南山區(qū)大沖村舊村改造規(guī)劃簡介

1、南山區(qū)大沖村舊村改造規(guī)劃簡介 深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院  孫暢 一、規(guī)劃背景    彈指20余年，深圳以超常規(guī)的速度經(jīng)歷了工業(yè)化、城市化的爆炸式洗禮。就在即將跨過現(xiàn)代化的門檻、率先完成中華“五千年未有之變局”時(shí)，深圳發(fā)現(xiàn)，一直與這個(gè)城市相生相伴的城中村違建已成圍城態(tài)勢，仍在迅速蠶食著這個(gè)城市為數(shù)有限的發(fā)展空間。再不施救，深圳將無以為繼。    為實(shí)現(xiàn)市委市政府提出的“建設(shè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市，園林式、花園式現(xiàn)代化國際性城市”的目標(biāo)，按照市委市政府對城中村改造的工作部署，深圳市規(guī)劃管理部門于2002年啟動(dòng)了大

2、沖等數(shù)個(gè)試點(diǎn)村的規(guī)劃工作。    隨著2004年市委、市政府深圳市城中村改造暫行規(guī)定及中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)查處違法建筑和違法用地工作決定兩份文件的出臺，深圳市城中村改造再次被推到風(fēng)口浪尖。 二、現(xiàn)狀概況    1.區(qū)位：南山區(qū)大沖村（以下簡稱“本區(qū)”）位于南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中區(qū)東片，具體范圍為：北起硅谷別墅南側(cè)、南至深南大道、西起科技大道、東至沙河西路，總用地面積68.4公頃（扣除范圍內(nèi)萊英達(dá)宗地6.6公頃）。    2.人口：現(xiàn)狀總?cè)丝?9007人，其中常住戶382戶，

3、戶籍人口1007人（僅占3.4%），暫住人口28000人，常暫比為1：27.8。    3.用地：現(xiàn)狀以居住用地、工業(yè)用地以及園地為主，其中臨深南大道北側(cè)分布有少量商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地和政府團(tuán)體用地。現(xiàn)狀用地呈現(xiàn)隨意開發(fā)的城中村形態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施比較缺乏。    4.建設(shè)：本區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)總量為90.22萬平方米，扣除朗景園約3.4萬平方米的居住建筑（本次舊改不考慮其拆遷賠償問題）外，本次舊村改造涉及的現(xiàn)狀建筑物共有1337棟，總建筑面積約為86.82萬平方米。    5.權(quán)屬：已劃撥紅線用地11塊，共計(jì)

4、25.0公頃，占總用地的36.5%。 三、改造定位的確定    城中村改造是一項(xiàng)任務(wù)艱巨、政策性強(qiáng)、關(guān)系千家萬戶切身利益的系統(tǒng)工程，既涉及城市規(guī)劃、土地、安置補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)界定等規(guī)劃國土政策，又涉及改造主體確定、利益分配、社會(huì)改良等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)方面因素。    政府進(jìn)行城中村改造，目的是改善城市面貌，重在贏得環(huán)境效益和社會(huì)效益；而村民除了希望居住條件改善外，他們更加在乎經(jīng)濟(jì)效益，特別是長期、持續(xù)、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入。    因此究其本質(zhì)，改造能否進(jìn)行、能否成功的關(guān)鍵還是在于其是否具備改造動(dòng)力，而改造動(dòng)力的

5、根本就是經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力。 （一）改造潛力分析    大沖村距南山商業(yè)文化中心3公里，距深圳市中心約10公里，至寶安機(jī)場約20公里，與特區(qū)內(nèi)其他三個(gè)高新園（前海、留仙洞和大學(xué)城）之間的距離也在10公里以內(nèi)，另外地鐵一號線也將在此布點(diǎn)。優(yōu)越的區(qū)位條件，與城市整體結(jié)構(gòu)的依托關(guān)系和便捷的交通聯(lián)系，將有利于大沖村在充分享用城市各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施的同時(shí)吸引城市的消費(fèi)人流。    大沖村位于南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中區(qū)的東部，是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“9+2”中非常重要的一環(huán)。因此，要通過舊改加速大沖村的城市化進(jìn)程，只有依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，

