資產評估公式

1、第二章 資產評估的基本方法一、成本法基本計算公式： 被評估資產評估值=重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值被評估資產評估值=重置成本x成新率（一）、重置成本的估算： 1、重置核算法：（1）按人工成本比例法計算： 間接成本=人工成本總額x成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額x100%（2）單位價格法： 間接成本=工作量（按工日或工時）x（單位價格/工日或工時）（3）直接成本百分率法： 間接成本=直接成本x間接成本占直接成本百分率2. 物價指數(shù)法： 資產重置成本=資產歷史成本x（資產評估時物價指數(shù)/資產購建時物價指數(shù)）或：資產重置成本=資產歷史成本x（1+物價變動指數(shù)）3. 功能價值法：

2、 4規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法： X表示是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。另外，在用成本法時為了簡單還可采用統(tǒng)計分析法，其公式為：被評估資產重置成本=某類資產賬面歷史成本x K 其中K=R/R 式中K-資產重置成本與歷史成本的調整系數(shù)；R-某類抽樣資產的重置成本；R-某類抽樣資產的歷史成本（二）、實體性貶值及其估算：1.觀察法（成新率法）： 資產的實體性貶值=重置成本x（1實體性成新率）2.公式計算法： 預計殘值是指被評估資產在清理報廢時凈回收的金額。 總使用年限=實際使用年限+尚可使用年限 實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率 當資產利用率>1時，表示資產超負荷運轉，資產實

3、際已使用年限比名義已使用年限要長。（三）、功能性貶值及其估算資產的功能性貶值測算方法： 此外，超額投資成本可視同為功能性貶值，故功能性貶值=復原重置成本更新重置成本（四）、經(jīng)濟性貶值及其估算: :（五）、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=預計尚可使用年限/（實際已使用年限預計尚可使用年限）×100%2. 修復費用法：成新率=1修復費用/重置成本×100%二、收益法 （一）、資產未來收益期有限情況： 評估值= Rt-未來第t個收益期的預期收益額，收益期有限時， Rt-中還包括期末資產剩余凈額。n-收益年期 r-折現(xiàn)率（二）.資產未來收益無限期情況：1、未來收益年金化情況

4、：資產評估值（收益限值）=年收益額/資本化率年等值收益額A： 2. 未來收益不等額情形： 資產評估值（預期收益現(xiàn)值）=前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)第三章一、機器設備評估的成本法機器設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值（一）、重置核算法：1、外購單臺不需安裝的國內設備重置成本重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費或=全新設備基準日的公開市場交易價格×（1+運雜費率）2、 外購單臺需安裝的國內設備重置成本：重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費+安裝調試費或=全

5、新設備基準日的公開市場交易價格×（1+運雜費率+安裝調試費）3、外購單臺不需安裝進口設備重置成本： 重置成本=（FOB價格+途中保險費+國外運雜費）×基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費或=CIF價格×基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費其中FOB價格為離岸價，指裝運港船上交貨價格；CIF為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費4、外購單臺需安裝進口設備重置成本：重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本+安裝調試費+人員培訓費+其他5、外購成套需安裝設備重置成本重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本總和+單臺未安裝國

6、產設備重置成本總和+工器具重置成本+安裝工程費+工程監(jiān)理費+軟件重置成本+設計費+貸款利息6、車輛重置成本國內購置車輛重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照及其他費用進口車輛重置成本=車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅+增值稅+證照費及其他費用其中：進口關稅=車輛價格（CIF）×進口稅率消費稅=【車輛價格（CIF）+進口關稅】×消費稅率÷（1-消費稅率）進口增值稅=【車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅】×增值稅率7、進口設備從屬費用1）國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算或是按一定比例計取，取費基數(shù)為設備的貨價，計算公式為 海運費=貨價

7、×海運費率 費率：遠洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）國外運輸保險費的取費基數(shù)為：貨價+海運費，計算公式為國外運輸保險費=（貨價+海運費）×保險費率 費率可按保險公司費率表確定，一般在0.4%左右3）關稅的取費基數(shù)（關稅完稅價）為設備到岸價，計算公式為：關稅=到岸價×關稅稅率（按國家發(fā)布的進口關稅稅率表計算） 4）消費稅的計稅基數(shù)：關稅完稅價+關稅 消費稅=（關稅完稅價+關稅）×消費稅率÷（1-消費稅稅率）5）增值稅的取費基數(shù)：關稅完稅價+關稅+消費稅增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）×增值稅率 注：減免關稅，同時減免增值

