房地產(chǎn)行業(yè)置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程課件

1、2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程12002年8月12日2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程2目目 錄（一）錄（一）項目開發(fā)總體流程 4項目可行性分析流程說明 5項目可行性分析流程 6項目規(guī)劃設(shè)計流程說明 7項目規(guī)劃設(shè)計流程 8勘察、設(shè)計招標(biāo)流程說明 12勘察、設(shè)計招標(biāo)流程 13項目開工辦理流程 15工程招標(biāo)流程說明 16工程招標(biāo)流程 17監(jiān)理招標(biāo)流程說明 19監(jiān)理招標(biāo)流程 20材料設(shè)備招標(biāo)流程說明 222002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程3目目 錄（二）錄（二）材料設(shè)備招標(biāo)流程 23項目建設(shè)施工流程說明 25項目建設(shè)施工流程 26項目建設(shè)質(zhì)量管理規(guī)程 30項目

2、建設(shè)進度管理規(guī)程 31項目建設(shè)成本管理規(guī)程 32營銷管理流程說明 33營銷管理流程 34物業(yè)管理流程說明 36物業(yè)管理流程 372002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程4項目開發(fā)總體流程項目開發(fā)總體流程項目決策規(guī)劃設(shè)計全套圖紙機會研究項目詳細(xì)可行性分析項目建設(shè)市場營銷、物業(yè)管理、工程建設(shè)參與意見和提供信息辦理土地使用手續(xù)；到政府、規(guī)劃、市政各部門辦理方案審批手續(xù)總體規(guī)劃方案初步及擴初設(shè)計方案編制施工圖項目確立到市計委辦理項目、公司審批手續(xù)信息收集項目規(guī)劃建議書及項目策劃書報審圖紙市場營銷觀念的指導(dǎo)勘察、設(shè)計招投標(biāo)項目竣工到政府主管部門辦理手續(xù)市場營銷展開拆遷工作施工現(xiàn)場準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體結(jié)

3、構(gòu)施工裝飾、專業(yè)施工竣工與交接工程招標(biāo)項目建設(shè)分包單位招標(biāo)材料設(shè)備采購項目銷售與租賃租售與物業(yè)管理土地投標(biāo)，合作協(xié)議訂立專業(yè)二次設(shè)計物業(yè)管理2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程5項目可行性分析流程說明項目可行性分析流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司進行項目前期立項分析和決策的過程。 流程目的：流程目的： 體現(xiàn)決策中多方專業(yè)意見的參與，以確保公司項目立項的科學(xué)性。 關(guān)鍵控制點（關(guān)鍵控制點（CCP）：）： 項目決策的質(zhì)量：市場定位和投資分析的準(zhǔn)確。 相關(guān)部門相關(guān)部門/人員：人員： 高層領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)部、東灣公司、總經(jīng)辦、工程部、預(yù)算合同部、材料設(shè)備部、計財部的負(fù)責(zé)人或?qū)I(yè)人

4、員。 信息輸入：信息輸入： 土地信息、市場信息、行業(yè)動態(tài)。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 項目的初步可行性分析報告、詳細(xì)可行性分析報告。 版本管理：版本管理： 本流程由開發(fā)部負(fù)責(zé)制定，由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，開發(fā)部負(fù)責(zé)解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程6項目可行性分析流程項目可行性分析流程進行初步可行性研究高層領(lǐng)導(dǎo)東灣公司設(shè)備、工程部機會研究開發(fā)部預(yù)算部計財部審批總經(jīng)辦根據(jù)土地信息、規(guī)劃要點、合作機會發(fā)起Y否決初步可行性分析報告成本估算投資估算資金能力技術(shù)可行進行詳細(xì)可行性研究軟件估算提供決策數(shù)據(jù)和信息N審批Y詳細(xì)可行性分析報告進行初步的市場分析、市場定

5、位、經(jīng)濟性分析N 修改審批NY組織土地投標(biāo)辦理項目登記事宜土地招投標(biāo)方式下否決審批否決N參與參與參與參與Y 報送辦理公司登記事宜組織評審組織合作談判2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程7項目規(guī)劃設(shè)計流程說明項目規(guī)劃設(shè)計流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司組織制作項目的規(guī)劃設(shè)計方案及其對外報審報批的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司項目規(guī)劃設(shè)計方案滿足市場需求特點和內(nèi)部控制目標(biāo)。 關(guān)鍵控制點（關(guān)鍵控制點（CCP）：）： 規(guī)劃設(shè)計方案的質(zhì)量：對客戶需求的滿足程度和技術(shù)上的保證程度。 相關(guān)部門相關(guān)部門/人員：人員： 高層領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)部、東灣公司、規(guī)劃設(shè)計評審小組的負(fù)責(zé)人或

