房地產(chǎn)泡沫論文

1、廈門南洋職業(yè)學院畢業(yè)論文房地產(chǎn)泡沫的危害、形成機制及對策分析作者 黃順凱 系（院） 藝術學院 專業(yè)建筑設計技術 年級12級建工1班 學號 指導教師 錢云云 日期2014.12.30 學生誠信承諾書本人鄭重承諾：所呈交的論文是我個人在導師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫的研究成果，也不包含為獲得廈門南洋職業(yè)學院或其他教育機構的學位或證書所使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻均已在論文中作了明確的說明并表示了謝意。簽名：日期：2014.12.15論文使用授權說明本人完全了解廈門南洋職業(yè)學院有關保留

2、、使用學位論文的規(guī)定，即：學校有權保留送交論文的復印件，允許論文被查閱和借閱；學?？梢怨颊撐牡娜炕虿糠謨?nèi)容，可以采用影印、縮印或其他復制手段保存論文。簽名：導師簽名：日期：20房地產(chǎn)泡沫的危害、形成機制及對策分析黃順凱（廈門南洋職業(yè)學院 藝術學院 福建 廈門 361102）摘 要： 房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟發(fā)展中的隱患，房地產(chǎn)泡沫的破裂將引發(fā)系統(tǒng)性的金融危機和經(jīng)濟危機，使經(jīng)濟發(fā)展遭受嚴重挫折，這就使預防和控制房地產(chǎn)泡沫變得極度重要。鑒于此，本文對房地產(chǎn)泡沫的危害、形成機制及對策進行了分析和探討。關鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；政府；土地市場1 房地產(chǎn)泡沫及其表現(xiàn)形式 所謂的房地產(chǎn)泡沫是泡沫

3、的一種，是指以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟，是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的一種表現(xiàn)形式，它的產(chǎn)生反過來又加劇了房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟中出現(xiàn)了越來越多的泡沫現(xiàn)象，對經(jīng)濟發(fā)展構成了巨大的威脅。房地產(chǎn)泡沫有以下幾種表現(xiàn)形式：（1）房價飛漲。泡沫存在時，房價一定高，但是房價高不一定存在泡沫。（2）大量銀行貸款進入房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)泡沫一個重要的特征就是大量銀行貸款進入到房地產(chǎn)行業(yè)。（3）房屋空置率高。在房地產(chǎn)市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部分的供給增長屬于虛漲，構成經(jīng)濟泡沫。（4）土地價格暴漲暴跌。土地的稀缺性導致了市場對土地需求無限，土地市場便容易發(fā)生投機炒作，出現(xiàn)低價虛漲，這種

4、虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。（5）房地產(chǎn)的投資過度。當房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，形成泡沫經(jīng)濟破滅。（6）居民對市場房價的承受能力差。衡量居民對房價的承受能力的指標房價與家庭年平均收入之比。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內(nèi)，國際上通常認為這個范圍是3-6。  2 我國房地產(chǎn)泡沫成因機制分析2.1 土地價格壟斷 土地與其他生產(chǎn)要素不同，其復雜性表現(xiàn)在：其他要素的公有制可以有多種實現(xiàn)方式時，土地的公有制仍然未打破，土地價格是使用權的價格，是在一定期限內(nèi)的價格，而不是土地所有權的價格；土地

5、市場分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場。國家是一級市場唯一的供給者；土地出讓方式有協(xié)議出讓、拍賣、招標和掛牌多種形式，價格差異很大，引發(fā)了土地市場持續(xù)混亂、導致了土地市場乃至房地產(chǎn)市場價格的巨大差異，以及不平等交易甚至尋租行為。而且也因為土地本身的固有的屬性。土地是自己供給的，數(shù)量有限，不會隨社會經(jīng)濟的發(fā)展而增加，土地稀有性的自然屬性致使土地供給彈性最小。城市化進程越快，土地需求越大。而土地的需求大致只有兩種，一種是剛性需求，是為了生活而不是利益。一種是投資需求，把土地當成牟利的工具，使土地脫離原來的價格，造成泡沫。并將土地集中在少數(shù)人手中。造成供不應求的假象，造成價格不斷攀升的惡心循環(huán)。2.2&

