商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與財(cái)務(wù)分析報(bào)告

1、涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密寧波銀億威斯汀中心商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與財(cái)務(wù)分析報(bào)告寧波銀億威斯汀中心商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與財(cái)務(wù)分析報(bào)告（Version 4Version 4）漢博研究院20082涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密目錄目錄1.0 市場(chǎng)定位及依據(jù)2.0 主題定位3.0 業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)劃4.0 財(cái)務(wù)分析 內(nèi)容內(nèi)容 頁(yè)碼頁(yè)碼3-2425-2930-113114-1383涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密1.0 1.0 市場(chǎng)定位及依據(jù)市場(chǎng)定位及依據(jù)4涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位金時(shí)金時(shí)金街金街金點(diǎn)金點(diǎn)風(fēng)向標(biāo)風(fēng)向標(biāo)目的地目的地

2、領(lǐng)跑者領(lǐng)跑者“成功者成功者”之家之家展示中心展示中心消費(fèi)的滿(mǎn)足感和成就感消費(fèi)的滿(mǎn)足感和成就感綜合購(gòu)物中心綜合購(gòu)物中心多元化復(fù)合功能多元化復(fù)合功能5涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密寧波的商業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)維持供需兩旺的趨勢(shì)，目前是寧波商業(yè)發(fā)展的金時(shí)寧波的商業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)維持供需兩旺的趨勢(shì)，目前是寧波商業(yè)發(fā)展的金時(shí)n隨著寧波經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入的增加，寧波社會(huì)消費(fèi)品零售總額近幾年一直保持年14%以上的增速；n根據(jù)我們對(duì)寧波商業(yè)物業(yè)增量的估計(jì)，未來(lái)五年內(nèi)，寧波市商業(yè)物業(yè)體量年均增幅在10%左右；n社會(huì)消費(fèi)零售總額年均增幅超過(guò)商業(yè)物業(yè)的增幅，這將導(dǎo)致商業(yè)坪效的增加（整體預(yù)計(jì)約4%），寧波商

3、業(yè)市場(chǎng)未來(lái)總體趨勢(shì)是供需兩旺，經(jīng)營(yíng)績(jī)效穩(wěn)定增長(zhǎng)；n作為寧波市目前不可動(dòng)搖的市級(jí)商圈，三江口商圈由于可供開(kāi)發(fā)的地塊有限，此區(qū)域的商業(yè)體量增量很小（1.87%的年均增幅），可以預(yù)見(jiàn)三江口商圈的經(jīng)營(yíng)坪效在未來(lái)幾年會(huì)有較大幅度的持續(xù)性增長(zhǎng)。CAGR：14%CAGR：9.54%CAGR：1.87%6涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密概況描述概況描述l該區(qū)域是寧波較為成熟最為核心的商業(yè)圈，歷史悠久，具有較高的知名度。l天一廣場(chǎng)作為購(gòu)物廣場(chǎng)融合周邊的百貨和專(zhuān)業(yè)店構(gòu)成了面向全市的無(wú)形有實(shí)的購(gòu)物中心l由于三江口商圈消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)又不乏寧波特色，故除了寧波本地居民外，還吸引了大部分來(lái)甬的商務(wù)人士和旅游觀光者

4、。l地區(qū)人流量較大，餐飲業(yè)發(fā)展較好，備受餐飲類(lèi)零售商的關(guān)注。l目前該地區(qū)也為諸多國(guó)際品牌的零售商選址的主要考慮地區(qū)。l此區(qū)域有大量公交車(chē)站，通行性極佳。商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)l未來(lái)項(xiàng)目類(lèi)型主要以百貨為主且定位在中高檔，新百貨的落成將進(jìn)一步加強(qiáng)以天一廣場(chǎng)為核心的三江口商圈在整個(gè)寧波市的商業(yè)中心地位l隨著周邊多處高檔酒店及寫(xiě)字樓的落成，優(yōu)良的商務(wù)氛圍和穩(wěn)定的高層次的新客群將進(jìn)一步促進(jìn)三江口地區(qū)的整體商業(yè)氛圍和檔次的提升。l未來(lái)的招商往品牌化發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)激烈。l隨著未來(lái)地鐵線路的建成，將為該地區(qū)帶來(lái)更多的客流。l三江口商圈土地資源極其稀缺，故商業(yè)發(fā)展空間有限。A 三江口商圈三江口商圈三江口商

5、圈作為市級(jí)消費(fèi)目的地的地位不會(huì)動(dòng)搖，仍然是寧波商業(yè)的金街三江口商圈作為市級(jí)消費(fèi)目的地的地位不會(huì)動(dòng)搖，仍然是寧波商業(yè)的金街7涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密天一廣場(chǎng)天一廣場(chǎng)111213141516本項(xiàng)目樂(lè)購(gòu)國(guó)際購(gòu)物國(guó)購(gòu)比較因比較因素素狀況狀況可達(dá)性出租車(chē)下客點(diǎn)一個(gè)(本項(xiàng)目酒店)；日新街與車(chē)轎街鏈接藥行街與中山東路兩大主干道；附近公交路線32條，臨近公交車(chē)站2個(gè)；客流量目前門(mén)前車(chē)站2.4萬(wàn)人，天一商圈較高節(jié)點(diǎn)可視性地標(biāo)性建筑，優(yōu)于本地區(qū)大多數(shù)商業(yè)位置三江口商圈與城隍廟商圈中間地帶，分享南北向客流金街中的金點(diǎn)位置金街中的金點(diǎn)位置本項(xiàng)目所在位置將成為金街中的金點(diǎn)本項(xiàng)目所在位置將成為金街中的金點(diǎn)

6、8涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密本項(xiàng)目所在位置人流量較大，優(yōu)于區(qū)域其它大多數(shù)節(jié)點(diǎn)本項(xiàng)目所在位置人流量較大，優(yōu)于區(qū)域其它大多數(shù)節(jié)點(diǎn)9涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密三江口商圈是寧波人購(gòu)物的目的地，但購(gòu)物場(chǎng)所偏好與消費(fèi)品牌并不三江口商圈是寧波人購(gòu)物的目的地，但購(gòu)物場(chǎng)所偏好與消費(fèi)品牌并不太固定，這對(duì)三江口商圈的新增商業(yè)物業(yè)是個(gè)利好太固定，這對(duì)三江口商圈的新增商業(yè)物業(yè)是個(gè)利好消費(fèi)者對(duì)天一商圈內(nèi)商業(yè)場(chǎng)所及品牌的忠誠(chéng)度并不是太高，相對(duì)更多的是對(duì)天一的忠誠(chéng)度，這對(duì)本項(xiàng)目是個(gè)利好無(wú)論是高收入群體還是普通消費(fèi)群體，在天一商圈有目的購(gòu)物和比例較高，天一商圈是寧波人購(gòu)物的目的地10涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)

