廉租房柔性退出機(jī)制研究.docx

1、第16卷第2期2014年4月華南理工大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)JournalofSouthChinaUniversityofTechnology(SocialScienceEdition)經(jīng)濟(jì)與管理前沿探索-廉租房柔性退出機(jī)制研究收稿日期：2013-09-12廉租房柔性退出機(jī)制研究收稿日期：2013-09-12基金項(xiàng)目：國家自然科學(xué)基金(71303004,41101104)；教育部人文社會科學(xué)育年基金(12YJK630005)。作者簡介：常志朋(1978-).男，吉林榆樹人，講師.博士生，主要從事項(xiàng)目評估、多準(zhǔn)則決策，管理綜合評價等研究“王先柱(1980-),男，安微安慶人，副教授，博士，主要從事

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融等研究。常志朋王先柱(安徼工業(yè)大學(xué)商學(xué)院，安徽馬鞍山243002)摘要：針對廉租房刖性退出機(jī)制失靈的問題.首先分析了剛性退出機(jī)制失靈的原因，并根據(jù)其原因建立了以個人申報和社區(qū)評估為主的保障對象收入二元評估機(jī)制；然后根據(jù)所得到的保障對象個人申報收入和社區(qū)評估收入，利用模糊隸屬度函數(shù)將二者的剛性退出邊界進(jìn)行模棚化，實(shí)現(xiàn)了對保障對象的柔性劃分，并針對劃分結(jié)果設(shè)計(jì)了相應(yīng)的退出效率柔性提升機(jī)制；最后通過仿真案例驗(yàn)證了柔性退出機(jī)制可行。關(guān)鍵詞：廉租房；柔性；退出機(jī)制；評估機(jī)制中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1009-055X(2014)02-0042-07、引言自從我國實(shí)

3、施廉租房制度以來，越來越多的低收入人群解決了住房問題，但是“騙租”、“轉(zhuǎn)租”、“拒退”等現(xiàn)象也隨之增多，導(dǎo)致廉租房退出效率低下。為提升廉租房退出效率，一些學(xué)者開始關(guān)注廉租房退出機(jī)制，目前關(guān)于廉租房退出機(jī)制的研究主要在剛性框架下進(jìn)行，但有兩種觀點(diǎn)：一種是加強(qiáng)剛性論。這部分學(xué)者認(rèn)為，提高廉租房退出效率應(yīng)該加大違約者的懲罰力度。如彭晶(2011)認(rèn)為應(yīng)該通過法律加強(qiáng)對違約者的懲罰，曹小琳等(2012)認(rèn)為關(guān)于這方面的法律應(yīng)該多借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，可以通過立法規(guī)范各管理部門的職責(zé)，建立嚴(yán)厲的懲罰退出機(jī)制，提高投機(jī)成本。另一種是剛中帶柔論。這部分學(xué)者認(rèn)為提升廉租房退出效率，不但要加強(qiáng)懲罰的剛性

4、，還要完善退出后保障機(jī)制的柔性。如巴曙松(2012)等主張建立獎懲兼?zhèn)涞耐顺鰴C(jī)制,對于主動退出的要加大獎勵，對于“瞞報”或“拒退”的要加大懲罰力度。無論是“加強(qiáng)剛性”還是“剛中帶柔”都是首先假設(shè)政府能夠?qū)α夥勘Ｕ蠈ο蟮氖杖脒M(jìn)行有效監(jiān)管，然后政府根據(jù)保障對象的收入將保障對象剛性劃分為“退”與“不退”兩部分，對該退而“不退”的加大懲罰，對不該退而“退出”的加大保障力度然而現(xiàn)實(shí)中的廉租房保障對象多為無固定工作的低收入人群，收入具有多元化、隱性化的待點(diǎn)，政府很難有效監(jiān)管保障對象的收入3)。因此政府對廉租房保障對象“退”與“不退”的劃分不能簡單的以“一刀切”的方式處理，應(yīng)根據(jù)所掌握的保障對象收入對保障