6、#160;地方政府對房地產(chǎn)價格的干預  傳統(tǒng)政治體制下，考核地方政府政績的最簡單的方式是看經(jīng)濟發(fā)展速度，提高一個地方的gdp和財政收入的辦法有很多，如調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，提升經(jīng)濟運行質(zhì)量等，但這些措施耗時耗力見效慢，遠不及“拉高房價”來得快?？墒欠績r狂飆形成的泡沫，將導致泡沫經(jīng)濟以及虛假的經(jīng)濟增長，一旦最后泡沫破裂，引起多米諾骨牌效應，連帶造成其他相關企業(yè)的消費需要萎縮而出現(xiàn)供大于求，生產(chǎn)將會停止，失業(yè)加劇，消費不足造成經(jīng)濟危機。所以房價不單是經(jīng)濟問題也是政治問題.調(diào)控和指導功能.由于市場機制的局限，光靠市場的無形之手并不能保證房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展，所以政府的宏觀政策調(diào)控便不可或缺,它

7、可以解決由于市場失靈所不能解決的房地產(chǎn)經(jīng)濟問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場資源的優(yōu)化合理配置,而政府要進行有效合理的調(diào)控，除了需要有恰當?shù)慕?jīng)濟理論為指導,還必須掌握全面準確的市場行業(yè)信息，并透過這些信息對經(jīng)濟發(fā)展的走勢做出合理的判斷,繼而采取對應的政策；而有了房地產(chǎn)預警系統(tǒng),便使政府有一套科學的工具和手段來實現(xiàn)以上的目標,保證政策的科學性，經(jīng)濟合理性；指導房地產(chǎn)業(yè)的微觀主體做出正確的決策,實現(xiàn)政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控的目標。2.3 國際投機資本熱錢涌入  我國高速發(fā)展的經(jīng)濟吸引著世界的目光，也牽動著國際投資資本的神經(jīng)。為了維護我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，避免類似1985年日元大幅升值對日本經(jīng)濟造成的巨

8、大危害，我國采取了讓人民幣緩慢升值的方式。這種方式雖然避免了匯率突然上升對經(jīng)濟的劇烈影響，但也為國際游資的投機準備了充足的時間。在普遍看好人民幣升值潛力的背景下，國際游資透過各種渠道，進入國內(nèi)資本市場，賺取中國經(jīng)濟發(fā)展和匯率上升帶來的雙重利益，股市與房地產(chǎn)市場是其主要投資對象。關于國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響，國內(nèi)外學者從不同角度進行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響，認為短期而言，房地產(chǎn)價格上漲吸引了外資的流入;長期來說，外資的流入推動了我國的住房價格上漲。劉莉亞(2008)就熱錢對中國股市和房市的影響進行實證研究，發(fā)現(xiàn)熱錢的涌入的確明顯推動了住宅價格特

9、別是豪華住宅價格的上漲。王元龍(2007)認為，從游資的流向來看，房地產(chǎn)領域是“熱錢”流入的主要目標，目前國內(nèi)對房地產(chǎn)的需求正處于上升階段，高額的回報率吸引了大量熱錢流入到房地產(chǎn)行業(yè)。杜輝等(2006)分析了熱錢進入房地產(chǎn)市場的途徑，認為一定數(shù)量的熱錢流入可以增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資，促進房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展;但是大量熱錢流入到房地產(chǎn)市場就會造成房價不斷上漲，導致房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫。2.4 信息不對稱 房地產(chǎn)投資的大幅提高使房地產(chǎn)業(yè)成為了國民經(jīng)濟的一個新的增長點。然而，與房地產(chǎn)市場的繁榮景象同時出現(xiàn)的，是市場內(nèi)部存在的一些深層次矛盾的逐漸暴露。市場經(jīng)濟的一個基本原則就是信息的公

10、開化、透明化，這樣才能把相關信息體現(xiàn)到商品的價格上。如果一個市場的信息既不公開也不透明，或是公開而不透明，將會導致商品定價系統(tǒng)殘缺，交易將在不平等的情況下達成。我國的房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范，如房地產(chǎn)開發(fā)建設中的違法違規(guī)行為、商品房銷售中的不規(guī)范行為、土地利用中的不規(guī)范行為，包括不履行合同和合同欺詐行為、房地產(chǎn)廣告不規(guī)范行為、中介服務中的不規(guī)范行為要重點整頓。在房地產(chǎn)交易市場上，處于代理人地位的開發(fā)商和銷售代理商完全掌握了商品房信息和市場信息。一方面他們可以利用包括報紙、電視和電臺在內(nèi)的各種公眾媒體，發(fā)布廣告和一些誘導性信息。另一方面，由于我國房地產(chǎn)市場上期房交易仍然占據(jù)較大比例，消費者在進行此類

