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1、第二章 資產評估的基本方法一、成本法基本計算公式: 被評估資產評估值=重置成本實體性貶值功能性貶值經濟性貶值被評估資產評估值=重置成本x成新率(一)、重置成本的估算: 1、重置核算法:(1)按人工成本比例法計算: 間接成本=人工成本總額x成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額x100%(2)單位價格法: 間接成本=工作量(按工日或工時)x(單位價格/工日或工時)(3)直接成本百分率法: 間接成本=直接成本x間接成本占直接成本百分率2. 物價指數法: 資產重置成本=資產歷史成本x(資產評估時物價指數/資產購建時物價指數)或:資產重置成本=資產歷史成本x(1+物價變動指數)3. 功能價值法:

2、 4規(guī)模經濟效益指數法: X表示是一個經驗數據,稱為規(guī)模經濟效益指數。另外,在用成本法時為了簡單還可采用統(tǒng)計分析法,其公式為:被評估資產重置成本=某類資產賬面歷史成本x K 其中K=R/R 式中K-資產重置成本與歷史成本的調整系數;R-某類抽樣資產的重置成本;R-某類抽樣資產的歷史成本(二)、實體性貶值及其估算:1.觀察法(成新率法): 資產的實體性貶值=重置成本x(1實體性成新率)2.公式計算法: 預計殘值是指被評估資產在清理報廢時凈回收的金額。 總使用年限=實際使用年限+尚可使用年限 實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率 當資產利用率>1時,表示資產超負荷運轉,資產實

3、際已使用年限比名義已使用年限要長。(三)、功能性貶值及其估算資產的功能性貶值測算方法: 此外,超額投資成本可視同為功能性貶值,故功能性貶值=復原重置成本更新重置成本(四)、經濟性貶值及其估算: :(五)、成新率及其估算1. 使用年限法:成新率=預計尚可使用年限/(實際已使用年限預計尚可使用年限)×100%2. 修復費用法:成新率=1修復費用/重置成本×100%二、收益法 (一)、資產未來收益期有限情況: 評估值= Rt-未來第t個收益期的預期收益額,收益期有限時, Rt-中還包括期末資產剩余凈額。n-收益年期 r-折現(xiàn)率(二).資產未來收益無限期情況:1、未來收益年金化情況

4、:資產評估值(收益限值)=年收益額/資本化率年等值收益額A: 2. 未來收益不等額情形: 資產評估值(預期收益現(xiàn)值)=前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數+以后各年的年金化收益/資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數第三章一、機器設備評估的成本法機器設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值(一)、重置核算法:1、外購單臺不需安裝的國內設備重置成本重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費或=全新設備基準日的公開市場交易價格×(1+運雜費率)2、 外購單臺需安裝的國內設備重置成本:重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費+安裝調試費或=全

5、新設備基準日的公開市場交易價格×(1+運雜費率+安裝調試費)3、外購單臺不需安裝進口設備重置成本: 重置成本=(FOB價格+途中保險費+國外運雜費)×基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費或=CIF價格×基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費其中FOB價格為離岸價,指裝運港船上交貨價格;CIF為到岸價,指離岸價加途中保險費和國外運雜費4、外購單臺需安裝進口設備重置成本:重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本+安裝調試費+人員培訓費+其他5、外購成套需安裝設備重置成本重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本總和+單臺未安裝國

6、產設備重置成本總和+工器具重置成本+安裝工程費+工程監(jiān)理費+軟件重置成本+設計費+貸款利息6、車輛重置成本國內購置車輛重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照及其他費用進口車輛重置成本=車輛價格(CIF)+進口關稅+消費稅+增值稅+證照費及其他費用其中:進口關稅=車輛價格(CIF)×進口稅率消費稅=【車輛價格(CIF)+進口關稅】×消費稅率÷(1-消費稅率)進口增值稅=【車輛價格(CIF)+進口關稅+消費稅】×增值稅率7、進口設備從屬費用1)國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算或是按一定比例計取,取費基數為設備的貨價,計算公式為 海運費=貨價

7、×海運費率 費率:遠洋一般取5%-8%,近洋一般取3%-4%2)國外運輸保險費的取費基數為:貨價+海運費,計算公式為國外運輸保險費=(貨價+海運費)×保險費率 費率可按保險公司費率表確定,一般在0.4%左右3)關稅的取費基數(關稅完稅價)為設備到岸價,計算公式為:關稅=到岸價×關稅稅率(按國家發(fā)布的進口關稅稅率表計算) 4)消費稅的計稅基數:關稅完稅價+關稅 消費稅=(關稅完稅價+關稅)×消費稅率÷(1-消費稅稅率)5)增值稅的取費基數:關稅完稅價+關稅+消費稅增值稅=(關稅完稅價+關稅+消費稅)×增值稅率 注:減免關稅,同時減免增值