6、專業(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 項目規(guī)劃建議書、市場信息、行業(yè)動態(tài)等。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 項目策劃書、總體規(guī)劃方案、初步及擴初設(shè)計方案、施工圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 版本管理：版本管理： 本流程由開發(fā)部負(fù)責(zé)制定，由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，開發(fā)部負(fù)責(zé)解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程8項目規(guī)劃設(shè)計流程（一）項目規(guī)劃設(shè)計流程（一）規(guī)劃設(shè)計評審小組高層領(lǐng)導(dǎo)東灣公司開發(fā)部外部活動編制項目規(guī)劃建議書進行總體策劃設(shè)計單位制作規(guī)劃方案項目策劃書總體規(guī)劃方案審批項目規(guī)劃建議書包括總體、單體、園林策劃最佳總體規(guī)劃方案征求綜合管網(wǎng)的意見審批審

7、批Y 通過N 修改N 修改預(yù)算合同部組織進行設(shè)計方案招標(biāo)選擇多家設(shè)計公司詳見設(shè)計勘察招投標(biāo)流程Y 報送Y 報送Y 通過Y 報送Y 通過N 修改N 修改N 修改注： 規(guī)劃設(shè)計評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定成員名單。參加由開發(fā)部組織的評審活動，負(fù)責(zé)提出專業(yè)意見。N 修改規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審組織評審組織評審組織評審規(guī)劃局、規(guī)劃院出具審批意見詳見勘察、設(shè)計招投標(biāo)流程設(shè)計單位制作方案圖紙方案報批預(yù)算合同部組織進行設(shè)計單位招標(biāo)2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程9審批項目規(guī)劃設(shè)計流程（二）項目規(guī)劃設(shè)計流程（二）高層領(lǐng)導(dǎo)東灣公司開發(fā)部外部

8、活動過程管理初步設(shè)計方案最佳初步設(shè)計方案設(shè)計院編制初步設(shè)計方案詳見勘察、設(shè)計招投標(biāo)流程人防、消防、交通部門審批；市規(guī)委審定N 修改N 修改Y 報送Y 通過規(guī)劃設(shè)計評審小組規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審組織評審依據(jù)規(guī)劃策劃書及方案報市規(guī)委審定獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理土地評估土地出讓手續(xù)土地出讓形式下配合制作六圖二書設(shè)計單位負(fù)責(zé)制作六圖二書組織編制初步設(shè)計方案審查六圖二書勘察單位出具初勘報告預(yù)算合同部組織進行勘察單位招標(biāo)（與設(shè)計招投標(biāo)同步進行）獲得初勘報告市政各部門出具審批意見東灣公司參與評審組織完善規(guī)劃方案2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程10項目規(guī)劃設(shè)計流程（三）項目規(guī)劃設(shè)計流程（三）

9、高層領(lǐng)導(dǎo)東灣公司開發(fā)部外部活動工程施工圖送審建研院進行強制性標(biāo)準(zhǔn)審查設(shè)計單位正式出施工圖審批通過進行初審工程部接收圖紙施工圖紙管理與發(fā)放規(guī)劃設(shè)計評審小組設(shè)計院編制擴初設(shè)計方案組織進行擴初設(shè)計擴初設(shè)計方案N 修改Y 通過規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審組織評審依據(jù)規(guī)劃策劃書及方案相關(guān)部門提供支持設(shè)計院編制施工圖協(xié)調(diào)組織施工圖設(shè)計工程施工圖N 修改Y 通過組織評審相關(guān)部門提供支持勘察單位出具詳勘報告按修改意見組織設(shè)計院修改圖紙建研院進行強制性標(biāo)準(zhǔn)審查進行復(fù)審東灣公司參與評審獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程11項目規(guī)劃設(shè)計流程（四）項目規(guī)劃設(shè)計流程（四）高層領(lǐng)導(dǎo)東灣公司開

10、發(fā)部外部活動設(shè)計單位規(guī)劃園林設(shè)計方案園林設(shè)計方案設(shè)計單位制作園林施工圖選定最佳園林設(shè)計方案詳見設(shè)計勘察招投標(biāo)流程審批園林局審批組織園林施工圖設(shè)計園林施工圖審批設(shè)計單位正式出園林施工圖N 修改N 修改Y 報送Y 通過Y 通過工程部接收圖紙園林施工圖紙管理與發(fā)放N 修改N 修改規(guī)劃設(shè)計評審小組規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審Y 報送組織評審組織評審預(yù)算合同部組織園林設(shè)計單位、方案招標(biāo)依據(jù)規(guī)劃策劃書及方案東灣公司參與評審2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程12勘察、設(shè)計招標(biāo)流程說明勘察、設(shè)計招標(biāo)流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司運用市場化機制公正、公開、公

