全市涉房民生問題調(diào)查調(diào)研論文報(bào)告匯報(bào)匯報(bào)

1、全市涉房民生問題調(diào)查調(diào)研論文報(bào)告匯報(bào)匯報(bào) 為促進(jìn)我市舊城改造工作和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，前段時(shí)間，市人大常委會(huì)組織由人大代表、城區(qū)居委會(huì)及社區(qū)負(fù)責(zé)人和部分小區(qū)居民參加的調(diào)查組，圍繞社會(huì)普遍關(guān)注的涉房民生問題進(jìn)行了專題調(diào)查?，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下： 一、基本情況 近年來，我市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善民生為目的，通過加快以“兩街三路”為突破口的舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)，住房保障體系逐步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好狀態(tài)，富強(qiáng)、和諧、宜居的現(xiàn)代化中等城市正在形成。 自2008年起，我市通過全面加強(qiáng)建筑業(yè)管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，在省內(nèi)率先建立了建設(shè)市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)體系；實(shí)行了開發(fā)項(xiàng)目資金、房

2、屋預(yù)售形象管理、民工工資保證金制度；實(shí)施了開發(fā)資質(zhì)、招標(biāo)和預(yù)審過程的配套聯(lián)動(dòng)措施，把裝飾裝修工程和部分專業(yè)分包、小區(qū)配套工程納入招投標(biāo)范圍；建設(shè)并落實(shí)了住宅工程分戶驗(yàn)收制度；制定了涵蓋建筑施工、市政等五個(gè)方面的建設(shè)領(lǐng)域安全生產(chǎn)評(píng)價(jià)辦法，試行了安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)抵押金制度和高危行業(yè)安全費(fèi)用提取制度；制定出臺(tái)了住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)規(guī)范。三年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)面積270萬平方米，竣工面積238.4萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)完成投資45億元。其中，創(chuàng)市精品工程3個(gè)，面積2.6萬平方米；創(chuàng)優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程14個(gè)，面積5.3萬平方米；創(chuàng)市優(yōu)良工程206個(gè)，面積86.9萬平方米，工程優(yōu)良率47%；創(chuàng)省、市優(yōu)秀

3、QC成果5項(xiàng)，省建筑業(yè)新技術(shù)示范工程、省建筑業(yè)技術(shù)創(chuàng)新獎(jiǎng)各一項(xiàng)，市“質(zhì)量誠(chéng)信、用戶滿意”工程17項(xiàng)，裝飾工程“泰山杯”、“鳶都杯”各一項(xiàng)。按照“政府主導(dǎo)、依法拆遷、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、尊重意愿、陽光操作、接受監(jiān)督”的舊城改造運(yùn)行機(jī)制，截至目前,“兩街三路”綜合改造工程，已完成拆遷面積180萬平方米，12個(gè)回遷片區(qū)的54棟回遷樓已全面開工建設(shè)。今年以來，我市房地產(chǎn)已動(dòng)工開發(fā)面積51.7萬平方米，竣工32萬平方米，房屋銷售2092套，共22.7萬平方米；辦理商品房產(chǎn)權(quán)證888件，面積10.15萬平方米；二手交易房741件，面積7.61萬平方米。目前，全市已納入物業(yè)管理的住宅小區(qū)123個(gè)，面積380萬平方米；

4、納入物業(yè)管理地理信息平臺(tái)的小區(qū)46個(gè)，占納入管理小區(qū)的37%。 二、存在的主要問題及成因 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我市房地產(chǎn)開發(fā)、舊城改造過程中出現(xiàn)的涉房民生問題主要有以下幾個(gè)方面： （一）建筑質(zhì)量問題。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，調(diào)查回訪的119個(gè)小區(qū)的972個(gè)單體工程中，有22個(gè)住宅小區(qū)、314個(gè)單體工程發(fā)現(xiàn)墻皮脫落、屋面滲漏、涂料起皮等質(zhì)量問題，有的建筑物出現(xiàn)嚴(yán)重的不均勻沉降，有的住宅小區(qū)甚至出現(xiàn)了樓板、墻體裂縫等嚴(yán)重危害到建筑結(jié)構(gòu)和使用安全功能的質(zhì)量問題。如：天潤(rùn)寶翠園小區(qū)存在地下室滲水，山水名苑閣樓滲漏、車庫地面塌陷、地暖不通等問題，居民意見很大。導(dǎo)致出現(xiàn)這些問題的原因有以下幾個(gè)：一是建筑選材標(biāo)準(zhǔn)低。由于小