7、產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密從體量規(guī)模與檔次上來(lái)看，本項(xiàng)目宜建設(shè)成為綜合購(gòu)物中心從體量規(guī)模與檔次上來(lái)看，本項(xiàng)目宜建設(shè)成為綜合購(gòu)物中心百貨百貨升級(jí)版本升級(jí)版本本項(xiàng)目本項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)平米）規(guī)模（萬(wàn)平米）檔次檔次高高低低11涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密金街金街金時(shí)金時(shí)綜合購(gòu)物中心綜合購(gòu)物中心金點(diǎn)金點(diǎn)關(guān)注差異化關(guān)注差異化金街金點(diǎn)的位置，意味著不用擔(dān)心人流量的吸引問(wèn)題，只需要關(guān)注與金街金點(diǎn)的位置，意味著不用擔(dān)心人流量的吸引問(wèn)題，只需要關(guān)注與現(xiàn)有項(xiàng)目的差異化問(wèn)題現(xiàn)有項(xiàng)目的差異化問(wèn)題12涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密威斯汀中心商業(yè)威斯汀中心商業(yè)1234產(chǎn)品定位差異化產(chǎn)品定位差異化 傳統(tǒng)百貨的

8、升級(jí)版本； 更多的餐飲、休閑、服務(wù)空間； 更好的購(gòu)物環(huán)境； 更大的展示空間； 更體貼的購(gòu)物體驗(yàn)；消費(fèi)品牌的差異化消費(fèi)品牌的差異化 ZARA、H&M等國(guó)際新品牌的大力引入引入部分高端國(guó)際化品牌，打造寧波高端消費(fèi)場(chǎng)所目的地消費(fèi)群體差異化消費(fèi)群體差異化 首先針對(duì)寧波“金領(lǐng)族”群體，關(guān)注此部分高端客群的消費(fèi)需求 重點(diǎn)關(guān)注80后的年輕化、品味化消費(fèi)人群差異化競(jìng)爭(zhēng)策略差異化競(jìng)爭(zhēng)策略功能需求的差異化功能需求的差異化 增加餐飲業(yè)態(tài)，豐富餐飲種類(lèi)吃的天堂 增加休閑娛樂(lè)功能，使之具備年輕人歡聚功能歡聚時(shí)刻13涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)講，集中型復(fù)合型購(gòu)物中心在三江口商圈是空缺從市

9、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)講，集中型復(fù)合型購(gòu)物中心在三江口商圈是空缺n寧波現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)是以傳統(tǒng)百貨為主，三江口商圈亦是如此，高中低檔百貨均有分布，尤其集中在中、中低端百貨上；n雖然天一商圈有天一廣場(chǎng)這樣的街區(qū)型mall，但集中型mall商業(yè)在天一商圈甚至是目前的寧波都是空缺。城隍廟城隍廟新銀泰新銀泰老銀泰老銀泰第二百貨第二百貨匯美新世界匯美新世界金光百貨金光百貨天一廣場(chǎng)天一廣場(chǎng)國(guó)購(gòu)商城國(guó)購(gòu)商城金光新世界金光新世界低低高高檔次檔次傳統(tǒng)百貨類(lèi)傳統(tǒng)百貨類(lèi)市場(chǎng)類(lèi)市場(chǎng)類(lèi)Mall類(lèi)類(lèi)新華聯(lián)新華聯(lián)東方商廈東方商廈新江夏新江夏14涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密從各個(gè)方面來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目將定位為高端檔次比較適合市場(chǎng)需求從各

10、個(gè)方面來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目將定位為高端檔次比較適合市場(chǎng)需求對(duì)天一商圈的檔次認(rèn)知對(duì)本項(xiàng)目檔次的期望大多數(shù)的消費(fèi)者對(duì)天一商圈的認(rèn)知是中高檔的，更多數(shù)的消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)定位為中高檔；本項(xiàng)目其它部分為超五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓以及高檔酒店式公寓，這些高檔物業(yè)也要求本項(xiàng)目商業(yè)部分能有提供同檔次的配套，中高檔甚至高檔的定位符合這一要求；本項(xiàng)目建議定位為高端購(gòu)物中心商業(yè)，成為寧波消費(fèi)的新龍頭與風(fēng)向標(biāo)；15涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密LEENIKEADIDSAIMER/OECE博洋/唯珂阿詩(shī)瑪/哥弟NIKE/ADIDAS才子/九牧王沙馳/POLOBLEM/LACOSTE書(shū)店NIKE/ADIDAS/KA

11、PPANIKE/ADIDAS凱撒/古今紫尊軒/FD袋鼠/沙馳UK/BELM/POLO太平鳥(niǎo)/法奈爾皮爾卡丹/LAMPO/X-MooMODBO/E-LAND百麗/李寧/ADIDASEPISODE/JESSICABM/BOSE太平鳥(niǎo)/雅戈?duì)柆斀z菲爾/皮爾卡丹米洛/鼎聯(lián)七匹狼/才子/雅戈?duì)柖鯛柖嗨?皮爾卡丹ESPRIT/ONLY李寧/森達(dá)BELLE/BELM/E-LANDLAMPO/LAVICO太平鳥(niǎo)/利郎/雅戈?duì)朧.E.DELURE/LOUIS LONGONLY/G-starSNOOPY/古今雅戈?duì)?巴黎世家瑪珂阿薩尼/金狐貍紅玫瑰/草原皇/鄂爾多斯百麗/周大福/吉祥鳥(niǎo)羽西/百麗周大福/鹿王TOM

12、MY H/沙馳BOSS/DUNHILL/CANALI周大福/鹿王ESCADA/ST DoupontCK/Levis百麗/OLAYSEPHORA/帝舵表阿瑪尼/杰尼亞真維斯/屈臣氏老銀泰新銀泰第二百貨新世界匯美店新江廈金光百貨GUGO新華聯(lián)東方商廈城隍廟國(guó)際購(gòu)物新世界金光店三江口商圈重點(diǎn)百貨品牌同質(zhì)化較嚴(yán)重，尤其是中端品牌上三江口商圈重點(diǎn)百貨品牌同質(zhì)化較嚴(yán)重，尤其是中端品牌上16涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密50010001500200025005000及以上本項(xiàng)目將在品牌國(guó)際化程度上體現(xiàn)差異化，本項(xiàng)目將在品牌國(guó)際化程度上體現(xiàn)差異化，更國(guó)際化、更新的品牌更國(guó)際化、更新的品牌組組合，滿(mǎn)足