11、交易時看到的僅僅是渲染圖、三維模型和樣板房，不能看到真實的商品房本身。這些虛假信息明顯會影響到消費者的立場，給消費者以錯覺并誘使他們以偏高的價格購買名不符實的商品房。虛高的價格，虛假的消費信息，深深的影響了房地產(chǎn)行業(yè)。2.5 城市化進程加速促使住房需求剛性化 房地產(chǎn)業(yè)與城市化具有互促共進關系，并形成一定的同步發(fā)展規(guī)律。同時,城市人口增長會擴大城市住宅的需求，從而直接帶動房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；城市人口增長會擴大城市住宅的需求，從而直接帶動房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以提高城市化質(zhì)量,達到一種良性循環(huán)。 在城市化的發(fā)展過程中，人們的生活方式和社會的經(jīng)濟活動都發(fā)生了巨大的變化。在

12、此過程中的房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的性質(zhì)發(fā)生了變化：從集體所有制變成了國有制。而集體所有制的土地是由農(nóng)民集體所有，隨之而來的便是，很多農(nóng)民失去了他們賴以生活的土地。在這個過程中，許多農(nóng)民的工作方式其實已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，很多人已經(jīng)不在以農(nóng)業(yè)耕作為其主業(yè)，轉(zhuǎn)而進入工廠進行工作，比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。當然這種方式的城市化必然是伴隨著相應的工業(yè)化，這也是和為什么要進行城市化不謀而合的。農(nóng)民不僅失去的是產(chǎn)生農(nóng)作物的土地還失去的是供以居住的宅基地。因此，政府必然要提供新的住宅供以居住，有的是通過拆遷房的方式，有的則提供一定的貨幣補償讓市場的無形之手來調(diào)配。這兩種方式都得通過房地產(chǎn)開發(fā)得以完成，而后者更是直接攝取于商

13、品房市場，也成為商品房的需求方。當然其經(jīng)濟結構也發(fā)生了變化：從以農(nóng)業(yè)為主變成了以工商業(yè)為主。在這個過程中，不可避免的帶來了人口的集聚。勞動密集型的企業(yè)吸引了大量的勞動力，至于它的原因是不言而喻的農(nóng)村生產(chǎn)力的不提高使得農(nóng)村人口的生活水平大大落后于城鎮(zhèn)人口，這幾年似乎具有越拉越大的趨勢。大量人口的集聚，使得原來相對分散的人口結構發(fā)生了巨大的變化。同時隨著資源、資本集聚，又再次加速人口的集聚。人口的大量集聚，使得對房地產(chǎn)市場的需求大大增加。2.6 房地產(chǎn)投資與投機   房地產(chǎn)投資。我國居民具有儲蓄的傳統(tǒng)習慣，經(jīng)濟的長期增長趨勢，使我國的住房價格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長，住房消費兼

14、具消費和投資雙重功能，這進一步促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。我國居民本就有購房置地的習慣，先富起來的家庭購買第二或第三套住房，這就使得房地產(chǎn)消費迅速高漲。房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展和迅速提高的價格吸引了除外國資金意外的國內(nèi)的眾多的民間資金，投資是促進國內(nèi)經(jīng)濟活力的重要因素。 房地產(chǎn)投機。我國近幾年房地產(chǎn)需求的增長帶動了房價的攀升，從而為房地產(chǎn)投機奠定了基礎。經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展使少數(shù)人手中積累的大量的資金，這些資金迫切需要投資渠道。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產(chǎn)市場幾乎成了這部分資金的唯一投資渠道。而投機資本使用上無效率。房地產(chǎn)投機需籌集、占用大量的資金，投機的策劃、實施也需要投入大

15、量的人力物力，這些資金、人力游離于生產(chǎn)領域外，不創(chuàng)造任何社會價值。出于對樓價會繼續(xù)走高的預期。投機者批量購入商品房。樓市就會因持續(xù)的購房熱潮而不斷升溫。只要投機者覺得炒作有錢可賺。就不斷會有資金進入，最終將房價推向高峰。表面上商品房不斷地賣出去，造成需求趨旺及房價上漲的假象，但事實上，商品房最終的消費者并沒有增加，增加的只是中間環(huán)節(jié)的空置率，造成房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮發(fā)展，偏離了市場需求。房地產(chǎn)投機哄抬房價。地產(chǎn)投機者買房不以居住為目的，只為了謀取利益。而是待價而沽，增值后再高價拋出牟利。助長房地產(chǎn)泡沫的增長。 3 防范房地產(chǎn)泡沫的對策3.1 重新對房地產(chǎn)業(yè)進行定位