8、稅6)銀行財務費的取費基數為貨價人民幣數 銀行財務費用=貨價×費率 我國現(xiàn)行銀行財務費率一般為4-57)外貿手續(xù)費稱公司手續(xù)費,取費基數為到岸價人民幣數 外貿手續(xù)費=到岸價×外貿手續(xù)費率 目前,我國進出口公司的進口費率在1%-1.5%8)海關監(jiān)管手續(xù)費僅對減稅、免稅、保稅貨物征收,取費基數為到岸價人民幣數對于免稅設備:海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數×費率對于減稅設備:海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數×費率×減稅百分率我國現(xiàn)行免稅、保稅設備的海關監(jiān)管手續(xù)費費率為3%9)車輛購置附加費的取費基數為:到岸價人民幣數+關稅+消費稅+增值稅車輛購置附加費=

9、(到岸價人民幣數+關稅+消費稅+增值稅)×費率8、通用非標準設備重置成本:P=(Cm1÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)P非標準設備重置成本 Cm1-主材費(不含主要外購件費) Km-不含主要外購件費的成本主材費率 Cm2-主要外購件費 Kp-成本利潤率 Kt-銷售稅金率 Kd-非標準設備設計費率 n-非標準設備產量Cm1=(某主材凈消耗量÷該主材利用率)×含稅市場價格÷(1+增值稅率)Cm2=某主要外購件數量×含稅市場價格÷(1+增值稅率)(二)物價指數法

10、設備重置成本=設備歷史成本× 采用物價指數法測算進口設備重置成本:重置成本=賬面原值中的到岸價格×(評估基準日外匯匯率/進口時的外匯匯率)×(1+進口設備生產國同類資產價格變動指數)×(1+現(xiàn)行進口關稅稅率)×(1+其他稅費率)+賬面原值中支付人民幣部分價格×(1+國內同類資產價格變動指數) 進口設備現(xiàn)值=站面原值(人民幣)中支付外匯部分÷設備進口時的外匯匯率×(1+設備生產國從設備出口到評估時點的價格變化率)(三)規(guī)模經濟效益指數法 x指統(tǒng)計得到的數據,稱為規(guī)模經濟效益指數。當x=1時,被評估及其設備的價格與生產

11、能力呈線性關系;當x1時,機器設備的生產能力與價格呈非線性關系,設備價格的上漲速度大于設備生產能力上漲速度;當x1時,機器設備的生產能力與價格呈非線性關系(四)機器設備的實體性貶值機器估算: 實體性貶值=重置成本×實體性貶值率=重置成本×(1-成新率)1、 使用年限法:成新率=設備尚可使用年限/(設備已使用年限+設備尚可使用年限)×100%2、 機器設備已使用年限:實際已使用年限=名義已使用年限×設備利用率有些設備在使用過程中經過了大修理或更新改造,由此延長了其使用壽命,或減少了其實際已使用年限,這時,成新率=設備尚可使用年限/(加權投資年限+設備尚可使

12、用年限)×100%其中:加權投資年限=(加權更新成本)÷(更新成本) 加權更新成本=已使用年限×更新成本 貶值率=已使用量/總使用量×100% 貶值率=已使用量/(已使用量+尚可使用量)×100%3、修復費用法(四)機器設備的功能性貶值機器估算 1、超額投資成本形成的功能性貶值的測算。2、超額運營成本形成的功能性貶值的測算a.分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素b.確定被評估設備的尚可使用壽命,計算每年的超額運營成本c.計算凈超額運營成本d.確定折現(xiàn)率,計算超額運營成本的折現(xiàn)值(五)機器設備的經濟性貶值機器估算1.因生產能力降低造成的經濟性

13、貶值:經濟性貶值率=1-(實際使用生產能力/額定生產能力)X 100%2.由于收益減少造成的經濟性貶值: (P/A。r,n)為年金現(xiàn)值系數第四章 A、土地使用權評估(一)市場法:待估土地評估值=比較案例土地價格×(正常交易情況/比較案例交易情況)×(待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值)×(待估土地個別因素值/比較案例個別因素值)×(待估土地評估基準日價格指數/比較案例交易日物價指數)1、 土地使用年限修正時,修正系數可用下列公式:K=1-1/(1+r)m÷1-1/(1+r)nK-年限修正系數;n-比較案例土地使用權剩余年限;m-待估土地使用

