商業(yè)招商執(zhí)行案(東成中心)

1、 東成中心招商執(zhí)行方案1.項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于株洲市核心商圈中心廣場(chǎng)商圈，項(xiàng)目周邊包含株洲百貨大樓、王府井百貨、平和堂百貨、千金文化廣場(chǎng)、大漢希爾頓、家樂(lè)福超市等大型商業(yè)，兒童城商業(yè)綜合體由4層商業(yè)樓組成，地理位置優(yōu)越，升值空間巨大；2. 整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為株洲市及周邊城市提供最全面，最專業(yè)的兒童生活?yuàn)蕵?lè)綜合性商業(yè)城。 項(xiàng)目涵蓋嬰孕童五大主力業(yè)態(tài): 一樓定位 國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌兒童孕嬰精品服飾，西式餐飲，休閑食品二樓定位 款式國(guó)內(nèi)最齊全，風(fēng)格最豐富的童裝商品匯、兒童孕嬰日用大型超市 童鞋及飾品區(qū)三樓定位 兒童家居生活館 ， 兒童動(dòng)漫城 兒童游樂(lè)場(chǎng) 兒童主題餐廳 玩具應(yīng)用俱樂(lè)部四

2、樓定位 兒童早教及培訓(xùn) 兒童攝影 兒童音像樂(lè)器 文教用品本項(xiàng)目集聚株洲及周邊區(qū)域內(nèi)主要兒童商業(yè)形態(tài)，以規(guī)模性制勝，一站式購(gòu)物，全面體驗(yàn)消費(fèi)模式，商品多層次、購(gòu)物無(wú)拘束。三 項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)1.兒童產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場(chǎng)前景隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，尤其是計(jì)劃生育政策在中國(guó)的實(shí)行，中國(guó)傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重大變化，孩子成為家庭中最受關(guān)注的成員之一。幾乎每個(gè)家庭都在不斷增加兒童食品、教育、音像、玩具、服裝等方面費(fèi)用支出，今天兒童消費(fèi)平均已經(jīng)占到家庭總支出的 30%左右。子女教育與健康成長(zhǎng)成為家庭建設(shè)中最重要的目標(biāo)之一，兒童產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)最受關(guān)注和最具發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)之一。中國(guó)兒童產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)被

3、公認(rèn)為世界最有商業(yè)機(jī)會(huì)和贏利空間的市場(chǎng)。據(jù)嬰童產(chǎn)業(yè)研究中心的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)16歲以下少年兒童已有3億多，而城市兒童消費(fèi)在家庭總支出比例已超過(guò)33。中國(guó)6歲以下兒童的消費(fèi)市場(chǎng)將達(dá)到7000億元左右的規(guī)模，到2015年，可望達(dá)到3萬(wàn)億元的規(guī)模。2.兒童城項(xiàng)目在株洲區(qū)域的優(yōu)勢(shì)目前株洲區(qū)域內(nèi)有規(guī)模、專業(yè)化、最全面的兒童產(chǎn)業(yè)城還屬于空白。那么，放眼整個(gè)華中地區(qū)有規(guī)模、專業(yè)化、最全面的兒童產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商也是少之又少，在株洲的龐大兒童消費(fèi)群體已經(jīng)形成。兒童產(chǎn)業(yè)包括兒童用品類、兒童創(chuàng)意類、兒童文化類、兒童服裝類、兒童食品類、兒童玩具類、兒童醫(yī)療保健類、兒童教育培訓(xùn)和兒童成長(zhǎng)發(fā)育用品類、兒童保險(xiǎn)及家政服務(wù)類。荊門需

4、要鑄造出一個(gè)，整合周邊產(chǎn)業(yè)、與兒童文化產(chǎn)業(yè)、兒童創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合；達(dá)到產(chǎn)業(yè)升級(jí)、品牌升級(jí)、綜合效益升級(jí)。時(shí)尚化、品牌化、城市化，這是“株洲兒童產(chǎn)業(yè)”的必然目標(biāo)。 兒童城緊密貼合當(dāng)前流行兒童主題元素，整合兒童產(chǎn)業(yè)優(yōu)質(zhì)商家，共同打造株洲第一兒童商城。聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)以及兒童產(chǎn)業(yè)管理人才，憑借多年的市場(chǎng)研究分析以及成功的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)案例，為株洲市兒童市場(chǎng)打開一片新天地。四 SWOT（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅）分析S-Strength 優(yōu)勢(shì)1、 專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，使商城運(yùn)營(yíng)能夠規(guī)范化、體系化、市場(chǎng)化，結(jié)合荊門市現(xiàn)狀實(shí)施行之有效的營(yíng)銷策略，于短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大中心知名度以及吸引大量消費(fèi)者。2、 專業(yè)

