房地產(chǎn)行業(yè)置業(yè)公司業(yè)務流程課件

1、2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程12002年8月12日2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程2目目 錄（一）錄（一）項目開發(fā)總體流程 4項目可行性分析流程說明 5項目可行性分析流程 6項目規(guī)劃設計流程說明 7項目規(guī)劃設計流程 8勘察、設計招標流程說明 12勘察、設計招標流程 13項目開工辦理流程 15工程招標流程說明 16工程招標流程 17監(jiān)理招標流程說明 19監(jiān)理招標流程 20材料設備招標流程說明 222002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程3目目 錄（二）錄（二）材料設備招標流程 23項目建設施工流程說明 25項目建設施工流程 26項目建設質(zhì)量管理規(guī)程 30項目

2、建設進度管理規(guī)程 31項目建設成本管理規(guī)程 32營銷管理流程說明 33營銷管理流程 34物業(yè)管理流程說明 36物業(yè)管理流程 372002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程4項目開發(fā)總體流程項目開發(fā)總體流程項目決策規(guī)劃設計全套圖紙機會研究項目詳細可行性分析項目建設市場營銷、物業(yè)管理、工程建設參與意見和提供信息辦理土地使用手續(xù)；到政府、規(guī)劃、市政各部門辦理方案審批手續(xù)總體規(guī)劃方案初步及擴初設計方案編制施工圖項目確立到市計委辦理項目、公司審批手續(xù)信息收集項目規(guī)劃建議書及項目策劃書報審圖紙市場營銷觀念的指導勘察、設計招投標項目竣工到政府主管部門辦理手續(xù)市場營銷展開拆遷工作施工現(xiàn)場準備基礎施工主體結

3、構施工裝飾、專業(yè)施工竣工與交接工程招標項目建設分包單位招標材料設備采購項目銷售與租賃租售與物業(yè)管理土地投標，合作協(xié)議訂立專業(yè)二次設計物業(yè)管理2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程5項目可行性分析流程說明項目可行性分析流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司進行項目前期立項分析和決策的過程。 流程目的：流程目的： 體現(xiàn)決策中多方專業(yè)意見的參與，以確保公司項目立項的科學性。 關鍵控制點（關鍵控制點（CCP）：）： 項目決策的質(zhì)量：市場定位和投資分析的準確。 相關部門相關部門/人員：人員： 高層領導和開發(fā)部、東灣公司、總經(jīng)辦、工程部、預算合同部、材料設備部、計財部的負責人或?qū)I(yè)人

4、員。 信息輸入：信息輸入： 土地信息、市場信息、行業(yè)動態(tài)。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 項目的初步可行性分析報告、詳細可行性分析報告。 版本管理：版本管理： 本流程由開發(fā)部負責制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，開發(fā)部負責解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程6項目可行性分析流程項目可行性分析流程進行初步可行性研究高層領導東灣公司設備、工程部機會研究開發(fā)部預算部計財部審批總經(jīng)辦根據(jù)土地信息、規(guī)劃要點、合作機會發(fā)起Y否決初步可行性分析報告成本估算投資估算資金能力技術可行進行詳細可行性研究軟件估算提供決策數(shù)據(jù)和信息N審批Y詳細可行性分析報告進行初步的市場分析、市場定

5、位、經(jīng)濟性分析N 修改審批NY組織土地投標辦理項目登記事宜土地招投標方式下否決審批否決N參與參與參與參與Y 報送辦理公司登記事宜組織評審組織合作談判2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程7項目規(guī)劃設計流程說明項目規(guī)劃設計流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司組織制作項目的規(guī)劃設計方案及其對外報審報批的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司項目規(guī)劃設計方案滿足市場需求特點和內(nèi)部控制目標。 關鍵控制點（關鍵控制點（CCP）：）： 規(guī)劃設計方案的質(zhì)量：對客戶需求的滿足程度和技術上的保證程度。 相關部門相關部門/人員：人員： 高層領導和開發(fā)部、東灣公司、規(guī)劃設計評審小組的負責人或