8、稅6）銀行財務費的取費基數(shù)為貨價人民幣數(shù) 銀行財務費用=貨價×費率 我國現(xiàn)行銀行財務費率一般為4-57）外貿手續(xù)費稱公司手續(xù)費，取費基數(shù)為到岸價人民幣數(shù) 外貿手續(xù)費=到岸價×外貿手續(xù)費率 目前，我國進出口公司的進口費率在1%-1.5%8）海關監(jiān)管手續(xù)費僅對減稅、免稅、保稅貨物征收，取費基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)對于免稅設備：海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)×費率對于減稅設備：海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)×費率×減稅百分率我國現(xiàn)行免稅、保稅設備的海關監(jiān)管手續(xù)費費率為3%9）車輛購置附加費的取費基數(shù)為：到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅車輛購置附加費=

9、（到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅）×費率8、通用非標準設備重置成本：P=(Cm1÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)P非標準設備重置成本 Cm1-主材費（不含主要外購件費） Km-不含主要外購件費的成本主材費率 Cm2-主要外購件費 Kp-成本利潤率 Kt-銷售稅金率 Kd-非標準設備設計費率 n-非標準設備產量Cm1=（某主材凈消耗量÷該主材利用率）×含稅市場價格÷（1+增值稅率）Cm2=某主要外購件數(shù)量×含稅市場價格÷（1+增值稅率）（二）物價指數(shù)法

10、設備重置成本=設備歷史成本× 采用物價指數(shù)法測算進口設備重置成本：重置成本=賬面原值中的到岸價格×（評估基準日外匯匯率/進口時的外匯匯率）×（1+進口設備生產國同類資產價格變動指數(shù)）×（1+現(xiàn)行進口關稅稅率）×（1+其他稅費率）+賬面原值中支付人民幣部分價格×（1+國內同類資產價格變動指數(shù)） 進口設備現(xiàn)值=站面原值（人民幣）中支付外匯部分÷設備進口時的外匯匯率×（1+設備生產國從設備出口到評估時點的價格變化率）（三）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 x指統(tǒng)計得到的數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。當x=1時，被評估及其設備的價格與生產

11、能力呈線性關系；當x1時，機器設備的生產能力與價格呈非線性關系，設備價格的上漲速度大于設備生產能力上漲速度；當x1時，機器設備的生產能力與價格呈非線性關系（四）機器設備的實體性貶值機器估算： 實體性貶值=重置成本×實體性貶值率=重置成本×（1-成新率）1、 使用年限法：成新率=設備尚可使用年限/（設備已使用年限+設備尚可使用年限）×100%2、 機器設備已使用年限：實際已使用年限=名義已使用年限×設備利用率有些設備在使用過程中經(jīng)過了大修理或更新改造，由此延長了其使用壽命，或減少了其實際已使用年限，這時，成新率=設備尚可使用年限/（加權投資年限+設備尚可使

12、用年限）×100%其中：加權投資年限=（加權更新成本）÷（更新成本） 加權更新成本=已使用年限×更新成本 貶值率=已使用量/總使用量×100% 貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%3、修復費用法（四）機器設備的功能性貶值機器估算 1、超額投資成本形成的功能性貶值的測算。2、超額運營成本形成的功能性貶值的測算a.分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素b.確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本c.計算凈超額運營成本d.確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值（五）機器設備的經(jīng)濟性貶值機器估算1.因生產能力降低造成的經(jīng)濟性

13、貶值：經(jīng)濟性貶值率=1-（實際使用生產能力/額定生產能力）X 100%2.由于收益減少造成的經(jīng)濟性貶值： （P/A。r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)第四章 A、土地使用權評估（一）市場法：待估土地評估值=比較案例土地價格×（正常交易情況/比較案例交易情況）×（待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值）×（待估土地個別因素值/比較案例個別因素值）×（待估土地評估基準日價格指數(shù)/比較案例交易日物價指數(shù)）1、 土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式：K=1-1/(1+r)m÷1-1/(1+r)nK-年限修正系數(shù)；n-比較案例土地使用權剩余年限；m-待估土地使用

14、權剩余年限；r-折現(xiàn)率若容積率修正：容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與地價相關系數(shù)/比較案例容積率與地價相關系數(shù)2、基準地價系數(shù)修正法：待估土地使用權評估值=基準地價×基準地價時間因素系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×市場轉讓因素修正系數(shù)3、年限修正系數(shù)： K=（1+r）N-n×（1+r）n-1/(1+r)N-1 K-年限修正系數(shù)； N-最高出讓年限； n實際出讓或轉讓年限；r還原利率（二）、收益法1. 在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：土地評估值P（即為土地所有權價值）=A/r2. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：土地使用權評估值 P土地使用權評估值

