科技助力物管創(chuàng)新-龍城物業(yè)在全國(guó)率先實(shí)行“科技型物業(yè)管理”引領(lǐng)物管界變革

1、案例研究科技型物管挑戰(zhàn)傳統(tǒng)物管-深圳龍城物業(yè)在全國(guó)率先推行“科技型物業(yè)管理”引發(fā)物管界變革深圳龍城物管公司是深圳“市民中心”的物業(yè)管理單位，在全國(guó)率先推選“科技型物業(yè)管理”理念，并結(jié)合轄下各式各樣的科技型物業(yè)樓宇，多年堅(jiān)持進(jìn)行長(zhǎng)期 實(shí)驗(yàn)性管理，提煉了 “科技型物業(yè)管理”的理念和一系列行之有效的管理程序和經(jīng) 營(yíng)，用樓宇智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備的自動(dòng)控制系統(tǒng)的高技術(shù)手段替代傳統(tǒng)的以“人 工”為主體的管理模式，并積極參與政府機(jī)關(guān)后勤改革，成為機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化示 范點(diǎn)。這項(xiàng)實(shí)驗(yàn)也成功地幫助他們?cè)谌珖?guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)中開(kāi)拓了一片新天 地，登上了行業(yè)的新制高點(diǎn)?？萍紦纹鹞锕芤黄飚?dāng)今物業(yè)的技術(shù)含量迅速攀升，服務(wù)

2、科技化成為物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼，通過(guò)追逐前沿科技來(lái)重點(diǎn)發(fā)展， 如電梯、中央空調(diào)等共同設(shè)備的維修和 調(diào)試，智能化設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工，牧業(yè)管理軟件開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目，促使物業(yè)管理由簡(jiǎn) 單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向改進(jìn)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變?？萍夹臀飿I(yè)管理應(yīng)運(yùn)而 生。科技型物業(yè)管理是指在物業(yè)管理過(guò)程中，利用物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)自身的監(jiān)測(cè)、 控制、診斷等功能，借助科學(xué)的管理方法，結(jié)合現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和接口技術(shù)、自 動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)，對(duì)物業(yè)場(chǎng)地相關(guān)設(shè)施設(shè)備、治安保衛(wèi)、交通、 消防、環(huán)境等方面分散自動(dòng)控制、集中管理，最終實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信 息化、科學(xué)化，為用戶創(chuàng)造直觀、完善的服務(wù)環(huán)境，充分挖掘物業(yè)

3、的使用價(jià)值和 經(jīng)濟(jì)價(jià)值。新技術(shù)、新建材在新建筑的不斷運(yùn)用，給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)新課題的 同時(shí)，也給行業(yè)帶來(lái)了發(fā)展的良機(jī)?！爱?dāng)人們都擠上一條船出海捕魚(yú)的時(shí)候，坐在岸邊的垂釣者不一定就沒(méi)有大 魚(yú)可撈”。在全國(guó)率先提倡“科技型物業(yè)管理”理念的龍城物業(yè)非常注重對(duì)新型服務(wù) 種類的開(kāi)發(fā)，在科技型物業(yè)管理的軟件和硬件上不斷升級(jí)。 為了適應(yīng)物業(yè)管理的 需要，龍城物業(yè)公司聯(lián)系高校的現(xiàn)代建筑技術(shù)、現(xiàn)代建筑材料、暖通空調(diào)、自動(dòng) 控制和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)教師，開(kāi)展了科技型物業(yè)管理人才培養(yǎng)工作， 選編了相應(yīng)的培 訓(xùn)教材，創(chuàng)建了科技型物業(yè)設(shè)備自動(dòng)化實(shí)驗(yàn)室，并圓滿地完成了幾批培訓(xùn)任務(wù)。 龍城物業(yè)針對(duì)不同層次的用戶需求， 通過(guò)管理實(shí)踐