16、  我們目前把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟增長的重要動力，這些都是不合適的。我國經(jīng)濟發(fā)展中的許多重大問題都與對房地產(chǎn)業(yè)的這種錯誤定位和實際發(fā)展結果有著不可分割的聯(lián)系，諸如經(jīng)濟結構失衡、長期經(jīng)濟增長乏力等都是由房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的不恰當定位造成的，甚至房地產(chǎn)泡沫的形成本身也是與對房地產(chǎn)業(yè)的過度重視有關。因此，要治理房地產(chǎn)泡沫，就必須首先對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位重新進行定位，正確認識房地產(chǎn)行業(yè)，而不是將其作為拉動經(jīng)濟增長的工具。3.2 完善房地產(chǎn)市場預警體系  健全房地產(chǎn)市場信息管理體系和相應的基礎信息數(shù)據(jù)庫,加強房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計工作,關于住宅業(yè)的統(tǒng)計要及時詳盡,每天都可

17、在政府相關網(wǎng)站上查到新開多少套樓房.不同地區(qū)中間房價的月變化指數(shù)、房價上升和收入上升對比.以及房價上升和租房費用上升對比指數(shù)等.這些具體信息不僅給政府決策部門提供了政策調(diào)整的重要依據(jù).也增加了民眾買房的信息和透明度.有效地降低了商家炒作或壟斷的成分.由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的缺陷.因此，政府有必要采取一定的措施以彌補市場機制的不足。與市場解決房地產(chǎn)市場信息不對稱的合同和信譽方法不同,政府規(guī)制具有強制性，政府為緩解房地產(chǎn)市場信息不對稱問題可以采取的不同的措施.與市場解決辦法相比,政府規(guī)制具有以下優(yōu)勢;（1) 節(jié)約交易成本.（2) 通過職業(yè)許可證減少信息成本.（3) 商品質(zhì)量標準使

18、市場交易更易達成.故而，我們對政府主管部門提出如下幾點建議：（1) 完善制度和法規(guī)建設（2) 完善監(jiān)督機制（3) 建立客觀有效的評價標準以避免賣方惡意增加自己的信息優(yōu)勢，增加市場的透明度.3.2.1房地產(chǎn)預警預報體系的功能預見功能同自然領域相比，在社會經(jīng)濟領域中，由于人們動機的多樣性存在因而偶然性成分的色彩要更濃一些。房地產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟的重要組成也具有這樣的特點。但是，房地產(chǎn)領域還有其自身的規(guī)律性，通過把握這些規(guī)律，就可以在一定程度上預測房地產(chǎn)領域中許多未來的變化現(xiàn)象。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)預見功能主要反映在：通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟指標體系中的某些重要指標的研究，可以從中找出某些敏感性指標的異常變化并預先

19、發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展問題的警兆.預見功能是房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的首要功能，其他功能皆由此導出。（1）監(jiān)測功能 房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的監(jiān)測功能是指通過對有關指標的評估定期或及時地監(jiān)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。在房地產(chǎn)市場中，未來可能會出現(xiàn)的問題同房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)況息息相關，況且，掌握房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的詳細情況對房地產(chǎn)的經(jīng)濟決策和調(diào)控也是必須的。由此可見，對現(xiàn)有房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行有效的監(jiān)測是十分必要的。一般可以通過使用相應的模型和方法，有效地對房地產(chǎn)的總體狀況及警情輕重程度做出明確的評估。在房地產(chǎn)預警系統(tǒng)中，房地產(chǎn)發(fā)展的狀況可以根據(jù)一定的警級劃分出不同的警度區(qū)間。值得說明的是，有時對于房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)測并不需要大量的指標使之顯得

20、面面俱到，相反，可以適當選擇一些敏感的指標，便能夠及時地反映出房地產(chǎn)業(yè)的基本現(xiàn)狀。（2）防范功能 房地產(chǎn)業(yè)由于受到多種因素的影響，其發(fā)展不是一種平滑的漲落過程，而是一種伴隨著周期波動的曲線型發(fā)展，其長期變化難以在一定的時點通過一定的規(guī)律確定下來，而只能通過對現(xiàn)時房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行監(jiān)測，用獲得所需的信息來評估它近期內(nèi)的形勢和演變。于是，通過對房地產(chǎn)業(yè)運行的異常形態(tài)事先預報，可以使政策調(diào)控同步或超前于現(xiàn)實房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動，從而實現(xiàn)適時干預,保證房地產(chǎn)經(jīng)濟健康有序的發(fā)展，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟效益.這樣就可以防范由于對未來發(fā)展的不合理預期做出的決策所帶來的失誤和損失,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。3.3

