成本控制制度管理辦法

1、第二部分成本控制管理成本控制管理辦法1、目的：建立全面的責(zé)任成本管理體系，規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目的成本管理工作，實(shí)施項(xiàng)目成本全過程控制，增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高項(xiàng)目利潤(rùn)效益。2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作。3、職責(zé)：成本控制部：、負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、解釋和落實(shí)，負(fù)責(zé)各職能部門間的協(xié)調(diào)配合和資料的收發(fā)；、負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的全過程控制，負(fù)責(zé)成本前期估算、收益測(cè)算、開發(fā) 過程控制、后期核算考核、項(xiàng)目造價(jià)管理。、采購(gòu)部：負(fù)責(zé)與項(xiàng)目相關(guān)的招標(biāo)、采購(gòu)、合同管理工作，負(fù)責(zé)各類供應(yīng)商的管理工作。、財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)工程、采購(gòu)中各項(xiàng)款項(xiàng)的審批、支付，負(fù)責(zé)提供相 關(guān)科目目標(biāo)成本的測(cè)算、計(jì)劃、

2、核算。、工程部：負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)，監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工 圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的實(shí)施，負(fù)責(zé)各合作單位形象進(jìn)度的確認(rèn)。、主管副總： 負(fù)責(zé)相關(guān)文件的審核、批復(fù)、簽發(fā)。4、管理辦法：、建立全面的責(zé)任成本管理體系 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的全過程控制，明 確各部門的成本責(zé)任和職責(zé)，應(yīng)建立全面的責(zé)任成本管理體系。（支持文件：責(zé)任成本管理體系制度）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程控制、項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段：依據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)及現(xiàn)行的政策法規(guī)，盡可能地進(jìn)行精準(zhǔn)的項(xiàng)目全成本估算，編制項(xiàng)目新 項(xiàng)目成本估算表、項(xiàng)目投資收益測(cè)算表，制定項(xiàng)目的初步目標(biāo)成 本。（支持文件：、項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序；、目 標(biāo)

3、成本科目分類及說(shuō)明；、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：1）、對(duì)入圍的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行投資估算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，編制設(shè)計(jì)方 案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析表，便于最佳方案的確定。2）、在設(shè)計(jì)方案確定后5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)目標(biāo)成本科目進(jìn)行細(xì)化和修 訂，明確工程造價(jià)的最高限額，盡可能地實(shí)行合理的限額設(shè)計(jì)，并以 合同形式建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。3）、加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)及施工圖的會(huì)審工作，充分考慮使用功能、施工 可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，減少因設(shè)計(jì)變更造成的造價(jià)失控。4）、在施工圖完成后60個(gè)工作日內(nèi)（視具體情況調(diào)整時(shí)間）完成施 工圖預(yù)算，提高目標(biāo)成本中建安成本的精準(zhǔn)度， 及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)成 本。編制材料、設(shè)備匯總明細(xì)表，展開市場(chǎng)

4、價(jià)格及產(chǎn)品性能調(diào)查， 合理分配材料及設(shè)備的供貨方式，明確材料及設(shè)備的目標(biāo)成本。、項(xiàng)目招投標(biāo)階段：1）、深入分析現(xiàn)行的計(jì)價(jià)定額、政策法規(guī)，提供準(zhǔn)確的取費(fèi)系數(shù)。根 據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，明確工程的承包范圍、材料供應(yīng)方式、結(jié)算取費(fèi) 依據(jù)、讓利范圍、付款方式、結(jié)算辦法。2）、應(yīng)組織公司各部門專業(yè)人員成立招標(biāo)工作小組，組織開展項(xiàng)目 相關(guān)的各合作單位和材料供應(yīng)商的招標(biāo)工作。（支持文件：招標(biāo)管理 辦法）3）、參與施工合同的談判及商務(wù)條款的起草工作，避免由于合同條 款未明確或措詞不嚴(yán)密等原因引起施工單位索賠， 而造成造價(jià)失控的 現(xiàn)象。（支持文件：工程合同有關(guān)造價(jià)商務(wù)條款會(huì)簽指引）4）、參與監(jiān)理單位合同條款的起草，

