寫字樓物業(yè)服務(wù)方案

1、寫字樓物業(yè)服務(wù)方案一、管理整體設(shè)想及策劃（一）管理整體設(shè)想結(jié)合寫字樓的開發(fā)理念，確立管理總體思路，將這種開發(fā)理念延續(xù)到物業(yè)管理中，堅(jiān)持向全體業(yè)主提供專業(yè)化、規(guī)范化、個(gè)性化物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)協(xié)助物業(yè)推廣，使之在城市商務(wù)區(qū)呼之欲出。1、寫字樓物業(yè)管理服務(wù)與酒店式管理服務(wù)相結(jié)合的管理模式。在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下，物業(yè)的品質(zhì)發(fā)生了很大的變化，物業(yè)管理也不能墨守成規(guī)。根據(jù)樓盤和業(yè)主的特點(diǎn)，尋求寫字樓物業(yè)管理服務(wù)與酒店式管理服務(wù)的最佳結(jié)合點(diǎn)，以創(chuàng)造符合實(shí)際的、受廣大業(yè)主歡迎的物業(yè)管理新模式，即“酒店式服務(wù)、寫字樓式管理”的物業(yè)管理模式，并努力尋求個(gè)性化服務(wù)與規(guī)范化服務(wù)的結(jié)合點(diǎn)。既強(qiáng)調(diào)規(guī)范化服務(wù)，又重人性化

2、服務(wù)，使業(yè)主能夠各取所需，各得其樂。擬完善以下物業(yè)管理服務(wù)： 建立客戶服務(wù)中心?？蛻舴?wù)中心將是我們與業(yè)主、訪客溝通的主要窗口和橋梁，所有服務(wù)需求將通過因特網(wǎng)、電話或直接來訪集中在客戶服務(wù)中心進(jìn)行統(tǒng)一的處理和跟蹤服務(wù)，以節(jié)省業(yè)主的時(shí)間，提供溫馨、便捷的主動(dòng)式服務(wù)，確保所有的服務(wù)需求能夠直接、高效地進(jìn)行處理，提高業(yè)主的滿意率。 豐富特約服務(wù)內(nèi)容，滿足業(yè)主不同層次需求。我們將為業(yè)主提供無微不至的特約服務(wù)，并將特約服務(wù)的服務(wù)過程作為與業(yè)主近距離溝通的方式，把每一項(xiàng)服務(wù)工作做細(xì)做好。同時(shí)，不斷根據(jù)業(yè)主需求調(diào)整服務(wù)內(nèi)容。 擬開展類似于酒店“金鑰匙”服務(wù)，提倡雖然不是無所不能，但一定是竭盡所能，要盡可能、

3、想盡一切辦法、充分利用公司資源和外部資源，幫助業(yè)主完成其所提出的服務(wù)需求。2、堅(jiān)持物業(yè)管理服務(wù)中事先告知的管理辦法。從物業(yè)銷售時(shí)協(xié)同開發(fā)商與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約。讓業(yè)主提前了解今后在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，違反業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。業(yè)主房屋裝修前，嚴(yán)格裝修審批程序，結(jié)合業(yè)主臨時(shí)公約、大廈裝修管理辦法及裝修管理規(guī)定，告之業(yè)主在裝修過程中避免出現(xiàn)的問題。以免因?yàn)楦嬷患皶r(shí)，導(dǎo)致業(yè)主不必要的損失。3、體現(xiàn)以人為本的管理理念。我司根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)商的開發(fā)理念, 在今后對(duì)大廈的物業(yè)管理中將本著“專業(yè)精神，業(yè)主至上”的企業(yè)精神，

4、貫徹本公司“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的管理理念，融入星級(jí)酒店的服務(wù)方式，努力將酒店式服務(wù)體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)區(qū)域、各個(gè)時(shí)段和各個(gè)環(huán)節(jié)，貫穿于物業(yè)管理服務(wù)的全過程；通過創(chuàng)造物業(yè)管理服務(wù)的全新模式，使廣大業(yè)主真切地感受到高品質(zhì)的物業(yè)和高水準(zhǔn)的管理所帶來的新生活、新理念，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值升值。4、增加物業(yè)管理的文化含量。在對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常管理的同時(shí)，重視社區(qū)軟環(huán)境的建設(shè)。重點(diǎn)做好與業(yè)主的交流、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和溝通、精神文明的宣傳、社會(huì)公德的倡導(dǎo)、社區(qū)文化的普及等。物業(yè)管理文化含量的增加，是一個(gè)漸進(jìn)的過程，既不能無所作為，也不能急功近利。要從大處著眼，從小處

