資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)班講義05　房地產(chǎn)評(píng)估

1、第五章房地產(chǎn)評(píng)估【考情分析】本章考客觀題和綜合題，分值一般在12-28分左右。在考試中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注收益法、市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法?！局饕键c(diǎn)】1.收益法（重點(diǎn)）2.市場(chǎng)法 （重點(diǎn)）3.假設(shè)開發(fā)法（難點(diǎn)及重點(diǎn)）4.成本法本章內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第八節(jié)路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第九節(jié)在建工程評(píng)估 第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、土地的特性二、土地使用權(quán) （掌握）三、房地產(chǎn)的特性四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 （掌握）一

2、、土地的特性（一）土地的供給1.自然供給（1）含義：供給人類可利用的土地?cái)?shù)量。（2）自然供給土地的5個(gè)條件。2.經(jīng)濟(jì)供給（1）含義在自然供給范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給的直接變化是指某種用途的土地?cái)?shù)量絕對(duì)面積的變化。土地的經(jīng)濟(jì)供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。（2）特點(diǎn)土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。土地的經(jīng)濟(jì)供給會(huì)受人類社會(huì)活動(dòng)的影響。（二）土地的特性（掌握）1.土地的自然特性（05年多選）（1）土地位置的固定性土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。（2）土地資源的不可再生性（3）土地效用的永續(xù)性只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即

3、利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。（4）土地質(zhì)量的差異性土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。2.土地的經(jīng)濟(jì)特性（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。（3）土地效益的級(jí)差性土地質(zhì)量的差異性不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性。（4）土地利用的多方向性一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客

4、觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。二、土地使用權(quán) （一）土地所有權(quán)的歸屬1.城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。2.國有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。（二）土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)首次交易）1.土地使用權(quán)出讓含義指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2.土地使用權(quán)出讓金相關(guān)規(guī)定國有土地使用權(quán)可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期

5、限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)該依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予拆遷補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。3.國務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限（掌握）（1）居住用地 70 年；（2）工業(yè)用地 50 年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；（5）綜合或者其他用地 50 年。4.土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支

6、付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。非建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定。沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。（三）土地使用權(quán)二次交易1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限為剩余年限（原來規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限）。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地

7、使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。2.土地使用權(quán)出租指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。3.土地使用權(quán)抵押其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。三、房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。2.供求區(qū)域性。3.使用長(zhǎng)期性。4.大量投資性。5.保值與增值性

8、6.投資風(fēng)險(xiǎn)性7.難以變現(xiàn)性8.政策限制性四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 （掌握）在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等，還應(yīng)該遵循以下原則（一）合法原則（二）最有效使用原則 第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 （一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。（二）價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格1.市場(chǎng)交易價(jià)格房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。2.評(píng)估價(jià)格房地產(chǎn)評(píng)估

9、價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格1.土地價(jià)格包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等（第七節(jié)講解）2.建筑物價(jià)格指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。3.房地產(chǎn)價(jià)格指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 （掌握）房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：?jiǎn)挝煌恋孛娣e的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格

10、。樓面地價(jià)（單位建筑面積地價(jià)），是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格?！纠?.單選題】（2009年度考題）某宗土地，單價(jià)為8 000元/平方米，規(guī)劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價(jià)為（）元/平方米。A.1 600B.8 000C.4 0000D.8 0000答疑編號(hào)6150050101 正確答案A（五）其他價(jià)格類型公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。申報(bào)地價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府（縣級(jí)以上地方人民政府）申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征1.房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格；2.房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)；3.房地產(chǎn)

11、價(jià)格具有個(gè)別性；4.房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（掌握）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素。（一）一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素（3）社會(huì)因素（5）行政因素（5）和心理因素等。（二）區(qū)域因素（06年單選）1.商服繁華因素這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。2.道路通達(dá)因素這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。3.交通便捷因素這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房

12、地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。4.城市設(shè)施狀況因素（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。（3）文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。5.環(huán)境狀況因素（三）個(gè)別因素1.土地的個(gè)別因素（1）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升；相反，則地價(jià)下跌。（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。（3）形狀因素。形狀