13、高層次的購(gòu)物消費(fèi)需求，檔次與國(guó)際購(gòu)物媲美，但要比國(guó)際合，滿(mǎn)足高層次的購(gòu)物消費(fèi)需求，檔次與國(guó)際購(gòu)物媲美，但要比國(guó)際購(gòu)物更多元、規(guī)模更大購(gòu)物更多元、規(guī)模更大服飾單價(jià)服飾單價(jià)國(guó)際品牌比例國(guó)際品牌比例城隍廟城隍廟新新江江廈廈新新銀銀泰泰二二百百老老銀銀泰泰GUGO東東方方商商廈廈國(guó)國(guó)際際購(gòu)購(gòu)物物匯匯美美新新世世界界金金光光新新世世界界金金光光百百貨貨本本項(xiàng)項(xiàng)目目品牌不僅包括服飾品牌品牌不僅包括服飾品牌17涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密設(shè)立推廣展示區(qū)設(shè)立推廣展示區(qū)摒棄傳統(tǒng)返券推廣摒棄傳統(tǒng)返券推廣銀泰滿(mǎn)銀泰滿(mǎn)200返返100從產(chǎn)品上來(lái)講，本項(xiàng)目較高的層高、富有沖擊力的外觀適合于開(kāi)設(shè)旗從產(chǎn)品上來(lái)講

14、，本項(xiàng)目較高的層高、富有沖擊力的外觀適合于開(kāi)設(shè)旗艦店，成為國(guó)際化品牌在寧波的體驗(yàn)展示中心艦店，成為國(guó)際化品牌在寧波的體驗(yàn)展示中心18涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密三江口商圈消費(fèi)者基本情況三江口商圈消費(fèi)者基本情況18至至25歲歲45%26至至35歲歲31%35歲以上歲以上24%未婚未婚15%已婚已婚85%大專(zhuān)以下大專(zhuān)以下25%大專(zhuān)以上大專(zhuān)以上75%5000以下以下43%5000-1000030%10000以上以上27%郊區(qū)及郊區(qū)及市外市外41%3公里外公里外市內(nèi)市內(nèi)36%3公里內(nèi)公里內(nèi)23%有私家車(chē)有私家車(chē)28%無(wú)私家車(chē)無(wú)私家車(chē)72%年齡年齡婚姻狀況婚姻狀況教育背景教育背景家庭月收入家

15、庭月收入來(lái)源地來(lái)源地私家車(chē)保有私家車(chē)保有人均購(gòu)物消費(fèi)613元/次。40%的購(gòu)物人群有餐飲消費(fèi)，單次餐飲消費(fèi)69元/次。11的購(gòu)物人群有休閑娛樂(lè)消費(fèi)，單次娛樂(lè)消費(fèi)182元/次。路過(guò)及路過(guò)及閑逛閑逛51%目的性目的性消費(fèi)消費(fèi)49%比例比例100%到此目的到此目的19涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密本項(xiàng)目消費(fèi)者瞄準(zhǔn)本項(xiàng)目消費(fèi)者瞄準(zhǔn)“金領(lǐng)族金領(lǐng)族”和和“月光族月光族”，利用前者的輿論影響，利用前者的輿論影響力，利用后者的實(shí)際消費(fèi)力力，利用后者的實(shí)際消費(fèi)力時(shí)尚青年：年齡層偏低，大多集中在16-25歲左右；社會(huì)角色以學(xué)生和剛參加工作的職業(yè)人為主；消費(fèi)觀念新，樂(lè)于嘗試新事物、新產(chǎn)品；對(duì)時(shí)尚資訊敏感，

16、品牌意識(shí)強(qiáng)；具有較強(qiáng)的好奇心理、彰顯個(gè)性、沖動(dòng)性消費(fèi)頻率較高、消費(fèi)欲望強(qiáng)烈；日常消費(fèi)以吃喝玩樂(lè)為主，消費(fèi)比例依次是：餐飲消費(fèi)30%；化妝品、服裝消費(fèi)15%；娛樂(lè)、交際和影視支出占10%。 成功人士：人群來(lái)源廣泛；人群層次多樣化、消費(fèi)能力多元化；注重游覽、購(gòu)物過(guò)程中的感受，追求新鮮的體驗(yàn)；一次性消費(fèi)比例大，重復(fù)光臨消費(fèi)的機(jī)率較?。灰再?gòu)物消費(fèi)和餐飲消費(fèi)為主，娛樂(lè)消費(fèi)比例低；受購(gòu)物氛圍影響沖動(dòng)性消費(fèi)所占比例較大。20涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密本項(xiàng)目客群定位本項(xiàng)目客群定位18-40歲為主歲為主金領(lǐng)族金領(lǐng)族個(gè)人收入個(gè)人收入2000-15000元元/月月月光族月光族30駕車(chē)購(gòu)物駕車(chē)購(gòu)物私營(yíng)業(yè)

17、主、政府公務(wù)員、公司高管、公司白領(lǐng)、學(xué)生私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員、公司高管、公司白領(lǐng)、學(xué)生對(duì)國(guó)際品牌的認(rèn)知度高對(duì)國(guó)際品牌的認(rèn)知度高21涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密天一商圈最常光顧的商場(chǎng)最喜歡的購(gòu)物場(chǎng)所僅從購(gòu)物部分類(lèi)比來(lái)看，本項(xiàng)目未來(lái)檔次僅從購(gòu)物部分類(lèi)比來(lái)看，本項(xiàng)目未來(lái)檔次高度上與國(guó)際購(gòu)物看齊，但體高度上與國(guó)際購(gòu)物看齊，但體量與綜合性要優(yōu)于國(guó)際購(gòu)物，類(lèi)似于國(guó)際購(gòu)物與新世界的混合，打造寧量與綜合性要優(yōu)于國(guó)際購(gòu)物，類(lèi)似于國(guó)際購(gòu)物與新世界的混合，打造寧波購(gòu)物消費(fèi)的風(fēng)向標(biāo)與領(lǐng)跑者波購(gòu)物消費(fèi)的風(fēng)向標(biāo)與領(lǐng)跑者22涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密天一商圈的消費(fèi)者認(rèn)為商圈最缺乏的商業(yè)設(shè)施是休閑及