5、著手，因地制宜，持之以恒。（二）物業(yè)管理要點(diǎn)針對(duì)高層建筑中對(duì)配套設(shè)施設(shè)備的維保管理要求較高，將制定完善的設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行定期檢查，將有關(guān)項(xiàng)目列成表格，以便執(zhí)行檢查及保養(yǎng)項(xiàng)目。力求使各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備發(fā)揮最大功效。同時(shí)，將安排優(yōu)秀的專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的管理，以保證高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備運(yùn)作良好；制定24小時(shí)的工程人員當(dāng)值制度，務(wù)求于最短時(shí)間能處理突發(fā)情況，如漏水、停電、電梯故障等，盡可能降低對(duì)業(yè)主（使用人）工作、經(jīng)營造成的不便。消防管理在高層物業(yè)管理中顯得尤為重要，其管理是否到位將直接影響著業(yè)主（使用人）的經(jīng)營、工作安全。在日常管理中，將成立“消防領(lǐng)導(dǎo)小組”，著重在消防系統(tǒng)定期保養(yǎng)維護(hù)

6、及測(cè)試、規(guī)章制度及緊急措施制定等方面，作出適當(dāng)?shù)陌才拧?、對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)圖紙及使用操作說明進(jìn)行系統(tǒng)的分析并妥善保存，并對(duì)其裝置的安裝分布情況進(jìn)行評(píng)估。2、對(duì)監(jiān)控員和保安員的業(yè)務(wù)知識(shí)、各級(jí)員工的防火知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)做好業(yè)主的防火宣傳教育工作，提高業(yè)主的消防意識(shí)。組織員工消防知識(shí)的培訓(xùn)，定期進(jìn)行消防演習(xí)。3、制定各種緊急措施及工作指引，并在用戶手冊(cè)（暫名）中作詳細(xì)說明，盡量減少意外損失。4、在重要設(shè)備房中配置相應(yīng)數(shù)量的消防器材，并定期檢查，堅(jiān)決貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防方針。大廈的環(huán)境衛(wèi)生將是體現(xiàn)大樓形象的重要因素，此外也是設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的需要，在延長其使用壽命方面具有重要的作用

7、。在環(huán)境保潔方面將借助公司保潔中心的技術(shù)力量，加強(qiáng)對(duì)保潔人員規(guī)范操作的培訓(xùn)，制訂詳盡的作業(yè)計(jì)劃，并詳細(xì)規(guī)定保潔間隔和次數(shù)，以保證在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無保潔“盲區(qū)”。此外，在大樓交付前20天左右，將安排專業(yè)人員做好大樓“開荒”工作，為以后的日常保潔打下良好的基礎(chǔ)。開展人性化管理與服務(wù)。在現(xiàn)今這個(gè)社會(huì)人們往往把“服務(wù)”和“人性化”緊緊聯(lián)系起來，希望在享受服務(wù)過程中，同樣能感受到那份服務(wù)者在提供服務(wù)過程中所融入的真誠、善意；我司也一直秉承著“專業(yè)精神，業(yè)主至上” 的服務(wù)理念。這就要求物業(yè)管理人員的一個(gè)微笑、一個(gè)舉動(dòng)無不體現(xiàn)那份融入在服務(wù)行為中的真誠、善意，從而力求使服務(wù)質(zhì)量更趨精致、完美。二、機(jī)構(gòu)設(shè)置、

8、人員配備、培訓(xùn)及管理（一）管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置在物業(yè)交付前一個(gè)月，成立物業(yè)管理處，下設(shè)客戶服務(wù)中心、管家部、保安部、工程部。管理處 工程部電梯維護(hù)空調(diào)系統(tǒng)弱電系統(tǒng)高配間綜合維修保安部檔案管理客戶服務(wù)中心管家部綠 化保 潔日常管理保安三班保安二班保安一班 消監(jiān)控中心車 管 班安 ?？蛻舴?wù) （二）人員配備1、主任1人：全面負(fù)責(zé)管理處工作。2、管家部12人：負(fù)責(zé)大廈的裝修管理、房屋共用部位和公共場所的保潔、公共綠地和公共部位綠化的維護(hù)、業(yè)主（使用人）的相關(guān)委托服務(wù)。3、客戶服務(wù)中心3人：負(fù)責(zé)客戶聯(lián)絡(luò)、投訴處理、節(jié)日布置、檔案管理、商務(wù)服務(wù)、各項(xiàng)費(fèi)用的收繳與管理。4、保安部17人：負(fù)責(zé)維護(hù)大樓公共秩序、交

9、通車輛管理、消防管理和消控、消監(jiān)控中心管理等。5、工程部7人：負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)（包括弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯的管理和維護(hù)）及業(yè)主（使用人）委托維修服務(wù)等。（三）人員的培訓(xùn)和管理在多年的物業(yè)管理實(shí)踐表明形成一套規(guī)范的培訓(xùn)體系，造就一支專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍，并不斷壯大，這是我們完成物業(yè)管理目標(biāo)的有力保證。1、人員的培訓(xùn)（1）培訓(xùn)的目標(biāo)確保物業(yè)管理從業(yè)人員具有觀念先進(jìn)、管理專業(yè)、技術(shù)精湛、工作效率高的綜合素質(zhì)。（2）培訓(xùn)的幾個(gè)階段崗前培訓(xùn)崗前培訓(xùn)主要對(duì)員工進(jìn)行公司概況、管理理念、法律法規(guī)、儀容儀表、服務(wù)態(tài)度及物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)，使員工在上崗時(shí)能具備公司的服務(wù)理念和業(yè)務(wù)基本知

