商業(yè)銀行商品房按揭貸款管理辦法[1]

1、精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有商業(yè)銀行商品房按揭貸款管理辦法為發(fā)展個(gè)人商品房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，規(guī)范管理，防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)中華人民共和國商業(yè)銀行法、貸款通則以及相關(guān)規(guī)定制定本辦法。第一章總則第一條貸款對(duì)象具有完全民事行為能力、有相對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入、具有按期償還貸款本息能力的自然人。第二條貸款種類按購房用途的不同，該貸款可分為住房按揭貸款和商業(yè)用房按揭貸款兩種。第三條 貸款對(duì)象應(yīng)同時(shí)具備以下條件：（一）年齡在18周歲以上，身體健康，持有有效身份證件的自然人；（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；（三）具真實(shí)、合法、有效的購買房屋的合

2、同或協(xié)議；（四）能夠支付貸款人規(guī)定比例的首付款；（五）沒有不良信用記錄；（六）貸款人規(guī)定的其他條件。（七）在本行開立結(jié)算賬戶。第四條貸款額度一、對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的家庭（包括借款 人、配偶及未成年子女，下同），貸款額度不超過全部購房價(jià)款的 80%對(duì)購買 首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年 子女，下同），貸款額度不超過全部購房價(jià)款的 70%對(duì)貸款購買第二套住房的 家庭，貸款額度不超過全部購房價(jià)款的 50%停止向購買第三套及以上住房的發(fā) 放按揭貸款。二、購買商業(yè)用房貸款額度不得超過所購商業(yè)用房全部房價(jià)款的50%三、借款人的貸款額

3、度應(yīng)以借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50姒下（含50%,月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55姒下（含55%的標(biāo)準(zhǔn) 來控制。第五條 貸款期限。根據(jù)房屋實(shí)際情況合理確定，但最長不得超過30年，且執(zhí)行以下規(guī)定：（一）貸款期限最長不得超過所購房產(chǎn)的剩余可使用年限；（二）借款人的年齡加上貸款期限不得超過 65周歲（含）；（三）購買商業(yè)用房，貸款期限最長為 10年；第六條貸款利率一、貸款利率按人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率及浮動(dòng)上下限的規(guī)定執(zhí)行，具體執(zhí)行利率另行通知。二、對(duì)已利用貸款購買住房，又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；商業(yè)用房貸款利率不得

4、低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。三、貸款期間，遇人民銀行法定利率調(diào)整，從次年 1月1日起從其規(guī)定調(diào)整。第七條擔(dān)保方式借款人向我行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款采用抵押加階段性保證的方式， 不得采 用信用方式。即在所購房屋的所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和抵押登記辦妥之前，由 開發(fā)商即售房人提供階段性連帶責(zé)任保證。第八條還款方式借款人可選擇等額本息還款法、等額本金還款法等還款方式。第二章操作規(guī)程精品文檔精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有第九條貸款操作流程操作流程如下所示：貸前準(zhǔn)備一受理一調(diào)查一審批一發(fā)放一貸后管理一、貸前準(zhǔn)備（一）開發(fā)商資信調(diào)查及

5、項(xiàng)目審查對(duì)開發(fā)商的資信調(diào)查及項(xiàng)目審查按 涼山州商業(yè)銀行商品房開發(fā)項(xiàng)目貸款管 理辦法相關(guān)要求辦理。（二）撰寫調(diào)查報(bào)告貸款行信貸人員通過對(duì)開發(fā)商資信的調(diào)查、 項(xiàng)目有關(guān)資料的審核以及對(duì)開發(fā) 項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察后，撰寫出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告，內(nèi)容主要包括：1 .開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；2 .開發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、主體工程 是否完工、市場銷售前景；3 .通過貸款的合作將對(duì)貸款行在存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)等 各方面帶來的效益；4 .貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)貸款行可能造成的影響；5 .項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論和可提供的貸款規(guī)模、年限及貸款成數(shù)的明確意 見；6 .其他與貸款合作項(xiàng)目相

