房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)想法

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)想法1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在的問題1.1 財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度流于形式大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊(duì)起家，經(jīng)營(yíng)者本身缺乏財(cái)務(wù)管理知識(shí)，重銷售輕財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理根本定位于記賬算賬報(bào)表的原始會(huì)計(jì)核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求，完全無(wú)視了財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，根本上都是指導(dǎo)一支筆說(shuō)了算，遇到財(cái)稅問題常常試圖通過疏通關(guān)系解決，得過且過，沒有真正考慮過自身財(cái)務(wù)管理的缺失，勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)本錢增加和后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1.2 財(cái)務(wù)人員自身職業(yè)才能不強(qiáng)，會(huì)計(jì)核算粗枝大葉，沒有形成

2、一套科學(xué)的行之有效的財(cái)務(wù)核算和管理體系很多財(cái)務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)稅業(yè)務(wù)知識(shí)，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都是在獲得土地后急于進(jìn)展開發(fā)，回籠資金，財(cái)務(wù)人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設(shè)計(jì)好財(cái)務(wù)制度體系，進(jìn)展科學(xué)的財(cái)務(wù)測(cè)算，往往是邊開發(fā)邊探究，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財(cái)務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過河的財(cái)務(wù)管理形式非常容易帶來(lái)后期無(wú)法彌補(bǔ)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1.3 財(cái)務(wù)的過程控制極其薄弱1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應(yīng)的控制和資金使用方案，指導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金

3、稍有閑置，就急于進(jìn)展再投資，一個(gè)工程沒有開發(fā)完，盲目購(gòu)置新地塊，財(cái)務(wù)人員也沒有提出工程投資的建立性指導(dǎo)意見，造成舊工程后期資金不夠用，新地塊占用資金無(wú)法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴(kuò)大規(guī)模，最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高本錢獲得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止工程開發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。1.3.2 預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要有目的利潤(rùn)預(yù)算和資金預(yù)算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算，甚至根本就沒有財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)營(yíng)者把預(yù)算簡(jiǎn)單地理解為工程部

4、的工程造價(jià)預(yù)算，社會(huì)常流行的開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關(guān)鍵靠預(yù)算，這里的預(yù)算不僅指工程造價(jià)預(yù)算，也包括財(cái)務(wù)預(yù)算，只有財(cái)務(wù)預(yù)算和工程造價(jià)造價(jià)預(yù)算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財(cái)務(wù)預(yù)算，但卻在預(yù)算執(zhí)行過程中沒有進(jìn)展有效的預(yù)算控制，直接后果就是本錢費(fèi)用沒有合理控制或控制不夠細(xì)化，到?jīng)Q算時(shí)發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)與預(yù)期差距甚大。另外，預(yù)算也沒有定期進(jìn)展科學(xué)深化的預(yù)算分析，形成完好的預(yù)算分析報(bào)告體系，現(xiàn)實(shí)中為了完成預(yù)算任務(wù)，根本上都是根據(jù)實(shí)際來(lái)調(diào)整預(yù)算，對(duì)于實(shí)際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒有深化挖掘。這樣的后果其實(shí)使預(yù)算陷入惡性循環(huán)，上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算，起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。1.3.

5、3 不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個(gè)工程建立過程中非常重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財(cái)務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時(shí)財(cái)務(wù)部才見到合同，財(cái)務(wù)部根本處于事后被動(dòng)執(zhí)行合同的處境，財(cái)務(wù)部由于沒能在合同簽訂時(shí)參與合同匯簽工作，不能從財(cái)務(wù)專業(yè)角度把可能存在的財(cái)務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提早躲避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財(cái)務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財(cái)務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)展往來(lái)結(jié)算，而無(wú)法在合同履行完畢前提早對(duì)后期可能存在的風(fēng)險(xiǎn)損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬，作為備查賬簿，只局限于財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單反映經(jīng)濟(jì)業(yè)