18、餐飲業(yè)態(tài)天一商圈的消費(fèi)者認(rèn)為商圈最缺乏的商業(yè)設(shè)施是休閑及餐飲業(yè)態(tài)天一商圈缺乏商業(yè)類(lèi)型l 高消費(fèi)群體認(rèn)為天一商圈較為缺乏的商業(yè)類(lèi)型依次為：健身休閑娛樂(lè)中心、專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、大型批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、步行街等；23涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密在購(gòu)物的基礎(chǔ)上，豐富餐飲，打造國(guó)際美食中心，與酒店高端餐飲形在購(gòu)物的基礎(chǔ)上，豐富餐飲，打造國(guó)際美食中心，與酒店高端餐飲形成差異化經(jīng)營(yíng)成差異化經(jīng)營(yíng)寧波消費(fèi)者有40%的比例在購(gòu)物過(guò)程中有餐飲消費(fèi)，單次餐飲消費(fèi)69元/次，總體來(lái)講比例較大、金額較高；本項(xiàng)目建議在購(gòu)物業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，豐富餐飲業(yè)態(tài)，圍繞改良中餐，引入國(guó)際化餐飲品牌（西餐與休閑餐飲），打造天一商圈國(guó)

19、際化美食中心；這些餐飲業(yè)態(tài)的檔次與經(jīng)營(yíng)內(nèi)容要與酒店部分高檔餐飲形成差異化互補(bǔ)，避免直接競(jìng)爭(zhēng)；24涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密適當(dāng)加入休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，打造聚會(huì)中心，給未來(lái)的消費(fèi)者提供一個(gè)歡適當(dāng)加入休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，打造聚會(huì)中心，給未來(lái)的消費(fèi)者提供一個(gè)歡聚空間聚空間n天一商圈缺乏一個(gè)適合與融合餐飲、休閑的購(gòu)物中心，本項(xiàng)目商業(yè)將往綜合性購(gòu)物中心方向發(fā)展；n但考慮到某些業(yè)態(tài)的租金回報(bào)現(xiàn)實(shí)，本項(xiàng)目商業(yè)僅在不好的位置設(shè)置美容SPA、休閑茶館、餐飲、電玩等租金偏高的休閑業(yè)態(tài)；n這些業(yè)態(tài)將提供消費(fèi)者一個(gè)購(gòu)物、餐飲后的歡聚空間與人氣中心。25涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位本項(xiàng)目

20、整體市場(chǎng)定位金時(shí)金時(shí)金街金街金點(diǎn)金點(diǎn)風(fēng)向標(biāo)風(fēng)向標(biāo)目的地目的地領(lǐng)跑者領(lǐng)跑者“成功者成功者”之家之家展示中心展示中心消費(fèi)的滿(mǎn)足感和成就感消費(fèi)的滿(mǎn)足感和成就感綜合購(gòu)物中心綜合購(gòu)物中心多元化復(fù)合功能多元化復(fù)合功能26涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密2.0 2.0 主題定位主題定位27涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密2.12.1主題定位主題定位在分析和預(yù)測(cè)寧波以及天一商圈未來(lái)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)與發(fā)展趨勢(shì)基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為威斯汀中心商業(yè)定位主題應(yīng)該為寧波寧波“High streetHigh street”。目前天一商圈商業(yè)的主要特點(diǎn)：n第一組主要消費(fèi)群年齡集中在18-25歲。由于部分“月光族”的

21、特點(diǎn)，所以具有較高的有效消費(fèi)力，他們對(duì)流行商品，比較熱衷，同時(shí)容易接受新鮮事物和文化。n第二組主要消費(fèi)群年齡主要集中在25-40歲，他們有的剛剛組織家庭（尚無(wú)孩子），大多數(shù)擁有較高教育背景與收入，所以他們具有“金領(lǐng)族”的特點(diǎn)，希望享受品質(zhì)生活。n天一商圈商業(yè)多為傳統(tǒng)百貨，多采用返券推廣來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)寧波的需求趨勢(shì) n消費(fèi)者希望能夠有更多的消費(fèi)體驗(yàn)，威斯汀中心可以用靈活廣泛的推廣活動(dòng)來(lái)填補(bǔ)目前天一商圈體驗(yàn)式消費(fèi)空白。n消費(fèi)者希望有更多餐飲區(qū)來(lái)提供就餐聚會(huì)和休閑的場(chǎng)所。n品牌零售商希望能夠在天一商圈擁有旗艦展示位置。n零售商希望有高質(zhì)的推廣宣傳活動(dòng)，而不是一味的打折活動(dòng)。本項(xiàng)目的主題定位主題定位:

22、:寧波寧波“high streethigh street”，寧波市級(jí)消費(fèi)目的地，寧波市級(jí)消費(fèi)目的地所以消費(fèi)者可以在這里找到新消費(fèi)體驗(yàn)和最新的流行商品，零售商可以獲得他們理想鋪面的商業(yè)展示、更好的室內(nèi)設(shè)計(jì)、推廣區(qū)域以及全新的業(yè)態(tài)比例。28涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密2.2 2.2 主題定位闡釋主題定位闡釋n寧波的“High street”，寧波消費(fèi)目的地，商業(yè)的領(lǐng)跑者n“High street”的特征：要具有多元化的國(guó)際品牌要有品牌的旗艦店位于成熟的商業(yè)區(qū)人流量充足交通便利消費(fèi)的目的地Oxford streetRopponggi hills城鎮(zhèn)中最繁華的商業(yè)區(qū) High Street

23、 注解注解寧波威斯汀中心寧波威斯汀中心29涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密2.22.2主題定位闡釋主題定位闡釋n天一商圈是寧波唯一的市級(jí)商業(yè)中心，本項(xiàng)目能夠成為天一商圈的領(lǐng)跑者，無(wú)疑也將是寧波商業(yè)的領(lǐng)跑者；n本項(xiàng)目不僅應(yīng)該是天一商圈的，更應(yīng)該是寧波市商業(yè)的未來(lái)代表，要成為代表，幾個(gè)突出重點(diǎn)應(yīng)該是：時(shí)尚超前的設(shè)計(jì)、舒適的購(gòu)物環(huán)境、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合以及富有吸引力的品牌商家。讓消費(fèi)者有一種購(gòu)物的榮譽(yù)感和成就感，有極強(qiáng)的消費(fèi)的欲望；消費(fèi)時(shí)尚的風(fēng)向標(biāo)，所以這里也應(yīng)該是國(guó)際知名零售上希望進(jìn)入的地方，同時(shí)這也應(yīng)該是并且有能力為這些成功的零售商提供最適宜、最有吸引力的展示空間和商店面積；通過(guò)威斯汀中心這