5、的兒童產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)營(yíng)管專家，對(duì)中心商戶進(jìn)行資源整合、活動(dòng)更新，創(chuàng)造系統(tǒng)完善的兒童產(chǎn)業(yè)鏈。3、 品牌專業(yè)化。中心是首家以兒童為主題建造的商業(yè)中心，中心內(nèi)部裝修裝潢以兒童元素為主，細(xì)節(jié)處更設(shè)置了兒童洗手間、哺乳間，兒童座椅以及兒童推車等設(shè)施。4、 地理位置。W-Weakness 劣勢(shì)1、 市場(chǎng)養(yǎng)成周期。由于新型的童世界兒童城中心模式在全國(guó)屬于新興地產(chǎn)模式，故無(wú)法完全復(fù)制傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，在推廣過(guò)程中將建立龐大的兒童業(yè)內(nèi)合作經(jīng)營(yíng)理念，故需要1-2年的市場(chǎng)培育周期。2、 周末經(jīng)濟(jì)。兒童行業(yè)普遍存在周末經(jīng)濟(jì)狀況，節(jié)假日人流量充足，工作日則人流相對(duì)較少，需中心及商戶利用活動(dòng)與促銷手段結(jié)合拉動(dòng)工作日消費(fèi)。O-Op

6、portunities 機(jī)會(huì)1、 株洲目前兒童行業(yè)較為混亂，不成體系，家長(zhǎng)也無(wú)從著手為孩子尋找一個(gè)娛樂(lè)、休閑、學(xué)習(xí)的場(chǎng)所。2、 中國(guó)公立幼兒園不允許幼兒園學(xué)生學(xué)習(xí)課外額外課程。中國(guó)一線大城市兒童平均從一周歲開始介入各類體能、智能、創(chuàng)意、語(yǔ)言、藝術(shù)等早教機(jī)構(gòu)，童世界各培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為家長(zhǎng)提供了一個(gè)良好的學(xué)習(xí)平臺(tái)，使孩子不至輸在起跑線上。T-Threats 威脅兒童商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)母嬰、兒童來(lái)帶動(dòng)周邊商業(yè)地產(chǎn)的模式將呈現(xiàn)良好勢(shì)頭。隨著市場(chǎng)的認(rèn)可與關(guān)注度，地產(chǎn)商終將大面積涉足兒童地產(chǎn)行業(yè)。商圈必定將兒童地產(chǎn)作為重中之重來(lái)運(yùn)作，此時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)雖占盡先機(jī)，也將受到新興項(xiàng)目的沖擊。我們可通過(guò)

7、不斷更新服務(wù)內(nèi)容與產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)維護(hù)中心商戶品牌，從而達(dá)到歷久彌新。第一部分、招商準(zhǔn)備工作1、招商隊(duì)伍組建為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行招商隊(duì)伍的建立。由于項(xiàng)目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，無(wú)法任用缺乏經(jīng)驗(yàn)的人員，同時(shí)沒(méi)有時(shí)間對(duì)招商人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對(duì)招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考量。招聘原則：專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商管理的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從事過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量客戶資源者。招商部人員招聘計(jì)劃：由于本項(xiàng)目的體量不大，招商存在一定的難度，需要項(xiàng)目招商組進(jìn)行

8、商家的洽談、市場(chǎng)資料、信息的收集反饋與招商合同等的洽談和簽訂。故項(xiàng)目招商組的人數(shù)建議在23人左右：招商主管1名招商員：2名 東成中心項(xiàng)目組項(xiàng)目招商架構(gòu)圖： 外圍招商人員物管公司 招商代理公司工程部甲方營(yíng)銷策劃小組銷售部策劃部招商經(jīng)理招商專員2名備注：以上人員在項(xiàng)目招商正式啟動(dòng)前半個(gè)月到位，并針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。2、招商物料準(zhǔn)備Ø 招商物料：項(xiàng)目名確定、招商手冊(cè)、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語(yǔ)。商業(yè)概況，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商條件（含綜合簡(jiǎn)介、平面圖、功能說(shuō)明、經(jīng)營(yíng)宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹）Ø 招商合同文本（制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)確認(rèn)書、登記表、商業(yè)管理守則等）。&#