11、平地選擇勘察設(shè)計單位的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的勘察設(shè)計單位。 關(guān)鍵控制點（關(guān)鍵控制點（CCP）：）： 注重招標(biāo)過程中的權(quán)力制衡，保證權(quán)力與責(zé)任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。 相關(guān)部門相關(guān)部門/人員：人員： 高層 領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)部、東灣公司、招標(biāo)評審小組的負(fù)責(zé)人或相關(guān)專業(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 勘察、設(shè)計單位的信息。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 招標(biāo)文書，勘察、設(shè)計委托合同，合格分承包商名冊 。 版本管理：版本管理： 本流程由開發(fā)部負(fù)責(zé)制定，由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，開發(fā)部負(fù)責(zé)解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程13

12、勘察、設(shè)計招標(biāo)流程（一）勘察、設(shè)計招標(biāo)流程（一）高層領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)部預(yù)算合同部勘察、設(shè)計單位接受招標(biāo)邀請組織成立招標(biāo)工作組遞交投標(biāo)保函領(lǐng)取招標(biāo)文書提出書面疑義申請現(xiàn)場答疑招標(biāo)文件確定投標(biāo)單位N 修改發(fā)放標(biāo)書組織踏勘答疑參加答疑和踏勘收集勘察、設(shè)計單位信息勘察、設(shè)計單位數(shù)據(jù)庫資格預(yù)審Y 報送Y 通過組織編制招標(biāo)文件N 修改組織評審招標(biāo)評審小組各相關(guān)部門參與編制招標(biāo)評審小組參與評審注： 招標(biāo)評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定成員名單。參加由預(yù)算合同部組織的評審活動，負(fù)責(zé)提出專業(yè)意見。審批參與編制2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程14勘察、設(shè)計招標(biāo)流程（二）勘察、設(shè)計招標(biāo)流程（二）高層領(lǐng)導(dǎo)

13、開發(fā)部預(yù)算合同部勘察、設(shè)計單位招標(biāo)評審小組制作投標(biāo)書接受投標(biāo)書組織現(xiàn)場開標(biāo)初步選定中標(biāo)單位組織評審?fù)稑?biāo)書發(fā)出中標(biāo)通知書參加接受中標(biāo)書中標(biāo)單位參與談判組織合同談判合同談判以開發(fā)部為主，預(yù)算合同部參與重大合同談判必要時高層領(lǐng)導(dǎo)參與審批合同文本遞交履約保函簽訂合同簽約審批Y 通過唱標(biāo)2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程15項目開工辦理流程項目開工辦理流程工程部市建委招標(biāo)辦市政部門填寫建設(shè)工程報建表工程開工申請審查預(yù)算合同部組織工程招投標(biāo)，確定施工單位，簽訂合同監(jiān)督審查辦理監(jiān)理招標(biāo)手續(xù)辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理統(tǒng)計登記手續(xù)辦理工程審計手續(xù)質(zhì)檢站備案統(tǒng)計機關(guān)審計機關(guān)繳納限制使用費領(lǐng)取工程開工證其

14、他部門審查市政開工申請詳見工程招投標(biāo)流程申報年度開工計劃市計委審查審查審查登記審查登記登記登記2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程16工程招標(biāo)流程說明工程招標(biāo)流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司運用市場化機制公正、公開、公平地選擇工程總包單位、工程分包單位的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的工程總包單位、工程分包單位。 關(guān)鍵控制點（關(guān)鍵控制點（CCP）：）： 注重招標(biāo)過程中的權(quán)力制衡，保證權(quán)力與責(zé)任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。 相關(guān)部門相關(guān)部門/人員：人員： 高層領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)算合同部、工程部、招標(biāo)評審小組的負(fù)責(zé)人或相關(guān)專業(yè)人員。 信息輸入：

