某房地產(chǎn)項(xiàng)目營推廣方案分析報(bào)告

1、鹿茵翠地從去年開盤至今年4月31日，只銷售住宅318套，占總售套數(shù)比例的62.85%;銷售面積為33458.03m2,占總售面積比例的61%。目前的銷售屬尾盤階段，所剩單位的樓層及區(qū)位都較差，且相當(dāng)部份單位面臨馬路，灰塵、噪音較大，形勢較為嚴(yán)峻。為了盡快完成銷售任務(wù)，以保障資金及時(shí)回籠，特制定58月營銷推廣計(jì)劃：1、 推廣周期，費(fèi)用及目標(biāo)1 、推廣時(shí)間：2008年5月8月，共四個(gè)月2 、推廣費(fèi)用：10萬3 、銷售目標(biāo)：80套4 、銷售面積：12000m22、 推廣思路百龍觀天下項(xiàng)目經(jīng)過一年多的營銷推廣，整體以優(yōu)美的山林自然景觀，方正實(shí)用的戶型，美麗的徽式園林建筑，完善的區(qū)位配套及魏源生態(tài)公園等

2、賣點(diǎn)進(jìn)行過系列的促銷宣傳，取得了較好的成效。為了將現(xiàn)樓及園林的優(yōu)點(diǎn)繼續(xù)發(fā)揮，應(yīng)將現(xiàn)樓及園林的優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化；現(xiàn)樓優(yōu)點(diǎn)的細(xì)化體現(xiàn)在戶型上，另以園林為主題進(jìn)行宣傳推廣，讓前來看房的客戶對百龍觀天下小區(qū)的整體綠化，水景園林都有更深刻的印象。進(jìn)一步展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)，以達(dá)到促進(jìn)銷售之目的。3、 推廣主題目前百龍觀天下分兩個(gè)階段進(jìn)行推廣:第一階段的推廣主題為：百龍觀天下現(xiàn)樓之“戶型篇”第二階段的推廣主題為：百龍觀天下現(xiàn)樓之“幸福家庭”與“生態(tài)公園”園林?jǐn)z影比賽。第一階段推廣計(jì)劃“戶型篇”“戶型篇”主要以推廣百龍觀天下方正實(shí)用的戶型為主，推廣時(shí)間為2008年5月1日6月31日，推廣費(fèi)用為人民幣6萬元，銷售目標(biāo)為4

3、5套，銷售面積為6000m2o百龍觀天下的主力戶型是三房及四房，所占的比例分別為75%及24%，此兩種戶型的比例占整個(gè)樓盤戶型的99%，所以戶型設(shè)計(jì)的好壞關(guān)系到樓盤的銷售。本項(xiàng)目戶型的最大特點(diǎn)是方正實(shí)用，目前還有42套靠320國道的多層三房單位，此戶型的特點(diǎn)是南北通透，通風(fēng)采光好，是隆回罕有的特色戶型；另其它多層頂樓層高5.8M，雖樓層為頂樓，但可以隔層，實(shí)際使用面積大于建筑面積，且送閣樓的裝修。如將此兩類戶型作為一個(gè)訴求點(diǎn)，小高層則以入戶花園、主臥室轉(zhuǎn)角大飄窗、隆回地標(biāo)等特色，通過廣告去主攻，可吸引更多的目標(biāo)客戶群體。一、營銷方式及建議直銷手段1 、雜志廣告、海報(bào)廣告、戶型單頁廣告由于廣告形

4、式以平面硬性廣告為主，配合軟文進(jìn)行廣告宣傳。廣告內(nèi)容方面主要以“公園物業(yè)”、“主臥轉(zhuǎn)角大凸窗，南北通透”或“實(shí)用面積大于建筑面積”等為主題，配合“購電梯房，享受免2年物業(yè)管理費(fèi)”、“買頂樓送閣樓裝修”等優(yōu)惠促銷措施，效果更佳。2 、電臺廣告增加電臺廣播的播出，加深置業(yè)者印象，隆回所有有車一族均為本項(xiàng)目的潛在客戶。3 、展點(diǎn)廣告移動展點(diǎn)廣告，宣傳面較廣，可針對專門社區(qū)及單位進(jìn)行擺點(diǎn)宣傳，建議多做2-3幅易拉寶廣告。展點(diǎn)遍布隆回縣各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市。4、小禮品廣告制作一些精美小禮品，以作派發(fā)，為流行的展點(diǎn)吸引人氣，同時(shí)提高本項(xiàng)目的受眾群及知名度。如：夏天必需品“小扇子”、簽字筆、便簽紙等等，印上本項(xiàng)目的