15、；A土地收益；r-還原利率；n-土地收益年限；當n，P=A/r.即為土地所有權價值土地純收益=房地總收益-房屋純收益 總收益=總收入-總費用 房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率還原利率=安全利率+風險調整值（三）、成本法評估值（土地價格）=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益利息=土地取得費×土地開發(fā)期×相應利息率+土地開發(fā)費×土地開發(fā)期×相應利息率×50%利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費）×相應利潤率土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）×增值收益率其中：收益率一

16、般在20%25%之間。按補交出讓金的40%計算（四）假設開發(fā)法 地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用式中，專業(yè)費=建筑費×i（i為一定的百分率） 利息=（地價+建筑費+專業(yè)費）×r（r為利息率）利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）×P（P正常利潤率） 稅費=地價×t （t為稅率）B建筑物評估方法一、成本法：建筑物評估值=建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值（一）建筑物重置成本的估算：1、預決算調整法：地材價差額=定額直接費×地價價格指數(shù)人工費調整數(shù)=工日數(shù)×（價差額/工日） 價差額/工時=評估基準日工日單價

17、-預決算工日單價調整后的機械費=定額直接費×當定規(guī)定的取費系數(shù)調整后的機械費=工程決算直接費×評估基準日其他直接費取費標準工程直接費=調整后的人工費+調整后的材料費+調整后的機械費+調整后的其他直接費2、重編預算法： 建筑物重置成本=（實際工程量×現(xiàn)行單價）×（1+現(xiàn)行費率）+材料差價+按現(xiàn)行標準計算的各項間接成本3、價格指數(shù)調整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值×綜合價格指數(shù)綜合價格指數(shù)=評估時點價格指數(shù)/建筑物購建時價格指數(shù)×100%綜合價格指數(shù)=（1+a1）（1+a2）(1+an)×100%（a為建筑物竣工后第

18、一年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)）（二）建筑物實體性貶值率及成新率的估算：1) 使用年限法：建筑物實體性貶值率=建筑物實際已使用年限÷（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%2）打分法：成新率=結構部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設備部分合計得分×B G結構部分的評分修正系數(shù)；S裝修部分的評分修正部分；B設備部分的評分修正系數(shù)（三）建筑物經(jīng)濟性貶值的估算：經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失額÷正常資產收益

19、率或：經(jīng)濟性貶值= Ri-第i年的建筑物年收益凈損失額；r折現(xiàn)率；n預計建筑物收益損失持續(xù)是時間，通常以年為單位二、市場法：評估值=（交易實例t×交易行為的修正系數(shù)×交易日期的修正系數(shù)×區(qū)域因素的修正系數(shù)×個別因素的修正系數(shù)）/n1.交易行為的補正：待估房地產的單位價格=修正系數(shù)×交易實例房地產的單位價格 修正系數(shù)=1-（補正值/交易價值）2.交易日期的修正：估價期日價格=調整系數(shù)×交易日期價格調整系數(shù)=估價期日價格指數(shù)/交易日期價格指數(shù)3.區(qū)域因素的修正：1）雙百分制比較法：待估房地產的單位價格=修正系數(shù)×交易實例房地產的

20、單位價格 價格修正系數(shù)=待估房地產總積分/交易實例房地產總積分2）環(huán)境成熟度修正法：房地產價格=調整系數(shù)×交易實例價格 調整系數(shù)=1/（1+r）n r-折現(xiàn)率； n達到與交易實例同等環(huán)境成熟程度所需要的年數(shù)三殘余估價法 B=（a-Lr1/( r2+d) =a2/( r2+d) a-建筑物及其基地所產生純收益；L土地價格；r1-土地的還原利率；r2-建筑物的還原利率 B-建筑物的收益價格；d建筑物的折舊率；a2建筑物的純收益第五章 無形資產評估一、無形資產評估中收益法的應用無形資產評估值 無形資產評估值K-無形資產分成率； Ri-分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤；T所得稅率；i收益期限；

21、r-折現(xiàn)率 ×100% .無形資產收益額=銷售收入（利潤）×銷售收入（利潤）分成率×（1-所得稅率）收益額=銷售收入×銷售收入分成率×（1-所得率）=銷售利潤×銷售利潤分成率×（1-所得稅率）銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率 銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率1. 邊際分析法。利潤分成率=追加利潤現(xiàn)值÷利潤總額現(xiàn)值×100%2.投資分成法。 1、 無形資產評估中成本法的應用：無形資產評估值=無形資產重置成本×成新率1） 財務核算法：無形資產重置成本=（物質資