15、信息輸入： 工程總包單位、工程分包單位和監(jiān)理單位的信息 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 資格預(yù)審文件、 標(biāo)書、工程合同 、合格承包商名冊 版本管理：版本管理： 本流程由預(yù)算合同部負(fù)責(zé)制定，由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，預(yù)算合同部負(fù)責(zé)解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程17工程招標(biāo)流程（一）工程招標(biāo)流程（一）工程部高層領(lǐng)導(dǎo)招標(biāo)評審小組確定項目招標(biāo)策略招標(biāo)辦預(yù)算合同部投標(biāo)單位組織編制資格預(yù)審文件發(fā)出招標(biāo)邀請接受邀請，填寫預(yù)審文件辦理招標(biāo)登記組織編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告?zhèn)浒刚袠?biāo)方式、資格備案審批招標(biāo)文件審查備案遞交投標(biāo)保函審批投標(biāo)單位準(zhǔn)備應(yīng)標(biāo)YY 通過N 修改Y 報送組

16、織對投標(biāo)單位的考察通知入選的投標(biāo)單位審批如果認(rèn)為有必要確定入選的投標(biāo)單位組織對投標(biāo)單位的資格評審成立招標(biāo)評審小組N 修改組織評審各相關(guān)部門參與編制招標(biāo)評審小組參與評審注： 招標(biāo)評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定成員名單。參加由預(yù)算合同部組織的評審活動，負(fù)責(zé)提出專業(yè)意見，招標(biāo)評審小組參與評審發(fā)放標(biāo)書接受投標(biāo)書提出書面疑問申請現(xiàn)場答疑參與編制2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程18如果談判失敗，依次選擇排名其后的幾家談判工程招投標(biāo)流程（二）工程招投標(biāo)流程（二）初步選定中標(biāo)單位決策監(jiān)督組織現(xiàn)場踏勘答疑制作投標(biāo)書主持開標(biāo)組織評審?fù)稑?biāo)書工程部高層領(lǐng)導(dǎo)招標(biāo)辦預(yù)算合同部投標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書辦

17、理中標(biāo)手續(xù)、繳費評估其中23的評審成員從建筑市場專家?guī)熘须S機抽取參加接受中標(biāo)書答疑補充文件備案參加答疑和踏勘接受投標(biāo)書中標(biāo)單位參與談判組織合同談判談判以工程部為主，預(yù)算合同部參與重大合同談判必要時高層領(lǐng)導(dǎo)參與招標(biāo)評審小組合同備案合同文本簽訂合同遞交履約保函參與簽訂合同N 修改Y 通過審批2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程19監(jiān)理招標(biāo)流程說明監(jiān)理招標(biāo)流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司運用市場化機制公正、公開、公平地選擇監(jiān)理單位的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的監(jiān)理單位。 關(guān)鍵控制點（關(guān)鍵控制點（CCP）：）： 注重招標(biāo)過程中的權(quán)力

18、制衡，保證權(quán)力與責(zé)任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。 相關(guān)部門相關(guān)部門/人員：人員： 高層領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)算合同部、工程部、招標(biāo)評審小組的負(fù)責(zé)人或相關(guān)專業(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 監(jiān)理單位的信息、監(jiān)理市場動態(tài)。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 招標(biāo)文件、監(jiān)理委托合同 。 版本管理：版本管理： 本流程由預(yù)算合同部負(fù)責(zé)制定，由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，預(yù)算合同部負(fù)責(zé)解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程20監(jiān)理招標(biāo)流程（一）監(jiān)理招標(biāo)流程（一）高層領(lǐng)導(dǎo)工程部預(yù)算合同部勘察、設(shè)計單位接受招標(biāo)邀請組織成立招標(biāo)工作組遞交投標(biāo)保函領(lǐng)取招標(biāo)文書提出書面疑義申請現(xiàn)場答疑招標(biāo)文件確定投標(biāo)單位N

19、 修改發(fā)放標(biāo)書組織踏勘答疑參加答疑和踏勘收集監(jiān)理單位信息監(jiān)理單位數(shù)據(jù)庫資格預(yù)審Y 報送Y 通過組織編制招標(biāo)文件N 修改組織評審招標(biāo)評審小組各相關(guān)部門參與編制招標(biāo)評審小組參與評審注： 招標(biāo)評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定成員名單。參加由預(yù)算合同部組織的評審活動，負(fù)責(zé)提出專業(yè)意見。審批參與編制2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程21監(jiān)理招標(biāo)流程（二）監(jiān)理招標(biāo)流程（二）高層領(lǐng)導(dǎo)工程部預(yù)算合同部勘察、設(shè)計單位招標(biāo)評審小組制作投標(biāo)書接受投標(biāo)書組織現(xiàn)場開標(biāo)初步選定中標(biāo)單位組織評審?fù)稑?biāo)書發(fā)出中標(biāo)通知書參加接受中標(biāo)書中標(biāo)單位參與談判組織合同談判合同談判以工程部為主，預(yù)算合同部參與重大合同談判必