24、個(gè)載體，真正地將消費(fèi)者、零售商、國(guó)際流行趨勢(shì)、設(shè)計(jì)、地理位置、人流量、消費(fèi)品味和成熟度有機(jī)的結(jié)合在一起，成為寧波未來(lái)真正的“High street”。30涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密3.0 3.0 業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)劃業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)劃31涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密3.1 3.1 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局n業(yè)態(tài)布局原則：設(shè)計(jì)、定位、業(yè)態(tài)安排和品牌安排統(tǒng)一完整；充分利用本項(xiàng)目東側(cè)緊鄰天一廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)利用燈光、品牌等營(yíng)造出西側(cè)精品購(gòu)物場(chǎng)所的氛圍，使項(xiàng)目各個(gè)方位角的商業(yè)價(jià)值最大化；打破傳統(tǒng)百貨分區(qū)概念，按照品牌強(qiáng)勢(shì)程度來(lái)安排商家樓層與位置；各樓層安排的原則為零售商的付租能力和消費(fèi)

25、者的消費(fèi)習(xí)慣，但通過(guò)品牌以及次主力店的合理安排，使得各樓層的消費(fèi)者數(shù)量比較均勻，而使消費(fèi)者自由地、有目的性被引導(dǎo)至商業(yè)各個(gè)部分，從而達(dá)到了租金的最大化；利用跨層（1跨-1，1跨2）來(lái)增加旗艦店面積，解決1層面積小，提升項(xiàng)目租金；將目的性消費(fèi)（餐飲與休閑娛樂(lè)）品牌或商家合理安排在動(dòng)線的末端或死角位置；項(xiàng)目的商業(yè)利用購(gòu)物環(huán)境以及推廣活動(dòng)的獨(dú)特性，充分利用設(shè)計(jì)中庭和不同廣場(chǎng)區(qū)域，創(chuàng)造出不同的推廣活動(dòng)，既能不斷地吸引消費(fèi)者，更能為項(xiàng)目提高租金收入；所以整個(gè)項(xiàng)目的定位和主題都緊緊圍繞在寧波消費(fèi)目的地這個(gè)特點(diǎn)上；在目標(biāo)消費(fèi)者的收入和年齡上并不做過(guò)多的篩選，但希望享受消費(fèi)體驗(yàn)，希望享受品味和品質(zhì)生活的，希望

26、享受?chē)?guó)際流行時(shí)尚，希望參與體驗(yàn)和展示樂(lè)趣，希望享受各種美食，消費(fèi)者均可在此獲得消費(fèi)的歸屬感和愉悅感?？梢韵硎芟M(fèi)是每一個(gè)消費(fèi)者反復(fù)來(lái)此的主要驅(qū)動(dòng)力；l所以，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例安排、品牌安排、店面（雙層、單層）的安排、亮點(diǎn)和推廣區(qū)的安排，都處處圍繞和體現(xiàn)出“High street”特點(diǎn)，使之成為寧波真正的代表商業(yè)和消費(fèi)目的地。32涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密3.1 3.1 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局F5中餐東南亞餐飲休閑娛樂(lè)特色零售F4潮流服飾時(shí)尚配飾美容SPA特色餐廳F3時(shí)尚服飾鞋箱包家居生活特色餐飲F2服飾旗艦店精品服飾（男士）咖啡F1服飾旗艦店精品服飾珠寶鐘表配飾甜品精選輕餐B1個(gè)人護(hù)理品

27、音像圖書(shū)辦公用品服務(wù)設(shè)施輕餐33涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密 B1 Floor34涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密B1: B1: 布局目標(biāo)布局目標(biāo)n本層的關(guān)鍵是美容區(qū)域的設(shè)置，目標(biāo)是成為寧波天一商圈具有較大面積和品牌影響力的個(gè)人護(hù)理品和化妝品的集中地；n同時(shí)考慮到寫(xiě)字樓客戶(hù)的需求，精品型辦公用品超市（包含部分圖書(shū)音像制品）建議設(shè)置在此；n部分快餐業(yè)態(tài)可以設(shè)置在此樓層（可以單設(shè)，也可以1托-1層）；n設(shè)置小體量服務(wù)設(shè)施，如24小時(shí)便利店、花店、藥店以及銀行ATM機(jī)，為酒店、寫(xiě)字樓以及商業(yè)消費(fèi)者提供便利服務(wù)。35涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密B1B1：動(dòng)線組織與鋪面劃

28、分：動(dòng)線組織與鋪面劃分36涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密B1: Zone layout -1B1: Zone layout -1層分區(qū)層分區(qū)辦公用品辦公用品/圖書(shū)音像圖書(shū)音像美甲美甲/形象設(shè)計(jì)形象設(shè)計(jì)個(gè)人護(hù)理品個(gè)人護(hù)理品化妝品主力店化妝品主力店輕便餐飲輕便餐飲輕便餐飲輕便餐飲24h便利店便利店花店花店/ATM個(gè)人護(hù)理品個(gè)人護(hù)理品/化妝品化妝品37涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密服務(wù)設(shè)施:銀行/ATM藥店7-11花店書(shū)籍/音像/禮品：音像禮品雜志辦公用品個(gè)人護(hù)理/超市:-碧歐泉-植村秀-M.A.C-安娜蘇-歐伯萊-美寶蓮-max factor -red earth -Aqua-

29、蘭芝-歐萊雅-高絲-百草集-玉蘭油-露得清-一朵-Marionnaud-莎莎-薇姿-The Body Shop-Watsons-sephoraB1B1麗人街麗人街 品牌建議品牌建議形象設(shè)計(jì)/美甲：-形象設(shè)計(jì)室-美甲便利快餐：肯德基麥當(dāng)勞吉野家巴黎貝甜元祖38涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密B1: B1: 品牌示例品牌示例SEPHORA需要面積:300-500 sqm客戶(hù)年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB200 to 120039涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密B1: B1: 品牌示例品牌示例Beauty zone需要面積:50-100 sqm per brand客戶(hù)年齡

30、層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB 100 toRMB 100040涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密B1: B1: 品牌示例品牌示例Beau Nail需要面積:120 sqm per brand客戶(hù)年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB100 to 60041涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密B1: ATMB1: ATM42涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密B1B1：快餐：快餐 品牌示例品牌示例KFC需要面積：200 to 400 sqm客戶(hù)年齡層：10 to 40主要貨單價(jià)：RMB 10 to 5043涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密B1B1店鋪統(tǒng)計(jì)店鋪統(tǒng)