5、對象進(jìn)行柔性劃分，并“因人而異”、“因時而異”地制定救助、補(bǔ)償、保障和懲罰機(jī)制激勵他們退出。本文認(rèn)為在柔性框架下使退出機(jī)制保持一定的剛性更有利于退出效率的提升，也符合我國構(gòu)建和諧社會的總體目標(biāo)，是未來我國廉租房退出機(jī)制的研究趨勢。二、廉租房剛性退出機(jī)制失靈的原因目前在剛性框架下的廉租房退出機(jī)制研究都是建立在如下命題成立的基礎(chǔ)之上：命題：政府能夠有效監(jiān)管保障對象的收入。該命題也可以進(jìn)一步理解為：保障對象的真實(shí)收入r與政府監(jiān)管得到的保障對象收入/接近或相等，即|尸0。假設(shè)上述命題成立，即|尸-/|>0的情況下,在剛性退出機(jī)制下可以達(dá)到提升退出效率的目的,因?yàn)楸Ｕ蠈ο蟮恼鎸?shí)收入政府能夠進(jìn)行有效

6、監(jiān)管,保障對象不具備和政府博弈的條件。但是假設(shè)上述命題不成立，即在加大懲罰的情況下，保障對象的真實(shí)收入V與政府監(jiān)管得到的保障對象收入/的差距仍然很大或明顯不相等，就會出現(xiàn)以下兩種情況：(1) 當(dāng)V</時，即保障對象的真實(shí)收入尸被“高”估。在這種情況下，保障對象的真實(shí)收入/'并沒有達(dá)到政府制定的退出標(biāo)準(zhǔn)，如果政府強(qiáng)行要求其“退出”，勢必會造成“拒退”現(xiàn)象，導(dǎo)致廉租房退出機(jī)制失靈；如果政府對“拒退”的保障對象進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰，勢必會影響社會的和諧穩(wěn)定，這也與政府建設(shè)廉租房的初衷相違背。(2) 當(dāng)r>1時，即保障對象的真實(shí)收入尸被“低”估c在這種情況下，保障對象的真實(shí)收入/'

7、超過政府制定的退出標(biāo)準(zhǔn)，如果政府沒有要求其“退出”，一方面影響廉租房退出效率，不能做到“應(yīng)退盡退”，另一方面會出現(xiàn)“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象，從而造成政府管理缺失的社會定位，同時大量“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象的出現(xiàn)也會影響到其他保障對象對退出機(jī)制公平性的認(rèn)可，進(jìn)而會在其他保障對象中出現(xiàn)“瞞報”、“拒退”的現(xiàn)象，產(chǎn)生惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致廉租房退出機(jī)制失靈。通過以上分析，政府在不能有效監(jiān)管保障對象收入的情況下，對保障對象進(jìn)行剛性劃分是導(dǎo)致現(xiàn)有退出機(jī)制失靈的主要原因。三、廉租房保障對象收入評估機(jī)制的構(gòu)建如何對保障對象的收入進(jìn)行有效監(jiān)管，本文認(rèn)為在我國目前尚未建立健全個人信用制度的情況下，政府對保障對象的收入監(jiān)

8、管完全依靠個人申報并不可行，通過社區(qū)評估雖然能從生活、消費(fèi)等方面反映保障對象的收入水平，但是存在一定的片面性。為全面、有效的評估保障對象的收入水平.政府可以建立以個人申報和社區(qū)評估為主的二元評估機(jī)制，但是要建立相應(yīng)的制約機(jī)制來保證個人申報的收入信息和社區(qū)的評估信息可靠。由于政府和保障對象之間存在著嚴(yán)重的信息不對稱，保障對象為追求個人自身利益最大化，往往會瞞報自己的真實(shí)收入情況，從而導(dǎo)致個人申報的收入信息存在一定的不可靠性。為提高個人申報收入信息的可靠性，政府既要制定嚴(yán)格的懲罰措施，懲罰那些因?yàn)椤安m報”而沒有退出的保障對象，又要制定相應(yīng)的保障措施，保障那些因?yàn)椤皩?shí)報”而退出的保障對象，這樣就可以