5、區(qū)住宅建設(shè)對(duì)使用什么材料沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)別建筑商（開發(fā)商）為追求利潤(rùn)最大化，選擇使用了價(jià)格較便宜的建筑材料，從而導(dǎo)致維修期內(nèi)就出現(xiàn)了質(zhì)量問題。二是監(jiān)理工作不到位。由于我市監(jiān)理企業(yè)成立時(shí)間短，從業(yè)人員技術(shù)素質(zhì)偏低，缺乏成熟的監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)，加之當(dāng)前我市監(jiān)理市場(chǎng)秩序不規(guī)范，惡意競(jìng)爭(zhēng)激烈，致使不少監(jiān)理企業(yè)只好靠低收費(fèi)承攬工程。目前，我市建筑工程監(jiān)理費(fèi)每平方米只有5-6元，遠(yuǎn)低于國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。由于收費(fèi)偏低，不少監(jiān)理企業(yè)人員配備不足，不少地方出現(xiàn)一人同時(shí)監(jiān)理2-3個(gè)工地的現(xiàn)象，這就很難保證對(duì)工程質(zhì)量的有效監(jiān)理。三是對(duì)監(jiān)理公司的工作缺乏有效的監(jiān)管。由于質(zhì)量監(jiān)督站亦存在人員少而項(xiàng)目多的矛盾，很難實(shí)現(xiàn)對(duì)全部工程項(xiàng)

6、目的全程監(jiān)管，這樣，對(duì)監(jiān)理公司的監(jiān)管就容易出現(xiàn)缺位，他們的工作質(zhì)量就大打折扣。四是違規(guī)分包。開發(fā)企業(yè)為了賺取最大利潤(rùn)，往往在主體結(jié)構(gòu)完成后，將裝飾階段一些利潤(rùn)較高的項(xiàng)目違規(guī)分包。分包方因與開發(fā)企業(yè)直接簽訂合同，所以不接受總包單位的管理，施工缺乏統(tǒng)一調(diào)度，各分包單位的工序安排及進(jìn)度缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)，分包方各自為戰(zhàn)，甚至后道工序破壞前道工序，留下質(zhì)量隱患。出現(xiàn)問題需要整改時(shí)，就相互推諉，推脫責(zé)任?？偝邪髽I(yè)因?yàn)殚_發(fā)商違規(guī)分包，從而使總包負(fù)責(zé)制成了一句空話。五是違規(guī)掛靠資質(zhì)。近年來，由于新開工項(xiàng)目較多，許多不具備施工能力的單位或個(gè)人也紛紛承攬建筑工程。這些所謂的施工企業(yè)有的不但實(shí)力差、技術(shù)力量薄弱，而且

7、從業(yè)素質(zhì)低、自律意識(shí)差，他們承接的工程很難保證質(zhì)量。 （二）拆遷及回遷安置問題。這方面主要存在三個(gè)問題： 一是拆遷難度大。市政府于2007年制定并出臺(tái)的市城市房屋及附屬設(shè)施拆遷補(bǔ)償安置辦法，統(tǒng)一規(guī)定了城區(qū)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這些規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)也得到了絕大多數(shù)城區(qū)居民的認(rèn)同。但在具體實(shí)施過程中，往往由于個(gè)別居民片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人利益，漫天要價(jià)，拒不拆遷，影響了整個(gè)片區(qū)的拆遷進(jìn)度。如2004年，在膠濟(jì)鐵路改造拆遷過程中，醴泉街道一王姓居民，有證房屋面積56.8平方米，根據(jù)當(dāng)時(shí)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格和有關(guān)補(bǔ)償規(guī)定，應(yīng)予補(bǔ)償3.53萬元，但該居民除要求補(bǔ)償一套80-90平方米的樓房外，還要30多萬元的補(bǔ)償費(fèi)，要求得不到滿