13、不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號(hào)，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。（5）容積率因素。容積率越大，地價(jià)越高；容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。（6）用途因素。一般來說，對(duì)于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。【例2.單選題】（2009年度考題）一般情況下，基于土地規(guī)劃用途的角度，對(duì)于同一宗土地而言，地價(jià)遞減

14、的順序?yàn)椋ǎ?。A.商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地B.居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地C.商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地D.工業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地答疑編號(hào)6150050201 正確答案C2.建筑物的個(gè)別因素。（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。（3）施工質(zhì)量。（4）法律限制。（5）建筑物是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、適用范圍二、基本思路三、凈收益（重難點(diǎn)）四、資本化率 （重難點(diǎn)）五、計(jì)算公式（重難點(diǎn)）一、適用范圍 適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。二、基本思

15、路 （一）收益為無限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格純凈益/資本化率 （5-1）這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提：（1）凈收益每年不變；（2）資本化率固定；（3）收益為無限年期?！咎崾尽繀⒁娊滩?8頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式。（二）收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：PA/r ×1-1/（1r）n這是經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，r為資本化率，成立條件為：（1）凈收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零；（3）收益年期有限為n?！咎崾尽繀⒁娊滩?8頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式（三）以上思路的具體運(yùn)用運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)

16、價(jià)值，首先通過總收益減總費(fèi)用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。三、凈收益（一）凈收益的含義1.定義（接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。2.在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。（1）實(shí)際凈收益指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。例如：.當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；.當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；.收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；.土地處于待開發(fā)狀態(tài)

17、，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。（2）客觀凈收益含義房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱為客觀純收益由于評(píng)估的結(jié)果是用來作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。3.凈收益的計(jì)算公式凈收益客觀總收益-客觀總費(fèi)用（二）客觀總收益（接近于會(huì)計(jì)中收入的概念）1.含義總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一

18、年內(nèi)所得到的所有收益。2.確定客觀總收益時(shí)候要注意以下問題（1）求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。（2）在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。3.在確定收益值時(shí)，可以按照以下思路進(jìn)行（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；（2）需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；（3）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性?！纠?.

19、計(jì)算分析題】（08年度考試題）被評(píng)估房地產(chǎn)A是一幢1 000平方米的商業(yè)用房，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加10元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時(shí)規(guī)定，如果房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評(píng)估人員還了解到，評(píng)估基準(zhǔn)日（2008年5月31日）市場(chǎng)上同類

20、商業(yè)用房的正常租金（與評(píng)估對(duì)象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后的前3年的市場(chǎng)租金水平將在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評(píng)估基準(zhǔn)日3年后的市場(chǎng)租金水平基本維持在評(píng)估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%?！疽蟆吭u(píng)估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值（寫出評(píng)估過程，給出得出評(píng)估結(jié)論的理由或根據(jù)）。答疑編號(hào)6150050202正確答案2.是否違約：若違約，各年收益2009:150×（11%）130×1000215002010:150×1.012 140 ×1000130152011:

21、150×1.013 150 ×10004545.1521500×1.1-113015×1.1-24545.15×1.1-334100小于違約金5萬，所以不能夠違約。（三）客觀總費(fèi)用（接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）1.定義總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)（付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。2.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。3.房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等?！纠?.單選題】（2011年考題）運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)，在求取房地產(chǎn)凈收益過程中，需要從房地產(chǎn)的客

22、觀收入中扣除客觀費(fèi)用，通常需要扣除的客觀費(fèi)用包括（）。A.管理費(fèi)用折舊費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金B(yǎng).管理費(fèi)用折舊費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金空房損失費(fèi)C.管理費(fèi)用維修費(fèi)折舊費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金空房損失費(fèi)D.管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金答疑編號(hào)6150050203 正確答案D答案解析不能夠包含折舊費(fèi)四、資本化率 （一）資本化率（又稱為還原利率）的實(shí)質(zhì)1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率。2.資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系3.投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低?！咎崾尽窟@里實(shí)質(zhì)上和教材第二章46頁的內(nèi)容一致， 請(qǐng)大家對(duì)比學(xué)習(xí)。（二）求取資本化率的方法1.凈收益與售價(jià)比率法（這個(gè)方法本

