個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制研究

1、熱點(diǎn)分析服務(wù)社會化、布局區(qū)域化是其重要特征。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化需要有先進(jìn)的農(nóng)業(yè)組織與其相適應(yīng)。農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織正好適應(yīng)這一需求。我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)必須從培育和發(fā)展高效的農(nóng)業(yè)微觀組織入手，農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織就是選擇之一。要消除對農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的片面認(rèn)識。在我國，由于人民公社制度的陰影仍然存在于部分農(nóng)民群眾和干部心中，對合作經(jīng)濟(jì)組織的認(rèn)識仍然停留在那個(gè)時(shí)代。要發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織必須正本清源，從理論和實(shí)踐兩層面明確什么是真正的合作經(jīng)濟(jì)組織，了解合作經(jīng)濟(jì)組織的制度優(yōu)勢，增強(qiáng)發(fā)展合作經(jīng)濟(jì)組織的信心。完善農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部管理機(jī)制。運(yùn)營效率是農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的生命，是合作經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)

2、生和發(fā)展的前提條件。一方面，農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的高效運(yùn)行依賴于合作組織內(nèi)部科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)行機(jī)制，另一方面，高效運(yùn)行機(jī)制的建立，又會促進(jìn)農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織自身的規(guī)范和完善。由于大多數(shù)普通農(nóng)戶成員對外部力量和能人的依賴度較大，為防止和避免一些不由成員控制的企業(yè)、單位和個(gè)人隨意“翻牌”為農(nóng)民專以規(guī)范促發(fā)展。建立農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織高效的運(yùn)行機(jī)制，除了要在農(nóng)民專業(yè)合作社法的框架內(nèi)，還應(yīng)建立完備的內(nèi)部制度安排，包括建立健全組織制度、民主管理制度、利益分配制度、財(cái)務(wù)公開制度、風(fēng)險(xiǎn)保障制度、集體積累制度，等等。鼓勵(lì)社會力量參與創(chuàng)辦農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織。要通過制定優(yōu)惠政策和提供資金、技術(shù)、金融等方面的高效

3、服務(wù)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)以農(nóng)民為主體的各種社會力量參與到農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織創(chuàng)辦的事業(yè)之中。引導(dǎo)農(nóng)民圍繞當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)、特色經(jīng)濟(jì)、資源優(yōu)勢和生產(chǎn)習(xí)慣，依托市、縣、鄉(xiāng)的農(nóng)業(yè)、林業(yè)、科技、畜牧、水利等服務(wù)體系，采取資本聯(lián)合、勞動聯(lián)合、科技聯(lián)合、銷售聯(lián)合等方式，創(chuàng)辦專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織。鼓勵(lì)城市流通企業(yè)、大專院校等、利用他們?nèi)瞬疟姸唷⑿畔㈧`活、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、關(guān)系渠道寬廣等優(yōu)勢條件，到農(nóng)村創(chuàng)辦流通型、加工型、科技服務(wù)型、信息咨詢型等合作經(jīng)濟(jì)組織或從事中介服務(wù)。政府加大對農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的服務(wù)力度。農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的建立、鞏固和發(fā)展，政府的指導(dǎo)和管理起著決定性的作用。政府在這方面的作用，主要是依法行政，從宏觀

4、指導(dǎo)上支持合作組織的建立和發(fā)展，要嚴(yán)格按照“民辦、民管、民受益”的原則，不可越俎代庖，不能直接干預(yù)合作組織內(nèi)部的經(jīng)營活動。應(yīng)幫助制訂農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃和布局，制訂農(nóng)產(chǎn)品加工的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，制訂農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展，預(yù)防市場風(fēng)險(xiǎn)，幫助合作組織加強(qiáng)人才培訓(xùn)，特別是要選配好合作組織的“當(dāng)家人”。參考文獻(xiàn)：中國科協(xié)編：中國科學(xué)技術(shù)協(xié)會統(tǒng)計(jì)年鑒中國統(tǒng)計(jì)出版社，馬彥麗著：我國農(nóng)民專業(yè)合作社的制度解析中國社會科學(xué)出版社，近來，由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)暴幾乎席卷了整個(gè)世界，這使得個(gè)人住房信貸問題再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，如何防范此種危機(jī)的發(fā)生也成為一個(gè)迫切