8、足就越級(jí)上訪。二實(shí)小片區(qū)一趙姓居民，兄弟四人，在拆遷過程中，經(jīng)多方協(xié)商，已同意補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但在簽字同意并于今年6月份領(lǐng)取了補(bǔ)償費(fèi)后又反悔，要求額外補(bǔ)償，導(dǎo)致整個(gè)片區(qū)不能按時(shí)施工。 二是回遷交房不及時(shí)。從調(diào)查的情況看，目前僅在“兩街三路”綜合改造工程的80個(gè)片區(qū)中，2009年有回遷任務(wù)的就有12個(gè)片區(qū)，共54棟樓，安置回遷面積13.1萬平方米?，F(xiàn)在，雖已全部開工建設(shè)，但除了城西花園這個(gè)片區(qū)能按合同約定時(shí)間回遷外，其他的11個(gè)片區(qū)均存在不能按時(shí)回遷交房的問題。造成這個(gè)問題的原因，其一，由于個(gè)別戶不能按時(shí)拆遷，導(dǎo)致不能按時(shí)開工而延誤工期，從而造成整個(gè)片區(qū)不能及時(shí)回遷和及時(shí)交房。其二，開發(fā)商實(shí)力欠缺，投

9、入資金不足而延誤工期，導(dǎo)致不能按時(shí)交房和回遷。如天和兄弟集團(tuán)于2006年開發(fā)的天和家和小區(qū)，開工不久，開發(fā)商在本來資金就不足的情況下，又抽出資金投資開發(fā)天和思瑞酒店，終因資金鏈斷裂而影響工期，導(dǎo)致不能按時(shí)回遷。其三，受突發(fā)事件的影響，導(dǎo)致不能正常施工而延誤交房回遷。如福城置業(yè)公司投資開發(fā)的貴賓首府項(xiàng)目，因在施工過程中與周邊居民發(fā)生矛盾，部分群眾圍堵施工現(xiàn)場(chǎng)，造成停工影響工期不能按時(shí)交房回遷。 三是遺留問題多。由于不能按時(shí)交房回遷，長(zhǎng)期在外租房居住，給居民生活造成諸多不便，部分租房居住的居民很有意見。據(jù)信訪部門反映，近幾年因不能按時(shí)交房及時(shí)回遷而造成的上訪或越級(jí)上訪案件，一直居高不下。同時(shí)，由于

10、不能按時(shí)交房回遷而增加的租房補(bǔ)助費(fèi)用，也進(jìn)一步加重了街辦等開發(fā)主體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 （三）房權(quán)證辦理問題。據(jù)調(diào)查了解，目前在市區(qū)內(nèi)已建成的住宅小區(qū)中，因各種原因?qū)е虏荒芗皶r(shí)辦理房權(quán)證的問題比較突出，已成為廣大居民關(guān)注的的熱點(diǎn)之一。在我市有開發(fā)工程的41家開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的115個(gè)項(xiàng)目中，就有17家企業(yè)的25個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目因種種原因不能及時(shí)為購(gòu)得住宅的居民辦理房權(quán)證，共涉及居民6886戶。分析不能及時(shí)辦理房權(quán)證的原因，主要有四個(gè)：一是因規(guī)劃審批原因不能及時(shí)辦理房權(quán)證的共涉及6個(gè)項(xiàng)目1179戶，主要是由兩方面的原因所致。一方面是開發(fā)商為追求自身的更大利益，擅自更改建設(shè)規(guī)劃，違規(guī)增加建筑面積，造成規(guī)劃建設(shè)

11、面積與實(shí)際建成面積不符；另一方面是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)變更而導(dǎo)致實(shí)際建成面積與規(guī)劃面積不符。如翠竹園小區(qū)，在開工建設(shè)后，國(guó)家增加了外墻保溫的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，住宅建成后，由于增加了外墻保溫層，其面積大于原規(guī)劃建筑面積，按有關(guān)規(guī)定要求也不能進(jìn)行驗(yàn)收。二是因用地手續(xù)不全而導(dǎo)致不能及時(shí)辦理房權(quán)證的共涉及5個(gè)項(xiàng)目，1968戶。如城建開發(fā)公司于2006年開發(fā)的湖濱花園項(xiàng)目，因開發(fā)商未交齊土地出讓金導(dǎo)致工程不能及時(shí)驗(yàn)收。三是缺乏基礎(chǔ)性批復(fù)手續(xù)，不具備發(fā)放房權(quán)證條件。近幾年來，我市有不少住宅開發(fā)項(xiàng)目采取了開發(fā)商提前介入的辦法，在項(xiàng)目開工建設(shè)后，有關(guān)部門未及時(shí)跟進(jìn)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致有的項(xiàng)目雖已建成，但由于沒有前期批復(fù)手續(xù)，后續(xù)

