投資性房地產(chǎn)成本模式與公允價值模式的會計處理

1、投資性房地產(chǎn)成本模式與公允價值模式的會計處理“務(wù)內(nèi)容成本模式公允價值模式“始確認借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款/在建工程等借：投資性房地產(chǎn)一成本貸：銀行存款/在建工程等折舊或攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）不計提折舊或攤銷減值借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備不計提減值公允價值變動不確認投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，會計處理為：借：投資性房地產(chǎn)一公允價值變動貸：公允價值變動損益公允價值彳氐于其賬面余額的差額做相反的會計分錄轉(zhuǎn)換符合條件可轉(zhuǎn)換為公允價值模式，作為會計政策變更處理借：投資性房地產(chǎn)一成本（變更日的公允價值）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)

2、減值準備貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）利潤分配一一未分配利潤（公允價值賬面價值）x90%,或借記盈余公積（公允價值賬面價值）義10%,或借記（假定上述處理不考慮所得稅的影響）不可轉(zhuǎn)為成本模式租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)一成本一公允價值變動（或借方）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：公允價值變動損益（或借方）資本公積一一其他資本公積（或借方）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理叱務(wù)內(nèi)容成本模式公允價值模式核算要點（寸

3、應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)，無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。2_非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換國投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積一一其他資本公積”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。M定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資生房地產(chǎn)昔：投資性房地產(chǎn)【原值】累計折舊固定資產(chǎn)減值準備貸：固定資產(chǎn)【原值】投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準備借：投資性房地產(chǎn)一成本【公允價值】累計折舊固定資產(chǎn)減值準備公允價值變動損益（公允價值賬面價值）貸：固定資產(chǎn)【原值】資本公積一其他資

4、本公積（公允價值賬面價值）（形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資生房地產(chǎn)昔：投資性房地產(chǎn)【原值】累計攤銷無形資產(chǎn)減值準備貸：無形資產(chǎn)【原值】投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)減值準備借：投資性房地產(chǎn)一成本【公允價值】累計攤銷無形資產(chǎn)減值準備公允價值變動損益（公允價值賬面價值）貸：無形資產(chǎn)【原值】資本公積一其他資本公積（公允價值賬面價值）乍為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)“為投資性房地產(chǎn)昔：投資性房地產(chǎn)【賬面價值】存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】借：投資性房地產(chǎn)一成本【公允價值】存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】公允價值變動損益（公允價值賬面價值）貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】資本公積一其他資本公積（公允價值賬面

5、價值）殳資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為“定資產(chǎn)昔：固定資產(chǎn)【原值】投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)【原值】累計折舊固定資產(chǎn)減值準備借：固定資產(chǎn)【公允價值】公允價值變動損益（或貸方）貸：投資性房地產(chǎn)一成本一公允價值變動殳資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為昔：無形資產(chǎn)【原值】借：無形資產(chǎn)【公允價值】無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)【原值】累計攤銷無形資產(chǎn)減值準備公允價值變動損益（或貸方）貸：投資性房地產(chǎn)一成本一公允價值變動殳資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為（貨昔：開發(fā)產(chǎn)品【賬面價值】投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)【賬面金額】借：開發(fā)產(chǎn)品【公允價值】公允價值變動損益

6、（或貸方）貸：投資性房地產(chǎn)一成本一公允價值變動第五章長期股權(quán)投資一、長期股權(quán)投資的初始計量1、同一控制下的企業(yè)合并（1）以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔債務(wù)支付對價。借：長期股權(quán)投資（被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額）貸：負債（承擔債務(wù)賬面價值）資產(chǎn)（投出資產(chǎn)的賬面價值）資本公積-資本溢價或股本溢價（差額，或在借方）注：只調(diào)整“資本公積-資本溢價或股本溢價”的部分，不夠的調(diào)整留存收益。借：管理費用（審計、法律服務(wù)等相關(guān)費用）貸：銀行存款（2）以發(fā)行權(quán)益性證券作為對價的。借：長期股權(quán)投資（被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額）貸：股本資本公積-股本溢價（差額）（不足沖留存收益）借：資本公積-股本溢價

7、（權(quán)益性證券發(fā)行費用）貸：銀行存款2、非同一控制下的企業(yè)合并（1）投出為固定資產(chǎn)，先計入“固定資產(chǎn)清理”借：固定資產(chǎn)清理累計折舊固定資產(chǎn)減值準備貸：固定資產(chǎn)（原值）借：長期股權(quán)投資（固定資產(chǎn)公允價值）貸：固定資產(chǎn)清理借：固定資產(chǎn)清理貸：營業(yè)外收入（差額，或貸營業(yè)外支出）借：管理費用（直接相關(guān)費用）貸：銀行存款（2）投出為無形資產(chǎn)借：長期股權(quán)投資累計攤銷無形資產(chǎn)減值準備管理費用（各項直接費用，如評估費、審計費、法律服務(wù)等）貸：無形資產(chǎn)（公允價值）銀行存款營業(yè)外收入（或貸營業(yè)外支出）（3）投出為存貨借：長期股權(quán)投資貸：主營業(yè)務(wù)收入（產(chǎn)品公允價值）其他業(yè)務(wù)收入（材料公允價值）借：主營業(yè)務(wù)成本（產(chǎn)品成