10、識(shí)。在崗培訓(xùn)在員工上崗后根據(jù)崗位（工種）的需要，進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)。專門培訓(xùn)在新技術(shù)、新標(biāo)準(zhǔn)、新法律法規(guī)頒布時(shí)，及時(shí)組織員工進(jìn)行專門培訓(xùn)，使員工能及時(shí)了解熟悉和掌握這些專門知識(shí)。外送培訓(xùn)根據(jù)工作需要，選派員工參加由相關(guān)單位組織的各種崗位培訓(xùn)、上崗資格培訓(xùn)。（3）培訓(xùn)計(jì)劃接管前的人員培訓(xùn)序號(hào)培 訓(xùn) 內(nèi) 容培 訓(xùn) 對(duì) 象組 織 部 門1公司概況、物業(yè)管理概論、服務(wù)禮節(jié)禮貌、ISO9001質(zhì)量體系基本知識(shí)、物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理服務(wù)理念與服務(wù)技巧全體人員公司人力資源部工程部營銷中心管理處2大廈管理目標(biāo)及管理模式全體人員3大廈管理規(guī)章制度全體人員4大廈業(yè)主（使用人）報(bào)修處理工作管理、維修人員5大廈保安

11、工作保安部人員6大廈消防管理工作全體人員7大廈供配電設(shè)備（設(shè)施）管理工程部人員8大廈給排水設(shè)備（設(shè)施）管理工程部人員9大廈中央空調(diào)系統(tǒng)管理工程部人員10電梯養(yǎng)護(hù)工程部人員11大廈清潔管理綜管部保潔人員12服務(wù)禮儀培訓(xùn)全體人員13樓宇智能化系統(tǒng)基本知識(shí)全體人員日常管理期間的人員培訓(xùn)日常培訓(xùn)的內(nèi)容和形式如下： 培訓(xùn)內(nèi)容企業(yè)理念、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)崗位操作技能及工作操作規(guī)程服務(wù)技巧、禮節(jié)禮貌及人際關(guān)系的正確處理新知識(shí)、新技術(shù)及新觀念I(lǐng)SO9001質(zhì)量體系基本知識(shí) 培訓(xùn)方式定期培訓(xùn)：由公司人力資源部、管理處根據(jù)管理的需要制定培訓(xùn)計(jì)劃。即時(shí)培訓(xùn)：由公司人力資源部針對(duì)個(gè)別員工的某些不足而進(jìn)行。2、人員的管

12、理在員工錄用考核、定期考核、退出機(jī)制等人員管理上，形成一整套規(guī)范性強(qiáng)、操作簡便的高效運(yùn)作管理體系。（1）錄用與考核錄用為了優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，將以公司抽調(diào)和對(duì)外招聘相結(jié)合的方式配備物業(yè)管理處員工?？己藢?duì)管理處的員工，除必需的崗前培訓(xùn)外，還將按崗位要求跟蹤考核，并建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。對(duì)工作表現(xiàn)出色的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)、晉升；對(duì)不能滿足崗位要求的員工，則予退出崗位，進(jìn)行待崗學(xué)習(xí)。考核目的保質(zhì)保量完成工作任務(wù)，科學(xué)合理運(yùn)用分配機(jī)制，客觀公正做好人員管理，激勵(lì)、調(diào)動(dòng)員工積極性?？己藘?nèi)容員工品行、工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績?？己藰?biāo)準(zhǔn)把公司質(zhì)量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標(biāo)準(zhǔn)；把工作計(jì)

13、劃、臨時(shí)任務(wù)及目標(biāo)作為考核員工標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充。（2）退出機(jī)制將在物業(yè)管理處推行“退出機(jī)制”，真正體現(xiàn)“能者上、平者讓、庸者下”的用人思想，通過綜合考評(píng)，實(shí)現(xiàn)人員退出。為充分體現(xiàn)“督促后進(jìn)、共同進(jìn)步”的原則，被退出的員工將經(jīng)過待崗學(xué)習(xí)、限期改進(jìn)等階段，得到重新上崗的機(jī)會(huì)。（3）量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化管理量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化管理就是根據(jù)每個(gè)員工的不同崗位要求以及應(yīng)該具備的能力，按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。將在物業(yè)管理處按ISO9001質(zhì)量管理體系的要素對(duì)員工進(jìn)行評(píng)價(jià)考核。3、人員培訓(xùn)工作流程 需求、分析、比較確定培訓(xùn)對(duì)象 確定培訓(xùn)計(jì)劃反 饋 準(zhǔn)備培訓(xùn)條件選定培訓(xùn)方法設(shè)計(jì)培訓(xùn)內(nèi)容 實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃 分析、評(píng)估培訓(xùn)效果三、物業(yè)