12、驗(yàn)收辦證等工作無法進(jìn)行。如華夏房地產(chǎn)公司于2005年投資開發(fā)的農(nóng)豐步行街項(xiàng)目，建成的住宅于2007年12月開始出售，有的購(gòu)房戶已入住近2年，但由于該項(xiàng)目沒有立項(xiàng)、質(zhì)檢等前期審批手續(xù)，從而導(dǎo)致驗(yàn)收、發(fā)證等后續(xù)工作不能如期開展。四是開發(fā)商與施工企業(yè)之間相互扯皮，導(dǎo)致不能對(duì)已建成工程及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收而貽誤發(fā)證。如康成花園工程由于工程合同簽訂后，施工期內(nèi)材料價(jià)格上漲幅度較大，建設(shè)單位（市公路局）仍然堅(jiān)持按原合同付款，承建方（市海建、星合建業(yè)、開發(fā)區(qū)建筑公司）有異議，不提供相關(guān)施工資料，導(dǎo)致無法進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案，從而無法及時(shí)辦理房權(quán)證。 （四）物業(yè)管理問題。物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，其服務(wù)水平和質(zhì)量的高

13、低，對(duì)一個(gè)地方的民生問題影響很大。在我市這項(xiàng)工作雖起步較晚，但發(fā)展較快。目前，全市已有27家物業(yè)管理企業(yè)，其中本地的就有17家。從我們調(diào)查的情況看，目前我市的物業(yè)管理工作，尚處發(fā)展的初級(jí)階段，除面上存在的服務(wù)項(xiàng)目少、管理水平低、經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足等問題之外，小區(qū)居民反映比較集中的有四個(gè)方面的問題。一是服務(wù)不到位，業(yè)主利益得不到應(yīng)有的保障。在有的小區(qū)，業(yè)主購(gòu)得的房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商與物業(yè)公司相互推諉，致使問題不能及時(shí)解決，業(yè)主意見很大，有的因此而導(dǎo)致群體上訪，造成不良社會(huì)影響。二是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低。我市物業(yè)管理收費(fèi)仍沿用2003年市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法的標(biāo)準(zhǔn)，即規(guī)定一級(jí)小區(qū)每平方米

14、收費(fèi)0.45-0.50元，二級(jí)小區(qū)每平方米收費(fèi)0.35-0.40元，三級(jí)小區(qū)每平方米收費(fèi)0.25-0.30元，四級(jí)小區(qū)每平方米收費(fèi)0.15-0.20元。由于物價(jià)的上漲，特別是新勞動(dòng)合同法實(shí)施后，物業(yè)企業(yè)都必須為企業(yè)的從業(yè)人員交納“五金”，加大了物業(yè)企業(yè)的支出。因此，目前我市有不少?gòu)氖挛飿I(yè)管理的企業(yè)處在入不敷出、勉強(qiáng)生存的狀態(tài)，不僅沒有財(cái)力為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，而且由于財(cái)力不濟(jì)而嚴(yán)重制約了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。三是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亂。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全市納入物業(yè)管理的123個(gè)住宅小區(qū)，只有30多個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定到物價(jià)局進(jìn)行了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)并得到物價(jià)局的正式批復(fù)，多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)不僅沒執(zhí)行我市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，