6、關(guān)的情況介紹和分析。（三）審核與報(bào)批程序?qū)M提供按揭貸款的項(xiàng)目，由貸款行集體審批后，填寫專門的按揭貸款項(xiàng)目審批表，與開發(fā)商資料和項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告一起報(bào)本信貸部，經(jīng)信貸部審查報(bào)本行審貸會(huì)審批同意，明確項(xiàng)目按揭貸款總額、期限、成數(shù)、利率等審批意見后，由支行與開發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。二、貸款受理(一)本行營業(yè)部、各支行市場營銷部為貸款受理部門。(二)受理程序1 .提供咨詢，接受申請(qǐng)凡符合本辦法規(guī)定貸款條件的個(gè)人，由本人填寫書面申請(qǐng)書經(jīng)開發(fā)商同意擔(dān)保后均可向本行及分支機(jī)構(gòu)申請(qǐng)按揭貸款。申請(qǐng)人需提供如下材料：(1)借款人和財(cái)產(chǎn)共有人的有效身份證件(身份證、戶口薄、軍官證、士兵證、警官證等)、居留證件原件

7、及復(fù)印件；(2)借款人婚姻狀況證明文件原件及復(fù)印件；(3)經(jīng)辦行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借款人償債能力的證明資料如工資收入或完稅憑證等；(4)真實(shí)、有效、合法的購房合同；(5)抵押物有權(quán)處分人同意抵押的證明；(6)借款人委托貸款人每月直接從還款賬戶上扣款歸還貸款本息的委托書；(7)開發(fā)商同意提供擔(dān)保并承擔(dān)連帶責(zé)任的書面保證；(8)本行要求的其他貸款資料。2 .履行告知義務(wù)經(jīng)辦行在貸款申請(qǐng)人提交申請(qǐng)人切實(shí)履行告知義務(wù)， 要求借款人按誠信原則 提交真實(shí)的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明義務(wù)。凡提供虛假信息、證明的，不 得受理其信貸申請(qǐng)。對(duì)發(fā)生上述情況的借款人，應(yīng)及時(shí)上報(bào)，總行應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)?銀行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告。

8、三、貸前調(diào)查1 .核實(shí)所提供的資料是否完整，并對(duì)借款人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查：(1)身份證件(居民身份證、戶口簿和其他有效居留證件或證明)的原件及復(fù)印件；(2)借款人償債能力證明材料，如薪資收入證明、完稅證明及存貸款等信用記錄；對(duì)自雇人士(即自行成立法人機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織， 或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持 有超過10%股份，或其個(gè)人收入的主要來源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營收入者)中請(qǐng)個(gè)人住房貸款進(jìn)行審核時(shí)，除憑個(gè)人開具的收入證明來判斷其還款能力外，更要通過要求其提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對(duì)帳單、財(cái)務(wù)報(bào)表、稅單證明和實(shí)地調(diào)查等方 式，了解其經(jīng)營情況和真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，全面分析其還款能力。(3)購房合同審查。2 .借款人資信調(diào)查

9、(1)借款人的主體資格。重點(diǎn)判斷借款人是否具備完全民事行為能力，核實(shí)借款人的年齡及健康狀況；(2)借款人家庭收支情況；(3)借款人償債能力。調(diào)查中應(yīng)特別注意借款人借款動(dòng)機(jī)是否正常，是否 存在開發(fā)商以借款人名義申請(qǐng)假按揭貸款的可能。3 .擔(dān)保抵押審查(1)開發(fā)商提供擔(dān)保的資料是否完整，蓋章、負(fù)責(zé)人簽字是否完整、清晰；(2)抵押物是否足額，權(quán)屬是否清楚、無異議；(3)借款人同意抵押并辦理抵押(預(yù))登記的書面意見表達(dá)是否明確、具 體；有權(quán)處分人簽章、日期是否簽署清楚。4 .審查其他貸款資料是否完整、真實(shí)。5 .調(diào)查報(bào)告信貸經(jīng)辦人根據(jù)調(diào)查情況，對(duì)擬提供貸款的，書寫貸款調(diào)查報(bào)告，主要內(nèi)容 包括借款人的基