20、要時高層領(lǐng)導(dǎo)參與。審批合同文本遞交履約保函簽訂合同簽約審批Y 通過唱標(biāo)2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程22材料設(shè)備招標(biāo)流程說明材料設(shè)備招標(biāo)流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司運用市場化機制公正、公開、公平地采購設(shè)備、材料的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的設(shè)備、材料供應(yīng)商。 關(guān)鍵控制點（關(guān)鍵控制點（CCP）：）： 注重招標(biāo)過程中的權(quán)力制衡，保證權(quán)力與責(zé)任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。 相關(guān)部門相關(guān)部門/人員：人員： 高層領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)辦、設(shè)備材料部、預(yù)算合同部、財務(wù)部和各供應(yīng)商的負(fù)責(zé)人或相關(guān)專業(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 材料設(shè)備供應(yīng)商

21、的信息、材料設(shè)備的市場動態(tài)。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 招標(biāo)文件、采購合同 、合格供應(yīng)商名冊。 版本管理：版本管理： 本流程由預(yù)算合同部負(fù)責(zé)制定，由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，預(yù)算合同部負(fù)責(zé)解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程23材料設(shè)備招標(biāo)流程（一）材料設(shè)備招標(biāo)流程（一）編制項目總體的采購計劃招標(biāo)評審小組高層領(lǐng)導(dǎo)材料設(shè)備部預(yù)算合同部供應(yīng)商工程部根據(jù)項目進度預(yù)先提出采購計劃接受招標(biāo)邀請收集廠商信息啟動單項采購程序供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫資格預(yù)審組織成立招標(biāo)評審小組組織編制招標(biāo)文件遞交投標(biāo)保函制作投標(biāo)書和樣品領(lǐng)取招標(biāo)文書提出書面疑義申請現(xiàn)場答疑招標(biāo)文件確定投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書

22、組織踏勘答疑接受投標(biāo)書和樣品參加答疑和踏勘N 修改審批Y 報送Y 通過N 修改組織評審注： 招標(biāo)評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定人員名單。參加由預(yù)算合同部組織的評審活動，負(fù)責(zé)提出專業(yè)意見，招標(biāo)評審小組參與評審各相關(guān)部門參與編制參與編制注： 進口設(shè)備價值超過50萬元時，需在招標(biāo)辦監(jiān)督下進行。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程24材料設(shè)備招標(biāo)流程（二）材料設(shè)備招標(biāo)流程（二）高層領(lǐng)導(dǎo)材料設(shè)備部預(yù)算合同部供應(yīng)商組織現(xiàn)場開標(biāo)初步選定中標(biāo)單位組織評審?fù)稑?biāo)書發(fā)出中標(biāo)通知書評估如果談判失敗，依次選擇排名其后的幾家談判接受中標(biāo)書中標(biāo)單位參與談判組織合同談判合同談判以材料設(shè)備部為主，預(yù)算合同部參

23、與重大合同談判必要時高層領(lǐng)導(dǎo)參與審批合同文本遞交履約保函簽訂合同簽約審批Y 通過招標(biāo)評審小組必要時外聘專家參與唱標(biāo)Y 通過2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程25項目建設(shè)施工流程說明項目建設(shè)施工流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司組織、監(jiān)督、控制項目建設(shè)的全過程。 流程目的：流程目的： 確保公司的項目建設(shè)達(dá)到預(yù)定的管理目標(biāo)。 關(guān)鍵控制點（關(guān)鍵控制點（CCP）：）： 明確的管理目標(biāo)；嚴(yán)格的過程管理和合同約束；嚴(yán)格的建設(shè)成果驗收。 相關(guān)部門相關(guān)部門/人員：人員： 高層領(lǐng)導(dǎo)和公司各業(yè)務(wù)部門的負(fù)責(zé)人或?qū)I(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 項目建設(shè)總體策劃、各合同單位的合同、項目管

24、理制度。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 項目綜合報表、階段性和專業(yè)驗收證明、工程竣工備案書、竣工資料及竣工圖。 版本管理：版本管理： 本流程由工程部負(fù)責(zé)制定，由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，工程部負(fù)責(zé)解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程26項目建設(shè)施工流程（一）項目建設(shè)施工流程（一）工程部公司職能部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)理單位設(shè)計單位確定項目經(jīng)理部人員，明確職責(zé)制定施工組織設(shè)計項目建設(shè)總體方案核實審批確認(rèn)確定項目成員，明確職責(zé)審定認(rèn)可現(xiàn)場臨建施工和施工準(zhǔn)備組織分包單位進場總包單位建立監(jiān)理責(zé)任體系，編制監(jiān)理大綱項目目標(biāo)與要求總經(jīng)辦參與審查指導(dǎo)監(jiān)督檢查驗證簽字必要時參與指導(dǎo)協(xié)調(diào)重大