23、質(zhì)上和136的例題方法接近）（1）收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。（2）計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。（3）對(duì)所有實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評(píng)估房地產(chǎn)的資本化率。【教材例題5-1】在房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例，見表5-1（假設(shè)交易價(jià)格為無限年期）。答疑編號(hào)6150050204 正確答案表5-1凈收益與售價(jià)交易實(shí)例可比實(shí)例凈收益（元 /年·平方米）交易價(jià)格（元/平方米）資本化率（%）凈收益與售價(jià)比率法1418.95 9007.1245

24、0.06 0007.53393.35 7006.94459.96 3007.35507.06 5007.8對(duì)以上五個(gè)可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：r（7.1%7.5%6.9%7.3%7.8%）/57.32%與【例題4-16】的比較2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法資本化率安全利率（銀行中長(zhǎng)期利率） 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值3.各種投資收益率排序插入法（三）資本化率的種類五、計(jì)算公式（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值適用于空地出租2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值方法二（建筑物收益扣除法）（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值1.建筑物價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值

25、 （5-9）2.建筑物價(jià)值（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率（5-10）【公式的重要說明】六、應(yīng)用舉例【教材例題5-2】有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來前5年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右?！疽蟆吭u(píng)估該宗土地的收益價(jià)值。答疑編號(hào)6150050301 正確答案【教材例題5-3】有一宗房地產(chǎn)，2006年的凈收益為50萬元，資本化率為5%，若：（1）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元；（2）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%?！疽蟆糠謩e評(píng)估兩情況下2006年初

26、的房地產(chǎn)價(jià)值。答疑編號(hào)6150050302 正確答案（1）P50/5%1/（5%）21 400（萬元）（2）P50/（5%-1%）1 250（萬元）【教材例題5-4】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán),并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平米2 000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2 500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%,每年需要支付的管

27、理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回?！疽蟆扛鶕?jù)以上資料評(píng)估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回答疑編號(hào)6150050303正確答案1.選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2.計(jì)算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益50×12×900×（1-10%

28、）486 000（元）3.計(jì)算總費(fèi)用。（1）年管理費(fèi)486 000×3.5%17 010（元）（2）年維修費(fèi)2 500×900×1.5%33 750（元）（3）年稅金20×90018 000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)2500×900×0.2%4500（元）年總費(fèi)用（1）（2）（3）（4）17 01033 75018 0004 50073 260（元）4.計(jì)算房地產(chǎn)凈收益。年房地產(chǎn)凈收益年總收益-年總費(fèi)用486 000-73 260412 740（元）5.計(jì)算房屋凈收益。（1）計(jì)算年貶值額年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本

29、例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。因此，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為50-248年，并且不計(jì)算殘值。本例中，房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。年貶值額建筑物重置價(jià)/使用年限（2500×900）/4846875（元）（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)2 500×900-46 875×42 062 500（元）（3）計(jì)算房屋凈收益（房屋收益年期為44年）房屋凈收益房屋現(xiàn)值2062500

30、/【P/A,8%,44】170 778（元）6.計(jì)算土地凈收益。土地年凈收益年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益412 740-170 778241 962（元）7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為50-644（年）。241962×（P/A,7%,44）3280499 （元）單價(jià)3 280 499/5006 561（元/平方米）8.評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)值為3 280 499元，單價(jià)為每平方米6 561元。第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、適用范圍二、基本思路三、計(jì)算公式四、操作步驟（重難點(diǎn)）一、適用范圍 市場(chǎng)法只要有適合的類似房

31、地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用： 1.沒的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)； 2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等； 4.風(fēng)景名勝區(qū)土地； 5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。 二、基本思路 市場(chǎng)法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。三、計(jì)算公式

32、PP'×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù)（514）【注意】組成房地產(chǎn)狀況因素的各個(gè)因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來進(jìn)行單獨(dú)修正。四、操作步驟 （一）收集交易資料 （二）可比交易案例確定 （三）因素修正 1.交易情況修正（1）需要修正的情形有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易； 交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。 其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。 特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。不滿足公