5、鳥瞰圖及宣傳語。二、現(xiàn)場包裝百龍觀天下從開盤到現(xiàn)在，20%的客戶是路過本樓盤前來售樓處看房的，所以銷售現(xiàn)場能否吸引客戶和激起客戶的購買欲望也顯得至關(guān)重要。1 、樣板房的裝修樣板房的裝修以提出較長一段時(shí)間，希望開發(fā)商能施壓施工方盡快完成裝修，以可提供給客戶參觀，以配合第一階段戶型篇的推廣，激起來訪客戶的購買欲望。2 、新增樓盤噴繪廣告建議在1棟北面、西面、南面、2棟北面、西面、3棟北面、4棟東面8棟9棟南北面、東面，掛噴繪廣告，以下內(nèi)容，供選擇。1、 全新現(xiàn)樓1100元/itf起（建議掛在2、3、4棟北面）2、 戶型方正，實(shí)用面積高3、 主臥大凸窗，完美之戶型4、 寬廳闊臥，主臥通透5、 完美戶

6、型，讓舒適度達(dá)到100%6、 實(shí)用面積大于建筑面積（建議掛1棟南面）7、 戶型方正，通風(fēng)順暢8、 戶型方正，實(shí)用率高達(dá)93%9、 三房，月供款960元/nf（建議掛2棟西面）四房，月供款1320元/nf（建議掛1棟南面）以上供款為4成10年按揭10、精品現(xiàn)樓1100元/itf起（建議掛在9棟南面、東面）11、魏源生態(tài)公園社區(qū)（建議掛在1棟北面、南面2棟西面）12、生態(tài)公園，健康人居13、買6房，送閣樓及裝修14、買電梯房，送2年物業(yè)管理費(fèi)三、8月一9月15日的廣告安排及費(fèi)用預(yù)算1、推廣媒介推廣時(shí)間推廣媒介內(nèi)容費(fèi)用（元）備注5.12電臺廣播交通頻道播廣告播60天(5.12-7.12)5.8雜志百

7、龍觀天下業(yè)主俱樂部指南無一、二期派發(fā)各咖啡廳、酒店等場所5.15海報(bào)戶型折頁戶型篇推廣主題（各1萬份）各展點(diǎn)及銷售中心用5.15易拉寶戶型篇推廣主題（三個(gè)）各展點(diǎn)及銷售中心用5.20塑料小扇子戶型篇推廣主題（3000個(gè)）4500直徑20公分圓形、長桿（主色調(diào)：綠色）5.20短信現(xiàn)樓、園林及促銷信息1000010萬條合計(jì)300002、現(xiàn)場包裝推廣時(shí)間推廣媒介內(nèi)容規(guī)格費(fèi)用（元）備注5.31樣板房以戶型為主題300005月30日前完成5.15樓體噴繪上述內(nèi)谷20條600百龍觀大卜樓體合計(jì)306003、展點(diǎn)促銷推廣時(shí)間推廣媒介內(nèi)容費(fèi)用（元）備注逢周六、日商場門前促銷在商場門前派發(fā)資料（步步高超市）20

8、005.158.31每個(gè)周六、日總計(jì)626002008年5月一8月的廣告推廣費(fèi)用為人民幣62600元；通過系列的宣傳推廣，完成第一階段的銷售目標(biāo)是較有信心的。第二階段推廣計(jì)劃一一“幸福家庭”與“生態(tài)公園園林?jǐn)z影比賽“幸福家庭”與“生態(tài)公園”園林?jǐn)z影比賽主要以通過活動突出項(xiàng)目的園林特色來達(dá)到銷售的目的。推廣時(shí)間為2008年7月1日2008年8月31日，推廣費(fèi)用為人民幣4萬元，銷售目標(biāo)為45套，銷售面積為6000m2o1、 活動目的1 、通過活動聯(lián)絡(luò)老客戶感情，為項(xiàng)目在消費(fèi)群體中樹立口碑。2 、通過活動吸引有意向目標(biāo)消費(fèi)者達(dá)成購買。3 、通過活動營造以家庭為主題的人文氣息，提升項(xiàng)目形象。4 、通過