6、專業(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 項目規(guī)劃建議書、市場信息、行業(yè)動態(tài)等。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 項目策劃書、總體規(guī)劃方案、初步及擴初設計方案、施工圖、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。 版本管理：版本管理： 本流程由開發(fā)部負責制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，開發(fā)部負責解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程8項目規(guī)劃設計流程（一）項目規(guī)劃設計流程（一）規(guī)劃設計評審小組高層領導東灣公司開發(fā)部外部活動編制項目規(guī)劃建議書進行總體策劃設計單位制作規(guī)劃方案項目策劃書總體規(guī)劃方案審批項目規(guī)劃建議書包括總體、單體、園林策劃最佳總體規(guī)劃方案征求綜合管網(wǎng)的意見審批審

7、批Y 通過N 修改N 修改預算合同部組織進行設計方案招標選擇多家設計公司詳見設計勘察招投標流程Y 報送Y 報送Y 通過Y 報送Y 通過N 修改N 修改N 修改注： 規(guī)劃設計評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領導審批確定成員名單。參加由開發(fā)部組織的評審活動，負責提出專業(yè)意見。N 修改規(guī)劃設計評審小組參與評審規(guī)劃設計評審小組參與評審規(guī)劃設計評審小組參與評審組織評審組織評審組織評審規(guī)劃局、規(guī)劃院出具審批意見詳見勘察、設計招投標流程設計單位制作方案圖紙方案報批預算合同部組織進行設計單位招標2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程9審批項目規(guī)劃設計流程（二）項目規(guī)劃設計流程（二）高層領導東灣公司開發(fā)部外部

8、活動過程管理初步設計方案最佳初步設計方案設計院編制初步設計方案詳見勘察、設計招投標流程人防、消防、交通部門審批；市規(guī)委審定N 修改N 修改Y 報送Y 通過規(guī)劃設計評審小組規(guī)劃設計評審小組參與評審組織評審依據(jù)規(guī)劃策劃書及方案報市規(guī)委審定獲得建設用地規(guī)劃許可證辦理土地評估土地出讓手續(xù)土地出讓形式下配合制作六圖二書設計單位負責制作六圖二書組織編制初步設計方案審查六圖二書勘察單位出具初勘報告預算合同部組織進行勘察單位招標（與設計招投標同步進行）獲得初勘報告市政各部門出具審批意見東灣公司參與評審組織完善規(guī)劃方案2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程10項目規(guī)劃設計流程（三）項目規(guī)劃設計流程（三）

9、高層領導東灣公司開發(fā)部外部活動工程施工圖送審建研院進行強制性標準審查設計單位正式出施工圖審批通過進行初審工程部接收圖紙施工圖紙管理與發(fā)放規(guī)劃設計評審小組設計院編制擴初設計方案組織進行擴初設計擴初設計方案N 修改Y 通過規(guī)劃設計評審小組參與評審組織評審依據(jù)規(guī)劃策劃書及方案相關部門提供支持設計院編制施工圖協(xié)調(diào)組織施工圖設計工程施工圖N 修改Y 通過組織評審相關部門提供支持勘察單位出具詳勘報告按修改意見組織設計院修改圖紙建研院進行強制性標準審查進行復審東灣公司參與評審獲得建設工程規(guī)劃許可證2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程11項目規(guī)劃設計流程（四）項目規(guī)劃設計流程（四）高層領導東灣公司開

10、發(fā)部外部活動設計單位規(guī)劃園林設計方案園林設計方案設計單位制作園林施工圖選定最佳園林設計方案詳見設計勘察招投標流程審批園林局審批組織園林施工圖設計園林施工圖審批設計單位正式出園林施工圖N 修改N 修改Y 報送Y 通過Y 通過工程部接收圖紙園林施工圖紙管理與發(fā)放N 修改N 修改規(guī)劃設計評審小組規(guī)劃設計評審小組參與評審規(guī)劃設計評審小組參與評審Y 報送組織評審組織評審預算合同部組織園林設計單位、方案招標依據(jù)規(guī)劃策劃書及方案東灣公司參與評審2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程12勘察、設計招標流程說明勘察、設計招標流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司運用市場化機制公正、公開、公

11、平地選擇勘察設計單位的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的勘察設計單位。 關鍵控制點（關鍵控制點（CCP）：）： 注重招標過程中的權力制衡，保證權力與責任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。 相關部門相關部門/人員：人員： 高層 領導和開發(fā)部、東灣公司、招標評審小組的負責人或相關專業(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 勘察、設計單位的信息。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 招標文書，勘察、設計委托合同，合格分承包商名冊 。 版本管理：版本管理： 本流程由開發(fā)部負責制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，開發(fā)部負責解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程13