25、情況匯報預(yù)算合同部組織專業(yè)分包單位招標(biāo)明確項目管理目標(biāo)（質(zhì)量、成本、進度）明確項目管理目標(biāo)（質(zhì)量、成本、進度）建立目標(biāo)管理體系審查認(rèn)可制定工作計劃和目標(biāo)制定工作計劃和目標(biāo)組織進行圖紙會審和設(shè)計交底參與項目管理的授權(quán)分工與職責(zé)明確詳見工程招標(biāo)流程開發(fā)部參與提供設(shè)計服務(wù)編制項目建設(shè)總體方案審批Y 通過Y 報送N 修改組織評審N 修改各職能部門參與評審組織專業(yè)分包單位進場2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程27項目建設(shè)施工流程項目建設(shè)施工流程 （二）（二）工程部公司職能部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)理單位設(shè)計單位總包單位巡查、協(xié)調(diào)關(guān)系落實施工條件主體結(jié)構(gòu)工施工主體結(jié)構(gòu)工施工監(jiān)督確認(rèn)組織材料設(shè)備進場工程款撥付市

26、場營銷穿插裝飾、專業(yè)裝飾、專業(yè)安裝施工安裝施工監(jiān)督確認(rèn)組織材料設(shè)備進場工程款撥付市場營銷穿插巡查、協(xié)調(diào)關(guān)系落實施工條件重大情況匯報重大情況匯報提供設(shè)計服務(wù)提供設(shè)計服務(wù)各相關(guān)部門配合基礎(chǔ)工程施工基礎(chǔ)工程施工監(jiān)督確認(rèn)組織供圖甲供材料設(shè)備進場工程款撥付市場營銷穿插提供設(shè)計服務(wù)重大情況匯報組織基礎(chǔ)工程驗收參與驗收巡查、協(xié)調(diào)關(guān)系落實施工條件包括：四方驗收；規(guī)劃、人防驗收；質(zhì)檢站監(jiān)督組織主體結(jié)構(gòu)驗收參與驗收包括：四方驗收； 質(zhì)檢站監(jiān)督組織單位工程驗收參與驗收包括：四方驗收；規(guī)劃、消防、電梯、人防等驗收；質(zhì)檢站備案交接準(zhǔn)備開發(fā)部組織測繪配合完成組織編制竣工圖、質(zhì)量保證書和用戶使用手冊；組織工程保修、設(shè)備培訓(xùn)

27、；組建保修機構(gòu)；辦理市政各項供排開通手續(xù)2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程28項目建設(shè)施工流程項目建設(shè)施工流程 （三）（三）工程部公司職能部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)理單位設(shè)計單位總包單位退場，留駐現(xiàn)場保修隊伍物業(yè)公司全面接管結(jié)清移交手續(xù)退場物業(yè)公司參與組成交接機構(gòu)，會商確定交接程序交接機構(gòu)聯(lián)合工作，驗查、清點、移交，辦理交接手續(xù)，明確整改修復(fù)日期和要求協(xié)調(diào)參與2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程29項目建設(shè)質(zhì)量控制規(guī)程項目建設(shè)質(zhì)量控制規(guī)程工程部公司職能部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)理單位總包單位 建立項目的質(zhì)量管理體系，在組織和制度上覆蓋各項質(zhì)量管理要素； 制定施工組織設(shè)計，從技術(shù)上保證質(zhì)量的實現(xiàn)。項目合同

28、質(zhì)量目標(biāo)項目合同質(zhì)量目標(biāo) 組織實施各分項、分部工程施工，采用質(zhì)量預(yù)控的方法，對人、機、料、法、環(huán)各質(zhì)量影響因素，實行全面的管理，保證施工質(zhì)量； 嚴(yán)格履行三檢制，禁止不合格工序進入下一道工序的施工。 參與階段性驗收和單位工程的最終驗收，對出現(xiàn)的質(zhì)量問題落實整改，保證工程實體和資料通過驗收，完成竣工備案。 審查總包單位制定的質(zhì)量管理制度、體系和施工組織設(shè)計。 制定監(jiān)理的質(zhì)量驗收制度和管理程序。 對總包和監(jiān)理單位制定的質(zhì)量管理制度和技術(shù)方案進行審查備案，作為將來檢查控制的依據(jù)。 對各施工單位進行事前、事中的全面監(jiān)督； 嚴(yán)格事后的驗收把關(guān)，擁有質(zhì)量否決權(quán)； 參與對質(zhì)量事故的調(diào)查和監(jiān)督處理； 向業(yè)主提交