9、把保障對象申報收入信息的不靠性壓縮到最小，圖1為個人收入申報機(jī)制。收入水平/懲罰必磨/保扁圖1個人收入申報機(jī)制廉租房保障對象所在的社區(qū)由于經(jīng)常與保障對象接觸，可以從生活、消費(fèi)的角度對保障對象的收入水平進(jìn)行評估，但是需要政府和社區(qū)之間建立委托代理關(guān)系來保證社區(qū)能夠?qū)ΡＵ蠈ο蟮氖杖胱龀隹陀^、準(zhǔn)確的評估。社區(qū)可以同物業(yè)管理人員、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)人員、社區(qū)中的其他保障對象、獨(dú)立的志愿者等建立委托代理關(guān)系，組成社區(qū)評估委員會，由社區(qū)評估委員會按照政府的要求收集信息，最后社區(qū)評估委員會進(jìn)行民主討論給出評估值。圖2為社區(qū)評估機(jī)制。圖2社區(qū)評估機(jī)制政府既是廉租房的管理者又是保障對象是否退出的最終決定者，因此政府的

10、行為需要接受社會監(jiān)督。另外，保障對象也需要接受社會的監(jiān)督，防止“瞞報”、“騙租”、“轉(zhuǎn)租”等行為的發(fā)生。綜合以上分析，本文構(gòu)建了如圖3所示的廉租房保障對社會圖3保障對象收入評估機(jī)制(1,1)象收入評估機(jī)制，在該評估機(jī)制中所有參與主體都設(shè)計(jì)了相應(yīng)的制約機(jī)制，以保證收入評估的可靠性。四、廉租房保障對象柔性劃分模型maxL=I對于社區(qū)評估委員會對保障對象的評估值b.(i=1,2,mJ=1,2,n)需要消除指標(biāo)不同物理址綱對評估結(jié)果的影響，因此要對效益型和成本型評估指標(biāo)值進(jìn)行規(guī)范化處理，具體規(guī)范化公式如下：1)效益型指標(biāo)-min根據(jù)圖3所示的保障對象收入二元評估機(jī)制，本文構(gòu)建r如下保障對象收入二元評估

11、模型，為便于說明，該模型的數(shù)學(xué)描述如F：設(shè)(/,Ii=1,2,/«為m個需要評估是否退出的保障對象，a,(i=1,2,)為保障對象<(<=1,2,m)申報的個人收入;尋.Ij=1,2,為社區(qū)評估指標(biāo)集,Wj(j=1,2,“,幾)為指標(biāo)易(/=1,2,的權(quán)重，且0W與W1，£"=I;如為保障對象d,(i=1,2,關(guān)于指標(biāo)Xj(j=1,2,)的評估值，該評估值由社區(qū)評估委員會民主討論，打分確定，且0W如W1。為便于比較，需要將保障對象d,(i=1,2，m)申報的收入=1,2，,m)進(jìn)行如下規(guī)范化處理：寸->人J=1，2,，n9max6一min&

12、;-ICiCmv'2)成本型指標(biāo)maxbu-6-1=kJ=，2,“，幾vmaxb.-minbul<i<mwICKm1社區(qū)評估委員會對保障對象”i=l,2,m)的綜合評估值可以表示為=WiGi+w2ra+釧上，1=設(shè)個人申報收入，的退出邊界為L,社區(qū)收入評估值。的退出邊界為，2，則在二維平面上對保障對象進(jìn)行剛性劃分，如圖4。如果按照圖4的剛性劃分方法，不但會使一些由于偶然因素滿足退出條件的保障對象退出，而且還會使一些保障對象因?yàn)椴m報而沒有退出，使廉租不退圖4保障對象剛性劃分房退出效率下降。為了提升廉租房退出效率，本文利用中間型柯西模糊分布作為模糊隸屬度函數(shù)對剛性退出邊界進(jìn)行模

13、糊化，對保障對象進(jìn)行柔性劃分，特別是要重點(diǎn)分析退出邊界兩邊的保障對象，這兩部分保障對象往往容易出現(xiàn)“拒退”、“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象，使退出效率下降?？挛髂：植嫉暮瘮?shù)表達(dá)式為陽4(式)=:/3»1>0,s為正偶數(shù)1+t(x-I)心)=1+/(/-/)2式中的/為保障對象的收入，«為政府制定的剛性退出邊界，根據(jù)模糊集入截集的定義刀將剛性退出邊界，進(jìn)行模糊化，如圖6。從圖6可以看出，在剛性退出邊界，給定的情況下，£兩邊的模糊區(qū)間由入決定，故可令A(yù)1+<（7-t）2由式得，="J+（土i），因?yàn)橹虚g型柯西模糊分布為對稱函數(shù)，故，兩邊的模糊區(qū)間距離由