6、提高對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)生活配套的服務(wù)能力，大沖村才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代居住文明社區(qū)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間的高效銜接。也只有充分利用這種區(qū)位優(yōu)勢支持高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大沖村才會(huì)有生命力，村民也才能在其中獲得長期且穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，舊改也才有可能進(jìn)行。 （二）改造動(dòng)力分析    1.村民改造意愿是實(shí)施改造的內(nèi)部動(dòng)力之一    通過深入的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)村民并不是不愿意進(jìn)行改造，只要確定合適的房屋改造補(bǔ)償政策，順民意、得民心，還利于民，并輔以必要的思想動(dòng)員工作，使村民明白從舊改中能夠真正得到好處，他們潛在的改造積極性就能夠被調(diào)動(dòng)起來。因此，

7、將大沖村的未來與高新園區(qū)相結(jié)合無疑能夠增加村民的信心。    2.減少投入、提高產(chǎn)出是改造的原動(dòng)力    對城中村改造的順利實(shí)施還取決于改造的投入產(chǎn)出比，于是，最大限度地減少投入和提高產(chǎn)出成為問題的關(guān)鍵。提高產(chǎn)出需要規(guī)劃做到高容積率以提高單位產(chǎn)出。由于現(xiàn)狀已經(jīng)達(dá)到很高的開發(fā)強(qiáng)度，容積率的提高幅度不可能很大，但居住環(huán)境和設(shè)施條件如道路、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施的改善可以大幅度提高新建房屋和已有房屋的單位租售價(jià)，具有相當(dāng)?shù)耐顿Y吸引力。其次，提高商業(yè)面積、辦公面積等也是提高單位產(chǎn)出的重要手段。因此，與高新園區(qū)相結(jié)合將是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的最好選擇。

8、0;    基于以上改造動(dòng)力和潛力分析，本次舊改對大沖的定位為：建設(shè)為深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套基地；建設(shè)與深圳市整體城市形象及高新園區(qū)形象相適應(yīng)的新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)。 四、規(guī)劃簡介（一）策略研究    通過對深圳市“城中村”的形成原因及其產(chǎn)生的相關(guān)社會(huì)問題、改造動(dòng)力探索及改造潛力分析、相關(guān)案例比較研究、政策研究、經(jīng)濟(jì)研究等方面的分析研究，明確了相關(guān)改造策略：1.改造對策    （1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策    由于現(xiàn)狀工業(yè)企業(yè)良莠不齊，單位用地經(jīng)濟(jì)效益不高，極不利于第

9、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地的高效利用。因此，必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和升級：通過“產(chǎn)業(yè)入園”逐步遷出第二產(chǎn)業(yè)；結(jié)合為高新園區(qū)配套大力發(fā)展商業(yè)及服務(wù)業(yè)，逐步改善第三產(chǎn)業(yè)的環(huán)境，提高其在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位，使其成為大沖村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。    （2）土地利用對策    大沖村現(xiàn)狀建設(shè)量大，要保證舊改的可行，就必須高效集約地利用有限的土地資源：積極轉(zhuǎn)換現(xiàn)有的粗放型村鎮(zhèn)建設(shè)模式，促進(jìn)土地利用向城市化模式發(fā)展，在滿足配套設(shè)施用地的基礎(chǔ)上調(diào)整各類用地的比例，使其結(jié)構(gòu)更加合理；通過增加土地的綜合利用，以提高單位用地面積產(chǎn)出；結(jié)合地鐵的開通挖掘土地的開發(fā)潛力。&

10、#160;   （3）環(huán)境發(fā)展對策    為了改善大沖村的環(huán)境綜合質(zhì)量，對大沖村的環(huán)境提出以下的發(fā)展策略：通過遷出工業(yè)減少其給環(huán)境帶來的負(fù)面效應(yīng)；優(yōu)化居民生活方式，更新居民生活觀念。這需要兩方面的努力，一是發(fā)展居民優(yōu)化生活方式所需要的各類服務(wù)業(yè)，二是普及與優(yōu)化生活方式有關(guān)的生活科學(xué)知識；通過加強(qiáng)綠化設(shè)施建設(shè)，提高綠化覆蓋率和質(zhì)量，改善大沖村的人居環(huán)境；加強(qiáng)銅鼓路、科技大道等主要道路的交通整治和環(huán)境綜合整治，改善交通環(huán)境，搞好道路綠化，控制噪聲和粉塵污染，搞好道路“亮化”工程；加強(qiáng)重點(diǎn)地段、局部地區(qū)(如深南大道沿線、大王古廟等)的建筑群體空間設(shè)計(jì)

