房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃開題報(bào)告

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃開題報(bào)告1開題報(bào)告含“文獻(xiàn)綜述”作為畢業(yè)設(shè)計(jì)論文答辯委員會對學(xué)生答辯資格審查的依據(jù)材料之一。此報(bào)告應(yīng)在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下由學(xué)生在畢業(yè)設(shè)計(jì)論文工作前期 內(nèi)完成經(jīng)指導(dǎo)教師簽署意見及所在專業(yè)審查后生效2開題報(bào)告內(nèi)容必須用黑墨水筆工整書寫或按教務(wù)處統(tǒng)一設(shè)計(jì)的電子文檔標(biāo)準(zhǔn)格式可從教務(wù)處網(wǎng)頁上下載 打印禁止打印在其它紙上后剪貼完成后應(yīng)及時(shí)交給指導(dǎo)教師簽署意見3 “文獻(xiàn)綜述”應(yīng)按論文的格式成文并直接書寫或打印在本開題報(bào)告第一欄目內(nèi)學(xué)生寫文獻(xiàn) 綜述的參考文獻(xiàn)應(yīng)不少于15篇不包括辭典、手冊4有關(guān)年月日等日期的填寫應(yīng) 當(dāng)按照國標(biāo)GB/T7408-94數(shù)據(jù)元和交換格式、信息交換、日期和時(shí)間表示法 規(guī)定

2、的要求一律用阿拉伯?dāng)?shù)字書寫。如“ 2004年4月26日”或“2004-04-26”。畢業(yè)設(shè)計(jì)論文開題報(bào)告文獻(xiàn)綜述我的畢業(yè)設(shè)計(jì)題目是金陵大公館項(xiàng)目營銷 策劃。房地產(chǎn)營銷策劃是站在開發(fā)商的角度和立場以求證過的市場分析為依據(jù)對 未來可能面臨的市場需求變化在正確的營銷理論、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位指導(dǎo)下勾畫出 客觀的、可實(shí)施、可操作的項(xiàng)目藍(lán)圖。近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)營銷策劃也快速發(fā)展起來然而在實(shí)際運(yùn) 行當(dāng)中大多數(shù)依然是開發(fā)商獨(dú)自跑項(xiàng)目、 跑貸款、跑銷售依然是一種簡單化的經(jīng) 營模式根本談不上真正意義上的營銷與策劃。 發(fā)展商憑感覺定位已既成事實(shí)的樓 盤事后策劃更多的是一種營銷策劃與銷售推廣。同時(shí)由于房地產(chǎn)市

3、場化的程度越來越高個(gè)人消費(fèi)已成為市場主流“策劃大師”依靠“點(diǎn)子”制勝的時(shí)代已經(jīng)過去 各種專業(yè)人員利用先進(jìn)的信息系統(tǒng)通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目各種資源的整合理性運(yùn)作 立體作戰(zhàn)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范成為房地產(chǎn)全程策劃的運(yùn)作原則。房地產(chǎn)營銷策劃需要通過市場調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷 過程在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上為開發(fā)商規(guī)劃出合理的 建設(shè)取向從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售并通 過消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。一、市場調(diào)查與分析實(shí)地調(diào)查內(nèi)容主要包括對該類房地產(chǎn)的市場供求情況、 類似房地產(chǎn)的消費(fèi)者情況、類似項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)情況、類似房地產(chǎn)的 租售價(jià)

4、格、類似房地產(chǎn)的租售渠道類似房地產(chǎn)的市場推廣方式、類似房地產(chǎn)項(xiàng)目 的財(cái)務(wù)盈利能力、競爭對手的情況調(diào)查、類似房地產(chǎn)的售后服務(wù)情況等的調(diào)查與 分析。近年來房地產(chǎn)發(fā)展商逐漸認(rèn)識到單靠傳統(tǒng)的地產(chǎn)概念例如項(xiàng)目的地理位置 優(yōu)越、交通便利、升值潛力巨大等因素以及模仿成功樓盤、壓縮成本、低價(jià)折扣 促銷等競爭手段已經(jīng)很難吸引消費(fèi)者的目光。于是不少發(fā)展商在認(rèn)真研究市場、 客觀分析顧客消費(fèi)心理的基礎(chǔ)上把精力投向產(chǎn)品的整體創(chuàng)作上通過全過程的專 業(yè)操作與嚴(yán)格控制以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來滿足消費(fèi)需求實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤。于是市場調(diào)查和分析就成了房地產(chǎn)營銷策劃工作中一項(xiàng)重要的環(huán)節(jié)。二、市場細(xì)分與目標(biāo)市場的選擇市場細(xì)分從消費(fèi)者需求的差別出發(fā)以