29、質(zhì)量分析月報。 組織現(xiàn)場各施工單位進行階段性驗收，并監(jiān)督落實整改； 參與單位工程的最終驗收，監(jiān)督各單位落實整改。 為配合質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)，制定部門的工作計劃。匯報 檢查項目工程質(zhì)量的可控性和質(zhì)量體系運行的有效性； 組織對工程質(zhì)量事故的調(diào)查； 保證甲供材料設(shè)備和分承包商的質(zhì)量； 取得質(zhì)量分析月報 了解施工進度情況，制定各項服務(wù)和控制的工作計劃。要事匯報 聯(lián)系政府各相關(guān)部門和公司職能部門，參與對工程的階段性驗收和單位工程最終驗收。項目最終質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)情況 對比預(yù)定的目標(biāo)和實際完成情況，對各合同單位嚴(yán)格按合同進行獎罰。 保證甲供材料的質(zhì)量； 選擇優(yōu)秀的甲方指定的分承包商。審批2002-8-10房地產(chǎn)

30、行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程30項目建設(shè)進度控制規(guī)程項目建設(shè)進度控制規(guī)程工程部公司職能部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)理單位總包單位 制定項目建設(shè)總體進度計劃和網(wǎng)絡(luò)圖，提出落實總體計劃的各項資源和作業(yè)安排。項目建設(shè)合同目標(biāo)項目建設(shè)合同目標(biāo) 制定各施工階段的進度計劃，并組織各分包單位施工； 對各階段的實際進度與計劃進度對比，進行分析，采取糾偏措施，保證項目實際進度達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。 制定各施工階段的月度和旬度進度計劃，并組織各分包單位施工； 對實際進度與計劃進度進行對比、分析，采取糾偏措施，用月度和旬度進度計劃的實現(xiàn)，保證項目階段進度目標(biāo)的實現(xiàn)。 對總包單位制定的項目建設(shè)總體進度計劃進行審查，制定監(jiān)理工作進度計劃。 對總包和監(jiān)

31、理單位制定的進度計劃進行審查備案，作為將來檢查控制的依據(jù)； 制定部門的工作計劃。 審定總包單位的階段施工進度計劃，監(jiān)控各施工單位的施工進度，向業(yè)主提供進度分析報告； 對計劃和實際的進度情況進行對比分析，發(fā)出糾偏調(diào)整的指令，參與制定糾偏措施，并監(jiān)督糾偏措施的落實，向業(yè)主提交進度糾偏報告。 審查施工單位的月度和旬度進度計劃，監(jiān)控各施工單位的施工進度情況，向業(yè)主提供進度報告； 對施工單位的實際進度進行對比分析，適當(dāng)?shù)牟扇〖m偏措施，調(diào)整施工組織方案。 為配合進度的實現(xiàn)，制定部門的工作計劃。審查 監(jiān)控工程施工的工作進度情況； 對工程階段性里程碑時間進行控制； 對計劃與實際進度的偏差進行質(zhì)詢，要求監(jiān)理提交

32、進度分析報告和進度糾偏報告。 組織甲供材料設(shè)備的進場、協(xié)調(diào)外部關(guān)系、聯(lián)系圖紙供應(yīng)、甲方指定的分包商進場等為工程開展創(chuàng)造條件。 了解施工進度情況，制定各項服務(wù)和控制的工作計劃。要事匯報 了解月度和旬度進度計劃，協(xié)調(diào)關(guān)系，為工程開展創(chuàng)造條件。 項目最終進度目標(biāo)的實現(xiàn)情況 對比預(yù)定的目標(biāo)的和實際完成情況，對各合同單位嚴(yán)格按合同進行獎罰。 組織甲供材料設(shè)備的招投標(biāo)、組織甲方指定的分包商的招投標(biāo)、組織供圖，保證其供應(yīng)滿足進度的要求。審批2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程31項目建設(shè)成本控制規(guī)程項目建設(shè)成本控制規(guī)程項項目目建建設(shè)設(shè)成成本本目目標(biāo)標(biāo) 對預(yù)算內(nèi)施工成本嚴(yán)格按施工預(yù)算實行總量控制，先