10、本情況、借款用途、家庭收支情況、還款能力和意愿、擔(dān)保抵押 的落實(shí)情況、風(fēng)險(xiǎn)分析等情況。四、貸款審批對(duì)已通過項(xiàng)目審批的貸款，單戶借款金額超過貸款行授信額度范圍的， 由貸 款行將貸款材料上報(bào)信貸部審查并逐級(jí)上報(bào)審批；貸款審批權(quán)限按照相關(guān)授權(quán)文 件執(zhí)行。五、貸款發(fā)放與回收貸款的發(fā)放(1)貸款人同意貸款后，與借款人簽訂借款合同等相關(guān)貸款資料。(2)辦理期房按揭貸款，發(fā)放貸款時(shí)開發(fā)商按約定比例存足保證金。(3)借款人在貸款行開立還本付息賬戶、儲(chǔ)蓄存折(卡)并與貸款行約定 還款方式。(4)貸款人放款時(shí)的出帳憑證借款人與貸款人均需簽章，貸款人根據(jù)合 同約定將款項(xiàng)劃付售房方指定帳戶。(5)采取抵押加階段性保證

11、方式的，待取得正規(guī)的購房發(fā)票后，須由借 款人、開發(fā)商配合貸款人辦理抵押登記手續(xù)，貸款行必須加強(qiáng)房屋他項(xiàng)權(quán)證 精品 文檔精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有歸行的管理，密切關(guān)注應(yīng)辦未辦產(chǎn)權(quán)的借款人。貸款本息的償還(1)借款人可選擇等額本息還款法、等額本金還款法等還款方式。(2)借款人需在我行開立的儲(chǔ)蓄卡或儲(chǔ)蓄存折中，按合同約定的還款計(jì)劃， 于每次還款日前，存入足夠償還本期貸款本息的款項(xiàng)，由貸款人按期扣款。借款 人需委托貸款人從其儲(chǔ)蓄卡或活期儲(chǔ)蓄存款賬戶按約定扣收貸款本息。(3)借款人足額償還貸款本息后，借款合同自行終止。(4)借款人在規(guī)定的還款期

12、限內(nèi)，未能按合同約定歸還貸款本息時(shí)，貸款人 應(yīng)向借款人催收，并根據(jù)合同的規(guī)定，追究借款人違約責(zé)任。第三章合同的變更和終止第十條合同的變更一、合同在經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議后可變更。涉及第三 方擔(dān)保人的，應(yīng)征得其同意。協(xié)議達(dá)成前，原借款合同繼續(xù)有效。二、借款人在還款期間內(nèi)經(jīng)有權(quán)部門宣告死亡、失蹤或喪失民事行為能力， 無繼承人和其受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同，貸款行應(yīng)追索保證人的擔(dān)保責(zé)任，保 證人拒絕履行擔(dān)保義務(wù)或已無擔(dān)保義務(wù)，貸款行有權(quán)依據(jù)按揭借款合同的規(guī)定處 理抵押物。三、借款人在清償全部貸款本息及相關(guān)費(fèi)用后， 借款合同自行終止。在合同 終止后10日內(nèi)，貸款人應(yīng)約同有關(guān)當(dāng)事人前往有關(guān)

13、部門辦理注銷抵押登記(或 備案)等相關(guān)手續(xù)。第四章 貸款管理及債權(quán)保護(hù)第十一條貸款管理 精品 文檔精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有一、貸款的分期償還如借款人需提前全部或部分歸還剩余的貸款本金，須提前30天向貸款人提出書面申請(qǐng)，征得同意后方可辦理有關(guān)手續(xù)。其中采用等額本金還款法的借款 人可提前償還應(yīng)付本金整數(shù)倍的本金（縮短相應(yīng)還款期限，每月還款本金額不變） 或償清全部貸款本息；而采用等額本息還款法的借款人須提前結(jié)清全部貸款本 息，不得提前部分還款。對(duì)于此前已計(jì)收的貸款利息不再調(diào)整。二、利率調(diào)整借款人未按合同約定歸還的部分，視為逾期貸款，按原利