5、消費(fèi)者 的需求為立足點(diǎn)按照地理因素、人口標(biāo)準(zhǔn)、心理標(biāo)準(zhǔn)、購買行為等細(xì)分因素把企 業(yè)可能進(jìn)入的市場分成若干個(gè)需求和愿望大體相同的消費(fèi)群體。目標(biāo)市場的選擇是建立在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上的主要有以下步驟 1確定細(xì)分 市場2評價(jià)細(xì)分市場在細(xì)分市場的基礎(chǔ)上明確有效市場即對本項(xiàng)目具有興趣、 收 入、途徑的消費(fèi)者集合。3對有效市場進(jìn)行競爭者分析4對有效市場風(fēng)險(xiǎn)分析5確定目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行目標(biāo)客戶的行為特征分析例如對公司白領(lǐng)、自由職業(yè)者等不同目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行不同的行為特征分析。目標(biāo)市場的選擇主要是為了確定自己的產(chǎn)品在市場上的競爭地位。 市場定位 的前提是了解市場對價(jià)值的定義以及顧客選擇供應(yīng)商的方法。 通過市場細(xì)分與目

6、標(biāo)市場的選擇來確定在經(jīng)濟(jì)性、使用性、合理性及環(huán)境、造型設(shè)計(jì)方面都達(dá)到了 設(shè)計(jì)要求的方案掌握消費(fèi)合理布局。三、項(xiàng)目營銷策劃在營銷策略市場推廣方面美國學(xué)者麥卡錫教授提出了著名 的4P營銷組合策略。4P是市場營銷組合中的四大基本要素即產(chǎn)品 Produet、價(jià) 格Pricd、渠道Place和促銷Promotion。一次成功和完整的市場營銷活動意味 著以適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品、適當(dāng)?shù)膬r(jià)格、適當(dāng)?shù)那篮瓦m當(dāng)?shù)拇黉N手段將企業(yè)的產(chǎn)品和服 務(wù)投放到特定市場的行為?，F(xiàn)在不少房地產(chǎn)開發(fā)商都在使用市場營銷學(xué)的4p理論進(jìn)行房地產(chǎn)市場營銷組合安排。一產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位是指提供給市場的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需 求或欲望的任何有形的

7、建筑物、土地和各種無形的服務(wù)。項(xiàng)目產(chǎn)品定位的主要內(nèi) 容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)定位和建筑設(shè)計(jì)定位。 其中規(guī)劃設(shè)計(jì)包括住宅群體規(guī)劃布局、 道 路與交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、公共建筑與服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)、綠地與室外環(huán)境的規(guī)劃設(shè) 計(jì)等建筑設(shè)計(jì)包括房屋建筑設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)涉及平面涉及和立面設(shè)計(jì)等內(nèi)容。設(shè)計(jì)時(shí)主要考慮的內(nèi)容是潛在消費(fèi)者需求的住宅套型和面積、建筑立面造型和裝修標(biāo)準(zhǔn)等。在房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的過程中要注意要有方向的創(chuàng)意千萬不要今天想東明天 想西。有些發(fā)展商想法很多今天想高層明天想羅馬式后天中式這是不行的。我們的發(fā)展必須有方向的千萬不能東西南北方向也搞不清楚。另外必須保證產(chǎn)品有實(shí)現(xiàn)的可能性即產(chǎn)品是可行的。二價(jià)格定位選定了目標(biāo)

