武漢漢正街東片舊城改造項目投資估算分析a

1、漢正街東片舊城改造項目投資估算分析一、本項目綜合技術(shù)指標如下：用地面積：17.42 公頃凈用地：14.41 公頃道路用地：3.01 公頃容積率：5.42面積：91.3 萬平米地上總（1）住宅：14 萬平方米（2）商業(yè)：29 萬平方米（3）SOHO：35.3 萬平方米（4）辦公：7 萬平方米（5）酒店:6 萬平方米二、本項目投資估算方案（一）：在房屋交付使用時按預計最理想化 100%銷售，實現(xiàn)銷售總金額約為1910000 萬元。其中：住宅銷售金額：14 萬平方米×均價1.5 萬元/平方米=210000 萬元；商業(yè)銷售金額：29 萬平方米×均價 4 萬元/平方米=1160000

2、 萬元；SOHO 銷售金額：35.3 萬平方米×均價 1.5 萬元/平方米=529500萬元；辦公銷售金額：7 萬平方米×均價 1.5 萬元/平方米=10500 萬元；酒店暫未考慮出售：6 萬平方米。三、本項目投資估算表（一）：其中土地成本資金使用費用約為（建設(shè)施工周年）：土地成本 1408966 萬元×（6.4×1.3）%/年利率×3 年=351678 萬元。本項目投資估算表（二）：其中土地成本資金使用費用約為（建設(shè)施工周年）：土地成本 935296 萬元×（6.4×1.3）%/年利率×3年=233450 萬元。

3、本項目投資估算（三）：其中土地成本資金使用費用約為（建設(shè)年）：土地成本 518453萬元×（6.4×1.3）%/年利率×3施工周年=129406 萬元。詳見附表：漢正街東片舊城改造項目投資估算表(一)漢正街東片舊城改造項目投資估算表(二)漢正街東片舊城改造項目投資估算表(三)漢正街東片舊城改造項目投資估算結(jié)論及建議一、項目投資估算結(jié)論漢正街東片舊城改造項目按目前我司設(shè)計的概念性方案提供的指標（容積率為 5.42），在保證項目拆遷進度、土地招拍掛實施、資金充足的前提下，開發(fā)總建設(shè)周期約為四年，我司對該項目進行初步投資估算：假設(shè)一：該項目前期拆遷實行全貨幣補償?shù)那闆r下

4、，并且房屋交付使用時按預計最理想化 100%銷售總金額為 1910000 萬元，但我司實際投資開發(fā)總成本約為2532554 萬元，預計預虧 622554 萬元。假設(shè)二：該項目前期拆遷實行 30%就地安置，70%貨幣補償?shù)那闆r下，并且房屋交付使用時按預計最理想化 100%銷售總金額為1793310 萬元，但我司實際投資開發(fā)總成本約為1915412 萬元，預計預虧 122102 萬元。假設(shè)三：該項目前期拆遷實行 70%就地安置，30%貨幣補償?shù)那闆r下，并且房屋交付使用時按預計最理想化 100%銷售總金額為1412949 萬元，但我司實際投資開發(fā)總成本約為1356489 萬元，預計略有56460 萬

5、元。綜上所述，本項目投資都將產(chǎn)生虧損，其影響因素：該項目前期拆遷投入巨大，在不考慮土地溢價的情況下，按假設(shè)一、項目前期拆遷實行全貨幣補償?shù)那闆r下則每畝地價約為：1408966 萬元/287.7 畝=4897 萬元，折合樓面地價約為 15432 元/平方米。在現(xiàn)有的環(huán)境下，銀根緊縮，融資相當有限，可能會因資金供應緊張而導致拆遷停滯的現(xiàn)象。過高的地價（地王）將直接正在進行的樓市宏觀調(diào)控，也給帶來，同時也會給漢正街其他片區(qū)的改造帶來不良的示范效應。二、項目投資建議漢正街東片舊城改造項目投資估算表一（：萬元）序號項目數(shù)量單價投資額（萬元）開發(fā)成本造價(元/）1土地成本140896615432土地出讓金