33、經(jīng)監(jiān)理審核每月的實際工程量，上報工程部審批，交預(yù)算合同部審核套量，再交計財部審核，經(jīng)總經(jīng)理審批，撥付中間工程款。 規(guī)劃設(shè)計階段依據(jù)項目投資成本目標(biāo)進行限額設(shè)計，并用設(shè)計總概算來體現(xiàn)經(jīng)濟性指標(biāo)的控制。 在項目決策中，根據(jù)市場定位來明確產(chǎn)品定位，從而明確項目投資成本目標(biāo)。 依據(jù)施工圖紙制定詳細(xì)的施工預(yù)算，作為總包單位招標(biāo)和項目建設(shè)成本控制的依據(jù)。 會商確定合理的項目建設(shè)成本目標(biāo)，并向各職能部門、總包、監(jiān)理單位正式下達(dá)，作為控制目標(biāo)。項目施工成本 預(yù)算外施工成本進行合理控制，所有的變更洽商必須先經(jīng)過先經(jīng)監(jiān)理審核，上報工程部審批，其中對重大的變更洽商要報請領(lǐng)導(dǎo)審批，之后交預(yù)算合同部審核套量，累計進入竣

34、工決算中 。 采取有效措施避免工程索賠和反索賠。 工程決算時，由財務(wù)部組織預(yù)算合同部、工程部和施工、監(jiān)理單位進行核實、合議確定結(jié)算款項。 確定的工程量嚴(yán)格按施工預(yù)算控制；發(fā)生的變更洽商、索賠和獎罰處置需經(jīng)過有效的的審批確認(rèn)；匯總計入工程結(jié)算。變更洽商和設(shè)計質(zhì)量相關(guān) 甲供材料設(shè)備采購需在項目投資成本目標(biāo)和施工預(yù)算指導(dǎo)下進行，涉及重大資金的材料設(shè)備統(tǒng)一公司采購，預(yù)算合同部負(fù)責(zé)控制采購成本，凡采購物資超過預(yù)算的，必須說明理由經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)審批。項目最終成本目標(biāo)的實現(xiàn)情況 對比預(yù)定的目標(biāo)和實際完成情況，對各合同單位嚴(yán)格按照合同進行獎懲；對各職能部門進行考核，考核結(jié)果和員工的薪酬掛鉤。采購成本2002-8-1

35、0房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程32營銷管理流程說明營銷管理流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司在配合項目開發(fā)各階段所進行營銷管理的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司項目能達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。 關(guān)鍵控制點（關(guān)鍵控制點（CCP）：）： 項目市場定位的準(zhǔn)確性、營銷組合規(guī)劃和運用的有效性、客戶服務(wù)的滿意度。 相關(guān)部門相關(guān)部門/人員：人員： 高層領(lǐng)導(dǎo)和東灣公司、工程部、開發(fā)部、銀達(dá)公司、財務(wù)部的負(fù)責(zé)人或?qū)I(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 項目策劃書、項目營銷方案。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 各種樓書及廣告文案、銷售資料、商品房銷售合同、產(chǎn)權(quán)證書。 版本管理：版本管理： 本流程由東灣公司負(fù)責(zé)

36、制定，由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，東灣公司負(fù)責(zé)解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程33銷售管理流程（一）銷售管理流程（一）東灣公司計財部領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)部外部活動制作項目營銷方案工程部根據(jù)工程進度進行營銷配合廣告公司及媒體配合Y 通過審批執(zhí)行銷售推廣計劃廣告宣傳參加房展會公關(guān)活動人員推銷售樓處建設(shè)提供銷售數(shù)據(jù)和圖紙N 修改項目策劃書計劃階段推廣階段項目營銷方案設(shè)計單位制作規(guī)劃方案（上接規(guī)劃設(shè)計流程）總經(jīng)辦進行CI管理2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務(wù)流程34銷售管理流程（二）銷售管理流程（二）東灣公司計財部開發(fā)部工程部項目建設(shè)達(dá)到預(yù)售條件辦理項目銷售許可證和銀行談判按揭業(yè)務(wù)客戶銀行進駐項目進行貸款按揭業(yè)務(wù)簽訂銷售合同和物業(yè)管理協(xié)議交付小額誠意金銀行資信審查銷售合同抵押律師出具意見書交付大額定金交付首期房款看房達(dá)成購買意向在規(guī)定期限內(nèi)保留房號銀達(dá)公司推銷、介紹樓盤收取誠意金收取定金收取房款到房地局辦理預(yù)售登記簽訂貸款合同和保險合同協(xié)助客戶申請貸款申請住房貸款組織、監(jiān)督項目施工建設(shè)銷售階段售后服務(wù)階段銷售合同以東灣公司為主制定，預(yù)算合同部組織評審，委托東灣