14、圖4可知OWfWl,因此要滿足如下約束條件：如圖7,當(dāng)0<fWO.5時=0<<£,即0<J（才一1）<<,故有0<圖9剛性劃分圖10柔性劃分?+1如圖8,當(dāng)0.5</<1時=0<A<1即五、廉租房柔性退出效率提升機(jī)制設(shè)計(jì)為推動廉租房退出效率得到可持續(xù)提升，需要針對圖10中的4、8、C、D四部分保障對象制定不同的激勵機(jī)制推動他們“退出”廉租房，并且各項(xiàng)激勵機(jī)制間要相互作用、相互影響、相互耦合。對于部分保障對象，由于離退出邊界較遠(yuǎn)，大都比較貧困，需要建立以自救為主，政府救助為輔，社會救助為補(bǔ)充的立體救助機(jī)制，幫助4部分保障

15、對象早日脫貧，避免他們對廉租房長期依賴；對于8部分保障對象，由于接近退出邊界，這部分保障對象經(jīng)常會出現(xiàn)“瞞報”、“騙租”、“轉(zhuǎn)通過柯西模糊分布函數(shù)的入截集，將圖9中L和/2的剛性退出邊界L和進(jìn)行模糊化，從而使保障對象劃分為A、8、C、D四部分，見圖10o租”等現(xiàn)象，因此政府應(yīng)鼓勵這部分保障對象提前退出，壓縮他們同政府的博弈空間，但是需要對這部分保障對象進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢越o予一定的貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償應(yīng)大于等于因退出造成的損失，這樣可以騰出房源為更需要救助的人提供保障；對于C部分保障對象，由于剛剛超出退出邊界，這部分保障對象經(jīng)濟(jì)狀況雖然有所好轉(zhuǎn)，但是并沒有好轉(zhuǎn)到可以靠自己的能力來解決住房的程度，

16、經(jīng)常會出現(xiàn)“拒退”或退出后“因房返貧”等現(xiàn)象，對于C部分保障對象退出后應(yīng)給予一定的保障措施，讓他們“退而無憂”，C部分保障對象也可以在一定過渡期內(nèi)選擇不退出，但是要付出更高的成本；對于。部分保障對象，由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出退出邊界，如果出現(xiàn)“拒退”現(xiàn)象.應(yīng)對其嚴(yán)厲懲罰。圖11為四部分保障對象對應(yīng)的激勵機(jī)制。退。退懲罰機(jī)制保障機(jī)制示償機(jī)制救助機(jī)制圖|柔性退出效率提升機(jī)制通過柔性退出效率提升機(jī)制的設(shè)計(jì)，可以讓徘徊在退出邊界兩邊的保障對象自主決定是否退出，使退出機(jī)制“以人為本”，有助于減少社會不穩(wěn)定因素，促進(jìn)和諧社會的構(gòu)建；鼓勵接近退出邊界的B部分保障對象提前退出，-方面可以提高廉租房的退出效率，另一方面可以

17、壓縮保障對象與政府的博弈空間，降低政府甄別“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象的成本；將廉租房從單一的居住功能擴(kuò)展為居住、扶貧雙重功能，可以擴(kuò)寬政府扶貧渠道。六、仿真案例分析設(shè)、勺、和，為4個被評估是否退出的廉租房保障對象，4個保障對象自行申報的年收入如下：表1申報的年收入單位：元d,da50000300006200055000xix2*4*5%0.800.9()0.650.950.75弓0.600.850.780.800.68%0.720.500.850.500.900.680.950.800.750.80表2社區(qū)委員會的評價矩陣步驟1利用式對表1的保障對象年收入進(jìn)行社區(qū)評估委員對4個保障對象的評價指標(biāo)分