9、216; 招商細(xì)則、招商流程、租賃協(xié)議等Ø 商業(yè)部分總平圖（工程圖）、（規(guī)劃效果圖）Ø 完成招商隊(duì)伍人員甄選分配，招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績(jī)考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。第二部分、招商時(shí)間及節(jié)點(diǎn)安排1、 招商對(duì)象兒童主題樂(lè)園、大型兒童母嬰集成店、品牌教育培訓(xùn)學(xué)校、品牌童裝童鞋、兒童診所品牌連鎖型中、西餐飲、美容美體、健身、KTV、網(wǎng)咖、藥房、零售超市等附：A、主會(huì)所的招商方向與經(jīng)營(yíng)方式樓層面積業(yè)態(tài)定位招商方向經(jīng)營(yíng)方式負(fù)1F大型康體設(shè)施建議進(jìn)行直接招商，引進(jìn)大型的連鎖健身會(huì)所（恒溫游泳池、可面對(duì)整個(gè)河西或者是長(zhǎng)沙進(jìn)行經(jīng)營(yíng)）先租賃，在實(shí)現(xiàn)不了招商的情況下，建議只進(jìn)行展示1F

10、辦公項(xiàng)目銷售期間作為銷售中心使用暫時(shí)不考慮招商和銷售問(wèn)題2F大型高檔健身會(huì)所建議進(jìn)行直接招商，引進(jìn)大型的連鎖健身會(huì)所租賃F辦公項(xiàng)目銷售期間作為工作人員辦公區(qū)域暫時(shí)不考慮招商和銷售問(wèn)題B、商業(yè)招商方向與經(jīng)營(yíng)方式樓層面積業(yè)態(tài)定位招商方向經(jīng)營(yíng)方式負(fù)F1874高檔餐飲長(zhǎng)沙或全國(guó)知名的西餐廳或咖啡廳連鎖招商（租賃）或聯(lián)營(yíng)（前期對(duì)外經(jīng)營(yíng)，適當(dāng)可提供部份免費(fèi)飲品供購(gòu)房客戶品嘗）休閑、娛樂(lè)1、物管自營(yíng)2、與西餐廳一起進(jìn)行聯(lián)營(yíng)自營(yíng)或與咖啡所聯(lián)合招商（面向業(yè)主和對(duì)外經(jīng)營(yíng)）F1603精品一條街意向性客戶登記目前僅僅做意向性客戶登記綜合性會(huì)所或?qū)I(yè)會(huì)所長(zhǎng)沙或全國(guó)知名女子會(huì)所連鎖招商（租賃）F1452高檔餐飲全國(guó)知名品

11、牌中餐廳連鎖招商（租賃）或聯(lián)營(yíng)健身、康體物管自營(yíng)建成后投入使用，由物管自營(yíng)C、商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)方式類型面積業(yè)態(tài)定位招商方向經(jīng)營(yíng)方式一層臨街商鋪677.6社區(qū)配套、餐飲（如永和豆?jié){、華人蒸有味等油煙污染較小餐飲）飲品店社區(qū)服務(wù)的藥店家政服務(wù)+洗衣店+沖曬店+五金店+裝修設(shè)計(jì)公司等。目前僅僅做展示，統(tǒng)一的包裝、展示。營(yíng)造氛圍，積累客戶。二層臨街商鋪537休閑、娛樂(lè)小型酒吧、美容、美發(fā)店目前僅僅做展示，統(tǒng)一的包裝、表示。營(yíng)造氛圍，積累客戶。內(nèi)街部份154.8社區(qū)配套如：便利店、蛋糕店、花店、水果店、音像制品店等。目前僅僅做展示，統(tǒng)一的包裝、表示。營(yíng)造氛圍，積累客戶。超市（一二、層）1462超市大型的連鎖