5、明確監(jiān)理單位的義務(wù)，細(xì)劃監(jiān)理單 位在成本控制方面的職責(zé)，要求監(jiān)理單位熟悉施工合同條款。避免因監(jiān)理單位監(jiān)管不嚴(yán)而加大施工階段成本控制的難度， 以及行為不當(dāng)給 施工單位造成的損失由我公司承擔(dān)。5）、及時(shí)做好所有與項(xiàng)目相關(guān)合同的管理工作，并熟悉合同條款中甲 乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。（支持文件：、合同管理辦法）、項(xiàng)目施工階段、施工組織設(shè)計(jì)的審核1）、參與施工組織設(shè)計(jì)的審核工作，對(duì)大型機(jī)械的調(diào)配、施工方案、 新工藝新技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行造價(jià)分析并提出合理建議。（尤其是土方工程的機(jī)械選用、開挖方式、運(yùn)輸距離，鋼筋混凝土工程中鋼筋連結(jié)方 式、模板加固、混凝土養(yǎng)護(hù)，保溫及防水工程中的鋪貼方式、接縫處 理，墻體粉刷中的鋼

6、絲網(wǎng)鋪釘，外墻裝飾中的面磚接縫、石材干掛加 固、裝飾線條的細(xì)部構(gòu)造，外露金屬構(gòu)件的防腐處理，安裝工程中的 管線敷設(shè)和連結(jié)、加固件及穿墻套管的設(shè)制和防腐、 設(shè)備的安裝工藝 等。）2）、在審批施工組織設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)明確已確認(rèn)的施工組織設(shè)計(jì)不能做為竣 工結(jié)算依據(jù)，實(shí)際發(fā)生時(shí)應(yīng)以現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)。、施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管、配合1）、堅(jiān)持每周最少兩次進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的全面巡查， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并與 工程部、監(jiān)理溝通，盡快協(xié)商解決辦法。2）、參與大型節(jié)點(diǎn)的隱蔽工程驗(yàn)收并制作、 保存影像資料，對(duì)于未按 圖紙施工的隱蔽工程，應(yīng)先完善變更簽證手續(xù)再隱蔽。3）、配合工程施工進(jìn)度及時(shí)開展分包工程承包商的招標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)查和確認(rèn)工作。、設(shè)計(jì)變更

7、及現(xiàn)場(chǎng)簽證1）、應(yīng)詳細(xì)分析每一項(xiàng)設(shè)計(jì)變更的功能目標(biāo)、 工程量和對(duì)造價(jià)的影響， 嚴(yán)格控制因設(shè)計(jì)變更而引起提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、改變工程規(guī)模、增加投資 費(fèi)用的事件發(fā)生。2）、工程部主管工程師要正確分析現(xiàn)場(chǎng)簽證的變更內(nèi)容，確定是否 屬于圖紙、預(yù)算內(nèi)容或包干內(nèi)容，并認(rèn)真考察變更的原因、投資增減 情況及其對(duì)工期的影響。3）、成本控制部應(yīng)參與設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核工作，有權(quán)對(duì)其 工程量、工作內(nèi)容、施工工藝進(jìn)行復(fù)核，必要時(shí)應(yīng)同施工方負(fù)責(zé)人、 監(jiān)理單位、工程主管人員到施工現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。（支持文件：工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法）、工程款付款控制 1）、各合作單位應(yīng)按合同約定向工程部審報(bào)工程款付款申請(qǐng)單 工程部負(fù)責(zé)對(duì)其形

8、象進(jìn)度的審核和確認(rèn) 2）、成本控制部根據(jù)已確認(rèn)的形象進(jìn)度，按合同約定對(duì)進(jìn)度款金額 的審核和確認(rèn)。3）、財(cái)務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)付進(jìn)度款的審核、確認(rèn)及合同總價(jià)款的控制。4）、各項(xiàng)進(jìn)度款的支付達(dá)到合同總價(jià)款的80%寸應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%勺工程尾款和10%勺保修款，以便掌握最終的結(jié)算主動(dòng)權(quán)。（支持文件：、工程進(jìn)度款審核、審批程序，、工程款審批流程）、工程成本的進(jìn)度計(jì)劃、核算 應(yīng)配合工程進(jìn)度做好建造成本的進(jìn)度 計(jì)劃和進(jìn)度核算工作，及時(shí)反應(yīng)工程建造成本的完成情況和下一步的 資金需求。并將相關(guān)數(shù)據(jù)匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，作為投資控制和資金籌備的 依據(jù)。（支持文件：工程成本進(jìn)度計(jì)劃、核算編制指引）、材料、設(shè)備的采購(gòu)成本控

9、制1）、在施工承包合同中應(yīng)明確工程材料的供應(yīng)方式，甲供、乙供和甲 定乙供的材料類型，并約定各種供應(yīng)方式的結(jié)算辦法。2）、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛的詢價(jià)，貨比三家。主要 材料和大宗建材可采用招標(biāo)采購(gòu)的方式， 要從質(zhì)量、價(jià)格、供貨能力、 維修能力等方面擇優(yōu)考慮供貨單位。（支持文件：工程采購(gòu)管理辦法） 3）、采購(gòu)合同中必須明確：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題 對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供應(yīng)商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。4）、工程部負(fù)責(zé)對(duì)甲供材料、設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)到貨驗(yàn)收，要嚴(yán)格按合同要 求對(duì)其數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量驗(yàn)收并出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，交與施工單位妥善保 管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知成本控

