益將按投資比例分配。REITs模式的特點有:收益長期穩(wěn)定、流動性良好、投資風(fēng)險低、REITs模式可以享受稅收優(yōu)惠、REITs模式投資簡單,運營制度透明。REITs模式本質(zhì)上是一種資金集合,對于中小公司來說,資本量不大也可以參與投資。在美國,REITs模式的資產(chǎn)構(gòu)成及收益來源都簡單清晰,公司型或契約型REITs也都有嚴(yán)格的運營規(guī)章及法規(guī),作為上市流通的證券產(chǎn)品,其在市場準(zhǔn)入、運營章程、高管任職資格、利潤分配、監(jiān)督管理、會計審計、公開信息披露等方面都有嚴(yán)格的法律標(biāo)準(zhǔn),投資信息獲得也十分便利,也適宜對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)并不熟悉的機構(gòu)投資。(

12、4信托投資模式。信托投資模式指一家或多家投資機構(gòu)集合資金以建立信托的方式交給信托公司,并規(guī)定投資方向為養(yǎng)老地產(chǎn)。由于信托公司近年來在我國發(fā)展日加成熟,規(guī)模也不斷擴大,信托投資模式操作性較強。首先,投資商將集合資金交給信托公司,簽訂信托合同。根據(jù)信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產(chǎn)投資信托。其次,信托公司根據(jù)信托合同約定,將投資資金放貸給指定養(yǎng)老地產(chǎn)項目,或以信托資金直接新建或參股一家養(yǎng)老地產(chǎn)公司,或購買養(yǎng)老地產(chǎn)公司發(fā)行的債券(證券投資信托,并取得相關(guān)利息、股息、資本利得等回報。最后,在一定期限內(nèi),信托公司按照合同約定將投資回報分配給投資者,或解散信托。(5BOT模式。指Bui

13、ld-Operate-Transfer(建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓。近年來,BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設(shè)方式,主要被一些發(fā)展中國家用來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2012年7月民政部發(fā)布關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵤┮庖?以采取政府補助、購買服務(wù)、協(xié)調(diào)指導(dǎo)、評估認(rèn)證等方式,鼓勵各類民間資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。民間資本可以利用政策支持,憑借養(yǎng)老事業(yè)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)及巨大的市場需求,采用BOT模式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域。建立社會福利性較強的養(yǎng)老院,一方面在政策支持特許經(jīng)營下能夠獲得利潤,另一方面提高了中低端養(yǎng)老水平,獲得良好的社會收益及溢出效應(yīng)。名家觀察7-現(xiàn)代管理科學(xué)2014年第10期多

14、元主體市場定位開發(fā)模式投融資模式運營模式政府相關(guān)部門一般性營利機構(gòu)保險公司房地產(chǎn)企業(yè)醫(yī)療護理機構(gòu)國際連鎖機構(gòu)中高端客戶中低收入客戶五保戶、三無人員有康復(fù)、護理需求老人有醫(yī)療需求老人大型綜合高端養(yǎng)老社區(qū)全齡化社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老單元小型連鎖養(yǎng)老機構(gòu)多社區(qū)共享養(yǎng)老醫(yī)療護理機構(gòu)與醫(yī)療護理機構(gòu)、高校等共建養(yǎng)老機構(gòu)全資自籌模式股權(quán)合作模式REITs信托投資模式BOT模式只建設(shè)不運營不建設(shè)只運營建設(shè)與運營相結(jié)合圖2不同投資機構(gòu)的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式選擇3.運營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式主要指當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)建成后,如何進(jìn)行產(chǎn)品銷售、整體管理、日常經(jīng)營、考核運轉(zhuǎn)等。(1運營模式中的角色定位。在美國,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、