12、超市目前可以進(jìn)行意向性客戶登記和招商2、招商范圍全國(guó)范圍內(nèi)的知名中高檔餐飲品牌連鎖店、健身俱樂(lè)部連鎖湖南省內(nèi)知名高檔中西餐廳、超市連鎖長(zhǎng)沙市內(nèi)知名品牌精品、餐飲、社區(qū)配套相關(guān)行業(yè)3、招商時(shí)間計(jì)劃第一階段： 2016年6月2016年8月（兒童樂(lè)園、母嬰集成店、教育培訓(xùn)、美容足浴等主力次主力店招商）第二階段：2016年9月2016年10月（品牌童裝、玩具集成店、兒童體驗(yàn)店、品牌零售、餐飲等目標(biāo)品牌招商第三階段：2016年11月2016月12月 （其他兒童及配套品牌招商）4、 招商節(jié)奏安排由于本項(xiàng)目目前的市場(chǎng)狀況及項(xiàng)目實(shí)際需要，對(duì)上述三階段工作進(jìn)行分解如下：第一階段第一步 初步招商工作（6

13、.15-6.30）Ø 組建招商隊(duì)伍及籌備招商物料Ø 少量的宣傳公關(guān)工作Ø 直抵大型主力店（兒童樂(lè)園、母嬰集成店、教育培訓(xùn)、美容足浴等），同時(shí)盡量積累經(jīng)營(yíng)定位類別的商家資源檢討第一階段招商的市場(chǎng)反應(yīng)，并就招商策略、目標(biāo)商家及商務(wù)條件優(yōu)惠政策，作出最適當(dāng)?shù)恼{(diào)整第二步 主力店招商工作（6.30-7.15）Ø 繼續(xù)對(duì)主力商家的跟進(jìn)，逐步縮減范圍確定核心商家，確定商務(wù)條件及優(yōu)惠政策；Ø 跟進(jìn)核心商家并展開宣傳攻勢(shì)Ø 跟據(jù)商家檔次及營(yíng)業(yè)性質(zhì)來(lái)擬定其進(jìn)駐本項(xiàng)目的可能性和條件評(píng)估第二階段工作的效果，對(duì)商家進(jìn)行取舍，在此階段工作不可行的情況下，盡快調(diào)整

14、招商方案。第三步 再次招商工作（7.15-8.30）Ø 調(diào)整招商對(duì)象，調(diào)整招商物料Ø 對(duì)前期積累的商業(yè)資源作更深入廣泛的營(yíng)銷宣傳Ø 跟據(jù)商家的質(zhì)素來(lái)擬定其進(jìn)駐本項(xiàng)目的可能性和條件Ø 落實(shí)會(huì)所經(jīng)營(yíng)條件、經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備等籌建工作第四步 落實(shí)商戶進(jìn)駐本項(xiàng)目Ø 與商家洽談租賃條款Ø 落實(shí)進(jìn)駐商家，簽訂正式合約Ø 全面發(fā)放項(xiàng)目開業(yè)進(jìn)場(chǎng)消息Ø 大量利用傳媒作宣傳推廣工作第五步 交付使用及試業(yè)開幕Ø 協(xié)助商家進(jìn)場(chǎng)，入圖審批、裝修等工程問(wèn)題Ø 安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)、作廣泛開業(yè)宣傳Ø 開幕活動(dòng)，舉辦宣傳活動(dòng)

15、，打響知名度 項(xiàng)目招商轉(zhuǎn)入第二階段項(xiàng)目招商轉(zhuǎn)入第三階段 項(xiàng)目明細(xì)階段劃分時(shí)間事項(xiàng)明細(xì)備注招商籌備期16年6月30日前1、招商資料準(zhǔn)備2、招商計(jì)劃制定3、主力店聯(lián)系洽談4、兒童樂(lè)園確中影、橫店、DMG、嘉禾12年4-8月1、人員培訓(xùn)2、招商政策的制定1、 主力店聯(lián)系洽談尚泰、大洋、百盛2、 真冰場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)，選擇一家5、各媒體聯(lián)系洽談6、具體媒體計(jì)劃出臺(tái)7、招商方式的確定8、目標(biāo)客戶資料的收集餐飲、服飾、娛樂(lè)、健身、珠寶、箱包、運(yùn)動(dòng)、快時(shí)尚、酒莊、藥店、兒童城、 主力店招商12年9-12月1、各種業(yè)態(tài)全面開始招商2、宣傳文案、廣告設(shè)計(jì)完成3、媒體宣傳集中攻勢(shì)展開4、大型餐飲客戶深度洽談，選擇一家3