11、、環(huán)境設(shè)計(jì)、綠化配置等。2.改造措施及賠償方案    （1）為了保證舊改后村民的利益，確定其股份公司為舊村改造主體。    （2）以大沖村“整體改造、就地安置”為前提。    （3）按照深府2004177號文深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定（以下簡稱規(guī)定）的規(guī)定：特區(qū)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目建筑容積率在2.5及以下部分，免收地價(jià)；容積率在2.5至4.5的，采取相應(yīng)樓面地價(jià)的20%；建筑容積率超過4.5的部分，按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)。土地管理部門收取的地價(jià)將全部返撥南山區(qū)政府，作為大沖村改造市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

12、。    （4）依據(jù)規(guī)定中以貨幣補(bǔ)償為主的改造精神，考慮舊改的可實(shí)施性，建議以產(chǎn)權(quán)置換方式補(bǔ)償住宅的，原則上每戶補(bǔ)償480平方米，具體按以下兩種情況處理：    原村民興建私房建筑面積超過480平方米，每戶補(bǔ)償480平方米；超出480平方米部分，按1999年3月5日私房建筑平均造價(jià)(約800元平方米)進(jìn)行補(bǔ)償。    原村民興建私房建筑面積不足480平方米，每戶補(bǔ)償480平方米，但需按改造時(shí)商品房建筑平均造價(jià)(不含地價(jià))補(bǔ)交不足480平方米部分。    即通過改造后，原則上每

13、戶村民只擁有480平方米的自住房（建議可發(fā)紅皮房地產(chǎn)證），其余部分全歸股份公司所有，實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)分統(tǒng)租統(tǒng)售，保證股份公司、村民利益的公開、公平。    （5）由股份公司制定靈活的分配組合方式以及多樣化的參股方式，即村民在住宅、商業(yè)、工業(yè)等固定資產(chǎn)以及貨幣賠償?shù)确矫婢哂卸喾N選擇性，以盡可能的滿足不同的需求，增加改造的可操作性。 （二）詳細(xì)規(guī)劃1.用地功能布局    在現(xiàn)狀調(diào)研和前期策略研究的基礎(chǔ)上，以把該用地建設(shè)成配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)為目的。因此規(guī)劃中除保留現(xiàn)狀的大王古廟、鄭氏宗祠以及幾棵古樹外，對規(guī)

14、劃范圍內(nèi)的其它用地進(jìn)行了重新整合。    作為深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套基地，本區(qū)的功能配置除了一般的居住、公寓外，更增加了相關(guān)的商業(yè)、文化、娛樂以及部分研發(fā)孵化及專業(yè)展場等多項(xiàng)功能，使其成為功能齊備的生活配套區(qū)，增加高新產(chǎn)業(yè)的吸引力，并以此帶動(dòng)大沖村的城市化改造進(jìn)程?？紤]到商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及沿深南大道商貿(mào)公建帶的輻射效應(yīng)，將沿深南大道北側(cè)地塊以及沿銅鼓路兩側(cè)本區(qū)主要入口地塊設(shè)為商業(yè)性公共設(shè)施用地，其中銅鼓路西側(cè)地塊除了具有商業(yè)、辦公及公寓等多種功能外，還可兼容高新研發(fā)及孵化功能。另外，根據(jù)對拆遷安置的統(tǒng)一部署將四類居住用地置于用地的東北角（臨時(shí)安置區(qū)）和東南角地