12、勘察、設計招標流程（一）勘察、設計招標流程（一）高層領導開發(fā)部預算合同部勘察、設計單位接受招標邀請組織成立招標工作組遞交投標保函領取招標文書提出書面疑義申請現(xiàn)場答疑招標文件確定投標單位N 修改發(fā)放標書組織踏勘答疑參加答疑和踏勘收集勘察、設計單位信息勘察、設計單位數(shù)據(jù)庫資格預審Y 報送Y 通過組織編制招標文件N 修改組織評審招標評審小組各相關部門參與編制招標評審小組參與評審注： 招標評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領導審批確定成員名單。參加由預算合同部組織的評審活動，負責提出專業(yè)意見。審批參與編制2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程14勘察、設計招標流程（二）勘察、設計招標流程（二）高層領導

13、開發(fā)部預算合同部勘察、設計單位招標評審小組制作投標書接受投標書組織現(xiàn)場開標初步選定中標單位組織評審投標書發(fā)出中標通知書參加接受中標書中標單位參與談判組織合同談判合同談判以開發(fā)部為主，預算合同部參與重大合同談判必要時高層領導參與審批合同文本遞交履約保函簽訂合同簽約審批Y 通過唱標2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程15項目開工辦理流程項目開工辦理流程工程部市建委招標辦市政部門填寫建設工程報建表工程開工申請審查預算合同部組織工程招投標，確定施工單位，簽訂合同監(jiān)督審查辦理監(jiān)理招標手續(xù)辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理統(tǒng)計登記手續(xù)辦理工程審計手續(xù)質(zhì)檢站備案統(tǒng)計機關審計機關繳納限制使用費領取工程開工證其

14、他部門審查市政開工申請詳見工程招投標流程申報年度開工計劃市計委審查審查審查登記審查登記登記登記2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程16工程招標流程說明工程招標流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司運用市場化機制公正、公開、公平地選擇工程總包單位、工程分包單位的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的工程總包單位、工程分包單位。 關鍵控制點（關鍵控制點（CCP）：）： 注重招標過程中的權力制衡，保證權力與責任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。 相關部門相關部門/人員：人員： 高層領導和預算合同部、工程部、招標評審小組的負責人或相關專業(yè)人員。 信息輸入：

15、信息輸入： 工程總包單位、工程分包單位和監(jiān)理單位的信息 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 資格預審文件、 標書、工程合同 、合格承包商名冊 版本管理：版本管理： 本流程由預算合同部負責制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，預算合同部負責解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程17工程招標流程（一）工程招標流程（一）工程部高層領導招標評審小組確定項目招標策略招標辦預算合同部投標單位組織編制資格預審文件發(fā)出招標邀請接受邀請，填寫預審文件辦理招標登記組織編制招標文件發(fā)布招標公告?zhèn)浒刚袠朔绞?、資格備案審批招標文件審查備案遞交投標保函審批投標單位準備應標YY 通過N 修改Y 報送組

16、織對投標單位的考察通知入選的投標單位審批如果認為有必要確定入選的投標單位組織對投標單位的資格評審成立招標評審小組N 修改組織評審各相關部門參與編制招標評審小組參與評審注： 招標評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領導審批確定成員名單。參加由預算合同部組織的評審活動，負責提出專業(yè)意見，招標評審小組參與評審發(fā)放標書接受投標書提出書面疑問申請現(xiàn)場答疑參與編制2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程18如果談判失敗，依次選擇排名其后的幾家談判工程招投標流程（二）工程招投標流程（二）初步選定中標單位決策監(jiān)督組織現(xiàn)場踏勘答疑制作投標書主持開標組織評審投標書工程部高層領導招標辦預算合同部投標單位發(fā)出中標通知書辦

17、理中標手續(xù)、繳費評估其中23的評審成員從建筑市場專家?guī)熘须S機抽取參加接受中標書答疑補充文件備案參加答疑和踏勘接受投標書中標單位參與談判組織合同談判談判以工程部為主，預算合同部參與重大合同談判必要時高層領導參與招標評審小組合同備案合同文本簽訂合同遞交履約保函參與簽訂合同N 修改Y 通過審批2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程19監(jiān)理招標流程說明監(jiān)理招標流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司運用市場化機制公正、公開、公平地選擇監(jiān)理單位的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的監(jiān)理單位。 關鍵控制點（關鍵控制點（CCP）：）： 注重招標過程中的權力

