太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(一)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(一)內(nèi)容摘要：本研究報(bào)告在分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2003年和2004上半年的運(yùn)行情況，并對(duì)存在的問(wèn)題和原因進(jìn)行了深層探究，初步預(yù)測(cè)了山西政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，認(rèn)為太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2004年下半年和2005年太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的因素，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，品牌競(jìng)爭(zhēng)和資本競(jìng)爭(zhēng)將主導(dǎo)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)。一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì)2002年“快速增長(zhǎng)，供求兩旺，形勢(shì)大好，問(wèn)題不少?！?003年“調(diào)控，規(guī)范，搞活；問(wèn)題與發(fā)展同時(shí)存在?！?/p>

2、2004年“政策年，穩(wěn)中有升。”2005年“重新洗牌，品牌競(jìng)爭(zhēng)、資本競(jìng)爭(zhēng)。”注：以上均有具體分析資料。二、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析(一)2003年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況2003年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行情況：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)；一級(jí)商品房市場(chǎng)需求增幅大于供給增幅；商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)增長(zhǎng)；新建商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁擴(kuò)張。（二）2004上半年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、供給分析目前，太原市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有395家，房地產(chǎn)中介企業(yè)有141家。今年上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成165億元，同比增長(zhǎng)469，占全市固定資產(chǎn)投資總額的14。新建商品房房屋竣工面積

3、127萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49。其中，住宅107萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)114；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)667。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。然而，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價(jià)位、高檔住房在市場(chǎng)供應(yīng)中所占比例較高，而中低價(jià)位，普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例偏小，但市場(chǎng)需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前根據(jù)太原市一般購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可購(gòu)買(mǎi)的住宅面積為70平方米，而市場(chǎng)主力房型為100至120平方米。2、銷(xiāo)售分析上半年，全市新建商品房屋銷(xiāo)售面積為721萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)575

4、，商品房銷(xiāo)售總額為3511億元。其中，銷(xiāo)售住宅5226萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6779，占總面積的7251；辦公樓銷(xiāo)售432萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售155萬(wàn)平方米。從購(gòu)房者組成來(lái)看，外地居民購(gòu)買(mǎi)商品房占18、本地農(nóng)村人口購(gòu)房占17、本地居民占65。同時(shí)，由于高層、大戶型房屋供應(yīng)量過(guò)大，土地價(jià)格較高導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下等原因，形成了一定數(shù)量的商品房空置。目前，全市商品房空置面積1547萬(wàn)平方米，空置一年以上（含一年）面積為746萬(wàn)平方米，其中住宅空置361萬(wàn)平方米，辦公樓空置3700平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置333萬(wàn)平方米，其它用房空置1500平方米。3、房?jī)r(jià)分析今年上半年我省房地產(chǎn)價(jià)格增幅為全國(guó)第三，根

5、據(jù)7月29日召開(kāi)的上半年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)情況報(bào)道，上半年我省商品房銷(xiāo)售面積大于竣工面積、銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率高于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，商品房一級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢(shì)。商品房銷(xiāo)售價(jià)格在成本增加和市場(chǎng)需求較旺的拉動(dòng)下呈明顯上漲趨勢(shì)。商品房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較高。到6月底，我省商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為1797元/平方米，同比增長(zhǎng)27.6，比同期全國(guó)高16個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全國(guó)第3位，絕對(duì)額位居全國(guó)第20位，居中西部地區(qū)第9位。從11個(gè)市看，商品房售價(jià)最高的是太原市，為3244元/平方米，低于每平方米1000元的是陽(yáng)泉市與忻州市，分別為966元/平方米與924元/平方米。上半年，太原市新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)為每

6、平方米4872元，同比增長(zhǎng)862，其中住宅均價(jià)每平方米2948元，同比增長(zhǎng)46，每套商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為40萬(wàn)元。相對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為4620元，同比增長(zhǎng)133，新建商品住宅的價(jià)格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國(guó)商品住宅價(jià)格漲幅。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度超過(guò)GDP增長(zhǎng)速度的兩倍以上，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。目前太原市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，供銷(xiāo)均呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市80的購(gòu)房者承受價(jià)位為每平方米1800元以下，而商品住房供應(yīng)中每平方米2500元以上的占85以上。造成房?jī)r(jià)上漲的原因主要有：一是土地價(jià)格過(guò)高，在太原市商品住房成本構(gòu)成

7、中，土地價(jià)格占214；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴(kuò)大了市場(chǎng)需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上漲；五是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房?jī)r(jià)格作用相對(duì)薄弱。4、存量分析上半年，太原市存量房交易價(jià)格為每平方米2013元，同比增長(zhǎng)2707。其中住宅交易均價(jià)為每平方米1738元，同比增長(zhǎng)2227，每套存量住宅交易均價(jià)為21萬(wàn)元。盡管存量住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)新建商品住房，但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢(shì)，市場(chǎng)潛力很大。從交易情況來(lái)看，上半年存量房交易總額為39億元，其中住宅7460萬(wàn)元；存量房交易量為454套，交易面積19萬(wàn)平方米，同比降低76