6、務(wù)的發(fā)生情況，這勢(shì)必導(dǎo)致財(cái)務(wù)無(wú)法明晰地掌握每項(xiàng)合同的來(lái)龍去脈。1.4 沒有建立有效的財(cái)務(wù)分析考核體系大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析只局限于3張財(cái)務(wù)報(bào)表的編制及簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)，沒有完備細(xì)致的財(cái)務(wù)內(nèi)部分析報(bào)表，為指導(dǎo)層提供建立性的有價(jià)值的數(shù)據(jù)分析，沒有透過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理存在的問題和缺乏。業(yè)績(jī)考核也只局限于簡(jiǎn)單的指標(biāo)完成與否。2 建立有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的建議2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程前期的財(cái)務(wù)規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財(cái)務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在工程開發(fā)前建立完備的財(cái)務(wù)管理體系，進(jìn)展詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以防止很多后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.1.1 工程開發(fā)前進(jìn)展開發(fā)工程的本錢、費(fèi)用、收益等測(cè)算。

7、在工程開發(fā)前期財(cái)務(wù)部會(huì)同營(yíng)銷部根據(jù)工程開發(fā)方案及產(chǎn)品類型測(cè)算出銷售總價(jià);財(cái)務(wù)部會(huì)同工程部、合約部對(duì)開發(fā)本錢進(jìn)展測(cè)算，并將開發(fā)本錢的構(gòu)成進(jìn)展分解，按照土地本錢、前期費(fèi)用、建安本錢、根底配套設(shè)備、開發(fā)間接費(fèi)等工程一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)本錢工程中，最終預(yù)測(cè)總本錢。財(cái)務(wù)部按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)展費(fèi)用和稅金以及目的利潤(rùn)的測(cè)算，最后形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)算現(xiàn)金流量表，進(jìn)而形成資金預(yù)算，根據(jù)營(yíng)銷方案和回款方案測(cè)算出各時(shí)點(diǎn)的資金盈余和缺口，以便日后可以在適宜的時(shí)機(jī)進(jìn)展投資或融資活動(dòng)，從而有的放矢的使用資金，既保證工程建立資金需要又不形成資金閑置。2.1.2 建立完備的財(cái)務(wù)管控體系。在工程開發(fā)前就應(yīng)根據(jù)工程

8、的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實(shí)際的行之有效的財(cái)務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的審批流程和權(quán)限標(biāo)準(zhǔn)、制訂各項(xiàng)資本性支出及費(fèi)用開支的標(biāo)準(zhǔn)、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)部應(yīng)該根據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價(jià)預(yù)算細(xì)目，設(shè)置科學(xué)合理的財(cái)務(wù)核算體系，既有助于日后可以進(jìn)展合同的本錢控制，又便于進(jìn)展往來(lái)對(duì)賬，還有助于進(jìn)展土地增值稅的稅務(wù)籌劃。2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對(duì)于

9、工程施工合同在簽訂時(shí)財(cái)務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財(cái)務(wù)隱患;在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對(duì)工程執(zhí)行情況的書面意見書，認(rèn)真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬。對(duì)于銷售合同要按每個(gè)客戶，詳細(xì)記錄客戶的根底資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對(duì)銷控情況和回款情況。2.3 實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制凡事欲那么立，不預(yù)那么廢，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個(gè)開發(fā)工程的工

10、程預(yù)算，還要將日常各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入到全面預(yù)算管理體系，把開發(fā)工程預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)展指標(biāo)分解，落實(shí)到每個(gè)單位，每個(gè)部門。日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)要明確各單位、各部門的崗位、責(zé)任、預(yù)算目的，對(duì)整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)展有效的預(yù)算控制。要定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)展深化分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和缺乏，把預(yù)算執(zhí)行的偏向率作為重要的績(jī)效考核指標(biāo)，并將責(zé)任落實(shí)到部門和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完好的預(yù)算管理體系。2.4 加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，拓寬融資渠道融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，力求在企業(yè)才能所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，到達(dá)最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。初期可以通過預(yù)售房回籠部分資金，集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭(zhēng)取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的中高級(jí)階段，例如爭(zhēng)取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡(jiǎn)便的授信貸款;對(duì)于一些政府扶持的改造工程盡量爭(zhēng)取到政府補(bǔ)貼貸款;通過出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金;對(duì)于一些管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上