18、制衡，保證權力與責任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。 相關部門相關部門/人員：人員： 高層領導和預算合同部、工程部、招標評審小組的負責人或相關專業(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 監(jiān)理單位的信息、監(jiān)理市場動態(tài)。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 招標文件、監(jiān)理委托合同 。 版本管理：版本管理： 本流程由預算合同部負責制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，預算合同部負責解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程20監(jiān)理招標流程（一）監(jiān)理招標流程（一）高層領導工程部預算合同部勘察、設計單位接受招標邀請組織成立招標工作組遞交投標保函領取招標文書提出書面疑義申請現(xiàn)場答疑招標文件確定投標單位N

19、 修改發(fā)放標書組織踏勘答疑參加答疑和踏勘收集監(jiān)理單位信息監(jiān)理單位數(shù)據(jù)庫資格預審Y 報送Y 通過組織編制招標文件N 修改組織評審招標評審小組各相關部門參與編制招標評審小組參與評審注： 招標評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領導審批確定成員名單。參加由預算合同部組織的評審活動，負責提出專業(yè)意見。審批參與編制2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程21監(jiān)理招標流程（二）監(jiān)理招標流程（二）高層領導工程部預算合同部勘察、設計單位招標評審小組制作投標書接受投標書組織現(xiàn)場開標初步選定中標單位組織評審投標書發(fā)出中標通知書參加接受中標書中標單位參與談判組織合同談判合同談判以工程部為主，預算合同部參與重大合同談判必

20、要時高層領導參與。審批合同文本遞交履約保函簽訂合同簽約審批Y 通過唱標2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程22材料設備招標流程說明材料設備招標流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司運用市場化機制公正、公開、公平地采購設備、材料的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的設備、材料供應商。 關鍵控制點（關鍵控制點（CCP）：）： 注重招標過程中的權力制衡，保證權力與責任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。 相關部門相關部門/人員：人員： 高層領導和總經(jīng)辦、設備材料部、預算合同部、財務部和各供應商的負責人或相關專業(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 材料設備供應商

21、的信息、材料設備的市場動態(tài)。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 招標文件、采購合同 、合格供應商名冊。 版本管理：版本管理： 本流程由預算合同部負責制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，預算合同部負責解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程23材料設備招標流程（一）材料設備招標流程（一）編制項目總體的采購計劃招標評審小組高層領導材料設備部預算合同部供應商工程部根據(jù)項目進度預先提出采購計劃接受招標邀請收集廠商信息啟動單項采購程序供應商數(shù)據(jù)庫資格預審組織成立招標評審小組組織編制招標文件遞交投標保函制作投標書和樣品領取招標文書提出書面疑義申請現(xiàn)場答疑招標文件確定投標單位發(fā)放標書

22、組織踏勘答疑接受投標書和樣品參加答疑和踏勘N 修改審批Y 報送Y 通過N 修改組織評審注： 招標評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領導審批確定人員名單。參加由預算合同部組織的評審活動，負責提出專業(yè)意見，招標評審小組參與評審各相關部門參與編制參與編制注： 進口設備價值超過50萬元時，需在招標辦監(jiān)督下進行。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程24材料設備招標流程（二）材料設備招標流程（二）高層領導材料設備部預算合同部供應商組織現(xiàn)場開標初步選定中標單位組織評審投標書發(fā)出中標通知書評估如果談判失敗，依次選擇排名其后的幾家談判接受中標書中標單位參與談判組織合同談判合同談判以材料設備部為主，預算合同部參

23、與重大合同談判必要時高層領導參與審批合同文本遞交履約保函簽訂合同簽約審批Y 通過招標評審小組必要時外聘專家參與唱標Y 通過2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程25項目建設施工流程說明項目建設施工流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司組織、監(jiān)督、控制項目建設的全過程。 流程目的：流程目的： 確保公司的項目建設達到預定的管理目標。 關鍵控制點（關鍵控制點（CCP）：）： 明確的管理目標；嚴格的過程管理和合同約束；嚴格的建設成果驗收。 相關部門相關部門/人員：人員： 高層領導和公司各業(yè)務部門的負責人或?qū)I(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 項目建設總體策劃、各合同單位的合同、項目管