14、率上浮50刈收罰息，利息計(jì)收復(fù)息。三、貸款臺(tái)帳貸款行管戶客戶經(jīng)理應(yīng)建立健全貸款臺(tái)帳， 加強(qiáng)臺(tái)帳管理。臺(tái)帳的內(nèi)容包括借款人姓名、貸款合同號(hào)、購房合同號(hào)、還款賬號(hào)、借款金額、期限、利率、住址、聯(lián)系電話等。四、信貸資產(chǎn)檢查（一）貸款行應(yīng)按季對(duì)貸款進(jìn)行回訪和檢查， 填寫貸后檢查表；對(duì)未按合同約定按月足額歸還貸款的借款及開發(fā)商出現(xiàn)違約行為的情況還應(yīng)書寫貸后檢查報(bào)告，并采取相應(yīng)措施。貸后檢查內(nèi)容如下：1 .借款人是否按合同約定用途使用貸款，有無因挪用貸款造成風(fēng)險(xiǎn)和潛在風(fēng)險(xiǎn)的；2 .借款人資格和償債能力是否發(fā)生重大變化；3 .監(jiān)控開發(fā)商的項(xiàng)目建設(shè)專戶，及時(shí)了解資金使用情況和開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，防止?fàn)€尾工程；

15、4 .考察開發(fā)商的經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況，了解企業(yè)擔(dān)保責(zé)任的履行能力；5 .檢查對(duì)項(xiàng)目發(fā)放的個(gè)人住房貸款是否超過按揭總規(guī)模；6 . 了解借款人的入住和商業(yè)用房的使用情況；7 .發(fā)現(xiàn)借款人違約后及時(shí)通知開發(fā)商履行擔(dān)保責(zé)任；8 .密切關(guān)注和掌握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)；9 .開發(fā)商按揭貸款額度使用完后，如需要增加額度，貸款行應(yīng)根據(jù)前期的合作情況，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行重新評(píng)定并按前述規(guī)定報(bào)批后另行簽訂協(xié)議。五、檢查結(jié)果處理（一）發(fā)現(xiàn)下述情況，信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)定借款人違約：1 .借款人提供虛假材料；2 .借款人在借款期間未按合同約定按時(shí)、足額償還貸款；3 .借款人擅自改變貸款用途、挪用貸款，已經(jīng)或有可能造成貸款損失；

16、4 .與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損本行權(quán)益的合同和協(xié)議；5 .借款人拒絕或阻撓本行對(duì)貸款的使用進(jìn)行監(jiān)督檢查；6 .借款人在借款期間本人或家庭出現(xiàn)重大變故， 已經(jīng)或可能造成貸款損失;7 .借款人死亡、宣告失蹤，其家庭財(cái)產(chǎn)共有人、繼承人拒絕履行還款義務(wù)；8 .借款人無故終止或中斷保險(xiǎn)；9 .卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛，足以影響其償 債能力的；10 .其他違約情況。（二）發(fā)現(xiàn)下述情況，信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商違約：1 .開發(fā)商提供虛假材料；2 .開發(fā)商挪用項(xiàng)目建設(shè)資金；3 .開發(fā)商未按預(yù)計(jì)工程進(jìn)度施工，影響借款人入住和使用；4 .工程質(zhì)量不合格；5 .卷入或即將卷入重大的訴

17、訟或仲裁程序及其他法律糾紛，足以影響其保 證能力的；6 .其他可能造成貸款損失的情況。第十二條債權(quán)保護(hù)發(fā)現(xiàn)上述違約現(xiàn)象，應(yīng)向支行書面匯報(bào)，在征得分管行長同意后，采取下列 一種或數(shù)種方式對(duì)債權(quán)進(jìn)行保護(hù)，確保貸款安全：（一）對(duì)借款人違約的處理：1 .要求違約人限期糾正違約行為；2 .從借款人存款賬戶中扣款，償還貸款本息；3 .處以罰息；4 .終止借款人提取貸款，收回部分和全部已貸貸款；5 .追索開發(fā)商連帶保證責(zé)任，要求其回購違約借款人商品房或從其保證金 賬戶中直接扣收資金用于歸還貸款；6 .依法處置抵押物；7 .以合同所約定的保險(xiǎn)賠款用于償還貸款；8 .依法向人民法院提起訴訟或提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。（二）對(duì)開發(fā)商違約的處理：1 .要求開發(fā)商終止違約行為；2 .收回按揭合作協(xié)議中未使用額度；3 .要求開發(fā)商回購商品房，并保證將退還借款人