4、及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析，洞察稀缺的 物業(yè)管理服務(wù)，搶占先機(jī)，并把這一項(xiàng)服務(wù)做大做強(qiáng)，做成了企業(yè)的品牌，塑造 并傳播了良好的企業(yè)形象。深圳市民中心是結(jié)構(gòu)復(fù)雜、安全要求高、科技含量高的標(biāo)志性建筑，是深圳 市政府辦公所在地。其樓宇自控系統(tǒng)采用TCA Vista實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑物眾多分散設(shè)備 的集中控制、管理與監(jiān)視；僅辦公自動(dòng)化系統(tǒng)就包括內(nèi)部用戶辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、 電子公文交換系統(tǒng)、行政辦公管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)，龍城物業(yè)以過(guò)硬的 技術(shù)和先進(jìn)的管理出色地履行了市民中心的物業(yè)管理任務(wù)，贏得了市場(chǎng)贊譽(yù)和認(rèn)同。龍城物業(yè)以“科技型物業(yè)管理”打開(kāi)了一片新天地，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，龍城 物業(yè)已發(fā)展成為以深圳市為中心，輻射全國(guó)的

5、以管理政府機(jī)關(guān)辦公樓、 高級(jí)住宅 區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、市政設(shè)施等為主的大型物業(yè)管理企業(yè)，管理著包括深圳市 民中心、市財(cái)政局、市中級(jí)人民法院、市人民檢察院、貴陽(yáng)市市級(jí)行政中心、廣州市中級(jí)人民法院、濟(jì)南市中級(jí)人民法院等60多個(gè)大型物業(yè)項(xiàng)目訪人進(jìn)入李先生所在樓棟后，電梯直接將其送到李先生所在樓層這是龍城物業(yè)管理的北京百花家園日常物業(yè)管理的一幕。現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用，為百姓提供了快捷便利的信息傳媒服務(wù)渠道?？萍夹臀飿I(yè)管理通過(guò)利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)和綜合布線技術(shù)，將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備、家用電器和家庭保安裝置等連接到家居管理 系統(tǒng)上，構(gòu)建家庭，進(jìn)行集中的或異地的監(jiān)視、控制和管理

6、，并實(shí)現(xiàn)水、電、煤 氣三表自動(dòng)采集、自動(dòng)計(jì)量、自動(dòng)收費(fèi)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)提供網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療、教育、娛樂(lè)、 購(gòu)物、投資理財(cái)及各項(xiàng)社區(qū)服務(wù)，與物業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通，組建各項(xiàng)代辦服務(wù)的信 息傳媒，真正實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)式家居文化，極大地豐富、方便人們的生活，提高生活質(zhì) 量?？萍夹臀飿I(yè)管理讓人們實(shí)現(xiàn)安全舒適的生活空間，還提供了便捷的信息交流 空間，用戶通過(guò)國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)造強(qiáng)大的信息介質(zhì)空間， 進(jìn)行多媒體信息傳輸和收 集，可及時(shí)獲得全球性金融、商貿(mào)、科技情報(bào)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息，隨時(shí)與世界各地 的機(jī)構(gòu)進(jìn)行網(wǎng)上洽談，處理商務(wù)往來(lái)各種事宜，為企業(yè)和個(gè)人設(shè)定了把握商機(jī)、 贏得市場(chǎng)和管理決策科學(xué)化的強(qiáng)大磁場(chǎng)?？萍紕?chuàng)新引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)步與傳統(tǒng)的物業(yè)管理相

7、比，科技型物業(yè)管理是對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理根本屬性的顛覆，給行業(yè)帶來(lái)的是人力資源和工作效率的革命，同時(shí)也極大地拓展了物業(yè)管理 行業(yè)的覆蓋領(lǐng)域，提升了行業(yè)的整體內(nèi)涵和形象。傳統(tǒng)的物業(yè)管理費(fèi)用中，人力資源和能耗占據(jù)很大比例。如今，使用了智能 化系統(tǒng)的物業(yè)管理人力需求數(shù)量極大地下降。人們?cè)谑兄屑?jí)人民法院大廈看到，龍城物業(yè)目前負(fù)責(zé)供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等設(shè)備運(yùn) 行、維護(hù)僅有2人維持24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，人數(shù)總量大幅下調(diào)。另外，由于啟用了樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)，且該系統(tǒng)能合理地配置樓宇自動(dòng)化運(yùn)行， 使電力消耗得到有 效的控制，從而使物業(yè)管理的整個(gè)費(fèi)用下降。科技型物業(yè)管理給行業(yè)帶來(lái)本質(zhì)的 改變，看以不