14、權剩余年限;r-折現(xiàn)率若容積率修正:容積率修正系數=待估土地容積率與地價相關系數/比較案例容積率與地價相關系數2、基準地價系數修正法:待估土地使用權評估值=基準地價×基準地價時間因素系數×個別因素修正系數×市場轉讓因素修正系數3、年限修正系數: K=(1+r)N-n×(1+r)n-1/(1+r)N-1 K-年限修正系數; N-最高出讓年限; n實際出讓或轉讓年限;r還原利率(二)、收益法1. 在收益永續(xù),各因素不變的條件下算式:土地評估值P(即為土地所有權價值)=A/r2. 在收益年期有限,資本化率大于零的條件下算式:土地使用權評估值 P土地使用權評估值

15、;A土地收益;r-還原利率;n-土地收益年限;當n,P=A/r.即為土地所有權價值土地純收益=房地總收益-房屋純收益 總收益=總收入-總費用 房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率還原利率=安全利率+風險調整值(三)、成本法評估值(土地價格)=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益利息=土地取得費×土地開發(fā)期×相應利息率+土地開發(fā)費×土地開發(fā)期×相應利息率×50%利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費)×相應利潤率土地增值收益:土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×增值收益率其中:收益率一

16、般在20%25%之間。按補交出讓金的40%計算(四)假設開發(fā)法 地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用式中,專業(yè)費=建筑費×i(i為一定的百分率) 利息=(地價+建筑費+專業(yè)費)×r(r為利息率)利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費)×P(P正常利潤率) 稅費=地價×t (t為稅率)B建筑物評估方法一、成本法:建筑物評估值=建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值(一)建筑物重置成本的估算:1、預決算調整法:地材價差額=定額直接費×地價價格指數人工費調整數=工日數×(價差額/工日) 價差額/工時=評估基準日工日單價

17、-預決算工日單價調整后的機械費=定額直接費×當定規(guī)定的取費系數調整后的機械費=工程決算直接費×評估基準日其他直接費取費標準工程直接費=調整后的人工費+調整后的材料費+調整后的機械費+調整后的其他直接費2、重編預算法: 建筑物重置成本=(實際工程量×現(xiàn)行單價)×(1+現(xiàn)行費率)+材料差價+按現(xiàn)行標準計算的各項間接成本3、價格指數調整法:待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值×綜合價格指數綜合價格指數=評估時點價格指數/建筑物購建時價格指數×100%綜合價格指數=(1+a1)(1+a2)(1+an)×100%(a為建筑物竣工后第

18、一年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數)(二)建筑物實體性貶值率及成新率的估算:1) 使用年限法:建筑物實體性貶值率=建筑物實際已使用年限÷(建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限)×100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷(建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限)×100%2)打分法:成新率=結構部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設備部分合計得分×B G結構部分的評分修正系數;S裝修部分的評分修正部分;B設備部分的評分修正系數(三)建筑物經濟性貶值的估算:經濟性貶值=建筑物年收益凈損失額÷正常資產收益

19、率或:經濟性貶值= Ri-第i年的建筑物年收益凈損失額;r折現(xiàn)率;n預計建筑物收益損失持續(xù)是時間,通常以年為單位二、市場法:評估值=(交易實例t×交易行為的修正系數×交易日期的修正系數×區(qū)域因素的修正系數×個別因素的修正系數)/n1.交易行為的補正:待估房地產的單位價格=修正系數×交易實例房地產的單位價格 修正系數=1-(補正值/交易價值)2.交易日期的修正:估價期日價格=調整系數×交易日期價格調整系數=估價期日價格指數/交易日期價格指數3.區(qū)域因素的修正:1)雙百分制比較法:待估房地產的單位價格=修正系數×交易實例房地產的

20、單位價格 價格修正系數=待估房地產總積分/交易實例房地產總積分2)環(huán)境成熟度修正法:房地產價格=調整系數×交易實例價格 調整系數=1/(1+r)n r-折現(xiàn)率; n達到與交易實例同等環(huán)境成熟程度所需要的年數三殘余估價法 B=(a-Lr1/( r2+d) =a2/( r2+d) a-建筑物及其基地所產生純收益;L土地價格;r1-土地的還原利率;r2-建筑物的還原利率 B-建筑物的收益價格;d建筑物的折舊率;a2建筑物的純收益第五章 無形資產評估一、無形資產評估中收益法的應用無形資產評估值 無形資產評估值K-無形資產分成率; Ri-分成基數,即銷售收入或銷售利潤;T所得稅率;i收益期限;

21、r-折現(xiàn)率 ×100% .無形資產收益額=銷售收入(利潤)×銷售收入(利潤)分成率×(1-所得稅率)收益額=銷售收入×銷售收入分成率×(1-所得率)=銷售利潤×銷售利潤分成率×(1-所得稅率)銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率 銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率1. 邊際分析法。利潤分成率=追加利潤現(xiàn)值÷利潤總額現(xiàn)值×100%2.投資分成法。 1、 無形資產評估中成本法的應用:無形資產評估值=無形資產重置成本×成新率1) 財務核算法:無形資產重置成本=(物質資