24、理制度。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 項目綜合報表、階段性和專業(yè)驗收證明、工程竣工備案書、竣工資料及竣工圖。 版本管理：版本管理： 本流程由工程部負責制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，工程部負責解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程26項目建設施工流程（一）項目建設施工流程（一）工程部公司職能部門領導監(jiān)理單位設計單位確定項目經(jīng)理部人員，明確職責制定施工組織設計項目建設總體方案核實審批確認確定項目成員，明確職責審定認可現(xiàn)場臨建施工和施工準備組織分包單位進場總包單位建立監(jiān)理責任體系，編制監(jiān)理大綱項目目標與要求總經(jīng)辦參與審查指導監(jiān)督檢查驗證簽字必要時參與指導協(xié)調(diào)重大

25、情況匯報預算合同部組織專業(yè)分包單位招標明確項目管理目標（質(zhì)量、成本、進度）明確項目管理目標（質(zhì)量、成本、進度）建立目標管理體系審查認可制定工作計劃和目標制定工作計劃和目標組織進行圖紙會審和設計交底參與項目管理的授權分工與職責明確詳見工程招標流程開發(fā)部參與提供設計服務編制項目建設總體方案審批Y 通過Y 報送N 修改組織評審N 修改各職能部門參與評審組織專業(yè)分包單位進場2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程27項目建設施工流程項目建設施工流程 （二）（二）工程部公司職能部門領導監(jiān)理單位設計單位總包單位巡查、協(xié)調(diào)關系落實施工條件主體結構工施工主體結構工施工監(jiān)督確認組織材料設備進場工程款撥付市

26、場營銷穿插裝飾、專業(yè)裝飾、專業(yè)安裝施工安裝施工監(jiān)督確認組織材料設備進場工程款撥付市場營銷穿插巡查、協(xié)調(diào)關系落實施工條件重大情況匯報重大情況匯報提供設計服務提供設計服務各相關部門配合基礎工程施工基礎工程施工監(jiān)督確認組織供圖甲供材料設備進場工程款撥付市場營銷穿插提供設計服務重大情況匯報組織基礎工程驗收參與驗收巡查、協(xié)調(diào)關系落實施工條件包括：四方驗收；規(guī)劃、人防驗收；質(zhì)檢站監(jiān)督組織主體結構驗收參與驗收包括：四方驗收； 質(zhì)檢站監(jiān)督組織單位工程驗收參與驗收包括：四方驗收；規(guī)劃、消防、電梯、人防等驗收；質(zhì)檢站備案交接準備開發(fā)部組織測繪配合完成組織編制竣工圖、質(zhì)量保證書和用戶使用手冊；組織工程保修、設備培訓

27、；組建保修機構；辦理市政各項供排開通手續(xù)2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程28項目建設施工流程項目建設施工流程 （三）（三）工程部公司職能部門領導監(jiān)理單位設計單位總包單位退場，留駐現(xiàn)場保修隊伍物業(yè)公司全面接管結清移交手續(xù)退場物業(yè)公司參與組成交接機構，會商確定交接程序交接機構聯(lián)合工作，驗查、清點、移交，辦理交接手續(xù)，明確整改修復日期和要求協(xié)調(diào)參與2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程29項目建設質(zhì)量控制規(guī)程項目建設質(zhì)量控制規(guī)程工程部公司職能部門領導監(jiān)理單位總包單位 建立項目的質(zhì)量管理體系，在組織和制度上覆蓋各項質(zhì)量管理要素； 制定施工組織設計，從技術上保證質(zhì)量的實現(xiàn)。項目合同

28、質(zhì)量目標項目合同質(zhì)量目標 組織實施各分項、分部工程施工，采用質(zhì)量預控的方法，對人、機、料、法、環(huán)各質(zhì)量影響因素，實行全面的管理，保證施工質(zhì)量； 嚴格履行三檢制，禁止不合格工序進入下一道工序的施工。 參與階段性驗收和單位工程的最終驗收，對出現(xiàn)的質(zhì)量問題落實整改，保證工程實體和資料通過驗收，完成竣工備案。 審查總包單位制定的質(zhì)量管理制度、體系和施工組織設計。 制定監(jiān)理的質(zhì)量驗收制度和管理程序。 對總包和監(jiān)理單位制定的質(zhì)量管理制度和技術方案進行審查備案，作為將來檢查控制的依據(jù)。 對各施工單位進行事前、事中的全面監(jiān)督； 嚴格事后的驗收把關，擁有質(zhì)量否決權； 參與對質(zhì)量事故的調(diào)查和監(jiān)督處理； 向業(yè)主提交