15、而且隨意性很大。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低的如東鳳城小區(qū)回遷安置的居民每月每平方只收0.07元，其它業(yè)主每月每平方收0.10元；高的如公園世家每月每平方米收0.68元。還有的小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)級(jí)別和服務(wù)質(zhì)量不符，業(yè)主意見較大。四是有的住宅小區(qū)根本無人管理。如原機(jī)械局宿舍由于沒人管理物業(yè)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境臟亂差，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量。還有的住宅小區(qū)，因建成的年份較長(zhǎng)，區(qū)內(nèi)原有的配套設(shè)施、設(shè)備大多已老化破舊，亟需整修。也有的住宅小區(qū)因建設(shè)單位破產(chǎn)或倒閉，而斷失物業(yè)管理的資金來源，無人接管物業(yè)。 三、今后工作的建議 針對(duì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出以下建議。 （一）完善制度措施，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管。一是公開質(zhì)量維修

16、程序和監(jiān)督電話，采取有力措施，責(zé)令開發(fā)商和施工企業(yè)針對(duì)工程質(zhì)量存在的問題，明確責(zé)任，及時(shí)整改。對(duì)不按要求進(jìn)行整改的，要按市建設(shè)市場(chǎng)信用管理暫行辦法予以處罰。二是督促建設(shè)單位及時(shí)將工程質(zhì)量控制資料整理齊全并按程序組織工程竣工驗(yàn)收和備案，對(duì)逾期不辦理工程竣工驗(yàn)收備案的，按照有關(guān)規(guī)定予以處罰。三是全面實(shí)施質(zhì)量保修金監(jiān)管制度，建設(shè)單位必須按工程總造價(jià)的3%-5%繳納工程質(zhì)量保修金；同時(shí)主管部門要加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理企業(yè)的監(jiān)管，實(shí)行建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)專戶管理制度，工程開工前建設(shè)單位應(yīng)將一定比例的監(jiān)理費(fèi)存入銀行專戶，出現(xiàn)質(zhì)量問題的由監(jiān)理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。四是嚴(yán)把市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商主體資格的審查與監(jiān)督，

17、加強(qiáng)對(duì)建筑施工企業(yè)的監(jiān)管力度，提高開發(fā)商和施工企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，重點(diǎn)解決開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)違規(guī)掛靠問題。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程的監(jiān)督管理，及時(shí)糾正開發(fā)商違反規(guī)劃、擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、違規(guī)預(yù)售等問題。 （二）嚴(yán)格落實(shí)拆遷辦法，妥善解決城區(qū)拆遷及回遷安置問題。嚴(yán)格執(zhí)行市城市房屋及附屬設(shè)施拆遷補(bǔ)償安置辦法，統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，盡快解決拆遷遺留問題，特別是影響及時(shí)回遷的問題。對(duì)于不能按合同規(guī)定時(shí)間按時(shí)回遷的，要認(rèn)真做好回遷戶的工作，提前備足租賃房屋補(bǔ)償費(fèi)，并提前發(fā)放給回遷居民。同時(shí)，對(duì)延期交房的要按合同約定向購(gòu)房者支付違約金。 （三）抓緊補(bǔ)辦建設(shè)項(xiàng)目手續(xù)，盡快解決延期交房和房權(quán)證辦理問題。建議市

18、政府責(zé)成建設(shè)主管部門牽頭，有關(guān)部門參與，組成專門工作組，對(duì)因手續(xù)不全而不能辦理房權(quán)證的項(xiàng)目，逐個(gè)列出單子，逐個(gè)分析原因，找出影響辦證的癥結(jié)所在，本著解決問題、化解矛盾、為群眾利益著想和缺什么補(bǔ)什么的原則，明確辦理單位，落實(shí)辦理要求，盡快補(bǔ)齊所缺手續(xù)，及時(shí)把房權(quán)證發(fā)放給購(gòu)房者，以解除購(gòu)房者的后顧之憂。同時(shí)要結(jié)合查補(bǔ)，認(rèn)真總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，努力建立規(guī)范有效的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)秩序，從源頭上杜絕隱患的產(chǎn)生。 （四）落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例，提高物業(yè)管理水平。一是要全面落實(shí)省物業(yè)管理?xiàng)l例，并盡快出臺(tái)配套實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主四方主體行為，明確物業(yè)各方主體的責(zé)任和義務(wù)。二是對(duì)無人管理的住宅小區(qū)進(jìn)行改造整治，對(duì)小區(qū)內(nèi)配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)所需資金由政府承擔(dān)，水、電、暖、通信等專業(yè)設(shè)備的改造由專業(yè)