14、管理制度（一）公眾類管理制度目錄樓宇管理規(guī)定商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定電梯使用規(guī)定空調(diào)管理規(guī)定車輛管理規(guī)定車庫使用規(guī)定出入管理規(guī)定消防管理規(guī)定治安管理規(guī)定（二）ISO程序文件目錄文件控制程序質(zhì)量記錄控制程序管理策劃控制程序管理評(píng)審控制程序人力資源控制程序基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序服務(wù)實(shí)現(xiàn)的策劃程序與顧客有關(guān)的過程控制程序采購控制程序顧客財(cái)產(chǎn)控制程序物業(yè)服務(wù)計(jì)劃控制程序清潔服務(wù)控制程序綠化服務(wù)控制程序保安服務(wù)控制程序維修服務(wù)控制程序監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制程序業(yè)主滿意度測(cè)量程序內(nèi)部審核程序過程和服務(wù)的監(jiān)視和測(cè)量程序數(shù)據(jù)分析控制程序改進(jìn)控制程序（三）ISO支持性文件目錄質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則外

15、來文件管理規(guī)定檔案管理規(guī)定各級(jí)各類人員質(zhì)量職責(zé)員工培訓(xùn)管理規(guī)范保安員培訓(xùn)規(guī)范采購產(chǎn)品分類目錄貯存點(diǎn)管理辦法服務(wù)標(biāo)識(shí)管理制度郵件收發(fā)管理規(guī)范物業(yè)驗(yàn)收接管辦法業(yè)主檔案管理規(guī)范停電、停水處理規(guī)程管理員工作規(guī)范服務(wù)證管理辦法保潔員工作標(biāo)準(zhǔn)道路清潔規(guī)程綠化帶保潔規(guī)程公共區(qū)域保潔操作規(guī)程車庫保潔操作規(guī)程電梯保潔操作規(guī)程會(huì)議室保潔操作規(guī)程綠化服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)綠化養(yǎng)護(hù)細(xì)則花卉樹木養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程松土、除草、殺蟲操作規(guī)程綠化用農(nóng)藥管理規(guī)范保安崗位值班規(guī)定保安交接班規(guī)定保安隊(duì)消防管理規(guī)范緊急事故處理預(yù)案保安服飾管理規(guī)范車輛管理規(guī)定保安值班用品管理辦法對(duì)講機(jī)使用管理辦法保安員儀容儀表管理規(guī)范保安員工作紀(jì)律規(guī)范招聘保安員的基

16、本要求消防設(shè)施檢查規(guī)程報(bào)警監(jiān)控中心交接班規(guī)定報(bào)警設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定報(bào)警設(shè)施的使用管理規(guī)定報(bào)警事件的處理辦法設(shè)備管理規(guī)范維修服務(wù)規(guī)范房屋共用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)范房屋維修標(biāo)準(zhǔn)日常維修工作流程水泵操作規(guī)范水泵房管理規(guī)范維修工安全操作規(guī)范二次供水監(jiān)管規(guī)程復(fù)印機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程傳真機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程電梯管理總則電梯安全管理規(guī)定電梯困人救援規(guī)程電梯機(jī)房管理規(guī)定電梯運(yùn)行檢查規(guī)定配電房管理規(guī)定空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定鍋爐運(yùn)行操作規(guī)范冷水機(jī)組運(yùn)行操作規(guī)范業(yè)主滿意率統(tǒng)計(jì)辦法業(yè)主意見處理規(guī)程（四）崗位責(zé)任制度目錄管理處主任崗位職責(zé)二級(jí)財(cái)務(wù)崗位職責(zé)客戶服務(wù)崗位職責(zé)保安部主管崗位職責(zé)保安員崗位職責(zé)車管員崗位職責(zé)消、監(jiān)控員崗位職責(zé)工程主

17、管崗位職責(zé)綜合維修崗位職責(zé)高配工崗位職責(zé)電梯維護(hù)崗位職責(zé)鍋爐工崗位職責(zé)保潔主管崗位職責(zé)保潔員崗位職責(zé)綠化工崗位職責(zé)（五）員工考核獎(jiǎng)懲制度目錄員工考核辦法員工獎(jiǎng)懲辦法經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制四、分項(xiàng)管理方案（一）公共設(shè)施設(shè)備管理方案（服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)詳見房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃）作為高定位、高起點(diǎn)的大廈，對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備的管理必然會(huì)有較高的標(biāo)準(zhǔn)，制定一套完整的設(shè)施設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度，使大廈內(nèi)的各種公共設(shè)施設(shè)備狀態(tài)良好，運(yùn)行正常，無故障隱患。1、管理內(nèi)容大廈內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次。水泵房每天巡查。電梯機(jī)房設(shè)備，每