8、4；住宅交易348套，交易面積469萬(wàn)平方米，同比降低24318，其中房改房、經(jīng)濟(jì)適用房交易186套，同比降低15788。存量房交易量下降，這是由于政策銜接等問(wèn)題，形成個(gè)人小土地使用證的發(fā)放水平無(wú)法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾，嚴(yán)重影響了交易量。5、拆遷分析上半年，全市城區(qū)共批準(zhǔn)拆遷項(xiàng)目17個(gè)，核準(zhǔn)拆遷面積45萬(wàn)平方米，同比下降827，拆遷居民1399戶，拆遷總量大幅下降。造成拆遷總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商融資渠道有限、資金不足，加之舊城改造優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)舊城區(qū)改造的積極性，舊城改造項(xiàng)目啟動(dòng)乏力。微

9、觀因素是：太原市近兩年來(lái)拆遷難度逐步增大，一方面由于目前中、小戶型、低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量不足，致使貨幣安置居民在拿到貨幣補(bǔ)償款后在市場(chǎng)上難以買(mǎi)到合適的住房，影響了群眾配合拆遷的積極性，另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補(bǔ)償要求，漫天要價(jià)，個(gè)別開(kāi)發(fā)商采取偷拆和擅自強(qiáng)拆等違法行為，激化了矛盾。6、消費(fèi)者分析在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會(huì)上，主辦單位進(jìn)行了一次房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)問(wèn)卷調(diào)查，問(wèn)卷的調(diào)查項(xiàng)目分10大類(lèi)46個(gè)小項(xiàng)，涉及到購(gòu)房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購(gòu)房用途、置業(yè)情況、購(gòu)房首選、購(gòu)房需求時(shí)間、欲購(gòu)房區(qū)域、承受價(jià)位及戶型要求等方方面面。經(jīng)過(guò)主辦單位整理、匯總、

10、統(tǒng)計(jì)，本次調(diào)查共回收有效調(diào)查問(wèn)卷5164份，被調(diào)查者詳細(xì)地對(duì)調(diào)查表中各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真填寫(xiě)。根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，目前太原市80的購(gòu)房者年齡在40歲以下；高達(dá)75的購(gòu)房者家庭年收入在3萬(wàn)元以下；在一年內(nèi)有購(gòu)房愿望的家庭占總數(shù)的65；79的家庭能夠承受的商品房?jī)r(jià)位在每平方米1800元以下；求購(gòu)戶型為二室一廳的購(gòu)房者占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的41，短期內(nèi)購(gòu)房意愿強(qiáng)烈。此次調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放數(shù)量大，調(diào)查內(nèi)容豐富，涵蓋了購(gòu)房者購(gòu)房需求的方方面面，具有相當(dāng)?shù)拇硇裕从车那闆r與太原市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況相吻合，為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了方向，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有一定的參考價(jià)值。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看目前太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的

11、問(wèn)題是住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)過(guò)高，二是面積過(guò)大。太原市房地局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，上半年太原市的住宅平均價(jià)格已達(dá)到2900多元，遠(yuǎn)高于調(diào)查顯示的1800元以下的水平，導(dǎo)致工薪階層望房興嘆；開(kāi)發(fā)商為吸引高收入階層買(mǎi)房，爭(zhēng)相蓋大房子，相應(yīng)提高了購(gòu)房總價(jià)，適合工薪階層購(gòu)買(mǎi)的面積在80平方米左右的中小戶型非常少，更是把一些急需購(gòu)房的老百姓堵在房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)外。這個(gè)調(diào)查結(jié)果和太原市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給情況比較吻合。因此加大中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，確定合理的房?jī)r(jià)，把工薪階層作為房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的主力人群，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是很有利的。7、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析太原房地

12、產(chǎn)市場(chǎng)面臨變局，最近幾年，外地開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前比較知名的外地開(kāi)發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是由廈門(mén)大唐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；正在柳巷進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)自東北；另外兩家國(guó)內(nèi)知名的開(kāi)發(fā)商廣東振鵬投資集團(tuán)和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，晉中只是他們進(jìn)入太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的跳板，一旦機(jī)會(huì)成熟，他們隨時(shí)會(huì)進(jìn)入太原市。北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全表示，他想拿到一塊5001000畝的土地在太原開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。預(yù)計(jì)，一兩年之內(nèi)，外地開(kāi)發(fā)商將一窩蜂涌進(jìn)