21、60;充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用  控制房地產(chǎn)市場過熱，如何有效降低投資性需求（主要是投機性需求），才是宏觀調(diào)控政策研究的重點。稅收對這種投資性需求的調(diào)控，主要體現(xiàn)在消費、交易和保有環(huán)節(jié)。當前稅收調(diào)控的重點應該是區(qū)分房地產(chǎn)的消費性需求和投資性需求，在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實行差別性的稅收政策，鼓勵消費性需求，抑制投資性需求。在消費環(huán)節(jié)，可以對居民的消費性購房給予減免契稅的優(yōu)惠政策，還可以給予抵扣減免個人所得稅的優(yōu)惠政策。切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅

22、。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調(diào)控的力度點所在。充分利用稅收手段加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。運用宏觀調(diào)控手段對土地空置征稅，提高房地產(chǎn)開發(fā)商囤積投機的成本，鼓勵持有人積極投資.開發(fā)，減少投機行為。通過征收土地增值稅有效地抑制土地投機，將土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，維護市場的公平公正，回饋社會。征收土地保有稅，以刺激土地供給。對保有土地適當征稅，可以提高保有成本，刺激低密度利用土地者轉(zhuǎn)讓土地或出租土地，以增加土地供給，調(diào)整房地產(chǎn)市場開發(fā)成本，降低

23、房地產(chǎn)市場價格.抑制房地產(chǎn)泡沫。3.4 完善土地供應制度，防止土地投機行為  一方面要規(guī)范政府的市場行為，特別是土地買賣行為，加強對土地出售、轉(zhuǎn)讓價格的監(jiān)管。土地出讓應采取拍賣和招標的方式，盡量減少協(xié)議出讓的土地交易方式。嚴格限制和監(jiān)控劃撥土地使用權的交易，減少層層加價轉(zhuǎn)手的可能性。政府應該減少對土地價格的控制，直接由市場來決定。同時保證土地交易市場的公正透明性，避免“暗箱操作”的行為。此外，完善土地稅制，抑制土地市場上的過度投機?？梢試L試征收土地空(閑)置稅，鼓勵持有人積極開發(fā)，同時也提高囤積土地的投機成本，也能夠使得土地流轉(zhuǎn)到真正需要用地的人手上，避免浪費土地資源和投機

24、行為。加強對土地開發(fā)的監(jiān)管。土地價格是決定房地產(chǎn)價格的重要因素,因此調(diào)控房地產(chǎn)價格首先要從控制土地價格開始。首先,土地由政府壟斷供給,政府不應以財政收入最大化為目的,而是應該從調(diào)節(jié)土地供給和需要的目的出發(fā)出讓土地使用權。其次,由于政府壟斷經(jīng)營土地,容易導致權力尋租,滋養(yǎng)投機風氣,因此應增強土地拍賣的透明度和公平性,防止尋租。最后,打擊捂盤投機行為,規(guī)定獲取土地的開發(fā)商在一定時期內(nèi)必須開發(fā),嚴禁炒地皮。加快建設經(jīng)濟適用房和廉租房。居民的住房問題不能完全靠市場解決,政府應保障低收入群體的利益,建設經(jīng)濟適用房和廉租房,切實解決低收入群體的住房問題。同時,對商品房需求的降低,對房價起到一定抑制作用。目

25、前房價上漲很大一個原因是因為開發(fā)商競相開發(fā)高檔宅,推高房價,政府應引導開發(fā)商開發(fā)小戶型的住宅。銀行信貸資金的控制。房地產(chǎn)投資大部分的資金來源于銀行,銀行大量放款會催生房地產(chǎn)泡沫,因此控制房地產(chǎn)價格要從資金來源上加以控制。銀行應加強金融監(jiān)管和房地產(chǎn)貸款管理,嚴格審核放貸條件,控制好信貸。建立合理的稅收體系。政府應以稅收的形式引導居民住房消費和開發(fā)商的房產(chǎn)開發(fā)。比如提高居民購買第二套房的稅收,買房數(shù)量越多,征收的稅收越高,這樣可以有效的抑制房地產(chǎn)投機行為,滿足真實住房者的需求。其次,政府還可以征收土地保有稅,對開發(fā)商捂盤惜售的行為進行打擊,從而增加土地供給,有效利用土地,降低土地價格,進而降低房地產(chǎn)價格。我國目前的房地產(chǎn)泡沫是供給與需求多種因素共同作用的結果。要有效控制我國房地產(chǎn)泡沫的進一步發(fā)展，就需要多舉并重，綜合治理。參考文獻 1謝世清：東亞金融危機的根源與啟示m，中國金融出版社，2009年版 2陳