16、、 構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)6、影院、真冰場(chǎng)簽約7、大型餐飲目標(biāo)客戶洽談8、肯德基、必勝客、麥當(dāng)勞正式簽約前談判9、大型娛樂(lè)開始招商10、兒童城開始招商11、招商新聞發(fā)布會(huì)舉行12、建筑封頂慶典準(zhǔn)備13年1-5月1、肯德基、必勝客正式簽約入駐2、快時(shí)尚品牌正式簽約3、兒童城深入洽談4、按計(jì)劃進(jìn)行媒體宣傳5、舉行各種簽約儀式6、大型娛樂(lè)深入洽談7、建筑封頂慶典開始全面招商階段13年6-10月1、各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果2、各種品牌特色店開始招商3、主題百貨深度洽談4、大型中餐確定意向5、兒童城完成簽約6、開業(yè)慶典活動(dòng)籌備開始13年11月-14年2月1、大型中餐完成簽約2、數(shù)碼廣場(chǎng)、書店、運(yùn)動(dòng)天地、

17、名品折扣店確定意向3、游戲廳確定意向4、完成小商鋪50%以上5、招商成果展示會(huì)6、媒體宣傳7、主題百貨簽約8、開業(yè)慶典活動(dòng)舉行3月開業(yè)1、小商鋪完成到80%，力爭(zhēng)完成到100%2、完成項(xiàng)目商業(yè)面積招商的80%，力爭(zhēng)總完成100%3、開業(yè)慶典的策劃籌備舉行4、媒體宣傳運(yùn)營(yíng)調(diào)整階段開業(yè)后1、繼續(xù)跟蹤較好商家2、密切關(guān)注已進(jìn)商家的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)3、對(duì)業(yè)態(tài)不好、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差、不受歡迎的業(yè)態(tài)、商家進(jìn)行調(diào)整4、 引進(jìn)新的商家5、 繼續(xù)進(jìn)行宣傳，打造品牌商業(yè)中心，促進(jìn)整體運(yùn)營(yíng)和后續(xù)招商6、招商計(jì)劃及時(shí)間表：（第一階段、第二階段）招商階段開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間招商目標(biāo)天數(shù)招商籌備工作2006年2月5日2006年

18、2月25日1、完成招商人員招聘（10天）及培訓(xùn)工作（10天），同時(shí)完成個(gè)人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計(jì)時(shí)實(shí)施方案。2、完成印制各種合同、文件、申請(qǐng)表、登記表等。3、完成一切招商準(zhǔn)備工作20初步招商工作2006年2月25日2006年4月10日1、 招商組熟悉本招商項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，客戶問(wèn)詢的準(zhǔn)備2、 收集大客戶及品牌商戶的招商資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商員拜訪等推介程序展開招商；3、 初步確定目標(biāo)客戶及重點(diǎn)追蹤客戶4、 完成招商任務(wù)的20。45全面招商工作2006年4月10日2006年5月25日1、 客戶資料的收集和篩選。市場(chǎng)調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究、目標(biāo)、潛力?？蛻?/p>

19、的鎖定，客戶資料的分類管理。2、 客戶的持續(xù)跟蹤，在總原則不變的情況下，針對(duì)不同的商家制定不同的招商優(yōu)惠政策。3、完成招商任務(wù)的45。45再次招商工作2006年5月25日2006年6月10日1、完成招商任務(wù)的15。15落實(shí)商戶進(jìn)駐本項(xiàng)目2006年6月10日2006年7月30日1、完成第一階段招商目標(biāo)：簽約率90，入住率802、完成第二階段招商任務(wù)2015交付使用及試業(yè)開幕2006年7月30日2006年9月30日1、 第一階段招商完成，進(jìn)入正常的營(yíng)運(yùn)狀態(tài)2、 完成第二階段招商任務(wù)4560第二階段再次招商2006年10月1日2006年12月30日1、完成第二階段招商任務(wù)25落實(shí)第二階段，商戶進(jìn)駐本