22、料實際耗費量×現(xiàn)行價格)+(實耗工時×現(xiàn)行費用標準)2) 物價指數法:無形資產=無形資產賬面成本×(評估時物價指數/購置時物價指數)3) 剩余經濟壽命法: 成新率估算:二、專利權評估方法1.收益法:第一種原因形成的超額收益可以用下式計算: R超額收益;P2使用專利權技術產品的價格;P1-不使用專利權技術產品的價格;Q-產品銷售量(此處假定銷售量不變);T所得稅率第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算: R超額收益;Q2-使用專利權技術產品的銷售量;Q1-不使用專利權技術產品的銷售量;P產品的價格(此處假定價格不變);C產品的單位成本;T-所得稅率費用節(jié)約型無形

23、資產,是指無形資產的應用,使得生產產品中的成本費用降低,從而形成超額收益??梢杂孟铝泄接嬎銥橥顿Y者帶來的超額收益。 R超額收益;C2 -使用專利權技術產品的單位成本;C1-未使用專利權技術產品的單位成本;Q-產品銷售量(此處假定銷售量不變);T所得稅率三、商標權評估方法: P-商標評估值;n-收益年限;r折現(xiàn)率;Ri-第i年商標產品的超額收益四、商譽評估(1)割差法: (2)超額收益法 1超額收益資本化價格法: 或: 式中:被評估企業(yè)預期收益率=企業(yè)預期年收益額/企業(yè)的單項資產評估價值之和×100%2超額收益折現(xiàn)法: 商譽的價值Si-第i年企業(yè)預期超額收益;r-折現(xiàn)率;1/(1+r

24、)i-折現(xiàn)系數資產收益率=資產收益率/(1-資產負債率)第六章、流動資產評估一、低值易耗品的評估:在用低值易耗品的評估=全新成本價值×成新率 在產品評估:(一)成本法:1)按價格變動系數調整原成本:某項或某類在制品、自制半成品評估值=原合理材料成本×(1+價格變動系數)+原合理工資、費用×(1+合理工資、費用變動系數)2)按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值:某在制品評估值=在制品實有數量×(該工序單件材料工藝定額×單位材料現(xiàn)行市價+該工序單件工時定額×正常工資、費用)3)按在制品的完工程度計算評估值:在制品評估值=產成品重置成本&

25、#215;在制品約當量 在制品評估值=產成品重置成本×在制品完工率(二)市場法:某在制品評估值=該種在制品實有數量×可接受的不含稅的單位市場價格-預計過程中發(fā)生的費用 某報廢在制品評估值=可回收廢料的重量×單位重量現(xiàn)行的回收價格二、產成品及庫存商品的評估1、成本法:1)當評估基準日與產成品完工時間接近,成本升降變化不大時,產成品評估值=產成品數量×單位產成品賬面成本2)評估基準日與產成品完工時間間隔較長,制造產成品的成本費用變化較大時, 方法一:方法二:2、市場法:三、債權類及貨幣類流動資產評估:1、應收賬款及預付賬款的評估:應收賬款評估值=應收賬款賬面

26、價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失2壞賬估計法: 2、 應收票據的評估:a.按本金加利息確定。 應收票據的評估值=本金×(1+利息率×時間)b.按應收票據的貼現(xiàn)值計算。應收票據評估值=票價到期價值-貼現(xiàn)息 貼現(xiàn)息=票價到期價值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期 第七章 長期投資及其他資產評估非上市債券的評估1 到期一次還本付息債券的債券評估。其計算公式為:P-債券的評估值;F-債券到期時本金和利息之和;n-評估基準日到債券還本付息的期限;r折現(xiàn)率1)采用單利率計算時:F= Po -(1+mr) P0債券面值或計算本金值;m-債券的期限或計息期限;r-債券利息率2)采用復利率計算時:F=po(1+r)m2每年支付利息、到期還本的債券評估: n-債券年限P-債券的評估值; Po-債券的面值; Ei-債券在第i年的預期收益(利息); r適用的折現(xiàn)率;3.上市股票的評估:上市股票評估值=股票股數×評估基準日該股票收盤價A.優(yōu)先股的評估: P優(yōu)先股的評估值;Ri-第i年的優(yōu)先股收益;r折現(xiàn)率;A-優(yōu)先股的等額股息收益如果非上市優(yōu)先股有上市的可能,持有人又有轉售意向,則 B.普通股的價值評估a.固定紅利型股利政策下股票價值評估。 P=D1/r 式中:P股票評估值; D1下一年的紅利額; r折現(xiàn)率或資本

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