10、制部拒絕辦理付款手續(xù)。5）、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同，供貨廠家或商檢 部門的檢檢合格證和工程部的驗(yàn)收證明及收料清單，經(jīng)采購(gòu)部、成本控制部審核無(wú)誤后，財(cái)務(wù)部方能辦理結(jié)算。（支持文件：工程采購(gòu)管 理辦法）、工程竣工驗(yàn)收1 ）、工程部應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前 2日內(nèi)收集整理竣 工圖紙，設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等相關(guān)資料，驗(yàn)收過程中不再受理任何 單位遞補(bǔ)的工程資料。2 ）、成本控制部應(yīng)參與工程竣工驗(yàn)收工作， 依據(jù)竣工圖結(jié)合設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)工程完成情況全面核查驗(yàn)收。3）、對(duì)于沒有辦理變更簽證且未按圖紙施工的部位 ，無(wú)論其工程量是 否增減，均應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問題后3日內(nèi)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，逾期未辦理簽證的， 增加部分

11、不再計(jì)取費(fèi)用，減少部分以實(shí)結(jié)算。4 ）、應(yīng)配合工程部主管 人員在現(xiàn)場(chǎng)竣工驗(yàn)收后5日內(nèi)編制竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，如需整改的應(yīng)限期 整改，問題整改完畢后3日內(nèi)向施工單位發(fā)出竣工結(jié)算的書面通知。施工單位在接到竣工結(jié)算通知后 30個(gè)工作日內(nèi)向工程部申報(bào)竣工決 算資料，逾期未申報(bào)的視為以甲方核算為準(zhǔn)。10、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本核算及目標(biāo)成本控制 項(xiàng)目啟動(dòng)后每月前3日內(nèi)協(xié)同財(cái)務(wù)人員，按目標(biāo) 成本的科目對(duì)上月份的動(dòng)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行核算， 并編制的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成 本核算表。及時(shí)體現(xiàn)目標(biāo)成本的完成情況，便于目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)控 制。根據(jù)目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)及時(shí)對(duì)各職能部門的責(zé)任成本進(jìn)行考核 和控制。、竣工結(jié)算階段1）、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備：、

12、符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；、完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算 的原始資料齊備； 、工程遺留問題已處理完畢；、施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全；、工程部填寫的工程結(jié)算資料確認(rèn)單、工程結(jié)算工作交接單。2）、工程結(jié)算要以我方掌握的 設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證只作 為參考。3）、成本控制部應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。甲乙雙方核 對(duì)后的工程總造價(jià)要進(jìn)行內(nèi)部三級(jí)審核，總造價(jià)超過100萬(wàn)元的可聘 請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢單位進(jìn)行復(fù)審。4）、結(jié)算審核完成后成

13、本控制部應(yīng)按成 本科目進(jìn)行分析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改 進(jìn)措施和意見。5）、財(cái)務(wù)部應(yīng)在成本控制部提供的竣工決算的基礎(chǔ) 上，結(jié)合已付工程進(jìn)度款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳 細(xì)審核進(jìn)行工程財(cái)務(wù)結(jié)算。（支持文件：、工程造價(jià)管理辦法，、 工程竣工結(jié)算、審批程序）、營(yíng)銷階段1 ）、售樓部、樣板間的設(shè)計(jì)、 裝修、家具等應(yīng)由采購(gòu)部組織單獨(dú)分包招標(biāo)，其各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)核算， 編制相應(yīng)的費(fèi)用明細(xì)表和成本費(fèi)用核算表。2 ）、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需要增加或調(diào)整綠化、公建配套等變更項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)由策劃銷 售部事先編制申請(qǐng)并編制預(yù)算經(jīng)相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3）、策劃銷售部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本中的銷售成本，制定合理的銷售方案、 營(yíng)銷推廣計(jì)劃。并編制銷售費(fèi)用計(jì)劃表送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部 備案。4）、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30 （31）日的各 項(xiàng)費(fèi)用匯總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，確保動(dòng)態(tài)成本中銷售成本的準(zhǔn) 確性，便于銷售成本的控制并及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃。 5）、策劃銷 售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30 （31）日的銷售收入?yún)R總送報(bào)財(cái) 務(wù)部和成本控制部，便于項(xiàng)目的投資收益情況核算。、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用1）、盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期 間費(fèi)用。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏； 應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減