產(chǎn)業(yè)政策作業(yè)(1)

1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供需分析O 一、選擇對房地產(chǎn)行業(yè)進行分析的原因：O O 房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱型行業(yè)，它既是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)又是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的運行狀況會對國民經(jīng)濟的持續(xù)有著重要的影響，因此它的發(fā)展備受關(guān)注。O O O 隨著房地產(chǎn)市場的逐漸升溫，房地產(chǎn)市場的供求也出現(xiàn)了明顯的變化，因此對房地產(chǎn)市場的供求變化加以分析和研究是十分有必要的。二、影響房地產(chǎn)的需求因素： 1.經(jīng)濟因素： 居民收入增加對房地產(chǎn)需求的影響 由圖可見：當(dāng)消費者的購買能力減弱時，市場對房屋的有效需求會減少；相反，當(dāng)消費者的購買能力增強時，市場對房屋的有效需求就是增加。時間時間2014201420132013居民可支配收入（萬元）2016

2、7.1218310.76時間時間201420142013201320122012201120112010201020092009居民消費水平（萬元）17806161901469913134109199514O2.政策因素：（三個）O 存貸款利率調(diào)整O 2015年8月26日,中國人民銀行下調(diào)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，并放開金融機構(gòu)一年以上（不含一年）定期存款利率浮動上限，這是2015年以來中國人民銀行第四次調(diào)整存貸款基準利率，目前貸款基準利率水平已降至歷史低位，中長期存款利率已進入全面放開的時代。O 存貸款利率的下調(diào)，增加了消費者對房地產(chǎn)的購買欲望。O 房貸政策調(diào)整O 中國人民銀行宣

3、布在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。O 對一二線許多城市實行限購政；而對三四線很多城市實行鼓勵政策。房貸政策的調(diào)整，會促進三四線城市對房地產(chǎn)市場需求，但是會抑制對一二線城市的需求。O 稅收政策調(diào)整O 2016年3月24日，對北上廣深四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷

4、售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。O 營改增，對房價的影響是什么？其實對二手房交易的價格不會產(chǎn)生太多影響，因為關(guān)鍵是由供需決定價格。O3、人口因素：O 人口的絕對量時間時間201420142013201320122012201120112010201020200909年末總?cè)丝冢ㄈf人）136782136072135404134735134091133450 它決定了住宅的潛在需求，人口越多，對住宅它決定了住宅的潛在需求，人口越多，對住宅的潛在需求就越大的潛在需求就越大。O 人口年齡結(jié)構(gòu)：O 人口年齡結(jié)構(gòu)的變化

5、導(dǎo)致需求主體的變化。不同年齡的購房者對房屋的支付能力和房屋面積等有很多差異。中國目前的老齡化日益嚴重，2014年度的老年人占的比重是13.7%。少兒占比重為22.5%，那處于中位的占比為63.8%。O 隨著二胎政策的放開，預(yù)計人們對多居室，中大面積房型需求增加。同時，以后隨著老年齡比重提高，與兒女同住，多居室，擁有配套設(shè)施的地產(chǎn)需求增加，但是，由于代代相傳的觀念，老人將房屋傳給子女，導(dǎo)致對房屋需求減少。而適婚與中老年人所占比重比較大，對婚房需求和對房屋的投資，會加大。O 人口流動O 我國正處于城市化的快速發(fā)展期和消費結(jié)構(gòu)的升級階段，對住宅的需求將會持續(xù)釋放。隨著我國城市化進程的加快，越來越多的

6、農(nóng)村人向城市移動,城鎮(zhèn)人口占全國總?cè)丝诘谋壤矊⒊掷m(xù)增加。2005 年底該比例是42.99%，2014 年底已經(jīng)達到了54.77%。O O 未來幾年，中國的城鎮(zhèn)人口將會繼續(xù)增加，意味著將帶來大量的城市住房需求，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。O三、影響房地產(chǎn)市場供給的因素 ：O 1.可以供給城市使用的土地的數(shù)量城市房地產(chǎn)的供給能力，首先決定于能夠供給城市使用的土地數(shù)量。由于土地是一處稀缺資源，因此一個國家能夠供給城市使用的土地數(shù)量總是有限的。O 在一定的歷史時期內(nèi)，一個國家究竟能夠把多少土地提供給城市使用，這決定于經(jīng)濟發(fā)展的水平、房地產(chǎn)本身發(fā)展的水平以及舊城改造的速度等。O 由于中國人多地少，人地矛盾

7、十分尖銳，從而較大地制約了城市土地的供給。 O2.房地產(chǎn)的市場價格是影響房地產(chǎn)供給的一個重要因素。O O 房地產(chǎn)的供給與其他商品的供給一樣，房地產(chǎn)價格越高，房地產(chǎn)的供給也就越大。房地產(chǎn)供給價格彈性雖然小于一般工業(yè)品，但是隨著價格的波動，房地產(chǎn)供給還是會發(fā)生相應(yīng)的變化的。同時，由于房地產(chǎn)供給的滯后性，房地產(chǎn)價格的上漲，并不一定馬上表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給的增多，但它會表現(xiàn)為在房地產(chǎn)一、二級市場上對于土地需求的增長。O3.國家政策的影響國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，在土地批租、投資規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)、稅收調(diào)節(jié)等方面對房地產(chǎn)市場供給有著重要的影響作用。O O 另外，房地產(chǎn)的供應(yīng)與政策的關(guān)系也很大，利好政策出臺，則供應(yīng)多，反之越少O4、房地產(chǎn)開發(fā)利潤對市場供給的影響。O O 在住宅的開發(fā)過程中，開發(fā)商要投入大量的生產(chǎn)要素，這些生產(chǎn)要素價格發(fā)生變化勢必影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化。在房屋價格不變而成本上升時，或開發(fā)成本上升速度超過價格上漲速度，且房地產(chǎn)行業(yè)利潤率低于社會平均利潤率與行業(yè)風(fēng)險報酬率之和時，開發(fā)成本上升就會使房屋供給量減少。O5、未來預(yù)期對市場供給的影響。O 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來房屋價格的預(yù)期一般是根據(jù)