8、本）其他業(yè)務(wù)成本（材料成本）貸：原材料（庫存商品等）（4）投出為可供出售金融資產(chǎn)等借：長期股權(quán)投資（公允價值）可供出售金融資產(chǎn)-公允價值變動貸：可供出售金融資產(chǎn)-成本（原成本）投資收益（差額）借：投資收益貸：資本公積-其他資本公積（持有期間公允價值變動計入資本公積的部分）3、除合并之外的其他方式取得（1）、以支付現(xiàn)金方式借：長期股權(quán)投資（支付的購買價款及相關(guān)稅費、手續(xù)費）應(yīng)收股利（已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利）貸：銀行存款借：銀行存款貸：應(yīng)收股利（收到現(xiàn)金股利）（2）、發(fā)行權(quán)益性證券借：長期股權(quán)投資（公允價值，投資者投入的為合同價或協(xié)定價）貸：股本（原價）資本公積-股本溢價（差價）、借：資本公積

9、-股本溢價（發(fā)行費用、手續(xù)費、傭金）貸：銀行存款溢價收入不足的，沖減盈余公積和未分配利潤4、所有方式取得的，成本中包含已宣告尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤，作應(yīng)收處理，不計入成本。二、長期股權(quán)投資的后續(xù)計量（一）成本法（實施控制企業(yè)）1、取得時借：長期股權(quán)投資（取得時成本）貸：相關(guān)科目2、被投資單位宣告發(fā)放現(xiàn)金股利借：應(yīng)收股利（按照持股比例計算）貸：投資收益3、發(fā)生減值，計提減值準備借：資產(chǎn)減值損失貸：長期股權(quán)投資減值準備4、處置時借：銀行存款長期股權(quán)投資減值準備貸：長期股權(quán)投資（賬面成本）應(yīng)收股利（尚未領(lǐng)取現(xiàn)金股利）投資收益（借或貸，看差額）（二）權(quán)益法（共同控制、重大影響）1、取得時：借：長期股

10、權(quán)投資一成本（投資時點）貸：銀行存款營業(yè)外收入（當投資成本小于投資單位享有份額的差額，大于則不計）2、投資收益的確認（1）被投資單位實際凈利潤，發(fā)生虧損則相反分錄。借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整（在投資單位中享有的份額）貸：投資收益（2）被投資單位宣告分配現(xiàn)金股利或利潤（一般指次年）借：應(yīng)收股利貸：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整自被投資單位取得的現(xiàn)金股利或利潤超過已確認損益調(diào)整。借：應(yīng)收股利貸：長期股權(quán)投資-成本（3）如投資當年，收到現(xiàn)金股利，則：借：應(yīng)收股利貸：長期股權(quán)投資-成本3、分擔被投資單位的凈利潤或凈虧損時，應(yīng)考慮會計政策及會計期間與被投資企業(yè)的差異。以取得投資時各項產(chǎn)公允價值為基礎(chǔ)，進行調(diào)整。

11、聯(lián)營及合營企業(yè)未實現(xiàn)的內(nèi)部交易損益，也應(yīng)抵銷。（母子公司全部抵銷，投資企業(yè)與聯(lián)營企業(yè)進合并報表按投資比例抵銷）（1） 逆流交易（聯(lián)營或合營企業(yè)向投資企業(yè)出售資產(chǎn)）A、消除內(nèi)部交易（個別報表）借：投資收益（按持股比例凈利潤扣除售價與成本的差額）貸：長期股權(quán)投資一損益調(diào)整B、合并報表中借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整（按持股比例的售價與成本的差）貸：存貨（如出售為存貨）注：1、賬面存在的存貨才要調(diào)整，對外出售的不考慮。編合并報表時才要調(diào)整，單個報表不考慮。2內(nèi)部交易，如在次年出售。售價大于原買價，則將未確認部分的損益調(diào)增回來。（2） 順流交易（投資企業(yè)向聯(lián)營或合營企業(yè)投資）A、消除內(nèi)部交易借：投資收益（按持股比例凈利潤扣除售價與成本的差額）貸：長期股權(quán)投資一損益調(diào)整B、合并報表借：營業(yè)外收入（售價中被投資企業(yè)的份額）貸：營業(yè)成本（成本中被投資企業(yè)的份額）投資收益（收入一成本的差）出售為固定資產(chǎn)：借：營業(yè)外收入貸：投資收益總體原則，投資方多了什么，消除什么，出售了，則沒有影響了，把之前抵銷的再加回來。4、投出非貨幣性資產(chǎn)，視同出售相關(guān)資產(chǎn)處理。5、其他權(quán)益變動（歸本公積增加）借