33、開市場(chǎng)條件的情況的都屬于要修正的情況。2.交易日期修正房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行日期修正的公式如下：提示：書上例題【55】，說每月上漲1%，實(shí)質(zhì)上指的是每月環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)交易日期修正還是看前面講過的物價(jià)指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材36頁）關(guān)注教材40頁交易日期修正的說法，物價(jià)變化“平均每月上漲1%”3.容積率修正容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。 注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比【教材例題56】某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見表52。 表52容積率修正系數(shù)表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02

34、.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定比較案例宗地地價(jià)每平方米為 800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：答疑編號(hào)6150050401 正確答案4.土地使用年期修正。【教材例題57】若選擇的比較案例成交地價(jià)為每平方米 1000元，對(duì)應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則年期修正如下：答疑編號(hào)6150050402 正確答案土地使用年期修正后的地價(jià)5.房地產(chǎn)狀況因素修正五、應(yīng)用舉例【教材例題58】有一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于20

35、07年進(jìn)行交易的6宗地，具體情況如下：宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率土地狀況A6804月1%1.31%B6104月01.11%C7003月5%1.42%D6805月01.01% E7506月1%1.62%F7007月01.31%G7月01.10上表中成交價(jià)的單位為：元 /平方米。該城市2007年的地價(jià)指數(shù)表為：時(shí)間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月指數(shù)100103107110108107112109111108109113另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 11.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過1.5時(shí)，超出

36、部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。 試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗地 2007年7月的價(jià)值。答疑編號(hào)6150050402正確答案1.建立容積率地價(jià)指數(shù)表。容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價(jià)指數(shù)100 105110115120125100100*5%（1.51）/0.1128125100*3% （1.61.5）/0.12.案例修正計(jì)算。評(píng)估價(jià)值參照物價(jià)格×交易日期修正系數(shù)

37、15;交易情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)以上數(shù)值結(jié)果單位均為（元/平方米）3.評(píng)估結(jié)果案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。 因此，待估宗地G的評(píng)估結(jié)果為：（620627623638633）÷5628（元/平方米）提示：學(xué)習(xí)這里的時(shí)候大家同時(shí)對(duì)比學(xué)習(xí)第二章的【例27】【例5.綜合題】（2004年考題）有一待估宗地需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素A69002%1%B7007%02%C73003%1%D7305%3%8%上表中成交價(jià)的單

38、位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表：時(shí)間199920002001200220032004指數(shù)100107110108113115表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格，對(duì)于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問題:1.為什么要進(jìn)行交易情況修正？2.在上述可比案例，已知有一個(gè)是收購鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請(qǐng)問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個(gè)？3.根據(jù)所提供條件，評(píng)估該宗土地20

39、04年8月1日的價(jià)值。（若需計(jì)算平均值，為簡(jiǎn)化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值）答疑編號(hào)6150050403正確答案1.房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能成為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，需要對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；（2）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購

40、買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。（3）買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。2.案例修正計(jì)算在上述可比案例中，C是收購鄰近房地產(chǎn)，D是急于出售房地產(chǎn)。3.評(píng)估結(jié)果案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。因此，待估宗地的評(píng)估值為：（714.36717.47703）÷37

41、11.61（元/平方米） 第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路 二、適用范圍 三、土地評(píng)估的成本法操作步驟四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟 五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟 一、基本思路 建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價(jià)值。二、適用范圍（掌握）1.一般適用于無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多（不能使用市場(chǎng)法），無法利用收益法、市場(chǎng)法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況。2.成本法

42、在土地評(píng)估中應(yīng)用范圍受到一定限制由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值。3.房地產(chǎn)評(píng)估使用成本法主要對(duì)象政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進(jìn)入市場(chǎng)交易，則可選擇成本法。三、土地評(píng)估的成本法操作步驟（掌握）成本法的基本公式為：土地價(jià)值待開發(fā)土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)利息利潤(rùn)稅費(fèi)土地增值收益 （519）（一）計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用1.土地取得費(fèi)是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。2.征用集體土地的

43、費(fèi)用征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用，這些費(fèi)用包括：3.購買和征用城市舊有土地的費(fèi)用購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。（二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)主要包括1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)（三）計(jì)算投資利息【注意】（1）不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息（2）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利（3）關(guān)于開發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。（四）計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)1.投資利潤(rùn)是投資開發(fā)商投資的回報(bào)2.投資利潤(rùn)計(jì)算利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)【下面的例59就是】，也可以是開發(fā)后土