18、周保養(yǎng)一次。消監(jiān)控中心設(shè)備、消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)。配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次。空調(diào)機(jī)房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次，每半年保養(yǎng)。電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次。2、管理措施制定設(shè)備安全運(yùn)行管理方案將根據(jù)大廈內(nèi)設(shè)施設(shè)備情況，培訓(xùn)工程部人員學(xué)會(huì)正確操作、維修和保養(yǎng)，對(duì)所有的設(shè)備建立臺(tái)帳，詳細(xì)記錄機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維修情況，建立短、中、長期設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。公司總部工程技術(shù)人員，將定期進(jìn)行檢查和監(jiān)督。質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)業(yè)主的利益出發(fā)，按國家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。督促和配合施工單位整改和做好房屋設(shè)

19、施設(shè)備的保修工作，承擔(dān)起維護(hù)保養(yǎng)之責(zé)任，使物業(yè)長期得到保值、增值及正常使用。、制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備的情況，制定詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度。將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。建立設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備維修記錄卡，在日常規(guī)范操作運(yùn)行的基礎(chǔ)上，制定日常和定期維修保養(yǎng)計(jì)劃及實(shí)施方案對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。、做好設(shè)備事故的防范和處理根據(jù)大廈設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，一旦設(shè)備發(fā)生故障或意外事故，在保修期內(nèi)，應(yīng)立即與保修單位聯(lián)系。超過保修期的，管理處立即組織力量搶修和處理，盡可能減少損失和對(duì)大廈的影響，若設(shè)備事故引起人身財(cái)產(chǎn)損失，及時(shí)取證并通過

20、保險(xiǎn)公司理賠，將損失減少到最低程度。事故處理后，認(rèn)真查清原因，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。（二）電梯設(shè)備管理方案（服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)詳見房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃） 1、管理內(nèi)容對(duì)電梯按型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，并做好維修記錄。與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作，并形成檢查記錄。確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。2、管理措施制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。根據(jù)不同型號(hào)制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率。加強(qiáng)電梯設(shè)備的巡查

21、，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運(yùn)行。（三）用戶報(bào)修、維修及回訪流程建立客戶報(bào)修熱線，實(shí)行一站式服務(wù)，住戶可通過對(duì)講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員，對(duì)大廈、水電等質(zhì)量問題進(jìn)行報(bào)修，物業(yè)維修人員在接到報(bào)修后，急修15分鐘到現(xiàn)場，小修小補(bǔ)在2小時(shí)內(nèi)完成，中修24小時(shí)內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)?？蛻魣?bào)修客戶報(bào)修熱線/訪客對(duì)講系統(tǒng)等大廈管理處填寫用戶報(bào)修單公司維修中心維修大廈管理處維修工維修/處理回訪收 費(fèi)客戶簽字、驗(yàn)收（四）二次裝修管理方案1、管理內(nèi)容為加強(qiáng)大廈裝修管理，保證大廈裝修文明施工，保障大廈公共部門受損，維護(hù)業(yè)主及租戶的利益。告知業(yè)主在裝修前需辦理裝修有關(guān)手續(xù)，如實(shí)填寫裝修申請(qǐng)表

22、，詳細(xì)說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計(jì)及裝修施工單位等。辦理大廈安全使用主管部門的裝修審批材料，領(lǐng)取裝修許可證，并簽訂相關(guān)的裝修協(xié)議。裝修進(jìn)場時(shí)，書面告知業(yè)主及裝修施工單位銀座大廈裝修管理辦法。按照業(yè)主裝修申請(qǐng)中填寫的裝修范圍、裝修設(shè)計(jì)對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行不定期巡查，是否按裝修管理規(guī)定進(jìn)行文明施工。裝修完畢后，對(duì)現(xiàn)場對(duì)裝修區(qū)域的周圍環(huán)境、公共設(shè)施進(jìn)行綜合檢查，并負(fù)責(zé)辦理完工手續(xù)。2、管理措施制定裝修管理辦法以及相關(guān)裝修協(xié)議。明確裝修審批程序，便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關(guān)手續(xù)。做好裝修進(jìn)場的審批、管理以及裝修現(xiàn)場的管理工作。做好裝修期間大廈成品保護(hù)工作，如電梯廳、電梯轎廂、精裝修大堂等（詳見大

23、廈成品保護(hù)方案）。為加強(qiáng)統(tǒng)一管理，裝修施工人員在大廈內(nèi)進(jìn)出必須佩帶臨時(shí)出入證，穿著所在施工單位工作裝。對(duì)違章施工的行為，采取停工、恢復(fù)原狀等方式進(jìn)行處理。3、管理標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則（1）大廈外立面的管理保持外立面統(tǒng)一、整潔。大廈整體無違章搭建。（2）電氣工程的管理配電箱內(nèi)應(yīng)設(shè)漏電保護(hù)裝置，漏電動(dòng)作電流應(yīng)不大于室內(nèi)最大負(fù)荷，有過負(fù)荷、過電壓保護(hù)功能，并分?jǐn)?shù)路出線，分別控制照明、空調(diào)、插座等，其回路應(yīng)確保負(fù)荷正常使用。電氣布線應(yīng)采用暗管敷設(shè)，導(dǎo)線在管內(nèi)不應(yīng)有結(jié)頭和扭結(jié)。禁止將電線直接埋入抹灰層內(nèi)。導(dǎo)線與電話線、網(wǎng)絡(luò)線及其他通信線等不得安裝在同一管道中。開關(guān)、插座安裝牢固，位置正確，蓋板端正，表面清潔，緊貼