31、計(jì)店面劃分店面劃分建議業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)可出租面積可出租面積(sq.m)(sq.m)B1001化妝品/護(hù)理品123B1002化妝品/護(hù)理品40B1003美甲51B1004形象設(shè)計(jì)134B1005個(gè)人護(hù)理品次主力店39B1006個(gè)人護(hù)理品次主力店280B1007輕便餐飲176B1008ATM6B100924h便利店102B1010輕便餐飲176B1011辦公用品/圖書(shū)音像270B1012化妝品/護(hù)理品8B1015化妝品/護(hù)理品103B1016化妝品/護(hù)理品103B1017化妝品/護(hù)理品89B1018花店10B1019化妝品/護(hù)理品69B1020化妝品/護(hù)理品102租賃面積加總1881建筑面積加總323

32、1使用率58.22%44涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密 1 Floor45涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F1: F1: 布局目標(biāo)布局目標(biāo)n第一層是購(gòu)物廣場(chǎng)的關(guān)鍵，基本錨定本項(xiàng)目的檔次與形象；n大型國(guó)際化服飾品牌旗艦店把消費(fèi)者吸引到樓上（1托2），緩解1層面積過(guò)小的問(wèn)題；n一層以國(guó)際化精品服飾品牌零售為主，男女裝兼顧，超越國(guó)際購(gòu)物，打造寧波高端國(guó)際化服飾消費(fèi)最佳場(chǎng)所；n在一層設(shè)置部分餐飲、咖啡，餐飲咖啡通過(guò)跨層來(lái)設(shè)置，一層主要以入口為主，主要經(jīng)營(yíng)面積設(shè)置在-1層、2層；n首層是主要的推廣區(qū)域，建議在一層設(shè)置面積較大的推廣區(qū)域，滿(mǎn)足品牌的推廣活動(dòng)組織。46涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與

33、客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F1: F1: 動(dòng)線組織與鋪面劃分動(dòng)線組織與鋪面劃分47涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F1: Zone layout 1F1: Zone layout 1層分區(qū)層分區(qū)時(shí)裝旗艦店時(shí)裝旗艦店精品服裝精品服裝Haagen Dazs輕便快餐（輕便快餐（1托托-1）西餅西餅咖啡入口（咖啡入口（1托托2）鐘表鐘表/珠寶珠寶/配飾配飾展示空間展示空間48涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F1F1名品街（綜合）名品街（綜合） 品牌建議品牌建議時(shí)裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M鐘表/珠寶/時(shí)尚配飾：-O

34、mega-LV-Tiffany-施華洛世奇 -Folli Follie-Enzo-Agatha-Swatch-Time Zone-琉璃工坊- TODs精品服裝：ARMANIVersaceD&GZegnaCanaliCerrutiBurberryHUGO BOSSDunhillSt DoupontG. FerreGivenchyKENZOValentinoKarl LagerfeldTrussardi甜品精選：-Haagen Dazs咖啡：-SPR-星巴克便利快餐：肯德基麥當(dāng)勞吉野家巴黎貝甜元祖49涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F1: F1: 品牌示例品牌示例H & M

35、需要面積：500-2000 sqm客戶(hù)年齡層：20 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 200 toRMB 150050涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Zara需要面積：500 -2000sqm客戶(hù)年齡層：20 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 200 toRMB 2000F1: F1: 品牌示例品牌示例51涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密需要面積：300-1500 sm客戶(hù)年齡層：20 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 200 toRMB 1500F1: F1: 品牌示例品牌示例52涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Burberry需要面積：

36、200-500 sqm客戶(hù)年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：Shirt RMB 1800 Jacket RMB 10000F1: F1: 品牌示例品牌示例53涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F1: F1: 品牌示例品牌示例Charles Jourdan需要面積：200 sm客戶(hù)年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 1200 to 550054涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Zegna需要面積：200-500 sqm客戶(hù)年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：RMB 1500 to 15000F1: F1: 品牌示例品牌示例55涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)

37、格保密Tiffany需要面積：300sm客戶(hù)年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)：StationaryRMB 1500 Diamond ringRMB 56000F1: F1: 品牌示例品牌示例56涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Tods需要面積：200sm客戶(hù)年齡層：30 to 45主要貨單價(jià)：ShoesRMB 1500 Bag & Sacs RMB 5500F1: F1: 品牌示例品牌示例57涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密巴黎貝甜巴黎貝甜需要面積：60to 300 sqm客戶(hù)年齡層：10 to 40主要貨單價(jià)：RMB 20 to 100F1: F1: 品牌示例：西點(diǎn)

38、品牌示例：西點(diǎn)58涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F1F1店鋪統(tǒng)計(jì)店鋪統(tǒng)計(jì)店面劃分店面劃分建議業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)可出租面積可出租面積(sq.m)(sq.m)1001精品服裝721002精品服裝721003精品服裝571004精品服裝471005精品服裝641006服飾旗艦店1221007服飾旗艦店1411008服飾旗艦店1411009服飾旗艦店1621010精品服飾1031011精品服飾1621012精品服飾831015西點(diǎn)511016服飾旗艦店1781018服飾旗艦區(qū)1801019精品服裝571020精品服裝501021精品服裝681022精品服裝971023精品服裝971024冰淇淋31

39、1025輕便餐飲621026精品服裝611027鐘表/珠寶/配飾391028鐘表/珠寶/配飾251029鐘表/珠寶/配飾361030鐘表/珠寶/配飾361031鐘表/珠寶/配飾361032鐘表/珠寶/配飾361033鐘表/珠寶/配飾191034鐘表/珠寶/配飾191035鐘表/珠寶/配飾191036鐘表/珠寶/配飾201037鐘表/珠寶/配飾331038鐘表/珠寶/配飾391039鐘表/珠寶/配飾351040鐘表/珠寶/配飾10租賃面積加總2560建筑面積加總4359使用率58.73%59涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密 2 Floor60涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F2:

40、 F2: 布局目標(biāo)布局目標(biāo)n旗艦店區(qū)域的延伸（1托2）；n高端精品服飾的延伸，2層主要組合針對(duì)成功男士（25-40歲）的國(guó)際化服飾品牌，打造寧波市規(guī)模最大的男士精品服飾購(gòu)物目的地；n在二層設(shè)置咖啡店，為二層的聚會(huì)點(diǎn)，咖啡店通過(guò)跨層來(lái)設(shè)置，入口設(shè)置在1層；61涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F2F2：動(dòng)線組織與鋪面劃分：動(dòng)線組織與鋪面劃分62涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F2: Zone layout 2F2: Zone layout 2層分區(qū)層分區(qū)旗艦區(qū)旗艦區(qū)旗艦區(qū)旗艦區(qū)旗艦區(qū)旗艦區(qū)咖啡咖啡精品服裝（男裝）精品服裝（男裝）水吧水吧63涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F