13、太原，本地開(kāi)發(fā)商面臨生死考驗(yàn)。近幾年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，北京待發(fā)達(dá)城市土地資源的稀缺和漲價(jià)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始向二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而太原這樣的省會(huì)城市正是國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)目標(biāo)。和全國(guó)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還比較落后，從供應(yīng)角度看，雖說(shuō)這幾年太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，但沒(méi)有創(chuàng)新，房子好像是一個(gè)模子里刻出來(lái)似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒(méi)有一點(diǎn)兒個(gè)性。太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時(shí)代，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求。一個(gè)城市的房地產(chǎn)，從房?jī)r(jià)上就可以看出它處在一個(gè)什么樣的產(chǎn)品狀態(tài)。在平均房?jī)r(jià)不超過(guò)3000元的時(shí)候，房地產(chǎn)肯定是

14、處于功能產(chǎn)品時(shí)代，房?jī)r(jià)只是地價(jià)和房屋基本造價(jià)的總和，購(gòu)房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的基本居住需求。功能性產(chǎn)品經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展后就應(yīng)該細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過(guò)渡。也就是說(shuō)，房子要具有兩個(gè)功能：商品性和文化性。房地產(chǎn)市場(chǎng)既要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿足高收入階層的帶有體驗(yàn)價(jià)值和文化品位的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡(jiǎn)單的水泥和鋼筋，也不是開(kāi)發(fā)商種幾棵樹(shù)、植一塊草坪、造一處景觀。正是因?yàn)樘康禺a(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時(shí)代，還沒(méi)有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的發(fā)展機(jī)遇，很多外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是這一點(diǎn)。太原房地產(chǎn)目前還處于初級(jí)階段，市場(chǎng)沒(méi)有劃分，競(jìng)爭(zhēng)不

15、激烈，房子好賣(mài)，發(fā)展空間很大。太原的開(kāi)發(fā)商，房子好賣(mài)，基本上沒(méi)有什么大的競(jìng)爭(zhēng)，不用作秀，廣告做的很少。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的發(fā)展和利用情況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還不是很激烈。吸引外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費(fèi)群體，這是許多開(kāi)發(fā)商夢(mèng)寐以求的最寶貴的資源。山西擁有一大批有錢(qián)人，可這批人都到北京買(mǎi)房子去了。山西人在北京買(mǎi)房子出手大方是出了名的，背著整麻袋錢(qián)買(mǎi)房。與此同時(shí)，太原有些樓盤(pán)銷(xiāo)售情況不好，還有許多空置房，這是為什么？許多專(zhuān)家認(rèn)為原因還在開(kāi)發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個(gè)性沒(méi)有充分體現(xiàn)出來(lái)。購(gòu)房者對(duì)住宅的需求與現(xiàn)實(shí)供應(yīng)有很大差距，供

16、應(yīng)與需求脫節(jié)。如果太原有真正好的樓盤(pán)，完全可以吸引全省有錢(qián)人來(lái)太原置業(yè)，好房子不愁賣(mài)不出去。正因?yàn)橐陨蟽纱笤颍嗽絹?lái)越多的外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入山西太原，山西的房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌，太原市現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)300余家，但真正成規(guī)模的幾乎沒(méi)有。在經(jīng)過(guò)年檢的公司中，只有不到1/3的公司有項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，1/3正在四處尋找項(xiàng)目，還有1/3處于休眠狀態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)年平均開(kāi)發(fā)量不到1000萬(wàn)元，山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均注冊(cè)資本金不到800萬(wàn)元，這對(duì)資金密集型的行業(yè)來(lái)說(shuō)如同小孩做游戲，那么少的資本金只能在太原買(mǎi)三四畝地，更不用說(shuō)搞開(kāi)發(fā)了?，F(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門(mén)檻，對(duì)于靠銀行資金買(mǎi)地開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)更難生存。外地有實(shí)力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也有利于成片開(kāi)發(fā)、規(guī)模開(kāi)發(fā)，還可以帶來(lái)新的開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式，這對(duì)太原房地產(chǎn)行業(yè)將是一個(gè)很大的提升。目前山西的政府也認(rèn)為，外來(lái)開(kāi)發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力，淘汰一批開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲，制止開(kāi)發(fā)商違規(guī)開(kāi)發(fā)、欺詐銷(xiāo)售，提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進(jìn)作用。但由于太原房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊的一面，外來(lái)開(kāi)發(fā)商能否服水土還是一個(gè)未知數(shù)，目前市場(chǎng)上最擔(dān)心的問(wèn)題還是外來(lái)開(kāi)發(fā)商的大量介入會(huì)導(dǎo)致太原土地價(jià)格大幅攀升，房?jī)r(jià)上漲，讓本來(lái)就買(mǎi)不起房的工薪階層更