品湖居彩住宅方案

1、2015年6月品湖居彩住宅溝通方案1目錄ContentsPart 1彩生活住宅概要Part 2彩住宅核心原理及產(chǎn)品模式Part 3飯票的主要用途Part 4彩住宅落地項目案例Part 3工具應(yīng)用及產(chǎn)品優(yōu)勢Part 4需要確定的相關(guān)問題3Part 1彩生活住宅概要4彩住宅介紹：業(yè)主購買彩住宅就能獲增一張數(shù)額不等的“飯票”，飯票相當(dāng)于消費券，可在線下商場、線上商城消費彩住宅不是單純的房屋買與賣，它是”房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)”的一種全新產(chǎn)品，客戶只要購買彩住宅，就能獲得一張數(shù)額不等的“飯票”，飯票相當(dāng)于消費券，適用范圍涵蓋衣、食、住、行、娛、購、游等方面。不同的理財金與年限組合成不同的生活品質(zhì)。

2、Part 2彩住宅核心原理及產(chǎn)品模式6開發(fā)商業(yè)主彩之云基金公司購買彩住宅資金快速回籠后續(xù)運作開發(fā)注入部分資金用于理財每月返還飯票消費繳款自由靈活每月等額本息返還核心原理：運用金融工具實現(xiàn)財富增值，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺為商家導(dǎo)流，多方共贏，降低業(yè)主生活成本71、溢價部分理財產(chǎn)品模式將房屋溢價銷售，以獲得更多銀行貸款，溢價部分用于理財，按年化10%收益等額本息返還業(yè)主。其核心為低成本的房貸與高回報的理財收益之間的利息差。2、除溢價外，開發(fā)商拿出部分底價理財除溢價外，開發(fā)商在拿出底價的部分用于理財，利息歸業(yè)主，本金到期回收，以增加飯票量，促進快速去化。開發(fā)商可將理財金可回借，相當(dāng)于少量貼息，以加快銷售。3

3、、先溢價銷售，再由開發(fā)商直接返還開發(fā)商按面價全額回收房款，然后每年給業(yè)主返飯票。例如：房屋溢價10%銷售，3年每年返業(yè)主9%，年化資金成本不足7%。此模式可快速回現(xiàn)，以置換原有成本較高的借貸，適用于對資金有強烈需求的開發(fā)商。8統(tǒng)一計算模型（以270別墅為例）面積（平米）底價面價AB理財年限 首付比例 首付金額 每月飯票 按揭月供 飯票總額 折合單價 折扣率2708000120000%9720001030%97200012845 12037 1541406 6291 52.4%模式1：通過溢價，獲取盡可能多的理財額，以擴大返還比例底價為開發(fā)商實收款，面價為客戶實付款，面價和底價之間的差額扣除稅費

4、后為理財額，如底價和面價之間的差額不大，則產(chǎn)品無吸引力。模型中溢價部分稅費按10%扣除，需結(jié)合地價、銀行評估等確定最優(yōu)的面價；A為返本理財額，為占底價的百分比，到期返還開發(fā)商；B=面積*（面價-底價）*（1-10%），為不返本理財額。9模式2：除溢價外，開發(fā)商拿出底價的20%理財，以加快去化除溢價部分外，開發(fā)商拿出底價的20%用于理財，理財收益歸業(yè)主，本金到期后收回，開發(fā)商當(dāng)期實際回款為8000*（1-20%）=6400。相當(dāng)于一套房子分兩次完成銷售，先回收房款的80%，剩余返款理財期滿后回收開發(fā)商可將理財金回貸，回貸利率約12-15%。如僅通過溢價就有較高的返還，可縮短返本理財額的額度、減少

5、年限。面積（平米）底價面價AB理財年限 首付比例 首付金額 每月飯票 按揭月供 飯票總額 折合單價 折扣率27080001200020%9720001030%97200016445 12037 1973406 4691 39.1%10模式3：先溢價銷售，再由開發(fā)商直接返還飯票假定開發(fā)商預(yù)期回款為8000，實際銷售中按照8800回款，再按年化9%等額本息反給業(yè)主。因開發(fā)商多收了10%，三年共返還27%，實際資金成本不足7%，相當(dāng)于以前找銀行貸款，現(xiàn)在找業(yè)主貸款，找業(yè)主貸款可將資金沉淀在項目自身，帶動社區(qū)商業(yè)。本方案時間短，客戶抗性低，可置換原有利息較高的借貸，有效降低財務(wù)成本，但需開發(fā)商承擔(dān)利息