41、2F2名品街（男裝）名品街（男裝） 品牌建議品牌建議咖啡：-SPR-星巴克時(shí)裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M精品服裝（男士）：Z ZegnaPaul smithPaul sharkArmani ExchangeMIU MIUCK POLO R.L.PIOMBOGucci GlassMarco AzzaliKaltendinLa vicoAquascutumMarlboro classicDaniel hechterGentleNauticaTrek & travelLacosteFCUKTommy H64涉及漢

42、博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Armani Exchange需要面積：200sm客戶(hù)年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：FashionRMB 500 To 2000F2: F2: 品牌示例品牌示例65涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Miu Miu需要面積：200sm客戶(hù)年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：FashionRMB 500 To 2000F2: F2: 品牌示例品牌示例66涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F2F2：品牌示例：品牌示例需要面積：200 sm客戶(hù)年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 800 to 150067涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客

43、戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Tommy H需要面積：400 sqm客戶(hù)年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 800 to 1500F2F2：品牌示例：品牌示例68涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Starbuck需要面積：100-200sqm客戶(hù)年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：RMB 30 to 100F2F2：聚會(huì)區(qū)：聚會(huì)區(qū) 品牌示例品牌示例69涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F2F2店鋪統(tǒng)計(jì)店鋪統(tǒng)計(jì)店面劃分店面劃分建議業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)可出租面積可出租面積(sq.m)(sq.m)2001旗艦服飾4032002旗艦服飾4952003精品男裝972004精品男裝822005

44、精品男裝932006精品男裝732007精品男裝742008精品男裝752009精品男裝792010旗艦服飾1442011咖啡2032012旗艦服飾2232015精品男裝562016精品男裝1032017精品男裝1662018精品男裝432019精品男裝662020精品男裝342021精品男裝342022水吧92023水吧92024精品男裝392025精品男裝392026精品男裝342027精品男裝342028精品男裝392029精品男裝382030精品男裝20租賃面積加總2804建筑面積加總514770涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密 3 Floor71涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息

45、，嚴(yán)格保密F3: F3: 布局目標(biāo)布局目標(biāo)n3層的布局安排以時(shí)尚女裝品牌為主，目標(biāo)人群主要針對(duì)25-40歲白領(lǐng)女性。品牌例如： Escada、Mng、ports、sisley、mango等；n3層同時(shí)穿插中高端鞋帽箱包品牌，滿(mǎn)足目標(biāo)人群一站式服飾消費(fèi)需求；n同時(shí)部分動(dòng)線難以組織的部分設(shè)置家居用品店，主要以軟性家居飾品為主；n這層中的餐飲可以是中等面積的輕餐用戶(hù)，例如pizza hut、吉野家等，為三樓的聚會(huì)點(diǎn)。72涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F3F3：動(dòng)線組織與鋪面劃分：動(dòng)線組織與鋪面劃分73涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密時(shí)尚女裝時(shí)尚女裝鞋帽箱包鞋帽箱包F3: Zone

46、layout F3: Zone layout 三樓分區(qū)三樓分區(qū)甜品甜品/水吧水吧/特色餐飲特色餐飲家居飾品家居飾品74涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F3F3時(shí)尚街時(shí)尚街 品牌建議品牌建議鞋/箱包：-ECCO-GEOX-百麗-斯加圖-天美意-接吻貓-暇步士-新秀麗-AEE-TUMI甜品精選：-D Q-芝士蛋糕店-BreadTalk-美國(guó)31冰淇淋家居生活：-無(wú)印良品-伊利諾伊便利快餐：必勝客吉野家味千拉面時(shí)尚女裝：ESCADELa pelleMiss SixtyMoisellePromodNine WestMax&coMarisfrolg-Charles River-Energ

47、ie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-Max Studio-Morgan-Scofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-Prich-La pargay75涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F3: F3: 品牌示例品牌示例La Pelle需要面積：200 sm客戶(hù)年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 1200 to 550076涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Escada Sport需要面積：200sm客戶(hù)年齡層：30 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 3500 toRMB 150

48、00F3: F3: 品牌示例品牌示例77涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Max & Co需要面積：200sm客戶(hù)年齡層：30 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 3500 toRMB 15000F3: F3: 品牌示例品牌示例78涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Mango需要面積：200-400sqm客戶(hù)年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)： RMB 250 to 1500F3F3：品牌示例：品牌示例79涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F3: F3: 品牌示例品牌示例Promod需要面積：1500 sm客戶(hù)年齡層：20 to 45主要貨單價(jià)：Fashion

49、RMB 200 toRMB 150080涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F3: F3: 品牌示例品牌示例Miss Sixty需要面積：150 to 250sm客戶(hù)年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)：FashionRMB 350 toRMB 250081涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F3: F3: 品牌示例品牌示例ECCO需要面積：150 to 250sm客戶(hù)年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB 800 toRMB 300082涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Pizza Hut需要面積：400 to 600 sm客戶(hù)年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB 50

50、 to 150F3: F3: 聚會(huì)區(qū)聚會(huì)區(qū) 品牌示例品牌示例83涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F3F3店鋪統(tǒng)計(jì)店鋪統(tǒng)計(jì)店面劃分店面劃分建議業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)可出租面積可出租面積(sq.m)(sq.m)3001鞋帽箱包843002鞋帽箱包873003鞋帽箱包533004時(shí)尚女裝213005時(shí)尚女裝303006時(shí)尚女裝353007時(shí)尚女裝303008時(shí)尚女裝553009時(shí)尚女裝463010時(shí)尚女裝2153011餐飲3723012時(shí)尚女裝2713015時(shí)尚女裝933016甜品213017家居飾品4243018家居飾品2843019甜品203020時(shí)尚女裝923021時(shí)尚女裝1213022鞋帽箱包

51、1533023鞋帽箱包2243024鞋帽箱包513025鞋帽箱包313026鞋帽箱包553027鞋帽箱包513028鞋帽箱包323029鞋帽箱包863030鞋帽箱包173031時(shí)尚女裝413032時(shí)尚女裝783033時(shí)尚女裝713034時(shí)尚女裝43036水吧73037水吧73038時(shí)尚女裝343039時(shí)尚女裝323040時(shí)尚女裝333041時(shí)尚女裝403042時(shí)尚女裝293043時(shí)尚女裝323044時(shí)尚女裝433045時(shí)尚女裝473046時(shí)尚女裝473047時(shí)尚女裝433048時(shí)尚女裝433049時(shí)尚女裝393050時(shí)尚女裝523051時(shí)尚女裝303052時(shí)尚女裝25租賃面積加總3831建筑面