5、需要解決的問題。從已有的經(jīng)驗(yàn)來看，加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究，保持清醒的頭腦，正視存在的問題，建立完善的制度，嚴(yán)格操作程序等至關(guān)重要，只要商業(yè)銀行在此項(xiàng)業(yè)務(wù)上做到人員到位、管理到位、結(jié)算手續(xù)到位，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)便能得到有效的防范，真正使其成為優(yōu)良資產(chǎn)。一、個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式選擇項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。一種情況是個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報(bào)建手續(xù)瑕疵。如因土地出讓金未交而未領(lǐng)國有土地使用證等，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目極容易在購房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實(shí)中這種糾紛往往造成購房戶集體拒付個(gè)人住房貸款，對這種項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款將給銀行帶來極大的

6、風(fēng)險(xiǎn)；二是該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目事先未做好市場分析，市場定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒有市場前途；三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等，出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為壞賬的可能。還有一種情況是個(gè)人住房貸款針對的商品房類型不同面臨的風(fēng)險(xiǎn)有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風(fēng)險(xiǎn)大于以自我居住為目的的購房戶的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一是開發(fā)商的欺詐行為。一些開發(fā)商利用當(dāng)前法制不健全的空隙和

7、一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義“購買”其開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實(shí)，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。二是開發(fā)商將購房款入賬后，由于經(jīng)營不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，或因經(jīng)濟(jì)、地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金等情況的影響造成不能按時(shí)交樓，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。三是由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。四是開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證，無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因，

8、導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)等。借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動、企業(yè)經(jīng)營狀況不斷改變等，都會影響借款人收入的穩(wěn)定，影響還款計(jì)劃的順利執(zhí)行；同時(shí)，由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有效的監(jiān)督，對樓市的預(yù)測也相當(dāng)困難，較難對借款人資信的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確判斷。雖然借款合同訂立時(shí)，信貸資產(chǎn)表面上是安全的，擔(dān)保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制研究王艷紅河南職業(yè)技術(shù)學(xué)院年期熱點(diǎn)分析記制度的不完善、不健

9、全，私下的房產(chǎn)交易盛行，使銀行貸款擔(dān)保失效或懸空，造成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。二是購房人死亡或者被宣告死亡、失蹤，繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。三是購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個(gè)人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等。四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。假按揭造成的風(fēng)險(xiǎn)。一是開發(fā)商通過個(gè)人虛假購房套取貸款。開發(fā)商以其親屬、內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工甚至民工的名義按揭購房，套取銀行貸款用于自身資金周轉(zhuǎn)，并負(fù)責(zé)按月償還貸款。二是開發(fā)商虛構(gòu)購房行為或偽造相關(guān)手續(xù)套取貸款。通過偽造借款人身份證或購房合同向銀行申請按揭貸款，或以偽造的產(chǎn)權(quán)證明作抵押進(jìn)

10、行虛假按揭。三是開發(fā)商與購房人或銀行員工串通套取貸款。（）開發(fā)商為解決部分購房人首付款不足問題，盡快達(dá)成交易，在售房合同中將房屋實(shí)際價(jià)格提高一定比例，再向購房人出具首付款收據(jù)，在沒有真實(shí)首付款的情況下套取按揭貸款。（）開發(fā)商與購房者相互串通，以高于同地段的房價(jià)進(jìn)行購房交易，通過購房者套取銀行信貸資金，并分期向購房者歸還超出真實(shí)房價(jià)的貸款本息。（）開發(fā)商與銀行員工勾結(jié)，向虛擬借款人或沒有真實(shí)購房行為的借款人發(fā)放按揭貸款。二、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)變化的原因分析銀行管理不善，形成不良貸款。一是銀行內(nèi)控制度不完善，貸款管理力度不夠。由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)近幾年才開辦，開展時(shí)間不長，加之部分貸款到期，一些銀行

11、規(guī)章制度尚不建全，相應(yīng)的配套管理措施跟不上，形成貸款不良。二是信貸人員重貸輕管的現(xiàn)象普遍存在。有些信貸人員對于逾期期數(shù)較短的貸款認(rèn)為既沒有必要也沒有精力催收，向借款人發(fā)出了拖欠銀行貸款也沒人管的錯(cuò)誤信號，不利于貸款的按期回收。三是個(gè)人資信評估制度不健全，還款能力難以控制。在涉及個(gè)人還款能力評估時(shí)，雖然銀行要求借款人出具本人及配偶的工資、收入證明，但其真實(shí)性、有效性及還款意愿的好壞，只能主觀被動地去評定，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)格式和制約措施，過分依賴第二還款來源，忽視了第一還款來源的合規(guī)性。購房人違約，形成不良貸款。一是購房者由于投資方式的失敗拖欠銀行貸款。近年來，由于房價(jià)的上漲，購房者對市場的估計(jì)不夠