22、料實際耗費量×現(xiàn)行價格）+（實耗工時×現(xiàn)行費用標準）2） 物價指數(shù)法：無形資產=無形資產賬面成本×（評估時物價指數(shù)/購置時物價指數(shù)）3） 剩余經(jīng)濟壽命法： 成新率估算：二、專利權評估方法1.收益法：第一種原因形成的超額收益可以用下式計算： R超額收益；P2使用專利權技術產品的價格；P1-不使用專利權技術產品的價格；Q-產品銷售量（此處假定銷售量不變）；T所得稅率第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算： R超額收益；Q2-使用專利權技術產品的銷售量；Q1-不使用專利權技術產品的銷售量；P產品的價格（此處假定價格不變）；C產品的單位成本；T-所得稅率費用節(jié)約型無形

23、資產，是指無形資產的應用，使得生產產品中的成本費用降低，從而形成超額收益?？梢杂孟铝泄接嬎銥橥顿Y者帶來的超額收益。 R超額收益；C2 -使用專利權技術產品的單位成本；C1-未使用專利權技術產品的單位成本；Q-產品銷售量（此處假定銷售量不變）；T所得稅率三、商標權評估方法： P-商標評估值；n-收益年限；r折現(xiàn)率；Ri-第i年商標產品的超額收益四、商譽評估（1）割差法： （2）超額收益法 1超額收益資本化價格法： 或： 式中：被評估企業(yè)預期收益率=企業(yè)預期年收益額/企業(yè)的單項資產評估價值之和×100%2超額收益折現(xiàn)法： 商譽的價值Si-第i年企業(yè)預期超額收益；r-折現(xiàn)率；1/（1+r

24、）i-折現(xiàn)系數(shù)資產收益率=資產收益率/（1-資產負債率）第六章、流動資產評估一、低值易耗品的評估：在用低值易耗品的評估=全新成本價值×成新率 在產品評估：（一）成本法：1）按價格變動系數(shù)調整原成本：某項或某類在制品、自制半成品評估值=原合理材料成本×（1+價格變動系數(shù)）+原合理工資、費用×（1+合理工資、費用變動系數(shù)）2）按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值：某在制品評估值=在制品實有數(shù)量×（該工序單件材料工藝定額×單位材料現(xiàn)行市價+該工序單件工時定額×正常工資、費用）3）按在制品的完工程度計算評估值：在制品評估值=產成品重置成本&

25、#215;在制品約當量 在制品評估值=產成品重置成本×在制品完工率（二）市場法：某在制品評估值=該種在制品實有數(shù)量×可接受的不含稅的單位市場價格-預計過程中發(fā)生的費用 某報廢在制品評估值=可回收廢料的重量×單位重量現(xiàn)行的回收價格二、產成品及庫存商品的評估1、成本法：1）當評估基準日與產成品完工時間接近，成本升降變化不大時，產成品評估值=產成品數(shù)量×單位產成品賬面成本2）評估基準日與產成品完工時間間隔較長，制造產成品的成本費用變化較大時， 方法一：方法二：2、市場法：三、債權類及貨幣類流動資產評估：1、應收賬款及預付賬款的評估：應收賬款評估值=應收賬款賬面

26、價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失2壞賬估計法: 2、 應收票據(jù)的評估：a.按本金加利息確定。 應收票據(jù)的評估值=本金×（1+利息率×時間）b.按應收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算。應收票據(jù)評估值=票價到期價值-貼現(xiàn)息 貼現(xiàn)息=票價到期價值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期 第七章 長期投資及其他資產評估非上市債券的評估1 到期一次還本付息債券的債券評估。其計算公式為：P-債券的評估值；F-債券到期時本金和利息之和；n-評估基準日到債券還本付息的期限；r折現(xiàn)率1）采用單利率計算時：F= Po -（1+mr） P0債券面值或計算本金值；m-債券的期限或計息期限；r-債券利息率2）采用復利率計算時：F=po(1+r)m2每年支付利息、到期還本的債券評估： n-債券年限P-債券的評估值； Po-債券的面值； Ei-債券在第i年的預期收益（利息）； r適用的折現(xiàn)率；3.上市股票的評估：上市股票評估值=股票股數(shù)×評估基準日該股票收盤價A.優(yōu)先股的評估： P優(yōu)先股的評估值；Ri-第i年的優(yōu)先股收益；r折現(xiàn)率；A-優(yōu)先股的等額股息收益如果非上市優(yōu)先股有上市的可能，持有人又有轉售意向，則 B.普通股的價值評估a.固定紅利型股利政策下股票價值評估。 P=D1/r 式中：P股票評估值； D1下一年的紅利額； r折現(xiàn)率或資本