8、起眼的一個(gè)細(xì)節(jié)，卻蘊(yùn)涵著很高的科技含量。2005年1月下旬，貴陽(yáng)市兩會(huì)選在龍城物業(yè)管理的貴陽(yáng)市行政中心召開(kāi)，按照要求，需要在會(huì)場(chǎng)布置鮮花。鑒于會(huì)場(chǎng)新裝修，為了凈化空氣，龍城物業(yè)在植物品種的選取上頗費(fèi)了 一番心機(jī)，分別針對(duì)吸收甲醛、二氧化硫、二氧化碳、塵埃選用了橡皮樹(shù)、夏威 夷竹、棕竹、富祿桐等幾十個(gè)品種。為了保證鮮花的營(yíng)養(yǎng)基、保鮮劑，使花的盛 開(kāi)期與會(huì)議召開(kāi)同步?？萍夹臀飿I(yè)管理在遠(yuǎn)離深圳的千里之外，同樣綻放出令人 神往、充滿魅力的花朵，展開(kāi)了深圳科技型物業(yè)管理的先進(jìn)性。物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)中吸收過(guò)剩勞動(dòng)力的行業(yè)，除極少數(shù)專業(yè)人員外，大部分工種均需要一般學(xué)歷的人員充任。而科技型物業(yè)需要的管理人員

9、既要懂電 腦、懂英語(yǔ)、懂專業(yè)又會(huì)管理。龍城物業(yè)在市場(chǎng)中心的16名中高級(jí)管理人員均受過(guò)高等教育。員工的培訓(xùn)方式主要是如何系統(tǒng)地使用、 維護(hù)設(shè)備，而不是簡(jiǎn)單 的經(jīng)驗(yàn)傳授。普通的保安、車庫(kù)管理員也要在電腦面前工作，科技型物業(yè)管理”白 領(lǐng)化”的趨勢(shì)日趨明顯。不斷提高社區(qū)技術(shù)管理與物業(yè)管理的水平，科技創(chuàng)新是技術(shù)管理和物業(yè)管理 可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)與物質(zhì)的支撐。龍城物業(yè)倡導(dǎo)的科技型物業(yè)管理，“科技創(chuàng)新”是其理念的精髓，設(shè)備的先進(jìn)性、信息的開(kāi)放性、環(huán)境的安全性、工作的舒適性、 功能的多樣性、實(shí)用的經(jīng)濟(jì)性以及人力資源的“白領(lǐng)化”等等，都蘊(yùn)藏著“科技、創(chuàng) 新”的內(nèi)涵，是“科技是第一生產(chǎn)力”在物業(yè)管理行業(yè)的創(chuàng)造性運(yùn)用

10、，導(dǎo)致了傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容、布局方法、管理模式發(fā)生了一系列相應(yīng)變化?？萍夹臀锕躒S傳統(tǒng)物管管理的高科技含量科技型物業(yè)是現(xiàn)代建筑技術(shù)與高科技的結(jié)合，具設(shè)備具有眾多高科技含量， 因此，相對(duì)傳統(tǒng)型物業(yè)管理而言，科技型物業(yè)管理具有較高的科技含量。信息的開(kāi)放性傳統(tǒng)的物業(yè)管理信息交流緩慢，如以往的工程管理需要通過(guò)眾多報(bào)表， 逐級(jí) 統(tǒng)計(jì)?，F(xiàn)在通過(guò)信息平臺(tái)系統(tǒng)在網(wǎng)上根據(jù)不同權(quán)限了解有關(guān)維修、保養(yǎng)和故障情況，信息的流通速率以秒計(jì)算。另外，傳統(tǒng)的物業(yè)管理的停車管理很大程度靠人 來(lái)執(zhí)行收費(fèi)制度，現(xiàn)在通過(guò)IC卡直接與管理處財(cái)務(wù)電腦連接，無(wú)論什么人都沒(méi) 有辦法作弊，增加了物業(yè)管理收費(fèi)的透明度。環(huán)境的安全性科技型物業(yè)的安全設(shè)施是比較完善的，它包括防盜系統(tǒng)( SA)、防火系統(tǒng) (FA)和其他各種安全防范系統(tǒng)和事故處理系統(tǒng)，改變了傳統(tǒng)物業(yè)管理依賴人 力的方式。目前，科技型物業(yè)管理通過(guò)監(jiān)控和設(shè)備來(lái)控制事故及防范各類災(zāi)害，同時(shí)也使技術(shù)人員擺脫臟、臭等惡劣工作環(huán)境，使物