12、，采取以租養(yǎng)貸等方式進(jìn)行投資，受各種因素的影響造成無力償還貸款，這種情況多在“第二套住房”借款人中出現(xiàn)。二是購房者由于收入水平下降，無力償還貸款。個(gè)人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)年左右，在這段時(shí)間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，由于個(gè)人支付能力的下降導(dǎo)致信用缺失的情況很容易發(fā)生，使銀行的貸款形成不良。潛在風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行一向把個(gè)人住房貸款當(dāng)作一種低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)來發(fā)展，只看重利潤，而忽視了潛在風(fēng)險(xiǎn)。潛在風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩方面：一是個(gè)人住房貸款市場的不規(guī)范，銀行之間的無序競爭，造成放寬對貸款的審批條件，增大銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是個(gè)人住房貸款因整個(gè)社會信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭

13、，潛在著不確定的風(fēng)險(xiǎn)。三、防范個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的對策加強(qiáng)項(xiàng)目前期評估工作。通過項(xiàng)目的前期評估工作，嚴(yán)格客戶的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，可以選擇市場前景好的項(xiàng)目給予貸款支持，從而避免項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，和開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款前期評估工作包括的基本內(nèi)容有：通過對按揭項(xiàng)目的建設(shè)條件評價(jià)、市場前景分析、開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績評價(jià)、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，可以判斷項(xiàng)目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項(xiàng)目。加大力度嚴(yán)防假按揭。擬提供貸款支持的按揭住房的期房價(jià)格進(jìn)行市場評估，經(jīng)銀行確認(rèn)后，確定合理的貸款成數(shù)。對期房價(jià)格的正確市場評估，以避免開發(fā)商高價(jià)銷售策略給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，通過

14、評估還可以部分避免開發(fā)商的惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧词归_發(fā)商組織假的購房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個(gè)人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔(dān)保品住房抵押，在開發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場價(jià)格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項(xiàng)目的形象進(jìn)度，預(yù)留開發(fā)商對購房者的保證金，以保證在建項(xiàng)目的資金需求），開發(fā)商終究會想方設(shè)法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預(yù)留的保證金，應(yīng)該可以使貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而開發(fā)商則得不償失。對期房價(jià)格的市場價(jià)格評估，還可以避免抵押住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。建立完善的個(gè)人信用評級制度。建立獨(dú)立、公正、權(quán)威的資信評級中介機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人

15、民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域，并可進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，一旦發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時(shí)調(diào)整其個(gè)人信用等級，對近三年信用良好的個(gè)人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個(gè)人資信等級。建立個(gè)人存款實(shí)名制和個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。通過這兩項(xiàng)制度的建立，可以掌握個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，評價(jià)個(gè)人的還款能力。實(shí)行個(gè)人信用實(shí)碼制和計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個(gè)人信用實(shí)碼制就是將可證明、解釋和查詢的個(gè)人信用資料都存儲在該編碼下。當(dāng)個(gè)人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時(shí)，個(gè)人資信評級機(jī)構(gòu)通過個(gè)人信用實(shí)碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。建立個(gè)人銀行賬戶。將目前個(gè)人收支

16、以現(xiàn)金為主，改為以個(gè)人銀行賬戶轉(zhuǎn)賬收支為主，個(gè)人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對個(gè)人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過轉(zhuǎn)賬和稅收確認(rèn)），個(gè)人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進(jìn)行評估。健全法規(guī)，完善社會保障制度。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)涉及一系列相關(guān)法律、法規(guī)，通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度，通過制訂物權(quán)法、個(gè)人破產(chǎn)法、社會保障法等法律，可以使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。強(qiáng)化銀行對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的管理工作。銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案，實(shí)現(xiàn)電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實(shí)和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進(jìn)行及時(shí)催收，并納入“黑名單”，加強(qiáng)貸后管理工作力度。在創(chuàng)新催收手段方面，一是掌握好訴訟時(shí)效的中斷。對于一