15、塊（永久安置區(qū)）。其它可利用開發(fā)的地塊主要規(guī)劃為二類居住用地，其中靠近科技園部分作為高新園公寓配套區(qū)，其余作為商品房開發(fā)區(qū)，可租可售，靈活滿足市場需求。2.道路交通    本次規(guī)劃充分考慮本區(qū)道路與現(xiàn)狀城市道路和周邊規(guī)劃道路的銜接以及居民出行流線等因素，按照規(guī)劃定位及發(fā)展要求理順道路結(jié)構(gòu)，基本沿用大沖村原有的主要出入口，道路走向的選擇盡可能橫平豎直，同時(shí)以較節(jié)省的道路面積解決地塊內(nèi)的車行交通，著重于營造引人入勝的步行空間。3.配套設(shè)施    結(jié)合現(xiàn)狀權(quán)屬及上層次規(guī)劃，按照新深標(biāo)的要求合理配套公共設(shè)施和市政設(shè)施，并充分考慮實(shí)施的可行性。

16、    規(guī)劃中將現(xiàn)狀大沖小學(xué)用地?cái)U(kuò)建為九年中小學(xué)一貫制學(xué)校用地；同時(shí)保留萊英達(dá)用地南側(cè)的小學(xué)用地，按照六年制小學(xué)設(shè)置；另外根據(jù)規(guī)劃人口規(guī)模以及服務(wù)半徑規(guī)劃有兩處幼托用地。規(guī)劃按照南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃的要求在科發(fā)路與沙河西路相交西北角地塊布置有一處公交首末站。其余配套設(shè)施均不獨(dú)立占地，規(guī)劃中在各地塊內(nèi)明確了其類別、數(shù)量及所需建筑面積。4.公共綠地（空間）    結(jié)合現(xiàn)狀古跡建筑（大王古廟和鄭氏宗祠）與古樹設(shè)置公共綠地與開敞空間，以滿足居民的生活需求，既與新的標(biāo)志性建筑一起構(gòu)成大沖村新的中心，又可增強(qiáng)歸宿感。同時(shí)利用步行系統(tǒng)將各組團(tuán)外部活動(dòng)空間

17、、景觀空間、綠地、配套公建聯(lián)系在一起，創(chuàng)造出人性化的戶外活動(dòng)公共空間。5.地下空間    規(guī)劃結(jié)合地鐵一號線在此布設(shè)站點(diǎn)，利用高層、超高層建筑物基礎(chǔ)埋深基本要求適當(dāng)開發(fā)地下商業(yè)空間，并將其周邊相臨地塊相互串聯(lián)，形成一個(gè)統(tǒng)一組織、管理的地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，綜合提升土地使用價(jià)值?？紤]到建筑物自身地下停車的要求，本規(guī)劃建議地下商業(yè)空間開發(fā)以一層為宜。6.城市界面    結(jié)合功能分區(qū)與土地的綜合使用，重點(diǎn)塑造臨深南大道、沙河西路的城市界面。規(guī)劃中根據(jù)兩條城市迎賓道（深南大道和沙河西路）的特性不同，沿沙河西路應(yīng)形成以車行景觀為主導(dǎo)的韻律性城市界面

18、；沿深南大道應(yīng)形成以人行和車行景觀共同主導(dǎo)的城市界面，近人尺度的裙房形成連續(xù)性城市界面、塔樓形成韻律性城市界面。另外考慮到與深南大道南側(cè)高新園建筑相呼應(yīng)，在其北側(cè)布局商業(yè)性辦公建筑，以板塔結(jié)合、曲直結(jié)合、高低結(jié)合、進(jìn)退結(jié)合的群體組合形式，既體現(xiàn)土地價(jià)值的最大化開發(fā)又豐富城市景觀。7.住宅改造建設(shè)    規(guī)劃在保證良好朝向的前提下使住宅群體體現(xiàn)流暢的韻律感，線性空間滲透各級開放空間，賦予每個(gè)住宅單元良好的景觀并增強(qiáng)場所的可識別性。住宅建筑以點(diǎn)式、條式高層住宅為主，高層高度控制在30層以下。住宅整體空間形態(tài)豐富，形成富有特色的城市景觀界面。    本方案從住戶基本的使用要求出發(fā)，共設(shè)計(jì)了接近二十種基本戶型平面，而每一基本戶型由于所處位置的變化，層數(shù)的變化，使戶型選擇多樣化，以滿足不同使用者的需求。8.開發(fā)時(shí)序    考慮用地區(qū)位條件、交通條件以及用地現(xiàn)狀建