房地產企業(yè)財務管理的幾點想法

1、房地產企業(yè)財務管理的幾點想法1 房地產企業(yè)財務管理普遍存在的問題1.1 財務管理意識淡薄，財務制度流于形式大多數(shù)房地產企業(yè)是由包工頭，施工隊起家，經(jīng)營者本身缺乏財務管理知識，重銷售輕財務，財務管理根本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財務管理的要求，完全無視了財務管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應的財務制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，根本上都是指導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關系解決，得過且過，沒有真正考慮過自身財務管理的缺失，勢必導致企業(yè)經(jīng)營本錢增加和后期的財務風險。1.2 財務人員自身職業(yè)才能不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成

2、一套科學的行之有效的財務核算和管理體系很多財務人員盲目追求房地產企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產行業(yè)相關的財稅業(yè)務知識，加之大多數(shù)房地產企業(yè)經(jīng)營者都是在獲得土地后急于進展開發(fā)，回籠資金，財務人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設計好財務制度體系，進展科學的財務測算，往往是邊開發(fā)邊探究，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理形式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。1.3 財務的過程控制極其薄弱1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業(yè)在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用方案，指導簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預售房款后資金

3、稍有閑置，就急于進展再投資，一個工程沒有開發(fā)完，盲目購置新地塊，財務人員也沒有提出工程投資的建立性指導意見，造成舊工程后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴大規(guī)模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高本錢獲得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止工程開發(fā)的案例時有發(fā)生。1.3.2 預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產企業(yè)財務預算主要有目的利潤預算和資金預算，很多房地產企業(yè)沒有建立有效的財務預算，甚至根本就沒有財務預算，經(jīng)營者把預算簡單地理解為工程部

4、的工程造價預算，社會常流行的開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關鍵靠預算，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務預算，只有財務預算和工程造價造價預算很好地結合才能稱之為有效的預算。有的企業(yè)雖然制訂了財務預算，但卻在預算執(zhí)行過程中沒有進展有效的預算控制，直接后果就是本錢費用沒有合理控制或控制不夠細化，到?jīng)Q算時發(fā)現(xiàn)利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進展科學深化的預算分析，形成完好的預算分析報告體系，現(xiàn)實中為了完成預算任務，根本上都是根據(jù)實際來調整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深化挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環(huán)，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。1.3.

5、3 不重視房地產企業(yè)的合同管理。房地產企業(yè)合同管理是整個工程建立過程中非常重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財務部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同，財務部根本處于事后被動執(zhí)行合同的處境，財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務專業(yè)角度把可能存在的財務或稅務風險提早躲避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財務隱患。合同執(zhí)行完畢財務部也只是根據(jù)既定合同條款進展往來結算，而無法在合同履行完畢前提早對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產企業(yè)對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務賬面數(shù)據(jù)簡單反映經(jīng)濟業(yè)

6、務的發(fā)生情況，這勢必導致財務無法明晰地掌握每項合同的來龍去脈。1.4 沒有建立有效的財務分析考核體系大多數(shù)房地產企業(yè)的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統(tǒng)計，沒有完備細致的財務內部分析報表，為指導層提供建立性的有價值的數(shù)據(jù)分析，沒有透過財務數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財務管理存在的問題和缺乏。業(yè)績考核也只局限于簡單的指標完成與否。2 建立有效的房地產企業(yè)財務管理體系的建議2.1 加強房地產開發(fā)工程前期的財務規(guī)劃房地產開發(fā)企業(yè)的前期財務規(guī)劃至關重要，在工程開發(fā)前建立完備的財務管理體系，進展詳細的財務預測可以防止很多后期的財務風險。2.1.1 工程開發(fā)前進展開發(fā)工程的本錢、費用、收益等測算。

7、在工程開發(fā)前期財務部會同營銷部根據(jù)工程開發(fā)方案及產品類型測算出銷售總價;財務部會同工程部、合約部對開發(fā)本錢進展測算，并將開發(fā)本錢的構成進展分解，按照土地本錢、前期費用、建安本錢、根底配套設備、開發(fā)間接費等工程一一對應到相關本錢工程中，最終預測總本錢。財務部按照國家相關法規(guī)政策進展費用和稅金以及目的利潤的測算，最后形成預計資產負債表、預計利潤表、預算現(xiàn)金流量表，進而形成資金預算，根據(jù)營銷方案和回款方案測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后可以在適宜的時機進展投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證工程建立資金需要又不形成資金閑置。2.1.2 建立完備的財務管控體系。在工程開發(fā)前就應根據(jù)工程

8、的實際情況及相關政策法規(guī)的要求，制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內部控制體系。如制訂經(jīng)濟事項的審批流程和權限標準、制訂各項資本性支出及費用開支的標準、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產企業(yè)會計核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算標準，財務部應該根據(jù)財經(jīng)法規(guī)的標準要求，并結合工程合約部的工程造價預算細目，設置科學合理的財務核算體系，既有助于日后可以進展合同的本錢控制，又便于進展往來對賬，還有助于進展土地增值稅的稅務籌劃。2.2 加強房地產開發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產生糾紛的風險點，房地產企業(yè)的財務管理應該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對于

9、工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財務隱患;在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執(zhí)行付款義務，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關工程負責人對工程執(zhí)行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的根底資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。2.3 實行房地產企業(yè)的全面預算管理，加強財務控制凡事欲那么立，不預那么廢，房地產企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長，開發(fā)風險大，加強房地產企業(yè)的全面預算管理尤為重要。房地產企業(yè)不僅要在前期制訂整個開發(fā)工程的工

10、程預算，還要將日常各項經(jīng)營活動納入到全面預算管理體系，把開發(fā)工程預算按年度、季度、月度進展指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經(jīng)營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目的，對整個企業(yè)的業(yè)務流、資金流等按年度、季度、月度進展有效的預算控制。要定期對預算執(zhí)行情況進展深化分析找出管理中的優(yōu)點和缺乏，把預算執(zhí)行的偏向率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關責任人。形成事前、事中、事后完好的預算管理體系。2.4 加強融資業(yè)務的學習，拓寬融資渠道融資一直是房地產企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對于房地產企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產企業(yè)融資難度大。這就要求財務人員加強融資業(yè)務的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業(yè)才能所及的范圍內拓寬融資渠道，到達最好的綜合經(jīng)濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產企業(yè)融資要逐步進入到不動產經(jīng)營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造工程盡量爭取到政府補貼貸款;通過出售產權商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理標準、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質地產企業(yè)還可以通過股權融資方式掛牌地方新三版或上