房地產(chǎn)工程差異化合同變更管理,堵住利潤黑洞

1、房地產(chǎn)差異化合同變更管理，堵住利潤黑洞2013年初，筆者訪談過一家百億房企，該企業(yè)成本管控水平頗高，特別是建安成本控制水平行業(yè)領(lǐng)先，在介紹企業(yè)成本管理經(jīng)驗時，董事長告訴我們：“20年前我就會在工程現(xiàn)場抓跑冒滴漏，這些年公司一直堅持狠抓變更。長三角是調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，我們主要做剛需產(chǎn)品，客戶對價格敏感，如果不是在成本細節(jié)方面摳得緊，我們無法保障持續(xù)盈利。” 管好變更就是增加收益我們來算一筆賬，以中等開發(fā)量體量的企業(yè)為例，一年30億的合同金額，使用行業(yè)的平均變更率水平5%，則有1.5億變更金額，而其中由于設(shè)計錯漏、圖紙理解錯誤和現(xiàn)場管理失誤造成的無效成本能占到40%，那就是6000萬，當前不

2、少項目盈利水平還不到200元每平方米，需要賣掉30萬方才能掙到6000萬。變更其實在“默默地”吞噬地產(chǎn)企業(yè)的利潤，特別是在行業(yè)平均利潤率普遍下滑的背景下，變更會直接削弱企業(yè)的盈利水平，并且通常會導致返工甚至是推倒重來，極大地影響項目進度。 管好變更其實不容易目前，開始關(guān)注變更管理的企業(yè)不在少數(shù)，然而多數(shù)管得并不理想，甚至連統(tǒng)計項目的變更金額都變成難題。變更到底是哪些因素造成的呢？哪些可以避免？哪些能夠優(yōu)化？讓我們來分析表1項目的變更數(shù)據(jù)，基本可以判斷其變更管理處于失控狀態(tài)，其變更金額占比已經(jīng)超過10%，遠超行業(yè)平均水平。基于20/80原則，影響最大的有三類問題：1.施工現(xiàn)場管理能力弱

3、相對于乙方，甲方在現(xiàn)場管理方面非常被動，例如該項目在施工過程中由于沒有記錄好總包及分包使用確定腳手架的時間，對拖延工期引起的腳手架搭設(shè)時間延長的責任單位缺失記錄，造成后期乙方索賠時缺乏必要證據(jù)，這類糊涂賬最后只有甲方兜著，積少成多，最終造成大量現(xiàn)場簽證。2.合同范圍約定不清晰由于招標時沒有采用模擬清單，導致合同在簽訂時存在模糊與漏洞，造成后期扯皮，一定程度上造成了變更的發(fā)生。3.設(shè)計與交底沒有做到位由于設(shè)計管理不到位，邊出圖邊施工，過程中多次修改圖紙，最后乙方拿著有利于自己的圖紙來結(jié)算，造成變更的增加。此外，在不少企業(yè)，營銷需要與高層需要也會造成變更。營銷需要對項目銷售尚起到一定促進作用，而其

4、他變更對項目并不產(chǎn)生正向收益，因此是無效成本。從變更原因可知，變更往往不在于變更本身，而是在各個階段埋下的因，必須在設(shè)計、采購、施工等各階段下手。 差異化對待變更管理，事半功倍地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，受突發(fā)因素影響，變更是一定存在的，我們雖然不能杜絕變更，但需要管理變更，而且針對不同類型的變更采用不同的策略，從而達到事半功倍的效果。1.嚴控簽證，減少跑冒滴漏首先，在合同中約定好邊界，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，約定好合約管理邊界，只有清晰界定了合同范圍與邊界，才能夠有效避免后續(xù)不必要的變更簽證與扯皮。如表2。其次，工程類招標，建議采用模擬清單招標，并且在施工圖之后的一定時間

5、內(nèi)（一般2個月內(nèi)）完成補充協(xié)議簽訂，從而鎖定合同總價，避免索賠風險。最后，對于簽證建立管理規(guī)則。不少企業(yè)簽證數(shù)量滿天飛，一個總包合同超過300份簽證。為了避免這種情況發(fā)生，需要建立基于合同的變更控制指標，針對不同合同類型設(shè)定控制上限，一般來說可以用金額變更比率（簽證金額/合同簽約金額）和變更頻率（簽證數(shù)量）兩個維度來控制合同變更，前者從成本維度，后者從現(xiàn)場管理水平視角，避免積小成大。2.科學論證設(shè)計變更，做到先算后干地產(chǎn)企業(yè)有個共識，除了設(shè)計錯漏之外，大部分設(shè)計變更源自老板那顆易變的心。提升產(chǎn)品效果為營銷服務(wù)這沒有問題，但在做設(shè)計變更時，老板沒有意識到它對成本的影響有多大，更沒有從整體收益視角

6、來看待設(shè)計變更。我們的建議是，在做設(shè)計變更前，必須由項目管理團隊，特別是營銷、成本、設(shè)計、工程人員從進度、收益視角來做綜合判斷，并且把成本和進度影響告知老板。同時需要在論證、審核和執(zhí)行反饋三個階段持續(xù)發(fā)力，才能管理好設(shè)計變更。首先，做好變更設(shè)計論證。收到設(shè)計單位、施工單位、銷售部門等提出的設(shè)計變更要求后，由項目公司設(shè)計部門對變更內(nèi)容做初步分析，以確認變更影響范圍：已經(jīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項目，且需要重新報建的，要就變更是否符合政府審批的有關(guān)規(guī)定與發(fā)展部門進行確認；已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售許可證的項目，就變更是否涉及銷售承諾的問題與銷售部進行確認。其次，根據(jù)變更的影響大?。òń痤~、結(jié)構(gòu)）對設(shè)計變更進行

7、審批。由項目公司成本部門對變更的費用進行估算，需要明確到具體的合同（包括執(zhí)行中和待發(fā)送的合同）。特別注意，設(shè)計變更若影響商業(yè)承諾或銷售承諾，無論變更費用多少，都需要銷售部門、商業(yè)經(jīng)營部門參與審批，避免為交房埋雷。最后，做好設(shè)計變更的執(zhí)行和反饋。項目公司審查圖紙無誤后下發(fā)到施工單位和監(jiān)理，并組織工程部、監(jiān)理、施工單位進行變更交底，由監(jiān)理負責落實變更執(zhí)行，并于變更完成后填寫完成情況反饋。項目公司成本部每月對設(shè)計變更的類型、原因、成本影響進行統(tǒng)計和分析，對可能超過成本控制目標的設(shè)計變更在月例會中及時發(fā)出預(yù)警。3.鼓勵設(shè)計優(yōu)化管理變更要堵、疏相結(jié)合，既要嚴控無效變更，也要鼓勵內(nèi)部人員進行成本優(yōu)化。標桿企業(yè)的做法是，設(shè)計優(yōu)化是一個需要節(jié)省成本的變更類型，并且，公司會建立激勵機制，對設(shè)計人員特別