6、287.7畝195422動遷費用287.7畝12135442安裝工程費用4696505144地上商業(yè)2900006000174000SOHO3530004500158850高尚住宅區(qū)140000420058800五星級酒店60000600036000超寫字樓700006000420003前期工程費用15784173勘查費用469650萬元1%4697設(shè)計費用913000605478工程監(jiān)理費469650萬元0.50%2348投資監(jiān)理費469650萬元0.50%2348前期工程費913000109134市政天橋、道路428047市政天橋 30 米寬 300 米長900020001800市政道路

7、25 米寬 240 米長60001000600市政道路 20 米寬 600 米長12000800960市政道路 15 米寬 800 米長12000600720市政道路 10 米寬 400 米長40005002005綠化、公建、駁岸景觀828691綠化、景觀、駁岸40172030082866配套費用22369245上水913000201826下水913000201826煤氣913000302739電信913000151370智能化913000605478電91300010091307期間費用1287961411用469650萬元5%23483費用2045756萬元4%81830不可預計費用469

8、650萬元5%234838稅費（營業(yè)稅及附加）2045756萬元6%12274513449土地成本資金使用費用（建設(shè)施工周年）8.32%/年351678385210投資開發(fā)總成本253255427739漢正街東片舊城改造項目投資估算表二（：萬元）序號項目數(shù)量單價投資額（萬元）開發(fā)成本造價(元/）1土地成本93529610244土地出讓金287.7畝172581動遷費用287.7畝7627152安裝工程費用4696505144地上商業(yè)2900006000174000SOHO3530004500158850高尚住宅區(qū)140000420058800五星級酒店60000600036000超寫字樓700

9、006000420003前期工程費用15784173勘查費用469650萬元1%4697設(shè)計費用913000605478工程監(jiān)理費469650萬元0.50%2348投資監(jiān)理費469650萬元0.50%2348前期工程費913000109134市政天橋、道路428047市政天橋 30 米寬 300 米長900020001800市政道路 25 米寬 240 米長60001000600市政道路 20 米寬 600 米長12000800960市政道路 15 米寬 800 米長12000600720市政道路 10 米寬 400 米長40005002005綠化、公建、駁岸景觀828691綠化、景觀、駁岸4

10、0172030082866配套費用22369245上水913000201826下水913000201826煤氣913000302739電信913000151370智能化913000605478電91300010091307期間費用1186981300用469650萬元5%23483費用1793310萬元4%71732不可預計費用469650萬元5%234838稅費（營業(yè)稅及附加）1793310萬元6%10759911799土地成本資金使用費用（建設(shè)施工周年）8.32%/年233450255710投資開發(fā)總成本191541220980漢正街東片舊城改造項目投資估算表三（：萬元）序號項目數(shù)量單價投

11、資額（萬元）開發(fā)成本造價(元/）1土地成本5184535679土地出讓金287.7畝136689動遷費用287.7畝3817642安裝工程費用4696505144商業(yè)2900006000174000SOHO3530004500158850高尚住宅區(qū)140000420058800五星級酒店60000600036000超寫字樓700006000420003前期工程費用15784173勘查費用469650萬元1%4697設(shè)計費用913000605478工程監(jiān)理費469650萬元0.50%2348投資監(jiān)理費469650萬元0.50%2348前期工程費913000109134市政天橋、道路428047市政天橋 30 米寬 300 米長900020001800市政道路 25 米寬 240 米長60001000600市政道路 20 米寬 600 米長12000800960市政道路 15 米寬 800 米長12000600720市政道路 10 米寬 400 米長40005002005綠化、公建、駁岸景觀828691綠化、景觀、駁岸40172030082866配套費用22369245上水913000201826下水913000201826煤氣913000302739電信913000151370