20、項(xiàng)目2007年1月1日2007年2月30日1、完成第二階段招商目標(biāo)：簽約率70，入住率60交付使用及試業(yè)2007年3月1日2007年4月1日1、 第二階段進(jìn)入正常的營(yíng)運(yùn)狀態(tài)2、 第二階段招商繼續(xù)進(jìn)行3、 開始第三階段招商第三階段招商2007年4月2007年月8月完成整個(gè)商業(yè)部分的招商及運(yùn)營(yíng)第三部分、招商實(shí)施戰(zhàn)略一、招商戰(zhàn)略、策略1、招商將實(shí)施快、準(zhǔn)、靈的戰(zhàn)略Ø 快：招商工作的快速展開，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料，積極主動(dòng)爭(zhēng)取和大型全國(guó)連鎖型主力商家取得聯(lián)系并進(jìn)行有效的溝通，盡早確定商家進(jìn)駐的可能性，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)調(diào)整招商方案；公關(guān)宣傳工作全面鋪開，以最快的信息發(fā)布及行動(dòng)達(dá)到招

21、商的全面認(rèn)知、認(rèn)同。Ø 準(zhǔn)：認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)開始招商消息的發(fā)布，把項(xiàng)目準(zhǔn)確明晰的定位、業(yè)態(tài)劃分和項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)無(wú)限的發(fā)展?jié)摿φ故窘o目標(biāo)商家和未來(lái)的投資者；準(zhǔn)確把握商家的心理和需求，做好招商相關(guān)的服務(wù)工作，專業(yè)地操作招商計(jì)劃。Ø 靈：市場(chǎng)眾多的不確定因素和招商工作中存在的人為因素都會(huì)影響招商方案的選擇和計(jì)劃實(shí)施的效果，在專業(yè)高效操作的前提下，根據(jù)市場(chǎng)情況和計(jì)劃實(shí)施的結(jié)果及時(shí)調(diào)整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容。2、招商總策略Ø 走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)Ø 建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò)Ø 以流動(dòng)招商為主、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔2.1.走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)由于本項(xiàng)目依托兩級(jí)政府，面向市場(chǎng)，服務(wù)社區(qū)的定位

22、。因此，在招商過(guò)程中也將針對(duì)全國(guó)性的大中型的餐飲及連鎖品牌健身俱樂(lè)部走出去將招商的范圍擴(kuò)展至全國(guó)范圍內(nèi)，充分的利用卓越生活圈在深圳的知名度、號(hào)召力進(jìn)行商家的引進(jìn)。2.1.建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò)招商初期因目標(biāo)商家的數(shù)量小、直達(dá)性好，可省去營(yíng)銷的知曉階段而直接進(jìn)行認(rèn)知和認(rèn)同度宣傳，直復(fù)營(yíng)銷手段可低成本高效率地達(dá)到此目的。通過(guò)各種招商物料將項(xiàng)目的招商信息發(fā)布、傳遞到目標(biāo)消費(fèi)者（如：集團(tuán)公司網(wǎng)站、項(xiàng)目網(wǎng)站、項(xiàng)目市內(nèi)住宅銷售點(diǎn)、招商手冊(cè)、DM等）。2.1以流動(dòng)招商為主、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔在現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到展示效果時(shí)，建議采用必須采用“售點(diǎn)+通路”雙管齊下營(yíng)銷模式，以流動(dòng)招商為主，以現(xiàn)場(chǎng)招商為輔。二、商業(yè)部分整體租金水平

23、預(yù)計(jì)(僅為參考)區(qū)域樓層面積業(yè)態(tài)租金建議(元/.月)主會(huì)所負(fù)F大型康體設(shè)施街鋪40100/內(nèi)鋪整體35-75F辦公40100F大型的健身中心25-45F辦公16-24商業(yè)會(huì)所負(fù)F1874高檔餐飲/休閑、娛樂(lè)20-45(有落差)F1603精品一條街/綜合性會(huì)所或?qū)I(yè)會(huì)所40-100F1452高檔餐飲/健身、康體2555商業(yè)街1F臨街商鋪677.6社區(qū)配套、餐飲40-1002F商鋪537休閑、娛樂(lè)2555內(nèi)街部份154.8社區(qū)配套35-75超市（一二、層）14621015備注：以上租金建議僅為參考，具體租金標(biāo)準(zhǔn)需要在招商工作正式開展前進(jìn)行最終確定。三、招商政策：1、招商政策1、聯(lián)營(yíng)：由房開公司提供