18、別為誠信水平（氣）、消費(fèi)水平（勺）、勤奮程度（勺）、勞動能力（&）、健康狀況（*5），其中誠信水平（約）和勤奮程度（心）為成本型指標(biāo)，社區(qū)評估委員會經(jīng)過民主討論對4個保障對象的評價矩陣為規(guī)范化/；u=0.8065,/；2,=0.4839,/；3）=1.0000,/；4>=0.8871步驟2利用式和對表2的社區(qū)委員會評價矩陣進(jìn)行規(guī)范化表3規(guī)范化的社區(qū)委員會評價矩陣xl*2勺*5d,00.88891.00001.00000.3182d21.00000.77780.35000.6667040.40000001.000()d.0.6()001.00000.25000.55560.5455

19、步驟3利用層次分析法確定社區(qū)評價指標(biāo)的權(quán)重根據(jù)19標(biāo)度法構(gòu)建判斷矩陣，2-12231322上1_LTT2_i_21TT頃i545114由判斷矩陣P計(jì)算各評價指標(biāo)的相對重要程=0.3273,w2=0.2160,=0.0764,w4=0.1055,w5=0.2748判斷矩陣P的最大特征根入z=5.2919,一致性指標(biāo)CI=（七羿八會=0.0730,隨機(jī)一致性比率CR=%=罕晉=0.0652<0.1,故判斷矩陣P滿足一致性要求。步驟4利用式計(jì)算各保障對象的綜合社區(qū)評價=0.4613,/$2）=0.5924，羅=0.4057,=0.6400步驟5對各保障對象進(jìn)行柔性劃分設(shè)退出邊界上=t2=0.5

20、,由式可知（05尸+1<人<In。89<A<1,本文取入=0.95,由式計(jì)算=0.02,因此根據(jù)和/頊的值對保障對象=1,2,3,4）進(jìn)行柔性劃分,見圖12。1做.111140.480.500.520.520.500.48<對保障對象進(jìn)行柔性劃分，使剛性退出邊界兩邊的保障對象具有柔性的退出選擇權(quán)。為推動廉租房退出效率得到提升，有針對性地設(shè)計(jì)了懲罰、保障、補(bǔ)償和救助機(jī)制。最后通過仿真案例驗(yàn)證了柔性退出機(jī)制的可行性。參考文獻(xiàn):14(578圖12保障對象的柔性劃分根據(jù)圖12,保障對象d,和不需要退出，但是需要政府通過救助機(jī)制使其盡早退出；山必須要退出，如果不退出政府需要

21、對其嚴(yán)厲懲罰；雖然沒有達(dá)到退出標(biāo)準(zhǔn)，不需要退出，但是政府可以通過補(bǔ)償機(jī)制鼓勵其退出。七、結(jié)論本文嘗試從柔性視角探索破解廉租房退出機(jī)制失靈的方法與對策。通過分析剛性退出機(jī)制失靈的原因，構(gòu)建了以個人申報和社區(qū)評估為主的保障對象收入二元評估機(jī)制，并制定了相應(yīng)的制約機(jī)制來提高評估結(jié)果的可靠性。嘗試?yán)媚：`屬度函數(shù)蔡玉峰.廉租房住戶退出機(jī)制探討J.管理世界.2009(10)：II-16.形品.段洋.我國廉租房退出機(jī)制研究J.企業(yè)研究.2011(10)：143-144.牌小琳.余楚喜.公租房準(zhǔn)入和退出管理的問瞻與對策研究一以重慶市為例J.建筑經(jīng)濟(jì).2012(6)：74-76.巴曙松.中國保障性住房進(jìn)入與退出制度的改進(jìn)J.發(fā)展研究.2012(9)：4-6.劉友平.陳險峰.我國公共租貨房退出機(jī)制研究：基于博弈理論的分析J).發(fā)展研究.2012(2)：86-89.徐澤水.不確定多屬性決策方法及應(yīng)用【M.北京：清華大學(xué)出版社，2004.楊綸標(biāo)，高英儀.模格數(shù)學(xué)原理及應(yīng)用M：,第四版.廣州：華南理工大學(xué)，2005.王蓬芬.許樹柏.層次分析法引論【M.北京：中國人民大學(xué)出版社，1990.TheResearchofFlexibleExitMechanismofLow-Rent