戴德梁行2021年第四季度上海房地產(chǎn)報(bào)告

1、戴德梁行:2021年第四季度上海房地產(chǎn)報(bào)告經(jīng)濟(jì)概覽寫字樓市場(chǎng)2021年第四季度，我們觀察到上海甲級(jí)寫字樓總體租金延續(xù)上季度的上升勢(shì)頭，環(huán)比上漲了0.9%，為每天每平方米8.67元。由于浦東地區(qū)寫字樓面積的緊缺，許多租戶決定向選擇更多的浦西搬遷。此外，郊區(qū)化辦公趨勢(shì)的延續(xù)，繼續(xù)推高郊區(qū)寫字樓平均租金?？傮w來(lái)說(shuō)，不斷增加的需求以及合理的租戶搬遷，是推動(dòng)全市整體寫字樓租金的主要因素。預(yù)計(jì)2021年一季度將有近15萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市圖一。盡管供應(yīng)充足，由于近期市場(chǎng)活潑，短期內(nèi)上海甲級(jí)寫字樓空置率仍將保持穩(wěn)定。中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)形勢(shì)仍然較為嚴(yán)峻。在新增供應(yīng)頂峰到來(lái)后，寫字樓市場(chǎng)的增長(zhǎng)趨勢(shì)將有所減緩。在

2、投資市場(chǎng)，第四季度甲級(jí)寫字樓平均市場(chǎng)回報(bào)率小幅上升了0.05個(gè)百分點(diǎn)，到達(dá)5.96%。同期甲級(jí)寫字樓的資本價(jià)值環(huán)比下降了0.6%，至54，488元/平方米，反映出投資者對(duì)上海寫字樓市場(chǎng)仍然保持了較為慎重的態(tài)度。商鋪市場(chǎng)在沒(méi)有新增供應(yīng)的情況下，該季度上海中心商圈平均租金環(huán)比上漲0.80%，至每天每平方米64.3元表二和圖二；出租率小幅上漲0.68個(gè)百分點(diǎn)至94.47%。主要受到淮海路、南京西路上各大品牌頻繁入駐的影響。第四季度，淮海路上的環(huán)貿(mào)IAPM商場(chǎng)吸引了眾多品牌：中國(guó)首家耐克女子體驗(yàn)店開幕，普拉達(dá)Prada也開設(shè)了在上海的第四家新店，國(guó)際豪華茶葉品牌TWG Tea第二家分店進(jìn)駐。南京西路上

3、，周大福旗下Hearts on Fire店首次登陸，韓國(guó)最大餐飲效勞公司CJ Foodville旗下途尚咖啡開設(shè)旗艦店。ZARA上海最大形象店也在此期間落戶南京東路。工業(yè)市場(chǎng)臨近去年年底，上海整體工業(yè)物業(yè)的平均租金環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.5%，至每月每平方米62.3元。同時(shí)，工業(yè)物業(yè)的總體空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比保持不變?yōu)?.1%。另外，上海制造業(yè)廠房的平均租金環(huán)比繼續(xù)保持不變，為每月每平方米33.8元；由于青浦廠房吸納速度加快，總體空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，至歷史最低點(diǎn)表三、圖三和圖四。在物流地產(chǎn)投資市場(chǎng)，意大利物流地產(chǎn)開發(fā)商維龍近期成功地在莘莊工業(yè)區(qū)購(gòu)置了一宗物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，總建筑面積達(dá)72，500 平方米。預(yù)計(jì)2021年電商和開發(fā)商之間的物流地產(chǎn)投資競(jìng)賽將持續(xù)下去。住宅市場(chǎng)雖然第四季度上海群眾住宅市場(chǎng)交易價(jià)格稍有下跌，我們?nèi)匀豢春脤?lái)一年的銷售量以及價(jià)格程度。投資市場(chǎng)第四季度大宗交易的總金額為543.9億元，環(huán)比上升77%，同比下降43%表六。受到房貸利率下調(diào)和限購(gòu)松綁等政策利好的影響，上海第四季度宅地交易市場(chǎng)回暖。因此一些開發(fā)商重拾信心，再次投入重金購(gòu)地。盡管第四季度整售物業(yè)總體市場(chǎng)比較平淡，仍然有幾宗非核心區(qū)域?qū)懽謽呛托谑焦⒊山?。買家主要來(lái)自投資公司、大型金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。展望2021，伴隨著甲級(jí)寫字樓供應(yīng)頂峰的到來(lái)，我們預(yù)計(jì)整