24、場(chǎng)地與裝修，客戶提供設(shè)備和人員的形式，與簽約客戶針對(duì)大型的餐飲和健身項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)營(yíng)。2、招商政策2、：項(xiàng)目整體提供的折扣優(yōu)惠政策。建議采用不同的期限給予不同比例的優(yōu)惠招商措施A、主力商家進(jìn)入第一年免收租金、第二年收取年租金的50%、第三年收取年租金的100%、第四年收取年租金的105%；B、對(duì)各商業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：地塊區(qū)域的不同而提供的不同的折扣優(yōu)惠政策。 不同樓層、不同位置的租賃優(yōu)惠政策：因樓層和位置而影響經(jīng)營(yíng)利益的提供不同的優(yōu)惠政策。 不同業(yè)態(tài)的租賃優(yōu)惠政策：根據(jù)不同業(yè)態(tài)的投入成本和經(jīng)營(yíng)程度提供不同的優(yōu)惠政策。 專賣零售業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：根據(jù)專賣零售的知名品牌和規(guī)模不同而提供不同的優(yōu)惠政策。

25、如：為了鼓勵(lì)客戶長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目將采取三年合同簽訂和五年合同簽訂的方式提供不同的租金優(yōu)惠政策A、租約簽訂時(shí)間3年，一次性免租半年；免租期結(jié)束后第一年收取正常租金的80；第二年、第三年開始收取全部租金。第四年開始租金以正常租金的5逐年遞增；第五年租金遞增6；第六年租金遞增7；總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平的20。B、租約簽訂時(shí)間5年，一次性免租1年；免租期結(jié)束后第一年、第二年正常收取全部租金。第三年后租金以正常租金的5逐年遞增，第四年租金遞增6；第六年租金遞增7；總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平的20。三、招商具體工作流程 1、        確定招商對(duì)象

26、； 2、        確定經(jīng)營(yíng)模式：投資經(jīng)營(yíng)；委托經(jīng)營(yíng)；租賃經(jīng)營(yíng)；直接經(jīng)營(yíng)；虛擬經(jīng)營(yíng)； 3、        制定招商優(yōu)惠策略； 4、        商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶招商月計(jì)劃實(shí)施； 5、        招商主管制定客戶招商周計(jì)劃； 6、        客戶管理員對(duì)客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒； 7、        招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接

27、洽； 8、        商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)； 9、        商業(yè)項(xiàng)目部安排客戶與開發(fā)商初步洽談填寫招商租戶登記表 10、        商業(yè)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)客戶與開發(fā)商的溝通談判； 11、        開發(fā)商、客戶雙方確定合作對(duì)象、簽定招商意向書、交納定金； 12、        商業(yè)項(xiàng)目部、開發(fā)商與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可； 13、     

28、   開發(fā)商、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議第四部分、招商媒體策略1、媒體選擇適用的招商推廣的媒體均有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我們將根據(jù)各大媒體的優(yōu)劣分析，針對(duì)每個(gè)推廣階段的目標(biāo)，制訂最適當(dāng)媒體組合策略。各大媒體的優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)分析：媒體優(yōu) 點(diǎn)局 限報(bào)紙靈活、及時(shí)、有良好的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)覆蓋面、接受廣泛、圖文并茂、信息清楚、影響力強(qiáng)轉(zhuǎn)嫁讀者少、發(fā)布費(fèi)用昂貴、地產(chǎn)廣告集中、造成信息干擾大電視傳播范圍廣、受眾面廣、圖文聲并茂、傳播速度快、感染力強(qiáng)制作費(fèi)用昂貴；受播映時(shí)間限制，需一定的時(shí)間連續(xù)，才能出效果；觀眾可選擇性差直郵讀者針對(duì)性強(qiáng)；靈活性好；同一媒體內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，個(gè)性化強(qiáng)；費(fèi)用低廣告面比較窄廣播當(dāng)?shù)亟邮苄院?；費(fèi)用較低僅有聽覺(jué)效果；宣傳短暫；聽眾零星分散戶外廣告靈活性好；保留時(shí)間長(zhǎng)受眾分散，針對(duì)性差雜志讀者選擇性強(qiáng)；制作質(zhì)量好；讀者閱讀時(shí)間長(zhǎng)；保留期長(zhǎng)；轉(zhuǎn)稼閱讀率高發(fā)行量不大，受眾面相對(duì)為小建議本項(xiàng)目前期第一階段推廣以虛擬經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)展示、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝展示、招商手