44、地的地價(jià)，并通過合理的利潤(rùn)率計(jì)算，計(jì)算時(shí)，要注意所用的利潤(rùn)率的內(nèi)涵。3.稅費(fèi)取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負(fù)和費(fèi)用。（五）計(jì)算土地增值收益1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配。【特別注意】2006年的教材給出了土地增值收益計(jì)算方法：前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了這幾句話，但是教材例59仍然保持了這種算法。【教材例題59】某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15 000m 2 ，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平

45、方公里2億元,土地開發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。 答疑編號(hào)6150050501正確答案1.計(jì)算土地取得費(fèi)。 土地取得費(fèi) 10萬元/畝150（元/平方米） 提示：1畝667平方米2.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)。土地開發(fā)費(fèi) 2（億元/平方公里）200（元/平方米） 提示：1平方公里106平方米3.計(jì)算投資利息 土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則土地取得費(fèi)利息150×（16%）2118.54（元/平方米）土地開發(fā)費(fèi)利息200×35%×（

46、16%）1.51200×65%×（16%）0.51 10.23（元/平方米）4.開發(fā)商利潤(rùn)（150200）×10%5.土地出讓增值 （取得費(fèi)開發(fā)費(fèi)利息利潤(rùn)）×15%前五步之和（沒有稅費(fèi)）6.計(jì)算土地價(jià)值。 土地單價(jià)（1）（2）（3）（4）（5） 15020018.5410.233562.07475.84（元/平方米） 土地總價(jià)475.84×15 0007 137 600（元） 該宗地單價(jià)為 475.84元/平方米，總價(jià)為7 137 600 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟 新建房地產(chǎn)價(jià)值 土地取得費(fèi)用開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)正常利潤(rùn)（

47、520）（一）土地取得費(fèi)用1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等2.按照土地的取得途徑不同，分別測(cè)算土地的取得費(fèi)用3.土地取得費(fèi)包含土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金（二）開發(fā)成本 開發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成： 1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 3.房屋建筑安裝工程費(fèi) 4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5.開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。 （三）開發(fā)利潤(rùn)（四）管理費(fèi)用 （五）投資利息 土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本計(jì)算利息（六）銷售稅費(fèi) 【例6.多選題】（2009年度考題）采用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)時(shí)，屬于開發(fā)成本的費(fèi)用包括（）。A.勘察設(shè)計(jì)費(fèi) B.青苗補(bǔ)償費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.房屋建筑安裝工程費(fèi)E.前期工

48、程費(fèi)答疑編號(hào)6150050502 正確答案ACDE五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟 建筑物價(jià)值重置成本年貶值額×已使用年限 （521） 1.重置成本應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)2.貶值額（1）引起貶值產(chǎn)生的因素物理化學(xué)因素社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素（2）貶值額的計(jì)算方法直線折舊法提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實(shí)體性貶值的計(jì)算方法原理基本一樣，不再重述?；蛘邊⒄?67頁建筑物年貶值額類似。2007年公布的 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)中規(guī)定：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物

49、的實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。（我的補(bǔ)充：也就是說，否則按照經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限熟短來確定）成新折扣法建筑物價(jià)值重置成本×成新率（523）第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路二、適用范圍三、計(jì)算公式四、操作步驟（重難點(diǎn)）五、應(yīng)用舉例一、基本思路該數(shù)值事實(shí)上是取得這塊土地所能夠支付的最高價(jià)格。二、適用范圍1.待開發(fā)土地的估價(jià)。2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價(jià)。3.待拆遷改造的再開

50、發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。這時(shí)的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)用。三、計(jì)算公式（525）四、操作步驟（一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況（二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（三）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)（四）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用4.估算稅金一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用（即銷售費(fèi)用）一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算（五）確定開發(fā)商的合理利潤(rùn)投資回報(bào)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。（六）估算待估對(duì)象價(jià)值五、應(yīng)用舉例【例511】有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2 000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9 000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要