24、墻面，四周無空隙，同一房間開關(guān)或插座高度一致。工程竣工后應(yīng)向裝飾住戶提供線路走向位置尺寸，并按上述要求逐一進(jìn)行驗(yàn)收，隱蔽的電氣線路在裝飾住戶驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行隱蔽作業(yè)。（3）吊頂工程的管理吊頂工程所用材料、品種、規(guī)格、顏色以及基層構(gòu)造、固定方式應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。龍骨安裝位置必須正確，連接牢固，無松動(dòng)，主龍骨無明顯彎曲，吊桿無裂縫，罩面板安裝必須牢固，無脫層、翹曲、折裂、缺楞、污垢以及圖案缺損或缺陷，表面應(yīng)平整，邊緣整齊，跨度較大及自重較大的需采用膨脹螺絲固定。在適當(dāng)?shù)奈恢妙A(yù)留管線檢查口。（4）墻面工程的管理飾面板規(guī)格、顏色、圖案應(yīng)一致，質(zhì)量應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，鑲貼應(yīng)牢固，表面平整干凈，接縫平直，無歪

25、斜、裂紋、缺楞、掉角等缺陷，以水泥為主要粘結(jié)材料時(shí)應(yīng)無空鼓。4、大廈成品保護(hù)方案大廈交付后，為保證業(yè)主（使用人）室內(nèi)裝飾裝修期間，大堂、走廊、電梯和消防通道等各類設(shè)施設(shè)備保持完好，減少因二次裝修對(duì)公共部位的建筑和裝修造成的損壞，將采取必要的成品保護(hù)措施。 （1）成品保護(hù)范圍大堂（包括地面、墻面、柱子）；走廊（包括地面、墻面）；消防樓梯（扶手）；電梯（包括電梯廳門、電梯廳頂部、門套、電梯轎廂）；電梯前廳（包括地面、墻面等）。（2）成品保護(hù)具體措施 大堂地面：采用透明的塑料薄膜（防滑）做鋪墊。大理石墻面、柱子：采用防潮紙做好保護(hù)，具體保護(hù)部位可視具體情況決定。 走廊地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再

26、鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。寬度可按具體情況酌情安排。大理石墻面：采用防潮紙做好保護(hù)，具體保護(hù)部位可視具體情況決定。 消防樓梯扶手：采用雙層防潮紙包裝扶手木材部分，并用透明膠加以固定。 電梯大廈內(nèi)配有一臺(tái)貨梯，在業(yè)主（使用人）裝修期間，對(duì)電梯轎廂壁、轎廂地面用三夾板進(jìn)行防護(hù)，對(duì)轎廂頂部用有機(jī)玻璃進(jìn)行保護(hù)，業(yè)主的所有裝修材料和垃圾要求只能從地下車庫通過貨梯運(yùn)載；客梯對(duì)轎廂地面鋪設(shè)地毯進(jìn)行保護(hù)。 電梯前廳地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。電梯門口轉(zhuǎn)角：由于此部位著力點(diǎn)難確定，且考慮到外觀美觀統(tǒng)一，暫不做保護(hù)，因此采取的保護(hù)措施為：事先向開發(fā)商索要該部位花崗石材

27、質(zhì)的有關(guān)資料，包括分?jǐn)傊撩科椒矫椎馁M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；裝修戶申請(qǐng)裝修時(shí)，向其說明該部位的損壞將由責(zé)任人按實(shí)賠償。涂料墻面：由于墻面表層為涂料，較難做成品保護(hù)措施，因此采取保護(hù)措施為：事先向開發(fā)商索要該涂料的顏色配比標(biāo)準(zhǔn)、涂料品牌、廠家等具體資料等；業(yè)主裝修完畢后，管理處按照上述涂料相關(guān)資料作統(tǒng)一粉刷。其他地下車庫各電梯前廳采用地毯做鋪墊，在酌情鋪設(shè)包裝紙箱以加強(qiáng)保護(hù)地面。其他細(xì)節(jié)部位的成品保護(hù)，可在管理中逐步加以完善補(bǔ)充。（五）環(huán)境衛(wèi)生管理方案清潔作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)大廈的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：1、管理內(nèi)容大廈（包括大堂、電梯廳、電