29、質(zhì)量分析月報。 組織現(xiàn)場各施工單位進行階段性驗收，并監(jiān)督落實整改； 參與單位工程的最終驗收，監(jiān)督各單位落實整改。 為配合質(zhì)量目標的實現(xiàn)，制定部門的工作計劃。匯報 檢查項目工程質(zhì)量的可控性和質(zhì)量體系運行的有效性； 組織對工程質(zhì)量事故的調(diào)查； 保證甲供材料設備和分承包商的質(zhì)量； 取得質(zhì)量分析月報 了解施工進度情況，制定各項服務和控制的工作計劃。要事匯報 聯(lián)系政府各相關部門和公司職能部門，參與對工程的階段性驗收和單位工程最終驗收。項目最終質(zhì)量目標的實現(xiàn)情況 對比預定的目標和實際完成情況，對各合同單位嚴格按合同進行獎罰。 保證甲供材料的質(zhì)量； 選擇優(yōu)秀的甲方指定的分承包商。審批2002-8-10房地產(chǎn)

30、行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程30項目建設進度控制規(guī)程項目建設進度控制規(guī)程工程部公司職能部門領導監(jiān)理單位總包單位 制定項目建設總體進度計劃和網(wǎng)絡圖，提出落實總體計劃的各項資源和作業(yè)安排。項目建設合同目標項目建設合同目標 制定各施工階段的進度計劃，并組織各分包單位施工； 對各階段的實際進度與計劃進度對比，進行分析，采取糾偏措施，保證項目實際進度達到預定目標。 制定各施工階段的月度和旬度進度計劃，并組織各分包單位施工； 對實際進度與計劃進度進行對比、分析，采取糾偏措施，用月度和旬度進度計劃的實現(xiàn)，保證項目階段進度目標的實現(xiàn)。 對總包單位制定的項目建設總體進度計劃進行審查，制定監(jiān)理工作進度計劃。 對總包和監(jiān)

31、理單位制定的進度計劃進行審查備案，作為將來檢查控制的依據(jù)； 制定部門的工作計劃。 審定總包單位的階段施工進度計劃，監(jiān)控各施工單位的施工進度，向業(yè)主提供進度分析報告； 對計劃和實際的進度情況進行對比分析，發(fā)出糾偏調(diào)整的指令，參與制定糾偏措施，并監(jiān)督糾偏措施的落實，向業(yè)主提交進度糾偏報告。 審查施工單位的月度和旬度進度計劃，監(jiān)控各施工單位的施工進度情況，向業(yè)主提供進度報告； 對施工單位的實際進度進行對比分析，適當?shù)牟扇〖m偏措施，調(diào)整施工組織方案。 為配合進度的實現(xiàn)，制定部門的工作計劃。審查 監(jiān)控工程施工的工作進度情況； 對工程階段性里程碑時間進行控制； 對計劃與實際進度的偏差進行質(zhì)詢，要求監(jiān)理提交

32、進度分析報告和進度糾偏報告。 組織甲供材料設備的進場、協(xié)調(diào)外部關系、聯(lián)系圖紙供應、甲方指定的分包商進場等為工程開展創(chuàng)造條件。 了解施工進度情況，制定各項服務和控制的工作計劃。要事匯報 了解月度和旬度進度計劃，協(xié)調(diào)關系，為工程開展創(chuàng)造條件。 項目最終進度目標的實現(xiàn)情況 對比預定的目標的和實際完成情況，對各合同單位嚴格按合同進行獎罰。 組織甲供材料設備的招投標、組織甲方指定的分包商的招投標、組織供圖，保證其供應滿足進度的要求。審批2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程31項目建設成本控制規(guī)程項目建設成本控制規(guī)程項項目目建建設設成成本本目目標標 對預算內(nèi)施工成本嚴格按施工預算實行總量控制，先