52、積加總7604使用率50.38%84涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密 4 Floor85涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F4: F4: 布局目標(biāo)布局目標(biāo)n4層的主題是潮流，主要針對(duì)較年輕的女性，組合價(jià)位稍低的流性服飾品牌，形成年輕女性服飾消費(fèi)集聚地；n4層的布局安排以潮流品牌女裝為主，目標(biāo)人群是消費(fèi)價(jià)位較低的更年輕女性（18-25歲）。品牌例如： OTT、Eland、Etam等；n4層穿插部分牛仔服裝，目標(biāo)人群是年輕人。品牌例如： G-star, lee, levis等；n同時(shí)設(shè)置部分時(shí)尚飾品業(yè)態(tài)，如MGS、twice等品牌；n這層中的餐飲可以是中等面積的用戶(hù)，例如季諾意餐、星

53、期五餐廳等特色餐飲；n動(dòng)線不好組織的部分設(shè)置美容SPA業(yè)態(tài)，針對(duì)25-40歲白領(lǐng)女性。86涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F4F4：動(dòng)線組織與鋪面劃分：動(dòng)線組織與鋪面劃分87涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F4: Zone layout F4: Zone layout 四層分區(qū)四層分區(qū)潮流女裝潮流女裝美容美容SPA特色餐飲特色餐飲潮流女裝潮流女裝流行配飾流行配飾88涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密美容/SPA：-美麗田園-貝黎詩(shī)-悠勝美地-思妍麗-自然美-瑪花纖體 F4F4潮流街潮流街 品牌建議品牌建議時(shí)尚配飾：-Ecco-Adidas Bag-Nike Bag-米奇-

54、Elle-Polo-Snoopy-Shes-MGS-TWICE-eesee特色餐廳：-季諾意餐-星期五餐廳潮流女裝：-Eland-Theme-Cushow-Tribecca-Teenie weenie-Just in time-OTT-ODBO-Etam-2000-歐時(shí)力-季候風(fēng)-JNBY-Colour 18-Cozzi-Azona-Oxygen-X-MOOM-淑女屋-Basic house-G2000- CK jeans- Levis- Lee- G-starMark Fair whale89涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F4F4：品牌示例：品牌示例ELAND需要面積：150 to

55、 200 sm客戶(hù)年齡層：18 to 25主要貨單價(jià)：RMB 150 toRMB 80090涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Etam需要面積：200 to 400sm客戶(hù)年齡層：18 to 25主要貨單價(jià)：RMB 150 toRMB 1000F4: F4: 品牌示例品牌示例91涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F4: F4: 品牌示例品牌示例Azona需要面積：150 to 250sm客戶(hù)年齡層：18 to 30主要貨單價(jià)：RMB 200 toRMB 150092涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F4F4：品牌示例：品牌示例CK Jean需要面積：150 to 200 sm

56、客戶(hù)年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)：RMB 350 toRMB 200093涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密G-Star需要面積：200 to 400sm客戶(hù)年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)：RMB 350 toRMB 1650F4F4：品牌示例：品牌示例94涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Timberland需要面積：120 to 200 sm客戶(hù)年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)：RMB 550 to 1550F4F4：品牌示例：品牌示例95涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Friday restaurant需要面積：400 to 1000sm客戶(hù)年齡層：25

57、to 35主要貨單價(jià)：RMB 50 to 200F4F4：聚會(huì)區(qū)：聚會(huì)區(qū) 品牌示例品牌示例96涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密Decleor需要面積：500-1000sm客戶(hù)年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB 350 toRMB 1200F4F4：美容：美容SPA SPA 品牌示例品牌示例97涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F4F4店鋪統(tǒng)計(jì)店鋪統(tǒng)計(jì)店面劃分店面劃分建議業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)可出租面積可出租面積(sq.m)(sq.m)4001潮流女裝2694002潮流女裝454003潮流女裝2234004潮流女裝2314005潮流女裝554006潮流女裝1734007潮流女裝152

58、4008餐飲3674009潮流女裝1924010美容SPA4564011美容SPA2834012潮流女裝954015潮流女裝2874016潮流女裝794017潮流女裝664018流行配飾234019流行配飾244020流行配飾304021流行配飾174022流行配飾254023流行配飾254024流行配飾244025流行配飾214026流行配飾234027流行配飾214028流行配飾294029流行配飾174030潮流女裝164031潮流女裝324032潮流女裝304033潮流女裝284034潮流女裝414035潮流女裝274036潮流女裝254037潮流女裝384038潮流女裝74039潮流

59、女裝74040潮流女裝284041潮流女裝274042潮流女裝304043潮流女裝294044潮流女裝324045潮流女裝274046潮流女裝414047潮流女裝394048潮流女裝254049潮流女裝44050潮流女裝434051潮流女裝354052潮流女裝274053潮流女裝304054潮流女裝43租賃面積加總3963建筑面積加總7132使用率55.57%98涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密 5 Floor99涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F5: F5: 布局目標(biāo)布局目標(biāo)n本項(xiàng)目餐飲集中區(qū)，綜合升級(jí)版中餐、東南亞餐飲、休閑餐飲，打造國(guó)際美食中心，與本項(xiàng)目酒店部分餐飲差異化

60、經(jīng)營(yíng)，成為天一商圈年輕人餐飲消費(fèi)的目的地；n穿插休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，如休閑茶館、電玩等適合年輕人聚會(huì)放松的商家，以便在購(gòu)物、就餐之余能夠進(jìn)行放松、聚會(huì)，打造天一商圈年輕人的歡聚空間。100涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F5F5：動(dòng)線組織與鋪面劃分：動(dòng)線組織與鋪面劃分101涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密F5: Zone layout F5: Zone layout 五層分區(qū)五層分區(qū)中餐中餐東南亞餐飲東南亞餐飲休閑餐飲休閑餐飲特色零售特色零售游戲空間游戲空間102涉及漢博顧問(wèn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與客戶(hù)信息，嚴(yán)格保密升級(jí)版中餐：愉家利苑麻辣誘惑鼎鼎香伊家鮮湖蝶餐廳采蝶軒特色零售：-零食物語(yǔ)-動(dòng)漫天地-許留山水果撈F5F5吃樂(lè)玩多吃樂(lè)玩多 品牌建議品牌建議娛樂(lè)：-世嘉電玩-貼紙