8、市場和進(jìn)行了產(chǎn)品定位后項(xiàng)目的營銷組合戰(zhàn)略包括 價(jià)格策略將是相當(dāng)明確的。成本、需求和競爭是影響價(jià)格定位的三個(gè)最主要的因 素在營銷實(shí)踐中由于市場環(huán)境和產(chǎn)品特性的差異產(chǎn)品往往會對某一因素特別敏 感所以我們在價(jià)格定位是要更多側(cè)重于這一因素。于是就形成了成本導(dǎo)向、需求導(dǎo)向和競爭導(dǎo)向三大類基本方法成本導(dǎo)向法是主要以產(chǎn)品成本為基礎(chǔ)的方法、需求導(dǎo)向法主要根據(jù)市場上的需求強(qiáng)度和消費(fèi)者對產(chǎn)品的理解程度為基礎(chǔ)來確定 價(jià)格、而競爭導(dǎo)向法主要以競爭者的價(jià)格為主要依據(jù)。三營銷渠道和促銷策劃營銷渠道策略是營銷活動中不可或缺的一個(gè)重要策 略房地產(chǎn)商品價(jià)值量大交易價(jià)格及交易費(fèi)用高如何選擇和配置房地產(chǎn)營銷渠道 決定著能否用最有效

9、的方式把房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中。房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷渠道包括三層涵義房地產(chǎn)營銷渠道的起點(diǎn)是房地產(chǎn)商品的所有者終點(diǎn)是消費(fèi)者它 所包含的是完整的房地產(chǎn)商品流通過程而不是流通過程中某一階段房地產(chǎn)營銷 渠道的積極參與者是房地產(chǎn)流通過程中各種類型的中間商即房地產(chǎn)中介代理機(jī) 構(gòu)在房地產(chǎn)營銷渠道中房地產(chǎn)的所有者向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)商品時(shí)既可轉(zhuǎn)移房 地產(chǎn)的所有權(quán)又可轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的使用權(quán)。房地產(chǎn)促銷方式主要包括廣告推廣、人員推銷、營業(yè)推廣和公共關(guān)系。 廣泛使用廣告進(jìn)行宣傳可以刺激消費(fèi)者的需求廣告也可以增加房地產(chǎn)的價(jià)值國 外有研究發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者對房地產(chǎn)的認(rèn)可價(jià)值與廣告強(qiáng)度有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。人員推銷是最古老的促銷方式也是唯

10、一一種直接依靠人員的促銷方式它還具有推銷 與促銷的雙重功能所以人員推銷是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的推銷方式。營業(yè)推廣是直接針對房地產(chǎn)商品本身采取的促銷活動它可以刺激消費(fèi)者采取租購行動或刺激中間商和企業(yè)的銷售人員努力銷售房地產(chǎn)要在短期內(nèi)引起消費(fèi)者對房地產(chǎn)商品的注意擴(kuò)大銷售量常采用營業(yè)推廣的方式。公共關(guān)系促銷是以新聞等形式出現(xiàn)而 不是以促銷宣傳形式出現(xiàn)這種促銷方式可信度高易建立企業(yè)和房地產(chǎn)的形象但 是針對性差企業(yè)難以進(jìn)行控制。生活充滿了色彩，但是蒙著一層霧需要你的撥開也許你最后也沒能環(huán)游世界，可是你在實(shí)現(xiàn)夢想的途中找到了自己。那是能夠?yàn)榱艘粋€(gè)目標(biāo)默默努力的自己，不抱怨，不浮躁，不害怕孤單，沉默卻又努力的自己。說不定你想要苦苦追尋的夢想，已經(jīng)握在你手中了。我們會覺得焦慮，無非因?yàn)楝F(xiàn)在的我們，跟想象中的自己很有距離，不喜歡現(xiàn)在的自己。只有拼命地想辦法去改變，只有馬上行動起來，因?yàn)檫@個(gè)事情只有你自己能做到，只有你自己能找到出口。不要害怕改變，那些真正愛你的人會理解你，會包容你的缺點(diǎn)，接受你的改變，祝福你的未來。而那些說你變了的人，不用理會他們，那只是因?yàn)槟悴辉侔凑账麄兿胍纳钴壽E生活而已。記