33、經(jīng)監(jiān)理審核每月的實際工程量，上報工程部審批，交預算合同部審核套量，再交計財部審核，經(jīng)總經(jīng)理審批，撥付中間工程款。 規(guī)劃設計階段依據(jù)項目投資成本目標進行限額設計，并用設計總概算來體現(xiàn)經(jīng)濟性指標的控制。 在項目決策中，根據(jù)市場定位來明確產(chǎn)品定位，從而明確項目投資成本目標。 依據(jù)施工圖紙制定詳細的施工預算，作為總包單位招標和項目建設成本控制的依據(jù)。 會商確定合理的項目建設成本目標，并向各職能部門、總包、監(jiān)理單位正式下達，作為控制目標。項目施工成本 預算外施工成本進行合理控制，所有的變更洽商必須先經(jīng)過先經(jīng)監(jiān)理審核，上報工程部審批，其中對重大的變更洽商要報請領導審批，之后交預算合同部審核套量，累計進入竣

34、工決算中 。 采取有效措施避免工程索賠和反索賠。 工程決算時，由財務部組織預算合同部、工程部和施工、監(jiān)理單位進行核實、合議確定結算款項。 確定的工程量嚴格按施工預算控制；發(fā)生的變更洽商、索賠和獎罰處置需經(jīng)過有效的的審批確認；匯總計入工程結算。變更洽商和設計質(zhì)量相關 甲供材料設備采購需在項目投資成本目標和施工預算指導下進行，涉及重大資金的材料設備統(tǒng)一公司采購，預算合同部負責控制采購成本，凡采購物資超過預算的，必須說明理由經(jīng)過領導審批。項目最終成本目標的實現(xiàn)情況 對比預定的目標和實際完成情況，對各合同單位嚴格按照合同進行獎懲；對各職能部門進行考核，考核結果和員工的薪酬掛鉤。采購成本2002-8-1

35、0房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程32營銷管理流程說明營銷管理流程說明 流程簡述：流程簡述： 本流程描述A置業(yè)公司在配合項目開發(fā)各階段所進行營銷管理的過程。 流程目的：流程目的： 確保公司項目能達到預定的銷售目標。 關鍵控制點（關鍵控制點（CCP）：）： 項目市場定位的準確性、營銷組合規(guī)劃和運用的有效性、客戶服務的滿意度。 相關部門相關部門/人員：人員： 高層領導和東灣公司、工程部、開發(fā)部、銀達公司、財務部的負責人或?qū)I(yè)人員。 信息輸入：信息輸入： 項目策劃書、項目營銷方案。 信息產(chǎn)出：信息產(chǎn)出： 各種樓書及廣告文案、銷售資料、商品房銷售合同、產(chǎn)權證書。 版本管理：版本管理： 本流程由東灣公司負責

36、制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，東灣公司負責解釋和修改。2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程33銷售管理流程（一）銷售管理流程（一）東灣公司計財部領導開發(fā)部外部活動制作項目營銷方案工程部根據(jù)工程進度進行營銷配合廣告公司及媒體配合Y 通過審批執(zhí)行銷售推廣計劃廣告宣傳參加房展會公關活動人員推銷售樓處建設提供銷售數(shù)據(jù)和圖紙N 修改項目策劃書計劃階段推廣階段項目營銷方案設計單位制作規(guī)劃方案（上接規(guī)劃設計流程）總經(jīng)辦進行CI管理2002-8-10房地產(chǎn)行業(yè)-置業(yè)公司業(yè)務流程34銷售管理流程（二）銷售管理流程（二）東灣公司計財部開發(fā)部工程部項目建設達到預售條件辦理項目銷售許可證和銀行談判按揭業(yè)務客戶銀行進駐項目進行貸款按揭業(yè)務簽訂銷售合同和物業(yè)管理協(xié)議交付小額誠意金銀行資信審查銷售合同抵押律師出具意見書交付大額定金交付首期房款看房達成購買意向在規(guī)定期限內(nèi)保留房號銀達公司推銷、介紹樓盤收取誠意金收取定金收取房款到房地局辦理預售登記簽訂貸款合同和保險合同協(xié)助客戶申請貸款申請住房貸款組織、監(jiān)督項目施工建設銷售階段售后服務階段銷售合同以東灣公司為主制定，預算合同部組織評審，委托東灣