6、，適用于對資金有強烈需求的開發(fā)商。本方案需開發(fā)商提前支付第一年飯票，并提供質(zhì)押物以確保飯票返還。面積（平米）底價面價AB理財年限首付比例首付金額每月飯票按揭月供飯票總額折合單價折扣率27088008800100%0330%71280017820 8827 641520 6424 73.0%11Part 3飯票的主要用途12消費線上渠道線下渠道社區(qū)微商圈類似于信用卡套現(xiàn)變現(xiàn)沃爾瑪、家樂福等超市、繳納物業(yè)管理費、水、電、天然氣、網(wǎng)絡(luò)、暖氣等費用京東消費、機票訂購、手機沖值、彩生活特供、E裝修、E家政、E租房等小區(qū)周邊的商家：便利店、餐飲、美容美發(fā)等，主要為盤活社區(qū)商業(yè)業(yè)主可通過商家套現(xiàn)，套現(xiàn)方式與

7、信用卡類似，費率1-5%，也可直接提現(xiàn)，但費率20%飯票流通渠道：飯票用途廣泛，可在線上線下消費，也可變現(xiàn)13彩之云app連接線上線下14Part 4工具應(yīng)用及產(chǎn)品優(yōu)勢15重磅工具：1、免息消費貸，有效降低購房門檻兩年免息消費貸每年7.2%，利息合計14.4%，由開發(fā)商一次性墊付，相當(dāng)于開發(fā)商貼息。消費貸額度為首付的一半，如首付30%，實際貼息為15%*14.4%=2.16%。如不想貼息，將房價上浮2.16%即可。手續(xù)費6%，相當(dāng)于每年3%，由客戶承擔(dān)，客戶可自由選擇。該工具的核心為通過降低購房門檻，獲取銀行貸款。除兩年免息外，還可提供三年免息貸款（年化7.2%，手續(xù)費9% ）。1. 如返還飯

8、票額度較低，為防止客戶違約，需開發(fā)商提供貸款額的10%為擔(dān)保金。16重磅工具：2、豐富的業(yè)主資源，彩生活全國在管小區(qū)超過2000個，其中深圳超過120個，可在這些小區(qū)宣傳全球管理面積最大截止2015年年底，彩生活在管小區(qū)2001個，服務(wù)350萬戶，超1000萬社區(qū)業(yè)主。3.22億17高額飯票返還高額飯票返還，吸引業(yè)主，加快項目去化，提高資金利用率降低營銷成本增加項目的亮點、品牌優(yōu)勢，與競爭對手的比較優(yōu)勢，降低營銷成本消費貸可為業(yè)主提供免息消費貸，有效降低購房門檻盤活商業(yè)飯票鎖定在項目自身，帶動商業(yè)的租售，提升物業(yè)價值贏產(chǎn)品優(yōu)勢：全新的閉環(huán)商業(yè)模式，安全性高，實現(xiàn)多方共贏18Part 5彩住宅落

9、地項目案例福建永嘉天地徐州國泰常州凱納贛縣彩虹城項目實例19福建永嘉購房贈送彩飯票，帶動商業(yè)租售旗下購物中心全面采用彩住宅模式福建著名品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商20綜合體產(chǎn)品216月25日，永嘉天地彩商鋪首發(fā)儀式營銷物料展示2223彩之云商家導(dǎo)入：物業(yè)銷售產(chǎn)生的飯票可在購物中心消費，以帶動購物中心商業(yè)的銷售、招商、運營徐州國泰購房返24%彩飯票營銷全面圍繞彩住宅國有企業(yè)開發(fā)24住宅產(chǎn)品徐州國泰菁華逸景產(chǎn)品示例房屋面積110 單價5900首付比例30%30年按揭月供2411每月返還飯票2142飯票總額154202折合單價4498折扣率76%25常州凱納26以“彩住宅、華美達酒店管理”為兩大賣點，受到市場高度認可，僅做了少量宣傳，就基本售罄。276月25日，萬成100家園開盤勁銷90%贛縣彩