15、投資高與運營商互相分離模式。這一模式的核心是開發(fā)利潤、租金收入、經(jīng)營管理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險的分拆。開發(fā)商通過快速銷售地產(chǎn)商品給投資商或運營商迅速收回成本,收益不高但資金回籠快;投資機構(gòu)通過資產(chǎn)買賣獲得高收益,同時也承擔(dān)相應(yīng)財務(wù)風(fēng)險;運營商通過少量資產(chǎn)以杠桿方式擴大經(jīng)營,獲得較高現(xiàn)金回報并承擔(dān)著市場與經(jīng)營風(fēng)險。根據(jù)是否參與建設(shè)與運營環(huán)節(jié),運營模式分為三種類型:只建設(shè)不運營模式,不建設(shè)只運營模式及既建設(shè)又運營模式。這三種模式及其優(yōu)劣比較,如表2。(2運營模式中的入住方式選擇。入住養(yǎng)老地產(chǎn)涉及兩個重要權(quán)利,房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán),按照養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的不同歸屬,老年客戶入住

16、方式可以分為銷售型、出租型及對接型。銷售型入住模式,又稱購買型或不記名式,將養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)同產(chǎn)權(quán)一并讓渡給入住老人,老人在入住時需要交納一筆購買金,類似于購買商業(yè)地產(chǎn)。購買產(chǎn)權(quán)需要大量資金,對于入住老人來說是一筆不小支出,但對于投資機構(gòu)來說則可以快速收回前期投入成本。在后期運營方面,出讓產(chǎn)權(quán)并不影響日后投資商收取其他服務(wù)費用,但入住老人通過購買產(chǎn)權(quán)“買斷”了房產(chǎn),因此養(yǎng)老地產(chǎn)及其它相關(guān)增值都由入住客戶及其繼承者享有,運營公司無法獲得時間溢價。轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)為也家庭帶來了繼承便利,契合了老人消費觀念。產(chǎn)權(quán)銷售模式也帶來一些問題,如70年產(chǎn)權(quán)界定、入住老人想更換居住類型等。出租型,又稱會員制或記名式。出

17、租型入住模式不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán),入住老人通過支付租金獲得養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)。銷售型入住模式通過“買斷”一次性將產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,出租型以按月或年的現(xiàn)金支付購買養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)。出租使用權(quán)是專屬的,入住老人子女不能繼承,但入住老人不想繼續(xù)居住可隨時搬離。出租型入住模式在資金上給了客戶一定緩沖,老人可以利用月養(yǎng)老金、原有住房租金等形式供養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū);投資商雖然無法快速收回投入成本,但對租金具有定價權(quán),可以根據(jù)市場或者通貨膨脹調(diào)整,獲得養(yǎng)老地產(chǎn)溢價收入。老人在更換入住類型時,也更為便利,只需要繳納不同級別租金即可。除了目前這幾種最基本的入住模式外,壽險公司還推出了與養(yǎng)老保險產(chǎn)品對接的入住形式,對接模式對養(yǎng)老保險產(chǎn)品

18、及地產(chǎn)來說都是一種銷售推動。當(dāng)養(yǎng)老產(chǎn)品到達(dá)給付期限時,可以以養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)這種實際服務(wù)形式抵換,這時養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)與養(yǎng)老保險產(chǎn)品無異。這種抵換對于消費者來說可以提前鎖定養(yǎng)老成本;但對保險公司來說,這種對接方式既擴大了客戶群,又帶來了精算定價上的挑戰(zhàn)。一些壽險公司提高了條件,規(guī)定只有購買的保險產(chǎn)品達(dá)到了一定金額后投保人才能獲得入住權(quán)。四、結(jié)論養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)是目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中最為活躍的行業(yè)之一,也是涉及產(chǎn)業(yè)鏈長、相關(guān)行業(yè)廣泛的“中堅行業(yè)”,養(yǎng)老地產(chǎn)與以房養(yǎng)老金融服務(wù)、證券化投資工具、醫(yī)療護理服務(wù)、老年用品生產(chǎn)、老年文娛業(yè)、旅游業(yè)都密切相關(guān),其發(fā)展將帶動起整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的完善與提升。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)各投資機構(gòu)把市場定位都放在了高端養(yǎng)老社區(qū)上,開發(fā)形式單一,定位客戶單一,盈利模式單一,養(yǎng)老地產(chǎn)多樣性特征沒有發(fā)揮出來。地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗及物業(yè)運營方面具有優(yōu)勢