28、梯轎廂、各層公共區(qū)域的走道、安全通道、洗手間等）、大廈外圍道路及綠化帶、地下停車場等公共的保潔區(qū)域。通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。2、保潔的工作時(shí)間保潔時(shí)間為7：3017：30，根據(jù)大廈的具體情況合理安排保潔工作。采用酒店式的管理服務(wù)，8：30前做好大廈各公共走道及一層大堂的清衛(wèi)工作，17：00后開始垃圾清倒等清衛(wèi)保潔收尾工作。3、管理措施建立保潔制度，狠抓落實(shí)；按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；加強(qiáng)保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查）

29、；抓好保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。（六）綠化管理方案綠化是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)大廈的形象，也是測(cè)定大廈環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：1、管理內(nèi)容綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水。根據(jù)花木長勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土。及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗。制定預(yù)防措施，防治病蟲害。做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作。定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。2、管理措施建立綠化管理制度，狠抓落實(shí)。按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，增

30、強(qiáng)專業(yè)技能。以“三查”形式對(duì)綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：綠化工自查、管理員巡查、管理處主任抽查）。抓好綠化工的行為規(guī)范管理，要求統(tǒng)一著裝、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。（七）治安管理方案A、安全防范管理方案大廈的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的安保措施，采取“人防”與“技防”相結(jié)合的管理模式，實(shí)施全天候保安管理，維護(hù)大廈及工作人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全。1、管理內(nèi)容常規(guī)防范采取24小時(shí)門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，并設(shè)置車管員進(jìn)行車輛停放管理，以協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)園大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響大廈安全的行為。技術(shù)防范運(yùn)用大廈報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的安全

31、情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。2、管理措施實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，制定各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施。做好培訓(xùn)工作，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。加強(qiáng)對(duì)保安人員法制教育和行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。嚴(yán)格執(zhí)行保安巡邏制度，確保安全防范質(zhì)量。B、大廈道路交通管理1、管理內(nèi)容引導(dǎo)車輛安全行駛和停放，確保地面、停車庫和消防通道暢通，制止無故使用車載報(bào)警器或隨意鳴喇叭；巡視車輛停放情況，如發(fā)現(xiàn)車輛門、窗未關(guān)好，及時(shí)通知車主，以防車內(nèi)物品失竊；車輛管理員對(duì)園區(qū)內(nèi)部車輛實(shí)施全面管理，建立詳細(xì)的車輛管理檔案。對(duì)前來寫字樓辦公臨時(shí)在地面泊位停放的車輛，執(zhí)勤門崗應(yīng)做好詢問和登記工作，并發(fā)放臨時(shí)出入證。2、管

32、理措施制訂車輛交通管理辦法；設(shè)置專職車輛管理員；建立完善的車輛管理檔案。C、地面及地下停車場管理方案1、管理內(nèi)容保持良好的秩序，明確園大廈車輛停放區(qū)域；地面及地下停車庫設(shè)立完善的車輛行駛標(biāo)識(shí)和警示牌（含：行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標(biāo)識(shí)等）；對(duì)地下停車庫中業(yè)主專用的車位，車輛管理員應(yīng)做好相關(guān)標(biāo)識(shí)，阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位。2、管理措施建立地面、地下停車場管理規(guī)定；設(shè)置專職車輛管理員；做好園大廈輛停放管理宣傳工作。八、房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃（一）房屋日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損施工質(zhì)量原

33、因造成的結(jié)構(gòu)問題平時(shí)每月巡查一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理或維修。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實(shí)施。如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)提請(qǐng)開發(fā)單位處理。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。安全，使用正常。功能完好。2外墻面外墻面大理石干空掛、破損。外墻面局部滲漏。外墻面大面積滲漏。玻璃幕墻破損每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損。防水層破損造成屋面滲漏。避雷設(shè)施脫焊、斷裂。屋面積水。每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)作

34、業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。無積水，無滲漏。隔熱層完好無損。避雷設(shè)施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖公用墻面、地面的維修改造。公共通道、門廳的墻、天花維護(hù)。樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護(hù)。大堂自控門維護(hù)每周對(duì)該區(qū)域檢查一次；每半年對(duì)公共地面維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓墻面、地磚。日常維修由工程部負(fù)責(zé)相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。整潔、無缺損。表面完好無變形，窗戶無滲水。序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果5上、下水主管道接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定碼松脫。每月巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施。給、排水維護(hù)修繕標(biāo)

35、準(zhǔn)。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。美觀完好。上、下水通暢。無滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)。每月對(duì)水池、水箱進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、清洗。水池、水箱清洗相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。水池、水箱正常使用。水質(zhì)無二次污染。7設(shè)備用房經(jīng)營用房用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。不能滿足正常使用。各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備缺損。每周檢查一次用房，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備。由工程部按維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。正常安全使用。各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好。整潔、安全。（二）房屋定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損。施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問