9、活動突出項(xiàng)目的園林特色，進(jìn)一步展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。5 、通過活動營造現(xiàn)場氣氛，聚集現(xiàn)場人氣，促進(jìn)銷售。2、 活動方式1 、征集評選“幸福家庭”園林?jǐn)z影。2 、頒獎(jiǎng)當(dāng)天舉行“巴厘島風(fēng)情水景園林”表演。3、 活動內(nèi)容A、預(yù)備期1 、在9月19日在媒體上發(fā)布征集“幸福家庭”園林?jǐn)z影消息，要求參賽照片必須以一家人合影的形式，背景為鹿茵翠地園林，設(shè)置誘人獎(jiǎng)品吸引人參加，10月18日截止并評出獎(jiǎng)項(xiàng)。獎(jiǎng)品設(shè)置：一等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)金人民幣5000元二等獎(jiǎng)二名，各獎(jiǎng)人民幣3000元三等獎(jiǎng)五名，各獎(jiǎng)人民幣1000元合計(jì)獎(jiǎng)金人民幣16000元2 、通過銷售人員和邀請函形式將征集“幸福家庭”園林?jǐn)z影消息傳達(dá)

10、給新老客戶，同時(shí)邀請客戶在10月18日（周六）光臨現(xiàn)場參加活動并頒獎(jiǎng)。B、媒體配合1、 以報(bào)紙廣告為主展開活動宣傳，于9月19日（周四）發(fā)布活動征集消息。2、 10月17日（周五）發(fā)布“巴厘島風(fēng)情水景園林”表演并頒獎(jiǎng)消息。3、 邀請報(bào)社電臺等媒體記者參加。C、現(xiàn)場布置在現(xiàn)場設(shè)立“幸福家庭”攝影墻，展示參賽和獲獎(jiǎng)攝影作品。報(bào)名時(shí)間：從9月19日開始一一10月12日止報(bào)名地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場接待中心聯(lián)系電話：25728988聯(lián)系人：王主任吳薇四、推廣重點(diǎn)1、 9月16日一10月31日的廣告工作以活動為主線全方面展開。2、 此階段廣告重點(diǎn)是通過活動鞏固老客戶對項(xiàng)目信心，展現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，開拓新客源。3、 廣

11、告訴求以巴厘島園林為重點(diǎn)五、9月16日10月31日的廣告安排及費(fèi)用預(yù)算1、推廣媒體推廣時(shí)間推廣媒介規(guī)格內(nèi)容費(fèi)用（元）備注9.19深圳特區(qū)報(bào)1/3版發(fā)布征集活動信息68640普通版、深房網(wǎng)及搜房網(wǎng)免費(fèi)配合發(fā)布9.25深圳晚報(bào)半版同上61270第二疊封面、深房網(wǎng)及搜房網(wǎng)免費(fèi)配合發(fā)布10.3深圳特區(qū)報(bào)1/3版介紹園林特色，訴求生活真諦68640普通版、深房網(wǎng)及搜房網(wǎng)免費(fèi)配合發(fā)布10.10深圳特區(qū)報(bào)1/3版發(fā)布“巴厘島風(fēng)情水景園林”68640普通版、深房網(wǎng)及搜房網(wǎng)免費(fèi)配合發(fā)布10.17深圳特區(qū)報(bào)1/3版同上68640普通版、深房網(wǎng)及搜房網(wǎng)免費(fèi)配合發(fā)布合計(jì)3358302、現(xiàn)場包裝推廣時(shí)間推廣媒介內(nèi)容規(guī)格

12、費(fèi)用（元）備注9.15現(xiàn)場室內(nèi)布置以攝影比賽為題材50008月15日前完成9.15燈旗17根3000重新更換9.15樓體噴繪鹿茵翠地園林?jǐn)z影比賽報(bào)名處2000掛13棟樓體9.15樓體噴繪以攝影比賽為題材400m210000掛樓盤墻體9.1511-13棟側(cè)面棕植1樹包金布11棵25009.15售樓部門前布置彩帶1200重新更換10.16售樓部門前掛汽球6個(gè)2700營造現(xiàn)場氣氛合計(jì)264003、展點(diǎn)促銷推廣時(shí)間推廣媒介內(nèi)容費(fèi)用（元）備注9.20口岸促銷在口岸派發(fā)資料17000逢周六、日商場門前促銷在商場門前派發(fā)資料600009.15-10.31日，選4個(gè)周六、日合計(jì)77000人民幣16000元人民幣20000元人民幣2000元4、活動費(fèi)用“幸福家庭”