36、題。每年對(duì)房屋沉降情況進(jìn)行一次檢查，做好記錄，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實(shí)施。如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)提請(qǐng)開發(fā)單位處理。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。安全，使用正常。功能完好。2外墻面外墻面大理石干掛脫落。外墻面局部滲漏。外墻面大面積滲漏。外墻面的翻新（25年周期）。玻璃幕墻破損每2年對(duì)外墻較大面積滲漏久修無效的，應(yīng)局部翻新，防止?jié)B漏擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。外墻面每年清潔一次。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損。防水層破損造成屋面滲漏。避雷設(shè)施脫

37、焊、斷裂。屋面積水。每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。無積水，無滲漏。隔熱層完好無損。避雷設(shè)施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖公用墻面、地面的維修改造。公共通道、門廳的墻、天花維護(hù)。樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護(hù)。大堂自控門維護(hù)每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消除空鼓；發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理；每二年刷新一次門廳及樓梯間墻壁天花、扶手和欄桿。日常維修由工程部負(fù)責(zé)。相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。整潔、無缺損。表面完好無變形，窗戶無滲水。扶手完好，無張貼痕跡。序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃

38、分計(jì) 劃方 案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果5上、下水管道接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定碼松脫。每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。每年檢修一次，并緊固管道固定碼。每年刷一次管道油漆。由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施。給、排水維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。美觀完好。上、下水通暢。無滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年委托具有水池、水箱清理資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行清洗，并維護(hù)保養(yǎng)；水箱15年更換一次。委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、清理。水池、水箱清理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)水池、水箱正常使用。水質(zhì)無二次污染。7設(shè)備用房經(jīng)營用房用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。不能滿足正常使用。各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備缺損。每半年檢查一次電氣線路。每二年內(nèi)粉刷用房

39、一次。由工程部會(huì)同維修中心按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。正常安全使用。各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好。整潔、安全。（三）公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1電梯曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)。計(jì)算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測(cè)。每天巡視二次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。每月檢查曳引繩張緊度一次；每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實(shí)施維護(hù)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。機(jī)房、轎廂整潔。電梯各部分完好率100%。2機(jī)電設(shè)備水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。

40、每天巡視檢查，每半月進(jìn)行一次保養(yǎng)；每季檢修一次。由工程部實(shí)施維修。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。無故障。保障安全運(yùn)行。3消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。室內(nèi)（外）消火栓（箱）以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。噴淋、煙感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每月檢查一次消防報(bào)警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進(jìn)行更換。標(biāo)識(shí)制作及維護(hù)管理規(guī)定。消防設(shè)施維修操作規(guī)程。消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)施有效，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警。4中央空調(diào)（制冷主機(jī)和鍋爐）制冷主機(jī)鍋爐維護(hù)保養(yǎng)。機(jī)房設(shè)備管道維護(hù)保養(yǎng)。閥門維護(hù)保養(yǎng)。冷卻水泵、冷凍水泵、冷媒

41、卻塔維修保養(yǎng)。新風(fēng)機(jī)和風(fēng)機(jī)盤管過濾網(wǎng)。每天巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；每月對(duì)泵加油、換油、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管過濾網(wǎng)清洗；每天對(duì)壓力表，溫度計(jì)檢查。由工程部實(shí)施日常維修保養(yǎng)。相關(guān)專業(yè)公司實(shí)施維修（維保）。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。無故障。保障正常安全運(yùn)行。設(shè)備性能良好。5變配電控制設(shè)備高壓環(huán)網(wǎng)柜檢查。變壓器運(yùn)行檢查。低壓控制柜運(yùn)行檢查每2小時(shí)檢查一次24小時(shí)值班控制。每天對(duì)配電控制柜外觀清洗一次。由工程部組織實(shí)施。高壓環(huán)網(wǎng)柜由電力局進(jìn)行維修。配電設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。無故障。保障正常安全運(yùn)行。設(shè)備性能良好。序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果6地下車庫、外圍道路、停車場地面大面積的破

42、損，坑洼、積水。地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由工程部組織維修。大廈道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損。7路燈、樓道燈、庭院燈、其它照明燈線路老化。照明設(shè)施破損、污染。亮燈率達(dá)不到99%。每天檢查燈泡完好情況。每周檢查設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由工程部組織實(shí)施。電氣作業(yè)安全操作規(guī)程。燈炮正常使用，亮燈率在99%以上。燈罩、燈桿及燈座完好清潔。電線線路無老化。8井、溝井蓋破損。堵塞。缺損、多污積。污水井、溝及時(shí)清理。由工程部組織實(shí)施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。井內(nèi)無積物、無堵塞。井蓋正常使用，密合，無破損；標(biāo)志清晰。9綠化樹木枯死。病蟲害。建筑小品破損。每周對(duì)綠化、建筑小品進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。由綠化部負(fù)責(zé)實(shí)施。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。草坪美觀，樹木無枯死。綠化無病蟲害。建筑小品完整清潔。10公用標(biāo)識(shí)設(shè)施設(shè)施破損。標(biāo)識(shí)污染。標(biāo)志所示意思不符。每周檢查一次，并對(duì)標(biāo)識(shí)的示意準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理